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A RESPONSAILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL E DO PROMITENTE

COMPRADOR NA DÍVIDA CONDOMINIAL

THE LIABILITY OF THE REGISTRY OWNER AND THE PROMISING BUYER IN

THE CONDOMINIUM DEBT

Bianca de Souza Fernandes1

Demétrio Beck da Silva Giannakos2

RESUMO: O presente trabalho visa analisar a responsabilidade do proprietário

registral e do promitente comprador na dívida condominial, nos casos em que há
contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e não levado a
registro no álbum imobiliário. Ainda, o presente estudo tem como objetivo analisar a
possibilidade de penhora em face do bem que estaria vinculado à cota condominial.
O procedimento que foi adotado é a pesquisa bibliográfica e a técnica a pesquisa
indireta (doutrinária e jurisprudencial). Num primeiro momento, brevemente explica-se
a natureza da dívida condominial. Em seguida, analisa-se o entendimento
jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça acerca do tema. Em continuidade,
demonstra a possibilidade de penhora de imóvel vinculado à taxa condominial, em
virtude de sua natureza propter rem. Aborda-se ainda, as possibilidades de penhora
em ações movidas somente em face do proprietário registral e ações movidas
somente em face do promitente comprador. Ao final, une-se os pontos abordados no
presente trabalho para definir uma conclusão a respeito do problema apresentado.

PALAVRAS-CHAVE: Condomínio. Cotas Condominiais. Proprietário Registral.

Promitente comprador. Responsabilidade. Penhora.

ABSTRACT: The present work aims to analyze the responsibility of the registry owner
and the promising buyer in the condominium debt, in cases where there is a contract
of promise of purchase and sale signed between the parties and not recorded in the
real estate album. Still, the present study aims to analyze the possibility of attachment
in the face of the asset in which it would be linked to the condominium debt. The
procedure that was adopted is the bibliographic research and the technique the indirect
research (doctrinal and jurisprudential). At first, the nature of the condominium debt is
briefly explained. Then, the jurisprudential understanding of the Superior Court of
Justice on the subject is analyzed. Continuing, it demonstrates the possibility of

1 Bianca de Souza Fernandes. Acadêmico do curso Direito da Instituição de Ensino Superior UniRitter
de Educação. E-mail: biancadsf98@gmail.com. Artigo apresentado como requisito para a conclusão
do curso de Graduação em Direito. Ano 2022.
2 Doutorando em Direito pela UNISINOS como Bolsista da CAPES/PROEX; Mestre em Direito pela

UNISINOS, Especialista em Direito Internacional pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul;
Bacharel pela Faculdade de Direito da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul; Autor de
artigos científicos; Palestrante; Professor Convidado; Advogado; Professor da Faculdade de Direito da
Uniritter.
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attachment of property linked to the condominium fee, due to its propter rem nature. It
also addresses the possibilities of attachment in actions filed only against the
registered owner and actions filed only against the prospective buyer. In the end, the
points discussed in the present work are joined to define a conclusion regarding the
problem presented.

KEYWORDS: Condominium. Condominium Quotas. Register Owner. Promising

buyer. Responsibility. Garnishment.

SUMÁRIO: 1 – INTRODUÇÃO. 2 - A DÍVIDA CONDOMINIAL E SUA NATUREZA

PROPTER REM. 3 - ENTENDIMENTO DO STJ QUANTO À RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. 4 – DA POSSIBILIDADE DE
PENHORA DO IMÓVEL PELA DÍVIDA CONDOMÍNIAL. 4.1 - Da possibilidade de
penhora em ação ajuizada somente contra o proprietário registral. 4.2 Da possibilidade
de penhora do imóvel em ação ajuizada somente contra o promitente comprador. 5 –
CONSIDERAÇÕES FINAS. REFERÊNCIAS.

1 - INTRODUÇÃO:

O condomínio edilício é a existência de uma única área comum para uso de

coproprietários. No código civil, a definição do condomínio está prevista nos artigos
1.331 e seguintes, os quais classificam o condomínio como edificações onde parte
ideal pertence a um proprietário, enquanto outras frações ideais são subdividas para
o uso do coletivo.

A divisão deste domínio gera direitos aos seus coproprietários e também,

deveres. Em vista disso, os condôminos reunidos em assembleia, definem regras para
o melhor convívio em coletividade, assim como, uma previsão orçamentária para
manutenção e conservação destas áreas, rateando as despesas através da cobrança
da taxa condominial.

Por se tratar de rateio das despesas necessárias à manutenção e

conservação do próprio imóvel, é que a cota condominial possui característica propter
rem.

Em virtude dessa característica, independente do titular ser proprietário

registral ou possuidor, o adquirente tem a responsabilidade de cumprir com a
 3

obrigação oriunda daquele bem específico, uma vez que a obrigação é vinculada à
coisa.

A obrigação propter rem, possui uma ligação direta ao bem imóvel,

independente de quem seja o proprietário do bem.

Sob outro enfoque, a classificação das despesas condominiais como

obrigação propter rem se justifica, na medida em que comumente são realizados
instrumentos particulares de compra e venda de imóveis em condomínio, que em
grande parte dos casos não são levados a registro junto ao álbum imobiliário.

Neste sentido, é comum figurar como proprietário junto à matrícula do imóvel

aquele que não mais está exercendo os direitos à propriedade ou posse do imóvel,
pois transferiu estes direitos e obrigações a terceiros, por meio de contrato particular
não levado a registro, os chamados contratos e gaveta.

Assim, em virtude da ausência do registro do título translativo, o condomínio

fica sem saber de quem deve cobrar, uma vez que nos cadastros do condomínio pode
existir o nome de um terceiro – promitente comprador – enquanto o imóvel está em
nome de outra pessoa – proprietário registral e promitente vendedor.

Logo, surge o seguinte questionamento: à quem direcionar a cobrança das

cotas condominiais?

À vista disso, o STJ, analisou o tema através de recursos repetitivos e definiu

a tese de que a cobrança da cota condominial deve ser analisada à luz da posse direta
do devedor com o bem material, bem como da prova da ciência do condomínio acerca
da alienação do bem.

2 - A DÍVIDA CONDOMINIAL E SUA NATUREZA PROPTER REM

Inicialmente, para aprofundar o conceito de condomínio cabe citar a definição

de condomínio edilício na concepção de (NADER, 2016, p.312):

No condomínio edilício cada condômino possui a titularidade exclusiva

da unidade, formado por apartamento, loja, sala, sobreloja ou garagem
e exerce a copropriedade, ao lado dos demais consortes, sobre as
partes comuns. A propriedade condominial se caracteriza, assim, pela
duplicidade do domínio: um particular e outro comum. E um não pode
 4

existir sem o outro. Isto é, não é possível ser proprietário da unidade

autônoma, sem o concomitante domínio de fração das partes comuns,
nem o contrário.

