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Condomnio Ordinrio

Conceito
Um direito pode pertencer a vrios indivduos ao mesmo tempo,
caracterizando a comunho. O condomnio uma comunho que recai
sobre o direito de propriedade. Pelo estado de indiviso do bem, cada
um dos proprietrios detm fra
! " natureza #urdica$
% teoria mais aceita , a da propriedade inte&ral, a de que os vrios
cond'minos e(ercem, cada qual, um )nico direito de propriedade sobre a
coisa comum.O direito um s*, e(ercendo+se por cada um dos cond'minos
indistintamente. Perante a terceiros, o direito de cada um abran&e a
pluralidade de poderes do domnio, mas entre os pr*prios cond'minos, o
e(erccio de cada um se limita pelo e(erccio dos demais.
, " conte)do$
- " e(erccio
O art. .,.- disciplina tanto rela/es internas0entre os cond'minos1
quanto e(ternas 0em relao a terceiros1. 2al arti&o imp/es o uso da coisa
se&undo a sua destinao, a aplicao da coisa para um 3m espec3co, se#a
comodato, alu&uel, etc. % destinao se d pela maioria dos cond'minos 0art.
.,!,1. O e(erccio dos direitos deve ser compatvel com a indiviso, uma vez
que a comunho deve ser respeitada, assim, nenhum cond'mino poder
praticar ato que pre#udique os demais.
Cada cond'mino responder aos outros pelos frutos que isoladamente
percebeu da coisa 0art. .,.41 . 2al re&ra no se aplica se os cond'minos #
tenham localizado reas reservadas ao e(erccio de suas posses.
O cond'mino tem o direito de reivindicar a coisa de terceiro, e #amais
de outros cond'minos. Os atos de defesa contra terceiros podero ser
praticados sem o consentimento dos demais sendo que a reivindicao
aproveita a todos embora no faam parte do pleito. % reinvidicao da coisa
imp/es tambm a obri&ao do cond'mino de concorrer, na proporo de
sua parte, para as despesas de conservao da coisa e suas reivindica/es. O
direito de reivindicar tabm implica no de despe#ar, uma vez que o ob#etivo
o mesmo$ de alcanar a posse. O cond'mino pode e(ercer qualquer uma das
a/es possess*rias, desde que demonstrada sua condio de possuidor.
Outro direito do cond'mino alienar ou &ravar a parte ideal da coisa.
5a alienao de coisa materialmente indivisvel, qualquer outro cond'mino
tem prefer6ncia ao estranho como adquirente 0art. 78-1. 9e for feita a
alienao sem o consentimento dos demais cond'minos esta ter e3ccia
relativa, podendo o cond'mino a quem no foi avisado descontistuir a
alienao no prazo decadencial de .:8 dias. % coisa comum tambm no
pode ser dada em &arantia na sua totalidade sem o consentimento dos
outros 0art. .-!81, mas a sua frao ideal permitida.
Como toda obri&ao propter ;<=, o cond'mino participar no rateio
dos impostos, despesas, contribui/es e cotas condominiais na proporo de
sua parte. 9e os cond'minos no estipularem suas partes ideiais, essas
presumen+se i&uais 0art. .,.71.
O art. .,.> permite a ren)ncia ? propriedade do cond'mino que queira
e(imir+se de pa&ar os dbitos comuns. Para que a renuncia aproveite aos
demais cond'minos necessrio que eles assumam as despesas ou dvidas,
na proporo do pa&amento que 3zerem. O proveito est condicionado ?
parte ideal de quem renunciou. 9e nenhum cond'mino pa&ar as dvidas, a
coisa comum ser dividida. 9e o dbitos tiver sido contrado por todos os
cond'minos 0art. .,.@1, cada um responder na proporo de sua frao
ideal. Aavendo clusula de solidariedade, o credor poder cobrar a totalidade
da dvida a qualquer um dos cond'minos.
9e um dos cond'minos contrair dvidas sem o consentimento dos
demais em proveito da comunho ter direito de ao re&ressiva contra os
demais 0art. .,.:1. 2al reembolso no en&loba as despesas volupturias.
