A (Im) Penhorabilidade Do Bem de Família Do Fiador Nos Contratos de Locação

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A (Im)Penhorabilidade do Bem de Família do Fiador nos

Contratos de Locação.
Resumo: O presente Artigo atravessa as várias esferas do Direito Civil,

Processual Civil e Constitucional, a fim de se estudar acerca da
possibilidade de penhora sobre o bem de família do fiador por dívida
oriunda exclusivamente do contrato de locação. Há vários
posicionamentos, tanto na jurisprudência como também entre os
doutrinadores. Por sua grande relevância social, alguns juristas acreditam
que a Lei 8.009/90, que dispõe sobre a proteção jurídica do bem de
família, que após a inclusão do inciso VII no art. 3º pela Lei nº 8.245 de
1991, se tornou uma verdadeira ameaça ao direito fundamental de moradia
do fiador, enquanto o verdadeiro responsável pela dívida é protegido pela
mesma norma. É neste sentido que busca-se analisar através da doutrina e
da jurisprudência a possibilidade de o único bem de família do fiador
responder pelas dívidas do locatário, bem como analisar e sua
receptividade pela Constituição Federal.
Palavras-chave: Impenhorabilidade. Bem de família. Fiador. Contrato.

Locação.
Abstract: This article goes through the various spheres of the Civil Law,
Civil Procedure and Constitutional, in order to study on the possibility of
lien on the family residential property of the guarantor for debt arising
solely from the lease. There are several positions both in case law but also
among scholars. For its social relevance, some legal experts believe that the
Law 8.009/90, which provides for the legal protection of family residential
property, that after the inclusion of item VII in art. 3rd Law No. 8.245 of
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1991, has become a real threat to the fundamental right of property of the
guarantor, while the real responsible for the debt is secured by the same
standard. It is in this sense that we seek to examine through the doctrine
and jurisprudence the possibility of single family residential property the
guarantor liable for the debts of the tenant as well as analyze and their
acceptability to the Federal Constitution.
Keywords: Unseizability. Family residential property. Surety. Contract.

Lease.
Sumário: Introdução. 1. A Propriedade. 1.1. O Direito de Propriedade e a

Função Social. 1.2. Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel. 2. O
Contrato de Fiança. 2.1. Conceito e Características. 2.2. Os Efeitos e Regras
relativas à Fiança. 2.3. A Extinção da Fiança. 3. O Contrato de Locação. 3.1.
Conceito e Características. 4. O Contrato de Fiança como Garantia do
Cumprimento do Contrato de Locação. 5. A (Im) Penhorabilidade do Bem
de Família do Fiador por Dívidas do Locatário. 5.1. O Bem de Família. 5.2.
A Responsabilidade Patrimonial do Devedor por suas Dívidas. 5.3. A
Responsabilidade Patrimonial do fiador por Dívidas do Locatário. 5.4. A
CRFB/88 e a Impenhorabilidade do Bem de Família do Fiador por Dívidas
do Locatário. 5.5. A Jurisprudência do STJ e do TJSC de 2000 à 2014 e a
Responsabilidade Patrimonial do Fiador por Dívidas do Locatário.
Considerações Finais. Referências.
Introdução
O presente Artigo tem como objeto a (im) penhorabilidade do bem de

família do fiador nos contratos de locação.
O objetivo principal da pesquisa é investigar a responsabilidade

patrimonial do fiador em contrato de locação por dívidas do locatário
conforme a lei, a doutrina e a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal,
Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça do Estado de Santa
Catarina no período de 2000 à 2014.
Justifica-se a pesquisa pela divergência de interpretação do tema em
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acórdãos do Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça de Santa

Catarina, bem como ante a incongruência da norma que permite a penhora
no artigo 3º, VII da Lei 8.009/90 frente as normas constitucionais e
infraconstitucionais que protegem o bem de família.
O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as Considerações Finais,

nas quais são apresentados pontos conclusivos destacados, seguidos da
estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões sobre a (im)
penhorabilidade do bem de família do fiador por dívidas do locatário.
1. A PROPRIEDADE
A posse é “um fato do mundo natural, que, sobre a vontade de um sujeito

recebe proteção jurídica”(VENOSA, 2006, p. 151). Nesse sentido a posse
merece proteção jurídica por ser exteriorização da propriedade.
Silvio Rodrigues ensina que, a propriedade trata-se “de um direito que

recai diretamente sobre a coisa e que independe, para seu exercício, de
prestação de quem quer que seja” (2002, p. 76). Aquele que possui
propriedade tem o direito da prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa,
bem como o direito de reivindica-la de quem quer que injustamente a
detenha, conforme o conceito transcrito no art. 1.228 no Código Civil.
Maria Helena Diniz arremata, dizendo que a propriedade foi concebida ao

homem por sua própria natureza para que esta pudesse satisfazer suas
necessidades e as de sua família (2007, p. 111). Por todos estes motivos é
que se justifica a existência da propriedade pela função que ela representa
às sociedades civilizadas.
Sílvio de Salvo Venosa ensina que o legislador, em vez de definir a

propriedade, preferiu descrever de forma analítica os poderes do
proprietário, quais sejam o usar, gozar, dispor e reivindicar (2006, p. 163).
Portanto, observa-se que a propriedade deixou de ter caráter absoluto e

intangível como anteriormente se acreditava. Atualmente a propriedade
sofre várias limitações, imposto por interesse público ou privado, e até
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mesmo sobre princípios norteadores da justiça e do bem comum.
1.1. O Direito de Propriedade e a Função Social
O direito a propriedade e sua função social estão garantidos pela

Constituição Federal e sem dúvidas foi um marco importante para na
história do direito.
A função social da propriedade vem ganhando espaço e abrindo discussões

ao longo da história. “Sem dúvida, embora a propriedade móvel continue a
ter sua relevância, a questão da propriedade imóvel, a moradia e o uso
adequado da terra passam a ser a grande, se não a maior questão do século
XX, agravada nesse início de século XXI pelo crescimento populacional e
empobrecimento geral das nações. Este novo século terá sem dúvida, como
desafio, situar devidamente a utilização social da propriedade” (VENOSA,
2006, P. 153).
De fato, a função social da propriedade veio regulamentar os poderes do

proprietário, de usar, gozar e dispor de sua propriedade, não podendo
usá-los como bem entender. A partir do momento em que o proprietário
exerce a propriedade com o cunho de prejudicar outrem, torna-se um ato
proibido, como bem descreve o parágrafo 2º do art. 1.228 do Código Civil.
Por essa razão que o abuso de direito é útil, pois torna-se uma ferramenta
necessária no ordenamento jurídico atual, uma vez que a função social é
um elemento interno do domínio, um pressuposto de legitimidade
(FARIAS, ROSENVALD, 2011, p. 239).
Na propriedade urbana, por exemplo, o direto urbanístico visa organizar os

espaços habitáveis, tornando as cidades, locais com boas condições para o
desenvolvimento humano. Com a falta de planejamento urbano partindo
da administração pública, bem como da própria sociedade, propicia
relações sociais conflitantes e excludentes, gerando intolerância e violência
(FARIAS, ROSENVALD, 2011, p. 251).
Após esta pequena consideração, compreende-se que a função social serve
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para controlar os atos do proprietário, bem como tornar a propriedade

uma ferramenta de controle em prol do bem-estar coletivo.
1.2. Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel
O Código Civil faz distinção sobre os modos de aquisição, quer seja para
propriedade móvel, quer seja para propriedade imóvel.
No direito civil brasileiro, adquire-se propriedade imóvel pelo registro do

título no Cartório de registro de Imóveis (art. 1.227 do CC), pela usucapião
(art. 1.238 do CC), pela acessão (art. 1.259 do CC) e pelo direito hereditário
(art. 1.784 do CC).
Os modos de aquisição de propriedade podem ser originários e derivados.