Não obstante, de acordo com (NADER, 2016, p. 313), o domínio incide não
somente de maneira própria para cada condômino em sua unidade habitacional, como
também, nas áreas comuns, as quais não podem ser objeto de alienação de divisão,
em virtude do aproveitamento da área perante todos os condôminos.

Pode-se dizer que, o condomínio nada mais é que a divisão de uma área
comum a todos os condôminos, onde a partir da construção dos edifícios, criam-se
unidades habitacionais de uso próprio e certa área de uso comum.

Para adentrar um pouco mais sobre o conceito de condomínio e sua intrínseca

copropriedade, importante citar as palavras de (FARIAS, Cristiano Chave de;
ROSENVALD, Nelson, 2015, p. 615):

Com suporte a sua parte ideal, ou seja, a fração que na coisa indivisa
corresponde ao condômino, cada proprietário pode-se dizer dono da
coisa comum na sua integralidade. Sobre essa parte ideal poderá o
titular exercitar direitos, pois comporta-se como proprietário exclusivo,
sem necessidade de consentimento de outros proprietários.

Assim, pode-se analisar a copropriedade do ponto de vista de um melhor

aproveitamento de um espaço, em virtude de interesse de domínio sob a mesma
“coisa”, através das denominadas frações ideais de um espaço indiviso, visando o
melhor aproveitamento desta área diante de cada condômino.

O código civil de 20023, recepciona o condomínio atribuindo desde sua

classificação, instituição do condomínio até mesmo os direitos e deveres dos
condôminos. Entretanto, cada condomínio estabelece sua convenção e regimento
interno, constituindo assim, suas principais regras, de modo a promover a melhor
convivência e administração das despesas.

Como já visto anteriormente, em virtude da instituição de condomínio e da

divisão de domínio sob o mesmo espaço, consequentemente, cria-se a taxa
condominial, para satisfazer os gastos do condomínio, como por exemplo, gastos
cotidianos de água, luz, limpeza, consertos, entre outros. Assim, para pagamento de

3 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2022. Institui o Código Civil. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em 25/03/2022.
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tais despesas é preciso promover a divisão dos valores perante os condôminos, na

medida de suas frações ideais.

O adimplemento da taxa condominial é dever do condômino e está previsto

no artigo 1.336, Inciso I, do Código Civil4, e também, normalmente previsto nas
convenções de cada condomínio. Cada convenção pode cobrá-la de maneira que
achar mais pertinente aos seus interesses, seja calculada por fração ideal, seja por
unidade ou até mesmo usar os dois critérios conjuntamente.

Conceitua com precisão (LOPES, 2006, p.104):

Entre os principais deveres dos condôminos figura o de concorrerem

para as despesas de condomínio, expressão ampla que abrange não
somente as verbas despendidas com a conservação ou manutenção
do edifício (v.g., limpeza, funcionamento dos elevadores, empregados,
consumo de água, luz etc.) mas também as destinadas a obras ou
inovações aprovadas pela assembleia de condôminos (v.g., ampliação
da garagem, instalação de portão eletrônico, construção de salão de
festas, etc.) Inclui, ainda, outros títulos como responsabilidade por
indenizações, tributos, seguro etc.

Assim, tendo em vista que as despesas condominiais existem em razão do

próprio imóvel e da conservação deste imóvel, surge a definição de obrigação
vinculada à coisa, a denominada dívida propter rem, aquela que acompanha o bem
ao qual gerou a dívida, no caso, o bem imóvel. Trazendo a ideia de obrigação imposta
ao condômino enquanto titular da coisa, e ao mesmo tempo, obrigação vinculada ao
imóvel.

Logo, pode-se conceituar as obrigações propter rem como obrigações que

acompanham o objeto de direito real, assim, em sendo o titular da dívida, o proprietário
do imóvel. Tanto se vê que a dívida condominial é de natureza propter rem, que a
própria legislação brasileira, no Artigo 1.345 do Código Civil, a incorporou de maneira
clara, atribuindo ao adquirente da unidade habitacional a responsabilidade pelo
adimplemento.

4
Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
 6

3 - ENTENDIMENTO DO STJ QUANTO À RESPONSABILIDADE PELO

PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS

Como visto anteriormente, a dívida condominial é derivada do próprio imóvel,

cuja natureza da cobrança denomina-se propter rem. A dívida propter rem, tem caráter
vinculativo à coisa, portanto, o próprio imóvel é garantia de pagamento em casos de
inadimplência.

Desta análise, percebe-se o quão importante é o direcionamento correto da

cobrança, visto que o imóvel uma vez qualificado como garantia, pode ser levado à
praça pública para alienação forçada, portanto, justo seria demandar contra o
verdadeiro interessado na subsistência do imóvel.

Nesse aspecto, ressalta-se que a principal finalidade do imóvel é prover a

moradia do ocupante, um direito de suma importância para a garantia do mínimo
existencial, previsto no artigo 6º da Constituição Federal5.

Aliás, de acordo com DRESCH, Rafael de Freitas Valle e GIANNAKOS,

Demétrio Beck da Silva (2022):

O direito à moradia não é, necessariamente, o direito à casa própria,

mas a garantia de um teto para abrigar a família de modo permanente
com as condições de higiene e dimensões adequadas e privacidade
familiar. Não se trata, na essência, de garantir a propriedade de um
imóvel. Quanto à dignidade da pessoa humana, esta compreende o
ser humano como tendo um valor próprio que lhe é inerente, um valor
absoluto, distinguindo-o das coisas em geral (que têm preço). O ser-
humano, como ser livre, é dono do seu destino, responsável pelos
seus atos, sendo que a qualidade de pessoa humana, atualmente
compreendida como universalmente digna, "é algo que se reconhece,
respeita e protege, mas não possa ser criado ou lhe possa ser retirado,
já que existe em cada ser humano como algo que lhe é inerente".

Quanto ao proprietário registral, no momento em que este realiza o contrato

de promessa de compra e venda está abrindo mão de seus direitos de uso, gozo e
fruição do bem, transferindo ao promitente comprador os direitos e deveres em
relação ao bem imóvel.

5Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte,
o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos
desamparados, na forma desta Constituição.
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Em relação à promessa de compra e venda, SCAVONE JUNIOR (2014, p.

131), traz o seguinte conceito:

“A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato

preliminar, mediante o qual o promitente comprador do imóvel se
obriga a pagar o preço e o promitente vendedor, após receber o que
avençou, se compromete a outorgar a escritura hábil à transferência
da propriedade.”

Ainda, de acordo com SCAVONE JUNIOR (2014, p. 131, MIRANDA, 1977, p.

30):
“Pontes de Miranda caracteriza o contrato de compromisso de compra
e venda como o contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir
outro negócio, sendo essencial à noção do pré-contrato que se obrigue
alguém a concluir contrato ou outro negócio jurídico.'

