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O Condomínio e
03 a Incorporação
Imobiliária
03.1 – Introdução
Noções Gerais
Noções Iniciais:
Quando um direito pertence à dois ou mais indivíduos existe o que chamamos de comunhão. Se a
comunhão recair sobre o direito de propriedade tem-se a compropriedade ou condomínio. O
condomínio é portanto a situação em que mais de uma pessoa possuem a mesma coisa, cabendo a
cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes.
Espécies de Condomínio:
Adotando a classificação proposta por Limongi França, podemos dividir o condomínio,
fundamentalmente, em dois grandes gêneros: o condomínio puro ou tradicional e o condomínio por
unidades autônomas (condomínio edilício).
Condomínio Tradicional:
O condomínio tradicional pode ser voluntário ou necessário. O condomínio voluntário ocorre quando
uma coisa indivisa (pro indiviso) tem dois ou mais proprietários em comum. No âmbito interno, ou
seja, entre os comunheiros, os direitos de cada um se encontram limitados pelo direito dos outros, na
medida de suas quotas. Mas para uso externo, ou seja, perante terceiros, cada um é, em tese,
proprietário da coisa toda. O condomínio necessário é o de meação de paredes, cercas, muros e valas.
Representa um estado permanente de indivisão, protegido pela lei, em razão da utilidade comum que
Condomínio Edilício:
Regulamentado atualmente pelo atual Código Civil, é o condomínio de apartamentos (ou de casas). É
sempre pro diviso, porém tendo também partes pro indiviso.
Rubens Limongi
França
“Condomínio é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são
titulares, em comum, de uma coisa indivisa, atribuindo-se a cada
condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”.
CÓDIGO Art. 1.315 - O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de
CIVIL conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Art. 1.316 - Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à
parte ideal.
Art. 1.317 - Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar
a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se
obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318 - As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante
ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319 - Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano
que lhe causou.
Divisibilidade do Condomínio:
A regra de maior interesse no condomínio, é que ninguém, em princípio, pode ser obrigado a ficar em
comunhão. A todo tempo, salvo poucas exceções, pode o condômino exigir a divisão amigável ou
judicial da coisa comum, se esta for divisível. Se a coisa for indivisível, ou se tornar pela divisão
imprópria ao destino, será a mesma vendida, dividindo-se o produto. Isso se não houver um ajuste
melhor entre as partes.
CÓDIGO Art. 1.320 - A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum,
CIVIL respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1º - Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de
cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º - Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
Art. 1.322 - Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só,
indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições
iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa
benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único - Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam
todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de
A Administração do Condomínio:
CÓDIGO Art. 1.323 - Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o
CIVIL administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em
condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324 - O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante
comum.
§ 2º - Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer
condômino, ouvidos os outros.
Art. 1.326 - Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de
última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
Art. 1.328 - O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros,
valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do
vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art.
1.297).
Art. 1.329 - Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas
de ambos os confinantes.
Art. 1.330 - Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra
divisória.
Noções Gerais
Noções Iniciais:
O condomínio edilício é uma figura relativamente recente decorrente da necessidade de maior
racionalização do uso das áreas urbanas. Surgiu após uma crise de habitação na Europa, no início do
século XX, quando, com o desenvolvimento das cidades e conseqüente valorização dos terrenos
urbanos, houve necessidade de melhor aproveitar o espaço urbano.
Conceito:
O condomínio é conceituado pela lei como sendo as edificações ou conjunto de edificações, de um
ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente
considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma (art. 1º, da Lei 4.591/64). Do
conceito, podemos perceber que no condomínio edilício, cada condômino é proprietário individual de
sua unidade autônoma, e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes do imóvel, que são de uso
coletivo. O Código Civil não chega a conceituar o condomínio edílico, mas exemplifica quais as
partes que podem ser de propriedade exclusiva e as partes de propriedade comum dos condôminos.
CÓDIGO Art. 1.331 - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
CIVIL propriedade comum dos condôminos.
§ 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao
logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
§ 3º - A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas
outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004)
O condomínio era anteriormente totalmente regulado pela Lei 4.591/64. Com o advento do
Código Civil de 2002, novas regras passaram a regular a modalidade, substituindo os
dispositivos que tratavam do mesmo assunto.
