A IMPORTÂNCIA DAS GARANTIAS 1 LOCATÍCIAS E SEUS REFLEXOS NOS

CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

THE IMPORTANCE OF LEASE GUARANTEES AND THEIR REFLECTIONS IN

URBAN PROPERTY LEASE CONTRACTS

Paula Roberta Borges Santos 2

RESUMO

O presente trabalho foi desenvolvido por meio de pesquisa bibliográfica e tem por finalidade analisar a
doutrina, artigos e jurisprudências no tocante as Garantias Locatícias do Contrato de Locação de Imóveis
Urbanos Residenciais disposta na legislação vigente, sendo examinado e conceituado todo conteúdo que
envolve a temática. As Garantias Locatícias tem o objetivo de assegurar devido o cumprimento de uma
obrigação no que diz respeito a relação jurídica que surge através dos contratos de locação e são de
extrema importância para salvaguardar e equilibrar os direitos as partes contratantes. O propósito é
basicamente responder questões conceituais sobre as garantias locatícias bem como e apontar soluções
para questões controvertidas a esse respeito.

Palavras-chave: Contrato; Locação; Garantias

ABSTRACT

The present work was developed through bibliographic research and aims to analyze the doctrine,
articles and jurisprudence regarding the Lease Guarantees of the Residential Urban Property Lease
Agreement provided for in current legislation, being examined and conceptualized all content that
involves the theme. The Lease Guarantees are intended to ensure due compliance with an obligation
with regard to the legal relationship that arises through the lease contracts and are extremely important
to safeguard and balance the rights of the contracting parties. The purpose is basically to answer
conceptual questions about lease guarantees as well as to point out solutions to controversial issues in
this regard

Keywords: Contract; Location; Warranties

.

1. INTRODUÇÃO

Os contratos de locação imobiliária urbana estão presentes em grande parte dos negócios
jurídicos e no dia a dia da sociedade desde grandes transações comerciais, transnacionais, até
os negócios mais simples, como financiamentos ou garantias locatícias.

1 Advogada Cível. OAB Seccional Maranhão

2 Especialista em Docência do Ensino Superior - Centro de Avaliação Planejamento e Educação do Maranhão
(CAPEM)
 Apesar da sua importância em algumas áreas do direito, como no direito imobiliário, o
estudo das garantias demonstra, em certa perspectiva, implicações que excedem os Direitos
Reais e as Obrigações e mesmo o Direito Civil, abrangendo aspectos de Direito Penal,
Empresarial e mesmo Falimentar.
Como objetivo geral propõe-se analisar o conceito e as características dos contratos de
locação, as locações regidas pelo Código Civil e leis especiais, as elencadas na Lei do
Inquilinato 8.245/91.
No que tange aos objetivos específicos, o objetivo é conceituar o que são garantias
locatícias, qual a sua finalidade, natureza jurídica, sua relevância no resguardo no cumprimento
das obrigações entre as partes, bem como a aplicação de penalidades cíveis e criminais.
O primeiro tópico falaremos acerca dos contratos, seu conceito doutrinário jurisprudencial e
classificação, e como é a locação no Brasil.
No segundo tópico aborda as espécies de locações urbanas quais sejam as residenciais,
para temporada e comerciais e suas especificidades dentro da Lei do Inquilinato 8.245/91.
Por fim, o terceiro tópico trata das garantias locatícias, seus conceitos e respectivos artigos,
sendo elas: Caução, Fiança, Seguro Fiança, Cessão fiduciária de quotas de fundo de
investimento, limites e aspectos cíveis e criminais.
O presente trabalho trata dos liames entre os sujeitos das relações locatícias, por ser
locador e locatário, e em especial, as regras desse perfil de relação. Pretende-se assim,
argumentar as obrigações que regem as garantias locatícias e todos os seus efeitos jurídicos.
Para atingir tais objetivos, a metodologia adotada para a realização deste artigo é a
pesquisa bibliográfica. Foram utilizados artigos científicos, livros além de consulta a
jurisprudencial.

2. CONCEITO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

Contrato de locação é um acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem

jurídica, destinada a regular os interesses entre as partes (locador e locatário) com o objetivo de
adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial.
Tratando-se de contratos de locação na Lei 8.245/91, o objeto é o prédio ou edificação urbana que
atenda a sua função social. Para Diniz (2008, p. 30) “o contrato de locação é o acordo de duas ou mais
vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regularização de interesses entre
as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial.”
2
 Na lição de Fiuza (p.331-332, 2006):

[...] o contrato deve ser percebido como ato jurídico lícito, de repercussão pessoal e
socioeconômica, que cria, modifica ou extingue relações dinâmicas de caráter
patrimonial, formado pelo encontro de comportamentos típicos socialmente
reconhecíveis, levados por duas ou mais pessoas, que, em regime de cooperação, visam
atender suas necessidades e seus desejos, orientados pela preocupação fundamental de
promoção de dignidade humana.