Dessa forma, é possível concluir que não há transmissão da propriedade,

mas sim, a promessa de comprar e vender determinado bem imóvel. De toda sorte, o
código civil de 2002, em seu artigo 1.345, prevê que o adquirente deve arcar com a
dívida deixada pelo alienante.6

Assim, restando dúvidas quanto à responsabilidade do proprietário registral e

do atual adquirente de imóvel, o STJ fixou tese no recurso repetitivo (tema 886) e
consolidou o entendimento de que a imissão na posse é o que define a
responsabilidade do proprietário registral ou do promitente comprador no pagamento
das cotas condominiais, vejamos:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO

DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.1.
Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação. b) havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor
quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c) se ficar comprovado:

6Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao

condomínio, inclusive multas e juros moratórios
 8

(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o

condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto,
recurso especial não provido.”7

O colegiado firmou a tese de que, além da imissão na posse, o que define a

responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a ciência inequívoca
do condomínio acerca da transação imobiliária, independente do título ser levado a
registro na matrícula do imóvel.

O condomínio por sua vez, demonstrando ciência da transação realizada

entre proprietário registral e promitente comprador, independente do registro do título
no álbum imobiliária, deve ingressar judicialmente em face do promitente comprador.

Caso o condomínio não tenha ciência do negócio jurídico realizado entre as

partes, cabe à parte interessada o ônus probatório de comprovar que o condomínio
tinha ciência da transação.

Dá análise do entendimento fixado pelo STJ entende-se que, uma vez

comprovado que o promitente comprador se imitiu na posse e que o condomínio tinha
ciência do fato, afasta-se a responsabilidade do proprietário registral e o condomínio
deverá cobrar as cotas do adquirente, diante da relação material com o imóvel.

Todavia, Imperioso ressaltar que, após a tese firmada no tema 866, ainda no
ano de 2015, a 3ª e a 4ª Turma do STJ, posicionaram-se de forma contrária, consoante
aresto abaixo colacionado:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE

DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PROMITENTE-VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE
PASSIVA CONCORRENTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A eg. Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado sob a sistemática dos

7 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.345.331 – RS. Recorrente: Rosmar
Resende dos Santos e outro. Recorrido: Condomínio Edifício Dona Anita. Relator: Des. Luís Felipe
Salomão. Brasília, 08 de abril de 2015. Disponível em:
https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201201992764&dt_publicac
ao=20/04/2015. Acesso em: 15/05/2022. [Grifos do autor].
 9

recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: “a) O que define

a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não
é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda
não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto
sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a períodCondominium. Condominium Quotas. Register
Owner. Promising buyer. Equity Liability.o em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador.' No caso concreto, recurso especial não
provido.” (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015).
2. Interpretando as teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado
pelo rito do art. 543-C do CPC, a jurisprudência desta Corte
consolidou o entendimento de que persiste a responsabilidade
do proprietário (promitente-vendedor) pelo pagamento das
despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do
promitente-comprador na posse do imóvel, havendo, nesses
casos, "legitimidade passiva concorrente do promitente
vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de
débitos condominiais posteriores à imissão na posse"
3. Agravo interno não provido.8

Atualmente, mantêm-se o mesmo entendimento:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA. COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO.
RESPONSABILIDADE CONCORRENTE DO PROPRIETÁRIO E DO
ADQUIRENTE. SÚMULA 83/STJ. MULTA. INAPLICABILIDADE.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça, formalizado contrato de
promessa de compra e venda de imóvel sem registro, o
proprietário e o adquirente do bem respondem concorrentemente
pelo pagamento das despesas condominiais. 2. Não incide a multa
descrita no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 quando não comprovada a
manifesta inadmissibilidade ou improcedência do pedido. 3. Agravo
interno desprovido.9

8 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental no Recurso Especial Nº 1.472.767/PR.

Agravante: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA. Agravado: GARANTE
SERVIÇOS DE APOIO S/C LTDA. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sansaverino. 01 de outubro de
2015. Disponível em:
https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201401942401&dt_publicac
ao=08/10/2015. Acesso em: 15/05/2022. [Grifos do autor].

9 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Interno nos Embargos Declaratórios no Agravo em
Recurso Especial Nº 1902121 - ES. Agravante: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PRAIA DO ARPOADOR.
Agravado: CLAUDIO SILVEIRA. Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze. 25 de outubro de 2021.
Disponível em:
 10

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE

DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PROMITENTE-VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE
PASSIVA CONCORRENTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A eg. Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado
sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte
entendimento: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b)
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii)
o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.' No caso concreto, recurso
especial não provido." (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe
de 20/04/2015). 2. Interpretando as teses firmadas no REsp
1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC, a
jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que
persiste a responsabilidade do proprietário (promitente-
vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda
que posteriores à imissão do promitente-comprador na posse do
imóvel, havendo, nesses casos, "legitimidade passiva
concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador
para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à
imissão na posse" (AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe de
08/10/2015).3. Agravo interno não provido.10

Segundo o que consta nas decisões das referidas Turmas do STJ, ambas
evoluíram o entendimento jurisprudencial, no sentido de que se demonstrado que o
promissário comprador se imitiu na posse do bem, e sendo comprovado que o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente
de ambos os contratantes para responder por despesas condominiais na sua
integralidade, adotando a teoria da dualidade da obrigação.

https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202101750704&dt_publicacao=
28/10/2021. Acesso em: 15/05/2022. [Grifo do autor].
10 BRASÍL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Interno no Recurso Especial Nº 1378413 - PR.

Agravante: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA. Agravado: CONDOMÍNIO

PIRINEUS II CONDOMÍNIO I. Relator: Ministro Raul Araújo. 15 de março de 2021. Disponível
em:https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201301005610&dt_publicac
ao=07/04/2021. Acesso em: 15/05/2022. [Grifo do autor].
 11

Segundo o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, em seu voto como relator

no julgado do REsp 1.442.840/PR11, afirma que o entendimento teria evoluído
principalmente porquê: “O promitente comprador não é titular do direito real de
propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de
promessa de compra e venda. Desse modo, o condomínio ficaria impossibilitado de
penhorar o imóvel. ”

Na parte final de seu voto, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino afirma que
"Há, portanto, uma aparente contradição entre a tese e a solução dada ao caso
concreto, pois a tese 1, "c", em sua literalidade, conduziria à desconstituição da
penhora sobre o imóvel do promitente vendedor. A contradição, contudo, é apenas
aparente, podendo ser resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação, como
passo a propor”.

Ainda, o Ministro relatou que: “Essa separação entre débito e

responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia,
preservando-se a essência da obrigação propter rem”. Ao final afirmou, “entre o risco
de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de
condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se
privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse
individual do condômino inadimplente”.

Assim, através da teoria da dualidade da obrigação12, sendo responsável tanto

o proprietário registral quanto o promitente comprador, seria possível averbar a

11BRASIL.. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Interno no Recurso Especial Nº 1378413 - PR.
Recorrente: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA. Recorrido: CONJUNTO
RESIDENCIAL MORADIAS CAIUÁ I CONDOMÍNIO XVI. Relator: Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino. 21 de agosto de 2015. Disponível em: https://www.jurisite.com.br/wordpress/wp-
content/uploads/2017/08/REsp-1.442.840-PR.pdf. Acesso em: 15/05/2022.

12“O grande aporte da teoria dualista da obrigação à doutrina contemporânea foi o de demonstrar que
a obrigação não é uma relação simples e unitária, mas que se compõe de dois elementos: a relação
de crédito e de débito, schuld, que nós chamaremos de dever e a relação de coerção e de
responsabilidade (haftung), que nós chamaremos de vínculo”. VIEIRA, DEBORAH CHAVES BATISTA
et al.. A TEORIA DUALISTA DE ALOIS BRINZ E SUA INFLUÊNCIA NAS RELAÇÕES
OBRIGACIONAIS.. In: 4º Encontro de Ciências e Tecnologia Faro- ECT 2017. Anais...Porto Velho(RO)
FARO, 2018. Disponível em: <https//www.even3.com.br/anais/ectfaro/69477-A-TEORIA-DUALISTA-
DE-ALOIS-BRINZ-E-SUA-INFLUENCIA-NAS-RELACOES-OBRIGACIONAIS. Acesso em: 25/05/2022.
 12

penhora do imóvel, uma vez que o titular do direito real de propriedade figuraria no
polo passivo da demanda, não restando qualquer óbice à penhora.

Nesse sentido, analisando o entendimento jurisprudencial da terceira e quarta

turma acerca do tema, tem-se que o condomínio estando ciente da transação
imobiliária, deverá propor ação judicial em face de contra o proprietário registral e o
promitente comprador, os quais responderão de forma concorrente pelos débitos
condominiais.

Contudo, pela tese firmada pela Corte Superior nos autos do REsp
1.345.331/RS, em sede de recurso repetitivo, tem-se que o condomínio estando ciente
da transação imobiliária, deverá propor ação judicial somente em face do promitente
comprador em virtude do exercício da posse sob o imóvel, sendo responsável pelos
débitos oriundos do bem, na qualidade de adquirente.

4 – DA POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL PELA DÍVIDA CONDOMÍNIAL

Como dito anteriormente, a inadimplência condominial tende a trazer

consequências negativas aos cofres do condomínio, prejudicando a realização de
manutenções necessárias aos imóveis, bem como o planejamento de gastos dos
condôminos, até mesmo com gastos básicos como água e luz.

Dessa forma, não há como permitir que a inadimplência de um condômino

afete a longo prazo a coletividade condominial, assim, após tentativas infrutíferas de
acordos extrajudiciais, não resta alternativa ao credor, senão ingressar judicialmente
requerendo a execução da dívida.

Ao buscar a via judicial para adimplemento da dívida, o credor tem como

objetivo o seu pagamento. Não havendo adimplemento espontâneo pelo devedor,
iniciam-se os atos de penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida. Na
execução de cotas condominiais é comum que o credor indique para penhora o próprio
bem imóvel, para posterior alienação em hasta pública.
 13

O código Civil, em seu artigo 1.71513, aborda o assunto e garante ao

condomínio a possibilidade de penhora do imóvel independente do registro do bem
de família na certidão da matrícula do imóvel. Além disso, o artigo 3º, IV, da Lei nº
8.009/9014, afasta a alegação de impenhorabilidade de bem de família quanto a
dívidas oriundas de débitos condominiais.

O dispositivo legal encontra-se assim redigido:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de

execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza,
salvo se movido:

(...)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e

contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Assim entende o Exmo. Sr. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, ao afirmar

no julgamento do REsp 1.564.030 / MG, o que segue:

“Efetivamente, a Lei n. 8.009/90 confere ao condomínio uma

importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria
unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo
dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a
impenhorabilidade do bem como sendo de família”.15

Ainda, discorre o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no julgamento do REsp

1.888.863/SP, acerca da finalidade da Lei que dispõe sobre o bem de família: “A
finalidade da Lei nº 8.009/1990 não é proteger o devedor contra suas dívidas, tornando
seus bens impenhoráveis, mas, sim, elevar a proteção da entidade familiar no seu
conceito mais amplo”.16

13 Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as
que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.
14 BRASIL. Lei nº 8.009/90, de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de

família. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm. Acesso em: 25/05/2022.

15 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial Nº 1.564.030 - MG. Recorrente:

CONDOMINIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL MARIA STELLA. Recorrido: ROSANIA DONISETE DE
SOUZA. Relator: Ministro Marco Aurélio Benizze. 19 de agosto de 2016. Disponível em:
https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201502703090&dt_publicacao=
19/08/2016 . Acesso em: 15/05/2022

16BRASÍL. Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial Nº 1.888.863 - SP. Recorrentes: ANA ROSA
MARTINS DA SILVA e ARLINDO JOSE DA SILVA. Recorrido: YVONE ALVES DE LIMA. Relator:
Ricardo Villas Bôas Cueva. 20 de maio de 2022. Disponível em:
 14

Dessa forma, não há como alegar a impenhorabilidade do imóvel por ser bem
de família, uma vez que o Código Civil e a Lei nº 8.009/90, são claros ao afastar a
incidência do bem de família nos casos de processo de execução em face de taxas e
contribuições devidas em função do imóvel familiar.

Nessa vereda, ao iniciar a fase de execução da dívida, o credor pede de

imediato a penhora do imóvel do qual recaem as cotas condominiais, visando a
celeridade processual, bem como se prevenindo de uma possível execução frustrada
quanto a bloqueio de valores, veículos e outros bens passíveis de penhora.

