ÉTICA E DIREITO

IMOBILIÁRIO

Caroline Teixeira Barbosa / Leonardo Gomes de Aquino

Unidade 4
Unidade 4| Introdução

Na Unidade 4, construiremos o
conhecimento a partir do direito
condominial e, para tanto, vamos
analisar os seguintes pontos: (a)
condomínio; (b) cobranças e
despesas condominiais; (c)
vizinhança; e (d) posse.

Figura 1 – Direito condominial

Fonte: Pixabay
Unidade 4| Objetivos

1. Conceituar e apresentar as características do condomínio, bem como

seus aspectos jurídicos.
2. Aplicar os mecanismos de cobranças de despesas condominiais.
3. Compreender o contexto da vizinhança e seu impacto jurídico sobre
as unidades imobiliárias e seus moradores.
4. Definir o conceito de posse no âmbito do direito imobiliário,
avaliando seus impactos nas várias situações de conflito e contendas
judiciais
1. Direito condominial

O condomínio é uma forma de

direito da propriedade, que é
um direito real.
Existem diversas espécies de
comunhão, entretanto, a mais
importante das classificações
em virtude de suas
consequências práticas é
relativa à forma ou modo de
ser da comunhão.
Figura 2 – Condomínios
Fonte: Pixabay
Segundo Sílvio Rodrigues (2005, p. 195), “dá-se o condomínio quando, em
uma relação de direito de propriedade, diversos são os sujeitos ativos”.
Definindo o domínio, na forma do art. 1.314 do Código Civil como o
direito de usar, gozar, dispor de um bem e de reavê-lo de quem
injustamente o detenha, fácil é chegar à ideia de condomínio, imaginando
plural, e não singular, o sujeito desse direito.
Entre as características do condomínio, podemos apontar: (a)
indivisibilidade da coisa; e (b) a existência de uma parte ideal. A
indivisibilidade da coisa sobre a qual dois ou mais sujeitos possuem
direitos concorrentes ente si. A atribuição de uma parte ideal ou cota
ideal de cada condômino em relação à coisa.
Condomínio edilício ou em edificações

Caracteriza-se por apresentar uma

propriedade singular dos
apartamentos em andares ao lado
de uma comunhão necessária e
inexorável do terreno e das partes
comuns do prédio. A propriedade é
singular e exclusiva, o restante é
condição de existência do sistema e
lhes são acessórios, sendo regida
pelos arts. 1.331 a 1.358, Código
Civil e pela Lei nº 4.591/64. Figura 3 – Edificações
Fonte: Pixabay
O condomínio poderá ser constituído por destinação dos proprietários,
mediante escritura pública ou por testamento, registrado no cartório de
registro de imóveis, sendo que a venda das unidades autônomas poderá
ser realizada antes da construção ou depois de construído o
empreendimento. Outra forma de constituição do condomínio poderá se
dar pela incorporação imobiliária, decorrente de um contrato de
incorporação.
No caso de a construção já estar finalizada, o titular proprietário irá
realizar a escritura pública de forma a repartir as unidades autônomas e
transferindo-as a outrem, pois não há condomínio se as unidades
autônomas estiverem no nome de uma única pessoa.
No caso do prédio em construção, é necessário que o incorporador
registre o ato de instituição do condomínio no cartório de registro de
imóveis.
A convenção de condomínio é construída por meio de uma escritura
pública ou documento particular. Para a sua aprovação pelos
condôminos, é necessário o quórum de 2/3 (dois terços) das frações
ideais e que seja levada para registro no cartório do imóvel, para ter
efeito erga omnes e se tornar obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades ou para quem sobre elas tenha posse ou detenção,
conforme art. 1333 do Código Civil.
Cada condômino tem direito de: a) usar, fruir e dispor de sua unidade
autônoma; b) utilizar as partes comuns do prédio, sem desvirtuar sua
destinação e sem excluir o uso delas pelos demais copossuidores; e c)
votar nas deliberações da assembleia, desde que não esteja em débito
com o condomínio.
A administração do condomínio é exercida por um síndico, assessorado
por um conselho consultivo eleitos pela assembleia geral, por período não
superior a dois anos, facultada a reeleição, conforme art. 1.347 do Código
Civil.
2. Cobranças e despesas condominiais

A convenção condominial deverá

estipular “a quota proporcional e
o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos
para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do
condomínio”, além de outras
estipulações, conforme art. 1.334
do Código Civil.
Figura 4 – Despesas condominiais
Fonte: Pixabay
Ensina Caio Mário da Silva Pereira (1997, p. 47) “a cada apartamento ou
unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio
sobre terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental, já que
resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do
apartamento com o condomínio daquelas coisas”.
Pode-se afirmar que a fração Ideal é a parte que não é possível dividir das
áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada
condômino. Essas informações podem ser encontradas na convenção. Por
exemplo: um apartamento com área útil de 67,26 m², área comum de
50,86 m² e a área total de 118,12 m², corresponde à fração ideal de
terreno de 0,88350% e o direito ao uso de uma vaga para estacionamento
de um automóvel.
Despesas condominiais e ordinárias

As despesas condominiais podem

ser ordinárias e extraordinárias. As
despesas condominiais são
consideradas obrigações propter
rem, ou seja, é a obrigação
interligada entre o devedor e a
coisa.

