Valesca Athayde de Souza

 Mestra em Instituições Sociais, Direito e

Democracia, linha de pesquisa: Esfera Pública,
legitimidade e controle pela Universidade
FUMEC;
 Graduada em Direito pela Faculdade
Metodista Granbery;
 Professora de Inglês no Colégio Magnum Buritis
2021 e na Obra Social São José Operário 2020;
 Professora de ensino Religioso e Inglês no
Colégio Metodista Izabela Hendrix até
12/2019;
 Advogada autônoma atuando na área de
direito cível, imobiliário, condominial, e
sucessões há 11 anos;
 Formação Pedagógica em Letras/Inglês –
FAVENI;
CONDOMÍNIO  Graduanda em Pedagogia na Faculdade de
Educação (FAE) UEMG;
 Gerenciei o jurídico da Assiscon 01/2010 até
12/2014, empresa de cobrança de condomínio
por 5 anos.
 Atuei como oficial ad hoc do cartório de
Registro Civil e Notas de Piau – MG;
 Professora de Inglês autônoma;
 Professora de Inglês contratada pelo Yázigi por
5 anos;
 Secretária bilíngue da Associação da Igreja
Metodista IVRE;
Valesca Athayde  Professora de Ensino Fundamental no Colégio
São Camilo em Cachoeiro de Itapemirim.
CONDOMÍNIO
Proposta de Estrutura do Curso

 1ª Parte: O condomínio; como são instituídos os condomínios; o

que são áreas comuns e privativas; convenção e regimento
interno; a cota proporcional
A ASSEMBLEIA GERAL e modo de pagamento.
O EDITAL DE CONVOCAÇÃO
 2ª Parte: Direitos dos condôminos; deveres dos condôminos; Da
O CONSELHO FISCAL

administração do Econdomínio.
DAS OBRAS DESPESAS EMERGENCIAIS
DAS DESPESAS CONDOMINAIS
 3ª Parte: Das atribuições
INQUILINOS E OCUPANTES DOdos síndicos; o síndico profissional; da
IMÓVEL

destituiçãoDAdo síndico;
COBRANÇA da auditoria das prestações de contas.
DA INADIMPLENCIA
ACORDOS E PARCELAMENTOS
 4ª Parte: AADVERTÊNCIAS
assembleia geral; o edital de convocação; o conselho
E MULTAS

fiscal; das obras e despesas emergenciais; das despesas

condominiais; inquilinos e ocupante do imóvel; da cobrança da
inadimplência; acordos e parcelamentos; advertências e multas.
Título

 O que é o condomínio?
  
 Condomínio é uma palavra composta que indica que o domínio da coisa é em
comum
 Dessa forma o condomínio implica num conjunto de pessoas que possuem a
propriedade sobre um bem imóvel, recaindo sobre o proprietário direitos e
deveres que assim são estabelecidos no Código Civil:
 Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre
ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Título

 A convenção determina a destinação

 A destinação só pode ser alterada com alteração da
convenção e exige que a totalidade dos condôminos aceite
 Ao condômino é lícito defender a sua propriedade, alienar e até gravar, , ou
seja, exercer todos os direitos de propriedade descritos no artigo 1.228 do
Código Civil: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa,
e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha”.
 Os condomínios podem ser verticais, de edifícios, ou horizontais de casas,
conforme dito anteriormente destinados a ser residencial ou comercial, ou até
mesmo misto, quando parte do condomínio é destinado às residências e a outra
parte a ser comércio, relembrando que essa destinação deve estar na
convenção, não podendo ser alterada pela vontade de um só condômino.
Título

 Como são instituídos os condomínios?

  
 Primeiramente vale lembrar que de acordo com o artigo 5º, II da Constituição
Federal “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão
em virtude de lei”, então para que haja um condomínio obrigatório é
necessário haver lei, relembrando que uma sentença faz lei entre as partes.
 Assim O Condomínio Edilício, geralmente, nasce da incorporação imobiliária,
com o registro no cartório de imóveis e todas às providências necessárias
decorrente das Leis nº 4.591/64 e nº 6.015/73.
Título

 De acordo com o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) o condomínio também pode

ser instituído por testamento ou pela vontade das partes. O código ainda
aponta os requisitos para a formação do condomínio.:
 Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato,
além do disposto em lei especial:
 I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
 II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns; III - o m a que as unidades se destinam.
Título

O QUE SÃO ÁREAS COMUNS E PRIVATIVAS?