Em se tratando de dívida propter rem, o credor possui o direito de requerer a

penhora do bem, aliás, nesse sentido é o entendimento pacífico jurisprudencial acerca
do tema:

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS.
PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA.
POSSIBILIDADE. REALIZAÇÃO DA EXECUÇÃO POR MEIO MENOS
GRAVOSO AO EXECUTADO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE
OFERTA DE OUTROS BENS. TRATANDO-SE DE EXECUÇÃO DE
DÉBITO ORIUNDO DE COTAS CONDOMINIAIS, MOSTRA-SE
CABÍVEL A PENHORA DO BEM IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À
DÍVIDA, ANTE A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO
CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DA DECISÃO
AGRAVADA, MANTENDO A PENHORA EFETIVADA.
IMPOSSIBILIDADE DE DIRECIONAR A EXECUÇÃO AO MEIO
MENOS GRAVOSO AO EXECUTADO, VISTO QUE O MESMO NÃO
CUMPRIU A EXIGÊNCIA EXPRESSA NO PARÁGRAFO ÚNICO DO
ARTIGO 805 DO CPC, QUE DETERMINA A APRESENTAÇÃO DE
BENS A SEREM SUBSTITUÍDOS NO MOMENTO DA IMPUGNAÇÃO
A PENHORA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.17

A corroborar:
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO.
CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. PENHORA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. PROPTER RE
M. POSSIBILIDADE. TRATANDO-SE DE EXECUÇÃO DE DÉBITO
ORIUNDO DE COTAS CONDOMINIAIS, MOSTRA-
SE CABÍVEL A PENHORA DO BEM IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À
DÍVIDA, INDEPENDENTE DO VALOR A SER EXECUTADO, ANTE
A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. E

https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201901821501&dt_publicacao=
20/05/2022. Acesso em: 15/05/2022.

17 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Agravo de Instrumento. 50168948720228217000.

Agravante: Fabricio Martins da Silva. Agravado: Condomínio do Edifício Koseritz. Relator: Glênio José
Wasserstein Hekman. 11 de maio de 2022. Disponível em:
https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php. Acesso em: 25/05/2022.
 15

XECUTADO NÃO COMPROVA MEDIDA DIVERSA E EFICAZ PARA

GARANTIR A DÍVIDA, CONFORME EXIGE O ARTIGO 805, § ÚNICO,
DO CPC, DEVENDO SE MANTER A PENHORA NO IMÓVEL.
NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA,
MANTENDO A PENHORA SOBRE O IMÓVEL QUE ORIGINOU
A DÍVIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.18

Importante ressaltar que o Código de processo Civil possibilita que o devedor

requeira a substituição do bem penhorado, no entanto, deverá cumprir os requisitos
previstos no artigo 84719, ressaltando-se que a concordância do credor é
imprescindível neste caso.

4.1 - DA POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL EM AÇÃO AJUIZADA

SOMENTE CONTRA O PROPRIETÁRIO REGISTRAL:

Conforme demonstrado anteriormente, a atribuição da responsabilidade pela

inadimplência condominial ao proprietário registral ou ao promitente comprador, leva
em consideração, além da posse, a ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação imobiliária.

Em relação à possibilidade de penhora, frisa-se a importância da ciência do

condomínio, pois, nos casos em que a dívida é originária do promitente vendedor, e o
promitente comprador não figurou no polo passivo da lide, o bem não servirá como
garantia, como nos casos que seguem:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS DE

TERCEIRO. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELA EMBARGANTE.
CONTRATO NÃO REGISTRADO. SÚMULA 84 DO STJ.
DETERMINAÇÃO DE PENHORA EM PROCESSO QUE A
EMBARGANTE NÃO PARTICIPOU. AÇÃO DE COBRANÇA
DIRIGIDA AO ANTIGO PROPRIETÁRIO DOS LOTES. POSSUIDORA
DE BOA-FÉ. ART. 674 DO CPC. PROVA DE PAGAMENTO. ART.
373, I, DO CPC. 1.EMBORA NÃO HAJA DÚVIDAS DE QUE O
REGISTRO CONSTITUA-SE EM ATO ESSENCIAL PARA QUE O
CONTRATO OU A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA POSSUA
VALIDADE E OPONIBILIDADE PERANTE TERCEIROS, O FATO É

18 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Agravo de Instrumento. 5121772-97.2021.8.21.7000.

Agravante: Frederico Oppitz de Moraes. Agravado: Condomínio do Edifício Residencial Dom Affonso.
Relator: Glênio José Wasserstein Hekman. 30 de março de 2022. Disponível em:
https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php. Acesso em: 25/05/2022

19
Art. 847. O executado pode, no prazo de 10 (dez) dias contado da intimação da penhora, requerer a
substituição do bem penhorado, desde que comprove que lhe será menos onerosa e não trará prejuízo
ao exequente.
 16

QUE O NÃO-PREENCHIMENTO DE TAL FORMALIDADE, DE

FORMA ALGUMA, IMPEDE O AJUIZAMENTO DOS EMBARGOS DE
TERCEIRO, POIS, PARA SE OPOR À PENHORA DO IMÓVEL
BASTA QUE SE ALEGUE A CONDIÇÃO DE POSSUIDOR DO BEM
(ART. 674 DO CPC). 2. NA HIPÓTESE, RESTOU
SUFICIENTEMENTE DEMONSTRADA A CONDIÇÃO DE
POSSUIDORA/PROPRIETÁRIA DE BOA-FÉ DA EMBARGANTE. 3.
OS ELEMENTOS PROBATÓRIOS DOS AUTOS, COM
SEGURANÇA, DEMONSTRAM QUE A EMBARGANTE EXERCE A
POSSE NOS LOTES HÁ MUITO TEMPO. EXISTÊNCIA DE ORDEM
DE RESTRIÇÃO E NÃO PARTICIPAÇÃO DA EMBARGANTE NA
AÇÃO DE COBRANÇA PRESSUPOSTOS QUE DEMONSTRAM A
ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA PARA DEFESA DA POSSE. 4. PROVA
DOS AUTOS QUE APONTAM PARA PAGAMENTO DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS REFERENTES AOS LOTES 41/42 DA QUADRA C,
DESCRITAS NA EXORDIAL. ART. 373, I, DO CPC. FRISO QUE A
OBRIGAÇÃO PROPTER REM NÃO SE PERPETUA NO TEMPO,
SUBMETE-SE AOS SEUS EFEITOS. 5. NÃO PODE A
EMBARGANTE SER RESPONSABILIZADA POR DÍVIDA EM AÇÃO
DE COBRANÇA QUE NÃO PARTICIPOU E/OU INCLUSÃO NO
POLO PASSIVO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA,
SOB PENA DE VIOLAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA AMPLA DEFESA,
CONTRADITÓRIO E DEVIDO PROCESSO LEGAL, GARANTIAS
PROCESSUAIS CONSTITUCIONAIS.APLICAÇÃO DO ART. 5º, LIV,
DA CF/88 LIV,: NINGUÉM SERÁ PRIVADO DA LIBERDADE OU DE
SEUS BENS SEM O DEVIDO PROCESSO LEGAL. 6.APELAÇÃO
PROVIDA PARA JULGAR PROCEDENTES OS EMBARGOS DE
TERCEIRO E LEVANTAR A PENHORA INCIDENTE SOBRE OS
IMÓVEIS DA APELANTE, EMANADA DA AÇÃO DE COBRANÇA, DA
QUAL A EMBARGANTE NÃO PARTICIPOU. PRECEDENTES DA
CORTE E DO STJ. APELAÇÃO PROVIDA.20

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO.

