DIREITO CIVIL III

1ª parte – Direito das Coisas

Luis Fernando Rabelo Chacon

Advogado desde 2000. Mestre em Direito. PÓS GRADUANDO EM DIREITO
DIGITAL E LGPD. Professor Universitário desde 2001. Palestrante da OAB SP
desde 2005. Coordenador de Novos Mercados e Gestão Legal da Comissão
Estadual do Jovem Advogado da OAB SP 2013/2015. Autor da Editora Saraiva
desde 2006.

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 ROTEIRO COM BASE NO CC: Direito das Coisas

Estudo da Posse
•Conceito e classificação de posse (artigos 1196 a 1203 CC)
•Aquisição (1204 a 1209)
•Perda da posse (1223 a 1224)
•Efeitos da posse (1210 a 1222)
Estudo dos Direitos Reais
•Disposições gerais (1225 a 1227)
•Conceito e elementos da propriedade (1228 a 1276)
•Direito de vizinhança (1277 a 1313)
•Condomínio geral e edilício (1314 a 1358)
•Direitos reais sobre coisas alheias (1359 a 1510)
 Conteúdo programático com base no
plano de ensino estruturado: Direito das Coisas

Unidades de Aprendizagem
UA1 – Introdução ao direito possessório.
 
UA2 – Classificação, aquisição, perda da posse e efeitos da posse.
 
UA3 – Introdução ao direito de propriedade.
 
UA4 – Direito de Vizinhança e direito de construir.
 
UA5 – Condomínio, direitos reais sobre coisas alheias e garantias.
 
UA6 – Fontes e elementos da responsabilidade civil
 
UA7 – Regras de exclusão e fixação da indenização
 
UA8 – Temas pontuais da responsabilidade civil
 
 Unidade de Aprendizagem 5 – 1ª PARTE
Organização temática:
1.Condomínio (conceitos e espécies)
2.Condomínio geral (direitos e deveres, uso e administração)
3.Condomínio edilício (instituição, convenção e regulamento, direitos e
deveres, administração e obras)
4.Direitos reais sobre coisas alheias (superfície, servidão, usufruto, uso e habitação)
5.Direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese)
6.Propriedade resolúvel e fiduciária
CONDOMÍNIO
(1314 a 1358 do CC)

• CONCEITO: Quando os direitos elementares da

propriedade pertencerem a mais de um titular
existirá o domínio comum de um bem.

• O direito de propriedade é um só
(EXCLUSIVIDADE), exercido por cada um dos
condôminos numa parte ideal do bem comum.
Espécies quanto à origem:
• Condomínio geral ou tradicional
- Voluntário (1314 e segs) – vontade das partes ex. compra
de um bem.
- Eventual (1314 e segs) – resulta da vontade de terceiros ex.
bem do testamento.
- Necessário ou legal (1327 e segs) – imposto pela lei ex.
paredes divisórias

• Condomínio Edilício ou em edificações ou horizontal

(1331 e segs) – apresenta uma propriedade comum ao lado
de uma propriedade privada (unidade autônoma particulares
e partes ideais comuns)
 REGRAS NO CONDOMÍNIO GERAL
• Usar a coisa de acordo com sua destinação, não podendo
alterar esta última.
• Exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão,
respeitando o direito dos demais.
- O uso autorizado pela lei é o pessoal, só podendo ser
cedido ou alugado diante da deliberação da maioria
• Defender a posse (contra terceiro ou outro condômino) e
reivindicar a coisa (ex. herdeiro, só em face de terceiros)
• Alienar a sua parte ideal, com direito de preferência ou
preempção; gravar a sua parte ideal e não o todo.
• Dever de contribuição – os condôminos
devem concorrer para as despesas de
conservação e ou divisão da coisa, na
proporção de sua parte;

• Dívidas e ônus comuns: devem também

responder pelas dívidas ou ônus contraídas
em proveito da comunhão.
 Extinção do condomínio
• O condomínio pode ser desfeito a qualquer
momento, dividindo-se proporcionalmente os
custos da divisão, judicialmente ou não.
• Se as partes ou o terceiro a tornaram indivisa
valerá tal escrito por 5 anos, prorrogável no
primeiro caso por mais cinco, podendo o juiz
antecipar a divisão se graves razões o
aconselharem.
Pesquisa indicada: diferença entre a ação de divisão de condomínio e a ação de extinção de condomínio.
 Uso e administração

- Destino da coisa: ou usarão a coisa pessoalmente, ou, sendo

impossível, decidirão o seu destino (administração, venda,
aluguel) pela maioria absoluta de acordo com o valor dos
quinhões e não por cabeça de voto.
• A instituição da administração e sua forma é escolha dos
condôminos, podendo ser nomeado terceiro (ex. administrador
de uma fazenda de irmãos).
• Condomínio necessário terá regras próprias de acordo com
os limites entre prédios, direito de tapagem e direito de
construir (1297, 1298; 1304 a 1307 – estudados)
 REGRAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

• CONCEITO: Quando houver nas coisas partes

privativas, objeto de propriedade exclusiva (ex.
apartamento), ao lado de partes comuns, objetos de
propriedade comum (telhado, elevador, piscina etc.).