 
As partes privativas são aquelas de uso exclusivo do condômino, por exemplo
em um edifício residencial o apartamento e a garagem, que são de propriedade do
condômino são áreas privativas.
As áreas comum são o hall de entrada, os corredores, as escadas, a área de
lazer, o playground, a quadra e tudo mais que não estiver contido na propriedade
privativa.
 Em alguns condomínios o terraço é área comum, em outros pode ser instituído como área
privada. O Código Civil assim vai descrever essas partes:
 Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes
que são propriedade comum dos condôminos.
 § 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
 § 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
 § 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo
e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
 § 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
 § 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.
Título
 DAS CONVENÇÕES E REGIMENTOS INTERNOS
  
 A convenção do condomínio é o instrumento pelo qual ele é instituído e
precede à sua construção, assim, quando o primeiro morador chega ao condomínio
ele já tem uma convenção, que é a lei interna do condomínio, para ser seguida, isso
porque as construtoras são as proprietárias de todas as unidades condominiais
quando vão construir um imóvel. A convenção só pode ser alterada pelo quórum de
2/3 dos condôminos.
 A convenção, segundo o Código Civil, obriga a todos os condôminos, inquilinos,
moradores e visitantes a respeitá-la, devendo esta estar registrada em cartório de
Registro de Imóveis. Sem o devido registro a convenção não pode ser imposta a
terceiros, atente para o texto legal:
Título

 Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde
logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou detenção.
 Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
 As convenções costumam ser muito parecidas entre si, se pegarmos 10 convenção de
condomínios de 10 estados brasileiros poderemos perceber que há cláusulas idênticas e
outras que se assemelham muito, isso porque o Código Civil determina o que deve estar
contido numa convenção, então, existe um conteúdo mínimo em todas as convenções que
são:
  
 Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem
por bem estipular, a convenção determinará:
 I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
 II - sua forma de administração;
 III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as
deliberações;
 IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
 V - o regimento interno.
 § 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
 § 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas.
Título

 Segundo Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald a convenção é:

  
 [...] norma interna na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos
condôminos. Seria uma espécie de constituição privada dos comproprietários,
haja vista a sua força cogente apta a pautar comportamentos individuais
reguladores da convivência geral. Pessoas com diversa formação cultural e
nível social heterogêneo deverão se submeter a padrões mínimos de civilidade.
(FARIAS, ROSENVALD, 2015 p. 613)
Título

 Nos limites do condomínio a convenção é como se fosse a sua Constituição

Federal, tem forma de Lei e obriga a todos que estiverem dentro dos seus
limites a respeitá-la. Somente por força da convenção é que pessoas tão
diferentes conseguem viver e conviver.
  
 Ainda, de acordo com José Roberto Neves Amorim:
  
 [...] a convenção condominial é conceituada como “o conjunto de normas,
criadas e impostas pelos próprios condôminos, regulamentadoras do
comportamento e da conduta das pessoas que vivem numa comunidade
determinada ou nela estejam, ainda que temporariamente, sujeitando-se às
sanções em caso de violação, mas sempre de acordo com as leis emanadas do
poder público. (AMORIM, 2005)
 Nesse contexto, a convenção não sendo contra nenhuma legislação existente,
ela regulamento o condomínio e ainda determina a aplicação de multa para
quem descumprir a convenção ou o regimento interno.
 Faria e Rosenvald assim se expressam:
  
 [...] a convenção condominial é lei interna a ser observada por todos, mas as
suas disposições devem guardar um mínimo de bom senso, sob pena de
restrição à garantia fundamental do direito de propriedade (art. 5o, XXII, da
CF). As cláusulas que não guardem harmonia com a Constituição Federal e a
razoabilidade inserem-se no abuso do direito, eis que ofendem a finalidade
para o qual se instituiu o condomínio. (FARIAS, ROSENVALD, 2015 p. 617)
  
 O REGIMENTO INTERNO
  
 O regimento interno regula o dia a dia do condomínio, ele pode estar dentro da
convenção ou ser feito à parte. Em geral as convenções estipulam o que as normas
regimentais podem tratar e pode ser alterado pela maioria simples dos condôminos
presentes na assembleia devidamente convocada para este fim.
 É importante que o regimento não esteja na convenção porque esta só poderá
ser alterada por 2/3 dos condôminos, que é um quórum qualificado difícil de se
atingir, tornando o regimento interno obsoleto com o passar do tempo.
 O regimento interno é um manual que todos os proprietários e possuidores
respeitarão, para que a convivência no condomínio seja mais harmônica e civilizada
possível. Assim, é importante que cada condômino ou morador tenha uma cópia do
Regimento e Convenção. Hoje este documento pode ser digitalizado e disponibilizado
em nuvem, por e-mail ou disponível no site do condomínio.

