PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2023.0000852797

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de

Instrumento nº 2097840-73.2023.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que
é agravante COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO
COHAB/SP, é agravado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRESSER III.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27ª Câmara de

Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROGÉRIO

MURILLO PEREIRA CIMINO (Presidente) E SERGIO ALFIERI.

São Paulo, 30 de setembro de 2023.

LUÍS ROBERTO REUTER TORRO

Relator(a)
Assinatura Eletrônica
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Agravo de Instrumento nº 2097840-73.2023.8.26.0000

Comarca: São Paulo

Agravante: Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo

Cohab/sp
Agravado: Condomínio Edifício Bresser Iii
Interessados: Diego Flausino Leme Maciel e Tatiane Cristina dos
Santos

MM (a) Juiz(a) de 1º Grau: Flávia Poyares Miranda

VOTO Nº 5436/2023 – amd.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Execução de

Título Extrajudicial. Inconformismo do agravante contra a r.
decisão que rejeitou a impugnação apresentada pela
agravante. Penhora de imóvel. Possibilidade. Tratando-se o
débito condominial de dívida de natureza propter rem, o
imóvel originador pode responder pelo débito, ainda que
não seja de propriedade dos atuais ocupantes. Previsão no
artigo 1345, do Código Civil. Precedentes desta C. 27ª
Câmara de Direito Privado. Decisão mantida. RECURSO
IMPROVIDO.

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto pela COMPANHIA

METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO - COHAB/SP, em face de
CONDOMINIO EDIFÍCIO BRESSER III, contra a r. decisão de folhas 343/348,
nos autos de Ação de Execução de Título Extrajudicial.

Inconformada, a parte agravante interpõe agravo de instrumento

para que seja reformada a decisão agravada, alegando, em síntese que após
tentativas infrutíferas de constrição de bens que integrassem o patrimônio dos
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executados, o Condomínio agravado requereu a inclusão da Agravante no polo

passivo do feito, o que foi deferido pelo magistrado sentenciante. Após a citação
da Agravante, foram opostos Embargos à Execução pela COHAB-SP, o qual
restou julgado procedente para excluir a Agravante do polo passivo da execução
pelo próprio Juízo a quo, da mesma 28ª Vara Cível do Foro Central, ante a
evidente ilegitimidade passiva da COHAB-SP. Prosseguiu, então, o Condomínio
Agravado, pleiteando a penhora do próprio imóvel objeto da demanda, mesmo
ciente de que se trata de bem de propriedade da Agravante, que é pessoa
estranha à lide, conforme já decidido pelo próprio Juízo sentenciante ao julgar
os Embargos à Execução, por sentença transitada em julgado.
Surpreendentemente, o D. Juízo a quo deferiu o equivocado pedido do agravado,
o que ensejou a apresentação de Impugnação por parte da COHAB-SP. Ocorre
que, após a resposta do Condomínio, a Impugnação foi indeferida pelo Nobre
Magistrado.

Pugna, liminarmente pela concessão do efeito suspensivo,

evitando-se o iminente e irreparável prejuízo financeiro à Agravante, com a
posterior reforma da r. decisão atacada para que seja imediatamente levantada
a penhora que equivocadamente recaiu sobre patrimônio da Agravante, pessoa
estranha à lide, que foi considerada parte ilegítima para figurar no polo passivo
do presente feito, conforme determinou a r. sentença dos Embargos à Execução
nº 1081718-27.2022.8.26.0100, transitada em julgado, anteriormente proferida
pelo próprio Juízo a quo.

Recurso tempestivo, com preparo recursal devidamente recolhido

conforme as guias de fls. 96.

Estando presentes os requisitos do art. 995 e seu parágrafo único,

do Novo Código de Processo Civil, dentre eles, a prova do risco de dano grave,
de difícil ou impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade
de provimento do recurso, defiro a concessão de efeito suspensivo a decisão
recorrida até o julgamento final do presente recurso.

Contraminuta (fls. 104/108).

