Especialização em Direito Contratual

• Disciplina: Contratos imobiliários.

• Aula: 23/08/2022.
• Tema: Loteamento, Condomínios de lotes, Condomínio Urbano Simples e Condomínio em
Multipropriedade
• Gustavo de Melo Vicelli.
• gmvicelli@gmail.com
Avisos importantes:
25/08 (quinta feira) – disponibilização da 01ª Atividade Avaliativa
Prazo de 01 semana – 25/08 até 01/09
 Condomínio Apartamentos, salas
Edilício Clássico comerciais, lojas etc.

Art. 1358-A CC
Condomínio Condomínio de
Art. 2°, §7° Lei 6.766/79
Edilício Lotes
Art. 64/66 Dec. 9.310/18

Condomínio Art. 61/63 Lei 13.465/17

Urbano Simples Art. 69/72 Dec. 9.310/18
Condomínio edilício clássico
• Espécie de condomínio que congrega unidades autônomas com áreas comuns.
• Ente despersonalizado, porém dotado de capacidade processual.
• Constituição se da por ato (‘intervivos’ ou ‘causa-mortis’) registrado no Cartório de Registro de
Imóveis.
o A constituição pode ser feita por titular único, desde que a edificação seja composta por unidades
autônomas que serão, futuramente, alienadas independentemente.
• Regramento interno – convenção condominial, subscrita por no mínimo 2/3 das frações ideais e
oponível à terceiros quando registrada no CRI.
LOTEAMENTO
• Loteamento = área com locais edificáveis, com infraestrutura (conceito de lotes é: terreno com
infraestrutura).
• Art. 2°, §1° - Lei 6.766/79 - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
• § 4º: Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
• Quem faz um loteamento é chamado de empreendedor (e não loteador)
• Pode ser uma pessoa física (proprietário da gleba ou seu promissário comprador), poder público,
cooperativa habitacional ou até uma associação de moradores.
• Entrega de gama mínima de infraestrutura: iluminação, vias de circulação, abastecimento de agua,
esgoto, energia elétrica e escoamento de aguas pluviais;
• Requisitos (passo a passo) para a sua instituição:
1. Consulta ao Município – onde será dita as diretrizes para o loteamento. Não há prazo para fixação
das diretrizes. Observar a existência de um plano diretor municipal, onde provavelmente já estão
estabelecidas as diretrizes.
2. Requerimento formal à prefeitura – apresentação de diversos documentos referente ao
empreendedor, à área que se pretende instituir o loteamento e sobre o empreendimento em si.
• Requerimento deve aprovar/reprovar o requerimento no prazo da sua lei municipal (plano
diretor)
• Se não houver prazo pré-instituído – 90 dias.
• Se não se manifestar no prazo legal ou em até 90 dias – reprovação tácita
• Art. 13 – aprovação do poder estadual em hipóteses como: áreas de interesse especial
(cultural, histórico etc.), loteamento pertencente a mais de um município ou com área superior
a 1mil. M².
3. Uma vez aprovado, o empreendedor terá 180 dias para levar a registro no CRI (art. 18), para a
realização de uma incorporação imobiliária.
Obs: Loteamento pode ter mais de um CRI responsável pela circunscrição. O que não
pode é mais de um CRI para um mesmo lote (art. 21). Atenção tabeliões(!) – multa de
até 10x o valor dos emolumentos em caso de dolo no registro.
4. Uma vez registrado no CRI, o empreendedor pode iniciar as vendas dos lotes à terceiros.
• Venda de lotes não depende de urbanização (art. 37).
• O prazo para finalizar a construção de todo o empreendimento/infraestrutura é de 04 anos.
5. Contrato de alienação dos lotes devem observar cláusulas obrigatórias – art. 26:
• Quadro resumo com: i) preço total a ser pago; ii) valor da corretagem; iii) correção monetária e juros; iv)
consequencias pelo desfazimento (distrato ou resolução); v) exercício do direito de arrependimento; vi)
ônus que recaiam sobre o imóvel (servidão de passagem por exemplo).
• Qualificação dos contratantes e do loteamento.
• Preço, prazo, forma de pagamento e arras.
• Inadimplente terão 30 dias para purgar a mora (art. 32), sob pena de presumir rescindido o contrato.
• Inadimplente será restituído do valor pago, abatido os itens dispostos no art. 32-A.
• Juros de mora e cláusula penal.
o Cláusula penal – NUNCA superior a 10% e somente exigível em caso de interpelação ou mora > 3
meses.
• Competência no pagamento de tributos
• Restrições urbanística
CLÁSSIFICAÇÃO DOS LOTEAMENTOS
• Loteamento irregular = aquele que teve sua instituição antes da sua regularização formal junto ao CRI
• Loteamento clandestino = aquele instituído sem qualquer comunicação/aprovação dos órgãos
competentes.
• Loteamento fechado ou “Loteamento de acesso controlado” (Lei 13.465/17);
o Segurança e repasse das responsabilidades públicas para a associação de moradores.
o Concessão do uso e manutenção das vias públicas para a associação
o Terceiros não podem ser impedidos de ingressar no loteamento, desde que previamente
identificados.
• Polêmica – Exigibilidade da taxa de associação para proprietários? Loteamento pode ser imposto aos
proprietários dos imóveis? Há distinção entre proprietários anteriores à instituição do loteamento e
proprietários contemporâneos à instituição do loteamento?
Repercussão geral (Tema 492) no julgamento do Recurso Extraordinário 695.911 pelo STF.
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal
que discipline a questão. A partir da Lei da Reurb torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes
em loteamentos de acesso controlado, que: 1) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis pela mencionada lei; ou 2) sendo novos adquirentes de lotes, o ato
constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis".
Em resumo:
• Somente será possível a cobrança do proprietário não associado quando
• O dever obrigacional estiver disposto em ato constitutivo da associação, firmado após o advento da Lei
nº 13.465/2017 e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no registro de imóveis.
• Quando houver anterior lei municipal, ante a competência concorrente (Tema 348 — RE 607.940),
definidora da obrigação de cotização dos proprietários que: i) Possuindo lote aderiram à associação; ii)
Sendo novos adquirentes, houver o registro da associação no ofício de registro de imóveis.
• Proprietários que adquiriram lotes antes da vigência da lei (local ou federal) e que não aderiram à
associação NÃO PODEM SER ONERADOS.
• Podem sofrer restrições?
LOTEAMENTO vs. CONDOMÍNIO