Entende-se, portanto, que o contrato advém das vontades recíprocas existentes entre duas
ou mais pessoas, conforme a norma jurídica, de estabelecerem obrigações para atendimento de
seus interesses.
Para sua efetivação, é necessário o atendimento de requisitos constantes no ordenamento
jurídico encontrados no art. 82 do CC chamados de subjetivos referentes à existência de duas
ou mais pessoas; capacidade genérica para praticar os atos da vida civil.; aptidão específica para
contratar, consentimento das partes contratantes. E dos requisitos objetivos; licitude do objeto
do contrato; possibilidade física ou jurídica do objeto do negócio jurídico; determinação do
objeto do contrato; economicidade de seu objeto. Requisitos formais: art. 129 e 1.079 do Código
Civil.

2.1 Locações regidas pelo Código Civil e Leis Especiais

Continuam a ser regidos pelo Código Civil e Leis Especiais, os imóveis de propriedade
do Estado, ou seja, os pertencentes à União, aos Estados e Municípios não se submetendo a lei
inquinaria, bem como suas respectivas autarquias e fundações. O motivo é o interesse público
que não admite sujeição ao interesse privado. Os arrendamentos da União são regidos pelo
Decreto-lei nº 6.874/44.
Vejamos o que diz o art.1º parágrafo único da Lei do Inquilinato 8.245/91:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. Em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles
que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a
funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

3
2.2 Lei do Inquilinato 8.245/91

A Lei do Inquilinato 8.245/91 se destina a regular as locações onde o objeto sejam os

imóveis urbanos residenciais e não-residenciais. Ficam, portanto, fora da sua abrangência os
imóvel de natureza rural, bem como algumas espécies de imóveis urbanos constantes no
Código Civil e leis especiais.
Importa salientar o caráter subsidiário e complementar do Código Civil em relação à
Lei do Inquilinato.
A lei em questão se originou da necessidade de regular a difícil relação a muito tempo
existente e presente entre locadores-proprietários e locatários por motivo de inexistir uma
legislação verdadeiramente eficaz capaz de dar segurança, às partes envolvidas nas relações
contratuais locatícias, tanto nas locações residenciais quanto nas comerciais no primeiro
momento e no segundo momento, diminuir problemas habitacionais decorrentes de crises
advindas da construção civil que ora ou outra apresenta oscilações causadas por situações
diversas
Nessa perspectiva, Venosa (2006, p. 137) explica:
A atual lei inquilinária é fruto da relação difícil que perdurava por muitas décadas
entre locatários e proprietários decorrente da problemática da moradia em geral. Havia
desequilíbrio nas relações de procura e oferta e crise na construção civil em face ao
do desestímulo ocasionado pelo amordaçamento dos aluguéis. A vigente lei regula
toas as locações urbanas, incluindo em seu bojo os dispositivos do Decreto n.
24.150/34, Lei de Luvas, que por tantas décadas se mostrou útil na proteção do ponto
comercial.

Ainda sobre a edição da lei em análise, Venosa (2007, p.5) comenta:

A situação do mercado imobiliário na época da edição desta lei, a difícil relação entre
locatários e locadores, o problema da moradia em geral, estavam uma profunda
reestruturação na legislação locacional. De um lado se mostrava grande o
desestímulo da construção de novos imóveis destinados à locação, tantas as mordaças
impostas aos proprietários enaltecendo aparentes direitos dos inquilinos. De outro
lado parecia aflitiva a situação de quem necessitava de imóvel para alugar,
principalmente para moradia, tendo em vista o desequilíbrio dos preços de locação
ocasionados curialmente pela revogada legislação, pois a muito anacrônica e dando
uma proteção ao inquilino mais aparente do que real.

