CONDOMÍNIO

1. Conceituação

 direitos elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencentes a mais de

um titular.

 Direito de propriedade é único

 Incide sobre as partes, frações

 Aplicação do princípio da exclusividade

2. Espécies

 Podemos ter:

 Condomínio tradicional (comum ou geral)

 Voluntário

o Pode se originar da vontade dos próprios condôminos

ou de terceiros

o art. 1314 e ss.

 Necessário (legal)

o Há imposição da lei

o arts. 1327 e ss.

 Condomínio edilício (em edificações)  arts. 1331 e ss.

 Em uma análise da forma, o condomínio poderá ser:

 PRO DIVISO  aparência de condomínio; cada condômino encontra-

se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como
dono exclusivo da porção ocupada.

 PRO INDIVISO  não havendo a localização em partes certas e

determinadas, a comunhão é de direito e de fato.
  Quanto ao tempo:
 Transitório  podem ser extintos a todo tempo pela vontade de
qualquer condômino. Exemplo: convencional.
 Permanente  perdura enquanto existir a situação que o criou. Trata-
se do legal.

 Quanto ao objeto:
 Universal  abrangendo todos os bens, inclusive eventuais frutos e
rendimentos.
 Singular  incide sobre uma coisa determinada.

3. Direitos e deveres dos condôminos

 Art. 1314, do CC
 Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão,
reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva
parte ideal, ou gravá-la.
 Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação
da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem
o consenso dos outros.

 Exercício dos direitos compatíveis.

 não pode impedir que os demais consortes se utilizem também de seus
direitos, na proporção da cota de cada um e de acordo com a
destinação do bem.
 Imóvel  possível instalação conjunta?

 Direitos compatíveis
 O condômino poderá alterar a destinação da coisa?
 Consenso
 Possibilidade
 Percepção dos frutos pelo condômino?
 Frutos naturais e civis
 Utilização individual
 Responsabilização
 Requisição para uso próprio
 Posse a terceiros, estranhos ao condomínio
 Reivindicação
 reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro
 demandar os bens de herança em poder de terceiro
 art. 1791, do CC: Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à
propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á
pelas normas relativas ao condomínio.
 Qualquer dos co-herdeiros pode reclamar a universalidade da
herança ao terceiro, que indevidamente a possua
 condômino somente pode propor ação reivindicatória contra
terceiro (não contra outro condômino)
o cabível apenas possessória

 Alienação da respectiva fração (ou gravá-la)

 Alienação a estranhos
 Direito de preferência
 Cessão de direitos hereditários
o Objeto específico?
o Elemento acidental  condição
 Gravar a parte indivisa
 Direito real de garantia
 Art. 1420, §2º: A coisa comum a dois ou mais proprietários
não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o
consentimento de todos; mas cada um pode individualmente
dar em garantia real a parte que tiver.

 Despesas de manutenção e conservação da coisa

 Concorrência
 Proporcionalidade
 Dívidas
 Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos
os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na
obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que
cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na
coisa comum.
 Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em
proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante;
mas terá este ação regressiva contra os demais.
4. Administração

 Escolha do administrador pela maioria

 Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa
comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao
condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais,
o condômino ao que não o é.

 Regime de administração
 Conferidos poderes de administração.
 Não pode praticar atos que exijam poderes especiais
 Poderá alienar coisas que ordinariamente se destinam à venda, como
frutos ou produtos de propriedade agrícola.
 Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário
estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na
proporção dos quinhões.
 Remuneração ou não do administrador
 Forma e prazo para prestação de contas
 Pessoa que administra sem oposição dos demais
 Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros
presume-se representante comum.
 Nenhum condômino deseja ser o administrador da coisa comum
 Forma de cálculo da maioria
 Pelos quinhões, não pelas pessoas
 Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
 § 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por
maioria absoluta.

5. Extinção do condomínio

 Fonte de atritos e divergências.

 Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas
da divisão.
 § 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa
comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de
prorrogação ulterior.
 § 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo
doador ou pelo testador.
  § 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum
antes do prazo.
 Divisão  meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível.
 Amigável ou judicial.
 Amigável  escritura pública, com pessoas plenamente
capazes
 Incapacidade de alguém ou divergência  Judicial
 Regras de partilha da herança
 Coisa indivisível  extinção pela venda
 Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não
quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será
vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em
condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre
os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
 A ação poderá ser ajuizada a qualquer tempo. Avaliação do bem 
Hasta pública.
 Benfeitorias  Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos
tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do
condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre
estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu
maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos,
a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer
melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino
ao estranho.

6. Condomínio necessário

 Imposto pela lei

 Paredes, muros, cercas  Limites entre prédios e direito de tapagem

 Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou
tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas.
 § 1 o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como
sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas,
presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade
com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para
as despesas de sua construção e conservação.
 Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a
alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na
parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção;