STJ derruba o rateio da taxa de condomnio pela frao ideal Milhares de condomnios sero motivados a revisar a conveno para

evitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos trreos. Pela primeira vez, o Superior Tribunal de Justia (STJ) julgou um Recurso Especial que trata do costume de os condomnios cobrarem a taxa de condomnio de unidades maiores (apartamentos trreo e de cobertura) com base na frao ideal. Ao julgar o recurso especial (1.104.352MG (2008/0256572-9), o STJ determinou que o condomnio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomnio que era pago pelos apartamentos tipo. A deciso do STJ, a mais alta corte do pas para julgar este tipo de ao, confirmou o acrdo do TJMG no sentido de que o uso da frao ideal acarreta enriquecimento ilcito dos proprietrios das unidades menores quando estes pagam a menos por servios que so utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho. A percia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso das reas comuns (portaria, escadas, elevador, energia eltrica, empregados, faxina, etc) que so utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos. Na deciso judicial, foi repudiado o argumento do condomnio de que o fato de o apartamento maior pagar o mesmo valor que as unidades menores geraria enriquecimento ilcito do autor/proprietrio que tem maior frao ideal, tendo o STJ dito: O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilcito art. 884 do Cdigo Civil uma vez que a rea maior do apartamento do autor da ao no onera os demais condminos. No caso dos autos, a soberania da assemblia geral no autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma rea maior, j que tal fato, por si s, no aumenta a despesa do condomnio, no confere ao proprietrio maior benefcio do que os demais e, finalmente, a rea maior no prejudica os demais condminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na percia.

Recife, 10 de julho de 2013 Ezio Notari ezionotari@hotmail.com

H muitos anos os tribunais estaduais e o STJ j tinham se posicionado contra a cobrana pela frao ideal de prdios compostos por lojas e salas, pois so vrias as decises judiciais que determinam a iseno do pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que no so utilizados pela loja quando esta tem entrada independente da torre que oferece servios apenas s salas. Apesar de ter demorado dez anos para que o STJ confirmasse que a frao ideal destina-se basicamente como parmetro para cobrar as despesas de construo de unidades vendidas na planta, o que resulta no pagamento do preo mais elevado pela compra do imvel que tem maior dimenso. Diante da lgica matemtica, o STJ decidiu que quando o prdio possui unidades de tamanhos diferentes torna-se invivel a cobrana pela frao ideal por gerar enriquecimento ilcito dos proprietrios das unidades menores, que repudiado pelo artigo 884 do CC. Ou seja, devemos equalizar o condomnio de todas as unidades, uma vez que quem possui uma rea maior j pagou a construtora e assim sendo a unidade com rea maior ou rea menor no altera em nada a relao de consumo com o condomnio os direitos de uso das reas comuns do condomnio so iguais a todos os moradores portanto as despesas devero ser igualmente divididas espero que possamos resolver esta forma de cobrana errnea dentro da alada do prprio condomnio para que assim no seja necessria uma interpelao judicial e assim um conseqente desgaste entre moradores que apesar de tudo ainda iro se encontrar em reas comuns do condomnio, pois este tipo de deciso cria sim jurisprudncia para que se no resolver de forma amigvel tenhamos subsdios para uma ao legal, e se for necessrio solicitar a devoluo do valor a maior pago.

Recife, 10 de julho de 2013 Ezio Notari ezionotari@hotmail.com