“São originários os modos de aquisição da propriedade em que não há
qualquer relação jurídica de causalidade entre o domínio atual e o estado
jurídico anterior, como ocorre na hipótese da acessão ou da usucapião”, ou
seja, é aquela aquisição a qual o indivíduo adquire sem que outra pessoa
lhe transmita a propriedade. São derivados quando, “entre o condomínio
do adquirente e do alienante, existe uma relação de causalidade,
representada por um fato jurídico, tal o contrato seguido de tradição, ou o
direito hereditário”, ou seja, quando houver transmissão de propriedade
por ato inter vivos ou causa mortis (RODRIGUES, 2002, p. 93).
Por título universal, o novo proprietário sucede o anterior em todos os seus

direitos e obrigações. “Essa transmissão se dá por meio de atos causa
mortis, em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de
cujus” (DINIZ, 2007, p. 129). Porém ressalta-se que este modo de
aquisição de bens é disciplinado pelo direito das sucessões e não convém
maiores delongas.
2. O CONTRATO DE FIANÇA
2.1. Conceito e Natureza Jurídica
O contrato de fiança nada mais é do que um contrato de garantia, cujo
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objetivo é assegurar o cumprimento de outra obrigação, caso o afiançado

não a cumpra.
O Código Civil, disciplina em seu art. 818, o conceito deste tipo de

contrato: “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor
uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
A fiança é, antes de tudo, obrigação acessória, que pressupõe a existência

necessária de outra obrigação principal, de que é garantia. Por exemplo,
num contrato de locação com fiança, esta é acessória do primeiro. Se não
houver a existência do contrato principal, não se pode acionar o devedor
para cumprimento da obrigação.
A fiança classifica-se também como contrato unilateral, uma vez que o

fiador obriga-se para com o credor, mas este nenhum compromisso
assume em relação aquele, entende Washington de Barros Monteiro
(2003, p. 376).
Porém, “entende Clovis que o contrato de fiança é bilateral imperfeito,

porque se o fiador vier a pagar, sub-rogar-se-á nos direitos do credor
primitivo, tendo ação contra o afiançado para ser ressarcido do que por
causa dele despendeu. Todavia, como responde Espíndola, esse direito do
fiador não resulta de alguma obrigação do credor e sim do dispositivo de
lei” (MONTEIRO, 2003, P. 376). (Grifo nosso).
Ou seja, apenas mera interpretação doutrinária, de forma que ambos os

entendimentos, são no sentido de que a fiança poderá ser bilateral
imperfeita ou unilateral, ensejam que o fiador poderá demandar contra o
afiançado pelo que pagou em seu lugar, e também poderá substituí-lo,
percebendo os direitos contratados.
Outra peculiaridade é a gratuidade, no sentido de que apenas traz benefício

para uma das partes (credor), sem que lhe imponha contraprestação. É
também contrato oneroso com relação ao credor, mas gratuito, em regra,
referentemente ao devedor. Isto porque há casos em que o afiançado
remunera o fiador pela fiança prestada.
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Não é difícil encontrar atualmente instituições bancárias e empresas

especializadas que prestam e se responsabilidades em favor de seus
clientes, trata-se da fiança bancária. É também uma hipótese que torna o
contrato de fiança oneroso, pois é concedido mediante porcentagem.
Agora que já se apresentou o conceito e natureza jurídica dos contratos de

fiança, passará a analisar seus efeitos e as regras necessárias para uso desta
garantia.
2.2. Os efeitos e as regras relativas à fiança
Não são todas as pessoas que podem ser fiadoras, o Código Civil apresenta
uma série de exigências para eficácia da referida modalidade de garantia,
sob pena de nulidade do ato.
Qualquer pessoa que tenham a livre disposição de seus bens podem ser
fiadoras, porém, é vedado aos cônjuges, sem a autorização do outro, com
exceção no regime de separação absoluta. Se necessário for a anuência do
cônjuge, nula será a fiança (MONTEIRO, 2003, p. 376).
Importante salientar, que o cônjuge ainda que tenha ciência da fiança

prestada pelo outro, exige a lei, para que a fiança seja válida, que a ele seja
dado sua outorga.
Cumpre-se salientar que somente o próprio cônjuge poderá alegar a falta

de outorga do outro. Desta forma não poderá ser decretada a nulidade ex
ofício, ensina Washington de Barros Monteiro (2003, p. 377).
Tal entendimento é pacifico no Superior Tribunal de Justiça que editou a

Súmula 332, que dispõe o seguinte: “a fiança prestada sem autorização de
um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.
É importante frisar que a fiança prestada pelo cônjuge comerciante

originou divergências no seu entendimento, seja ela jurisprudencial e
doutrinária; há casos em que se sustenta que tal hipótese seria
desnecessária a intervenção do outro; porém a melhor orientação
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jurisprudencial e doutrinária é aquela que, ainda que comerciante um dos

cônjuges, ainda assim se faz necessário o expresso consentimento do outro,
haja vista que o Código Civil é genérico, abrangendo todo o tipo de fiança,
quer seja civil ou comercial.
Se analfabeto for o fiador, a fiança prestada em seu nome será nula, porém
será válida se for apresentado procuração pública outorgada por ele
próprio. Caso seja por mandato, indispensável que este seja com poderes
especiais.
A fiança pode ser classificada em convencional, legal e judicial.

Convencional, porque decorre da vontade das partes, sendo necessária a
outorga em contrato próprio ou no contrato principal; legal, porque
decorre de imposição de lei, como por exemplo, a prestação de caução por
risco iminente; ou ainda judicial, decorre da exigência de uma garantia de
uma das partes no processo, que é também chamada de caução, explica
Arnold Wald (2009, p. 320).
A fiança será sempre dada por escrito, porém o código civil não impõe
maiores solenidades para prestação de fiança, podendo ser através de
instrumento público ou particular, de simples carta, declaração ou outro
documento, que serão dispostos a modalidade e extensão. Todavia é
indispensável que as disposições em documento estejam em conformidade
aos requisitos jurídicos (MONTEIRO, 2003, p. 378).
Ainda que o código civil não exija tantas solenidades, importante salientar
que a “fiança jamais se presume; para que alguém possa assumir
obrigações de outrem, preciso será ato expresso, formal, em que figure de
modo explicito a responsabilidade contraída” (MONTEIRO, 2003, p. 378).
Portanto o fiador só irá responder por aquilo expressamente mencionado
no instrumento, e se alguma dúvida vier a surgir, será resolvida sempre a
favor do fiador.
A fiança pode ser prestada sem consentimento do devedor, ou ainda,