O Condomínio de Casas:
O condomínio de casas é erroneamente chamado de condomínio horizontal, pois na verdade
horizontal seria o condomínio em edifício, uma vez que apresenta a propriedade em planos
horizontais. O condomínio de casas deve seguir a Lei de Parcelamento do Solo Urbano e também a
Lei de Incorporações e Condomínios. Só será considerado um condomínio de casas aquele com
registro de incorporação onde o proprietário tenha, além da sua unidade, uma cota-parte da área
comum do empreendimento. Funciona como um prédio de apartamentos, tem Convenção, Regimento
Interno e a administração. No tocante às despesas condominiais, para o cálculo da fração de cada
condômino, apenas o terreno entra no cálculo.
Somente os condomínios de casas é que podem ser fechados. Nas ruas, vilas, loteamentos ou
conjuntos habitacionais que são fechados o que ocorre é uma liberalidade do Poder Público
em admitir a prática por questão de segurança dos moradores.
O ato de instituição poderá ser inter vivos, sempre através de registro, ou causa mortis (testamento),
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar:
! a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
! a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
! o fim a que as unidades se destinam.
A Convenção de Condomínio
Noções Iniciais:
A vida no condomínio é regulada especialmente pela Convenção que é um documento escrito onde
se prevêem os direitos e deveres de cada condômino. É a estrutura legal máxima que constitui
condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular subscrita pelos titulares de, no
mínimo, 2/3 das frações ideais, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para ser oponível
contra terceiros, tornando-se desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Conteúdo da Convenção:
O conteúdo da Convenção, naturalmente , variará de acordo com as necessidades de cada
condômino, mas a lei fixou um conteúdo mínimo obrigatório: A convenção, além das cláusulas do
ato que instituiu o condomínio e das estipuladas pelos condôminos, deverá conter:
! a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender
às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
! sua forma de administração;
! a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as
deliberações;
! as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
! o regimento interno
Alteração da Convenção:
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção. A assembléia geral
não pode decidir contra a convenção.
O Regimento Interno:
O Regimento Interno apenas completa a Convenção; independe de quorum especial, bastando, pois
sua aprovação por maioria de condôminos presentes por ocasião de sua votação. Sua finalidade é
meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Não podem suas
normas alterar ou ultrapassar as da Convenção.
Cada consorte, além de seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autônoma (art. 1.335, I, CC),
poderá usar e gozar de certas partes comuns do edifício, como: vestíbulo, escadas, elevadores,
corredores, desde que não desvirtue sua destinação e não cause danos ou incômodos aos demais
comunheiros nem exclua a sua utilização pelos demais condôminos (art. 1.335, II, CC).
Cada condômino tem, ainda, direito de votar nas deliberações da assembléia e dela participar,
estando quite (art. 1.335, III, CC).
Os Encargos Condominiais
Noções Iniciais:
É dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I, CC). Possuem os encargos natureza
propter rem (decorrentes da coisa), independente de se dar ou não ao imóvel uso.
A Lei 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.336, no seu inciso primeiro, encerrando a
dúvida quanto ao limite de obrigações dos condôminos. Desta forma, salvo disposição em
contrário na convenção, o limite exteriorizado de porção de direitos, pelo critério fração ideal,
poderá ser afastado pelos condôminos.
1Unidades Separadas:1
Chamam-se assim aquelas unidades que, embora façam parte da estrutura da edificação,
encontram-se separadas do acesso e das áreas comuns. São na maior parte das vezes as lojas
instaladas no térreo de edifício, seja ele residencial ou comercial. A polêmica envolve a questão se
estas lojas devem ou não participar do rateio das despesas. Segundo a lei, a loja faz parte do
condomínio, portanto deve entrar no rateio das despesas na proporção da sua fração ideal, só sendo
feita uma ressalva quando a convenção do condomínio determinar que a loja está isenta desses
gastos. Muito embora seja considerado injusto que a loja pague o proporcional à sua fração ideal,
nos casos em que a loja utilizar parte das dependências ou serviços do condomínio, uma solução é
estabelecer um porcentual sobre a sua fração ideal do terreno, algo entre 30% e 50%. Em relação às
despesas extraordinárias, referentes à manutenção ou recuperação da fachada do edifício, o
entendimento é de que a loja deva pagar, pois, mesmo separada do resto do condomínio, ela faz
parte do conjunto arquitetônico do empreendimento.