• As partes privativas podem ser alienadas ou gravadas

livremente pelos seus proprietários, sem qualquer
privilégio aos demais condôminos. (exceção: aluguel da
vaga na garagem tem preferência)
• A cada unidade autônoma caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal das partes comuns.

• Pode ser instituído o condomínio por ato entre vivos ou

causa mortis.
• ATO DE INSTITUIÇÃO: documento que dá origem ao
condomínio e que deve ser registrado em cartório declarando
no mínimo:
- A discriminação e individualização das unidades exclusivas e das partes
comuns;
- Determinação da participação de cada um dos condôminos nas partes
comuns;
- O fim a que se destinam as unidades.
• CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO: é o ato de CONSTITUIÇÃO
do condomínio criado com vistas a regulamentar o convívio do
condômino e de terceiros que convivem no ambiente (direitos e
deveres).
• A convenção poderá ser estabelecida em escrito público ou
particular.

• Deverá ser subscrita pelo mínimo de dois terços das frações

ideais, obrigando possuidores, detentores e proprietários, sendo
oponível contra terceiros se registrada em cartório.

• O REGULAMENTO INTERNO complementa o ato de

constituição, com detalhes, principalmente, do uso das coisas
comuns.
• A convenção determina no mínimo:
- a quota proporcional e o modo de pagamento
das contribuições para atender as despesas
ordinárias e extraordinárias;
- a forma de administração do condomínio;
- a competência das assembleias, a forma de sua
convocação e os quóruns para deliberações;
- as sanções a que estão sujeitos os condôminos.
• DIREITOS DOS CONDÔMINOS

- usar, fruir e livremente dispor da unidade;

- Usar das partes comuns conforme a sua

destinação e não excluindo o uso dos demais;

- Votar nas deliberações em assembleia e delas

participar, estando quite (jurisprudência).
• DEVERES DOS CONDÔMINOS

- Contribuir na proporção da sua fração;

- Não realizar obras que comprometam a edificação;
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
- Destinar o uso conforme a indicação do condomínio;
- Não utilizar as partes exclusivas de maneira prejudicial ao
sossego, insalubridade e segurança dos possuidores, nem
contra os bons costumes.
- Discussão prática: animais são permitidos? (jurisprudência:
desde que prejudique o convívio).
SANÇÕES
• Pelo atraso no pagamento do rateio: juros
moratórios, mais multa que não excederá dois
por cento (2%);
• Por outros desrespeitos: multa fixada na
convenção independente das perdas e danos;
• Não havendo multa expressa para o caso será
fixada em assembleia com aprovação de dois
terços dos condôminos.
CASOS ESPECIAIS

• Inadimplente contumaz: multa deliberada por

três quartos dos condôminos, no valor máximo
de até 5 vezes o valor da contribuição, conforme
a gravidade e a reiteração.

• Comportamento antissocial que gera

incompatibilidade com o convívio: multa pelo
décuplo da contribuição das despesas.
OBRAS (1341 cc)

• As necessárias DE PEQUENA MONTA não precisam

de autorização, realizáveis pelo síndico ou qualquer
condômino no impedimento ou omissão daquele.
• As obras urgentes e necessárias com despesas
excessivas, podem ser iniciadas, mas exigem que
seja convocada a assembleia imediatamente
• Obras não urgentes e necessárias, COM ALTO
CUSTO, só podem ser realizadas após aprovação em
assembleia.
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

• A assembleia elege síndico, condômino ou não,

com mandato máximo de 2 anos, renováveis.

• Poderá ser assessorado por um Conselho

Consultivo, constituído de 3 condôminos, com
mandato de 2 anos, reelegíveis.
• Deveres do síndico
- Convocar assembleia
- Representar o condomínio, defendendo seus interesses
- Fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
deliberações
- Diligenciar as partes comuns e cuidar dos interesses a
ela relacionados
- Cobrar as contribuições e aplicar penalidades
- Prestar contas à assembleia, anualmente ou quando
exigidas
- Realizar o seguro da edificação
• Destituição do síndico: assembleia especificamente
convocada para este fim, por voto da maioria
absoluta dos membros, quando descumprir seus
deveres ou por má administração.
• Assembleia anual (ordinária): para aprovar orçamento
e contas, contribuições, quando for o caso eleger o
síndico e alterar o regimento interno.
• Modificação da convenção: só por aprovação de dois
terços dos votos dos condôminos.
• Alteração da finalidade: unanimidade.
• As assembleias só podem deliberar se todos
os condôminos tiverem sido avisados.

• As decisões válidas obrigam todos, inclusive,

os que faltaram e ou os vencidos.

• Assembleias extraordinárias podem ser

convocadas a qualquer tempo pelo síndico ou
por um quarto dos condôminos.