Contrato Si Mobil I A Rios

Contratos
Imobiliários
Contratos Imobiliários
Editorial
PUC Campinas

Todos os direitos reservados.
Proibida a reprodução total ou parcial em qualquer mídia sem a autorização.
Autor
Patrícia Esteves de Mendonça
Revisão técnica
Uol EdTech
Projeto gráfico
Uol EdTech
Biblioteca PUC (Dados de publicação na fonte)
Lucas, Luciano Nogueira;
de Mendonça, Patrícia Esteves.
Contratos Imobiliários/ Luciano Nogueira Lucas; Patrícia Esteves de Mendoça . 1 ed.
Belo Horizonte, 2021.
1. Contratos Imobiliários
I. Título.
Catalogação: Biblioteca Central Anisio Teixeira – PUC Campinas 2

2021 • Proibida a reprodução total ou parcial. Os infratores serão processados na forma da lei.
Sumário
As imagens e ilustrações utilizadas nesta apostila foram obtidas no site https://www.shutterstock.com
Lista de figuras
Figura 01 Incorporação Imobiliária. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3
Sumário
Lista de quadros
Quadro 01 Votos.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
4
Sumário
Sumário
Unidade 1 Contratos de Incorporação
Imobiliária.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Apresentação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.1 Contratos de Incorporação Imobiliária . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.1.1 Parcelamento do Solo Urbano. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.1.1.1 Requisitos Urbanísticos para Loteamento. . . . . . . . . . . 18
1.1.1.2 Dos Contratos de Parcelamento de Solo. . . . . . . . . . . . 19
1.1.2 O Contrato de Incorporação Imobiliária. . . . . . . . . . . . . 21
1.1.2.1 Do Incorporador Imobiliário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.1.2.2 O Patrimônio de Afetação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.1.2.3 Modalidades de Incorporações. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.1.3 Alienação Fiduciária em Garantia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Mapa Conceitual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Conclusão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Unidade 2 Condomínios. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Apresentação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
5
2.1 Condomínio... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Sumário
Sumário
2.1.1 Conceito.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
2.1.2 Classificação.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

2.1.3 Do condomínio geral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2.1.4 Do condomínio edilício. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.1.4.1 Da convenção de condomínio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.1.4.2 Do regimento interno.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2.1.4.3 Dos direitos e deveres dos condôminos. . . . . . . . . . . . 37
2.1.4.4 Das vagas de garagem.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
2.1.4.5 Das penalidades.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
2.1.4.6 Dos órgãos de administração.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2.1.4.6.1 Do síndico.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2.1.4.6.2 Da assembleia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2.1.4.7 Da extinção do condomínio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
2.1.5 Do condomínio de lotes.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
2.1.6 Da multipropriedade.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.1.7 Do condomínio urbano simples.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Bibliografia comentada. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Mapa Conceitual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Conclusão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 6
Sumário
Unidade 3 Contratos reais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Apresentação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
3.1 Da regularização fundiária. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

3.2 Servidões.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3.2.1 Elementos característicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
3.2.2 Classificação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3.2.3 Exercício das servidões.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
3.2.4 Extinção das servidões . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
3.3 Direito real de laje. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
3.3.1 Requisitos e instituição. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
3.3.2 Da aplicação subsidiária das regras do condomínio
edilício. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
3.3.3 Do direito de preferência . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
3.3.4 Da extinção do direito de laje. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
3.4 Dos direitos reais de garantia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
3.4.1 Regras gerais dos direitos reais de garantia . . . . . . . . . 75
3.4.2 Da alienação fiduciária de bens imóveis. . . . . . . . . . . . 77
3.4.2.1 Características e constituição. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
3.4.2.2 Direitos e obrigações. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 7
Sumário
Bibliografia comentada. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Mapa Conceitual. 83

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Conclusão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Referências. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
8
Sumário
Iconografia

Atenção Atividades de
Para saber aprendizagem
Saiba mais
Onde pesquisar Curiosidades
Leitura complementar
Dicas
Glossário Questões
Mídias integradas Áudios
Anotações Citações
Exemplos Downloads
9
Sumário
Biodata do autor

Luciano Nogueira Lucas
Bacharel em Direito pela Universidade Estadual Paulista “Julio de Mesquita Filho” (UNESP),
mestre em Função Social do Direito pela Faculdade Autônoma de Direito (FADISP) e doutor
em Constitucionalização dos Institutos do Direito Privado pela FADISP. Advogado e consultor
jurídico.
Patrícia Esteves de Mendonça
Mestre em Direito pela Universidade Católica de Petrópolis. Especialista em direito público

e privado pela Universidade Estácio de Sá. Graduada em Direito pela Universidade Cândido
Mendes. Cursou a Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro EMERJ. Atualmente é
Professora de Direito Civil da Faculdade Internacional Signorelli. Foi professora substituta
do Departamento de Direito Civil da Faculdade Nacional de Direito UFRJ e orientadora de
Monografia. Foi Professora da Universidade Estácio de Sá, onde também exerceu a função
de Coordenadora de Trabalho de Conclusão de Curso. Advogada, atuando na área cível,
especialmente em direito de família e direito imobiliário. Tem experiência como Conteudista
de disciplinas online da graduação e da pós-graduação da Universidade Estácio de Sá, da
editora Sagah, pertencente ao Grupo A e da UNIASSELVI. Foi Validadora de material didático
da Universidade Estácio de Sá. Atuou na elaboração de questões para o Grupo Kroton
e PROBANCA. Participa como pesquisadora do projeto de pesquisa Filosofia dos Direitos
Humanos na Universidade Católica de Petrópolis. É Validadora da revista científica LEX
HUMANA, da Universidade Católica de Petrópolis.
Justificativa
O objetivo da disciplina Contratos Imobiliários é capacitar o operador do direito para que
atue de forma efetiva no ramo do direito Imobiliário, compreendendo de forma mais direta
os contratos que mais são utilizados no mercado de imóveis, analisando desde os contratos
relacionados às incorporações imobiliárias até aqueles que são fontes de direitos reais,
como o contrato de Direito Real de Laje, e permitindo maior segurança ao profissional na
elaboração, análise e interpretação de tais negócios jurídicos.
10
Sumário
Engajamento

• A Lei nº 6.766/79, que substituiu o Decreto-Lei nº 58/37, regulamenta o parcelamento
do solo urbano. Entretanto, o Código Civil e a Lei nº 6.766/79 regem os contratos
de compra e venda, e de promessa de compra e venda. Existe equilíbrio entre tais
leis nos Contratos Imobiliários?
• O condomínio geral e o condomínio edilício são as espécies de condomínio que

na prática são mais relevantes dentre as diversas classificações existentes. O
condomínio edilício é a espécie mais questionada em relação ao Direito Imobiliário.
Como as questões mais relevantes dos condomínios edilícios se apresentem no
nosso ordenamento jurídico pátrio?
• O direito das coisas é o conjunto de normas que regula as relações jurídicas

alusivas a bens, sejam eles corpóreos ou incorpóreos, que sejam dotados de valor
econômico. A origem de alguns desses direitos se dá pela celebração de negócios
jurídicos. Quais são os principais pontos que devem ser observados nos contratos
que geram direitos reais?
Apresentação da disciplina
A disciplina Contratos Imobiliários pretende trazer à analise as diversas modalidades de
contratos que podem ter interferência nas relações imobiliárias, de forma direta ou indireta,
sendo observadas as questões mais relevantes nas relações negociais sobre imóveis.
Sabemos que os contratos são negócios jurídicos bilaterais, ações humanas que refletem
no mundo jurídico através da manifestação de vontade de duas ou mais pessoas. Podemos
considerar como um acordo de vontades que tem interferência no mundo jurídico. Assim,
muitos dizem que os contratos fazem leis entre as partes.
Os operadores do direito entendem o direito imobiliário como um ramo do direito utilizado

para regular e dirimir conflitos de interesses urbanos e rurais, considerando, na maioria das
vezes, a posse e a propriedade de imóveis.
Desta forma, a disciplina Contratos Imobiliários pretende destacar os temas mais relevantes 11
e atuais que envolvem o direito imobiliário e suas relações negociais, permitindo uma visão
Sumário
prática e teórica, fundamental ao profissional da área.
Objetivos da disciplina

Ao final desta disciplina, esperamos que você seja capaz de:
• Entender os contratos de incorporação imobiliária.
• Identificar os contratos de financiamento imobiliário.
• Reconhecer o parcelamento do solo.
• Compreender o condomínio: edilício, urbano simples, de lotes e multipropriedade.
• Analisar contratos envolvendo regularização fundiária.
• Avaliar os contratos reais (servidões, direito de passagem) e as garantias

imobiliárias.
• Compreender o direito real de laje e a Lei do Distrato Imobiliário.
12
Sumário
1
Contratos de
Incorporação
Imobiliária
Unidade
Objetivos
Ao final desta unidade, esperamos que possa:
• Entender o que significa incorporação imobiliária.
• Identificar os contratos de financiamento imobiliário.
• Compreender o que significa o parcelamento do solo e

suas implicações.
• Compreender as regras concernentes ao distrato

imobiliário.
13
Sumário
1. Contratos de Incorporação Imobiliária

Apresentação
Nesta unidade estudaremos os Contratos Imobiliários relativos às incorporações imobiliárias.
Estudaremos como funciona o patrimônio de afetação no Brasil, partindo da compreensão
dos princípios contratuais, da natureza dos contratos de incorporação e de seus elementos,
forma e extinção.
Incorporação imobiliária é a atividade exercida pela pessoa física ou jurídica, empresário

ou não, que se compromete a realizar a construção de unidades autônomas em condomínio
para alienação total ou parcial. Desta forma, será permitida a alienação de imóveis em
construção.
O papel do incorporador imobiliário é passar informações adequadas ao adquirente sobre

todas as fases que compreendem essa modalidade de alienação, passando pela escolha
do terreno e sua classificação, pelo processo de incorporação, pela aprovação nos órgãos
públicos e por seu registro.
Assim, verificaremos o significado de incorporação imobiliária, o papel do incorporador e

as obrigações assumidas contratual e legalmente pelo incorporador e pelo adquirente da
unidade imobiliária.
14
Sumário

1.1 Contratos de Incorporação
Imobiliária
A sociedade atual basicamente se estabelece nas cidades, em especial nos grandes centros
urbanos, por questões culturais ou econômicas. Entretanto, o êxodo rural ocorrido no século
XX e no início deste século estabeleceu um problema de falta de moradia.
Desta forma, os condomínios horizontais, resultantes das construções verticais,

apresentaram-se como parte da solução para a falta de moradia. E com isso surgiram
diversos negócios jurídicos, que podemos nomear de contratos de incorporação imobiliária.
Assim, passaremos a examinar as diversas formas de negócios jurídicos, que levam à

efetivação das incorporações imobiliárias, analisando as obrigações assumidas por todos
os atores envolvidos nesse projeto.
1.1.1 Parcelamento do Solo Urbano

O parcelamento do solo urbano é regido pela Lei nº 6.766/79, que trata das formas de
desdobramento e parcelamento, exigindo que o empreendedor respeite as normas
ali estabelecidas para os loteamentos destinados a fins habitacionais, mesmo que sua
localização seja em área rural. Conforme dispõe artigo 2º da Lei nº 6.766/79:
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais
e municipais pertinentes.
§ 1º: Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,

com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º: Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a

edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique
na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação
ou ampliação dos já existentes.
§ 3º: (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).
§ 4º: Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões 15

atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a
Sumário

zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).
§ 5º: A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos

urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário,
abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
(Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).
§ 6º: A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais

declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído
pela Lei nº 9.785, de 1999).
I - vias de circulação; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).
II - escoamento das águas pluviais; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).
III - rede para o abastecimento de água potável; e (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. (Incluído

pela Lei nº 9.785, de 1999).
§ 7º: O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade
imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 8º: Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida

nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato
do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou
a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
O parcelamento do solo envolve regras de direito civil, penal, administrativo e ambiental,

sendo considerado gênero do qual o desmembramento, o loteamento e o desdobro são
espécies. “As duas primeiras espécies, sujeitas e disciplinadas pela Lei 6.766/1979 e, a última,
exclusivamente, pela lei municipal” (SCAVONE JUNIOR, 2020, p. 117). O artigo 2º, supracitado,
traz o conceitos de loteamento como “subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.”
O poder municipal tem sua competência definida no artigo 30 da Constituição de 1988:
Art. 30. Compete aos Municípios:
I - legislar sobre assuntos de interesse local;
II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber;
III - instituir e arrecadar os tributos de sua competência, bem como aplicar suas rendas,
sem prejuízo da obrigatoriedade de prestar contas e publicar balancetes nos prazos
fixados em lei;
16
IV - criar, organizar e suprimir distritos, observada a legislação estadual;
Sumário

V - organizar e prestar, diretamente ou sob regime de concessão ou permissão, os
serviços públicos de interesse local, incluído o de transporte coletivo, que tem caráter
essencial;
VI - manter, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, programas de

educação infantil e de ensino fundamental;
VII - prestar, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, serviços de

atendimento à saúde da população;
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante

planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
IX - promover a proteção do patrimônio histórico-cultural local, observada a legislação

e a ação fiscalizadora federal e estadual.
Desta forma, terá competência para legislar sobre as questões de parcelamento do solo, que
são diretamente de interesse municipal, pois afetam a vida das cidades nas quais estejam
sendo promovidos os loteamentos.
Tal tarefa, exclusiva em seus limites, subsume, contudo, a necessária integração aos
limites exteriores a que se integram os entes federados, e como elemento autônomo,
porém extensivo, do ente comum maior público. Razão pela qual, se pode dizer que
tal competência decorre de atividade legislativa concorrente, suplementar, quando
visto o disposto no artigo 21, da CR/88, que determina, como competência da União,
“instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano” (inc. XX), especificada no artigo 24
em concorrência com os Estados e Distrito Federal. Igualmente, legislar sobre direito
urbanístico, quando observados os limites da mencionada integração uniforme,
ressalvada a competência comum, em seus níveis de interesse e atuação política,
protegendo sítios arqueológicos, protegendo o meio ambiente e combatendo a poluição
em qualquer de suas formas. Há também determinação de se preservarem florestas,
a fauna e a flora, promovendo programas de construções de moradias e melhoria
das condições de saneamento básico, como previsto, expressamente, no artigo 23 da
mesma norma fundamental, fins de cooperação que se podem dizer objeto mediato e
final da implantação de um programa, de diretrizes, de parcelamento ordenado do solo
urbano, no âmbito de qualidade de vida e prevenção de conflitos sociais até mesmo de
vizinhança (AGHIARIAN, 2015, p. 196).
O estado então deverá atuar conjuntamente para que o parcelamento do solo seja feito
de forma integradora, contando com a proteção dos empreendedores que atuam no
desenvolvimento urbano, sempre fiscalizado pelo Estado através de seu poder de polícia.
17
Sumário

1.1.1.1 Requisitos Urbanísticos para Loteamento
Os requisitos urbanísticos para loteamento estão elencados nos artigos 4º e 5º da Lei nº

6.766/79, considerando que deverá haver uma proporcionalidade entre as áreas destinadas
a sistemas de circulação, implantação de equipamento urbano e comunitário, espaços livres
de uso público e áreas destinadas à ocupação.
Parte da área deverá conter pracinhas, áreas de colocação de

iluminação pública e tubulação para circulação de água e esgoto.
O parágrafo segundo do artigo 4º da Lei dispõe que “consideram-se comunitários os

equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares”, que serão analisados
para verificar a capacidade de suporte habitacional de cada município.
O legislador não se acanhou, esboçando, afinal, no parágrafo único do artigo 5º, após
prever a capacidade de complementação de áreas non edificandi, isto é, aquelas
destinadas à implantação dos “equipamentos urbanos”, como sendo estes “os
equipamentos públicos e abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica,
coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado”, tudo dentro de um limitado
ver urbano, em que já se ressaltou, distinguem-se, as noções de limite de interesse
público e social, muito embora, aparentemente esquecido, este último (AGHIARIAN,
2015, p. 201).
O Estado tem uma forma de exigir, portanto, uma área de servidão administrativa para
colocação de aparelhamentos urbanos conforme classificação do parágrafo único, artigo
quinto da Lei que dispõe que “consideram-se urbanos os equipamentos públicos de
abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais,
rede telefônica e gás canalizado”.
A Lei nº 6.766/79 estipula que os lotes deverão ter uma área mínima de 125 m², com uma
frente de no mínimo 5 metros. Entretanto, estabelece que, de acordo com as particularidades
18
de cada município, será possível que o legislador municipal faça uma exigência maior para
a formação de um lote; porém, essa área é a mínima aceitável. Sumário

1.1.1.2 Dos Contratos de Parcelamento de Solo
Os contratos sobre parcelamento de solo são tratados nos artigos 25 e seguintes da Lei nº
6.766/79. Esses negócios jurídicos são protegidos pela lei, garantindo a estabilidade dos
contratos relativos à aquisição de bens imóveis.
Os contratos que atribuam ao adquirente a possibilidade de adjudicação compulsória serão,

portanto, irretratáveis, sendo pressuposto para esse caráter definitivo o registro do contrato,
que garante a oponibilidade erga omnes, proteção dada ao adquirente do bem, que tem
uma maior garantia da execução contratual.
Lembrando Arnaldo Rizzardo que “sem repercussão prática a cláusula de

arrependimento, como veremos adiante, a não ser nos compromissos concernentes
a imóveis não loteados, em vista da previsão do artigo 22 do Dec.-lei no 58, não mais
poderá ser resolvido o pacto por iniciativa do loteador e, se impossível o registro, só
por vontade do compromissário se resolverá em perdas e danos. A obrigação de fazer,
de passar a escritura, é inquestionável presentemente”, ao que acrescentaríamos que o
legislador elevou à natureza de direito potestativo a pretensão dos adquirentes, quando
cumpridas suas parcelas na execução do contrato, corresponde à imutabilidade negocial
(AGHIARIAN, 2015, p. 212).
A Lei nº 6.015/73, que trata de Registros Públicos, em seu artigo 221, determina que apenas
as escrituras públicas poderão ser levadas a registro. Os imóveis de pequeno valor e a
realidade social interferem na adoção das formalidades para celebração de contratos. Assim,
por via de exceção, o artigo 26 da Lei nº 6.766/79, aceita o registro de contratos celebrados
mediante instrumento particular.
O Conselho Superior da Magistratura, por sua vez, tem entendido que somente no caso
de loteamentos populares poderá ser eficaz o instrumento particular para registro,
conforme decisão CSM-SP, de 19.1.2005, em que foi Relator o Des. Corregedor-Geral de
Justiça José Mário Antonio Cardinale. Ao que se pode inferir da decisão, mesmo estando
o bem em valor inferior ao previsto no artigo 108 do CCB (trinta salários), não se trata
na espécie de venda, porém de promessa de venda, e assim prevalece a norma especial
da Lei em comento (AGHIARIAN, 2015, p. 214)
O loteador, por determinação do artigo 27 da Lei nº 6.766/69, tem a obrigação de elaborar o

contrato de promessa de venda ou de cessão. Caso se recuse injustificadamente a cumprir,
o credor poderá exigir o que seja feito em 15 dias, sob pena de ser registrado o recibo, como 19
prova do negócio jurídico.
Sumário

O parágrafo primeiro daquele dispositivo legal ainda potencializa a intenção de o legislador
reconhecer qualquer documento de compromisso de compra e venda como válido para
o registro e, dessa forma, garantir a oponibilidade em face de terceiros e a possibilidade
adjudicar compulsoriamente.
Vale lembrar que somente poderá se valer desses mecanismos de proteção o adquirente
que estiver em dia com suas prestações, como destacam os parágrafos segundo e terceiro
do artigo 27 da Lei nº 6.7666/79.
O adquirente que estiver quite com as prestações e não obtiver do

incorporador o documento a ser levado a registro poderá registrar
o recibo como prova.
Aquele que parcela o solo urbano poderá ser caracterizado como fornecedor, nos termos
do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.78/90, bem como o incorporador
e o construtor.
Art. 3°: Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou
estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de
produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação,
distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
Nos casos de parcelamento do solo, o empreendedor executa aprovação de um

empreendimento em uma gleba de sua propriedade e é responsável por implementar
infraestrutura “tais como terraplanagem, abertura de vias de circulação e demais logradouros
públicos, guias, sarjetas, escoamento de águas pluviais, rede de água e de esgotamento
sanitário, rede de energia elétrica e, às vezes, também pavimentação asfáltica” (SCAVONE
JUNIOR, 2020, p. 120). Vale esclarecer que, em conformidade com o parágrafo primeiro
do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor, bens imóveis também poderão ser
considerados produtos. Diante disso, fica claro que o parcelamento do solo urbano constitui
atividade que se enquadra em uma relação de consumo. Portanto, se aplica o Código de
Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/90, aos contratos de parcelamento de solo.
20
Sumário

1.1.2 O Contrato de Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária é tratada pelo nosso ordenamento jurídico na Lei nº 4.591/64.
Essa lei é dividida em duas partes, uma relacionada aos condomínios, que serão objeto de
estudo em outra unidade, e a outra que trata das incorporações imobiliárias.
Em 1964 fui incumbido pelo Governo de elaborar Projeto de Lei, disciplinando a matéria,
de que resultou a Lei 4.591 de 16 de dezembro 1964. Reunindo num mesmo diploma a
atividade empresarial da incorporação e o regime jurídico na propriedade horizontal,
essa lei, que é identificada como do Condomínio e Incorporações, imprimiu tipicidade
a um novo contrato, estabelecendo a qualificação para ser incorporação (construtor
licenciado, corretor de imóveis, proprietário do terreno, ou promitente comprador com
compromisso irretratável) e as exigências para o lançamento dos edifícios coletivos.
Refere-se às modalidades para a contratação em regime de empreitada (com ou sem
reajustamento de preços) e de administração de preço e de custo. Em dois pontos,
situa-se a essência do contrato. O primeiro está na instituição de nova modalidade de
direito real resultante da inscrição do empreendimento no Registro Imobiliário. Uma
vez efetuada, e decorrido o período de carência em que é permitido ao incorporador a
faculdade de desistência, fica estabelecido ius in re, oponível erga omnes como todo
direito real, inclusive em relação às autoridades administrativas, que não têm mais o
direito de cancelar a aprovação do projeto edilício. O segundo, na especificação das
responsabilidades do incorporador, do construtor e do próprio adquirente de unidade,
agilizando a efetivação do negócio (PEREIRA, 2020, p. 512).
O Código Civil de 2002 não fez nenhuma alteração na lei na parte relacionada à incorporação
imobiliária, apenas estabeleceu novas diretrizes a respeito dos condomínios edilícios,
disciplinados na primeira parte da Lei nº 4.591/64.
1.1.2.1 Do Incorporador Imobiliário
O incorporador imobiliário, de acordo com o artigo 29 da Lei nº 4.591/64, é “a pessoa física

ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse
ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime
condominial”.
21
Sumário

Mas nem toda pessoa física poderá ser incorporador, uma vez que a atividade envolvendo
a promoção do empreendimento e venda incumbe, forçoso reconhecer, a corretores de
imóveis (diante da legislação que reconhece tal atividade como profissional qualificada),
ou responsabilizar-se-á́ pela edificação, devendo para tanto ser engenheiro civil,
regularmente inscrito e habilitado pelo órgão de classe (CREA). A simples pessoa física,
sem uma ou outra qualificação acima, deverá estar integrada a um grupo econômico,
onde, como sócio de determinada empresa de incorporação ou sob a forma de “firma
individual”, munida de técnicos habilitados, poderá, então, indiretamente, dedicar-se à
atividade que é técnica, essa é a nossa opinião, não obstante a seguir a lei (AGHIARIAN,
2015, p. 275)
Conclui-se que são então o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário

e o promitente cessionários, que possuam o título exigido no artigo 32, alínea a, da lei de
Incorporações, bem como o engenheiro civil, o construtor ou o corretor de imóveis.
O incorporador imobiliário fica vinculado à proposta que faça de contratação sobre as

unidades autônomas. A policitação, por si só, cria vinculação ao incorporador, nos termos do
artigo 427 do Código Civil e do artigo 30 do código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/90.
Não obstante pessoal o direito do adquirente, desprovido de registro junto ao RI, o seu
contrato, gera mesmo, em face do proponente-empreendedor, negócio irretratável,
definitivo, salvo pela ocorrência da própria inviabilidade do empreendimento ou outra
causa justificadora posterior, prevista no contrato. Para terceiros, entretanto, somente
se conceberá com o registro do contrato, com natureza de promessa de venda, se
poderá conceber o direito do adquirente como direito real, seguindo a regra comum
da propriedade imobiliária (AGHIARIAN, 2015, p. 276).
Alguns empreendimentos têm diferentes atores na sua promoção, agindo conjuntamente

o dono do terreno e um construtor. Nessas hipóteses, caso o dono do terreno dê causa a
não conclusão da construção, a responsabilidade será exclusivamente dele, entretanto, se
ocorrer fraude, os dois respondem de forma solidária.
1.1.2.2 O Patrimônio de Afetação
A Lei nº 10.931 trouxe a regulamentação específica para o patrimônio de afetação, que não
se confunde com o patrimônio do incorporador. O objetivo da constituição do patrimônio
de afetação é guardar maior proteção aos consumidores que adquirem unidades em
construções. Assim, esse patrimônio afetado será destinado às obrigações assumidas pelo 22
incorporador imobiliário contraídas em relação à própria incorporação.
Sumário

O incorporador poderá oferecer o patrimônio em garantia de mútuos bancários ou
quaisquer outras operações que envolvam levantamento de pecúnia, desde que a
obrigação assumida se restrinja ao desenvolvimento da incorporação contratada.
Caso o incorporador decida ceder o direito de receber as parcelas dos adquirentes e,
obviamente, este ato também envolve o dever de finalizar a incorporação, ou mesmo que
ele decida ceder quotas criadas a partir da expectativa do recebimento dos adquirentes,
essas cessões, quando transformadas em pecúnia para o incorporador, deverão ser
agregadas ao Patrimônio de Afetação da incorporação (PEREIRA, 2020, p. 513).
Não serão considerados patrimônio de afetação os valores que excedam o montante

suficiente para que a obra seja concluída e o valor do preço de alienação da fração ideal
de terreno das unidades alienadas, nas incorporações que forem contratadas sob o regime
de empreitada ou administração.
Trata-se, como dissemos, de medida bastante positiva que visa resguardar o direito dos
adquirentes na complexidade que tomou o tema da construção imobiliária urbana no
país, sobretudo com a explosão demográfica das cidades. O nosso intuito, na parte final
deste volume sobre Contratos, é apenas a apresentação de novas figuras obrigacionais
distintas daquelas já tipificadas no Código Civil; melhores esclarecimentos os leitores
podem obter na leitura de obras especializadas (PEREIRA, 2020, p. 514).
O artigo 43, inciso VII da Lei 4.591/64, foi alterado pela Lei nº 10.931/04, tratando do
patrimônio de afetação, que ficará apartado do patrimônio do incorporador. Assim, em caso
de insolvência, este valor será utilizado para continuação da obra e, se for insuficiente, uma
assembleia geral, com a aprovação do voto de 2/3 dos adquirentes, tem legitimidade para
deliberar sobre a venda do terreno.
Após a venda serão pagas as dívidas e o remanescente do valor, que couber, será entregue
ao proprietário do terreno, nos termos do artigo 40 da Lei de Condomínio e Incorporações,
conforme a fração ideal do terreno. Caso o valor apurado não seja suficiente para indenizar os
adquirentes, estes poderão requerer que seja utilizado o patrimônio pessoal do incorporador
para satisfação do crédito, que será responsável solidário.
23
Sumário

1.1.2.3 Modalidades de Incorporações
Figura 01 Incorporação Imobiliária
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM, 2021.
Existem três espécies de incorporações imobiliárias previstas na Lei nº 4.591/64. São elas:
• Construção por conta e risco do incorporador (arts. 41 e 43, caput e nº V).
• Construção por empreitada (art. 55).
• Construção por administração (art. 58).
As construções por empreitada ou por administração serão custeadas pelos titulares do

terreno, ou os compromissários à sua compra custeiam as obras, que serão construídas em
seu nome. Na construção por conta e risco do incorporador, a construção será custeada pelo
incorporador, que entregará o imóvel pronto pelo preço que abranja a unidade autônoma
mais a fração ideal do terreno.
A Lei 6.766/1979 permitiu a incorporação de lotes, de tal sorte que os loteamentos

por incorporação imobiliária serão aprovados nos termos da Lei 4.591/1964, ficando o
empreendedor responsável por toda a infraestrutura necessária para implantação do
loteamento, quais sejam: guias, sarjetas, galerias de águas pluviais, rede de água, rede de
luz, rede de esgotos e outras exigências determinadas por legislação municipal. Deveras,
24
a Lei 6.766/1979, art. 2º, § 7º, prevê a modalidade de loteamento por incorporação: “O
Sumário

lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária
integrante de condomínio de lotes”. Constituído o loteamento nessa modalidade, as
relações entre os titulares serão reguladas pelas normas inerentes ao condomínio
edilício (Código Civil, art. 1.358-A), de tal sorte que haverá convenção de condomínio,
aplicando-se, no mais, as mesmas regras dos edifícios (SCAVONE JUNIOR, 2020, p. 195).
Vale ressaltar que as frações nas áreas comuns não poderão sofrer alteração, pois são
vinculadas à especificação do lote. Nos empreendimentos por conta e risco do incorporador,
uma comissão de representantes atuará em conformidade com o artigo 50 da Lei de
Incorporações.
1.1.3 Alienação Fiduciária em Garantia

A aquisição de bens imóveis no Brasil normalmente demanda algum tipo de financiamento.
Não é raro que o adquirente necessite de auxílio de algum crédito imobiliário para conseguir
realizar a operação. Diante disso, devemos examinar alguns contratos próprios utilizados
com essa finalidade.
A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis foi introduzida no nosso ordenamento

jurídico pela Lei nº 9.514/97 e sofreu alteração em 2004, pela Lei nº 10.931. Até então somente
era utilizada para financiamento de bens móveis, ficando o bem em garantia do pagamento
da dívida.
A prática da alienação fiduciária se multiplicou em especial para financiamento de

automóveis. O adquirente que não tinha condições de quitar o preço constitui o veículo
como garantia, tornando-se apenas possuidor do bem e somente adquirindo a propriedade
do mesmo ao quitar integralmente o preço.
Anteriormente, o financiamento de imóveis ficava restrito praticamente aos direitos reais de

garantia, como a hipoteca e anticrese. Entretanto, com as mudanças sociais e econômicas
se mostraram ineficazes. Nesse cenário surge a alienação fiduciária de bens imóveis, que
faz com que fique mais explicitada a relação obrigacional entre o adquirente do bem e o
financiador dessa compra.
Simples forma de garantia para o crédito obtido para aquisição, a tornar mais atrativo
o instituto, diante de menores riscos para os agentes financiadores. Evitando-se a
perda da remuneração do capital investido, permite a Lei no 10.931/04, reproduzindo
25
redação da MP no 2.223/04, que, em contratos com prazo mínimo de trinta e seis meses,
seja estipulada cláusula de reajuste com periodicidade mensal, por índices de preços Sumário

setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança
(AGHIARIAN, 2015, p. 429).
A natureza jurídica do contrato de alienação fiduciária é de contrato típico, solene, bilateral,

oneroso e de garantia, sendo portanto um contrato complexo, já que mescla a natureza de
garantia com a de crédito puro, estimulando a circulação de riquezas.
A alienação fiduciária é festejada pelos operadores por sua efetividade, pois permite a
busca e apreensão dos bens dados em garantia, em face do devedor insolvente. Conforme
disposto no artigo 3º da Lei “o proprietário fiduciário poderá requerer contra o devedor
ou terceiro a busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, a qual será concedida
liminarmente, desde que comprovada a mora ou o inadimplemento do devedor”
A alienação fiduciária de bens imóveis está disciplinada no artigo 22 e seguintes da Lei nº

9.514/97, sendo definida por Aghiarian como:
Negócio jurídico pelo qual o devedor-fiduciante aliena o imóvel, como escopo de

garantia, ao credor-fiduciário ou titular da propriedade resolúvel. São, assim, partes da
alienação fiduciária o comprador – devedor fiduciante (possuidor direto, beneficiário
final) e aquele a quem se aliena o bem em garantia do empréstimo, que se converte
em financiamento – o credor fiduciário (possuidor indireto), salvo quando o próprio
vendedor assuma essa qualidade e função dupla (2015, p. 436).
O contrato é solene, feito mediante escritura pública ou instrumento particular, conforme

autorização do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, que deve ser levado a registro no Registro de
Imóveis, sendo que os requisitos de validade estão elencados no artigo 24 da mesma Lei.
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel

objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por

sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos

critérios para a respectiva revisão; 26
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. Sumário

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do
inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como
base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por
força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será
o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.
É importante ressaltar que existem três figuras a serem consideradas nesse contrato: o
credor fiduciário é a instituição financeira que concederá o crédito; o devedor fiduciante,
que é aquele que precisou do crédito fiduciário para aquisição do bem; e o vendedor, que
terá o recebimento do preço tão logo se completar a operação contratual. A propriedade
que é transferida à instituição financeira no momento da celebração do contrato é uma
propriedade fiduciária e como tal se extingue quando houver por parte do devedor fiduciante
o pagamento integral do débito.
Mapa Conceitual
27
Sumário

Conclusão
A centralização da população nos grandes centros urbanos trouxe uma crise habitacional que
encontrou uma alternativa nas construções verticais, que deram origem aos condomínios
horizontais, introduzindo no nosso ordenamento jurídico novos desdobramentos do direito
imobiliário.
A Lei nº 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano, estabelece regras para criação
de lotes e sua comercialização, criando obrigações a serem cumpridas pelo parcelador
e determinando quais seriam as suas responsabilidades em relação ao Estado e aos
adquirentes de lotes.
É importante ressaltar que a Lei de Parcelamento de Solo sempre deve considerar as

orientações de leis municipais, pois o artigo 30 da Constituição de 1988 atribui aos Municípios
legitimidade legislativa questões de interesse local. Portanto, o parcelamento do solo deve
considerar questões de desenvolvimento urbano e seus impactos.
A Lei nº 6.766/79 adota alguns requisitos mínimos para formação de lotes. Assim,
os loteamentos devem reservar áreas de circulação para que sejam implementados
equipamentos urbanos, proporcionais à densidade populacional dos Municípios. A área
mínima de um lote é 125 m², com uma frente mínima de 5 metros. Porém, a legislação
municipal poderá estipular área mínima diferente, desde que não seja inferior a estipulada
na lei federal.
Os contratos de parcelamento do solo de compra e venda, cessões e promessas de cessão,

os que atribuam direito a adjudicação compulsória, quando levados a registro no Registro
de Imóveis, são considerados, por determinação legal, irretratáveis. Nessas hipóteses de
registro de título aquisitivo há uma exceção à Lei de Registros Públicos, a Lei nº 6.015, pois os
contratos de parcelamento do solo não precisam ser revestidos da formalidade de escritura
pública para que se admita a lavratura do registro, sendo admissível o registro do recibo
quando o alienante se nega a celebrar o contrato de forma adequada.
A Lei nº 4.591/64 trata dos condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias. O

Código Civil de 2002 disciplinou as regras de condomínio, mas não fez nenhuma alteração
na parte da lei que estabelece normas de incorporação imobiliária.
As incorporações podem ser de construção por conta e risco do incorporador, construção

por empreitada e construção por administração, trazendo responsabilidades distintas aos 28
incorporadores em conformidade com a modalidade adotada para cada empreendimento.
Sumário

A aquisição de bens imóveis costuma ser de valores altos para a média da população
brasileira. Assim, a alienação fiduciária em garantia passou a ser o recurso mais utilizado
como meio de financiamento dessa compra. Portanto, a propriedade fiduciária permanece
nas mãos da instituição financeira até que o financiamento seja pago integralmente e a
titularidade seja transferida ao adquirente fiduciante.
29
Sumário
2
Condomínios
Unidade
Objetivos
• Examinar o condomínio.
• Registrar suas diferentes espécies.
• Discutir sobre o condomínio edilício, a mutipropriedade

e o condomínio urbano de lotes.
30
Sumário
Apresentação
2. Condomínios
Esta unidade tem como foco o condomínio. Trata-se de instituto tradicional dos direitos reais
cuja tradição remonta ao Direito Romano que vem sendo adaptado a novas potencialidades,
atendendo a demandas de nosso tempo.
A estrutura das modernas cidades está visceralmente ligada ao condomínio edilício, que
permite a racionalização dos custos e o adensamento. Em razão disso, os imóveis em
condomínios têm ampla difusão, atraindo a necessidade de estudos sobre as questões
jurídicas que o circundam, abrangendo desde o financiamento da incorporação, a venda
da unidade e a administração da vida condominial.
Tendo criado uma estrutura jurídica que atende aos interesses de todos, o marco legal do
condomínio edilício tem inspirado novas espécies, como são exemplos a multipropriedade e
o condomínio urbano simples. Cuidam-se de novas figuras com grandes potencialidades no
comércio jurídico, que devem atrair a atenção dos operadores do Direito nos próximos anos.
2.1 Condomínio.
2.1.1 Conceito.
Denomina-se condomínio a comunhão de propriedade de um bem simultaneamente por
mais de uma pessoa, de modo que a cada uma delas, de forma ideal, toca o mesmo direito.
É o direito de propriedade exercido simultaneamente por mais de um titular.
Caracteriza-se pela presença de mais de um coproprietário sobre a mesma coisa, que exerce
seu direito de modo comum sobre toda a coisa. Em outras palavras, cada condômino não
pode se dizer proprietário de uma parte específica do bem, senão de todo o bem.
A posição jurídica de proprietário é compartilhada igualmente por cada condômino na coisa

comum. Cada coproprietário não pode se dizer titular exclusivo de determinada porção
material do bem, caso em que não haveria igualdade em relação aos demais e ficaria
afastada a ideia de comunhão.
31
Sumário
Assim, por exemplo, se um imóvel tem como proprietários cinco diferentes pessoas, cada
2. Condomínios
uma pode se dizer titular de uma quota ideal correspondente a um quinto. Mas nenhum
deles pode se apropriar da coisa, afastando ou impedindo a fruição e o uso dos demais,
tampouco unilateralmente alienar a coisa enquanto perdurar o condomínio. Por isso, cada
condômino é titular de uma quota ideal.
Desse modo, fica claro que o regime jurídico condomínio se fundamenta na unidade do
bem e na pluralidade de proprietários. Essa dualidade é equalizada ora pela noção de
quota, ora pelo compartilhamento da propriedade no tempo. Cada condômino é titular de
uma quota de caráter não material, mas ideal, que corresponde a uma porção aritmética
que mensura a participação de cada condômino em suas obrigações e direitos. Tratando-
se da multipropriedade, fraciona-se o uso e o gozo do bem no tempo, de sorte que cada
coproprietário pode usar da coisa com exclusividade por determinado período de tempo.
O condomínio supõe que o bem seja indivisível, seja a indivisibilidade decorrente da

impossibilidade física da divisão da coisa, que perderia sua substância ou seu valor
econômico no caso de divisão, ou, ainda, aquela decorrente da lei ou da vontade das
partes. Nada obstante, importa observar que é possível existir a propriedade em regime
condominial de bens naturalmente divisíveis, mas que se classificam como indivisíveis pela
vontade das partes interessadas.
O assunto é regulamentado no Código Civil, em sua Parte Especial, no Título III, destinado
à propriedade, bem como na legislação esparsa.
2.1.2 Classificação.
O Código Civil ao tratar do condomínio diferencia três distintas espécies: o condomínio geral,
o edilício e a multipropriedade.
O condomínio geral é aquele no qual os direitos inerentes à propriedade são compartilhados

simultaneamente por duas ou mais pessoas, e, por isso, denominam-se coproprietários ou
condôminos.
Ao lado do condomínio geral se coloca o condomínio edilício. Anteriormente chamado de

propriedade horizontal, ou condomínio por planos horizontais, o condomínio edilício é uma
categoria que combina em edificações a propriedade exclusiva com a propriedade indivisível
em regime da comunhão. A denominação do Código Civil bem identifica o exemplo de seu
uso que se relaciona a propriedades em edifícios, nos quais existem unidades autônomas, 32
tais como apartamentos, lojas, salas comerciais, com uso exclusivo de seu proprietário, Sumário
com o condomínio indivisível nas áreas comuns, tais como áreas de acesso, salões de festa,
2. Condomínios
elevadores etc.
Além dessas duas espécies, se coloca a multipropriedade, fruto da alteração promovida

pela Lei nº 13.777, de 2018, ao Código Civil. Definido pelo art. 1.358-C do Código Civil como o
regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de
uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da
totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada1.
Sob outro aspecto, a doutrina, com base nas normas do Código Civil, classifica ainda o
condomínio geral em razão de sua origem em voluntário ou necessário.
Voluntário se diz do condomínio estabelecido pela vontade das partes. É o que ocorre
quando, por exemplo, dois amigos decidem adquirir em conjunto um imóvel de recreio, ou
quando alguém doa um bem para duas ou mais pessoas.
De outro lado, o condomínio necessário, também chamado de legal, é aquele que decorre
da determinação legal. Em diversas situações, por conveniência do interesse social, a lei
impõe a existência do condomínio.
É o que se dá, por exemplo, na hipótese de sucessão com mais de um herdeiro. O art. 1.791
do Código Civil determina expressamente que a herança defere-se como um todo unitário,
ainda que vários sejam os herdeiros, submetendo o direito dos herdeiros às normas relativas
ao condomínio até a realização da partilha dos bens.
Com a edição da Lei nº 13.465/2017, foram regulamentadas duas novas espécies de

condomínio: o condomínio urbano simples, conforme o regime gizado nos arts. 61 a 63 da
Lei nº 13.465/2017, e o condomínio de lotes, regulado pelo art. 1.358-A do Código Civil.
2.1.3 Do condomínio geral

Os artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil regulam as normas do condomínio geral de inspiração
da antiga tradição do Direito Romano. No condomínio geral, cada condômino tem igual
direito sobre a coisa, tendo a faculdade de usar da coisa conforme sua destinação, exercendo
todos os direitos de propriedade compatíveis com a indivisão.
A igualdade entre os diferentes condôminos, que anima este instituto, impossibilita por outro
aspecto a alteração unilateral da destinação da coisa comum ou mesmo a autorização de 33
Sumário
1 BRASIL, 2002, Lei nº 10.406 (Código Civil), art. 1.358-C.
uso ou gozo por terceiros sem o consenso dos demais condôminos. Com efeito, a concessão
2. Condomínios
de posse ou gozo do bem a terceiros afastaria a possibilidade de igual oportunidade dos
demais, resultado que nega a finalidade do instituto, razão pela qual foi proibida.
O condomínio também cria para seus titulares obrigações: são os condôminos vinculados
a concorrer com as despesas de conservação da coisa, bem como suportar os custos
de sua divisão. Novamente, vê-se a noção da igualdade dando formas ao instituto, eis
que a obrigação de suportar os custos de conservação da coisa é partilhado conforme
a participação ideal de cada um na sua propriedade, presumindo a lei a igualdade de
participação no silêncio dos interessados.
2.1.4 Do condomínio edilício

Trata-se de uma espécie de condomínio que congrega a propriedade exclusiva, nas unidades
autônomas, tais como apartamentos, salas, vagas de garagem, com a propriedade comum
em áreas comuns, tais comum halls, playground, jardins etc. Combina, desse modo, o regime
do condomínio com a propriedade exclusiva.
A doutrina faz o registro de que o instituto remonta a tempos imemoriais2. Todavia, só com
o florescimento da sociedade moderna pode-se encontrar similaridade no que é essencial
ao condomínio que se conhece nos dias é hoje.
Foi regulado pela primeira vez no Decreto-Lei nº 5.481/1928. Posteriormente, recebeu o

tratamento da Lei nº 4.591/1964. E o Código Civil de 2002 tratou da matéria nos arts. 1.331
a 1.356.
2.1.4.1 Da convenção de condomínio
A convenção de condomínio é a lei básica do condomínio, que visa regular os direitos e

deveres dos condôminos e ocupantes do edifício. Fosse o condomínio um Estado, ocuparia
a convenção o lugar da Constituição, pois é o estatuto básico que regula as relações do
condomínio, fixando seus órgãos e atribuições, definindo as relações com os condôminos
ao definir seus direitos e obrigações.
34
2 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 13. ed. Ed. Grupo GEN, 2018. p. 34. [Minha
Sumário
Biblioteca].
A convenção tem seus limites e possibilidades postas pela lei, mas aos condôminos
2. Condomínios
resta grande liberdade para deliberar, característica que torna cada convenção peculiar e
adaptada aos interesses e necessidade de cada condomínio. Colhe-se da jurisprudência o
entendimento de que a convenção não pode limitar a posse de animais domésticos nas
unidades autônomas3.
Apesar de ser fruto da vontade dos proprietários, a convenção tem caráter estatutário,
vinculando, após o registro, mesmo aqueles que não participaram de sua elaboração e que
dela discordaram.
A convenção pode ser feita por instrumento público ou privado, devendo ser subscrito por
pelo menos dois terços dos condôminos. Caso haja apenas um instituidor, como ocorre
no caso do testamento ou da incorporação, basta sua participação para fins de registro
imobiliário, podendo, posteriormente, a assembleia-geral deliberar sobre sua manutenção
ou alteração.
Nos termos dos arts. 1.332 e 1.334 do Código Civil, a convenção deve obrigatoriamente
dispor sobre: (a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns; (b) determinação da fração ideal atribuída
a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; (c) fim a que as unidades se
destinam; (d) quota proporcional e modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; (e) sua forma de
administração; (f) competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido
para as deliberações; (g) sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; e
(h) regimento interno4.
3 Cf. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO.

FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se
a convenção condominial pode impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas
do condomínio. 3. Se a convenção não regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua unidade
autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964.
4. Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores,
a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade. 5. Se a convenção proíbe a criação e a
guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados
animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores
ocasionais do condomínio. 6. Na hipótese, a restrição imposta ao condômino não se mostra legítima, visto
que condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque
prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. 7. Recurso especial provido.
(STJ. REsp 1.783.076 DF 2018/0229935-9. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Data de julgamento: 14/05/2019.
T3 - Terceira Turma. Data de publicação: REPDJe de 19/08/2019, DJe de 24/05/2019). Este assunto é objeto do 35
podcast.
Sumário
4 BRASIL, Lei n.º 10.406, de 2002 (Código Civil), arts. 1.332 e 1.334.
Tem especial importância a definição de sanções, por que dão coercibilidade às regras de
2. Condomínios
convivência social. Aplicam-se também a todos aqueles que venham a estar no condomínio
como convidados, locatários e possuidores.
Ressalte-se que a Lei nº 14.010, de 2020, estabeleceu em seu art. 12:
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código
Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro
de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino
será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial5.
Nada obstante, como os efeitos da pandemia de covid-19 se alongam, não se podendo excluir
a possibilidade de novas medidas restritivas de reuniões em que envolvam aglomeração de
pessoas, é importante que os condomínios atualizem suas convenções, de modo a permitir
a realização de assembleias por vídeo conferência.
Conveniente que os condôminos deliberem sobre o tema criando regras específicas para a
realização de assembleias por meios digitais. Com essa importante providência, se exclui
a possibilidade de todo o prejuízo para a administração do condomínio decorrente da
impossibilidade de se realizarem encontros presenciais, bem como de discussões jurídicas
sobre sua legitimidade.
2.1.4.2 Do regimento interno
A convenção condominial é ainda complementada pelo regulamento interno. São regras

distintas, ainda que o regulamento seja deliberado quando da subscrição da convenção.
As questões de maior relevo, tais como os órgãos da administração, a competências das

assembleias, o quórum para deliberação etc. são matéria pertinente à convenção.
O regulamento a complementa. Tudo que não for essencial à constituição e ao funcionamento

do condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável, deve ser relegado ao regimento
interno.
Trata-se de um regulamento que visa complementar e disciplinar questões internas, como

a função do zelador, horário de funcionamento de serviços e regras para utilização de
espaços, tais como garagem, piscina, bem como regulamentar regras para realização de
36
obras, reformas e mudanças.
Sumário
5 BRASIL, Lei n.º 14.010, de 2020, art. 12.
2.1.4.3 Dos direitos e deveres dos condôminos
2. Condomínios
O Código Civil houve por estabelecer um rol de direitos e deveres dos condôminos. Desse
modo, a legislação criou verdadeiro modelo que deverá ser observado como limite a ser
observado na convenção.
São direitos dos condôminos, nos termos do art. 1.335 do Código Civil6:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
O condômino, como titular do direito de propriedade exclusivo, pode usar e fruir da sua
unidade. Importante destacar, contudo, que o uso da unidade exclusiva deve estar em
conformidade com a destinação dada na convenção e com as regras do regulamento interno
e de boa convivência.
Nova discussão jurisprudencial surgiu com a utilização de plataformas

de compartilhamento de hospedagem. Discute-se a possibilidade de
o condômino realizar a contratação de locação informal e fracionada
de quartos existentes na unidade autônoma para hospedagem de
distintas pessoas estranhas entre si em condomínios que tenham
destinação residencial.
37
Sumário
6 BRASIL, 2002, Lei nº 10.406 (Código Civil), art. 1.335.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso especial nº 1.819.075/RS, assentou
2. Condomínios
que, “existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-
se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento
daquela finalidade7”. Ressalvou-se, todavia, a possibilidade de deliberação em assembleia,
observada a maioria qualificada de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das
unidades condominiais para fins dessa hospedagem atípica.
No condomínio edilício não há direito de preferência das unidades autônomas, de modo

que seu titular tem ampla liberdade de sobre ele dispor. Observa-se, entretanto, que a Lei
nº 12.607, de 2012, restringiu a liberdade de disposição dos abrigos para veículos, que não
podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização
expressa na convenção de condomínio.
O uso das áreas comuns deve obedecer ao regulamento e horário próprios. Alguns
equipamentos, tais como salões de festa e academia, podem ter restrições de horário,
demandar agendamento ou pagamento de serviços associados, como ocorre no caso de
educadores físicos, tudo conforme dispuser o regulamento interno. É comum também a
criação de restrições do uso de equipamentos, tais como piscina e playground a convidados,
por razões sanitárias, de segurança e também para não impedir o uso pelos demais
condôminos.
O direito de participação e voto nas assembleias representa o caráter democrático do

condomínio, que, deliberando suas questões em assembleia, permite a participação do
condômino nas decisões através de seu voto. A lei restringiu esse direito em razão do
descumprimento de obrigação pecuniária com o condomínio, de modo a encarecer a
necessidade da contribuição para as despesas.
De outro lado, o art. 1.336 do Código Civil dispôs sobre os deveres dos condôminos:
7 Superior Tribunal de Justiça, Recurso especial nº 1.819.075/RS. Relator: Min. Luis Felipe Salomão.
Relator p/acórdão: Min. Raul Araújo. Data de julgamento: 20.04.2021. Ementa: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA
PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E
INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS.
HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL 38
AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE
Sumário
CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO”.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
2. Condomínios
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes8.
Ao fixar o dever de contribuição, a lei se refere às despesas do condomínio, o que abrange

todas as despesas necessárias para a manutenção da área comum, eis que as despesas da
unidade autônoma cabem exclusivamente aos seus respectivos proprietários.
As despesas se classificam em ordinárias e extraordinárias. Consideram-se ordinárias as

despesas indispensáveis à administração da área comum, tais como pagamento de salário
e encargos de empregados, limpeza, manutenção e conservação de equipamentos de uso
comum. De outro lado, extraordinárias são as despesas esporádicas, por exemplo, a de
reforma ou troca de equipamentos, pintura de fachadas, troca de elevadores etc.
Todo condômino tem o dever de contribuir com o rateio das despesas do condomínio na
proporção de sua fração ideal, posto que, não tendo o condomínio finalidade econômica,
este depende dos condôminos para fazer frente a despesas comuns.
A convenção pode determinar diferente critério para repartição das despesas, conforme
constar na convenção coletiva. É mesmo comum que a convenção preveja a isenção de
pagamento na hipótese do exercício da função de síndico. Em condomínios mistos, nos quais
há a instalação de pontos comerciais no andar térreo e unidades com fins residenciais nos
demais andares, é comum a discriminação dos proprietários das unidades inferiores que
consomem energia elétrica, por não se utilizarem de elevadores.
Em caso de inadimplência, o condômino se sujeita aos juros moratórios de 1% ao mês e

multa a ser prevista na convenção, no valor máximo de 2% do valor do débito não pago. Vale
ressaltar que se trata de obrigação propter rem, ou seja, a dívida se vincula e acompanha
a titularidade do imóvel.
39
Sumário
Importante dever dos condôminos é não realizar obras que comprometam a segurança
2. Condomínios
da edificação. Trata-se de tema de grande relevância, que pode colocar em risco a solidez
do edifício e a segurança de todos. Isso tem justificado algumas convenções a exigir a
entrega de projetos preparados por profissionais habilitados antes de permitir a realização
de reformas e obras.
Por razões arquitetônicas e estéticas, os condôminos não podem individualmente alterar a

forma e cor de suas respectivas fachadas, das partes e esquadrias externas, o que alteraria
as características de todo o edifício. Prestigiando o interesse de todos, alterações da cor e
forma da fachada só podem ser realizadas com a anuência de todos os condôminos.
Também é vedado ao condômino dar à unidade autônoma diferente destinação que a da

edificação. Razões variadas de caráter financeiro e de segurança a justificam: a diversificação
de usos em cada unidade desiquilibra o critério que justifica o critério de divisão de
despesas comuns, onerando desproporcionalmente os condôminos. A utilização comercial
de unidades com fins residenciais ameaça a segurança de todos, uma vez que atrai para o
interior do condomínio um maior número de pessoas, o que dá espaço para o cometimento
de crimes e, ao longo prazo, para a desvalorização das unidades autônomas.
A proximidade que a convivência em condomínios de edifícios proporciona inspira o dever

de não se utilizar de suas frações de forma que prejudique os demais condôminos. Trata-se
de um imperativo decorrente do natural incomodo decorrente da proximidade das unidades.
Em razão disso, convenções e regulamentos preveem horários de maior restrição de ruídos
e da realização de obras e serviços que causem desconforto, proibindo as utilizações que
atentem contra a segurança.
2.1.4.4 Das vagas de garagem.
Tema de especial importância e que gera muitas controvérsias na vida condominial são as
vagas de garagem. Os condomínios podem ter diferentes arranjos no que diz respeito a vagas
de estacionamento, podendo ter vagas específicas e vinculadas a unidades autônomas, ou
vagas indeterminadas em área comum ou, ainda, simplesmente não dispor de espaço.
Tratando-se de vagas identificadas, com a natureza jurídica de unidade autônoma, são

elas desde logo especificadas e distintas, de modo que o interessado em adquirir sua
propriedade pode avaliar todos os aspectos envolvidos e responder por sua escolha.
A utilização destes espaços segue o regramento do art. 1.335, I, do Código Civil. Importante 40
destacar, contudo, que o §1º do art. 1.331 do Código Civil limitou a alienação e a locação
Sumário
dos abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa
2. Condomínios
na convenção de condomínio.
Havendo autorização na convenção de condomínio para locação a terceiro, determina o art.

1.338 do Código Civil seja observada a preferência, em igualdade de condições, de qualquer
dos condôminos a estranhos. Havendo concorrência entre mais de um condômino, tem
preferência aquele que já possuir a vaga, por exemplo, na qualidade de comodatário.
Se os abrigos para veículos estão em área comum, há maior espaço para regramento na
convenção e no regimento, especialmente quando o espaço não seja suficiente para servir
a todos os condôminos ou quando as vagas ofereçam distintas configurações e tamanhos9.
Nesses casos, é conveniente que a convenção e o regulamento disciplinem de forma

transparente o critério de utilização dos espaços. Pode-se, por exemplo, criar regras especiais
para condôminos com necessidades especiais ou idosos ou simplesmente adotar o critério
do sorteio.
Importante observar, todavia, na hipótese de fixação do critério do sorteio, que não pode o
condomínio deixar de realizar frequentes e periódicos sorteios, sob pena de se individualizar
o uso de área comum10.
2.1.4.5 Das penalidades.
A convenção de condomínio tem apreciável liberdade para criar regras e estabelecer as

sanções por seu descumprimento. Comumente, verifica-se a previsão de advertências e
multas.
9 LOPES, João Batista. Condomínio. 10. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008. p. 58.
10 Confira-se precedente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “CONDOMÍNIO EDILÍCIO -
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL – DELIBERAÇÃO ANTIGA QUE CONFRONTA O TEXTO
MAIS RECENTE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – NULIDADE RECONHECIDA – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
QUE POSSUI CARÁTER INSTITUCIONAL E CONSTITUI NORMA DE REGÊNCIA, COM FORÇA OBRIGATÓRIA PERANTE
TODOS OS PROPRIETÁRIOS E OCUPANTES, ATUAIS E FUTUROS, DAS UNIDADES AUTÔNOMAS – NECESSIDADE DO
QUÓRUM ESPECIAL DE 2/3 PARA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO – ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL - DELIBERAÇÃO
ASSEMBLEAR QUE DETERMINOU O SORTEIO DE VAGAS DE GARAGEM INDETERMINADAS - IMPOSSIBILIDADE DE SE
CONFERIR CARÁTER DEFINITIVO PARA O SORTEIO, COMO DETERMINAÇÃO DE VAGAS FIXAS – RESTABELECIMENTO
DO CARÁTER INDETERMINADO - NECESSIDADE – USO ROTATIVO DAS VAGAS MEDIANTE SORTEIOS PERIÓDICOS OU
EVENTUAL ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO PARA USO DETERMINADO DAS VAGAS QUE DEVE SER DELIBERADA EM NOVA
ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA, CONVOCADA PARA ESSE FIM, TAL QUAL REQUERIDO PELA AUTORA – SENTENÇA 41
MANTIDA. - Recurso desprovido.” (TJ-SP - APL: 10050413320158260477 SP 1005041-33.2015.8.26.0477, Relator: Edgard
Sumário
Rosa, Data de Julgamento: 20/10/2016, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2016).
A advertência se limita à admoestação do condômino infrator, orientando-o quanto à
2. Condomínios
observância de determinadas regras e deveres. As multas são penalidades exigidas em
dinheiro com o valor equivalente até o quíntuplo da contribuição mensal do condômino,
sem prejuízo da apuração de eventuais prejuízos, nas hipóteses do art. 1.336, II a V, do Código
Civil. O não pagamento da contribuição dá espaço a multa de dois por cento do valor devido,
além de juros de mora de um por cento ao mês.
42
Sumário
O descumprimento reiterado dos deveres condominiais, nos termos do art. 1.337, enseja
2. Condomínios
a possibilidade de aplicação de multa, por deliberação de 3/4 quartos dos demais
condôminos, e de pagamento de multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem11.
Conforme disciplina estabelecida pelo parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil,
o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser
constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia12.
Há dissenção jurisprudencial sobre a possibilidade de condomínio exigir o afastamento do

condômino da convivência condominial13. A controversa questão se estabelece em razão da
posição constitucional do direito de propriedade, que o estrutura como garantia e direito
individual, ao lado da ausência de previsão legal que justifique a medida. Todavia, casos
mais graves de comportamento antissocial não solucionados pela aplicação das multas
previstas têm justificado precedentes favoráveis14.
11 BRASIL, Lei n.º 10.406, de 2002 (Código Civil), art. 1.337.

12 BRASIL, 2002, Lei nº 10.406 (Código Civil), art. 1.337, parágrafo único.
13 Na doutrina confira-se o posicionamento de Álvaro Vilaça Azevedo que ensina: “Consagra-se, nesse
dispositivo legal, regra das mais importantes, pois até o advento do atual Código Civil, ao condômino de
comportamento antissocial, a ponto de gerar incompatibilidade convivencial, não havia punição mais severa.
Atualmente, a penalidade não para no décuplo do valor da despesa condominial, podendo, além, existir
agravamento dessa punição. Não me parece que possa a assembleia geral agravar o valor dessa multa,
mas poderá exigir o afastamento desse condômino de comportamento nocivo, que não perderá seu direito
de propriedade sobre sua unidade autônoma, mas sim o direito de usá-la, de habitar nela. A exclusão do
condômino nocivo é a única solução para conter os aludidos abusos no direito de propriedade, que tem seu
fundamento, principalmente constitucional, na ideia de função social. A propriedade há de exercer-se, sempre,
segundo sua função social. A lei civil, assim, dá um passo adiante na complementação desse significado
importante, do condicionamento do uso da propriedade de forma harmônica, pacífica, nos moldes legais,
preservando o bem-estar dos condôminos, dos vizinhos e o meio ambiente”. Cf. AZEVEDO, Álvaro V. Curso de
Direito Civil: direito das coisas. Ed. Saraiva, 2018. p. ?. [Minha Biblioteca].
14 Neste sentido, confiram-se os seguintes precedentes do Tribunal de Justiça: “APELAÇÃO CÍVEL
Interposição contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer com pedido liminar de tutela
antecipada. Preliminares afastadas. Agressões físicas à síndica e outra moradora. Casos de relevante gravidade.
Reclamações. Penalidades administrativas que não se mostraram suficientes a reprimir os atos. Reiteração
de conduta, após a tutela de urgência, que levou ao afastamento dos réus do imóvel. Responsabilidade
civil independente da criminal. Perda do direito de moradia. Honorários advocatícios majorados nos
termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil/2015. Sentença mantida.” (TJSP. Apelação Cível 1049070-
59.2016.8.26.0114. Relator: Mario A. Silveira. 33ª Câmara de Direito Privado. J. em 15/04/2019); “AGRAVO DE
INSTRUMENTO AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO CONDUTA ANTISSOCIAL DELE E DE SEUS FAMILIARES, QUE 43
IMPEDE QUE CONTINUEM RESIDINDO NO CONDOMÍNIO APLICAÇÃO REITERADA DE MULTAS, QUE SE MOSTROU
Sumário
INEFICAZ. AMEAÇAS E AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS AOS DEMAIS MORADORES. ASSEMBLEIA GERAL COM
2.1.4.6 Dos órgãos de administração.
2. Condomínios
2.1.4.6.1 Do síndico.
A administração do condomínio é confiada pela lei ao síndico, que pode ser ou não
condômino, deve ser eleito pela assembleia para exercer suas funções pelo período de até
dois anos, permitida a reeleição (art. 1.347, CC).
Usualmente o síndico é um condômino, alguém que conhece e vivencia os problemas do

condomínio. Nada impede, e isso tem se tornado comum, que se contrate um terceiro, em
razão do desgaste que o exercício desse papel implica. Mais modernamente, tem se tornado
comum a contratação de síndicos profissionais, que atraem pessoas ou empresas, para
organizarem a administração de condomínios.
Pode prever a convenção a figura do subsíndico, para o exercício das funções no caso
de sua ausência eventual ou mesmo para realização de atividades auxiliares ao síndico.
O próprio síndico, autorizado pela assembleia, pode transferir, total ou parcialmente, os
poderes de representação e suas funções administrativas, providência que pode ser útil
para o enfrentamento de questões específicas, como a realização de uma reforma ou a
fiscalização dos trabalhos de empregados como porteiros, faxineira e manobristas.
O art. 1.348 do Código Civil estabelece os deveres do síndico15:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,

os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
APROVAÇÃO QUASE UNÂNIME DOS CONDÔMINOS ACERCA DA PROPOSITURA DA AÇÃO E DAS MEDIDAS A SEREM
APLICADAS AO RÉU. EXISTÊNCIA DE INÚMEROS BOLETINS DE OCORRÊNCIA FEITOS PELOS OUTROS MORADORES.
EXISTÊNCIA DE AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PROPOSTA POR UM DELES. RÉU QUE É DEVEDOR CONTUMAZ DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS, O QUE, EMBORA SEJA OBJETO DE AÇÃO PRÓPRIA, É INDICATIVO DE QUE TAMBÉM A REGRA DA
PRESERVAÇÃO DO CONDOMÍNIO, POR MEIO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS NECESSÁRIAS, NÃO VEM SENDO
CUMPRIDA. DECISÃO AGRAVADA QUE, DEPOIS DO CONTRADITÓRIO, DEFERIU TUTELA DE URGÊNCIA PARA PROIBIR A
ENTRADA DO REQUERIDO NAS DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO, CONCEDENDO A ELE E SEUS FAMILIARES PRAZO
PARA QUE SE RETIREM DO LOCAL DECISÃO, QUE FICA MANTIDA. Agravo de instrumento improvido” (TJSP. Agravo
de Instrumento 2100147-05.2020.8.26.0000. Relator: Jayme Queiroz Lopes. 36ª Câmara de Direito Privado. J. em 44
23/02/2021).
Sumário
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial
2. Condomínios
ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da

assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
O sindico deve prestar contas anualmente de todos os atos que lhe forem incumbidos,
inclusive elaborando planejamento dos exercícios seguintes.
Em razão da prática de irregularidades, pela inconveniente administração ou pela ausência

de prestação de contas, pode o síndico ser destituído pela assembleia, nos termos do art.
1.349 do Código Civil.
2.1.4.6.2 Da assembleia
Trata-se do órgão deliberativo mais importante do condomínio edilício; ela é composta

de todos os condôminos e representa a máxima autoridade na organização condominial,
cabendo-lhe tomar as decisões mais importantes da vida do condomínio.
Algumas matérias só podem ser deliberadas por ela, de modo exclusivo, por exemplo: a
alteração da convenção, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Em outras questões, como nas disciplinares, tem a possibilidade de rever as decisões de
órgãos inferiores.
Tratando-se de um órgão coletivo, demanda que seja convocada para deliberar. A assembleia
é convocada pelo síndico, obedecida a forma prevista na convenção. Também é a convenção
que define o local onde se realizarão a ordem e a direção dos trabalhos, o modo de discussão
das matérias e a votação.
Os votos, em regra, não são apurados por cabeça, mas sim pela proporção da fração ideal 45
de cada condômino. Pode, entretanto, fixar a convenção que o voto seja pessoal, ainda que
Sumário
as unidades tenham tamanhos distintos.
2. Condomínios
Quadro 01 Votos
a) Autorização da realização de obras

úteis ao condomínio (art. 1.341, II, CC).
Maioria absoluta (metade mais

b) Reconstrução ou venda do imóvel,
um das frações ideais).
em caso de destruição da edificação,
por fatos estranhos à deliberação
dos condôminos (art. 1.357, CC).
a) Deliberação sobre a cobrança de
multa, quando a convenção não a tiver
disposição expressa (art. 1.336, §2º, CC).
b) Realização de obras no condomínio,

consideradas benfeitorias
voluptuárias (art. 1.341, I, CC).
c) Realização de obras novas em partes

Dois terços.
comuns, acrescentadas às já existentes,
para facilitar ou aumentar a utilização
pelos condôminos (art. 1.342, CC).
d) Alteração da convenção do
condomínio (art. 1.351, CC).
e) Mudança da destinação do edifício ou

de unidade autônoma (art. 1.351, CC).
a) Deliberar sobre o pagamento pelo
condômino, que reiteradamente não
cumpre com os deveres condominiais, de
aplicação de multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição
condominial (art. 1.337, Código Civil).
Três quartos.
b) Deliberar sobre a imposição de multa,

correspondente ao décuplo do valor atribuído
à convenção condominial, ao condômino
com reiterado comportamento antissocial
(art. 1.337, parágrafo único, Código Civil).
46
Sumário
2. Condomínios
a) A construção de outro pavimento, ou, no
solo comum, de outro edifício (art. 1.343, CC).
Unanimidade
b) Mudança da destinação ou finalidade do
edifício ou da unidade (art. 1.351, Código Civil).
A lei não disciplinou a forma do voto. Normalmente qualquer seguro sinal de concordância,
como o levantar da mão, pode representar a manifestação dos condôminos, não sendo
necessária a utilização de cédulas.
A assembleia se reúne de forma ordinária e extraordinária. A assembleia ordinária é

convocada pelo síndico anualmente, no período designado na convenção, a fim de aprovar,
por maioria dos presentes, o orçamento e a prestação de contas, bem como eleger o síndico,
seus substitutos, alterar o regulamento interno e deliberar sobre outras questões, que sejam
incluídas na convocação.
A assembleia se reunirá de forma extraordinária quando convocada pelo síndico ou por

¼ dos condomínios para deliberação de assunto urgente, por exemplo, a necessidade de
realização de uma obra, ou a destituição do síndico ou, ainda, para alteração da convenção
do condomínio.
As deliberações, salvo disposição em contrário da convenção, obedecem ao quórum

estabelecido na lei. Mas podem se fixar quóruns diferenciados de instalação e de deliberação
nas assembleias.
A lei prevê quórum de instalação, em primeira convocação, de pelo menos metade das
frações ideais, conforme art. 1.352 do Código Civil. É comum, todavia, que se estruture em
uma segunda convocação já realizada no mesmo instrumento, de modo que, não atingido
determinado percentual de participação, deve-se aguardar uma segunda convocação, que
comumente se realiza no mesmo dia, momentos depois, com qualquer número de presentes
e deliberando-se por maioria simples, isto é, pela metade mais um dos presentes, salvo se
cuidar de matéria sujeita a quórum especial.
2.1.4.7 Da extinção do condomínio.
Diferente do que ocorre em condomínio voluntário, em que se dá a possibilidade de extinção

do condomínio com um direito subjetivo, o condomínio edilício se constituiu com perspectiva
indeterminada. 47
Sumário
Em razão disso, a lei não prestigiou a vontade dos condôminos como suficiente por si para
2. Condomínios
dar ensejo à extinção do condomínio. Apesar disso, ele pode ser extinto nas hipóteses em
que se perde a substância ou a propriedade do imóvel sob o qual se estabelece o edifício.
São as hipóteses de destruição total ou ruína, decorrentes de fatos da natureza, tais como
um terremoto, ou por diversos fatores, tais como um incêndio, a falta de manutenção, o uso
em desacordo com o projeto e falhas na execução da obra.
Diante dessas situações, devem deliberar os condôminos sobre o interesse na reconstrução

ou venda do imóvel. Em face do grave interesse social envolvido nessa questão, a lei tornou
obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total
ou parcial, de modo que os condôminos podem se contentar em receber a indenização
securitária e, com estes recursos, cogitar da reconstrução do edifício ou da partilha da
indenização, observadas as frações ideias de cada condômino.
O condômino, no caso de se deliberar pela reconstrução, pode-se eximir do pagamento

das despesas correlatas alienando seus direitos para outro condômino, mediante avaliação
judicial. Caso o condômino tenha como interessado um terceiro, os demais condôminos terão
direito de preferência, em condições de igual oferta. Realizada a venda, o resultado será
repartido entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Finalmente, extinguir-se-á o condomínio pela desapropriação da propriedade. Nessa

hipótese, o valor da indenização, apurado nos termos da lei, deverá ser repartido entre
os condôminos, observada a mesma proporção da alienação dos direitos do condômino a
terceiro na hipótese de ruína.
2.1.5 Do condomínio de lotes.

A Lei nº 13.465 2017 introduziu o art. 1.358-A no Código Civil criando o condomínio de lotes
nos seguintes termos:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada
unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados
no ato de instituição.
§2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio 48

edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
Sumário
§3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará
2. Condomínios
a cargo do empreendedor16.
A denominação dessa espécie demanda a identificação do condomínio no contexto do

ordenamento.
O loteamento17 pode ser de diferentes espécies, de acordo com a peculiaridade do

parcelamento. Tradicionalmente, o loteamento divide a gleba em lotes ou terrenos
autônomos aptos a construção, destinados à propriedade exclusiva.
Apesar de os loteamentos em sua caracterização tradicional implicarem a abertura de vias

públicas, a violência nas grandes cidades fez os interessados pressionarem por soluções,
o que deu espaço ao chamado “loteamento fechado”, como ficou conhecido vulgarmente.
Como ensina Luiz Antonio Scavone, os loteamentos de acesso controlado “representam
modalidade de loteamento aprovada nos moldes da Lei 6.766/1979, com lotes desvinculados
de qualquer área comum, mas que obtêm autorização do Poder Público Municipal para
fechamento do perímetro e controle de acesso18”.
O art. 8º da Lei nº 4.591/1964 disciplina, ainda que timidamente, sobre o condomínio de

casas:
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente

comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir
mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou

assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também
aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como
jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais

pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela
que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns,
que corresponderá a cada uma das unidades;
16 BRASIL, 2002, Lei nº 10.406 (Código Civil), art. 1.358-A.

17 Loteamento, na definição do art. 2º, §1º, da Lei nº 6.766, de 1979, é a espécie de parcelamento do solo
urbano, pelo qual se subdivide a gleba em lotes autônomos, cada qual com matrícula própria, destinados a
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes. 49
18 SCAVONE JR., Luiz Antonio. Direito Imobiliário: – Teoria e Prática. Grupo GEN, 2020.p. 156. [Minha
Sumário
Biblioteca].
2. Condomínios
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em
comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias

públicas ou para as unidades entre si.
O condomínio de lotes tem estrutura jurídica que o diferencia do loteamento tradicional e

do condomínio previsto no art. 8º da Lei nº 4.591/1964.
A dúvida e a confusão se justificam porque o loteamento dá espaço tanto para criação

de imóveis autônomos como para condomínio de lotes. O art. 2º, §7º, da Lei nº 6.766/1979
dispõe que “o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade
imobiliária integrante de condomínio de lotes”. Em relação ao loteamento tradicional, no
qual se verificam imóveis autônomos, em espaço cercado por vias públicas, desvinculados de
área de propriedade comum a diferença é evidente. No condomínio de lotes, por similitude
do que ocorre no condomínio edilício, deve haver partes comuns e áreas de propriedade
exclusiva. Desse modo, havendo áreas comuns e áreas de propriedade exclusiva19, estar-se-á
diante de um condomínio de lotes.
A diferença entre o condomínio de lotes e o de casas, tratado pelo art. 8º da Lei nº 4.591/1964,
é mais sútil. O primeiro se estabelece sobre lotes ou terrenos, isto é, não há a vinculação a
um projeto de construção previamente definido ou mesmo construções já implantadas. No
condomínio de casas, também chamado de condomínio deitado, o empreendedor oferta a
venda de uma casa térrea ou assobradada, que será a unidade autônoma do condomínio,
que se vincula a uma área comum, por exemplo, um jardim ou um playground20.
19 A utilização da expressão “pode haver” na regulamentação do condomínio edilício no Código Civil

foi objeto da crítica de Caio Mario da Silva Pereira, que lecionava: “Na expressão ‘pode haver’ insere-se uma
faculdade, que teria como consequência a ideia oposta – ‘pode não haver’. E esta seria a negação do edifício
coletivo, tendo em vista que, se não houver partes comuns conjugadas com a propriedade exclusiva incidente
na unidade autônoma, negar-se-á o condomínio especial do edifício coletivo”. Cf. PEREIRA, Caio Mário da Silva.
Condomínio e incorporações. 13. ed. Grupo GEN, 2018. p. 67. [Minha Biblioteca]. 50
20 SILVA FILHO, Elvino. Questões de condomínio no registro de imóveis. São Paulo: Malheiros Editores,
Sumário
1999. p. 99.
2. Condomínios
Essa diferenciação é importante, notadamente em relação ao
loteamento de acesso controlado, que é vulgarmente chamado de
“loteamento fechado”, “condomínio fechado” ou “condomínios de
fato1”. O loteamento com acesso controlado, que se constitui por
imóveis autônomos, não é uma espécie de condomínio; e decorrente
disso é a discussão sobre a legitimidade de associações de
moradores exigirem a cobrança de taxas para suportar as despesas
de interesse comum, tais como de segurança e manutenção, dos
moradores do loteamento2.
1 As denominações condomínio fechado, atípico e de fato são impróprias.

Sendo espécie de direito real, que atende ao princípio da taxatividade, o
condomínio se configura em face das categorias postas pela lei, observados
os requisitos e pressupostos de cada espécie. Apesar de todas as críticas
estas expressões tornaram-se comuns e são encontradas na doutrina e na
jurisprudência.
2 O Superior Tribunal de Justiça analisou a questão ao julgar o Tema 882,
firmando a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
A Lei nº 13.465/17, ao incluir o art. 36-A na Lei nº 6.766/79, de redação obscura, passou a
prever a sujeição indistinta dos titulares de direitos imobiliários, tenham eles anuído ou
não com sua constituição. Está assim redigido o art. 36-A:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis,

titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados,
desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas
em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo
de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência,
visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista
a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à
atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus
titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-
se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
51
O Supremo Tribunal Federal, analisando o Tema nº 492 de repercussão geral, fixou a seguinte
tese: Sumário
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e
2. Condomínios
conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o
advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir
do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou
moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes,
tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de
imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação
tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
Não é o caso do condomínio de lotes que se estrutura no regime condominial. Da leitura do

art. 1.358-A se extrai o aproveitamento da peculiaridade antes essencial só ao condomínio
edilício, qual seja a convivência da propriedade exclusiva com a comum. Se no condomínio
edilício a lei designa a propriedade exclusiva de unidade autônoma, no condomínio de lotes
esse papel cabe ao lote, o que nos remete à legislação de loteamento.
Essa proximidade autoriza o legislador a determinar a aplicação do regime jurídico do

condomínio edilício, no que couber, respeitada a legislação urbanística. Desse modo, mutadis
mutandis, tudo o que se disse sobre o condomínio edilício se aplica ao condomínio de lotes,
especialmente, as disposições sobre os deveres dos condôminos de repartir os custos da
propriedade comum.
Acompanhando a lição de Paulo Lôbo21, pode-se afirmar que o lote pode agora ser
constituído no regime tradicional do loteamento ou de unidade imobiliária integrante de
condomínio de lotes. O condomínio de lotes se distingue pela existência de partes comuns,
que não integram o domínio público como ocorre no loteamento, pertencendo em comum
os proprietários dos lotes, bem como pelo fato de a implantação da infraestrutura ficar a
cargo do empreendedor.
2.1.6 Da multipropriedade.
A multipropriedade foi objeto de introdução em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº
13.777, de 2018, que introduziu o art. 1.358-B a 1.358-S no texto do Código Civil. Trata-se de uma
criação estrangeira, originária do final da década de 1960, na França, fruto da inovação de
empresas da área hoteleira que miravam incentivar o uso de suas habitações, pulverizando
sua utilização ao longo do ano e o aumento dos lucros.
Devido ao seu sucesso, passou a se ter seu uso disseminado na Europa e nos Estados
Unidos da América. No Brasil, alguns empreendimentos foram feitos a partir de construções 52
Sumário
21 LÔBO, Paulo. Direito Civil. Vol. 4: Coisas. Ed. Saraiva, 2019. [Minha Biblioteca].
puramente contratuais, e, apesar da ausência de um marco legal específico, a jurisprudência
2. Condomínios
já vinha reconhecendo a possibilidade de sua realização, inclusive reconhecendo seus
efeitos reais22.
A recente lei cria nova espécie de condomínio. Cuida-se de novo regime condominial no
qual a propriedade de bem imóvel é definida em períodos definidos de tempo, de modo
que os proprietários compartilhem a coisa entre si.
O compartilhamento do bem imóvel na multipropriedade vincula o exercício do direito de

propriedade a determinado período de tempo, que considera como indivisível. Desse modo,
o instituto se direciona a atividades que se adequam ao modelo, ainda que a lei não tenha
feito expressamente limitação. Apesar de o Código Civil referir-se a bem imóveis, não se
impede a aplicação de seu regime a bens móveis23.
Ajusta-se, por exemplo, a imóveis de recreio ou temporada, tais como casas de campo ou de
praia, bem como a imóveis com finalidade profissional ou industrial, tais como escritórios
e galpões.
Assim, como mostra Flávio Tartuce, um conjunto de quatro amigos pode decidir comprar
um imóvel de recreio na praia, estabelecendo o regime de uso fracionado e exclusivo do
imóvel, de maneira que cada um possa se utilizar do imóvel de modo exclusivo. Pode-se
dar o exemplo da multipropriedade também em modelo organizado de forma profissional.
Nesta segunda hipótese, os quatro amigos poderiam adquirir um quarto de hotel em um
empreendimento hoteleiro administrado em sistema de pool24.
Gustavo Tepedino destaca o vertiginoso crescimento da utilização da multipropriedade

na área hoteleira. Enfatiza, ainda, a atratividade econômica do empreendimento, que se
especializando na administração da multipropriedade, aperfeiçoa a oferta de restaurantes,
bares, lavanderias, discotecas e outras atividades complementares. Destaca também que “a
entrega da gestão multiproprietária a redes de hotelaria, em geral empresas multinacionais,
estimula a prática de intercâmbio entre multiproprietários, visando à permuta anual das
respectivas frações de que são titulares, em lugares e países diversos, formando-se um
chamado ‘banco de trocas’, altamente diversificado e interessante para os que gostam de
viajar25”.
22 Confira-se: SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.546.165/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva.
Relator p/acórdão: Min. João Otávio de Noronha. 3ª Turma. J. em 26.04.2016. DJe de 06/09/2016.
23 Como já referido, a jurisprudência do STJ já vinha reconhecendo o caráter real da multipropriedade
antes mesmo de sua regulamentação legal, razão pela qual não se verificam impeditivos para a utilização de
seu regime nos bens móveis, como se explorará na aplicação prática. 53
24 TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Vol. 4: Direito das coisas. Ed. Grupo GEN, 2020. [Minha Biblioteca].
Sumário
25 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 18 e ss.
Seja qual for sua destinação, a multipropriedade incluirá as instalações do imóvel,
2. Condomínios
tornando-se indivisível. Igualmente é indivisível a fração de tempo que se destina a
cada multiproprietário, que deve ter pelo menos sete dias por ano, de forma seguida ou
intercalada, determinados de maneira fixa, flutuante ou mista no ato de instituição.
A instituição pode se dar por testamento ou por ato entre vivos, sendo imprescindível que
se faça constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. É possível
que o instrumento estabeleça o limite máximo de tempo que poderá ser titularizado pela
mesma pessoa.
Direitos e deveres do multiproprietário assemelham-se aos direitos do condômino de

condomínio edilício. Com efeito, o multiproprietário tem o direito de usar e gozar do imóvel
e de suas instalações, equipamentos e mobiliários, durante o período de correspondente
à sua fração de tempo.
Além disso, tem a faculdade de ceder sua fração de tempo, em comodato ou locação, ou
mesmo aliená-la. Curiosa é a redação do artigo 1.358-T do Código Civil, que limita a renúncia,
determinando que o multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a
seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício26. Trata-se de restrição ao
direito real que tem a clara finalidade de preservar o empreendimento agora estruturado
em forma da nova espécie condominial, que suscitará controvérsias.
Nesse sentido é o aviso de Flávio Tartuce:
A renúncia translativa ou in favorem é estudada no âmbito do Direito das Sucessões,

sendo aquela que beneficia determinada pessoa, equivalendo a uma doação. A
inconstitucionalidade se faz presente pela restrição da renúncia, não sendo possível
a pura ou simples, sem a atribuição a qualquer um que seja, ou a outra pessoa que
não o condomínio, caso de outro condômino. Mais uma vez, o objetivo do legislador
foi de propiciar uma melhor efetivação econômica da multipropriedade, retirando
a possibilidade de intervenção do Estado, caso a multipropriedade fique sem dono.
Porém, esbarrou-se no texto constitucional. Ademais, a lei, em mais uma flagrante
inconstitucionalidade, preceitua que essa renúncia translativa só é admitida se o
multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos
imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação (art. 1.358-T do CC). Nota-
se, mais uma vez, uma restrição indevida e incabível ao direito de propriedade, pelo
simples fato de estar o multiproprietário inadimplente27.
54
26 BRASIL, 2002, Lei nº 10.406 (Código Civil), art. 1.358-T.
Sumário
É direito do multiproprietário participar e votar nas assembleias-gerais do condomínio em
2. Condomínios
multipropriedade e nas assembleias do condomínio edilício de que aquele, eventualmente,
faça parte.
Em relação aos condomínios edilícios e condomínios de lotes, respectivas convenções

poderão disciplinar a aceitação expressa, vedar ou, ainda, limitar a instituição da
multipropriedade em suas unidades, nos moldes do art. 1.358-U do Código Civil.
Ao lado dos mencionados direitos se colocam os deveres do multiproprietário, arrolados

no art. 1.358-J do Código Civil:
Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento

de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for

o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do
imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao

mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou
por pessoas por ele autorizadas;
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel

dos quais tiver ciência durante a utilização;
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações

do imóvel;
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que

se destina e com a natureza da respectiva construção;
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme

seu destino e natureza;
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de

tempo;
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de

instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa
diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;
IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes28.
A lei possibilita a fixação de multa para o caso de descumprimento das obrigações, a ser
estabelecida na convenção de condomínio, bem como de multa com caráter progressivo e
a perda temporária do direito de utilização no período correspondente a respectiva fração 55
de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres.
Sumário
28 BRASIL, 2002, Lei nº 10.406 (Código Civil), art. 1.358-J.
2.1.7 Do condomínio urbano simples.
2. Condomínios
A Lei nº 13.465, de 2017, em seu art. 61 e seguintes, disciplinou o condomínio urbano simples.
Apesar de a legislação tratar da regularização fundiária rural e urbana, a nova modalidade de
condomínio não se relaciona apenas a imóveis de baixa renda ou apenas àqueles sujeitos
a regularização fundiária urbana.
Trata-se de uma nova espécie de condomínio. Determina a lei em exame que, quando um
mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive
para fins de regularização fundiária urbana, condomínio urbano simples, respeitados os
parâmetros urbanísticos locais.
Aplica-se a situações de terrenos onde haja mais de uma construção, com autonomia
funcional e de acesso, e em que o seu titular queira tornar cada uma dessas construções
uma unidade autônoma de condomínio. É o que ocorre, por exemplo, em imóveis que
tenham construções autônomas, aptas a acomodar distintas famílias, como ocorre com
a chamada “casa dos fundos”. A doutrina critica a utilização da expressão “cômodos”, eis
que a intenção do legislador foi criar unidades autônomas e não disciplinar o uso de uma
habitação coletiva29.
Referida espécie de condomínio possibilita a discriminação da matrícula do imóvel, da

parte do terreno ocupado pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que
constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades em si.
O condomínio urbano simples dispensa para registro na matrícula de convenção de

condomínio, ainda que a lei reserve aplicação da disciplina do condomínio edilício, no que
couber. Em se tratando de regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais
ocupados predominantemente por população de baixa renda, a averbação das edificações
poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado30.
Com o registro da instituição abrem-se novas matrículas, uma para cada unidade autônoma,
a qual pertencerá uma fração ideal do solo representada na forma de percentual. As unidades
autônomas podem ser livremente alienadas e gravadas por seus titulares.
56
Sumário
30 BRASIL, 2017, Lei nº 13.465, art. 63.
Bibliografia comentada
2. Condomínios
AZEVEDO, Álvaro V. Curso de Direito Civil: direito das coisas. Ed. Saraiva, 2018. [Minha
Biblioteca]. A obra do desembargador e professor Álvaro Vilaça de Azevedo se destaca
em razão de retratar aspectos práticos do condomínio, especialmente no que se refere à
possibilidade de exclusão do condômino, recolhendo interessante jurisprudência.
SILVA FILHO, Elvino. Questões de condomínio no registro de imóveis. São Paulo: Malheiros
Editores, 1999. Trata-se de referência no estudo do condomínio de especial utilidade, por
enfocar questões relacionadas ao registro de imóveis.
SILVA, PEREIRA, Caio Mário D. Condomínio e incorporações. 13. ed. Grupo GEN, 2018. Trata-se
de valioso estudo sobre o tema do condomínio edilício de autoria de respeitável estudioso
da matéria, que foi responsável pela preparação do anteprojeto da Lei de Condomínios e
Incorporações.
SCAVONE JR., Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. Ed. Grupo GEN, 2020. Cuida-se
de obra festejada que se notabiliza por enfrentar temas do Direito Imobiliário enfocando
questões reais e obrigacionais, e mesmo de Direito Público, com o uso de texto objetivo e
linguagem clara.
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. Trata-se de obra
de referência no tema, o primeiro estudo dedicado ao tema. Mais recentemente, aliás, em
razão da criação legislativa, o autor lançou a obra Comentários à Lei da Multipropriedade
(Lei nº 13.777/2018) pela editora Revista dos Tribunais.
57
Sumário
Mapa Conceitual
Conclusão 2. Condomínios
O estudo do condomínio revela sua atualidade e importância. O condomínio edilício é

estruturado com ampla estrutura administrativa, sendo administrado pelo síndico, que,
na prática, pode se responsabilizar por mais condôminos que muitos prefeitos, dada a
população dos grandes condomínios. Esse contingente justifica o estudo da atuação do
síndico e de sua fiscalização pela assembleia ou conselho.
Novas tendências, inspiradas em Direito alienígena, trouxeram a multipropriedade como

uma espécie de condomínio cuja fração ideal se define por um período de tempo. Sendo
relacionado a atividades empresariais, notadamente o turismo, sua utilização deve observar
de perto a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, de modo a coibir abusos,
notadamente pelo uso de questionáveis técnicas de venda. 58
Sumário
O condomínio urbano simples tende a dar maior segurança aos proprietários de casa que
2. Condomínios
tenham construção de casas e cômodos de uso multifamiliar. Cuidando-se de realidade
muito frequente, facilita o comércio desses imóveis ao possibilitar a abertura de matrícula
específica para cada casa.
59
Sumário
3
Contratos reais
Unidade
Objetivos
• Entender a regularização fundiária.
• Identificar o direito real de laje.
• Nomear e aplicar a servidão.
• Identificar as garantias imobiliárias.
60
Sumário
Apresentação
3. Contratos reais
Esta unidade tem como foco a regularização fundiária e os direitos reais de garantia. A
regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais
e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento
territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Trata-se de instituto que visa enfrentar
a precariedade da vida das pessoas mais vulneráveis, que vivem em áreas precárias ou em
terrenos irregulares, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento
das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado.
No contexto da regularização fundiária, compreende-se o direito real de laje, nova forma

de direito real criada para regularizar uma antiga prática das favelas brasileiras, que,
tendo perdido condições de se expandirem horizontalmente, fizeram-no verticalmente. A
construção por sobrelevação à margem de discriminação de um direito real criava graves
problemas e injustiças, pois a propriedade da construção sobrelevada era do proprietário
da construção de base, o que vinha gerando muitas discussões na jurisprudência.
Além da regularização, serão analisadas as garantias imobiliárias. Cuida-se não só de um

meio de proteger o direito dos credores, no que respeita ao recebimento de seus créditos,
mas de institutos de especial importância, porque capazes de impulsionar toda a economia
do país. Essas garantias estão no centro do sistema financeiro imobiliário, pois facilitam o
acesso das pessoas, mesmo as mais vulneráveis, à aquisição de imóveis ao possibilitarem
a estrutura de meios seguros de garantia de satisfação de financiamentos.
3.1 Da regularização fundiária

A evolução da sociedade interfere na alteração dos conceitos e institutos do Direito. De dois
séculos para cá, notaram-se apreciáveis mudanças em economia, tecnologia, organização
da família e outros, o que influenciou sobremaneira as normas jurídicas.
A primeira metade do século XX é marcada por uma crise no capitalismo, que deu ensejo
ao surgimento do nazismo e do fascismo e à propagação do socialismo. Também, nesse
período, ocorreram duas Grandes Guerras, que tornaram ainda mais difícil a situação social,
em especial, da Europa. A partir da Constituição de 1934, no contexto brasileiro, percebeu- 61
Sumário
se uma sensível mudança na garantia da propriedade, que teve seu exercício limitado ao
3. Contratos reais
interesse social1.
A Constituição de 1988 surgiu em período histórico distinto do pós-guerra. Sob um enfoque

interno, foi o documento representativo da redemocratização do país; e, no que respeita
ao direito de propriedade, a Constituição determina que a propriedade deve atender à sua
função social2. O constituinte não definiu a abrangência da função social, mas ao estabelecer
diferentes regimes para a política urbana, a partir do art. 182, e para a política agrícola e
fundiária e da reforma agrária, a partir do art. 184, deu indicativos de seu conteúdo.
Com a edição do Estatuto das Cidades, Lei nº 10.257/01, a regularização fundiária é designada
como um dos instrumentos jurídicos da política urbana3 que visa à urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de
urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica
da população e as normas ambientais.
De significativa importância foi a edição da Lei nº 11.977/09, que criou o programa “Minha
Casa, Minha Vida” com o objetivo de fomentar o financiamento de aquisição, produção ou
reforma de imóveis urbanos ou rurais por população de baixa renda, bem como definiu o
conceito de regularização fundiária em seu art. 46:
1 A Constituição de 1891 dispunha em seu art. 72: “Art. 72 - A Constituição assegura a brasileiros e a
estrangeiros residentes no país a inviolabilidade dos direitos concernentes à liberdade, à segurança individual
e à propriedade, nos termos seguintes: [...] §17 - O direito de propriedade mantém-se em toda a sua plenitude,
salva a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, mediante indenização prévia. As minas pertencem
aos proprietários do solo, salvas as limitações que forem estabelecidas por lei a bem da exploração deste
ramo de indústria”. De seu turno a Constituição de 1934: “Art. 113 - A Constituição assegura a brasileiros e
a estrangeiros residentes no país a inviolabilidade dos direitos concernentes à liberdade, à subsistência, à
segurança individual e à propriedade, nos termos seguintes: [...] 17 - É garantido o direito de propriedade, que
não poderá ser exercido contra o interesse social ou coletivo, na forma que a lei determinar. A desapropriação
por necessidade ou utilidade pública far-se-á nos termos da lei, mediante prévia e justa indenização. Em
caso de perigo iminente, como guerra ou comoção intestina, poderão as autoridades competentes usar da
propriedade particular até onde o bem público o exija, ressalvado o direito à indenização ulterior”. 62
2 BRASIL, 1988, Constituição da República, art. 5º, XXIII.
Sumário
3 BRASIL, 2001, Lei nº 10.257, art. 4º, inciso V, “q”.
3. Contratos reais
A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de
assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo
a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das
funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado1.
1 BRASIL, 2009, Lei nº 11.977, art. 46.
Mais recentemente, a Lei nº 13.465/174 estabeleceu normas gerais e procedimentos aplicáveis

à regularização fundiária urbana, criando o direito real de laje, os condomínios de lotes e
o urbano simples, dentre diversas outras importantes alterações na legislação.
A nova legislação visa à ampliação do acesso à terra urbanizada, à criação de unidades

imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano, à desburocratização de
procedimentos e à garantia do direito social à moradia digna.
Para alcançar esses objetivos, colocam-se como instrumentos da regularização fundiária

antigos institutos, tais como a doação, a compra e venda, a usucapião, a arrecadação
de bens vagos, o consórcio imobiliário, o direito de preempção e a desapropriação por
interesse social, além de legitimação fundiária e legitimação da posse com o novo marco
legal estabelecido pela legislação.
3.2 Servidões
A propriedade é o direito real mais amplo que congrega todas as faculdades em sua plena
potencialidade: usar, gozar, fruir, reaver etc. Alguns direitos reais se formam a partir do
destaque dessas faculdades, assim como acontece, por exemplo, com o direito real de uso,
que retira da propriedade o direito de uso, possibilitando o surgimento de um direito real
autônomo a beneficiar pessoa distinta da do proprietário.
63
4 A nova legislação é objeto de três ações diretas de inconstitucionalidade, ADIS nºs 5.883, 5.771 e 5.787,
Sumário
de relatoria do Min. Dias Toffoli.
3. Contratos reais
Não é diferente com as servidões, que se caracterizam com o
destaque de uma utilidade de um imóvel a outro. A referência à
servidão já é uma curiosidade em si, porque a expressão servidão
remete à condição mais própria daquela pessoa que tenha condição
de escravo. Não se desconhece que Roma conviveu com a cultura
da escravidão, e, em razão disso, serviu-se da expressão de modo
impróprio, relacionando-a a imóveis.
Veja-se, por exemplo, a situação do proprietário que não tendo fonte

d’água em seu imóvel precisa buscá-la na propriedade do vizinho;
ou daquele que não tendo saída para a via pública precisa se utilizar
da propriedade dos vizinhos para acessá-la.
O Código Civil, em seu artigo 1.378, traça os elementos essenciais das servidões:
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa
dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro
de Imóveis5.
Pontes de Miranda ensina que “servidões são direitos reais que conferem ao dono do
prédio dominante o exercício de algum dos direitos oriundos do domínio, ou o retiram ao
proprietário do prédio serviente6”.
Diante disso, pode-se dizer que servidão é o direito real instituído por declaração expressa
dos proprietários que vincula imóveis de diferentes proprietários, sujeitando-o a restrições
em benefício, gozo ou utilidade do outro.
3.2.1 Elementos característicos

64
5 BRASIL, 2002, Lei nº 10.406, Código Civil, art. 1.378.
Sumário
6 MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Campinas: Bookseller, 2002. t. XVIII. p. 229.
O art. 1.378, já referido, estabelece os elementos característicos das servidões.
3. Contratos reais
O primeiro deles é o objeto que o suporta. As servidões pressupõem dois prédios, um
dominante e outro serviente; e não há servidões sobre bens móveis. Desdobra-se desta
peculiaridade o caráter real do instituto: não se trata de uma obrigação, de um vínculo
pessoal de um proprietário ou mera tolerância assumida em relação ao proprietário do
imóvel vizinho. Trata-se de direito real, com eficácia erga omnes, o que implica que o
proprietário do imóvel serviente, assim considerado aquele que suporta a restrição,
independentemente de quem seja, está vinculado à servidão.
Em outras palavras, a servidão cria um vínculo que liga os imóveis, sujeitando-os a restrições
ou criando utilidades independentemente de seus titulares, que se vinculam pela simples
titularidade do imóvel. É a utilidade da coisa que está em mira quando se fala sem servidão
predial. Assim, por exemplo, imaginando-se uma servidão de passagem, esta é a concessão
do próprio caminho ou espaço próprio para a passagem possibilitando o acesso ao imóvel
ou prédio beneficiado.
As servidões, por estarem relacionadas a bens imóveis, são sempre acessórias, isto é não
existem por si só. Sua estrutura jurídica e utilidade econômica as relacionam a dois imóveis:
um que suporta uma restrição, chamado por isso de prédio serviente, e outro que agrega a
utilidade suportada pelo primeiro, chamado de prédio dominante.
As servidões se estabelecem por ato voluntário, referindo-se a lei à declaração expressa dos
proprietários ou testamento, posteriormente registrada no oficial de registro de imóveis da
sede do local dos imóveis. Esse regime implica que a servidão não se presume e tem sua
existência vinculada ao ato de sua instituição ou ao seu reconhecimento por usucapião,
caso se cuide de servidões aparentes, vigorando de modo indeterminado ou perpétuo.
Como ensina Pontes de Miranda, “não é preciso que a servidão caiba numa das espécies
previstas pelos textos, que se referiam às servidões típicas7”.
A estrutura do direito de servidão supõe a existência de imóveis com titulares ou proprietários

distintos. Não tem mesmo qualquer sentido cogitar de um imóvel ficar vinculado a conceder,
por exemplo, servidão de passagem a outro imóvel se o proprietário for o mesmo. Decorre
dessa característica que se os imóveis passam a ser da propriedade do mesmo titular se
extingue a servidão. E o proprietário do imóvel dominante é o titular da servidão, que
acompanha a eventual alteração ou sucessão no domínio.
As servidões, por sua natureza, atendem a imóveis próximos ou vizinhos. Essa característica
não decorre de uma limitação legal, mas da potencialidade natural de cada imóvel. Nesse 65
Sumário
7 MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Campinas: Bookseller, 2002. t. XVIII. p. 234.
sentido, imaginando-se que um imóvel tenha fonte ou mina d’água, é coerente imaginar
3. Contratos reais
que os imóveis próximos tenham interesse na constituição de uma servidão para buscar
dessa fonte.
3.2.2 Classificação
A servidão é normalmente classificada pela doutrina em urbana ou rural, tomado o critério
da localização do imóvel.
No âmbito rural, são tradicionais e até intuitivas as servidões de trânsito, retirada de água,
aqueduto e pastagem, dentre outras que podem ser livremente instituídas pelas partes.
Washington de Barros Monteiro exemplifica as hipóteses de servidões urbanas:
São servidões urbanas: tigni immittendi (meter trava na parede do vizinho), oneris
ferendi (direito de apoiar sua construção no edifício do vizinho), stillicidii vel fluminis
recipiendi (direito de fazer com que as águas pluviais vertam para o vizinho, gota a gota,
ou mediante calhas), luminis (direito de abrir janelas na própria parede, ou na do vizinho,
para obter luz), ne luminibus officiatur (obrigação do dono do prédio serviente em não
criar obstáculo à entrada de luz no prédio dominante), prospectu (direito de gozar
de vista, ou da janela ou do terraço de sua casa), ne prospectui officiatur (obrigação
do proprietário do prédio serviente de não perturbar a perspectiva desfrutada pelo
dominante), altius non tollendi (não edificar além de certa altura), fumini immittendi
(lançar fumo) e jus proiciendi (avançar cano ou sacada na propriedade vizinha8).
Cabe ressaltar que a lei não fixa ou limita a espécie de utilidade ou restrição que pode ser
estabelecida pelas partes, podendo estas inovarem para atender a seus interesses, desde
que respeitem os limites postos pela lei.
Quanto ao modo de exercício, podem as servidões ser contínuas e descontínuas. Contínuas

são as servidões exercidas sem interrupção, independendo da ação humana para seu
exercício, como ocorre, por exemplo, na servidão de não altear a construção além de
determinada altura, e na passagem de cabos e tubulações, que observa o regime do art.
1.286 do Código Civil.
Por sua vez, denominam-se descontínuas as servidões exercidas pela ação humana. É o
que se dá na servidão de passagem, cujo exercício depende do trânsito de pessoas e coisas
numa determinada porção do prédio serviente.
66
8 Curso de Direito Civil brasileiro: direito das coisas. 37. ed. atual. por Carlos Alberto Dabus Maluf. São
Sumário
Paulo: Saraiva, 2003. v. 3. p. 279-280.
De outro lado, classificam-se as servidões também quanto à forma de exteriorização,
3. Contratos reais
podendo ser aparentes ou não aparentes. Aparentes são as servidões que se exteriorizam
de forma material, ou seja, seu uso deixa sinais tangíveis. É o que ocorre nas servidões de
trânsito, nas quais determinado caminho é marcado por cercas, divisórias e portões.
Em contraponto, colocam-se as servidões não aparentes, que são aquelas que não deixam
vestígios de sua existência. Exemplo de servidões não aparentes são as servidões de não
construir ou não altear a construção existente além de determinada altura visando à
preservação da vista ou da iluminação do prédio dominante.
Esse segundo critério de classificação tem importância para fins de usucapião, eis que o
art. 1.379 do Código Civil só dá espaço para a caracterização da usucapião das servidões
aparentes, bem como para fins de proteção possessória – eis que a Súmula 415 do Supremo
Tribunal Federal possibilita proteção possessória às servidões aparentes.
3.2.3 Exercício das servidões

Ao regular o exercício das servidões, o Código Civil garante ao proprietário do prédio
dominante o direito de fazer todas as obras necessárias à sua conservação e ao seu uso.
Cabendo-lhe, pela servidão usufruir de alguma utilidade do prédio serviente, caberá ao
titular da servidão realizar as obras para sua instalação, manutenção e uso.
De outro aspecto, impõe-se ao dono do prédio serviente as obrigações de tolerar e não criar
embaraço o legítimo exercício da servidão. Todavia, o exercício dos direitos da servidão é
restrito à necessidade que justificou sua criação, e não pode ser ampliado como regra, seja
em seu conteúdo, seja em relação a terceiros.
O Código Civil foi expresso ao definir em seu art. 1.385:
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante,

evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§1º. Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§2º. Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a
mais onerosa.
§3º. Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem

à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito
a ser indenizado pelo excesso. 67
Sumário
Para o exercício da servidão, poderá seu titular realizar as obras necessárias, devendo o
3. Contratos reais
proprietário do imóvel serviente tolerar a entrada de pessoas e coisas para a realização do
necessário. Sendo o instituto fruto da autonomia da vontade, podem as partes estabelecer
que essa obrigação seja custeada pelo titular do prédio serviente, para o que se exigirá
cláusula expressa.
Caso a obrigação caiba ao titular do prédio servente, poderá ele preferir se exonerar
abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do prédio dominante, como
prescreve o art. 1.282 do Código Civil. Nesse caso, se o dono do prédio serviente se recusar
a receber a propriedade, caberá responder pelo custo das obras.
O Código Civil de 2002 inovou ao estabelecer, em seu art. 1.384, a possibilidade de remoção
da servidão:
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio
serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou
pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não
prejudicar o prédio serviente9.
Desse modo, é possível que no curso da servidão sobrevenha situação que recomende a
remoção da servidão de uma porção para outra do imóvel serviente, desde que não haja
diminuição da vantagem do prédio dominante; ou, se houver considerável incremento da
utilidade, sem causar prejuízo ao prédio serviente.
A remoção da servidão dependerá do exame do caso concreto, da análise da utilização do

prédio serviente e do dominante, em termos de verificar eventual incremento da utilidade
sem o agravamento do prédio serviente.
3.2.4 Extinção das servidões

As servidões, como já dito, são criadas por ato de vontade de seus interessados e vigem
de modo indeterminado ou perpétuo. Prevê a lei a extinção da servidão quando de seu
cancelamento do registro público, que poderá ocorrer em face das hipóteses previstas nos
arts. 1.388 e 1.389 do Código Civil. Mas a enumeração da lei é meramente exemplificativa.
Sendo o direito vinculado aos imóveis, qualquer das hipóteses de extinção da propriedade,
como é o caso, por exemplo, a desapropriação, mencionada expressamente pelo art. 1.387, 68
Sumário
dá ensejo à sua extinção.
3. Contratos reais
Além da perda da propriedade, pode a servidão ser extinta por livre acordo dos proprietários
do imóvel serviente e do dominante. Ora, sendo o instituto criado pela vontade livre dos
interessados, podem eles também ajustar seu cancelamento. Observa a lei que se o
imóvel dominante estiver hipotecado, sendo a servidão mencionada na hipoteca, deverá
se manifestar favoravelmente também o credor hipotecário em termos de preservação da
garantia.
A eventual divisão do imóvel dominante ou do serviente não implica extinção da servidão.

Determina o art. 1.386 do Código Civil, nessas hipóteses, a indivisibilidade da servidão e sua
subsistência, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e a permanência
do gravame em cada uma das partes do prédio serviente, salvo se, por natureza ou destino,
só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
De modo contrário, a reunião dos imóveis dominante e serviente na propriedade do mesmo

titular dá causa à sua extinção, eis que nessa situação não mais se justifica a servidão,
possibilitando o pedido de cancelamento junto ao registro de imóveis.
Nas servidões aparentes, isto é, naquelas que dependem de instalações ou construções, é

preciso que o dono do prédio consinta na supressão delas para que a servidão se extinga.
Nessas hipóteses, o contrato ou outro título expresso deve autorizar a supressão, de modo
a tornar possível o cancelamento do direito real no registro imobiliário.
Sendo direito disponível, a servidão pode também ser objeto de renúncia de seu titular,
hipótese na qual seu titular expressamente abdica do direito observando a forma prevista
no art. 108 do Código Civil. Igualmente o titular do prédio serviente pode negociar a extinção
da servidão mediante seu resgate, que consiste na abdicação onerosa da servidão.
Pode ensejar a extinção da servidão a circunstância de cessar a utilidade ou a comodidade

que deu espaço à sua constituição. É o caso, por exemplo, de uma servidão que tenha por
objeto a passagem de um aqueduto, que perde razão de ser diante da oferta ao imóvel
dominante de serviço público de distribuição de água.
Por fim, refere a lei o desuso por dez anos contínuos. Nessa hipótese, deverá o proprietário
do imóvel serviente demonstrar que a servidão não tem uso de forma contínua por dez
anos ou mais, caso em que seu direito será reconhecido por sentença que determinará o
cancelamento do direito no registro de imóveis.
69
Sumário
3.3 Direito real de laje
3. Contratos reais
O direito real de laje se diferencia dos demais institutos de direito real, que advêm da
experiência e da tradição do Direito Romano. É fruto de uma forte demanda social oriunda
das cidades brasileiras, nas quais o direito à moradia se perde em aglomerados formados
à margem da lei, sem reconhecimento e proteção legal.
Esses movimentos, de que é exemplo o movimento dos sem-teto, sensibilizou o constituinte

derivado, que foi levado a emendar a Constituição federal, para que dela fizesse constar
expressamente a proteção do direito à moradia em seu art. 6º10.
Nada obstante a proteção constitucional, o formalismo próprio dos direitos reais impedia
o reconhecimento e a proteção da realidade jurídica das populações mais carentes, em
razão do que o Estatuto das Cidades fixou como diretriz da política urbana a “regularização
fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o
estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação11”.
Passa-se a reconhecer a necessidade de criação de regras especiais de urbanização, uso

e ocupação do solo, e edificação para enfrentamento da difícil questão da moradia nas
grandes cidades, dentre elas direito real de laje12 criado com o objetivo de regularizar
comunidades.
Nesse contexto deve ser identificado o direito real de laje criado pela Medida Provisória
nº 759, de 201613, posteriormente convertida pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que
acrescentou os arts. 1.510-A a 1.510-E do Código Civil.
Trata-se de um novo direito real14 que pode se constituir na superfície superior ou inferior de
10 BRASIL, 2000, Emenda Constitucional nº 26.
11 BRASIL, 2001, Lei nº 10.257, art. 2º, inc. XIV.
12 Sobre a utilização do direito de superfície como alternativa para enfretamento da questão de moradia
confira-se
13 Sobre as críticas à redação da medida provisória: GAGLIANO, Pablo Stolze. Direito real de laje: primeiras
impressões. Revista Jus Navigandi [on-line], Teresina, ano 22, n. 4.936, 5 jan. 2017. Disponível em: https://jus.com.
br/artigos/54931. Acesso em: 8 jun. 2021; MARTINS, José Eduardo Figueiredo de Andrade. Medida Provisória que
criou direito real de laje apresenta problemas técnicos. Revista Consultor Jurídico [on-line], [s. l.], 7 jan. 2017.
Disponível em: https://www.conjur.com.br/2017-jan-07/jose-martins-mp-direito-real-laje-problemas-tecnicos.
Acesso em: 8 jun. 2021
14 A natureza jurídica do direito de laje é objeto de controvérsia na doutrina. Sobre o tema, confira-se
TARTUCE, Flavio. Direito Civil. Vol. 4: Direito das coisas. Ed. Grupo GEN, 2020. [Minha Biblioteca]. Na jurisprudência 70
do Superior Tribunal de Justiça, o novo direito já foi classificado como direito real sobre a coisa alheia no REsp
Sumário
1.478.254/RJ. Relator: Min. Luis Felipe Salomão. J. em 08/08/2017.
uma construção-base, que se presta como um dos instrumentos de regularização fundiária.
3. Contratos reais
O art. 1.510-A do Código Civil permite que o proprietário do imóvel ceda a superfície
superior ou inferior de sua construção, de modo que se mantenha unidade distinta daquela
originalmente construída, constituindo novo imóvel com espaço para abertura de matrícula
própria e pagamento de impostos.
3.3.1 Requisitos e instituição

A criação do direito real de laje pressupõe a existência de um imóvel, público ou privado
com uma construção-base sobre a qual se verifique a potencialidade de construção de
unidade autônoma na parte superior ou inferior, de acordo com as posturas municipais.
Não é qualquer construção que dá espaço à formação do direito real. Para tanto, é necessário
que a construção-base e aquela sobrelevada tenham acesso ou entrada individualizada e
isolamento funcional, porquanto a lei vise à criação de unidades autônomas.
A instituição da laje pressupõe que a construção-base seja regular, isto é, devidamente

matriculada no registro de imóveis. Não preenchido esse requisito, poderão ser as
construções-base previamente regularizadas sem prejuízo da proteção possessória que se
dê ao interessado antes da regularização do imóvel15.
A criação do direito real de laje se inicia com a realização de negócio jurídico, gratuito ou
oneroso, seguido da abertura de matrícula do registro de imóveis local. A redação do art.
1.510-A permite a criação desse direito real por diversos meios, por exemplo, uma cessão
de direitos, uma doação ou uma disposição testamentária.
Deverá ser observada a forma pública caso seu valor supere o marco de trinta salários-
mínimos, estabelecidos no art. 108 do Código Civil. Seja qual for, é conveniente que o
instrumento discipline a partilha das despesas necessárias de conservação e fruição das
partes que sirvam a todo o edifício, na forma do art. 1.510-C.
Pode-se cogitar do reconhecimento do direito de laje por meio da usucapião, desde que o
animus do possuidor se adeque aos requisitos e limites do instituto. É o que pode ocorrer,
por exemplo, quando o proprietário simplesmente autoriza a construção por sobrelevação
em sua laje a um parente sem que se documente juridicamente sua instituição. Após o
prazo da usucapião, o interessado poderá se valer dos meios próprios para aquisição do
direito real de laje. 71
Sumário
15 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil: coisas. 2. ed. rev. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 375.
É expressamente admitida a constituição de direitos de laje sucessivos, isto é, a sobreposição
3. Contratos reais
de novos direitos de laje, desde que haja a autorização dos titulares da construção-base e
demais lajes e a observância das posturas edilícias e urbanísticas.
A instituição desse direito real não dá direito à fração ideal do terreno ou da construção já
existente, mas contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados,
tomados em sua projeção vertical. Cuida-se, pois, de um direito que confere os direitos de
propriedade na laje ou no subsolo sem vincular a construção-base e o solo.
3.3.2 Da aplicação subsidiária das regras do

condomínio edilício
O direito de laje se estabelece a partir de construção que se realiza sobre ou sob construção
anterior, em estrutura que o aproxima em alguns aspectos ao condomínio edilício. Com
efeito, em ambos os institutos, há vinculação de interesses em relação a alicerces, vigas e
colunas, dentre outras partes que aproveitam a todo a construção.
Nesse sentido é a proibição do art. 1510-B, que veda que o titular da laje prejudique com
obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo
estético do edifício.
Por essas razões devem o proprietário da construção-base e o titular da laje dispor sobre
a partilha das despesas necessárias à conservação e à fruição das partes que sirvam a
todo o edifício, tais como alicerces, colunas, instalações de água, esgoto, eletricidade e ao
pagamento de serviços de interesse comum.
Não havendo disposição contratual sobre a partilha, poderá o prejudicado suportar e

promover as despesas urgentes na construção, valendo-se, posteriormente, de ação
regressiva.
3.3.3 Do direito de preferência

A lei estabelece o direito de preferência, beneficiando primeiro o titular da construção-base
e depois o da laje no caso de alienação. Para a hipótese de mais de um lajista, estabeleceu
que terá preferência o titular das lajes ascendentes ao titular das descendentes, assegurando
72
a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. Sumário
A legislação não esclareceu que espécie de alienação tem em mira, como o fizeram o art. 504
3. Contratos reais
do Código Civil ou o art. 27 da Lei nº 8.245, de 1990, deixando grande espaço para discussões
e disputas. Sem prejuízo, parece que a hipótese não se aplica aos atos gratuitos, porque
isso representaria limitação injustificada ao direito de propriedade, no que respeita à sua
disposição, tampouco se acomodaria ato gratuito ao regime de preferência.
Assim, no caso de interesse de alienação onerosa, é necessária prévia comunicação escrita

aos titulares contendo todas as condições do negócio, especialmente o preço e a forma de
pagamento, de modo a lhes assegurar a preferência no caso de alienação, em igualdade de
condições, no prazo de trinta dias, salvo disposição contratual em contrário.
Eventual inobservância à preferência dá o direito ao prejudicado de depositar o preço no

prazo decadencial de 180 dias, contados da alienação, hipótese na qual se tornará titular
do direito.
3.3.4 Da extinção do direito de laje

O Código Civil, no art. 1.510-E, prevê a extinção do direito real de laje no caso de ruína da
construção-base sem prejuízo da responsabilidade civil do culpado pela ruina. Trata-se de
hipótese limite em que se experimenta a perda da construção-base, que pode ser evitada
com a reconstrução do prédio-base no prazo de cinco anos.
Interessante notar que a lei diferencia a hipótese de ruína para o imóvel que se constrói
no subsolo da construção-base, pressupondo que, mesmo em caso de sua ruína, poderá o
titular da laje reconstruí-lo, independentemente da reconstrução do prédio-base.
É mais prudente que a construção seja protegida por um seguro, de modo a evitar a grande
dificuldade advinda para os titulares de direito no caso de ruína, de forma semelhante que
ocorre no condomínio edilício. Seja como for, os prejudicados têm o direito de reclamar
indenização do culpado pela ruína.
73
Sumário
3.4 Dos direitos reais de garantia
3. Contratos reais
Sabe-se que o cumprimento das obrigações, em geral, é assegurado pelo patrimônio
do devedor, como determina o art. 789 do Código de Processo Civil. Em razão disso, o
inadimplemento das obrigações, de modo geral, encontra sua garantia geral no patrimônio
do devedor.
Essa proteção pode ser ampliada com o estabelecimento das garantias pessoais, ou
fidejussórias, e das reais. As garantias pessoais se estruturam pela vinculação de uma
terceira pessoa, que oferece seu patrimônio próprio para garantia de cumprimento de uma
obrigação, como ocorre na fiança e no aval.
Nas garantias reais, vincula-se um bem ao cumprimento da

obrigação, ainda que ao tempo da execução seja terceira pessoa o
dono do bem1. De modo geral, o devedor ou um terceiro no interesse
de garantir a obrigação do devedor podem criar um direito real de
garantia, submetendo-a ao cumprimento da obrigação por vínculo
direito real, seja entregando um bem ao credor até satisfação da
dívida, seja vinculando-o ao pagamento, de modo que o credor
adquira o direito de sequela, podendo perseguir e executar a coisa.
1 MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Campinas: Bookseller,

2002. p. 37. t. XX.
As garantias reais, uma vez atreladas ao cumprimento de obrigações, refinam a situação do

credor. O credor com garantia real, em comparação a outro credor sem garantia, tem crédito
qualificado, consistente no privilégio ou preferência de ser satisfeito antes que os créditos
gerais, como determinam os artigos 955 e seguintes do Código Civil, além de sujeição do
bem à satisfação da obrigação.
As garantias são estabelecidas por contratos, que, para terem validade contra terceiros,
devem obedecer a requisitos identificadores da obrigação e da coisa objeto da garantia.
Tradicionalmente, no Direito brasileiro, compõem o quadro de direitos reais de garantia o 74
penhor, a hipoteca e a anticrese.
Sumário
Vale observar, entretanto, que a apreciável morosidade do processo judicial, que normalmente
3. Contratos reais
é necessário para a exigência forçada do cumprimento das obrigações, somada à criação de
privilégios legais, notadamente para proteção dos créditos da Fazenda Pública e de origem
trabalhista, conspira contra a eficiência das garantias reais. A Súmula 308 do Superior
Tribunal de Justiça, ao retirar a eficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, em relação
aos adquirentes do imóvel, condenou o instituto ao desuso.
Esses fatores de ineficácia das garantias reais deram ensejo a maior utilidade da alienação
fiduciária em garantia, que se funda na própria atribuição da propriedade ao credor
condicionada ao cumprimento da obrigação, justificando maior atenção do intérprete.
3.4.1 Regras gerais dos direitos reais de

garantia
O Código Civil estabelece regras gerais a que se sujeitam indistintamente os direitos reais
de garantia. Os direitos reais de garantia só podem ser constituídos por quem tenha
legitimidade para aliená-los e somente admitem bens que estejam no comércio, ou seja,
que possam ser alienados.
Os direitos reais demandam segurança e publicidade. Por isso os direitos reais de garantia
são criados por contratos que devem observar a forma específica de cada espécie de
garantia.
Sob pena de ineficácia da garantia, o contrato que a instituir deve

obrigatoriamente conter: o total da dívida garantida; o vencimento
da obrigação; a taxa de juros, se houver; a especificação do bem
oferecido em caução, com todas as suas características.
O requisito da publicidade é obtido mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, no

Cartório de Títulos e Documentos ou no órgão de trânsito, conforme a espécie da garantia.
75
É vedado o ajuste de cláusula que permita ao credor com garantia real ficar com o objeto Sumário
da garantia, se a dívida não for paga no vencimento, não obstante possa o devedor, após o
3. Contratos reais
vencimento da obrigação, dar a coisa em pagamento.
Constituída a obrigação, o credor tem em seu favor os efeitos do privilégio legal, o direito de
sequela e a faculdade de excussão. A regular constituição da garantia real tem como principal
efeito a criação de um privilégio, que consiste no direito de preferência no pagamento do
credor real quando em concorrência com outros credores sem semelhante garantia.
O direito de sequela, por seu turno, se caracteriza pela vinculação do bem ao cumprimento
da obrigação, uma vez que, quando possível a alienação do bem objeto da garantia, esta
não prejudica o credor, porque este pode perseguir o bem nas mãos de quem quer que
seja, permanecendo o bem submetido a garantia da obrigação.
Além do privilégio, com a regular constituição da garantia, o credor adquire o direito de

executar o bem, no caso de descumprimento da obrigação, isto é, a faculdade de promover
ação de execução, na qual se procederá a alienação forçada do bem em hasta pública.
O art. 1.425 do Código Civil, dando maior proteção às garantias reais, regulamenta hipóteses
de vencimento da dívida:
Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:
I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a

garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
II - se o devedor cair em insolvência ou falir;
III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar
estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada
importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído16;
A partir dessa disposição, fica claro que a garantia real cria um vínculo do credor com o
próprio bem, uma vez que o perecimento ou sua deterioração implicará o vencimento
antecipado da dívida caso o devedor não reforce ou substitua a garantia.
Vistas as regras gerais aplicáveis ao penhor, a hipoteca e a anticrese, vale analisar em

separado cada instituto.
76
Sumário
3.4.2 Da alienação fiduciária de bens imóveis
3. Contratos reais
Em comparação com os institutos do penhor e da hipoteca, a alienação fiduciária em
garantia se utiliza de técnica mais ampla, que não se restringe a vincular um bem do devedor
ao cumprimento de uma obrigação, senão toda a propriedade, que fica condicionada ao
pagamento da dívida.
Foi originalmente tratada no art. 66 da Lei nº 4.728/65, que se referia exclusivamente a bens
móveis, permitindo-se que o credor mantivesse a propriedade do bem até a liquidação da
dívida, período no qual, mantendo-se adimplente, poderia o devedor permanecer com a
posse do bem na condição de depositário. Não é propriamente um direito real de garantia,
que tem por objeto coisa alheia, vez que a propriedade fiduciária se relaciona a bem próprio
do credor.
Seu regime legal foi atualizado pelo Decreto-Lei nº 911/69, agregando eficiente tutela
específica e diferenciada, permitindo ao credor, no caso de mora, a busca e apreensão do
bem, a consolidação da propriedade no patrimônio do credor, e a venda do bem.
No ano de 1997, surgiu a Lei nº 9.514 para cuidar exclusivamente da alienação fiduciária de
bens imóveis. Com isso, a alienação fiduciária ganhou novo campo, mormente por vantagens
trazidas pela nova norma, destacando-se o leilão extrajudicial do bem garantido, tema que
ainda será abordado.
Com a edição do Código Civil de 2002, a alienação fiduciária recebeu tratamento indireto,
uma vez que a propriedade fiduciária passou a compor a norma geral privada, diante das
regras inseridas entre os arts. 1.361 e 1.368-B, com as alterações posteriores pela Lei nº
13.043/2014. A atual codificação restringe a propriedade fiduciária aos bens móveis, conforme
a dicção do seu primeiro comando citado do CC/2002, que enuncia em seu caput: “considera-
se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo
de garantia, transfere ao credor”.
Desse modo, hoje o instituto segue três regimes legais: para as instituições financeiras,
aplicam-se a Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e o Decreto-Lei nº 911/69, apto a garantir
obrigações com bens móveis, fungíveis e infungíveis; o regime da Lei nº 9.514/97, aplicável
aos bens imóveis; e, finalmente, o regime do Código Civil, que denomina o instituto como
propriedade fiduciária, restrito aos bens móveis infungíveis. Importante acentuar que o
regime do Código se aplica em caráter subsidiário às demais espécies naquilo que não for
incompatível com as peculiaridades do regime da legislação especial.
77
Tendo em vista os objetivos desta unidade, é conveniente o foco no estudo da alienação Sumário
fiduciária em garantia de bens imóveis, objeto da Lei nº 9.514/97, que disciplina todo o
3. Contratos reais
sistema de financiamento imobiliário, dedicando seus arts. 22 a 33 à disciplina da alienação
fiduciária.
3.4.2.1 Características e constituição
A legislação define com precisão os aspectos subjetivo e objetivo da alienação, quanto a

quem pode contratar a garantia, aos termos do contrato e ao próprio objeto da garantia.
Dispõe o art. 22 da Lei nº 9415/97:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o
devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor,
ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
§1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não
sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da
propriedade plena;
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver

a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II - o direito de uso especial para fins de moradia;
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
IV - a propriedade superficiária.
§2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do §1º deste
artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham
sido transferidos por período determinado17.
Sobre a alienação ensina Melhim Namem Chalhub:
A fidúcia encerra a ideia de uma convenção pela qual uma das partes, o fiduciário,
recebendo da outra (fiduciante) a propriedade de um bem, assume a obrigação de dar-
lhe determinada destinação e, em regra, de restituí-lo uma vez alcançado o objetivo
enunciado na convenção. A fidúcia, como garantia, exerce função correspondente às
garantias reais em geral, sendo, porém, dotada de mais eficácia, pois, enquanto nos
contratos de garantia em geral (por exemplo, a hipoteca) o devedor grava um bem ou
direito para garantia, mas o mantém em seu patrimônio, na fidúcia, diferentemente,
o devedor transmite ao credor a propriedade ou titularidade do bem ou direito, que,
então, permanecerá no patrimônio do credor como propriedade-fiduciária, até que seja
satisfeito o crédito18.
17 BRASIL, 1997, Lei nº 9.514, art. 22. 78