• Loteamento = De acordo com a Lei 6.776/79, loteamento é a subdivisão de terra/gleba em lotes

destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação de logradouro públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias públicas já existentes.

• Condomínio = Os Condomínios são regidos pela Lei 4.591/64 e são caracterizados, essencialmente,
pela presença de áreas de propriedade comum e áreas de propriedade exclusiva. Neles, toda a área
“interna” é privativa, ou seja, além do lote, as vias de circulação e espaços comuns são
de propriedade dos moradores. A parte de cada um é definida de acordo com um cálculo cujo resultado
se chama “fração ideal”.
 Loteamento Fechado Condomínio Fechado
Legislação Leis nº 6.766/79 e 13.465/17 Lei 4.591/64
Públicas, há um contrato administrativo de
Concessão do Município para a Associação Privadas, os moradores são os proprietários dos lotes e
Vias de circulação
de Moradores relativo às vias de acesso e das vias de acesso e circulação.
circulação.
Cada proprietário é dono de uma fração ideal de todo
Frações ideais sobre
Não há. o empreendimento, incluindo as áreas comuns e vias
áreas comuns
internas.
A conservação das áreas comuns é de
Discutível. Porém, em regra, é preciso
responsabilidade do condomínio, que promove um
haver um Regulamento Interno com
Rateio dos custos rateio das despesas entre os condôminos através de
previsão da obrigatoriedade das despesas de
comuns Assembleias Gerais, aprovando um plano
manutenção do espaço comum (despesas
orçamentário para definir uma taxa condominial
‘propter rem’).
mensal.
Discutível. Via de regra, portaria não pode
A Portaria pode impedir a entrada de terceiros pois
impedir a entrada de terceiros com a devida
Restrição de entrada suas áreas internas são privativas e de
identificação pessoal, pois as áreas internas
responsabilidade direta de seus condôminos
são públicas.
CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES:
• Objetivo regularizar a “casa de fundo”. É do que acréscimos horizontais de casas/cômodos no mesmo imóvel.
Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser
instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros
urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas
edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias
públicas ou para as unidades entre si.
Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber,
o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo
imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns
internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de
convenção de condomínio.
§ 1º Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula
para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e
das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.
§ 2º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas
livremente por seus titulares.
§ 3º Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.
§ 4º A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser
formalizada por meio de instrumento particular.
CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
Art. 1.358-C - Lei 13.777/18 - Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos
proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso
e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
• Cada condomíno usa o bem imóvel inteiro (incluindo mobílias, equipamentos e acessórios) por um
determinado tempo
• Cabível exclusivamente para bens imóveis
• Distingue-se do contrato de “time sharing” pois, aqui, estamos falando de direito real de propriedade –
devidamente registrado na escritura do imóvel.
• Cada condômino proprietário do mesmo imóvel possui sua escritura correspondente à fração de tempo
adquirida (fração periódica ou fração de tempo), e pode usar, gozar, dispor e até onerar dela como
quiser.
o A fração mínima possível é de 07 dias/condômino (até 52 multi-proproprietário).
• Uso entre os condôminos pode se dar de forma fixa, flutuante ou mista (fixo + flutuante).
• Admite-se, inclusive, dentro de um condomínio edilício.
• Em caso de abuso ou mora nos deveres – multi-proprietário incidirá em multa.