contra a sua vontade (art. 820 do CC). Em regra, o fiador intervirá no
contrato a pedido do afiançado, prestando-lhe um favor. “Contudo, pode
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aquele afiançar à revelia do afiançado, pois a fiança é contrato restrito a

fiador e credor e em que não figura o devedor” (MONTEIRO, 2003, p.
379).
Note-se ainda, que o art. 823 do Código Civil prevê que a fiança não poderá
ultrapassar o valor da obrigação principal, caso contrário não será válida,
senão até o limite afiançado. Este dispositivo deixa clara a intenção do
legislador em evitar o enriquecimento sem causa do credor (GAGLIANO,
FILHO, 2008, p. 597).
Outra peculiaridade do instituto da fiança é quanto a relação obrigacional

entre fiador e o credor e entre o fiador e o afiançado. Pode-se classificar,
portanto, em relação externa (fiador e credor) e interna (fiador e
afiançado) (WALD, 2009, p. 321).
Na relação externa, poderá o fiador demandar ao credor os benefícios de

ordem e de divisão, salvo se dispuser em contrário ou for a fiança solidária.
“O benefício de ordem consiste na possibilidade dada ao fiador de, até a
contestação da lide, indicar bens do devedor livres e desembaraçados
existentes no município, suficientes para solver o débito, a fim de evitar a
execução dos seus próprios bens” (WALD, 2009, p. 322)
No que tange a relação interna (fiador e afiançado), é admitido a

sub-rogação do fiador nos direitos do credor contra o afiançado. Uma vez
que pagou o débito daquele que deve, poderá investir-se dos direitos do
credor, podendo obter a devolução do valor que pagou com os juros e
demais encargos convencionados cumulados com perdas e danos.
2.3. A Extinção da Fiança
Uma vez que a pessoa é fiadora, não ficará responsável para todo o sempre.
A fiança extingue-se, em regra, com o pagamento da obrigação principal,
por ser acessório a primeira.
Por óbvio, que por se tratar de um contrato, aplica-se aos modos de

extinção dos contratos em geral, quanto às causas anteriores ou
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contemporâneas à sua formação, como por exemplo, a validade; ou por

causas supervenientes, com a dissolução da obrigação, como exemplo, a
resolução (dissolução do contrato por sentença judicial), resilição
(dissolução do contrato feita por ambas as partes, que demonstram o
desejo de romper o pacto) ou rescisão (interrupção do vínculo contratual
por uma das partes) (GAGLIANO, FILHO, 2008, p. 620).
Extingue-se também com o seu termo final, ou quando houver exoneração

da garantia, ou com caso de novação da obrigação principal. Dentre outras
situações, pode-se ainda elencar as hipóteses do art. 838 do Código Civil.
Os incisos supramencionados aduzem situações particulares de exoneração

do fiador. Portanto, se observa, em regra, que o instituto da fiança nada
mais é que uma garantia, feita por um terceiro ao contrato, que fica
obrigado a pagar até o limite pactuado, caso o devedor não o faça.
3. O CONTRATO DE LOCAÇÃO
3.1. Conceito e característica
Os contratos de locação fazem parte do cotidiano da maioria das pessoas.

Vê-se a locação presente em vários momentos na vida dos cidadãos, desde
o aluguel de sua moradia até o carro que é alugado quando se está em
outra cidade, desde o aluguel de uma roupa para uma festa até a casa de
praia que se aluga para o descanso no final de semana.
Com a evolução social e econômica no mundo moderno, bem como pela

crescente população nos grandes centros, resultaram em um sério
problema habitacional. A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato,
surgiu como uma forma de defesa e proteção do inquilino, bem como,
trouxe um estimulo para os proprietários de imóveis inabitados para que
fossem locados, amenizando de certa forma os problemas habitacionais no
país.
A Lei 8.245/91 trás na ementa que, “dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”. Por isso observa-se que a
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referida lei, trata de dois aspectos, do direito material sobre a locação de

imóveis urbanos, bem como o direito processual (WALD, 2009, p. 87)
Em princípio a Lei 8.245/91 divide em três as espécies de locação: a

residencial, a não residencial e a locação para temporada.
Para a realização do contrato de locação, independente da espécie, é

necessário que se tenha três elementos: coisa, preço e consenso.
A coisa deve ser infungível, ou seja, aquelas que não são passíveis de
substituição por outra de mesma espécie, qualidade e quantidade, pois
caso o bem seja fungível, o contrato será de empréstimo, e não de locação
(FIUZA, 2010, p. 238).
Quanto ao preço, este é a contraprestação do locatário, cujo é denominado

como aluguel, aluguer ou renda. Este pode ser pago em dinheiro ou com
qualquer outro bem que as partes assim estabeleçam, o qual será certo e
podendo convencionar índice de reajuste se a locação se der por um longo
lapso temporal. Ressalta-se que é proibida, de qualquer forma, a
vinculação do salário mínimo ou moedas estrangeiras, bem como materiais
preciosos, para reajuste do aluguel (FIUZA, 2012, p. 238).
Via de regra, no Brasil, os pagamentos de aluguéis serão periódicos mês a

mês, salvo disposição contratual em contrário. Ressalta-se que a obrigação
de pagar aluguéis é quesível, isto porque serão pagos no domicílio do
locatário, salvo se convencionarem de outra forma. Aqueles aluguéis
inadimplidos deverão ser cobrados por via judicial e causando a resolução
do contrato (FIUZA, 2012, p. 238).
E por fim, é imprescindível que haja o consenso. Como se trata de um

contrato bilateral, é necessário que as partes acordem de forma livre e
espontânea (FIUZA, 2012, p. 239).
Os contratos de locação podem ser por tempo determinado ou por tempo

indeterminado. Porém ainda que indeterminado o prazo, não podem as
partes tratarem o contrato como vitalício (GAGLIANO, FILHO, 2008, p.
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156).
Em síntese, se o contrato for por tempo determinado, ao cessar o prazo

estipulado, resolve-se o contrato e há a devolução do bem, caso contrário, o
locador terá posse injusta e de má-fé (GAGLIANO, FILHO, 2008, p. 157).
Porém há casos em que o locador não se opõe a posse do locatário, então se

presume que houve a prorrogação da locação pelo mesmo valor, agora por
prazo indeterminado (GAGLIANO, FILHO, 2008, p. 157).
Cumpre-se salientar que o contrato de locação tem natureza pessoal e não

real. Isto porque ainda que haja cláusula de vigência em caso de alienação,
o contrato não atribui direito sobre a coisa alheia, embora lhe garanta a
posse desta (WALD, 2009, p. 80).
Por fim, destacam-se as obrigações, pois todo o negócio jurídico gera aos
contratantes não só direitos, mas também obrigações.
As obrigações do locador vêm estabelecidas no art. 566 do Código Civil,

enquanto as obrigações do locatário, no art. 569 do mesmo diploma legal.
Da mesma forma, as obrigações do locador de prédios urbanos vêm

estabelecidas no art. 22 da Lei 8.245/91, enquanto as obrigações do
locatário, no art. 23 da mesma lei.
Compreendido o conceito e as características dos contratos de locação,

passa-se analisar o contrato de fiança como garantia do contrato de
locação, como verá a seguir.
4. O CONTRATO DE FIANÇA COMO GARANTIA DE

CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
É cediço que, ao se pactuar um contrato de locação, o que se espera é o

pagamento do aluguel estabelecido. No entanto, nem sempre o locatário
cumpre sua obrigação, que é pagar pontualmente o aluguel e os encargos
da locação, trazendo prejuízos ao locador.
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Todavia o ordenamento jurídico trouxe garantias ao locador, visando

proteger e assegurar o cumprimento de uma obrigação. O art. 37 da Lei
8.245/91 reza as seguintes garantias contratuais: caução, fiança, seguro de
fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
(DINIZ, 2008, p. 157).
Como já se tratou das espécies de garantias contratuais, explanaremos

apenas sobre a fiança, cujo é o objeto central do presente trabalho.
Como já se sabe, a fiança é uma forma de garantia pessoal ou fidejussória,

ou seja, aquela que é prestada por um terceiro ao locador, para garantir a
obrigação caso o locatário não cumpra. Em princípio, todas as regras gerais
relativas a fiança regulamentadas pelo Código Civil são aplicadas na
locação, conforme já explanado alhures.
Por cautela, cabe-nos tratar das peculiaridades que podem divergir na

fiança prestada nos contratos de locação.
Por advento da Lei 12.112/2009, o art. 39 da Lei 8.245/91 sofreu alterações

no tocante a fiança. Originariamente, previa que, salvo disposição em
contrário, quaisquer garantias da locação se estenderiam até a efetiva
devolução do imóvel. No entanto, a nova redação dispõe o seguinte: “salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação
por prazo indeterminado” (TARTUCE, 2011, p. 401).
Ocorre que tal dispositivo entre em choque com o art. 835 do Código Civil,
pois gerou controvérsia quanto a desoneração do fiador.
Trata-se, portanto, de uma regra que se aplica a fiança com prazo

indeterminado, ou seja, aquela que ocorre após o término do prazo
contratual. Consoante o art. 835 do Código Civil, o fiador poderá
exonerar-se a qualquer tempo, desde que o faça mediante notificação,
judicial ou extrajudicial, entregue ao credor, neste caso o locador do
imóvel. Após a notificação, o fiador ficará obrigado pelo prazo de sessenta
dias, ficando após este prazo, totalmente exonerado de qualquer obrigação
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(TARTUCE, 2011, p. 435).
Importante frisar que na Lei 8.245/91, mais precisamente no inciso X do

art. 40, o prazo estabelecido para exoneração do fiador é de cento e vinte
dias (TARTUCE, 2011, p. 436).
Portanto, enquanto a Lei 8.245/91 prevê expressamente que o fiador fiará

obrigado até a entrega do imóvel, o Código Civil regulamenta uma forma
de exoneração da fiança mediante notificação ao locador.
Outra peculiaridade da fiança nos contratos locação é a figura do

abonador, “que seria o fiador do fiador, hipótese em que se tem a
subfiança”. Também existe a retrofiança, que ocorre quando o fiador exige
do devedor outro fiador, podendo exercer seu direito de regresso
(TARTUCE, 2011, p. 436).
Outra particularidade da fiança na locação de imóveis, diz respeito a

substituição da modalidade da garantia, quando ocorrer algumas das
hipótese do art. 40 da Lei 8.245/91.
E ainda, ressalta-se que, uma vez que a locação seja firmada sem qualquer
garantia descrita no art. 39 da Lei 8.245/90, o locador poderá exigir o
pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, até o sexto dia útil de cada
mês vincendo. Este pagamento é válido somente para o mês subsequente, e
não para os demais meses expressos no contrato (TARTUCE, 2011, p. 403).
Neste sentido, ainda há de salientar que o locador não poderá exigir mais
de uma garantia locatícia, sob pena de nulidade e ainda poderá incorrer em
contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses
ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário, consoante o disposto no art. 43 caput e
inciso II da Lei 8.245/90 (TARTUCE, 2011, p. 403).
Por fim, como já visto anteriormente a respeito das regras gerais do

instituto da fiança, por ser uma garantia pessoal, o fiador responderá com
seu patrimônio para o cumprimento da obrigação. Porém é cediço que
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existem bens de família – que é o imóvel residencial do casal ou entidade

familiar – e que são revestidos de proteção contra a penhora oriunda de
dívida civil. Neste norte, passa-se ao estudo e investigação a respeito da
impenhorabilidade do bem familiar do fiador.
Em seguida, abordar-se-á acerca da impenhorabilidade do bem de família

do fiador nos contratos de locação, tratando do bem de família, da
responsabilidade patrimonial do devedor por suas dívidas, bem como do
fiador por dívidas do locatário, a Constituição Federal e a
impenhorabilidade do bem de família do fiador, e por fim, analisar-se-á a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de
Santa Catarina no período de 2000 a 2013.
5. A IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR

POR DÍVIDAS DO LOCATÁRIO
5.1 O Bem de Família
O Código Civil Brasileiro de 2002, disciplina o bem de família em seus

artigos 1.711 à 1.722, diferente da codificação de 1916, que tratou do bem de
família na parte geral, nos artigos 70 à 73, no capítulo Dos Bens. Tal
deslocamento da disciplina entre os códigos ocorreu, pois entendeu-se que
por uma melhor interpretação metodológica, tal disciplina deveria ser
tratada no capítulo Do Direito Patrimonial, que se destina ao estudo Do
Bem de Família.
No entanto, como norma de ordem pública imposta pelo estado, adveio a

Lei 8.009/90, em defesa da entidade familiar, tratando em específico da
impenhorabilidade do bem de família.
A doutrina conceitua de várias formas o bem de família, visando uma

ilustração para melhor compreensão do instituto, todas voltadas no
sentido de que o bem de família tem o cunho de seguridade patrimonial
familiar.
Dentre os conceitos, destaca-se que o bem de família é o “bem jurídico cuja
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titularidade se protege em benefício do devedor – por si, ou como

integrante de um núcleo existencial – visando à preservação do mínimo
patrimonial para uma vida digna” (GAGLIANO, FILHO, 2011, p. 389).
No mesmo sentido, o bem de família pode ser conceituado como “o imóvel

utilizado como residência da entidade familiar, decorrente de casamento,
união estável, entidade monoparental ou outra manifestação familiar,
protegido por previsão legal específica” (TARTUCE, 2012, p. 478).
Por fim, e não diferente dos demais conceitos, o bem de família é “um meio
de garantir um asilo à família, tornando-se o imóvel onde ela se instala,
domicílio impenhorável e inalienável, enquanto forem vivos os cônjuges e
até que os filhos completem a maioridade” (GONÇALVES, 2009, p. 526).
A preservação do patrimônio familiar tem por escopo a garantia à vida e a

dignidade da pessoa humana, abrangendo nesse contexto a proteção à
moradia, que é a maior meta das políticas do Estado. É neste sentido que o
legislador introduziu as leis destinadas à proteção do patrimônio formado
pelos bens que as pessoas utilizam para sobreviverem individualmente ou
no convívio familiar.
“Isto porque, na escala de valores, existe uma hierarquia, devendo os de