Jurisprudência: (1) As unidades autônomas, situadas no andar térreo, ou com acesso
independente, respondem também pelas despesas com elevadores, salvo dispensa pela convenção
(RT 409/399, 440/155, 446/160, 487/200, 515/146, 536/194, 550/247). (2) As unidades autônomas
externas repondem também pelas despesas coletivas de condomínio (RT 427/173, 487/200,
515/230).
Despesas Ordinárias:
! salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do
condomínio;
! cotas de consumo de água e esgoto, luz e gás utilizadas nas áreas comuns;
! limpeza, conservação e pintura das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança de uso comum;
! manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática
de esportes e lazer;
! manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
! pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
! rateios de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da
locação;
! reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou
parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação.
Despesas Extraordinárias:
! obras de reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel;
! pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas;
! obras destinadas a repor condições de habitabilidade do edifício;
! indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas
em data anterior ao início da locação;
! instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e lazer (extintores, porta corta-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
! despesas com decoração e paisagismo de áreas de uso comum;
! formação e contribuição para o fundo de reserva.
Pelo art. 1.340 do Código Civil, as despesas alusivas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles (ex.: hall de elevador privativo), incumbem a quem delas se servir.
Nada impede que se coloquem áreas de lazer ou de utilização comum à disposição dos condôminos,
mediante cobrança de uma taxa, que será revertida para o fundo condominial, para fazer frente às
despesas com a administração.
Obras:
É possível realizar obras no condomínio edilício. As voluptuárias requerem a aprovação de 2/3 dos
condôminos e as úteis, da maioria deles. art. 1341, I e II. As necessárias, sem autorização dos
condôminos, podem ser levadas a efeito pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste,
por qualquer condômino (art. 1.341, § 1º). Mas, se essas obras necessárias forem urgentes e
requererem despesas excessivas, o síndico ou o condômino que ordenou sua realização deverá
notificar a assembléia, convocando-a de imediato (art. 1.341, § 2º). Não havendo urgência dos
reparos necessários, que importarem em dispêndios excessivos, aqueles só poderão ser efetuados
após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico ou por qualquer condômino,
diante da inércia ou impedimento daquele (art. 1.341, § 3º, CC). Se algum condômino vier a realizar
obras necessárias, deverá ser reembolsado das despesas que fez, mas não terá direito à restituição das
efetuadas com reparos de outra natureza, apesar de serem de interesse comum (art. 1.341, § 4º). A
realização de obras em partes comuns, em acréscimos às já existentes, a fim de lhes proporcionar
uma melhor utilização, dependerá da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. E não serão
permitidas construções, nas partes comuns, que possam prejudicar o uso, por qualquer condômino,
das partes próprias ou comuns (art. 1.342, CC). A construção de outros pavimentos, ou, no solo
comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos (art. 1.343, CC).
Inadimplência:
O condômino que não pagar a sua contribuição, conforme o § 1º do art. 1.336 do Código Civil, ficará
sujeito a multa de 2% sobre o valor do débito, mais a aplicação subsidiária dos tradicionais juros
moratórios previstos em convenção de condomínio ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês. A cobrança deve respeitar certas regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. O
condômino em atraso deve ser notificado por carta, dando-se prazo para o pagamento, e só então se o
condômino continuar inadimplente deve ser acionado judicialmente (ação de cobrança). Não é
permitido:
! restringir o acesso do proprietário ou locatário inadimplente ao uso dependências e instalações
do condomínio;
! efetuar cobrança diretamente na residência do devedor;
! expor listas de não pagantes em elevadores ou outras áreas comuns;
! protestar o pagamento do condomínio ou enviado ao SPC/SERASA.
Alteração da Finalidade:
Conforme o art. 1.351 do Código Civil, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária.
Segurança:
É dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II,
CC). A legislação também proíbe a colocação, nos peitoris, janelas e varandas, de vasos, enfeites,
plantas ou qualquer objeto que coloque em risco a segurança dos demais moradores ou quem passe
na rua.