 A Cota proporcional e o modo de pagamento:

  
 A cota proporcional se refere à fração ideal, há condomínios em todos os
apartamentos ou casas têm a mesma metragem e com isso a fração ideal idêntica,
uma vez que a fração ideal é feita com a metragem da área privativa e a cota parte
da área comum, nesses casos a forma de pagamento justa é a exata divisão dos
gastos por cada unidade condominial, e também o direito a um voto para cada
unidade condominial.
 Mas há condomínios em que as unidades são diferentes entre si, há unidades com o
dobro do tamanho de outras, ou até mesmo como em um dos condomínios em que
trabalho onde há unidade com 3 quartos e área de aproximadamente 100m2 e
unidades com 2 quartos e área de aproximadamente 60 m2. Quem vai determinar
como será a forma de contribuição e votação dessas unidades é convenção.

 Na maior parte dos casos as convenções estabelecem que a contribuição e votação

será pela fração ideal, no caso do exemplo acima dado as unidade de 100m2
pagariam mais, mas também teriam o voto proporcional ao tamanho, isso porque a
fração ideal dessas unidades é maior. Sendo necessário fazer o cálculo de quanto
vale cada voto e cada taxa.
 Entretanto há convenções que estabelecem que o voto e a taxa condominial são por
unidade, não importando o tamanho. Na prática, quer seja por desconhecimento,
quer seja por comodidade, a maior parte dos condomínios, mesmo as convenções
utilizando a fração ideal, tanto votos quanto valores da taxa condominial são os
mesmos para todos os condôminos.
 DIREITOS DOS CONDÔMINOS
  
 O condomínio é o resultado da justaposição da propriedade exclusiva da área
privativa e da propriedade em comum das áreas indivisíveis, havendo uma necessária
harmonia entre os limites do que é privativo e comum. Quem mora em condomínio
precisa ter consciência que a vontade do outro também importa.
 Os direitos dos condôminos estão elencados no art. 1.335 do Código civil que assim
dispõe:
  
 Art. 1.335. São direitos do condômino:
 I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
 II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
 III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

 Conforme disposto no inciso I acima, sobre a área privativa o condômino pode

exercer todos os benefícios da propriedade, não podendo, contudo abusar desse
direito, como vive em condomínio, que são vizinhos que também são donos, o
proprietário deve exercer o seu domínio lembrando-se sempre que está em
condomínio.
 Com relação ao inciso II ele é um alerta aos condôminos: as áreas comum são de
todos e não somente sua. Assim, o Hall de entrada que é área comum não pode estar
ocupado com a motocicleta ou bicicletas, precisa estar livre para utilização de todos.
 Usucapião de área comum

 Destinação da área comum não pode ser alterada pela vontade

de um condômino, somente a unanimidade pode fazer essa
alteração
 O inciso III é extremamente justo ao indicar que aquele que não cumpre com a
obrigação de pagar as taxas condominiais também não terá direito de voto, quem não
participa do ônus, não participa do bônus. Dessa forma, o condômino que não estiver
quite com as suas taxas condominiais não poderá votar e até mesmo participar, ou
seja, não tem o direito nem a voz nem a voto, pode ir assistir, mas não pode
participar.
 Dessa forma, os inadimplentes devem ser excluídos de qualquer quórum de
assembleia. Quem quer direitos precisa praticar deveres.
 Os deveres dos condôminos estão disciplinados no artigo 1.336 do Código Civil:
 Art. 1.336. São deveres do condômino:
 I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção; 
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
 II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
 III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
 IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
 § 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.
 O síndico tem o dever de cobrar a taxa de condomínio e de não abrir
mão de multa e juros, devendo fazer a cobrança extrajudicial e judicial
caso seja necessário.
 Com a mudança do código de Processo Civil em 2015, os condomínios
passaram a ter a oportunidade de protestar os boletos condominiais
emitidos e não pagos, assim, o condomínio ganhou mais uma chance de
resolver essa questão extrajudicialmente. O síndico deve, após o
vencimento sem qualquer justificativa, notificar o condômino para que
ele pague, se a após a notificação o condômino não pagar nem solicitar
parcelamento o síndico deve protestar o boleto. Não havendo pagamento
do protesto no prazo legal deve ajuizar ação de cobrança
 Direitos nascem e direitos morrem, existe prescrição para os
débitos condominiais e esse prazo é de 5 anos

