TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO
São Paulo

Registro: 2022.0000505671

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº

2209142-78.2021.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
MARCELO MARQUES DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA) e TATIANA
ROSSI CORREA MARQUES DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), são
agravados ARTUR TEIXEIRA GUIMARÃES FILHO e CONDOMINIO EDIFICIO
PEROLA DO MORUMBI.

ACORDAM, em 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de

Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores

SILVIA ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL
TREVISAN E MÁRIO DACCACHE.

São Paulo, 29 de junho de 2022

Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA

RELATOR
Assinatura Eletrônica
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Comarca: São Paulo – Foro Regional II- Santo Amaro – 1ª. Vara Cível
Agte: Marcelo Marques de Oliveira e Tatiana Rossi Correa Marques de
Oliveira
Agdo: Condomínio Edifício Pérola do Morumbi
Juiz: Fabiana Feher Recasens
29ª. Câmara de Direito Privado

VOTO Nº 12.297

Ementa: Agravo de Instrumento Incidente de

cumprimento de sentença. Cobrança de débito
condominial. Insurgência contra decisão que determinou
o seguimento da execução contra os
devedores/executados, ora agravantes, pelo saldo
remanescente da dívida, ante a insuficiência do valor
obtido com a alienação judicial do imóvel sobre o qual
pende a dívida condominial. Inadmissibilidade.
Arrematação de direitos havidos sobre imóvel nos
próprios autos de cumprimento de sentença para
satisfação da dívida. Em sendo o produto da alienação
judicial insuficiente para quitação da obrigação, o
adquirente não responde pela dívida remanescente. Com
efeito, a se adotar a linha de raciocínio dos agravantes,
não haveria possibilidade de arrematação do bem por
valor inferior ao da dívida, como aconteceu in casu.
Destarte de rigor a conclusão de que o antigo proprietário
ou detentor dos direitos sobre o imóvel, objeto de
alienação fiduciária, continua obrigado pelo débito
condominial anterior à arrematação. Precedentes
jurisprudenciais. Recurso improvido.

Vistos.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marcelo Marques de

Oliveira e Tatiana Rossi Correa Marques de Oliveira, contra r. decisão proferida nos
autos da ação de cobrança, em fase de cumprimento de sentença, que lhes move o
Condomínio Edifício Pérola do Morumbi.

Outrossim, os agravantes inseriram no polo passivo deste recurso, Artur

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Teixeira Guimarães Filho, pessoa que adquiriu os direitos dos suplicantes sobre a
unidade devedora, alienada fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.

O Juízo a quo indeferiu pedido no sentido de que todos os atos tendentes

à cobrança do débito condominial, fossem promovidos tão somente contra o
arrematante, Artur Teixeira Guimarães Filho.

Assim decidiu o I. Juízo de Primeiro Grau:

“Vistos.
A arrematação do bem não exime o devedor do pagamento de despesas
condominiais e impostos devidos até a data da arrematação. Assim, não sendo
suficiente o valor obtido com a alienação judicial suficiente para quitação da
dívida, legítima a perseguição de bens dos devedores para garantia do débito.
Isento, pois, o arrematante, do pagamento de despesas anteriores à
arrematação.
Assim, decorrido o prazo do credor para manifestação quanto à
pesquisa Infojud, aguarde-se provocação em arquivo.
Intime-se” A propósito, veja-se fls. 808.

Irresignados, dizem os arrematantes que uma vez formalizada a

arrematação, de rigor que atos tendentes à cobrança da dívida condominial, inclusive
débito anterior à data da alienação judicial, devem ser dirigidos ao arrematante,
máxime tendo em conta que edital de venda do imóvel, previu expressamente a
responsabilidade do arrematante sobre eventuais ônus existentes o que inclui, a seu
ver, o débito condominial.

Como se não bastasse, os débitos condominiais, têm natureza propter

rem, ex vi do que dispõe o art. 1345, do Código Civil.