Alteração da Fachada:
Também é defeso ao condômino alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
(art. 1.336, II, CC). As formas e cores das fachadas dos prédios de apartamentos são intocáveis. As
alterações só são possíveis quando há concordância de todos os condôminos. O morador que
transgredir essas regras fica sujeito a multas, normalmente previstas pela convenção do condomínio,
e, além disso, será obrigado a desfazer a obra ou pintura. São exemplos de proibições, entre outras:
! a alteração da forma externa da fachada do edifício;
! a decoração das partes e esquadrias externas com tonalidade ou cores diferentes do restante do
prédio;
! a colocação de toldos e telhados externos (há porém uma certa conivência geral com a
colocação de grades e redes nas janelas e terraços para garantir a segurança das crianças que
moram no apartamento).
Animais Domésticos:
Não podem ser mantidos animais no prédio, se isso for proibido pela convenção, ou se houver
prejuízo para o sossego e a segurança dos demais moradores. Porém há jurisprudência no sentido de
se permitir o animal de estimação se a convenção for omissa a respeito ou se o fato não prejudicar
ninguém.
Roupas Penduradas:
Pendurar roupas nas janelas, varandas ou terraços dos apartamentos não é proibido pela Lei, mas
geralmente o é pelas convenções de condomínio e regulamentos internos. Trata-se de prática que
desvaloriza o prédio como um todo.
Punições:
Em relação às obras que representem risco à segurança da edificação, agressões ao projeto
arquitetônico (fachada, partes comuns, esquadrias, entre outros), ou por efeito da má utilização e do
desvio na destinação das unidades individuais, o Código Civil, no parágrafo segundo do art. 1.336,
determinou a aplicação de multa específica: até cinco vezes o valor da taxa de condomínio, mas
perdas e danos. No procedimento de aplicação da multa, convém a interpelação do síndico, sendo
dado ao interpelado o direito de recorrer ao Conselho Consultivo e/ou à Assembléia Geral.
Cabe à Assembléia (em quorum qualificado) fixar a multa, nos limites permitidos pelo
dispositivo legal, se não houver previsão em Convenção de Condomínio.
Reiteração:
Se o condômino ou possuidor apresentar infração reiterada aos seus deveres poderá, havendo
deliberação de 3/4 dos condôminos, a ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo
do valor da despesa de condomínio, conforme a gravidade das faltas cometidas e a reiteração,
independente das perdas e danos (art. 1.337, CC). E se com essa conduta anti-social reiterada causar
incompatibilidade de convivência com os demais, deverá pagar multa correspondente ao décuplo do
valor relativo à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia
(art. 1.337, parágrafo único, CC).
Assembléia Geral:
O órgão deliberativo do condomínio é a Assembléia Geral, constituída por todos os condôminos, que,
em regra, decide pelo voto da maioria. A cada ano será convocada assembléia geral ordinária dos
condôminos, pelo síndico, segundo o procedimento disposto na convenção como prevê o art. 1.350
do Código Civil, ou na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e
alterar o regimento interno.
O Síndico:
A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio,
por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
A Assembléia pode investir outra pessoa, em lugar do síndico, com poderes de representação
(art. 1.348, § 1º). O síndico poderá também delegar, total ou parcialmente, a pessoa de sua
confiança e sob sua inteira responsabilidade os poderes de representação ou certas funções
administrativas, dependente de aprovação da Assembléia, salvo disposição em contrário da
convenção (art. 1.348, § 2º).
Responsabilidade do Síndico:
O síndico responde civil e penalmente por alguns encargos. A assembléia, especialmente convocada
para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
O Conselho Fiscal:
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia,
por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356
do Código Civil). Tem como função analisar os balancetes mensais e conferir as notas de despesa,
dando o parecer favorável ou não. No caso de irregularidade, deve o conselho comunicar o fato
imediatamente ao síndico e à administradora e se for grave o melhor caminho é convocar uma
assembléia extraordinária para se discutir a solução.
A Extinção do Condomínio
Sendo o condomínio em edifício de apartamentos um condomínio especial ou forçado, não podem os
condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial. De modo que, enquanto o prédio subsistir
em caráter coletivo, o condomínio é inextinguível, porém há casos em que essa modalidade de
condomínio é extinta.
CÓDIGO Art. 1.357 - Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os
CIVIL condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das frações ideais.