 § 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres

estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a
cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar
sobre a cobrança da multa.
 Além disso algumas convenções proíbem a criação de
repúblicas, que podem trazer um incômodo à
coletividade. Além da velha república em condomínio
o AIRBNB, recentemente teve uma ação julgada pelo
STJ onde os ministros entenderam que o condomínio
pode restringir essa prática. O entendimento do STJ
está correto, porque se o imóvel é residencial e o
AIRBNB é uma plataforma comercial ao comercializar
uma vaga na unidade condominial o condômino estará
fazendo comercio, ou seja, alterando a destinação da
sua propriedade, o que é proibido pela convenção e
pelo código civil. Para restringir é necessário que essa
restrição esteja no regimento interno.
 Vale lembrar que as multas condominiais elas se
tornam taxas condominiais, pertencendo ao imóvel e
não ao proprietário, então, de nada adianta alienar um
imóvel para se livrar da multa, esta segue o imóvel
devido ao seu caráter propter rem. O adquirente
responde pelos débitos do alienante.
 Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente
até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos que se
apurem.
 Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento antissocial, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos
ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da
assembleia.
 O condômino antissocial é aquele que é nocivo ao condomínio e contra ele a multa
acima descrita deve ser praticada. Destaca-se que é necessário dar prazo para que o
infrator se defenda.

 Ocorre, algumas vezes, que mesmo recebendo a multa cima de forma reiterada, nem
assim o condômino volta a ser sociável e civilizado, nesses casos o síndico deverá
chamar a assembleia geral para o autorizar ajuizar ação para a exclusão do
condomínio do condômino infrator.

 Inquilino não é condômino e deverá apresentar uma procuração do proprietário ou

locador da unidade para votar nas assembleias. Há o entendimento de que apenas os
assuntos relacionados as despesas ordinárias que o inquilino poderá votar, mesmo
sem procuração do Locador. Porém, quando se tratar de despesas extraordinárias,
deverá possuir poderes para decidir em nome do proprietário do imóvel
 DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

 A administração do condomínio em ordem de grandeza são: a Assembleia Geral, o

Conselho Fiscal e o síndico

 O art. 1.347 do código civil dispõe: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá
ou não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se”.

 A assembleia geral não pode se reunir todos os dias para resolver os problemas
pontuais do condomínio, então a figura do síndico é indispensável, é ele quem
representa o condomínio junto a terceiros, como por exemplo bancos e até mesmo
perante a Receita Federal.
 O Código civil estabelece o período máximo de 2 anos, mas não determina por
quantos mandatos o síndico pode ficar, o que pode fazer com que alguns condomínios
sejam verdadeiros feudos de alguns síndicos, que uma vez eleitos nunca mais saem
do poder. Então, ter na convenção um limite temporal para os mandatos, de no
máximo 8 anos, por exemplo, obriga o condomínio a ter alternância de poder, que é
excelente para que novas ideias arejem a administração e também fortalece a
democracia do condomínio, porque um síndico eleito para sempre pode se tornar um
déspota.
 subsíndico ou um vice síndico

 para delegar a administração é necessária a aprovação da assembleia

 O artigo 1.352 dispõe sobre o quórum da eleição de síndico, que seria a maioria
simples dos condôminos presentes na assembleia, mas deixa claro que as convenções
podem dispor algo diferente, como um quórum qualificado, o que pode ser bom para
evitar o domínio por pequenos grupos e motivar a participação de todos.
 Se o síndico não convocar a assembleia para prestação de
contas ou eleição ¼ dos condôminos podem convocar a
assembleia para estes atos.
 Ainda, qualquer condômino pode ajuizar ação para que a justiça
destitua o síndico e nomeie outro

 O que é importante, porque o condomínio não pode ficar sem síndico, por exemplo se
a ata de eleição não for renovada no banco a conta do condomínio pode ser
bloqueada, impedida de fazer transações bancárias até que uma ata determine quem
é o síndico. Então, respeitar a data a assembleia geral ordinária para eleição de
síndico é um dever do síndico que está no poder, implicando em diversas
consequências ruins para o condomínio.
  
