08 DE NOVEMBRO DE 2023

DIREITO CIVIL IV
DIREITO DAS COISAS – RESUMO 3

JULIANA HARTMANN MAZZINI

ADVOGADA E PROFESSORA CIVILISTA
AEMS. P2

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CONDOMÍNIO GERAL

O que é um condomínio? O condomínio se verifica quando um objeto é titularizado por mais de

um sujeito, havendo divisão dos sujeitos e indivisão do objeto – art. 1314.

Trata-se de uma espécie de copropriedade/composse. Aqui, todos os condôminos possuem

direitos iguais.

Todos eles podem reivindicar a propriedade/posse perante terceiro e defendê-la, porém nenhum
dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo a
estranhos sem o consenso dos outros.

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO QUANTO A ORIGEM

- Vontade das partes

Em regra, estabelece-se por contrato, mas pode originar-se por ato unilateral (testamento).

- A lei

Condomínio forçado: Ocorre por força inevitável do estado da coisa (cercas, comistão, confusão
e adjunção).

Condomínio incidental: Resulta dos fatos e circunstâncias, como na sucessão hereditária.

SÃO DUAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO:

Pro diviso (divisível): Cada condômino possui direito sobre parte certa e determinada da coisa.
Ex: condomínio edilício (horizontal e vertical).

Pro indiviso (indivisível): Aqui, os titulares do direito não possuem direito sobre parte certa e
determinada, mas sobre o todo, como no caso da parte comum do condomínio edilício,
condomínio de veículos etc.

CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO

Em linhas gerais cabe lembrar que tudo o que ocorre num condomínio deve ser partilhado entre
os condôminos, tanto em relação das despesas (art. 1.315 e 1.318), quanto aos ganhos (art. 1.319)
e aos frutos (art. 1.326), sempre na proporção dos quinhões (arts. 1.315 e 1.326).

Em relação às despesas, nos termos do art. 1.316 pode o condômino eximir-se do pagamento das
despesas e dívidas, renunciando à parte ideal (direito de renúncia). Se os demais condôminos
assumirem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem
renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os
pagamentos, a coisa comum é dividida.

Ainda, de acordo com o parágrafo único do art. 1.315, presumem-se (relativamente) iguais as
partes ideais dos condôminos, se nada tiver sido estipulado. Por isso, segundo o artigo 1.317,
quando a dívida houver sido contraída por um dos condôminos sem discriminar a parte de cada
um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou
proporcionalmente ao seu quinhão da coisa comum.

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Mas se não há solidariedade, como fica a cobrança de despesa autorizada por um
condômino?

Conforme o art. 1.318, as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão
e durante ela, obrigam o contratante, mas terá este direito de ação regressiva contra os demais.

Complementando a regra, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa
e pelo dano que causou.

Ex: Se eu e você somos donos de um imóvel e eu, vendo uma goteira, contrato um encanador, o
encanador cobra a totalidade do débito diretamente de mim. Isso porque ele sequer saber que a
coisa está sujeita a restrição condominial, portanto, eu sou o devedor.

Eu, porém, terei o direito de cobrar de você metade do valor que gastei com esse concerto,
regressivamente.

De igual modo, se eu recebo o aluguel do bem porque o locatário assinou um contrato diretamente
comigo, devo repassar a você metade do valor que recebo.

Sendo a coisa divisível, a todo tempo pode o condômino exigir a secessão da coisa comum,
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. A exceção ocorre com
a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador, o que não pode exceder a 5 anos.

Sendo impossível a divisão e se nenhum dos condôminos quiser adjudicá-la, indenizando os

outros, ela será vendida e repartido o valor recebido. Prefere-se na venda, em condições iguais de
oferta, o condômino ao estranho e, entre os condôminos, aquele que tiver na coisa benfeitorias
mais valiosas e, não as havendo o de quinhão maior.

Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio
em partes iguais, realiza-se uma licitação entre estranhos. Antes de adjudicada a coisa ao estranho
que ofereceu maior lance procede-se à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja
adjudicada a quem oferecer maior lance. Prefere-se o condômino ao estranho, tanto na venda
quanto na locação – art. 1.322, parágrafo único e art. 1.323.

Quanto a administração, os arts. 1.323 e 1.324 estabelecem que a maioria delibera sobre a
administração da coisa comum. A maioria também escolhe o administrador que pode, inclusive,
ser estranho ao condomínio, funcionando na qualidade de representante comum.

Essa maioria não é numérica, no entanto, mas baseada nos quinhoes (art. 1.325). Exige-se votação
por maioria absoluta, vinculando os demais. Não alcançada a maioria, decide o juiz, a
requerimento de qualquer um dos condôminos.

CONDOMÍNIO NECESSÁRIO

O art. 1.327 prevê a existência de condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas.

Assim, se edifico um muro divisório entre nossos terrenos, há um condomínio entre nós
relativamente a esse muro.

Como tenho direito de estremar meu imóvel por paredes, cercas, muros, valas, tenho igualmente
o direito de adquirir a meação do construído pelo vizinho – art. 1.328.

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Se não concordamos com o preço da obra, será este arbitrado judicialmente por peritos, às
expensas de ambos os confinantes. O art. 1.329 preve a ação de fixação de preço de tapagem e
edificação divisória. Isso visa impedir que o vizinho faça uma obra faraônica de divisão e queira
que você o indenize pela metade do que pagou.

Por fim, qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que a pretende não o pagar ou
depositar, nenhum uso poderá fazer da parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

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