Art. 1.358 - Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere
o § 2o do artigo antecedente.
Noções Gerais
Conforme a Lei 4.591/64 (art. 28, parágrafo único), considera-se incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a
vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Patrimônio de Afetação
Noções Iniciais:
A Lei nº 10.931, de 02.08.2004, introduziu a possibilidade de se adotar o regime de afetação nas
incorporações imobiliárias. Pelo regime da afetação, que pode ser adotado a critério do incorporador,
o terreno e as acessões, objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes (art. 31-A, da Lei 4.591/64).
Aspectos Tributários
Para as incorporações imobiliárias submetidas ao regime de afetação foi criado um regime especial
de tributação (RET), de caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis.
Aspectos Contábeis:
Para cada incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação a contabilidade deverá
segregar, em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais
aplicáveis às operações da incorporação imobiliária, todos os registros relativos à:
Obrigações do Incorporador
Registro da Incorporação:
O registro da incorporação equivale ao arquivamento e registro dos documentos referidos no art. 32
da Lei 4.591/64. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
! título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda
ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento
para demolição e construção, devidamente registrado;
! certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de
ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
! histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado
de certidão dos respectivos registros;
! projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
! cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e
indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;
! certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o
terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
! memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o
inciso IV, do art. 53, desta Lei;
! avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com
a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada
pelo profissional responsável pela obra;
Os oficiais de registro de imóveis terão 15 (quinze) dias para apresentar, por escrito, todas as
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o
prazo de 15 (quinze) dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada e
devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos
documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as normas
processuais aplicáveis.
Desistência da Incorporação:
A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis e comunicada,
por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e
criminal do incorporador. Será averbada no registro da incorporação a desistência, arquivando-se em
cartório o respectivo documento.
Comissão de Representantes:
Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial, devidamente convocada
antes do início da obra, uma Comissão de Representantes composta de três membros pelo menos,
escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, em tudo
que interessar ao bom andamento da obra. Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se
comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta
ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar
todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento
especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e
obrigações destes.
05 - (Defensor Público/PA - 2006) A propriedade é um direito real sobre a coisa, que titulariza o
proprietário ao exercício dos direitos a ela inerentes. O condomínio é uma forma de direito
de propriedade em conjunto, sendo os condôminos co-proprietários do bem e capacitados
ao exercício comum dos direitos condominiais.
Sobre condomínio é correto afirmar:
I – No condomínio, os co-proprietários serão responsáveis solidários sempre que assim o
estipularem e, em caso de alienação da quota parte de um deles, aos demais caberá o
exercício do direito de preferência.
II – O condomínio caracteriza-se pela indivisibilidade do bem objeto do mesmo e assim o
direito exercido acontece em co-propriedade, o que habilita qualquer dos condôminos a
reivindicar o bem de quem indevidamente o retenha.
III – Enquanto vigorar o condomínio, não poderá o condômino alhear a sua quota parte ou
gravá-la de ônus real.
IV – A indivisibilidade patrimonial imposta por ato de testador não poderá exceder a cinco
anos, tendo os co-proprietários o direito a exigir a divisibilidade a partir do transcurso
dessa temporalidade.
Somente é correto o que se afirma em:
( ) a) I, II e III.
( ) b) I, III e IV.
( ) c) II, III e IV.
( ) d) I, II e IV.
06 - (Notário e Registrador/RO - III) Sabendo que o incorporador poderá fixar, para efetivação da
incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento, é
incorreto dizer:
( ) a) Que a fixação deste prazo de carência será feita por declaração expressa, onde se
fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
( ) b) Que só excepcionalmente poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do
prazo de validade do registro, que é de 180 dias, ou, se for o caso, de sua revalidação.
( ) c) Que a desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis
e comunicada, também por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à
aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
( ) d) Que a desistência será averbada no Registro da incorporação e arquivado, no Cartório,
o respectivo documento.
01.B 02.B 03.B 04.D 05.D 06.B 07.C 08.B 09.C 10.C
Bibliografia
■ INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Everaldo Augusto Cambler
São Paulo: Revista dos Tribunais
Direito Imobiliário
03 – O Condomínio e a Incorporação Imobiliária
Atualizada em 10.04.2006