Não obstante o Juízo a quo tenha deferido a proposta de arrematação

apresentada pelo segundo agravado, a r. decisão não apresentou qualquer
fundamento apto a legitimar o descumprimento das condições previstas no edital,
que impunha ao arrematante, a responsabilidade sobre eventuais ônus existentes
sobre o imóvel, a exceção de IPTU, taxas e impostos

Ademais, o C. STJ, quando do julgamento do Recurso Especial

1672508, decidiu que o arrematante não ficará isento do pagamento da dívida de
condomínio preexistente à hasta pública, se o debito lhe foi comunicado
previamente, face à natureza propter rem da obrigação.

Pugnaram, pois, os agravantes, pelo provimento deste agravo, para que a

r. decisão agravada seja reformada com determinação de indeferimento de medidas
de penhora de bens em nome dos ora agravantes, com o direcionamento da execução
exclusivamente contra o arrematante.

Recurso tempestivo e desacompanhado de preparo, por serem os

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agravantes beneficiários da Justiça Gratuita.

Considerando que não houve pedido de atribuição de efeito suspensivo

ou concessão de tutela recursal, foi determinada a intimação da parte contrária para
contraminuta.

Regularmente intimados, os agravados apresentaram contraminuta a fls.

817/823 e 825/826.

É o relatório.

A fls. 808 dos autos de origem, o Juízo a quo observou que a

arrematação não exime o devedor do pagamento das despesas condominiais
anteriores à arrematação.

Destarte e considerando que o valor obtido com a arrematação do bem

não foi suficiente para pagamento da dívida, afigura-se legítima a exigência pelo
exequente (Condomínio) em face dos executados de débito condominial
remanescente, anterior à aquisição do bem.

Contra tal decisão foi interposto este agravo de instrumento.

Pois bem.

Com a máxima vênia, a irresignação não prospera.

Com efeito, como bem ensina o Eminente Desembargador Francisco

Loureiro (Código Civil Comentado Coordenador Ministro Cezar Peluso Manole
Ed. 2020 pg. 1342, “na arrematação levada a efeito na execução das próprias
despesas condominiais [...] há uma sub-rogação real, e o condomínio satisfará seu
crédito com o produto da arrematação, ainda que o valor do crédito seja superior
ao valor da unidade autônoma. O executado, ex-proprietário, responderá com o
seu patrimônio por eventual saldo remanescente”.

Não por outra razão, este Egrégio Tribunal em julgado proferido pela
31ª Câmara de Direito Privado no autos do Agravo de Instrumento
2262778-56.2021.8.26.0000 em que foi relatora a Eminente Desembargadora
Rosangela Telles; Órgão Julgador (Data do Julgamento: 19/01/2022), foi asseverado
que “nas hipóteses em que a arrematação se dá nos mesmos autos em que se
persegue a satisfação das obrigações condominiais, tal como ocorreu no caso
concreto, compete exclusivamente ao ex-proprietário quitar o saldo remanescente,
uma vez que, do contrário, jamais se poderia arrematar o bem por valor inferior à
dívida”.

Confira-se a ementa do julgado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO

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EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. Os executados, devedores de

débitos condominiais perante o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO INTERNACIONAL,
pretendem ser sucedidos processualmente pela arrematante do imóvel.
Inviabilidade. Nas hipóteses em que a arrematação se dá nos mesmos autos em
que se persegue a satisfação das obrigações condominiais, tal como ocorre no
caso concreto, compete exclusivamente ao ex-proprietário quitar o saldo
remanescente, uma vez que, do contrário, jamais se poderia arrematar o bem por
valor inferior à dívida. Precedentes desta E. Corte. Ainda que houvesse
responsabilidade da arrematante, a iniciativa partiu dos próprios devedores. Cabe
ao exequente promover a execução segundo o seu melhor interesse, não se estando
diante de qualquer hipótese legal que venha a exonerar os agravantes de seus
respectivos encargos. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.”

Ante todo o exposto, mais não precisa ser dito, para que se conclua que
o improvimento do recurso é medida que se impõe.

Em suma, dúvida não há de que a execução do saldo remanescente deve

ter regular seguimento contra os executados, ora agravantes.

Com tais considerações, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

NETO BARBOSA FERREIRA

Relator

Agravo de Instrumento nº 2209142-78.2021.8.26.0000 - São Paulo - VOTO Nº - 5/5