menor importância ceder lugar aos que lhe estão acima. O direito a um
crédito não pode, na sua satisfação, acarretar consequências ou efeitos tão
drásticos que ferem a dignidade e o próprio direito de viver. Evidente que,
entre o direito ao pagamento de uma dívida e o de morar, este fica numa
escala imensamente superior, merecendo privilégios na proteção”
(RIZZARDO, 2005, p.855).
Neste contexto, percebe-se que o princípio da dignidade da pessoa humana

encontra refúgio também no que se refere à proteção do bem familiar, com
o intuito de reservar um bem que se tornará impenhorável frente à
possíveis credores (GAGLIANO, FILHO, 2011, p. 390).
Importante frisar que a entidade familiar não se limita ao núcleo familiar

marido, mulher e filhos, mas também se estende para os imóveis daqueles
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que são solteiros, os viúvos cujos filhos não residem mais naquele imóvel.
Por certo, a jurisprudência vem classificando estas situações que também
merecem tal amparo legal, pois a necessidade de abrigo e moradia é o
mesmo de uma família comum (GAGLIANO, FILHO, 2011, p. 390).
O bem de família se divide em: bem de família voluntário e bem de família

legal ou obrigatório.
O bem de família voluntário é aquele que pode ser instituído pelos

cônjuges, pela entidade familiar ou por terceiro, através de escritura
pública ou testamento, desde que tal reserva não ultrapasse um terço do
patrimônio líquido daqueles que fazem a instituição, visando desta forma,
proteger eventuais credores (TARTUCE, 2012, p. 479).
Já o bem de família legal ou obrigatório é aquele regido pela Lei 8.009/90,

a qual prevê as regras específicas quanto a proteção do bem familiar legal
(TARTUCE, 2012, p. 482).
O art. 1º da Lei 8.009/90 dispõe o seguinte: “Art. 1º O imóvel residencial

próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá
por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de
outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam
seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”
Ocorre que com o advento da Lei 8.009/90 não é mais necessário a

instituição voluntária, consoante as formalidades previstas no Código Civil,
que como dito, por se tratar de ordem pública, tornou impenhorável o bem
de família (GONÇALVES, 2009, p. 535).
Porém não são todas as dívidas que são revestidas pelo manto da Lei
8.009/90, existem casos em que a penhora do bem de família é possível,
conforme vê-se no art. 3º da referida lei.
A lei 8.245/91 acrescentou o inciso VII ao art. 3º da lei 8.009/90, o qual se

estabelece mais uma exceção à regra da impenhorabilidade legal do bem de
família, qual seja, a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação
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(GAGLIANO, FILHO, 2011, p. 402).
Se o fiador for demandado pelo locador, visando à cobrança dos aluguéis

atrasados, poderá o seu único imóvel residencial ser penhorado para a
satisfação do débito do inquilino (GAGLIANO, FILHO, 2011, p. 402).
De toda forma, não se afasta a hipótese de obrigar o fiador solidariamente

por dívidas do locatário. Porém, por se tratar o contrato de fiança
meramente acessório, seria justo ou razoável o fiador ser responsabilizado
com seu único imóvel residencial, ou seja, seu único bem de família?
Neste sentido, chega-se ao objeto principal da pesquisa, partindo do estudo

da legislação competente para apurar até onde é coerente ser o fiador
responsabilizado com seu único bem de família, conquanto a mesma regra
não ser aplicada ao imóvel do locatário. Desta forma, passa-se a verificar a
responsabilidade patrimonial do devedor por suas dívidas, bem como a
responsabilidade patrimonial do fiador por dívidas do locatário.
5.2. A Responsabilidade Patrimonial do Devedor por suas Dívida
A responsabilidade patrimonial é tratada no Código de Processo Civil, a

partir do art. 591, o qual dispõe o seguinte: “o devedor responde, para o
cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e
futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei”.
Por simples análise, pode-se se observar que a responsabilidade do

devedor por suas dívidas é de ordem patrimonial, ou seja, não atinge a
liberdade ou a integridade corporal do devedor (DESTEFENNI, 2009, p.
88).
Todavia, não se pode confundir a prisão civil por dívida decorrente de

pensão alimentícia tratando-a como responsabilidade pessoal, pelo
contrário, trata-se de uma exceção prevista em lei com o único objetivo de
efeito coativo e não satisfativo, em outras palavras, serve como reprimenda
ao devedor apenas, pois ainda que fique preso, a dívida permanecerá e este
ficará obrigado pelo pagamento (SANTOS, 2009, p. 68).
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Importante frisar ainda que, a responsabilidade patrimonial aqui tratada, é

aquela que consiste no vínculo de natureza processual que sujeita os bens
de uma pessoa, devedora ou não, à execução. Isto significa que o
patrimônio do devedor só responderá pela dívida quando vencido em ação
de conhecimento ou quando figurar como devedor em um título executivo
extrajudicial (DONIZETTI, 2012, p. 929).
Outro ponto importante do art. 591 do Código de Processo Civil, diz

respeito aos bens presentes e futuros. Presentes são os bens que o devedor
já possuía no momento em que surge a obrigação; já os futuros, são
aqueles bens adquiridos após a constituição da dívida enquanto não estiver
extinta (DONIZETTI, 2012, p. 930).
O devedor normalmente é o responsável primário pela execução com seus

bens, ou seja, aqueles que estão sob seu poder.
Todavia, o art. 592 do Código de Processo Civil aponta os casos em que

terceiros acabam sendo atingidos pela execução, isto é, pelos atos
praticados pelo processo executivo. Os bens de terceiros podem responder
a execução nas seguintes hipóteses: Adquirir uma coisa litigiosa; estão na
posse de bens do devedor; e, mantém alguma relação com o devedor (sócio
ou cônjuge) (DESTEFENNI, 2009, p. 88).
Como visto no art. 591 do Código de Processo Civil, observa-se que este se
relaciona com o disposto no art. 391 do Código Civil, que assim dispõem:
“pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do
devedor”.
Porém, para toda regra há uma exceção, por isso o art. 649 do Código de
Processo Civil, enumera quais são os bens absolutamente impenhoráveis.
Os bens absolutamente impenhoráveis em nenhuma hipótese se submetem

a execução, por isso é denominada, doutrinariamente, como
impenhorabilidade relativa, isto porque a própria lei anuncia que há
ressalvas, portanto, não é absoluta (DESTEFENNI, 2009, p. 90).
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Cumpre-se informar que a penhora aqui tratada é o “[...] ato pelo qual se
apreendem bens para empregá-los, de maneira direta ou indireta, na
satisfação do crédito exequendo” (DONIZETTI, 2012, p. 967). Após tal
constrição, poderá o credor adjudicar ou usufruir o bem, ou ainda,
aliená-lo por iniciativa particular ou em hasta pública (leilão ou praça).
Por outro lado, o art. 655 do Código de Processo Civil, elenca a ordem de
preferência para a penhora de bens do devedor.
Desta forma, ainda que a lei determine que todos os bens do devedor
respondem por suas dívidas, haverá exceções quantos aos bens a serem
expropriados, incluindo também à impenhorabilidade do bem de família
tratado na Lei 8.009/90, estudada alhures.
Ressalta-se ainda que a responsabilidade patrimonial não se restringe

apenas à execução por quantia, mas sim, por todas as espécies de execução,
inclusive as decorrentes de inadimplemento de aluguel.
Desta forma, passará a expor sobre a responsabilidade patrimonial do

fiador por dívidas do locatário, senão veja-se a seguir.
5.3. A Responsabilidade Patrimonial do Fiador por Dívidas do