  
 DAS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

 Art. 1.348. Compete ao síndico:

 I - convocar a assembleia dos condôminos;
 II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
 III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial
ou administrativo, de interesse do condomínio;
 IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
  
 V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
 VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
 VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
 VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
 IX - realizar o seguro da edificação.
 § 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do
síndico, em poderes de representação.
 § 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as funções administrativas,
mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário
da convenção.
 SÍNDICO PROFISSIONAL
  
 Tudo que até agora foi escrito sobre o síndico aplica-se ao síndico profissional.
Ainda não existe legislação que regulamente a profissão de síndico, mas ela existe de
fato. Como ainda não existe a profissão regulamentada, somente um projeto de lei,
que não se sabe quando virará lei, neste momento qualquer um pode ser síndico de
um condomínio. O que é muito perigoso tanto para quem se aventurar a ser síndico
profissional sem ter a capacidade de ser, quanto para o condomínio que fizer a
contratação de um profissional incapacitado.
 Para ser síndico profissional, de acordo com o Projeto de Lei, é necessário que se
tenha minimante o ensino médio

 O síndico profissional é aquele que é contratado pelo condomínio porque nenhum

condômino quer assumir o encargo, ou para organizar um condomínio bagunçado, ou
até mesmo por ordem judicial para apaziguar o condomínio. Assim, o síndico
profissional é alguém estranho ao condomínio, que irá administrar sob as mesmas
regras e leis do síndico comum.

 O síndico profissional terá sua remuneração estipulada pela assembleia geral, que
deverá ser convocada para esse fim específico, de contratar e determinar salário, ele
poderá ser contratado pelo regime da CLT, com carteira assinada, como autônomo,
caso em que terá que emitir RPA (recibo de pagamento autônomo) ou como pessoa
jurídica, emitindo nota fiscal para o condomínio. Em nenhum dos casos poderá
receber por recibo simples, aliás nada no condomínio pode ser pago com recibo
simples.
 O condomínio, embora seja um ente despersonalizado, é visto no direito do
trabalho como pessoa jurídica, então, não pode realizar nenhuma contratação com
recibo simples, tem sempre que comprovar o recolhimento do ISS do profissional
autônomo ou exigir a nota fiscal da pessoa jurídica. Começar a carreira como síndico
profissional, observando essa regra é apostar um começo feliz. Porque não dá para
aceitar alguém que se auto intitule profissional que queira receber sonegando
tributos

 Administrar um condomínio demanda tempo, quanto maior o condomínio maior a

quantidade de tempo que ele demandará, dessa forma o síndico profissional deverá
dispor de tempo, presencialmente, no condomínio para administrá-lo.

 . Administrar o condomínio vai muito além de apenas emitir boletos e verificar se há

inadimplência. Existe a gestão de pessoas, de obras, serviços. Para que a
administração do condomínio ande bem é necessário que sejam estabelecidos
horários para que o síndico profissional esteja presente no condomínio
  
 DA DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO
  
 De acordo com o art. 1.349, do Código Civil:
  
 Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no §
2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio.

 Maioria relativa ou maioria simples são as denominações que recebe a proporção

matemática da situação na qual o total de votos é maior que a metade do total de
votos dos presentes. ... Difere da maioria absoluta por essa exigir a metade do
quórum máximo, ou seja, 50% + 1
 A assembleia devidamente convocada por quem? Se é para destituir o síndico
certamente não será por ele convocada, seja um síndico profissional ou um
condômino.
 Então, essa assembleia é convocada por 1/4 dos condôminos, que precisam estar
quite com o condomínio da data da assinatura até a data da assembleia, para não
gerar nenhuma irregularidade no ato convocatório, que deverão fazer o edital de
convocação indicando a possível destituição do síndico e da possível eleição de novo
síndico, pelos motivos descritos no artigo: praticar irregularidades, não prestar
contas ou não administra convenientemente o condomínio.
 Os dois primeiros critérios são objetivos, são coisas visíveis, que podem ser
comprovadas com facilidade, como comprar sem tomada de preço, contratar
terceiros sem o recolhimento de INSS, não recolher o FGTS dos funcionários ou até
mesmo deixar de pagar uma conta de luz, havendo dinheiro em caixa, essas são
irregularidades que qualquer pessoa comum pode notar e não prestar contas
também. O síndico tem a obrigação de prestar contas anualmente ou quando
solicitado, se não o faz pode ser destituído sim.
 Contudo o terceiro critério é muito subjetivo: não administrar convenientemente o
condomínio. E o que seria a conveniência para o condomínio? Não há uma resposta
clara, assim, basta não agradar à maioria que o síndico será destituído.
 Se o síndico for condômino não há mais critérios a serem observados. Se o
síndico for profissional há que se observar os termos do contrato de trabalho, em
especial se for por conveniência, para que o condomínio não seja penalizado com
multas contratuais e eventuais ações judiciais.
 Não há quórum especificado para a destituição e toda vez que o legislador não
especifica o quórum ele é por maioria simples dos presentes na assembleia
especificamente convocada para este ato.
 DA AUDITORIA E PRESTAÇÃO DE CONTAS
  
