16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 1

Apelação Cível nº 0010977-21.2011.8.19.0209

Relator: Des. Mauro Dickstein
Apelante(s): HELENA LOBATO VITTAZ FREIRE
Apelado(s): 1) CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
2) SPE PENÍNSULA PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
3) LPS RIO DE JANEIRO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
Origem: Sumário – Obrigação de Fazer – Restituição de Quantia Certa – 7ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca
Juiz em1º grau: Drª Cíntia Souto Machado de Andrade Guedes
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ACÓRDÃO

SUMÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE COMISSÃO

DE CORRETAGEM IMPUTADO AO COMPRADOR. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DA
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA, COM A SUA CONSEQUENTE REPETIÇÃO. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO. CONQUANTO INICIALMENTE A RESPONSABILIDADE
EM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DA COMISSÃO RECAIA SOBRE O COMITENTE, INEXISTEM
ÓBICES LEGAIS À PACTUAÇÃO DE FORMA DIVERSA, DE MODO A REPASSAR A
OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR, DESDE QUE EFETUADO DE FORMA CLARA E PRECISA.
DOCUMENTOS ACOSTADOS AOS AUTOS QUE EVIDENCIAM INEXISTIR NA ESCRITURA DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADA ENTRE AS PARTES, A OBRIGAÇÃO DA
COMPRADORA AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALOR CONSTANTE
APENAS DE PLANILHA DE MONTANTES COBRADOS PELO IMÓVEL, SEM A DEVIDA
CLAREZA EXIGIDA PELA LEI CONSUMERISTA, EIS CUIDAR-SE DE DOCUMENTO
PRODUZIDO DE FORMA UNILATERAL PELA PARTE RÉ, AO QUAL APÓS A AUTORA A SUA
ASSINATURA, CONTENDO, DENTRE OUTRAS COBRANÇAS TAXA DE DECORAÇÃO, COM
BASE EM PREVISÃO NA ESCRITURA SOB A RUBRICA DE SERVIÇOS COMPLEMENTARES
EXTRAORDINÁRIOS. VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR QUE SE DEPARA COM
OBRIGAÇÃO IMPOSTA PELAS EMPRESAS NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO
JURÍDICO. COMPRADORA QUE SE DIRIGIU À SEDE DO EMPREENDIMENTO,
PROCURANDO ESPONTANEAMENTE O STAND DE VENDAS, ALI CONTRATANDO A
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DEMANDADAS QUE ACEITAM PREPOSTOS DENTRO DO
EMPREENDIMENTO, SEQUER COMPROVANDO QUE OS PROFISSIONAIS SERIAM
CONTRATADOS PARA IMPULSIONAR AS VENDAS. VIOLAÇÃO AO ART. 54, § 3º, DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. REFORMA DA
SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO, A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0010977-

21.2011.8.19.0209, em que figuram, como apelante, HELENA LOBATO VITTAZ FREIRE e,
como apelados, CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., SPE
PENÍNSULA PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LPS RIO DE
JANEIRO CONSLUTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima Sexta Câmara Cível

do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em Sessão de
Julgamento realizada em 20 de agosto de 2013, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento,
nos termos do voto do Desembargador Relator.

Rio de Janeiro, 20 de agosto de 2013.

MAURO DICKSTEIN
Desembargador Relator

Assinado em 27/08/2013 15:56:47

Mauro Dickstein:9680 Local: GAB. DES MAURO DICKSTEIN
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Apelação Cível nº 0010977-21.2011.8.19.0209
Relator: Des. Mauro Dickstein
Apelante(s): HELENA LOBATO VITTAZ FREIRE
Apelado(s): 1) CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
2) SPE PENÍNSULA PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
3) LPS RIO DE JANEIRO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
Origem: Sumário – Obrigação de Fazer – Restituição de Quantia Certa – 7ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca
Juiz em1º grau: Drª Cíntia Souto Machado de Andrade Guedes
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RELATÓRIO

Cuida-se de ação de Obrigação de Fazer, pelo rito sumário, com pedido de

restituição de quantia certa, proposta por HELENA LOBATO VITTAZ FREIRE em face de
CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., SPE PENÍNSULA PARK
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LPS RIO DE JANEIRO CONSLUTORIA
DE IMÓVEIS LTDA, objetivando a repetição simples do valor cobrado a título de comissão
de corretagem, na contratação de promessa de compra e venda de imóvel havida entre a
autora e as rés, na quantia de R$8.983,62 (oito mil, novecentos e oitenta e três reais e sessenta
e dois centavos). Sustentou que a importância não foi abatida do preço final do imóvel,
aduzindo que o contrato de corretagem foi celebrado entre as rés, vendedoras, devendo a
dívida, portanto, ser paga pelas 1ª e 2ª demandadas.