Para Venosa, a legislação inquinaria atual teve como objetivo diminuir o excesso de
proteção conferida ao inquilino, que resultou na atrofia e na considerável retração de mercado, sem,
portanto, protege-lo de forma adequada.
Em relação aos seu objeto, apesar da lei ser bastante específica, o Código Civil continua a
ser aplicável nas questões que não colidem com a legislação especial.
4
 A lei também teve o condão de revestir o contrato de locação urbana em um direito social,
elevando-o a um mesmo grau de importância de outros institutos como o contrato de trabalho etc.
Assim sendo, Venosa (2002, p. 143) conclui:
Os tempos atuais colocam sob novas vestes o contrato de locação predial,
transformando-o em direito social, a exemplo do que ocorre com o contrato de
trabalho e as relações de consumo, a meio termo entre o direito privado e o direito
público, como terceiro gênero.

As espécies de locação nela encontradas são as residenciais e as não-residenciais. As

primeiras dizem respeito àquelas destinadas à moradia; as últimas são as destinadas ao
comércio. Traz as condições para o estabelecimento do aluguel, os direitos os deveres que
cabem as partes figuram no contrato de locação, as formas de extinção contratual finalizam o
negócio jurídico por meio da denúncia vazia e cheia, bem como as ações disponíveis que
podem ser ajuizadas para a defesa dos direitos tanto do locatário quanto do locador.

2. Locação de Imóveis Urbanos

A palavra prédio é originária do latim praedium, que significa indistintamente, bem de

raiz, terras, morada. Entre os romanos, praedium, era toda espécie de imóvel edificado ou não,
significando outrossim, primitivamente apenas solo.
Na lição de Fiuza (2006, 331-332):
[...] o contrato deve ser percebido como ato jurídico lícito, de repercussão pessoal e
socioeconômica, que cria, modifica ou extingue relações dinâmicas de caráter
patrimonial, formado pelo encontro de comportamentos típicos socialmente
reconhecíveis, levados por duas ou mais pessoas, que, em regime de cooperação,
visam atender suas necessidades e seus desejos, orientados pela preocupação
fundamental de promoção de dignidade humana.

Entende-se, portanto, que o contrato advém das vontades recíprocas existentes entre duas ou mais
pessoas, conforme a norma jurídica, de estabelecerem obrigações para atendimento de seus interesses.
Para sua efetivação, é necessário o atendimento de requisitos constantes no ordenamento jurídico
encontrados no art. 82 do CC chamados de subjetivos referentes à existência de duas ou mais pessoas;
capacidade genérica para praticar os atos da vida civil.; aptidão específica para contratar, consentimento das
partes contratantes. E dos requisitos objetivos; licitude do objeto do contrato; possibilidade física ou jurídica
do objeto do negócio jurídico; determinação do objeto do contrato; economicidade de seu objeto. Requisitos
formais: art. 129 e 1.079 do Código Civil.

5
 2.1 Locação de Imóveis Urbanos

A palavra prédio é originária do latim praedium, que significa indistintamente, bem de

raiz, terras, morada. Entre os romanos, praedium, era toda espécie de imóvel edificado ou não,
significando outrossim, primitivamente apenas solo.
Juridicamente, prédio pode ser considerado aquele que é edificado ou não. Existe ainda
a situação dos terrenos, não mencionados na lei, mas a doutrina e a jurisprudência entendem
que o terreno locado será regido também conforme a sua finalidade.
Observemos o conceito de prédio segundo Venosa (2006, p. 137)
Prédio na acepção jurídica tradicional, pode ser edificado ou não. Um lote um terreno
vazio pode ser locado para fins comerciais ou industriais e até mesmo residenciais.
No âmbito da lei, também são reguladas as locações não só de armazéns, casas e
apartamentos, como também terrenos. A locação de galpões, boxes e mercados e outro
tipo de construção que se preste ao comércio ou indústria também é regulada pela lei.

A lei considera o imóvel urbano e o rural de acordo com a sua destinação e não com a
sua localização. Por isso um imóvel será urbano ou rural, conforme a função social que exercer
e segundo a sua utilização.
Neste prisma, quanto a sua destinação, Miranda (1978, v.2, p.323) conceitua:
Prédio urbano é, portanto, aquele que se destina à habitação ou à moradia, comércio,
indústria exercício de profissões e, assim por diante, esteja situado em zona rural ou
urbana. Prédio rústico, por sua vez, é aquele que se destina, pelas suas características,
à lavoura, ou a exposição agrícola, pecuária extrativa ou mista, esteja ou não situado
em zona rural.

Assim, possuindo o terreno finalidade comercial ou industrial, poderá ser regulado pela
Lei do Inquilinato, bem como em cada caso concreto, em que será observada a destinação, se
para fins residenciais ou não. Isto posto, embora um imóvel se localize em zona rural, não será
esse considerado prédio rústico se ele não se destinar e for efetivamente utilizado para habitação
ou atividade comercial. Um prédio rústico localizado em zona rural, mas que seja utilizado para
moradia submeter-se-á ao regulamento da Lei 8.245/91.