7 + %dministrao
Buando , por circunstCncias de fato ou desacordo, no for possvel o
uso em comum, os cond'minos resolvero se a coisa deve ser administrada,
vendida ou alu&ada 0art. .,!,1
% escolha do administrador 0que pode ser estranho1 se d pela
maioria. O critrio para esse clculo econ'mico + considera+se o valor dos
quinh/es 0.,!71. 5o sendo alcanado tal quorum, a questo poder ser
levada por qualquer dos cond'minos para apreciao do Dudicirio, com a
oitiva dos demais cond'minos 0.,!7 p.!E1.
O administrador responde pelo condomnio ativa e passivamente. 9e
no houver escolha, presume+se administrador aquele que por iniciativa
pr*pria e sem oposio dos demais assumir a &esto da coisa. Aavendo
oposio, dever haver deliberao, prevalecendo o mesmo critrio
econ'mico.
9e a maioria optar pela locao, o cond'mino tem prefer6ncia ao
estranho 0.,!,1.
> + <(tino
Uma das formas de e(tino da coisa comum a diviso. O
condomnio tem carter transit*rio, com a diviso a cada cond'mino
conferida uma rea individualizada.
9e a coisa comum for divisvel, qualquer cond'mino poder e(i&ir sua
diviso, caso no se tenha acordado que a coisa permanea indivisvel por
tempo no superior a 7 anos, passvel de mais uma prorro&ao de mesmo
tempo 0.,!8 p..1. 9e estabelecida tal indiviso, ter efeito no apenas entre
os cond'minos, mas tbm perante ,E que venham a adquirir frao de qq
comunheiro. 9e a indiviso for estabelecida por ato &ratuito 0testaento ou
doao1 o prazo no poder ser prorro&vel.
F permitido a qualquer cond'mino levar &raves motivos &raves ao
#uducirio a 3m de suprimir tais prazos, podendo o ma&istrado e(tin&uir o
condomnio antecipadamente 0.,!8 p ,1.
Buando os cond'minos no quiserem fazer a diviso ami&avelmente
0por escritura p)blica1, ou quando h a presena de incapazes, cabvel a
ao de diviso 0meio #udicial1. F possvel a diviso parcial se al&uns
cond'minos preferirem a manuteno do condomnio.
F possvel, tendo um cond'mino e(ercido posse com e(clusividade
sobre a totalidade da coisa em prazo considervel, usucapio, falecendo o
direito de prop. dos demais cond'minos. 5o condomnio pro diviso 0 # houve
a diviso ftica dos quinh/es espec3cos1, a usucapio poder atin&ir apenas
uma parte restrita do condomnio.
9e o im*vel for indivisvel, impossibilitada 3ca a diviso. 5esse caso,
3ca facultado aos cond'minos ad#udicar a coisa a um dos comunheiros, com
a contrapartida da indenizao ou e(i&ir a venda para a repartio do preo.
5a venda prefere+se o comunheiro adquirente ao estranho e internamente,
prefere+se aquele com benfeitorias de maior valor, ou no havendo
benfeitorias, aquele com o maior quinho 0.,!!1. 9e no houver tais
distin/es, procede+se ? licitao entre estranhos e depois entre os
comunheiros, transferindo o im*vel ?quele que oferecer o melhor preo, e
havendo empate entre estranha e cond'mino, a prefer6ncia ser do primeiro
0.,!! p unico1.
@+ condomnio necessrio
F estabelecido por lei a certos bens cu#a diviso deve ser
permanentemente mantida. 9e trata de uma espcie de comunho com
indiviso forada 0.,!@1. F relacionado ao direito de tapa&em e de construir.
5o direito de tapa&em h um condomnio forado e indivisvel sobre o
muro construdo com contribuio i&ualitria dos dois con3nantes 0.!4@ p
. 1. 5o direito de construir, forma+se um consdomnio necessrio sobre a
parede+meia na qual cada cond'mino poder e(trair utilidades at o meio da
espessura do muro divisorio 0.,8>1. O direito ? meao absoluto, devendo
a despesa ser meiada. 5o havendo consenso, aquele que construir poder
pleitear #udicialmente o ressarcimento pelas despesas.