PENHORA DECORRENTE DE EXECUÇÃO DE
COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE.
TUTELA DE URGÊNCIA. Justifica-se a decisão que, em tutela de
urgência, determina o levantamento da penhora decorrente de
ação de cobrança de cotas condominiais diante da prova da
aquisição do imóvel antes da penhora e da ausência de
notificação ao adquirente acerca da dívida objeto da ação de
cobrança e que levou ao registro da penhora. A responsabilidade
pelo pagamento das obrigações condominiais se caracteriza pela
relação jurídica material com o imóvel, consoante tese firmada pelo
Superior Tribunal de Justiça no âmbito do procedimento dos recursos
repetitivos. Agravo de instrumento desprovido. Unânime.21

Ressalta-se que nesse caso, o entendimento vai em caminho oposto à previsão da

possibilidade de penhora do imóvel pela natureza propter rem da obrigação.

20 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Apelação Cível nº 5001542-25.2019.8.21.0039.

Apelante: Marta da Rosa Farinha (embargante). Apelado: Condomínio Cantegril Fase I Gleba V
(Embargado). Relator: Glênio José Wasserstein Hekman. 24 de novembro de 2021. Disponível em:
https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php. Acesso em: 25/05/2022. [grifos do autor].
21 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Agravo de Instrumento nº 5207026-38.2021.8.21.7000.
Agravante: Condomínio Edifício Lagomar. Agravado: Luis Roberto Andrade Poente. Relatora: Lizandra
Cericato. 15 de dezembro de 2021. Disponível em:
https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php. Acesso em: 25/05/2022. [grifos do autor].
 17

Nesse caso, o imóvel não poderá ser penhorado por dívida anterior a imissão
na posse do comprador, se este não figurar no polo passivo da demanda, para garantir
o direito à ampla defesa e ao contraditório, prevista no artigo 5º, Inciso LV, da
Constituição Federal de 198822.

Frisa-se que esse entendimento se aplica somente nos casos em que o

condomínio tinha ciência da posse do comprador, e mesmo assim, ingressou na via
judicial somente contra o proprietário registral, acreditando que por se tratar de dívida
propter rem, deveria executar somente o proprietário contido na matrícula do imóvel.

Sob outro enfoque, nos casos em que o condomínio não tem ciência da
transação e ingressou somente contra o proprietário registral pois não sabia da
transação realizada entre as partes, o entendimento é diverso, vejamos:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA.

- QUOTA CONDOMINIAL EDILÍCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE. A DÍVIDA DE QUOTAS EM
CONDOMÍNIO EDILÍCIO É PROPTER REM E LEGITIMA
O PROPRIETÁRIO REGISTRAL À AÇÃO DE COBRANÇA. NO
ENTANTO, TRANSMITIDO O BEM E CIENTE
CONDOMÍNIO, MESMO SEM REGISTRO DO TÍTULO, O
ADQUIRENTE RESPONDE INCLUSIVE POR DÍVIDAS
PRETÉRITAS. RESP Nº 1.345.331/RS REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE NÃO
HOUVE DEMONSTRAÇÃO DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA
TRANSAÇÃO AO CONDOMÍNIO; E SE IMPÕE MANTER A
SENTENÇA RECORRIDA QUE RECONHECEU A LEGITIMIDADE
E RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL.RECUR
SO DESPROVIDO. 23

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO

ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
COBRANÇA DE DÉBITO CONDOMINIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO
IMÓVEL PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE
COMUNICAÇÃO DO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO REALIZADA.
RECONHECIMENTO, IN CASU. PENHORA DO BEM GERADOR DA
DÍVIDA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. RECURSO NÃO
PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do

22 Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à
igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
..
LV - aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados
o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;
23 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Apelação Cível nº 5033887-95.2018.8.21.0001.
Apelante: Artocarpus Empreendimentos Imobiliários LTDA. Apelado: Condomínio Residencial Rossi
Passeio. Relatora: Des. João Moreno Pomar. 26 de abril de 2022. Disponível em:
https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php. Acesso em: 25/05/2022. [grifos do autor]
 18

Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na

sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no
CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de
2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na
forma do novo CPC. 2. O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. Na espécie, o condomínio não teve ciência
da compra e venda realizada, razão pela qual a unidade responde
pelos débitos condominiais, mesmo estando em nome do
promitente-vendedor, devendo ser considerada, ainda, a natureza
propter rem da obrigação. 3. Agravo interno a que se nega
provimento.24

Segundo o entendimento jurisprudencial, não tendo conhecimento da

transação por parte do condomínio, não há óbice à penhora, mesmo que o atual
possuidor não tenha participado da lide, devendo ser considerada, ainda, a natureza
propter rem da obrigação.

Nesse sentido, destaca-se a importância do atual possuidor em se informar a

respeito dos débitos de condomínio e atualizar suas informações nos cadastros no
condomínio, pois nesses casos o imóvel poderá ser levado a leilão sem a ciência do
atual possuidor.

4.2 – DA POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL EM AÇÃO AJUIZADA

SOMENTE CONTRA O PROMITENTE COMPRADOR

Nos casos em que o condomínio tem ciência da transação realizada entre o

proprietário registral e o promitente comprador, é possível ingressar somente contra o
atual possuidor, à luz de sua imissão na posse, conforme entendimento firmado pelo
STJ no REsp 1.345.331/RS.

24BRASÍL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no Recurso Especial Nº 1721281. Agravante: Companhia
de Habitação Popular de Curitiba. Agravados: Condomínio Conjunto Residencial Moradias Barigui;
Elisabete Mariano Mostardo. Relator: Min. Moura Ribeiro. 24 de agosto de 2020. Disponível
em:https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201800218314&dt_publicac
ao=28/08/2020. Acesso em: 25/05/2022. [grifo do autor].
 19

Dessa forma, com base no entendimento firmado pela Corte Superior, o

condomínio, quando tem ciência da transação, move a ação judicial somente contra o
possuidor, independente do período cobrado.