2.2 Espécies de Locações Urbanas

Sendo o objeto desse artigo, as garantias locatícias dos imóveis urbanos, e após breves
esclarecimentos acerca do seu regulamento através da Lei do Inquilinato, cabe breve
explanações sobre as espécies de locações que nela são encontradas

6
2.2.1 Locações Residenciais

Mencionamos de forma bem clara anteriormente sobre a natureza das locações

residenciais que são as que são destinadas exclusivamente à moradia, habitação. É também
conhecida como locação comum.
Figurando na relação negocial, pessoa jurídica como locatária, mesmo sendo para servir
a diretores, sócios, executivos ou empregados, a locação passa a constituir caráter não
residencial conforme o art. 55 da Lei 8.245/91.

2.2.2 Locações por Temporada

O conceito de locação para temporada também é encontrado no art. 47 da Lei do

Inquilinato 8.245/91. Vejamos o conceito a seguir:
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de
saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de
determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do
contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem
como o estado em que se encontram.

São locações urbanas destinas para férias, descanso, estudos, tratamento de saúde,
realização de cursos, ou seja, para o desempenho de atividades de curta duração e não superior
a 90 (noventa) dias.

2.2.3 Locações Comerciais

São aquelas que possuem a finalidade de exercer atividade comercial, lucrativa,

industrial etc. São utilizadas para instalação de escritórios ou depósito, consistindo em
quaisquer atividades diversas da habitação. As regras da locação não-residencial encontram-se
disciplinadas nos artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato 8.245/91.

3. Das Garantias Locatícias

As Garantias Locatícias são, ajustes, acordos estabelecidos e inseridos no contrato de

locação e que tem por finalidade dar ao locador segurança jurídica no recebimento dos valores
7
do aluguel e outros encargos que possam sobrevir dessa relação negocial. O instituto objetiva
diminuir os riscos, prevenindo o locador de futuros prejuízos em caso de o locatário infringir
suas obrigações contratuais, ou mesmo do inadimplemento.
Segundo Maria Helena Diniz (2014, p. 154) “o termo “garantia” advém do francês
garantie que significa proteção, garantia. De modo que toda garantia será proteção, que se
atribui ao credor, acrescentando a possibilidade de receber aquilo que lhe é devido”. Luís
Antônio Scavonne Junior (2019, p. 1325) também aduz “A garantia pode ser definida como a
declaração convencional ou legal que se presta a proteção de acautelamento de uma obrigação
pré-constituída, de caráter pessoal ou real, que beneficia o credor no caso de inadimplemento
do devedor”.
A Lei nº 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, dispõe sobre as locações de
imóveis urbanos, traz em seu artigo 37, acerca das garantias locatícias quais sejam elas, I –
caução, II – fiança, III – seguro fiança locatícia e IV - cessão fiduciária de quotas de fundos de
investimento.
Ainda no art. 37 podemos visualizar que é vedado a utilização de mais de um tipo de
modalidade locatícia dentro do mesmo contrato instrumento da locação.
No mesmo sentido, a jurisprudência corrobora:

TRIBUNAL DE ALÇADA DO PARANÁ. LOCAÇÃO – execução ajuizada contra

fiadores- fiança e caução exigida pelos locadores – duplicidade de garantia vedada
pela Lei do Inquilinato – invalidade da garantia constituída em excesso – interpretação
do parágrafo do art. 31 da Lei 6.649/79. A Lei do Inquilinato ao vedar a constituição
de dupla garantia no contrato de locação, não comina sanção expressa para a
infringência do dispositivo pertinente. Assim, na hipótese em que o locador tenha
exigido dupla garantia, não há que se declarar a nulidade de ambas, justamente por
falta de previsão legal neste sentido, mas sim invalidar a garantia instituída em
excesso, no caso a caução, prevalecendo a fiança prestada em primeiro lugar. Doutrina
e jurisprudência. Parcial provimento do recurso por unanimidade de votos (...)
Jurisprudência: RT 675/135; JTRGS 66/247; RT 615/132; RT 601/161; STJ RESp.
n°2973-RJ, rel. Min. Sávio de Figueiredo – DJU de 18.06.90 (...) (Apelação Cível –
0061669100 – Paranavaí – Juiz Ulisses Lopes – Quarta Câmara Cível – j. em 29.12.93
– Ac.: 4486 – Public.: 04.02.94