Locatário
Conforme exposto anteriormente, a responsabilidade patrimonial é a

sujeição de um bem de determinada pessoa ao cumprimento de uma
obrigação. Porém, para que o fiador tenha responsabilidade frente a uma
obrigação, é necessário que o devedor principal esteja em mora, e que o
fiador seja demandado em ação de execução ou processo de conhecimento.
Partindo dessas considerações, passa-se a analisar a responsabilidade

patrimonial do fiador observando o disposto no art. 595 do Código de
Processo Civil: “O fiador, quando executado, poderá nomear à penhora
bens livres e desembargados do devedor. Os bens do fiador ficarão, porém,
sujeitos à execução, se os do devedor forem insuficientes à satisfação do
direito do credor. Parágrafo único. O fiador, que pagar a dívida, poderá
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executar o afiançado nos autos do mesmo processo”.
Da análise do dispositivo, único correspondente sobre a responsabilidade

patrimonial do fiador no que diz respeito ao processo civil, observa-se a
menção aos benefícios de ordem, o direito de regresso contra o afiançado,
bem como reza que os bens do fiador ficarão sujeitos a execução, caso os
bens do devedor não forem suficientes para suprir a obrigação.
Mas afinal, qual é a responsabilidade patrimonial do fiador civil? A

resposta mais coerente seria que, “responde com seu patrimônio pessoal”
como se devedor principal fosse (GAGLIANO, FILHO, 2008, p. 599)
Ao passo do entendimento acima, pode-se observar que consoa com o art.

818 do Código Civil, o qual define que “pelo contrato de fiança, uma pessoa
garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso
este não a cumpra”.
Portanto, havendo uma obrigação não cumprida pelo afiançado, o fiador

responde com seu patrimônio pessoal, com as mesmas regras do art. 591 e
seguinte do Código de Processo Civil, já tratado anteriormente.
Porém há uma peculiaridade, como já exposto anteriormente no item Do

Bem de Família, que infelizmente poderá o fiador, em ação de execução
promovida pelo locador, ter seu único bem de família executado para
satisfazer o débito do locatário.
No entanto, existem duas Súmulas do Superior Tribunal de Justiça que

visam revestir de proteção jurídica o fiador nos contratos de locação, uma
vez que este não pode ficar completamente desamparado.
A Súmula 268 do Superior Tribunal de Justiça reza que “o fiador que não
integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela
execução do julgado”. Ou seja, não haverá possibilidade de executar o
fiador que não participou do polo passivo da ação de despejo.
Já a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que o
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fiador não poderá ser responsabilizado por aquelas obrigações que foram
acrescidas no contrato sem seu consentimento. A Súmula em epígrafe
possui a seguinte redação: “o fiador na locação não responde por
obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Portanto, responde o fiador com seu patrimônio pessoal, desde que

incluído no polo passivo de uma ação de execução ou em uma ação de
conhecimento. Com relação à penhorabilidade do bem de família do fiador
por dívidas do locatário, observa-se que o inciso VII, art. 3º da lei
8.009/90 permite a penhora, porém resta-nos a esclarecer se tal
dispositivo afronta ou não o art. 6º da Constituição da Republica
Federativa do Brasil de 1988.
5.4. A CRFB/88 E A (IM) PENHORABILIDADE DO BEM DE

FAMÍLIA DO FIADOR POR DÍVIDAS DO LOCATÁRIO.
O direito à moradia vem disciplinado no Capítulo 2º que dispõe sobre os

Direitos Sociais, mais precisamente no art. 6º, da Constituição Federal
Brasileira. Tal dispositivo foi acrescentado através da Emenda
Constitucional 26, de 14 de fevereiro de 2000.
Todavia “pode até parecer mais uma ‘filigrana dos nossos legisladores’,
para tornar o texto constitucional mais parnasiano do que ele já é”,
comenta Uadi Lammêgo Bulos (2012, p. 807), o qual entende que os
legisladores preocupam-se em ter uma Constituição rica em detalhes e
escrita de forma tão poética que se esquecem de que o verdadeiro sentido é
a eficácia do que lá está escrito.
Mas afinal, do que se trata o direito a moradia? “O direito de moradia

consiste na posse exclusiva, e com duração razoável, de um espaço onde se
tenha proteção contra intempérie, e, com resguardo da intimidade, as
condições para a prática dos atos elementares da vida: alimentação,
repouso, higiene, reprodução, comunhão. Trata-se de um direito erga
omnes”. (CUNHA, 2004, p. 138)
Diante do conceito acima, pode-se dizer que o direito a moradia não está
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ligado diretamente ao direito de propriedade, regulamentado pelo Direito

Civil, mas sim, ligado ao dever do Estado em promover ou facilitar o acesso
a moradia, seja ela própria ou alugada.
Apesar da incorporação do direito de moradia somente após a Emenda

Constitucional 26, de 14 de fevereiro de 2000, não se pode dizer que a
Constituição Federal estava totalmente desamparada. No art. 23, IX, os
entes federativos tem competência administrativa para promover
programas de construção de moradias e a melhoria das condições
habitacionais e de saneamento básico (LENZA, 2012, p. 1078).
Portanto, deve-se entender que a proteção da moradia, embora incluída

somente depois da Emenda Constitucional nº 26/2000, já havia sido
incorporada à Constituição.
A Lei 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família,

encontra fundamento no art. 6º da CF/88 e uma das ressalvas da lei (art.
3º, VII), reza pela não proteção do bem de família do fiador em contrato de
aluguel (LENZA, 2012, p. 1078).
Uma vez levada a matéria ao guardião da Constituição, o Supremo

Tribunal Federal, este decidiu, com sete votos a favor e três contras, que “o
único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de
fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de
inadimplência do locatário”, e como visto, não viola o direito de moradia
enquanto direito fundamental.
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Fortalecendo o entendimento, nos termos do direito de liberdade, ninguém

é obrigado a ser fiador; contudo, assumindo esse encargo, terá de arcar
com responsabilidades (LENZA, 2012, p. 1078)
E ainda, muito pelo contrário do que se parece, além de não violar o direito
de moradia estampado no art. 6º da Constituição, a penhorabilidade do
bem de família do fiador se uniu a ele, uma vez que o direito de moradia
como visto, é o acesso ao cidadão a habitação, e não como unicamente o
direito de propriedade imobiliária. Desta forma, quando se cria esse
método facilitado de garantia locatícia, menos onerosa que a fiança
bancária, está se estimulando e reforçando os contratos de locação,
levando o direito de moradia aqueles que não possuem imóvel próprio
(BULOS, 2012, p. 808 – 809).
Porém, veja-se que no julgado supracitado, houveram votos desfavoráveis

a penhora do bem de família, sob o argumento de que a mesma regra não é
aplicada ao afiançado, ou seja, esta diante de um forte indício de que há a
violação ao princípio da isonomia, ainda que o fiador tenha conhecimento
do risco que esta assumindo, não pode o contrato acessório da fiança trazer
mais obrigações do que o contrato principal.
Tal corrente minoritária vem ganhando força e alguns doutrinadores como