 Algumas vezes, após o processo de destituição do síndico por motivos de má
gestão e ausência de prestação de contas, surgem desconfianças no ambiente
condominial, então, torna-se necessária uma auditoria nas contas do condomínio.
 Sim, a auditoria externa tem custos,
 Nesse momento vale destacar a importância conselho fiscal, especialmente em casos
de síndicos profissionais, se o conselho for atuante e de fato inspecionar as contas do
condomínio todos os meses, dificilmente o condomínio chegará ao ponto de destituir
e de necessitar auditar contas. Então, além de escolher um bom síndico vale a pena
investir em bons conselheiros
 O profissional capacitado para auditar as contas do condomínio é o contador.
 Vale lembrar que as prestações de contas que foram aprovadas pelo conselho e
pela assembleia não podem mais ser reexaminadas pelo judiciário, assim, se há
desconfiança sobre as contas prestadas o correto é não permitir que conste em ata
que elas foram aprovadas. É muito importante dizer na ata que a prestação não foi
aprovada e que sofrerá auditoria externa para posterior aprovação ou não.
 Prescrição da prestação de contas é de 3 anos

 Administrar um condomínio é mais que gerir bens é gerir pessoas, é necessário ter a
habilidade da conciliação, da mediação, para se evitar que processos traumáticos
aconteçam no ambiente onde as pessoas moram e apenas desejam ter paz, que é o
direito de 5ª geração.
 A ASSEMBLEIA GERAL


 Toda assembleia condominial precisa ser registrada em ata e esta levada a

registro no cartório de Títulos e Documentos. A ata deve ser escrita de forma clara,
com linguajar simples, de fácil acesso a todos. As atas são escritas em texto corrido,
sem parágrafos ou salto de linhas.

 atas podem ser digitadas

 Presença registrada na entrada

 A Assembleia geral, constituída por todos os condôminos adimplentes, é o órgão
deliberativo do condomínio
 No código civil suas funções estão delimitadas nos artigos 1.349 ao 1.355 que assim
dispõem:
 Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no §
2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio.
 Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos,
na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
 § 1 o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-
lo.
 § 2 o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
 Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. 
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
 Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
 Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da
convenção de constituição do condomínio.
 Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
 Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem
convocados para a reunião.
 Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por
um quarto dos condôminos.
 É importante escrever um edital claro e com todos pontos que serão tratados na
reunião, porque todos os condôminos precisam saber o que será tratado, assim, as
assembleias são soberanas nos limites das suas competências e nos limites dados pelo
edital.
 As assembleias podem ser ordinárias ou extraordinárias

 extraordinárias acontecem sempre que necessário, podem ser convocadas pelo

síndico ou por 1/4 dos condôminos.

 Para as assembleias serem válidas é necessário que todos os condôminos sejam

convocados para o ato. O edital deve ser afixado em local visível para que todos os
condôminos possam ver, se o condomínio for maior o ideal que cada condômino
receba por e-mail ou impresso o edital, ou em caso de condomínios muito grandes é
importante que o edital seja publicado em jornal de grande circulação por pelo duas
vezes. O ideal é entregar por protocolo o edital a cada um dos condôminos, mas isso
nem sempre é possível, mas o síndico profissional deve dar a maior publicidade
possível do edital.
 As assembleias podem começar, em primeira convocação, quando atingir o quórum
de 50% dos condôminos, em segunda convocação com o número dos presentes,
conforme se apresenta nos artigos 1.351 e 1.353

 Em segunda convocação só podem ser resolvidas as questões que não dependam de

quórum qualificado. Assim, se após a segunda convocação o quórum de 50% não for
atingido, nenhuma votação que necessite de quórum qualificado poderá ser tomada.
 Para a alteração da convenção é necessário o quórum de 2/3, a destinação do
condomínio depende da unanimidade.

