CURSO DE DIREITO

Disciplina: CONTRATOS

DA LOCAÇÃO

Profº ª. Esp. M.e PRISCILLA SANTANA SILVA

Anápolis – 2021.2
Associação Educativa Evangélica
Conceito: Contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários (prazo determinado ou indeterminado –
prorroga-se – Art 574 CC) de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária.

Características:
1 - Retorno da coisa locada ao locador ou proprietário – posse de coisas infungíveis (obrigação de entregar/restituir);
2 - A coisa não precisa ser de propriedade do locador (poder para administrar), já que não acarreta transferência do domínio;
3 - Retribuição – aluguel ou renda;
4 - Contrato consensual;
5 - Não tem caráter personalíssimo;
6 - Não se estingue com a morte (não há limite temporal, mas a LI, art. 3º exige a vênia conjugal se estipulado prazo igual ou
superior a dez anos).

Partes: locador, senhorio ou arrendador x locatário, inquilino ou arrendatário.

Natureza jurídica: contrato bilateral ou sinalagmático (prestações recíprocas); oneroso, consensual, comutativo (não envolve
risco), não solene (porém, caso se convencione uma garantia o contrato deve ser escrito), de trato sucessivo ou de execução
continuada (prolonga-se no tempo).

Normatização: a) Locação de bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais – Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91); b) Os imóveis
rurais são regidos pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64).

Preço – aluguel – A lei impõe tetos aos reajustes. Em geral, o pagamento é periódico, mas pode ser exigido antecipadamente e
de uma só vez (art. 20 da LI) como nos aluguéis de temporada. Não poderá haver a vinculação do preço à variação cambial ou
ao salário mínimo (art. 17 da LI), não se admitindo a exigência do pagamento antecipado, exceto quando não houver garantia.
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Falta de pagamento: a) Execução (art. 585, V CPC); b) Resolução do contrato (segundo o CC, ou segundo Lei especial – ação
de despejo). Obs.: 1 - No silêncio do contrato: obrigação – quesível.
- Senhorio – não pode mudar a destinação do prédio (art. 26 LI) – reparos: a) se + 10 dias - locatário pode exigir abatimento; b)
se + de 1 mês – locatário pode rescindir o contrato.

Obrigações:
a) LOCADOR:
- Entregar ao locatário a coisa alugada;
- A entrega feita sem qquer reclamação, presume (relativamente) que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário;
- A entrega deve ser feita com as pertenças).
- Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato – compete ao locador realizar os reparos necessários para que a
coisa seja mantida em condições de uso, salvo convenção em contrário. Os pequenos estragos (que não provenham do tempo
ou do uso) correm por conta do devedor.
- Estrago, sem culpa do locatário: deterioração/perda: direito a redução proporcional do aluguel ou resolução do contrato;
- Garantir uso pacífico da coisa – a menos que sejam perturbações de fato decorrentes de atos de vizinhos.
-Aplica-se a teoria dos vícios redibitórios.

b) LOCATÁRIO:
- Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e a tratá-la como se sua fosse;
- Pagar o aluguel no prazo ajustado. Como garantia ao recebimento dos aluguéis, o locador tem penhor legal sobre os bens
móveis que o inquilino tiver guarnecendo o prédio (art. 1.467 CC)
- Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito.
- Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais.

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Locação de prédios - urbana – LI (Lei do Inquilinado) – 8.245/91 – alterada pela Lei 12.112/2009.
- ALUGUEL: Livre a convenção (o seu reajuste não pode ser superior à variação dos salários mínimos médios no período – L
9069/95 – art.20 – fixou em 01 ano a periodicidade de correção monetária, com base o IGP-M (índice geral de preços do
mercado), sendo nula qualquer estipulação de correção, em prazo inferior.
- DESPEJO – L 12.112/2009: a) pode-se cumular rescisão de locação com cobrança de alugueis e acessórios (multa, penhor) e
pedido liminar; b) para evitá-lo: depósito judicial do valor, atualizado, em 15 dias - não é possível a EMEMDA DE MORA, por
mais de 1 vez ,em 1 ano; c) ação de despejo: proposta em 30 dias do fato gerador (inadimplência ou notificação – Art 59 LI (tb
prazo de 30 dias); sob pena de prorroga-se o contrato (se por prazo determinado); d) mandado de despejo – prazo de 15 dias
para a desocupação voluntária (caso contrário: posse injusta e de má-fé)
- RESILIÇÃO – multa resolutória
-Cálculo: sobre os meses de atraso (não se aplica o CDC nos contratos imobiliários – RI 0711234120158070016)
- Art 4º LI – estará isento em caso de transferência, determinada pelo empregador, de local de trabalho – pois pode dificultar a
locomoção.

Prazo Locação – determinado/indeterminado

a) Art 46 LI – contrato superior à 30meses- venceu o contrato – independe da notificação – DENÚNCIA VAZIA- se continuar na
posse por + de 30dias – prazo indeterminado.
b) Art 47 LI – contrato inferior à 30 meses – findo o prazo – prorroga-se automaticamente pelo mesmo prazo – DENÚNCIA
CHEIA – limite – 5 anos.

Fiança – interpretação de forma mais favorável ao fiador

- Prorrogação do pacto locatício – isenta o fiador que com ele não consentiu –salvo se houver cláusula prevendo a
responsabilidade do fiador até a entrega das chaves.

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- Poderá também exonerar-se em 30 dias após envio de notificação de exoneração de fiança ao locador, e por este não for impugnada
(ficando o fiados ainda responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação ao locador – LI art.12).

Preferência /Preempção/Prelação
- Deve ser intentado pelo locatário em ação própria ou optar por perdas e danos.
- Requisitos: 1 – contrato escriturado (LI – Art 27, 28, 29, 33); 2 – contrato lavrado na escritura do imóvel – Art 167 n 16 Lei 6.015/73 –
averbado junto à matrícula do imóvel em até 30 dias antes da alienação.

Extinção da locação
- Execução;
- Resolução – ação de Despejo – Arts 46 e 47 LI (denúncias – vazia e cheia)

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