Nunca antes houve a necessidade de garantir a proteção ao locador como se observou

nos últimos tempos. Com a chegada da pandemia mundial houve um aumento alarmante de
distratos por motivo de inadimplemento. A crise trouxe consigo a insegurança financeira, a
retração econômica expondo a fragilidade desse tipo de relação.
Ainda sobre as características das Garantias Locatícias existem duas formas que podem
ser observadas. A real e a pessoal. A primeira baseia-se em um bem ou bens de natureza

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patrimonial ou em um direito. Já a segunda, que é a pessoal ou fidejussória, implica na figura
de uma terceira pessoa na relação contratual que vem a ser um devedor acessório em relação ao
credor pela dívida contraída pelo devedor principal.

3.1 ESPÉCIES DE GARANTIAS LOCATÍCIAS

No intuito de assegurar a devida execução das normas estabelecidas no contrato

pactuado entre as partes locador e locatário, é necessário conhecer as espécies de garantias
existentes na Lei do Inquilinato 8.245/91. São quatro espécies constantes no artigo 37 a saber:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes

modalidades de garantias:
I – Caução;
II – Fiança;
III – Seguro de fiança locatícia;
IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único – É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantias num mesmo contrato de locação.

O artigo em questão preleciona quatro espécies de garantias e veda, em seu parágrafo

único, a existência de mais de uma espécie de garantia no mesmo instrumento de contrato sob
pena de nulidade.
A seguir, as espécies de garantias locatícias.

3.2 Caução

A caução é utilizada como uma garantia locatícia que visa efetivar, realizar um direito.
São quaisquer formas de garantias pessoais, a fiança, e reais, sendo elas: penhor, hipoteca,
anticrese. Conforme o art. 38:

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e
documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva
matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de
aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e
por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela
decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

De acordo com o artigo em análise, são objetos da caução ter bens móveis, imóveis,
títulos e ações e moeda corrente, permanecendo a eficácia das cauções mobiliárias e

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imobiliárias sujeitando a prévio registro em conjunto ao Cartório de Registro de Títulos e
Documentos ou ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente.
Esta espécie de caução é pouco usada na prática. No que se refere a bens moveis,
entrega-se ao credor a coisa passa a ser de sua responsabilidade, entretanto, o bem deve ser
devolvido ao termino da garantia, na mesma quantia ou da forma que estava podendo responder,
por perdas e danos caso haja. Mas nada impede que o bem fique em posse do locatário/devedor,
uma vez que a lei não obriga a entrega.
Sobre a garantia caução de bens imóveis, alvo do nosso estudo, no que tange o art. 38
da Lei do Inquilinato 8.245/91, Maria Helena Diniz ensina:

“O artigo sub examine cuida da caução real como garantia da locação. A ideia de
caução real liga-se ao patrimônio ou aos bens do próprio devedor ou de outrem. Esta
caução se dará quando o próprio devedor, ou alguém por ele, destina todo ou parte de
seu patrimônio para assegurar o cumprimento da obrigação contraída. Se incidir sobre
bem móvel do locatário, ter-se-á penhor, se recair sobre bem imóvel seu, configurar-
se-á hipoteca, e se disser respeito ao usufruto desse imóvel, constituir-se-á
anticrese.”. (Diniz, pag. 137-1991)

Depreende-se do exposto que a garantia, se tratando de bem imóvel, é dada por meio da
hipoteca onde o patrimônio de natureza real está atrelado ao próprio contrato de locação
podendo dessa forma o bem ser penhorado na possibilidade de o locatário se tornar
inadimplente. Dessa forma, deve o mesmo apresentar o imóvel devidamente quitado com
escritura pública para ser feita a hipoteca no cartório para que seja registrado em sua matricula
o bem dado em garantia. Com o adimplemento dos débitos, na rescisão do contrato deverá ser
emitida uma carta na qual conste a liberação do imóvel que encontra-se com a restrição.

3.3 Fiança

A fiança, garantia pessoal ou fidejussória, uma vez que é uma garantia na qual figura
uma terceira pessoa em face de um locador, que objetiva garantir as obrigações acordadas pelo
devedor/inquilino.
Dentro do ordenamento jurídico brasileiro, a fiança pode ser encontrada no Código Civil
no art. 818 bem como na Lei do Inquilinato 8.245/91. Pode-se dizer que é a garantia mais
utilizada entre todas as outras e a mais tradicional. A fiança consiste basicamente na situação
em que uma terceira pessoa (fiador) assegura o contrato e garante a execução das obrigações
do inquilino. O fiador assim, na hipótese de o locatário, devedor de fato, não cumpra com as
obrigações, pode ser demandado pelo locador.
10
 Para Gonçalves (2011, p. 526):

A fiança é, a vista disso, é um contrato no qual um terceiro se obriga a pagar ao credor

o debito de outra pessoa. Este fiador é alguém estranho à relação contratual originaria
obrigacional, chamado de fiador, este sujeita-se perante o credor, assegurando com o
seu patrimônio a compensação do credito, caso o devedor principal não o faça.