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Não há oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Em suma, trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial, na

qual o Agravado pleiteia, em face dos compromissários compradores,
moradores e reais condôminos da unidade habitacional, Sr. Diego Flausino
Leme Maciel e Sra. Tatiane Cristina dos Santos, o pagamento de débitos
oriundos de despesas condominiais que totalizavam, quando do início da
demanda, o montante de R$ 49.078,12 (quarenta e nove mil e setenta e oito
reais e doze centavos), referente às prestações dos meses de junho de 2013 a
maio de 2020, da unidade habitacional localizada na Rua Visconde de Parnaíba,
nº 1591, apto 34, bloco B, Condomínio Edifício Portobello - Bresser III, Mooca,
São Paulo/SP – CEP 03164-300, contrato 4303.0002.0034.

Os autos acima mencionados tramitaram perante a 28ª Vara Cível

do Foro Central – Comarca de São Paulo, sendo certo que após tentativas
infrutíferas de constrição de bens que integrassem o patrimônio dos
executados, o Condomínio agravado requereu a inclusão da Agravante no polo
passivo do feito, o que foi deferido pelo magistrado sentenciante.

Após a citação da Agravante, foram opostos Embargos à Execução

pela COHAB-SP, processo nº 1081718-27.2022.8.26.0100, o qual restou julgado
procedente para excluir a Agravante do polo passivo da execução pelo próprio
Juízo a quo, da mesma 28ª Vara Cível do Foro Central, ante a evidente
ilegitimidade passiva da COHAB-SP, nos termos do entendimento do STJ no
Recurso Repetitivo RESP nº 1.345.331/RS.

Prosseguiu, então, o Condomínio Agravado, pleiteando a a

penhora do próprio imóvel objeto da demanda, mesmo ciente de que se trata de
bem de propriedade da Agravante, que é pessoa estranha à lide, conforme já
decidido pelo próprio Juízo sentenciante ao julgar os Embargos à Execução nº
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1081718-27.2022.8.26.0100, por sentença transitada em julgado.

Surpreendentemente, o D. Juízo a quo deferiu o equivocado

pedido do agravado, o que ensejou a apresentação de Impugnação por parte da
COHAB-SP.

Ocorre que, após a resposta do Condomínio, a Impugnação foi

indeferida pelo Nobre Magistrado sentenciante, nos seguintes termos:

“(...) Em que pesem os argumentos do impugnante, razão assiste

ao exequente.
Tratando-se o débito condominial de dívida de natureza propter
rem, o imóvel originador pode responder pelo débito, ainda que não seja de
propriedade dos atuais ocupantes.
Nem poderia ser diferente, por certo. Como é cediço, “a obrigação
de pagar despesas de condomínio resulta da propriedade sobre o bem: 'propter
rem'.
(...)
Indefiro, pois, os pedidos, mantendo o bloqueio levado a efeito.”

Entende, portanto, que a decisão agravada comporta reforma.

Sua razões recursais não comportam acolhimento.

Como bem citado na contraminuta pela parte agravada, tem-se

que a agravante é uma sociedade de economia mista e possui personalidade
jurídica de direito privado, o que não lhe confere os benefícios da Fazenda
Pública. Ressaltou ainda, que a Lei Municipal nº 6738 de 16 de novembro de
1965, o qual instituiu a Cohab, ora agravante, em nenhum monento dispôs de
que faria jus ao tratamento dado à Fazenda Pública, não obstante ser cediço que
se faz necessário ter legislação expressa nesse sentido. Aduziu, ainda, que a

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agravante exerce atividade econômica, pela qual aufere lucro, possui patrimônio
próprio e estrutura de funcionários, o que torna claro e evidente que seus bens
não são impenhoráveis, assim como acontece com qualquer empresa privada.

Tecidas tais considerações, tem-se que a ação originária visa o

recebimento de débitos condominiais devidos pelos executados e não pela
agravante.

O pedido ora formulado se refere a penhora do imóvel gerador do

débito condominial, com fundamento na natureza propter rem da obrigação de
pagamento de despesas condominiais.

No caso vertente, tem-se que é possível a penhora do imóvel

gerador dos débitos condominiais.

Com efeito, o pagamento de débitos condominiais constitui o

exemplo mais corriqueiro das chamadas obrigações propter rem, tipo de
obrigação ambulatória, em que a pessoa do devedor pode variar, a depender da
relação de propriedade ou posse que venha a existir entre o sujeito e
determinada coisa, estando o devedor ligado ao vínculo não em razão de sua
vontade, mas sim em decorrência de sua particular relação com o bem.