Devidamente contestada a fls. 69/88, e 9122/135, ensejou sentença de

improcedência (fls. 184/186), condenado a autora no pagamento das custas e honorários
advocatícios arbitrados em R$1.000,00 (mil reais) para cada uma das rés.

Inconformada, apresentou a demandante recurso a fls. 187/232, contra-arrazoado

a fls. 244/256 e 257/276, pretendendo a reforma da sentença, com a procedência do pedido.

É o relatório.

VOTO

Recurso tempestivo, presentes os demais pressupostos de admissibilidade, dele

se conhece.

A questão prende-se à cobrança de comissão de corretagem recebida pelas rés,

no contrato de aquisição de imóvel em construção, havido entre os demandantes.

Há, na hipótese, evidente relação de consumo, nos termos dispostos no artigo 3º,
§2º, da Lei nº 8.078/90, além do que, o ajuste entabulado entre as partes apresenta cláusulas
de adesão previamente estipuladas pela incorporadora.

Embora a obrigação de pagar a comissão de corretagem seja, tradicionalmente,

atribuída ao vendedor, não há dispositivo legal imputando-lhe, exclusividade, a
responsabilidade, logo, pode ser livremente convencionada pelas partes a quem incumbirá o
dever de arcar com tal pagamento. É que a exegese do art. 724, do Código Civil, determina
que a remuneração dos corretores é responsabilidade dos vendedores, se não houver
disposição legal em contrário ou acordo diverso entre as partes.
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Apelado(s): 1) CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
2) SPE PENÍNSULA PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
3) LPS RIO DE JANEIRO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
Origem: Sumário – Obrigação de Fazer – Restituição de Quantia Certa – 7ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca
Juiz em1º grau: Drª Cíntia Souto Machado de Andrade Guedes
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Saliente-se que a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça posiciona-se no

sentido de admitir sejam os compradores responsáveis pelo pagamento da aludida
remuneração, quando houver cláusula contratual que assim o estabeleça e desde que seja
regularmente cumprido o dever de informação.

Embora determine a cláusula 8.6.1.1. (fls. 45), do contrato celebrado entre as

partes a fls. 39/53vº, que é obrigação da compradora o pagamento da quantia de R$22.000,00
(vinte e dois mil reais), a título de ‘preço fechado’ por serviços complementares
extraordinários, valor este constante da planilha de fls. 89/90, o mesmo não se verifica em
relação à comissão de corretagem, inexistindo, naquele documento, cláusula expressa
indicando ser da adquirente do imóvel a obrigação do pagamento de remuneração relativa à
comissão dos corretores que prestarem serviço de intermediação no negócio jurídico,
mostrando-se maculado o prévio dever de informação, eis que, não restou plenamente
cumprido, a par de inobservadas as normas consumeristas aplicáveis à espécie.

Da análise dos documentos de fls. 89/90, verifica-se tratar-se de planilha de

adesão, previa e unilateralmente redigida pelas rés, não se encontrando caracteres ostensivos,
legíveis e em destaque, implicando, consequentemente, em limitação ao direito do
consumidor, de modo a permitir sua imediata e fácil compreensão.

O art. 54, § 3º, da Lei nº 8078/90, assim dispõe:

“Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o
consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

(...)

§ 3º . Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres

ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua
compreensão pelo consumidor.”

Esclarecedora a doutrina sobre a questão (in Código Brasileiro de Defesa do

Consumidor – comentado pelos autores do anteprojeto – 7ª edição, ed. Forense Universitária –
pg.568/569), na lição de Nelson Nery Júnior, in verbis:

“[6] REDAÇÃO CLARA EM CARACTERES OSTENSIVOS E LEGÍVEIS – Com a adoção desse

expediente, o Código consagrou o princípio da legibilidade das cláusulas contratuais. O dispositivo
visa permitir que o consumidor possa tomar conhecimento do conteúdo do contrato pela simples
leitura, sem prejuízo do dever de esclarecimento por parte do fornecedor (art. 46, CDC).
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3) LPS RIO DE JANEIRO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
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Juiz em1º grau: Drª Cíntia Souto Machado de Andrade Guedes
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A redação em caracteres legíveis possibilita diminuir o âmbito do controle das cláusulas contratuais
gerais, qualitativa e quantitativamente, além de consistir em instrumento de segurança das relações
jurídicas e de liberdade contratual. 241
A contratação em massa, exigência das economias de escala, deve ser exercida de forma
compatível com os princípios fundamentais da ordem econômica, dentre os quais está a defesa do
consumidor (art. 170, nº V, CCF). A rapidez que deve informar esse tipo de contratação, que implica
necessariamente a conclusão do negócio com base em cláusulas gerais preestabelecidas, não deve
servir de pretexto para que se incluam, no bojo de um longo formulário de futuro contrato de adesão.
Cláusulas draconianas consideradas pelo CDC como abusivas. Além desse perigo, está a inevitável
imposição, na prática, das cláusulas pelo estipulante, porque o consumidor aderente geralmente não
lê os termos do formulário, quer seja por pressa, preguiça, indolência, ignorância ou irresignação, em
face da dificuldade trazida pelas ‘letras miúdas’.
Um mínimo de formalismo deve ocorrer nas relações de consumo, devendo-se ter o cuidado de
evitar o excesso para não prejudicar ou retardar a conclusão do negócio. Interessante observar que,
quanto ao formalismo, o fornecedor nunca reclama da demora na conclusão de contrato de
consumo, pela pesquisa de informações e cadastro do consumidor que pretende comprar a prazo. À
perda de dois ou três dias para se colherem informações sobre o consumidor deve corresponder o
tempo despendido pelo fornecedor para esclarecê-lo sobre o conteúdo do contrato e permitir-lhe
leitura do formulário, agora escrito em letras legíveis.
As ‘letras miúdas’, quase sempre ilegíveis por pessoa com razoável nível de visão, não mais são
admitidas pelo sistema do Código, pois os formulários deverão ser impressos com caracteres
legíveis.
(...).”

O quadro de custos deveria ter sido redigido com destaque, integrado ao contrato
firmado entre os demandantes, discriminando, de maneira inequívoca, a obrigação e o valor
da aludida remuneração, como constam as demais verbas integrantes do documento de fls. 89,
concernentes a outros valores a serem pagos pelos adquirentes, sendo certo que, a ausência da
aludida especificação no contrato, viola o dever de informação, vez que, não traz, explicitada,
a quantia que o consumidor terá de suportar a este título, tampouco a obrigação do comprador
no pagamento de comissão de corretagem.

Dessa forma, as informações acerca do pagamento da comissão de corretagem

não foram corretamente prestadas à autora, razão porque não há falar-se em cumprimento
adequado e satisfatório do dever de informação, como estabelece o inciso III, do art. 6º, do
Código de Defesa do Consumidor, de forma que o seu pagamento não caracteriza voluntária
concordância com a obrigação, mas, a necessidade de fazê-lo, sob pena de não concretização
do negócio.

Aduz-se, ainda, a vulnerabilidade do consumidor que se depara com a obrigação

de cumprir as cláusulas contratuais impostas pelas empresas no momento da celebração do
negócio.
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2) SPE PENÍNSULA PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
3) LPS RIO DE JANEIRO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
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Juiz em1º grau: Drª Cíntia Souto Machado de Andrade Guedes
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Sob este aspecto, na inicial, a autora afirmou que “... celebrou a apontada
escritura e efetuou o pagamento do montante correspondente à comissão de corretagem, sem
que, no entanto, lhe fosse facultada a possibilidade de negociar o respectivo valor, uma vez
que o preço da comissão foi pré-determinado, conjuntamente, pela promitente vendedora e
pela corretora, que, naquela ocasião, apenas apresentou a Autora, no próprio stand de
vendas, o preço e as condições do negócio impostos pela construtora”. (grifo no original).

Demais disso, a compradora informa que procurou espontaneamente o ‘stand’ de

vendas, não havendo notícia de que haja sido sequer convidada por qualquer corretor para
comparecer à sede do empreendimento imobiliário, a fim efetuar a compra de imóvel,
enquanto as demandadas aceitam prepostos dentro do empreendimento e, no caso, sequer
restou provado, hajam sido os profissionais contratados para impulsionar a venda das
unidades residenciais.

Nesse sentido a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça:

0032693-25.2011.8.19.0203 - APELACAO - 1ª Ementa - DES. ROGERIO DE OLIVEIRA SOUZA -

Julgamento: 16/04/2013 - NONA CAMARA CIVEL - APELAÇÃO CIVEL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRETORA CONTRATADA PELA
INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DA CONTRATANTE SALVO
ESTIPULAÇÃO EM CONTRÁRIO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA BOA-
FÉ OBJETIVA. DEVERES ANEXOS DE INFORMAÇÃO E LEALDADE CONTRATUAL.
INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 4º, I E III, E 6º, III, DO CDC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Se os
corretores foram contratados pela incorporadora, não pode esta pretender que o adquirente do
imóvel arque com as despesas de corretagem quando inexistente qualquer cláusula contratual que
lhe impute tal ônus. Em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da informação, caberia à
empresa incorporadora, ainda no momento das tratativas do negócio jurídico, alertar os
consumidores de que lhes seria imputado os custos referentes à taxa de corretagem, sem embargo
da previsão contratual expressa. Surpreender o consumidor com cobranças indevidas sob a ameaça
de não conclusão do negócio jurídico é pratica ilícita vedada pelo CDC, cujo art. 51, I, sanciona tal
exação com nulidade absoluta. Sentença escorreita que deve ser mantida em todos os seus termos.
Conhecimento e negativa de seguimento ao recurso. (grifo nosso).