Figura 5 – Despesas
Fonte: Pixabay
Por despesas ordinárias de condomínio, entende-se as necessárias à
administração respectiva. Por despesas extraordinárias de condomínio,
entende-se aquelas que não se referam aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício.
As cotas extras são pagas na ordem de 10% (dez por cento) do valor da
cota mensal ordinária.
O Código Civil estipula, no art. 1.336, I, que é dever do condômino
“contribuir paras as despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais” (BRASIL, 2002, on-line). O início da obrigação de pagar a
taxa de condomínio, segundo entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, é com a efetiva posse do imóvel, ou seja, após a entrega das
chaves (REsp 489647/RJ), ou seja, o importante é relação material do
sujeito em relação à coisa (imóvel).
O percentual cobrado de multa pelo atraso no pagamento da taxa
condominial deverá seguir o que está estipulado na Convenção do
condomínio, não podendo ultrapassar 2%, conforme estabelece o art.
1.336 do Código Civil. Essa percentagem só poderá ser alterada se for
alterada a Convenção, a qual deverá seguir as normas, que em geral
estabelece a aprovação de no mínimo 2/3 das frações ideais do
condomínio.
Os meios de cobrar uma dívida condominial poderão ser pelo protesto
da dívida ou mesmo ação de execução.
O Código de Processo Civil estipula, no art. 784, VIII, a possibilidade de
promover ação executória em face do devedor se o credor possuir um
título executivo extrajudicial, gerador de um “crédito, documentalmente
comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos
acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio” (BRASIL, 2002,
on-line).
3. Vizinhança

Como estudamos anteriormente, a

propriedade é um direito absoluto,
da qual o proprietário pode dispor
como bem entender, sujeito
somente às limitações proferidas
pela lei (por interesse privado ou
público). Assim, essas limitações
surgem ante a necessidade de Figura 6 – Vizinhança
conciliar o exercício por parte dos Fonte: Pixabay
proprietários confinantes, pois a
vizinhança, por si só, pode dar
origem a conflitos.
É importante ressaltar que o direito de vizinhança não irá prevalecer
quando as interferências forem justificadas por interesse público, cabendo
indenização por parte do vizinho que gerou o dano.
As limitações nascem com a própria propriedade, classificando mais como
restrições impostas reciprocamente aos vizinhos do que como deveres.
Assim, na decisão judicial, devem ser toleradas as interferências e poderá
o vizinho exigir a sua redução ou eliminação quando essas se tornarem
possíveis, conforme art. 1.279 do Código Civil.
A coexistência de vários prédios próximos, a vizinhança, a coletividade e a
disciplina urbana traduzem parte das restrições impostas ao exercício do
direito de propriedade, que limita a disposição em função de interesses
de ordem pública e privada. Nesses termos, os arts. 1.277 a 1.281 do
Código Civil servem de base para solução dos conflitos, em vista do uso
nocivo da propriedade, eis porque esses conflitos decorrem da
proximidade ou interferência dos prédios.
Os direitos de vizinhança se classificam como: o uso anormal da
propriedade; as árvores limítrofes; a passagem forçada; a passagem de
cabos e tubulações, as águas; os limites entre prédios e o direito de
tapagem e o direito de construir, além das situações existentes nas
relações condominiais.
Segurança, sossego e saúde

O Código Civil, ao regular a

questão do direito à vizinhança,
estipulou nos art. 1.277 a 1.281 a
questão envolvendo o uso
anormal da propriedade.
Apresentou, logo de entrada, no
art. 1.277, três valores
fundamentais para uma relação
de vizinhança: segurança,
Figura 7 – Segurança
sossego e saúde. Fonte: Pixabay
Essa restrição limita o direito de propriedade quanto à intensidade de seu
exercício e razão do princípio geral que proíbe ao proprietário ou
possuidor um comportamento que venha a exceder o uso normal de um
direito, causando um prejuízo a alguém.
A segurança: os atos que possam comprometer a solidez e a estabilidade
material do prédio e a incolumidade pessoal e de seus moradores,
devendo ser afastado qualquer perigo pessoal ou material.
O sossego tem a íntima ligação com o direito à privacidade. É o direito dos
moradores a um estágio de relativa tranquilidade, ou seja, decorre do
direito subjetivo de estar e permanecer em um logo sem haja ruídos
(poluição sonora).
4. Posse

Na análise do instituto, temos

duas teorias básicas: (a) teoria
subjetiva; e (b) teoria do objetiva.
Na teoria subjetiva defendida por
Savigny, a caracterização da posse
depende de dois fatores, o corpus
e o animus, sendo a posse um
fato que é convertido em direito,
em decorrência da previsão Figura 8 – Posse
permissiva da lei. Fonte: Pixabay
Na teoria objetiva defendida por Ihering, a posse seria um direito,
protegido em razão do interesse da sociedade, sendo necessário apenas
que o sujeito tivesse a coisa em suas mãos, ou seja, bastaria a existência
do corpus, tendo em vista que o animus está ínsito no poder de fato
exercido sobre a coisa.
Posse e detenção

É fundamental distinguir a posse da

detenção. A detenção é a situação na
qual o sujeito possui a coisa em
decorrência de uma autorização
contratual, ou seja, está em contato
com a coisa porque exerce o controle
do objeto em nome de outrem, a
quem está sob uma vinculação de
sujeição por dependência ou, ainda, Figura 9 – Posse
exerce o contato sob a coisa de forma Fonte: Pixabay
clandestina, violenta ou precária.
A posse pode ser direta, indireta, de boa-fé, má-fé, justa e injusta e, ainda,
há a composse.
A defesa da posse se dará pela autotutela, pela reintegração da posse em
caso de esbulho e pela manutenção em caso de turbação da posse.
O art. 1.210 do Código Civil prescreve que “o possuidor tem direito a ser
mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e
segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”
(BRASIL, 2002, on-line).
Já o “possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não de
algum dos poderes inerentes a propriedade” (BRASIL, 2002, on-line). O
art. 1.204 do Código Civil prescreve que “adquire-se a posse desde o
momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de
qualquer dos poderes inerentes à propriedade” (BRASIL, 2002, on-line).