Flávio Tartuce, Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, bem
como os Ministros vencidos Eros Grau, Carlos Ayres Brito e Celso de
Mello.
Desta forma, sem mais delongas, encontra-se diante de uma questão de

pura interpretação; de um lado os que acreditam que a penhorabilidade do
bem de família do fiador não afronta o direito a moradia e, pelo contrário,
veio a contribuir com o acesso à habitação; e de outro, aqueles que
entendem ser uma afronta ao princípio da isonomia bem como direito de
moradia.
Cabe agora, trazer ao leitor, uma análise jurisprudencial de como o

Superior Tribunal de Justiça, bem como o Tribunal de Justiça de Santa
Catarina, vem julgando casos semelhantes.
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5.5. A Jurisprudência do STJ e TJSC de 2000 até 2013 e a

Responsabilidade Patrimonial do Fiador por Dívidas do
Locatário
O Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado pacificamente favorável

ao entendimento majoritário, qual seja, a favor da penhorabilidade do bem
de família do fiador, veja-se alguns exemplos em linha cronológica dos
julgados entre os anos de 2000 à 2013:
685 I
CPC
82 8.245
1º 3º 8.009
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
685 I
CPC
8.245 VII 3º 8.009
Código de Defesa do Consumidor
E continua:
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82 8.245 3º 8.009
8.245 82
3º 8.009
A seguir veja-se um exemplo de acórdão no período em que a

constitucionalidade o Art. 3º, VII, da Lei nº 8.009 era questionada:
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472 CPC
3º VII
8.009
472 Código de Processo Civil
3º VII 8.009
6º Constituição Federal
26
Após o Supremo Tribunal Federal estabelecer sua interpretação sobre a

constitucionalidade do art. 3º, VII da Lei 8.009/90, a questão voltou a ser
pacífica, conforme os acórdãos a seguir:
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3º VII 8.009
82 8.245
VII
3º 8.009 82 8.245
6º Constituição
26
26
28 de 45 20/04/2019 23:18
3º VII 8.009
8.245
3º
VII 8.009
1.500 Código Civil de 1916
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Consoante os julgados acima, também apresenta-se os julgados do

Tribunal de Justiça de Santa Catarina, o que causa espanto e ao mesmo
tempo alegria a este autor, uma vez que a corrente minoritária vem
tomando força também no Estado de Santa Catarina.
No acórdão abaixo, observa-se que o fiador é exonerado da fiança pelo qual

não anuiu, somente ficando responsável pela parte da dívida anterior ao
acordo firmado entre a administradora contratada pelo locador e o
locatário.
3º VII 8.009
6º
No próximo acórdão, trás a hipótese de o fiador recusar o benefício de

ordem, agindo desta forma, será responsabilizado com seu único bem de
família.
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585 IV
CPC
3º VII 8.009
585 II
CPC
585 IV CPC
3º VII 8.009
6º CF/88
A seguir, vê-se um julgado a favor da corrente minoritária, onde o bem de

família do fiador não responde pelas dívidas decorrentes do contrato de
locação, onde vislumbra-se a tese de afronta ao direito fundamental de
moradia.
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1º 8.009 6º CONSTITUIÇÃO
FEDERAL
6º Constituição Federal
O julgado seguinte trás uma manifestação interessante do relator

Desembargador Cesar Abreu, que ensina que para a eficácia do disposto no
art. 3º, VII da Lei 8.009/90 é necessário que o fiador renuncie ao benefício
da impenhorabilidade no próprio contrato de fiança, somente neste caso,
haveria a possibilidade da penhora recair sobre o bem de família do fiador.
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3º VII
8.009 82 8.245
3º
VII 8.009
1º 8.009
3º 8.245
No Agravo de Instrumento próximo, o qual tem origem a cidade de

Balneário Camboriú, vê-se a decisão em conformidade com o
entendimento majoritário.
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3º VII 8.009
VII
3º 8.009 Lei do Inquilinato
No julgado seguinte, percebe-se uma tentativa frustrada do fiador em

obstaculizar o processo expropriatório de seu único bem de família. Em
resumo, utilizou-se de sua filha menor para interpor Embargos de Terceiro
alegando a impenhorabilidade e a ofensa ao direito de moradia, o qual
logrou êxito em primeiro grau, sendo-lhe concedida a medida liminar de
manutenção de posse. Contudo veio a perder em segundo grau, pois o voto
foi no sentido de que o pai da infante estaria agindo má-fé, pois o mesmo é
representante da embargante. Sobre a legitimidade para interpor
Embargos de Terceiro da menor, o voto foi favorável.
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8.009
3º
8.009
8.009
Como se depreende dos julgados colhidos, percebe-se que em sua maioria

segue a corrente majoritária, no entanto no Estado de Santa Catarina há
muitos casos em que foi protegido o direito de impenhorabilidade do
imóvel do fiador, e com estas linhas encerro o presente Artigo Científico.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O propósito do presente artigo foi revelar a possibilidade da penhora recair

sobre o único bem de família do fiador locatício, utilizando da
interpretação doutrinária, da legislação vigente, bem como do
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entendimento jurisprudencial do Supremo Tribunal Federal, Superior

Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça de Santa Catarina, no período
entre os anos de 2000 até 2014.
Resta esclarecer que a penhorabilidade do bem de família do fiador por

dívidas do locatário, não fere o direito fundamental de moradia, seguindo a
corrente majoritária, qual seja do Supremo Tribunal Federal.
Embora a corrente majoritária – a favor da penhora – ainda esteja no topo

da maioria dos julgados, há de se destacar os entendimentos divergentes
no Superior Tribunal de Justiça e no Tribunal de Justiça de Santa Catarina,
vez em que não exaurido tamanha discussão acerca do assunto.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, consoante a corrente minoritária,

entende que a penhora só é possível caso o fiador renuncie o benefício da
impenhorabilidade expressamente no contrato de fiança. Veja-se que tal
posicionamento faz menção ao julgado pelo Supremo Tribunal Federal,
onde afirma que este ponto não foi discutido naquela ocasião.
Neste sentido, a penhora não recairia sobre o bem de família do fiador em

todas as hipóteses, pelo contrário, pois o contrato de fiança não admite
interpretação extensiva, conforme o art. 819 do Código Civil, portanto se
não há a renúncia ao benefício da impenhorabilidade, não poderá
responder seu único bem de família pela dívida do locatário.
Veja-se ainda, que houveram três votos contrários à decisão pelo Supremo
Tribunal Federal, no sentido de que havendo a penhora, afrontará o direito
a moradia estampada no art. 6º da Constituição Federal, qual foi incluído
pela Emenda Constitucional 26, de 14 de fevereiro de 2000.
De toda forma, ainda que prevaleça o entendimento majoritário,

informa-se que este vem sendo respeitado nas cortes inferiores e
principalmente pelo Superior Tribunal Justiça.
Ocorre, porém, refletir se há justiça em tal entendimento, ao passo que

caso o locatário possua um único imóvel, este não responderá pela dívida,
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enquanto o imóvel do fiador – terceiro, por meio de um mero contrato

acessório – ficará obrigado com seu bem de família.
Ora, uma vez que trata o locatário e o fiador de formas desiguais, estaria se
ferindo o princípio constitucional da isonomia, pois a obrigação decorre do
mesmo fato jurídico, neste caso, representado pelo contrato de locação.
Acredita este pesquisador que o julgamento pelo Supremo Tribunal