Na lição de Sílvio de Salvo Venosa, em tais obrigações, “por

exceção, o sucessor a título singular assume automaticamente as obrigações do
sucedido, ainda que não saiba de sua existência. Assim, quem adquire um
apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas despesas de condomínio do
antigo proprietário. Não resta dúvida de que caberá ação regressiva do novo
adquirente contra o antigo proprietário, mas, perante o condomínio, responderá
sempre o atual proprietário. A obrigação, nesses casos, acompanha a coisa,
vinculando o dono, seja ele quem for”.

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Por oportuno, deve ser prestigiada a r. decisão do juízo a quo,

inclusive, no seguinte trecho em que diz:

"Tratando-se o débito condominial de dívida de natureza propter

rem,o imóvel originador pode responder pelo débito, ainda que não seja de
propriedade dos atuais ocupantes.
Nem poderia ser diferente, por certo. Como é cediço, “a obrigação
depagar despesas de condomínio resulta da propriedade sobre o bem: 'propter
rem'.
Quem deve é a coisa, metáfora para dizer que quem deve é o
dono, cujo nome importa pouco, porque a garantia da dívida assenta-se sobre a
própria coisa."

Saliento, que a r. decisão atacada, foi bem analisada, e os

requisitos legais previstos na legislação processual foram respeitados. Sendo
assim, a fragilidade dos argumentos apresentados pela agravante impede a
reforma da r. decisão.

Eis, os precedentes desta C. 27ª Câmara de Direito Privado:

“EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (DESPESAS

CONDOMINIAIS) DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO
DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, MANTENDO A CDHU NO POLO
PASSIVO DA EXECUÇÃO CDHU que insiste em sua
ilegitimidade passiva, ao argumento de que a promissária
compradora, que imitiu-se na posse, deve responder
sozinha pelas despesas condominiais STJ que fixou as
teses repetitivas de que "a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra
e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,

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representada pela imissão na posse pelo promissário

comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra
e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve
ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador." (REsp nº
1.345.331 / RS) O Col. STJ, interpretando o REsp
1.345.331 / RS, sedimentou o entendimento de que o
promitente vendedor possui legitimidade passiva
concorrente, para a ação de cobrança de débitos
condominiais, dada a natureza "propter rem" da dívida
Legitimidade passiva da CDHU não afastada no caso dos
autos RECURSO DESPROVIDO”. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2264317-57.2021.8.26.0000; Relator
(a): Angela Lopes; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito
Privado; Foro de Ribeirão Preto - 6ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/11/2021; Data de Registro: 29/11/2021)
(grifo nosso);

AGRAVO DE INSTRUMENTO; EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. Decisão que
rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pela
executada CDHU. Preliminares de cabimento da exceção
de pré-executividade para impugnar a penhorabilidade

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dos direitos contratuais sobre o imóvel e ilegitimidade

passiva. No mérito, sustenta ausência de responsabilidade
da CDHU. Agravante que afirma não ser mais proprietária
do imóvel gerador do débito desde o ano de 2002,
embora continue figurando como proprietária registral.
Preliminar rejeitada. Descabimento da exceção de pré-
executividade, por não se tratar de matéria cognoscível de
ofício pelo Juiz. Preliminar de ilegitimidade passiva que se
confunde com o mérito. Entendimento firmado pelo C. STJ
em sede de recurso repetitivo REsp nº 1.345.331/RS
(Tema nº 886) no sentido de que, comprovada a imissão
na posse por parte do promitente comprador, bem como
ciência inequívoca do condomínio acerca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. Agravante que não comprovou efetivamente
a imissão na posse do mutuário, tampouco a ciência
inequívoca do Condomínio exequente quanto à transação.
RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento
2144485-30.2021.8.26.0000; Relator (a): Alfredo Attié;
Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento:
12/08/2021; Data de Registro: 12/08/2021) (grifo
nosso).

Por conseguinte, agiu com o costumeiro acerto da i. Magistrada a

quo.

Destarte, tendo em vista que não vieram aos autos elementos

competentes a autorizar a pretensa reforma, sendo plausível a manutenção “in

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totum” da r. decisão atacada.

Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao

recurso.

LUIS ROBERTO REUTER TORRO

Relator

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