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0025840-79.2011.8.19.0209 – APELACAO - 2ª Ementa - DES. MARIO ASSIS GONCALVES -

Julgamento: 03/04/2013 - TERCEIRA CAMARA CIVEL - Agravo interno em apelação cível. Direito
do consumidor. Compra e venda de imóvel. Construtor. Atraso na entrega do imóvel. Excludente de
responsabilidade. Inexistente. Taxa de corretagem. Ônus sucumbenciais. Está presente o ato ilícito,
na conduta descurada da construtora, não só porque descumpriu o prazo pactuado para a entrega
do imóvel, extrapolando, inclusive, o período de tolerância (180 dias) previsto no contrato, mas
também porque continuou a exigir dos promitentes compradores o pagamento do saldo devedor.
Não há dúvida de que se encontram presentes, também, o dano e o nexo causal, já que a mora da
construtora obrigou aos promitentes compradores alugar um imóvel para residir - fato não
impugnado - não obstante estivessem honrando suas obrigações. Além disso, a ré nenhuma prova
apresentou que refutasse as alegações autorais. De fato, se da promessa de compra e venda consta
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Relator: Des. Mauro Dickstein
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2) SPE PENÍNSULA PARK EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
3) LPS RIO DE JANEIRO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
Origem: Sumário – Obrigação de Fazer – Restituição de Quantia Certa – 7ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca
Juiz em1º grau: Drª Cíntia Souto Machado de Andrade Guedes
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data certa e determinada para a entrega do imóvel e demonstrado não ter sido cumprido o referido
pacto, tem-se por caracterizada a mora do promitente vendedor, independentemente da interpelação
por parte dos promitentes compradores, sendo certo que a mora da construtora se dá ex re e
independe de prévia notificação. Incumbia à ré a prova de ter ocorrido circunstância de força maior,
a justificar o atraso, não se podendo aceitar as vagas alegações quanto ao abandono de uma das
principais empreiteiras do empreendimento, além do aquecimento do mercado imobiliário, sendo
certo que tudo isso, ao contrário, é matéria rigorosamente previsível e que se inclui no risco do
empreendimento, a ser suportado exclusivamente pela construtora. No que tange ao pedido de
restituição da mencionada taxa de corretagem, também correta a sentença. É que a exegese do art.
724 do Código Civil determina que a remuneração dos corretores é responsabilidade dos
vendedores, se não houver disposição legal em contrário ou acordo diverso entre as partes. Não há
nos autos qualquer comprovação de que as partes acordaram que o pagamento da comissão de
corretagem seria suportado pelos compradores do imóvel. A imposição da responsabilidade pelo
pagamento de tal verba aos compradores, sem prévia e clara comunicação, configura desrespeito ao
dever de informação, cabendo salientar que o fato de terem os compradores honrado o pagamento
da comissão, não caracteriza concordância com tal obrigação. Assim, deve a construtora restituir
aos compradores do imóvel a referida taxa de corretagem. Em relação aos danos extrapatrimoniais,
tenho que o montante de R$ 3.000,00 para cada autor, a título de dano moral, é compatível com a
repercussão dos fatos narrados nestes autos, considerando que o atraso na entrega do imóvel
perdurou por dois meses, além do período de carência, estando tal valor em harmonia com os
princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Melhor sorte não assiste à agravante no que tange
aos ônus de sucumbência. No caso em análise, não houve sucumbência recíproca, tendo a
construtora saído vencida na demanda, razão pela qual deverá suportar o pagamento das custas
processuais e dos honorários advocatícios, que devem ser fixados em 10% sobre o valor da
condenação. Recurso ao qual se nega provimento. (grifo nosso).

Assim, merece acolhida a pretensão autoral, em razão do que, conhece-se do

recurso para dar-lhe provimento, julgando-se procedente o pedido, condenando-se as rés,
solidariamente, à devolução do valor pago pela demandante a título de comissão de
corretagem, com a incidência de correção monetária desde o desembolso e juros de mora, no
percentual de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação. Despesas processuais e honorários
advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre a condenação, pelos vencidos.

Por tais fundamentos, conhece-se do recurso, dando-lhe provimento, nos

termos da decisão acima.

Rio de Janeiro, 20 de agosto de 2013.

MAURO DICKSTEIN
MB
Desembargador Relator