Federal padece de vícios, porque não se discutia apenas a receptividade do
inciso VII, do art. 3º da Lei 8.009/90 pela Constituição Federal, mas sim,
deveria ser apreciada quanto à forma de aplicação de tal norma, evitando
que se ferisse o direito a moradia, bem como o princípio da isonomia.
Como visto alhures, o Supremo Tribunal Federal acredita que facilitando

os contratos de locação – atribuindo a fiança como garantia – irá facilitar o
acesso aos menos favorecidos a moradia. Porém tal medida é paliativa, e
não resolve o problema social de moradia, haja vista que o Governo tem a
obrigação de lançar políticas públicas para o acesso a uma residência
própria para a classe de baixa renda.
Como não há um entendimento sólido frente a tal interpretação normativa,

acredita-se que com a evolução do Direito, a corrente minoritária tome
força e faça jus ao direito fundamental a moradia, bem como torne-se
pacífico o entendimento de que é impenhorável o único bem de família do
fiador.
Contudo, apesar de não confirmar a afronta ao direito a moradia, não quer

dizer que este autor concorda com tal medida, apesar de respeitar o
entendimento diverso.
Isto porque após a jornada para escrita de tal trabalho científico, ficou
claro que a decisão do Supremo Tribunal Federal apresenta alguns pontos
controversos. Primeiro por não reconhecer a afronta ao princípio da
isonomia, uma vez que trata de forma desigual o fiador e o locatário em
relação a mesma situação jurídica, colocando o fiador em desvantagem ao
locatário. Em segundo lugar, acredita-se que fere ao direito fundamental a
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moradia, pois o Estado estimulando as locações residenciais, estará

tomando uma medida paliativa ao acesso a moradia, e não resolvendo o
problema habitacional no Brasil.
Quanto às jurisprudências colhidas no Tribunal de Justiça de Santa

Catarina, causou enorme satisfação em ver que o entendimento
minoritário vem ganhando força, para justamente, proteger a família do
fiador, obedecendo a função social que o direito e a justiça deve resguardar
para todos os cidadãos.
Por fim, alerta-se que a presente pesquisa não teve o escopo de esgotar o
tema, mas de contribuir para a racionalização do mesmo na sociedade.
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A (Im) Penhorabilidade Do Bem de Família Do Fiador Nos Contratos de Locação

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A (Im)Penhorabilidade do Bem de Família do Fiador nos Contratos de... https://edusouza2013.jusbrasil.com.br/artigos/184094861/a-im-penhora...

A (Im)Penhorabilidade do Bem de Família do Fiador nos

Resumo: O presente Artigo atravessa as várias esferas do Direito Civil,

Palavras-chave: Impenhorabilidade. Bem de família. Fiador. Contrato.

Keywords: Unseizability. Family residential property. Surety. Contract.

Sumário: Introdução. 1. A Propriedade. 1.1. O Direito de Propriedade e a

O presente Artigo tem como objeto a (im) penhorabilidade do bem de

O objetivo principal da pesquisa é investigar a responsabilidade

Justifica-se a pesquisa pela divergência de interpretação do tema em

acórdãos do Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça de Santa

O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as Considerações Finais,

A posse é “um fato do mundo natural, que, sobre a vontade de um sujeito

Silvio Rodrigues ensina que, a propriedade trata-se “de um direito que

Maria Helena Diniz arremata, dizendo que a propriedade foi concebida ao

Sílvio de Salvo Venosa ensina que o legislador, em vez de definir a

Portanto, observa-se que a propriedade deixou de ter caráter absoluto e

mesmo sobre princípios norteadores da justiça e do bem comum.

1.1. O Direito de Propriedade e a Função Social

O direito a propriedade e sua função social estão garantidos pela

A função social da propriedade vem ganhando espaço e abrindo discussões

De fato, a função social da propriedade veio regulamentar os poderes do

Na propriedade urbana, por exemplo, o direto urbanístico visa organizar os

Após esta pequena consideração, compreende-se que a função social serve

para controlar os atos do proprietário, bem como tornar a propriedade

1.2. Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel

No direito civil brasileiro, adquire-se propriedade imóvel pelo registro do

Os modos de aquisição de propriedade podem ser originários e derivados.

Por título universal, o novo proprietário sucede o anterior em todos os seus

2.1. Conceito e Natureza Jurídica

O contrato de fiança nada mais é do que um contrato de garantia, cujo

objetivo é assegurar o cumprimento de outra obrigação, caso o afiançado

O Código Civil, disciplina em seu art. 818, o conceito deste tipo de

A fiança é, antes de tudo, obrigação acessória, que pressupõe a existência

A fiança classifica-se também como contrato unilateral, uma vez que o

Porém, “entende Clovis que o contrato de fiança é bilateral imperfeito,

Ou seja, apenas mera interpretação doutrinária, de forma que ambos os

Outra peculiaridade é a gratuidade, no sentido de que apenas traz benefício

Não é difícil encontrar atualmente instituições bancárias e empresas

Agora que já se apresentou o conceito e natureza jurídica dos contratos de

2.2. Os efeitos e as regras relativas à fiança

Importante salientar, que o cônjuge ainda que tenha ciência da fiança

Cumpre-se salientar que somente o próprio cônjuge poderá alegar a falta

Tal entendimento é pacifico no Superior Tribunal de Justiça que editou a

É importante frisar que a fiança prestada pelo cônjuge comerciante

jurisprudencial e doutrinária é aquela que, ainda que comerciante um dos

A fiança pode ser classificada em convencional, legal e judicial.

A fiança pode ser prestada sem consentimento do devedor, ou ainda,

aquele afiançar à revelia do afiançado, pois a fiança é contrato restrito a

Outra peculiaridade do instituto da fiança é quanto a relação obrigacional

Na relação externa, poderá o fiador demandar ao credor os benefícios de

No que tange a relação interna (fiador e afiançado), é admitido a

2.3. A Extinção da Fiança

Por óbvio, que por se tratar de um contrato, aplica-se aos modos de

contemporâneas à sua formação, como por exemplo, a validade; ou por

Extingue-se também com o seu termo final, ou quando houver exoneração

Os incisos supramencionados aduzem situações particulares de exoneração

3.1. Conceito e característica

Os contratos de locação fazem parte do cotidiano da maioria das pessoas.

Com a evolução social e econômica no mundo moderno, bem como pela

referida lei, trata de dois aspectos, do direito material sobre a locação de

Em princípio a Lei 8.245/91 divide em três as espécies de locação: a

Para a realização do contrato de locação, independente da espécie, é

Quanto ao preço, este é a contraprestação do locatário, cujo é denominado