A fiança é um contrato com natureza acessória, pois, para que ela possa existir
dependerá da existência anterior do contrato principal do qual contém a obrigação principal.
Não existindo o contrato de locação torna-se o contrato de fiança nulo. É uma garantia pessoal.
Possui caráter subsidiário, solene, gratuito e unilateral.
Sobre a fiança, art. 823 do CC/02 dispõe que: “A fiança pode ser de valor inferior ao da
obrigação principal e contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da
dívida, ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação afiançada”. Por
isso, possui a obrigação natureza jurídica subsidiária haja vista o fiador apenas terá que assumir
os compromissos pactuados pelo devedor principal, caso o mesmo (afiançado) não cumpra com
suas obrigações.
Nesse sentido, Gonçalves (2011, p. 526) entende:

A fiança tem caráter acessório e subsidiário uma vez depende da presença do contrato
principal e tem sua execução subordinada ao não cumprimento deste, pelo devedor. É
nula a obrigação principal, a fiança desaparece “exceto se a nulidade provir somente
de incapacidade pessoal do devedor”.

Por motivos de força maior ou caso fortuito, durante a vigência do contrato de locação,
onde pode haver circunstâncias que possam trazer impedimentos a sua devida e efetiva
execução. Portanto, o art. 40 da Lei de Locação traz nove hipóteses nas quais, o locador pode
exigir a alteração fiador ou possível modificação da garantia.
No artigo acima estão elencadas em rol exaustivo todas as hipóteses em que o locador
poderá demandar que seja incluído um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia,
contudo, deverá emitir notificação ao locatário para que este possa apresentar nova garantia
locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Sobre a responsabilidade do fiador e substituição no contrato, a jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE

PAGAMENTO C/C COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO
RESPONSABILIDADE DAS FIADORAS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS
CHAVES DO IMÓVEL - ADITIVO CONTRATUAL - NÃO PARTICIPAÇÃO
DAS FIADORAS - SUBSTITUIÇÃO DO LOCADOR - NÃO ALTERAÇÃO
SUBSTANCIAL DA AVENÇA ORIGINAL - INAPLICABILIDADE DA
SÚMULA 214 DO STJ - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES

11
3.4 Seguro Fiança

O seguro fiança tem por finalidade proteger o segurado de prejuízos que venha a sofrer
caso contrato de locação não seja adimplido pelo garantido, podendo os prejuízos serem
obstados pela decretação do despejo e ou pela imissão de posse do imóvel, em consequência do
não pagamento dos alugueis e ou encargos.
Segundo Gonçalves (2011, p. 526) preleciona:
A fiança é, a vista disso, é um contrato no qual um terceiro se obriga a pagar ao credor
o debito de outra pessoa. Este fiador é alguém estranho à relação contratual originaria
obrigacional, chamado de fiador, este sujeita-se perante o credor, assegurando com o
seu patrimônio a compensação do credito, caso o devedor principal não o faça.

No contrato de locação com relação ao fiador, na hipótese de ele ser casado, é necessário
que tenha consentimento do outro cônjuge, exceto se este for casado em regime de separação
absoluta, segundo dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil.
Nesse sentido, SOUZA (2019, p. 242) aduz:

Que a fiança, quando cometida por pessoa casada, independentemente do regime de

bens do casamento, é necessário o consentimento expresso do cônjuge. Podendo,
também, ser a fiança cometida por ambos os cônjuges, em conjunto, com os co-
fiadores, o que não se implica com a simples permissão uxória ou marital.