Nesses casos, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça reconhece a

possibilidade da penhora do bem, em recentes julgados, o STJ firmou a tese de que,
em se tratando de dívida de natureza propter rem, o fato do proprietário registral não
ter participado da lide, não obsta a averbação da penhora. Vejamos:

AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO

ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM
FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PENHORA FASE DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA SOBRE IMÓVEL DA PROMITENTE
VENDEDORA, ALHEIA AO PROCESSO. RETOMADA DO IMÓVEL
PELA PROMITENTE VENDEDORA. DÉBITOS CONDOMINIAIS.
NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. APLICAÇÃO, POR
ANALOGIA, DOS ARTS. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 109, § 3º
DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À
COISA JULGADA. PRECEDENTES. SÚMULA 568 DO STJ.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.1. Para impugnar a
decisão agravada que adota julgado desta Corte como razões de
decidir, cabe à parte recorrente demonstrar que outra é a positivação
do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de
precedentes contemporâneos ou supervenientes. Precedentes. 2.
"Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem
e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das
despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o
proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de
ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da
qual não figurou no polo passivo".3. Agravo interno a que se nega
provimento.25

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

EXONERAÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. ENCARGOS
CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. RELAÇÃO
JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. SÚMULA 83 DO STJ.
RECURSO NÃO PROVIDO.1. "É assente nesta Corte que, em razão
da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de
seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo,
evidentemente, de eventual ação regressiva" (AgInt no AREsp
1.015.212/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, DJe de 02/08/2018). 2. Examinando as circunstâncias da
causa, o Tribunal de origem reconheceu a possibilidade de

25 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt nos EDcl no Recurso Especial Nº 1943709 - PR.
Agravante: Companhia de Habitação Popular de Curitiba. Agravado: Paulo Roberto Brandão Lima.
Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti. 04 de abril de 2022. Disponível em:
https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202101774434&dt_publicacao=
07/04/2022. Acesso em: 25/05/2022. [grifos do autor].
 20

penhora do imóvel para fazer frente a dívidas de condomínio

relativas ao próprio imóvel, porquanto o comprador do imóvel o
adquire com todas as suas consequências jurídicas, inclusive as
contraídas com a comunidade condominial, ressaltando, ainda,
que não consta dos autos prova de que o condomínio tivesse
ciência do negócio entabulado entre os antigos proprietários do
imóvel e o recorrente, ressalvando o seu direito de regresso
contra o antigo proprietário, em ação própria. Incidência da Súmula
83 do STJ.3. Agravo interno a que se nega provimento.26

A corroborar, é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado:

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA.

FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DO IMÓVEL.
REGISTRO EM NOME DE TERCEIRO. POSSIBILIDADE.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO
PESSOAL DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. O pagamento das cotas
de condomínio é obrigação propter rem e decorre da aquisição da
propriedade que, via de regra, em se tratando de bem imóvel, se dá
pela transcrição ou pelo registro no Registro de Imóveis. É possível a
penhora sobre bem imóvel gerador do débito condominial ainda que a
parte executada (possuidora) não seja a proprietária, em face da
natureza propter rem da obrigação. DERAM PROVIMENTO AO
AGRAVO DE INSTRUMENTO.27

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS DE TERCEIRO

MOVIDOS PELA COPROPRIETÁRIA QUE NÃO PARTICIPOU DA
FASE COGNOSCITIVA (AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS, ORA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA). PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO
CONDOMINIAL. SENTENÇA DE REJEIÇÃO LIMINAR DOS
EMBARGOS DE TERCEIRO. RECURSO DA PARTE AUTORA.
SENTENÇA MANTIDA. Hipótese em que ajuizados embargos de
terceiro em face da penhora sobre o imóvel gerador do débito
condominial alegando, a proprietária, a impossibilidade de penhora por
não ter participado da ação de cobrança. Cuidando-se de débitos
condominiais, obrigação propter rem, responde pela dívida o
próprio imóvel, independentemente de quem seja o seu
proprietário. Nessa perspectiva, não inibe a penhora a não
participação da proprietária registral na fase
cognoscitiva. Rejeição liminar dos embargos de terceiro mantida.

26 BRASÍL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no Agravo em Recurso Especial Nº856486 - RJ.
Agravante: Wilson Rafael Polidoro Rios. Agravado: Condomínio Jardim Iaraqua; Maria Olimpia Ferreira
do Nascimento; Altino Firmino do Nascimento. Relator: Min. Raul Araújo. 07 de dezembro de 2020.
Disponível em:
https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201600291331&dt_publicacao=
01/02/2021. Acesso em: 25/05/2022. [grifado pelo autor].
27 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Agravo de Instrumento nº 70081649279. Agravante:

Condomínio Edifício Jardim Guanabara. Agravado: Mauro Santos. Relator: Des. Giovanni Conti. 24
de outubro de 2019. Disponível em: https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php.
Acesso em: 25/05/2022.
 21

Precedentes jurisprudenciais. TJRS e STJ. APELAÇÃO

DESPROVIDA.28

Normalmente, a sentença processual gera efeitos entre as partes, não sendo

possível atingir a outros que não fizeram parte da demanda. No entanto, em se
tratando de dívida condominial, cumulando-se o caráter propter rem da obrigação, dá
análise jurisprudencial, pode-se concluir que é firme o entendimento no sentido de que
o imóvel que gerou o débito condominial, ainda que em nome de terceiro na matrícula
do imóvel, pode ser penhorado.

Assim, diferente do que foi narrado no título anterior, é possível a penhora

sobre o imóvel que originou a despesa condominial, ainda que o proprietário do imóvel
não tenha integrado o polo passivo da ação de cobrança e do cumprimento de
sentença.

Destarte, à luz da jurisprudência do Tribunal, é possível a intimação do atual

proprietário registral, acerca da penhora realizada, a fim de garantir que o mesmo
possa exercer o seu direito constitucional da ampla defesa e contraditório, realizando
a oposição de eventual impugnação ao cumprimento de sentença se assim entender
cabível.
Aliás, o fato de ser possível a penhora do bem sem a inclusão do proprietário
registral na ação, não obsta a necessidade de notificação do proprietário registral, com
base art. 675, parágrafo único do CPC.29

Nesse sentido vem sendo o entendimento do Tribunal acerca da necessidade

de intimação do proprietário registral acerca da penhora:

28RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Apelação Cível nº 70069521680. Apelante: Amanda
Goulart Bellebone. Apelado: Condomínio do Edifício Dom Pedro. Relatora: Des. Mylene Maria Michel.
15 de dezembro de 2016. Disponível em: https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php.
Acesso em: 25/05/2022. [grifo do autor].

29
Art. 675. Os embargos podem ser opostos a qualquer tempo no processo de conhecimento enquanto
não transitada em julgado a sentença e, no cumprimento de sentença ou no processo de execução,
até 5 (cinco) dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas
sempre antes da assinatura da respectiva carta. Parágrafo único. Caso identifique a existência de
terceiro titular de interesse em embargar o ato, o juiz mandará intimá-lo pessoalmente.
 22

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE

COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. FASE DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL
GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL. CUIDANDO-SE DE
DÉBITOS CONDOMINIAIS, OBRIGAÇÃO PROPTER REM,
RESPONDE PELA DÍVIDA O PRÓPRIO IMÓVEL,
INDEPENDENTEMENTE DE QUEM SEJA O SEU PROPRIETÁRIO.
NESSA PERSPECTIVA, NÃO INIBE A PENHORA A NÃO
PARTICIPAÇÃO DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL NA FASE
COGNOSCITIVA. NECESSIDADE, TODAVIA, DE INTIMAÇÃO DA
CREDORA FIDUCIÁRIA E DO ATUAL PROPRIETÁRIO
REGISTRAL ACERCA DA PENHORA REALIZADA SOBRE O BEM,
NOS TERMOS DOS ARTIGOS 675, PARÁGRAFO ÚNICO E 799, I
DO CPC. POSSIBILIDADE, INCLUSIVE, DE INSERÇÃO DOS
TITULARES REGISTRAIS NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO
DE SENTENÇA, CONFORME JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ
E DESTA CORTE. RECURSO PROVIDO.30