 O condômino poderá ser representado por procuração, cada convenção estabelece o

número de procurações que cada condômino poderá representar. A procuração deve
ter poderes específicos para votação na assembleia condominial, não podendo ser
aceita a procuração genérica. Ainda, recomenda-se que a procuração tenha a
assinatura do outorgante reconhecida em cartório.
 O EDITAL DE CONVOCAÇÃO
  
 O edital de convocação deve ser claro, poucas palavras e bem objetivo
contendo: A data, o horário - com a primeira e segunda chamada que será o quórum
de instalação-, o local que será realizada e os assuntos (pauta) que serão deliberados
(votados) na Assembleia. Relembrando que o que não estiver em pauta não pode ser
tratado na assembleia.
 Assembleia presencial ou virtual
 Plataformas ou empresas especializadas em condomínio

  
 O CONSELHO FISCAL
  
 O artigo 1.356 aponta a necessidade de um conselho fiscal, que só existirá nos
limites dados pela convenção, o conselho se presta para fiscalizar os balancetes e os
atos administrativos, que mesmo aprovados pelo conselho podem ser revistos pela
assembleia geral, que é o órgão soberano do condomínio
 A remuneração dos membros do Conselho Fiscal só existirá com expressa previsão na
convenção condominial. O mandato de dois anos – que poderá ou não coincidir com o
do síndico – visa adequar as atribuições do conselho às do síndico, permitindo uma
vinculação na atuação dos dois órgãos.
 O conselho fiscal aprova os balancetes e prestações de contas previamente, assinam
estes documentos dando visto, assim, se comprometem com aquilo que fiscalizam.

 DAS OBRAS E DESPESAS EMERGENCIAIS

  
 O código civil divide as obras em voluptuárias, úteis ou necessárias e o próprio
código se encarrega de explicar o que são cada uma delas no artigo 96 do Código
Civil:
 Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
 § 1 o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
 § 2 o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
 § 3 o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
 Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
 I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
 II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
 § 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino.
 § 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
 § 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer dos condôminos.
 § 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
 Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes,
a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços
dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.
 DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.
  
 As despesas condominiais se dividem em ordinárias, extraordinárias e do fundo
de reserva.
 Torna-se muito importante ressaltar que as taxas condominiais se dividem em taxas
ordinárias, extraordinárias e os fundos de reserva e de obra. E não é uma faculdade
do condômino pagar apenas as ordinárias, é dever do condômino quitar todas as taxas
condominiais.
 A prática faz a perfeição e por isso entendo ser indispensável que o condomínio tenha
CNPJ, que tenha conta em banco e que emita boletos para pagamento das taxas
condominiais, que devem vir discriminadas nos boletos como ordinárias,
extraordinárias e fundo de reserva e obra. Estando tudo em um só boleto o
condômino não consegue pagar apenas o que quer, e, sim forçado a pagar todas as
despesas condominiais, mesmo aquelas que ele votou contra, mas que a maioria
aprovou.
 A cobrança por meio de boleto bancário retira a pessoalidade da
cobrança, torna o condomínio mais formal. Parece ser cômodo e
reduzir despesas receber as taxas condominiais por PIX para a
conta do condomínio, mas se o boleto não é emitido não há
como protestar o condômino e também não há como pular a fase
de conhecimento dos processos judiciais de cobrança, uma vez
que será necessário provar que o condômino deve
Artigo 22 – locador - proprietário
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio
se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à
estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do
edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa
de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso
comum;
g) constituição de fundo de reserva.
 
Artigo 23 – locatário – inquilino
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e
sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso
comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências
de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de
uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e
antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e
hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior
ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no
custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas
anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Artigo 22 – locador - proprietário Artigo 23 – locatário – inquilino

h) rateios de saldo devedor, salvo se

referentes a período anterior ao início da
locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas
nas alíneas anteriores, salvo se referentes
a período anterior ao início da locação.
 Embora haja essa distinção na prática o condomínio gera um boleto com todas as
despesas e locador e locatário se entendem, porque, como dito anteriormente, o
condomínio não faz parte dessa relação jurídica. Os débitos são sempre cobrados do
proprietário, se o inquilino se tornar inadimplente o condomínio cobrará sempre do
proprietário, devendo sempre notificá-lo de qualquer atraso.
  