O art. 40 da Lei do Inquilinato 8.245/91 diz que o seguro de fiança locatícia abrangerá
a totalidade das obrigações do locatário. No dia-a-dia não é isso que ocorre de fato. Em geral,
são contratadas coberturas que abrangem umas obrigações e outras não.
A organização do seguro fiança está descrita na Resolução 202/2008 do Conselho
Nacional de Seguros Privados (CNSP) e na Circular Susep 347/2007, que dispõe sobre as
condições gerais do seguro-fiança.
O seguro fiança possui dois tipos de cobertura; a básica que é a contratação obrigatória
e a adicional. Essa última, apresentam opções a serem obtidas à parte na apólice, a partir
da escolha do proprietário do imóvel. Na cobertura básica estão as multas moratórias,
pagamento de aluguel. Algumas seguradoras acrescentam também encargos numa
possível ação de despejo, custos de processos judiciais e honorários de advogados. Na
cobertura adicional estão as opções de pagamento do condomínio, IPTU, contas de água
e luz, conta de gás canalizado, estragos e danos físicos ao imóvel, pinturas no imóvel,
seja na parte interna ou externa, multa por rescisão do contrato de aluguel.
Sobre a garantia de seguro fiança, a jurisprudência, corrobora:
12
 AGRAVO DE PETIÇÃO. APÓLICE DE SEGURO GARANTIA. INÍCIO DO
PRAZO PARA OPOSIÇÃO DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. Considerando que
o seguro garantia contratado pelo reclamado equivale a dinheiro para efeito de
penhora, nos termos do art. 835, § 2º, do CPC, o prazo para oposição dos embargos
à execução terá início a partir da juntada da apólice do seguro em juízo.(TRT-1 -
AP: 01003098820185010052 RJ, Relator: CLAUDIA REGINA VIANNA
MARQUES BARROZO, Data de Julgamento: 30/11/2021, Sexta Turma, Data de
Publicação: 15/12/2021)

3.5 Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi incluída pela lei nº

11.196/2005, no art. 37, inciso IV, da lei n. 8.245/91, como uma nova modalidade de
garantia locatícia. Está disciplinada complementarmente pela Instrução 432 da
Comissão de Valores Mobiliários (CVM), de 1° de junho de 2006, que dispõe sobre a
constituição, a administração, o funcionamento dos fundos de investimentos destinados
à garantia de locação imobiliária e a cessão fiduciária, em garantia de locação
imobiliária. Somente instituições financeiras autorizadas pela CVM é que poderão
operar nesse segmento econômico
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento consiste nas aplicações
financeiras que são dadas como garantia ao locador na assinatura do contrato. Assim, o
inadimplemento dos aluguéis dará a posse de tais aplicações ao locador.
A doutrina considera essa modalidade de garantia real, típica e sui generis isto
pelo fato de que a transferência necessariamente ter que ocorrer da titularidade sobre as
quotas de determinado fundo de investimento do locatário, ou de terceiro cedente, para
o locador, as quais estarão, e permanecerão, sob a guarda de uma instituição financeira,
que, neste contexto, figurará como agente fiduciário.
Com relação ao contrato escrito, instrumento do negócio jurídico, esse deverá ser
obrigatoriamente registrado na instituição financeira que administra do fundo. A cessão
fiduciária é negócio jurídico acessório de garantia, assim como todas as outras garantias
locatícias, depende da existência do contrato principal de locação.
Por conseguinte, é importante dirimir que a cessão fiduciária em garantia deverá
ser formalizada pelo registro perante o administrador do fundo, conforme o que consta
do art. 88 da Lei 11.196/05. Assim sendo, a cessão fiduciária de cotas em garantia de
13
locação imobiliária caracteriza como sendo uma alternativa, mesmo que sendo pouco
usada, todavia, favorece para o desenvolvimento do setor imobiliário.

3.6 Limites e aspectos Cíveis e Criminais da cumulação de Garantias Locatícias

No momento em que o contrato de aluguel de um imóvel é criado, é comum que

o locador exija mais de uma forma de garantia locatícia. Isso ocorre devido à
insegurança do locador que procura assegurar de todas as formas o recebimento dos
valores evitando futuros problemas com o novo inquilino que pode descumprir o
contrato.
Por desconhecimento da lei, infelizmente, muitos locadores, com a intenção de
gerar mais segurança ao seu negócio, acabam por praticar conduta abusiva e ilegal ao
exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação. As
garantias locatícias têm o condão de salvaguardar o locador, garantindo o cumprimento
da obrigação principal reduzindo os riscos de danos futuros.
É vedada, portanto, a cumulação de garantias sob pena de nulidade do contrato
conforme o que prescreve o parágrafo único, art. 37 da Lei 8.245/91. A impossibilidade
de cumulação de garantias, manifesta o cuidado do legislador em evitar que o locatário
seja prejudicado com excessivas exigências de ordem extremamente onerosa, sob a
alegação de garantir o cumprimento do contrato de locação.
Essa preocupação do legislador em salvaguardar o locatário de práticas onerosas
e abusivas, por outro lado, trouxe insatisfação ao locador no momento da escolha de
qual garantia deverá permanecer quando mais de uma fosse suscitada no contrato. Aquela
que trouxesse maior benefício a qual das partes?
Portanto, no que tange as penalidades, na lei de locação estão dispostas nos artigos 43 e
44 as penalidades criminais e civis. De acordo com o que dispõe o artigo 43 da Lei 8.245/91,
vejamos:
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com a prisão simples de cinco dias a
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
I– Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e
encargos permitidos:
II- Exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia
num mesmo contrato de locação;

14
 III– Cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação pra
temporada.

O artigo em análise traz as infrações de caráter menos gravoso, as contravenções penais,

prevendo sanção alternativa para seus infratores quais sejam a pena de prisão simples ou multa.
Já, sobre as infrações graves, os delitos ou crimes o artigo 44 da Lei nº 8.245/91,
estabelece:
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um
ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I – Recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a
fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II – Deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no
caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer
pelo prazo mínimo de um ano;
III – não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário,
nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do
art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua
entrega;
IV – Executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o
prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze
e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que
esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

O artigo 44 traz o rol das condutas delituosas comissivas ou omissivas que podem ser
praticadas pelo locador. Deve este cumprir algumas regras, não o fazendo ocorrerá punição
conforme descrito no artigo em questão. Na hipótese de o locador ser julgado culpado no
processo penal, por agir de má fé e se beneficiar com mais garantias, estará assegurado o
sucesso do locatário a ação cível, com fundamento no art. 935, correspondendo o litígio limitado
a apurar sobre o quantum da multa é devida.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Podemos concluir que, no primeiro capitulo foi demonstrada a parte conceitual dos
contratos no direito de locação imobiliária urbana sendo este um acordo entre vontades entre as
partes. Também foi abordada a sua classificação, a legislação a qual é regida e a sua relevância
para a formalização e preservação dos direitos e obrigações dos contratantes.
O segundo capitulo, tratamos sobre as espécies de locações imobiliárias urbanas quais
sejam a residencial, por temporada e a comercial, bem como sua natureza jurídica, suas
características, conceito doutrinário. Falamos que os contratos de locação são contratos
principais, autônomos.
No terceiro capítulo abordamos acerca das garantias locatícias, tratamos do seu
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conceito, da sua natureza jurídica de contrato acessório cujo o qual inexistiria sem a presença
do contrato de locação. Tratamos também das suas espécies quais sejam elas: a fiança; caução;
seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conhecendo
detalhadamente cada uma delas e quais são seus benefícios.
Apresentamos como as penalidades da cumulação de garantias locatícias que podem ser
aplicadas por prática de determinadas condutas como a impossibilidade da existência de mais
de uma garantia como cláusula abusiva além de caracterizar infração penal e cível, passível de
nulidade do contrato, ou nulidade da garantia pedida a mais, com devolução da quantia na forma
simples.
Depreende-se de todo o exposto que as garantias locatícias é um instituto jurídico de
bastante relevância de uma vez que oferece segurança jurídica, estabilidade e equilíbrio entre
as partes que figuram nos contratos de locação de imóveis urbanos desde os negócios jurídicos
de natureza mais simples e corriqueiras do cotidiano quando àqueles que são de natureza mais
complexas como observadas nas transnacionais.

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PARANÁ. Tribunal de Justiça do Paraná. Apelação Cível 0061669-1. Paraná.. Execução ajuizada
contra os fiadores - fiança e caução exigidas pelos locadores - duplicidade de garantia vedada pela lei
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Relator: Ulysses Lopes. Data de Julgamento: 29/12/1993. Disponível em: < https://tj-
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RIO DE JANEIRO. Tribunal Regional do Trabalho da 1ª Região TRT-1. 6ª Turma. Agravo de

Petição 0100309882018501. Apólice de seguro garantia. Início do prazo para oposição dos
embargos à execução. Considerando que o seguro garantia contratado pelo reclamado equivale
a dinheiro para efeito de penhora, nos termos do art. 835, § 2º, do CPC, o prazo para oposição
dos embargos à execução terá início a partir da juntada da apólice do seguro em juízo.
Agravante: Localix Serviços Ambientais LTDA. Agravados: Ronaldo Pereira Carvalho,
Companhia Municipal de Limpeza Urbana - COMLURB. Relatora: Claudia Regina Vianna
Marques Barroso. Julgamento em: 30/06/2021. Disponível em: https://trt-
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