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE

COTAS CONDOMINIAIS. ACORDO JUDICIAL DESCUMPRIDO.
PENHORA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. INTIMAÇÃO DO
PROPRIETÁRIO REGISTRAL PARA CIÊNCIA. - A natureza propter
rem da dívida em cobrança autoriza a penhora do imóvel, o que
independe da propriedade do registro imobiliário. - No caso dos autos,
tendo em vista que a dívida foi confessada pela agravada em acordo
judicialmente homologado e descumprido, regular é o prosseguimento
pela penhora conforme requerida, ainda que a agravada não seja a
proprietária registral, desde que o proprietário registral tenha ciência
da constrição. AGRAVO PROVIDO.31

Desse modo, na hipótese em que ainda não se operou a transferência de

propriedade, mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, estando
ainda o registro dos antigos proprietários como titulares, é possível a averbação da
penhora, sendo indicado que o magistrado determine a intimação pessoal do
proprietário registral, acerca da averbação da constrição no álbum imobiliário.

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

30 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Agravo de Instrumento nº 51572818920218217000.

Agravante: Condomínio Paseo Centralle. Agravado: José Eduardo Rocha da Silva; Tatiane Mendes
da Silveira da Silva. Relatora: Des. Mylene Maria Michel. 25 de março de 2022. Disponível em:
https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php. Acesso em: 25/05/2022. [grifo do autor].
31 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Agravo de Instrumento nº 70083805754. Agravante:
Condomínio Residencial Américo Vespúcio I. Agravado: Maria Lia Severino. Relator: Des. Gelson Rolim
Stocker. 04 de agosto de 2021. Disponível em:
https://www.tjrs.jus.br/buscas/jurisprudencia/exibe_html.php. Acesso em: 25/05/2022.
 23

Após a análise das possibilidades de execução em face do promitente

comprador ou do proprietário registral, é possível compreender a viabilidade da
satisfação do crédito, assim como da averbação da penhora do imóvel, na maior parte
dos casos, contudo, faz-se necessário avaliar o caso concreto para definir o polo
passivo da demanda.

Quanto à responsabilidade do promitente comprador, este é reconhecido

pelos tribunais superiores como legitimado para figurar no polo passivo das ações, em
virtude de sua responsabilidade pelo imóvel enquanto condômino, após a
interpretação do artigo 1.345 do Código Civil, que define a responsabilidade das cotas
pelo adquirente do imóvel.

Em relação a responsabilidade do proprietário registral, em se tratando de

dívida condominial, de natureza propter rem, o titular do bem no álbum imobiliário é o
principal executado, não havendo dúvidas sobre sua responsabilidade quando estiver
gozando de todos os seus direitos reais sobre o bem.

Num primeiro momento, ao enfrentar à controvérsia acerca do tema em

questão, a Corte Superior firmou o entendimento de que o que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do Condomínio acerca da transação.

Após essa análise, acreditando-se que o entendimento estaria pacífico, a 3ª

e a 4ª Turma do STJ evoluíram o entendimento em relação à aplicação da
responsabilidade concorrente em face do proprietário registral e do promitente
comprador pela dívida condominial, nos casos em que o condomínio tenha ciência do
negócio jurídico entabulado.

Analisando as consequências jurídicas do afastamento da legitimidade

passiva do proprietário registral, pode-se entender pacificamente a evolução
jurisprudencial das duas turmas, considerando os diversos casos em que a penhora
do bem foi frustrada, sendo determinada o levantamento da constrição pelo Triunal ou
até mesmo indeferido o pedido de penhora em primeira instância.
 24

Na prática, se restar comprovado que o condomínio não tinha ciência da

transação imobiliária e ingressou somente contra o proprietário registral, não há óbice
à penhora do móvel, independente de impugnação pelo atual possuidor. Contudo, nos
casos em que está ciente o condomínio, o Tribunal entende que é necessário levantar
a constrição.

Outrossim, em ações movidas somente contra o promitente comprador, o STJ

e o Tribunal de justiça seguem deferindo a penhora dos imóveis. Entretanto, em
recentes julgados do Tribunal de Justiça do Estado, observa-se a necessidade de
intimação do proprietário registral na fase de cumprimento de sentença.

Da análise jurisprudencial, frisa-se a importância do conhecimento jurídico

acerca do tema, considerando que a escolha equivocada do direcionamento da
demanda poderá, de certa forma, incidir na execução frustrada da dívida, em virtude
da impossibilidade de penhora do imóvel.

Outrossim, o direcionamento da demanda face ao proprietário registral,

poderá gerar danos ao promitente comprador, que adquiriu o bem de boa-fé, mas que
não participou do polo passivo da ação e não exerceu o seu direito de defesa.

Além disso, uma vez não observado o correto direcionamento da demanda,

poderá incidir na obrigação de pagamento de sucumbência à parte credora, causando
maiores prejuízos financeiros ao condomínio, o qual já estaria em situação financeira
vulnerável decorrente da inadimplência.

A aplicação da teoria da dualidade da obrigação parecer ser mais coerente

nos casos em que o condomínio tem ciência da transação imobiliária, assim, sendo
possível ingressar judicialmente contra ambos, não haveria possibilidade de execução
frustrada em virtude da possibilidade de penhora do imóvel.

É evidente que o promitente comprador, na qualidade de condômino, é quem

utiliza dos serviços condominiais e seus benefícios, e que via de regra, seria o principal
executado pela dívida. Todavia, enquanto mantido o proprietário registral na matrícula
do imóvel, não há desvinculação da obrigação, uma vez mantida a situação jurídica.

Assim, o direcionamento da demanda em face de ambos, traz maior sensação

de segurança jurídica, bem como maior garantia do exercício do direito à ampla
 25

defesa. Logo, o posicionamento adotado pela Terceira e a Quarta turma do STJ

parece ser mais coerente, tanto do ponto de vista do credor, quanto do ponto de vista
do devedor.

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(2012/0199276-4). Recorrente: Rosmar Resende dos Santos e outro. Recorrido:
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Condomínio Cantegril Fase I Gleba V (Embargado). Relator: Glênio José Wasserstein
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Apelado: Condomínio Residencial Rossi Passeio. Relatora: Des. João Moreno Pomar.
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RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Apelação Cível nº 70069521680.

Apelante: Amanda Goulart Bellebone. Apelado: Condomínio do Edifício Dom Pedro.
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