 DA COBRANÇA DA INADIMPLÊNCIA
  
 Cobrar a inadimplência não é uma faculdade do síndico e sim um dever, previsto
no artigo 1.348, VII do Código Civil
 A cobrança das taxas condominiais não pode ser vexatória.
 Os boletos são protestáveis
 O condomínio pode optar em notificar o condômino,
extrajudicialmente, relembrando o condômino da dívida e
convidando-o a compor acordo com o condomínio.
 Não havendo composição os boletos devem ser protestados. Não
havendo pagamento dos boletos protestados ação judicial deve
ser movida.
 Prescrição de 5 anos das taxas condominiais.
 Havendo acordo esse deve ser escrito em forma de confissão de
dívida e deve conter:

 A qualificação das partes;

 As parcelas condominiais que estão em atraso;
 Valor total do contrato já acrescido de juros, multa e correção monetária, que se não tiver
o índice prescrito na convenção deverá utilizar um índice oficial;
 Forma de parcelamento, quantas parcelas, qual o valor de cada parcela;
 Data de vencimento de cada parcela;
 Local do pagamento e possibilidade de envio de boletos;
 Multa para caso descumprimento do contrato;
 Atrelar o pagamento da parcela do acordo ao da parcela regular mensal;
 Foro escolhido pelas partes para resolução do contrato;
 Assinatura de ambas as partes;
 Assinatura e qualificação de duas testemunhas.
 caso o condômino não pague ela pode ser executada com a multa contatual, não
havendo necessidade de notificar novamente. A execução da confissão é por meio
judicial, havendo necessidade de contratação de advogado. O ideal é que o advogado
faça o termo de confissão de dívida.
 É importante que a assembleia dos condôminos autorize o síndico a realizar
parcelamentos, em especial os longos que ultrapassam a dez meses ou que ultrapasse
a gestão do síndico.
 O CONDÔMINO PODE PERDER O IMÓVEL POR DÍVIDA DE CONDOMÍNIO?
  
 Sim, mesmo sendo bem de família. A natureza jurídica da taxa condominial é
propter rem, expressão em latim que significa próprio da coisa, a taxa condominial,
assim como o IPU e IPVA. Esse tipo de dívida segue a coisa, se você compra um carro
com IPVA atrasado e a polícia lhe parar e averiguar o documento o carro será retido
até que a dívida seja paga ou irá a leilão. Exatamente a mesma coisa acontece com o
débito condominial, ele segue o imóvel, quem compra o imóvel compra a dívida
também.
 ADVERTÊNCIAS E MULTAS
  
 As convenções em geral expressam que quem descumprir as prescrições que nela
estão contidas receberá multa, não falam da advertência, que é um instrumento
importante na administração do condomínio

 No entanto, alguns condôminos insistem no erro e por isso a convenção ou regimento

interno precisam prever uma progressão das penalidades, começando pela
advertência e podendo chegar a 5 vezes o valor da taxa condominial.
 progressão seria:
 Falta leve = advertência escrita entregue por protocolo
 Reincidência = multa de uma taxa condominial mensal
 Falta média = advertência escrita entregue por protocolo
 Reincidência = multa de duas taxas condominial mensal
  
 Falta grave = advertência escrita entregue por protocolo
 Reincidência – multa de 3 taxas condominiais mensais
 Em todos os casos havendo danos para o condomínio o condômino infrator precisa
reparar o dano.
 Na carta de advertência o síndico deve:
 Qualificar o condômino infrator – nome completo, profissão, estado civil,
apartamento, bloco, seria excelente se o condomínio tivesse o CPF;
 Apontar qual artigo da convenção ou regimento que o condômino está infringindo;
 Indicar o valor da multa pelo descumprimento e até qual valor pode chegar em caso
de reincidência;
 Prazo para o condômino apresentar sua defesa;
  
 O prazo para apresentar a defesa deve ser de 15 dias, tempo suficiente para o
condômino apresentar sua defesa, no Brasil fizemos a opção pelo devido processo
legal, sem arbitrariedades, assim, abrir prazo para que o condômino apresente o
contraditório e sua ampla defesa é assegurar o devido processo. Ao respeitar esse
processo o condomínio legitima a multa que vier a ser aplicada.