18 CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 6. ed. Ed. Grupo GEN, 2019. [Minha
Sumário
Biblioteca].
3. Contratos reais
Trata-se, portanto, de uma espécie de domínio com caráter resolúvel, porque a causa
da aquisição é a garantia de uma obrigação da qual é acessório. Sua função é prestar
garantia, de sorte que, cumprida a obrigação, se verifica a condição resolutiva e se extingue a
alienação fiduciária. Sua constituição implica o fato de que o imóvel pertença ao patrimônio
do credor, de modo a ficar afastado de outros credores do devedor.
Sua contratação pressupõe, como de resto para a prática de qualquer negócio jurídico, a
capacidade das partes e a legitimidade de disposição do bem. É que a constituição do direito
supõe a alienação do bem imóvel ao credor, para fins condicionados à garantia da dívida.
O texto legal é claro ao permitir a contratação da alienação fiduciária por qualquer pessoa
física ou jurídica, não ficando restrita aos atores do sistema financeiro imobiliário, arrolada
no art. 2º da Lei nº 9.514/9719. Destaca-se, entretanto, que a contratação por pessoa que
não se caracterize como instituição financeira impede a utilização da tutela diferenciada
do Decreto-Lei nº 911/6920.
Permite-se também que as operações de comercialização de imóveis, com pagamento

parcelado, tenham as mesmas condições consentidas para as entidades que operem no
sistema de financiamento imobiliário, incluindo a remuneração do capital emprestado às
taxas convencionadas e a capitalização de juros, nos termos do art. 5º da lei21.
Apesar de a lei se relacionar ao sistema financeiro imobiliário, o art. 51 da Lei nº 10.931/04

veio a permitir que as obrigações em geral pudessem ser garantidas pela alienação fiduciária,
inclusive com bens de terceiro, de modo que não é imprescindível que o negócio jurídico
garantido esteja relacionado a uma operação de aquisição imobiliária, como poderia se
supor.
A alienação fiduciária é constituída mediante o registro do contrato no Cartório de Registro

de Imóveis do local do imóvel. O contrato que vise constituir a alienação poderá observar
a forma de escritura pública ou, como proporciona o art. 38 da lei que determina que os
atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/97 ou resultantes da sua aplicação, podem ser
celebrado por escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública22.
19 STJ. AgInt no AREsp 1.307.645/MS. Relator: Min. Marco Buzzi. J. em 23/04/2019. DJe de 26/4/2019; AgInt
no AgRg no AREsp 772.722/PR. Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti. J. em 18/04/2017. DJe de 25/04/2017.
20 Nesse sentido, confira-se o REsp 1.101.375/RS. Relator: Min. Luis Felipe Salomão. J. em 04/06/2013. 79
21 BRASIL, 1997, Lei nº 9.514, art. 5º.
Sumário
22 BRASIL, 1997, Lei nº 9.514, art. 38.
Tal como ocorre nos demais direitos reais de garantia, a legislação exige requisitos específicos
3. Contratos reais
nos contratos que contenham o pacto de alienação fiduciária. Nos termos do art. 24 da Lei
nº 9.514/97, o contrato deve conter o valor do principal da dívida, o prazo e as condições de
reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário, além da taxa de juros e os encargos
incidentes.
Deve conter a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel

objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição, assegurando-
se ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel
objeto da alienação fiduciária. Por fim, deve prever a consolidação da propriedade no caso
de inadimplência, indicação do valor do imóvel e os procedimentos de leilão público para
venda do imóvel23.
O contrato ainda deve obrigatoriamente definir o prazo de carência, no qual o devedor não
poderá ser intimado para a constituição de mora. Trata-se de concessão a pequenos atrasos.
3.4.2.2 Direitos e obrigações
A obrigação central do devedor fiduciante é o pagamento da dívida e seus encargos. O

pagamento é a principal condição da alienação fiduciária, de modo que, se mantendo
adimplente o devedor fiduciante, este usufrui de todos os direitos da posse indireta da
coisa, podendo usá-la por sua conta e risco, bem como protegê-la de quem a incomodar. É
também responsável pelo pagamento de impostos e despesas condominiais, se for o caso.
Uma vez que pague totalmente a dívida, tem o direito de receber a quitação do credor
fiduciário, no prazo de trinta dias, sob pena de multa equivalente a 0,5% ao mês, ou fração.
De posse da quitação, o interessado pode requerer a averbação no registro de imóveis,
extinguindo-se a propriedade fiduciária e cancelando-se a garantia.
O credor fiduciário, caso o devedor fiduciante falte ao pagamento e uma vez superado o
prazo de carência, pode requerer a intimação do devedor pelo oficial do registro de imóveis
para purgar a mora. Face essa intimação, abre-se a oportunidade do devedor fiduciante de
purgar a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, acrescida dos juros
e demais encargos legais e contratuais, bem como as despesas de cobrança e intimação,
no prazo de quinze dias.
Caso não se verifique a purgação no prazo da intimação, caracterizar-se-á o inadimplemento

absoluto, resolvendo-se o contrato e consolidando-se a propriedade do credor fiduciário. A 80
Sumário
23 BRASIL, 1997, Lei nº 9.514, art. 24.
realização da averbação no registro de imóveis dependerá de comprovação do pagamento
3. Contratos reais
do imposto de transmissão inter vivos ou do laudêmio, se for o caso de enfiteuse, pelo
credor fiduciário.
A lei determina o prazo de trinta dias, a contar da averbação da consolidação da propriedade

em nome do fiduciário, da realização de público leilão para a venda do imóvel.
Em vista de proteger os interesses do devedor, estabelece a lei que, em um primeiro leilão

público, deve-se observar como preço mínimo o valor estabelecido no contrato ou aquele
utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre
transmissão inter vivos, conforme o disposto no art. 24, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97.
Além disso, é imprescindível intimação pessoal do devedor acerca da data da realização de
todos os leilões que se realizarem, sob pena de nulidade. A jurisprudência admite, contudo,
a notificação por edital quando frustradas as tentativas de realização da intimação pessoal24.
Não realizada a venda, deve-se realizar um segundo leilão, sendo de rigor a comunicação ao
devedor, no qual será aceito o maior lance oferecido. Caso se apure valor superior ao valor
da dívida e dos encargos legais, deverá ser entregue ao devedor a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias. Na hipótese
de não se apurar valor suficiente para o pagamento da dívida e encargos, considerar-se-á
extinta a dívida, devendo ser dada quitação da dívida ao devedor mediante termo próprio.
81
24 STJ. AgInt no REsp 1.718.272/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. J. em 22/10/2018.
Sumário
DJe de 26/10/2018; AgInt no AREsp 1.344.987/SP. Relator: Min. Marco Aurélio Bellizze.
Bibliografia comentada
3. Contratos reais
LEVY, Jose Renato Nalini; LEVY, Wilson. Regularização fundiária. Ed. Grupo GEN, 2013. [Minha
Biblioteca]. No exame da regularização fundiária, esta obra reúne artigos de diferentes
autores a fim de explorar distintos aspectos do instituto.
ALFONSIN, Betânia de Moraes et al. Da função social à função econômica da terra: impactos
da Lei nº 13.465. Revista de Direito da Cidade, v. 11, n. 1, p. 168-193, 2019. Este artigo traz
interessante análise da evolução da regularização fundiária e os principais aspectos de sua
nova legislação.
GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. Ed. Grupo GEN, 2012. [Minha Biblioteca]; e MONTEIRO,
Washington de Barros. Curso de Direito Civil brasileiro: direito das coisas. 37. ed. atual. por
Carlos Alberto Dabus Maluf. São Paulo: Saraiva, 2003. v. 3. Para uma visão dos direitos reais
na doutrina tradicional sugere-se a leitura dessas duas obras.
CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 6. ed. Ed. Grupo GEN,
2019. [Minha Biblioteca]. Cuida-se de obra de referência e prestígio em matéria de alienação
fiduciária.
82
Sumário
Mapa Conceitual
3. Contratos reais
83
Sumário
Conclusão
3. Contratos reais
A análise do Direito, especialmente dos institutos relacionados à propriedade, demonstra
sua constante renovação e mutação. Criado para atender aos interesses exclusivos de seu
titular, o direito de propriedade hoje está relacionado à função social, vinculando-se, dentre
outras finalidade, a dar concreção ao direito de moradia e ao princípio da dignidade humana.
Nesse contexto, tem espaço a regularização fundiária, que reúne um conjunto de institutos
destinados a organizar e integrar núcleos urbanos informais à cidade. Trata-se, em seu
aspecto mais amplo, de política pública direcionada preponderantemente pelos Municípios,
os principais responsáveis do desenvolvimento da política urbana.
Caracteriza-se pela criação de novos institutos, como o direito de laje, os condomínios

de lotes e o urbano simples, dentre diversas outras importantes alterações na legislação.
Aprimorou diversos institutos, tais como a usucapião extrajudicial e a alienação fiduciária
em garantia.
O tema se conecta com o direito de laje, nova forma de direito real que se constitui sobre
ou sob uma construção-base. E seu instituto visa dar proteção a uma prática social existente
das favelas, que, não tendo como acomodar novos moradores em expansão horizontal,
passou a experimentar a verticalização.
Na doutrina, registram-se muitas críticas, pelo fato de o instituto relevar de alguma maneira
a impotência do Estado em alterar uma indesejada situação urbanística, adotando modelos
que podem contribuir com a precariedade e insegurança das moradias, que infelizmente
são demonstrados em notícias da imprensa com desabamentos de construções irregulares.
Ao lado disso, coloca-se o aprimoramento da alienação fiduciária em garantia, que se confia

seja garantia suficiente para novos investimentos que levem ao incremento da produção de
novas unidades imobiliárias, bem como para a readequação das já existentes.
84
Sumário
Referências
Referências
3. Contratos reais
AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 12. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Atlas,
2015.
ALFONSIN, Betânia de Moraes et al. Da função social à função econômica da terra: impactos
da Lei nº 13.465. Revista de Direito da Cidade, v. 11, n. 1, p. 168-193, 2019. Este artigo traz
interessante análise da evolução da regularização fundiária e os principais aspectos de sua
nova legislação.
AMADEI, Vicente Celeste; AMADEI, Vicente de Abreu. Como lotear uma gleba: o parcelamento
do solo urbano em seus aspectos (loteamento e desmembramento). 3. ed. Campinas, SP:
Millennium, 2012.
ANDRADE, Anna Carolina Pessoa de Aquino. Repercussões da Lei 13.786/2018 nos contratos
de venda de lotes. Revista de Direito Imobiliário, v. 87, p. 273-293, jul./dez. 2019.
CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 6. ed. Ed. Grupo GEN,
2019. [Minha Biblioteca]. Cuida-se de obra de referência e prestígio em matéria de alienação
fiduciária.
CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: reais. V. 5. 14. ed.
Salvador: JusPODIVM, 2018.
FRANCO, Vera Helena de Mello. Contratos: direito civil e empresarial. 2. ed. São Paulo: Editora
Revista dos Tribunais, 2011.
GHEZZI, Leandro Leal. A incorporação imobiliária à luz do código de defesa do consumidor.

2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011.
GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. Ed. Grupo GEN, 2012. [Minha Biblioteca]; e MONTEIRO,
Washington de Barros. Curso de Direito Civil brasileiro: direito das coisas. 37. ed. atual. por
Carlos Alberto Dabus Maluf. São Paulo: Saraiva, 2003. v. 3. Para uma visão dos direitos reais
na doutrina tradicional sugere-se a leitura dessas duas obras.
KERN, Marinho Dembinski. A legalidade dos loteamentos fechados. Revista de Direito

Imobiliário, v. 77, p. 61-104, jul.-dez. 2014. 85
Sumário
LEITE, Carlos Kennedy da Costa. O ingresso dos contratos atípicos no registro de imóveis.
3. Contratos reais
Revista de Direito Imobiliário, v. 79, p. 33-83, jul./dez. 2015.
LEONARDO, Rodrigo Xavier. Redes contratuais no mercado habitacional. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 2004.
LEVY, Jose Renato Nalini; LEVY, Wilson. Regularização fundiária. Ed. Grupo GEN, 2013. [Minha
Biblioteca]. No exame da regularização fundiária, esta obra reúne artigos de diferentes
autores a fim de explorar distintos aspectos do instituto.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 8. ed. Atualizado por Eurico de Andrade Azevedo.
São Paulo: Malheiros, 2000.
OLIVEIRA FILHO, José Valdecir. Aspectos registrais do condomínio em multipropriedade.

Revista de Direito Imobiliário, v. 87, p. 231-243, jul./dez. 2019.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 11. ed. Atualizada por Sylvio
Capanema de Souza e Melhim Namem Chalhub. Rio de Janeiro: Forense, 2014.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: volume 3: contratos. 24. ed., rev. e
atual. por Caitlin Mulholland. Rio de Janeiro: Forense, 2020.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2020.
SILVA, Joseane Suzart Lopes da. Os contratos imobiliários diante da Lei Federal 13.786/2018
e a fundamental proteção da parte vulnerável: os consumidores. Revista de Direito do
Consumidor, v. 122, p. 267-305, mar./abr. 2019.
ZIMMERMANN, Lucia Vidigal (Org.). O direito imobiliário como vetor de retomada de

crescimento. São Paulo: LTr, 2017.
86
Sumário

Contrato Si Mobil I A Rios

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Contratos

Biblioteca PUC (Dados de publicação na fonte)

Lucas, Luciano Nogueira;

de Mendonça, Patrícia Esteves.

Contratos Imobiliários/ Luciano Nogueira Lucas; Patrícia Esteves de Mendoça . 1 ed.

Belo Horizonte, 2021.

Catalogação: Biblioteca Central Anisio Teixeira – PUC Campinas 2

Figura 01 Incorporação Imobiliária. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

1.1 Contratos de Incorporação Imobiliária . . . . . . . . . . . . . . . 15

Unidade 3 Contratos reais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

3.1 Da regularização fundiária. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Mídias integradas Áudios

Patrícia Esteves de Mendonça

Mestre em Direito pela Universidade Católica de Petrópolis. Especialista em direito público

• O condomínio geral e o condomínio edilício são as espécies de condomínio que

• O direito das coisas é o conjunto de normas que regula as relações jurídicas

Os operadores do direito entendem o direito imobiliário como um ramo do direito utilizado

• Entender os contratos de incorporação imobiliária.

• Identificar os contratos de financiamento imobiliário.

• Reconhecer o parcelamento do solo.

• Compreender o condomínio: edilício, urbano simples, de lotes e multipropriedade.

• Analisar contratos envolvendo regularização fundiária.

• Avaliar os contratos reais (servidões, direito de passagem) e as garantias

• Compreender o direito real de laje e a Lei do Distrato Imobiliário.

• Entender o que significa incorporação imobiliária.

• Identificar os contratos de financiamento imobiliário.

• Compreender o que significa o parcelamento do solo e

• Compreender as regras concernentes ao distrato

1. Contratos de Incorporação Imobiliária

Incorporação imobiliária é a atividade exercida pela pessoa física ou jurídica, empresário

O papel do incorporador imobiliário é passar informações adequadas ao adquirente sobre

Assim, verificaremos o significado de incorporação imobiliária, o papel do incorporador e

1. Contratos de Incorporação Imobiliária

Desta forma, os condomínios horizontais, resultantes das construções verticais,

Assim, passaremos a examinar as diversas formas de negócios jurídicos, que levam à

1.1.1 Parcelamento do Solo Urbano

§ 1º: Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,

§ 2º: Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a

§ 3º: (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).

§ 4º: Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões 15

1. Contratos de Incorporação Imobiliária

§ 5º: A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos

§ 6º: A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais

I - vias de circulação; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).

II - escoamento das águas pluviais; (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).

IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. (Incluído

§ 8º: Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida

O parcelamento do solo envolve regras de direito civil, penal, administrativo e ambiental,

O poder municipal tem sua competência definida no artigo 30 da Constituição de 1988:

Art. 30. Compete aos Municípios:

I - legislar sobre assuntos de interesse local;

II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber;

1. Contratos de Incorporação Imobiliária

VI - manter, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, programas de

VII - prestar, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, serviços de

VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante

IX - promover a proteção do patrimônio histórico-cultural local, observada a legislação

1. Contratos de Incorporação Imobiliária

Os requisitos urbanísticos para loteamento estão elencados nos artigos 4º e 5º da Lei nº

Parte da área deverá conter pracinhas, áreas de colocação de

O parágrafo segundo do artigo 4º da Lei dispõe que “consideram-se comunitários os

1. Contratos de Incorporação Imobiliária