PROF.

LIZE BORGES
CONTRATOS EM ESPÉCIE: COMPRA E VENDA

Credor Devedor
COMPRADOR VENDEDOR
Devedor Credor

É essencial que tenha: a) a coisa, b) preço e c) vontade ou consentimento.

A) Quanto à COISA, ela deve ser corpórea, caso contrário, estamos diante de um contrato de cessão.
Ela pode ser determinada ou determinável, tendo em vista que o contrato pode ser aleatório.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: observar o art. 108 do CC/02.

B) Em relação ao PREÇO, precisa ser certo e determinado em moeda corrente.

Art. 315. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda
corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes.

Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda

estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da
moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.
É possível a compra e venda em moeda estrangeira para contratos internacionais – vide Decreto-Lei
857/69.

Ainda sobre o preço, tem-se que este pode ser:

- PREÇO POR COTAÇÃO (art. 487 do CC): Fixado em função de índices ou parâmetros de objetiva
determinação.

- PREÇO POR AVALIAÇÃO (art. 485 do CC): Arbitrado pela parte ou por terceiro de sua confiança.
Ex: avaliação por uma imobiliária ou especialista do ramo.

- PREÇO TABELADO OU PREÇO MÉDIO: Se as partes não estabelecerem o preço, valerá o preço
tabelado, não havendo convenção ou tabelamento, valerá o preço médio, a ser fixado por juiz.

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Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a
sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes
se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço,
prevalecerá o termo médio.

- PREÇO UNILATERAL: ADESÃO OU CARTEL?

Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio

exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

C) Vale lembrar que o CONSENTIMENTO deve ser livre e esclarecido e recairá sobre todo o
contrato, inclusive o preço e o objeto.
Sobre a LEGITIMIDADE para celebração do contrato de compra e venda, necessário lembrar da
OUTORGA CONJUGAL: UXÓRIA OU MARIATAL (ART. 1.647 do CC/02) que poderá
implicar na ANULAÇÃO no prazo de até 02 (dois) anos depois de terminada a sociedade conjugal.

É NULO o contrato de compra e venda que tenha objeto a herança de pessoa viva - PACTA CORVINA (art.
426 do CC/02)

É ANULÁVEL o contrato de compra e venda de ASCENDENTE A DESCENDENTE (art. 496 do CC/02),

salvo se o(a) cônjuge (exceto no regime de separação obrigatória) e o os descendentes anuírem.
Para anulação da venda, o prazo é DECADENCIAL de dois anos, consoante Enunciado 368 da IV Jornada
de Direito Civil:
Enunciado 368 – Art. 496. O prazo para anular venda de ascendente para
descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do Código Civil).

É NULO a compra e venda realizada por pessoas que devem zelar pelo INTERESSE DO VENDEDOR (art.
497 do CC/02),
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta
pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados
à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica
a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

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III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar
em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a
sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

É POSSÍVEL a compra e venda entre cônjuges desde que o contrato seja compatível com o regime de bens
por eles adotado. Se o bem já fizer parte da comunhão o negócio é NULO (art. 166, II do CC/02) por
impossibilidade do objeto.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos
da comunhão.

CLÁUSULAS ESPECIAIS

A) RETROVENDA (505 A 508 do CC/02): Direito que tem o vendedor de reaver o bem IMÓVEL
que vendeu. Somente para bens imóveis – prazo de 3 anos.

B) PREEMPÇÃO (Art. 513 e seguintes do CC/02): O comprador de uma coisa, MÓVEL ou

IMÓVEL, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-
la em pagamento, para que este use do seu direito de preferência em igualdade de condições. É
personalíssimo, não pode ser objeto de cessão, nem é passado aos herdeiros.

C) VENDA COM RESERVA DE DOMINIO (Art. 521 e seguintes do CC/02): Na venda de coisa
MÓVEL, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

D) VENDA SOB DOCUMENTOS (Art. 529 e seguintes do CC/02): Muito comum nos negócios
internacionais para venda de coisa MÓVEL, onde a tradição é substituída pela entrega da
documentação correlata.

E) COMPRA E VENDA À CONTENTO OU SUJEITO À PROVA (Art. 509 e seguintes do CC/02):

presume-se que a coisa será testada antes da venda ser definitiva. Trata-se de uma condição suspensiva
ou resolutiva do pacto.

VENDAS ESPECIAIS
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A) VENDA MEDIANTE AMOSTRA (Art. 484 do CC/02): quando celebrada a venda por amostra, a
amostra torna-se uma espécie de paradigma, devendo a mercadoria entregue ser correspondente à amostra,
caso contrário incorrerá em inadimplemento contratual.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-
se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição

ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

B) VENDA AD MENSURAM (Art. 500 do CC/02): cujo preço é estipulado em atenção às dimensões do
imóvel.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou
se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às
dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não
sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional
ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando
a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada,
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria
realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha,
completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência
às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

C) VENDA AD CORPUS (Art. 500, §3º do CC/02): cujo imóvel é adquirido como um todo, caracterizado
por suas confrontações, por exemplo.

REGRAS IMPORTANTES

DESPESAS COM ESCRITURAÇÃO E TRADIÇÃO estão previstas no art. 490:

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a

cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

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E os RISCOS PELO PERECIMENTO OU DANO à coisa estão expressamente previstos no art. 492 do CC/02:

Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor,
e os do preço por conta do comprador.
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar
coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que
já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver
em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo
ajustados.

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