Direito Civil

PBH
Prof. Élio Vasconcellos
 DIREITOS REAIS

- Condomínio Geral: Art. 1.314, CC ao Art. 1.330, CC

- Condomínio Edilício: Art. 1.331, CC ao Art. 1.358, CC

- Condomínio de Lotes: 1.358-A, CC

- Condomínio em multipropriedade: Art. 1.358-B, CC ao Art. 1.358-U, CC

- Propriedade Fiduciária/Fundo de Investimento: Art. 1.361 ao Art. 1.368-F

 DIREITO DAS COISAS
- CONCEITO - CONDOMÍNIO: Fenômeno caracterizado por haver mais de
um proprietário numa mesma propriedade, observada a parte de cada um;
Também tratado como copropriedade, cotitularidade, comunhão;
- Essa “parte” de cada um também é chamada de fração ou quinhão;
- O Condomínio se subdivide em:
I - Geral;
II - Edilício;
III - De Lotes;
IV - em Multipropriedade;
V - de Fundo de Investimento;
 CONDOMÍNIO GERAL
- Condomínio Geral: Art. 1.314, CC ao Art. 1.330, CC;
- É aquele que recai sobre algum bem, de modo que duas ou mais pessoas
tornam-se proprietárias de algo, podendo ser coisa móvel ou imóvel;
- Exemplos: animais de estimação, compra de algum bem em conjunto,
dinheiro que uma turma junta para formatura;
- Pode ser VOLUNTÁRIO: Decorrerá de vontade das partes/condôminos;
ou
NECESSÁRIO [(Fortuito – Art. 1.272, CC ) ou (Legal – Art. 1.327, CC)]:
Obrigatoriamente há necessidade de instituir o condomínio (meação de
parede divisória, casamento em comunhão parcial ou universal, por
exemplo);
 CONDOMÍNIO GERAL
- DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: Se houver duas ou mais
pessoas proprietárias de um determinado bem, compreende-se que cada
uma possui uma quota ideal ou fração ideal; Podem existir quotas/frações
diferentes; Se não houver especificação de cada quinhão, presumir-se-ão
iguais;
- RELAÇÕES INTERNAS: Cada condômino pode usar a coisa com todas as
prerrogativas, observada sua finalidade (art. 1.314, 1ª parte, CC);
- Cada um poderá alienar, doar, gravar como garantia, dentre outros para
terceiros, observando o direito de preferência, se indivisível (art. 1.314, 2ª
e 3ª parte); Pode um contrair dívida sozinho em prol dos demais,
respondendo este em prol dos terceiros, resguardado o direito de
regresso quanto aos consortes(art. 1.318, CC);
 CONDOMÍNIO GERAL
- RELAÇÕES EXTERNAS: Pode cada condômino reivindicar de terceiro coisa
comum de forma independente (sem consentimento dos demais) – Art.
1.314, CC; É proibido um dos condôminos dar posse, uso ou gozo da
propriedade a terceiro estranho sem prévia anuência dos demais;
- ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – Art. 1.323 ao 1.326, CC – Os
próprios condôminos podem administrar o condomínio ou escolher um
terceiro não condômino para administrá-lo (nesta última hipótese,
mediante autorização dos demais);
Há direito de participar sobre as deliberações, sobre as decisões afetas
àquele bem, observado o valor dos quinhões; (Dúvida sobre quinhão?
Apreciação Judicial);
 CONDOMÍNIO GERAL
- Deliberações observarão a maioria absoluta (art. 1.325, §1º, CC);
Frutos, caso não haja estipulação diversa, observarão os quinhões;
DESPESAS: Todos os condôminos tem, necessariamente, que concorrer
com as despesas, gastos e custos proporcionalmente à sua fração/quinhão
ideal;
- RENÚNCIA: Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e
dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais condôminos assumem as
despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal
de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
- Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será
dividida.
 CONDOMÍNIO GERAL
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos,
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao
seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação
regressiva contra os demais. (Pode contrair dívida sozinho para demais? Sim!)
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu
da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão.
 CONDOMÍNIO GERAL
- Se porventura um dos condôminos quiser promover com o aluguel, com
a venda, com a gravação em garantia, com a doação a algum terceiro
estranho àquele condomínio, será necessário observar o Direito de
Preferência (Prelação ou Preempção) nos casos “pro indiviso” para os
demais condôminos; [“Pro Diviso” (passível de divisão) e “Pro Indiviso”
(indivisível)];
- EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art. 1.320, CC): Bastará que um dos
condôminos possua essa vontade;
-Pode ser amigável ou judicial (litigiosa); Podem os condôminos acordar
que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos,
suscetível de prorrogação ulterior. Se for realizado por testador ou
doador, não poderá superar 5 anos;
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
- Especificidade para o exercício da propriedade exclusiva em razão a
determinadas áreas/partes/frações/quinhões – Art. 1.331, CC, ressalvadas
ainda o exercício INSEPARÁVEL sobre coisas comuns - Art. 1.339, CC;
- Lei nº 4.591/64 – Condomínios e Incorporações Imobiliárias;
- Necessita ser elaborado/criado, aprovado e registrado, por meio de uma
Convenção de Condomínio (documento constitutivo) constando o
regulamento/regimento interno junto ao Cartório; Pode ser feita por
escritura pública ou por instrumento particular – Art. 1.334, §1º, CC
- A convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das
frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
- Para estes casos de 2/3 deverão ser consideradas as frações ideais, as
unidades e não o número de pessoas;
- Uma vez aprovada e registrada a Convenção tem força COERCITIVA;
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições às
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum
exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
- Direitos e Deveres dos Condôminos – Art. 1.335 e 1.336, CC (Não há
direito de preferência entre os condôminos);
- Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
- As necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste,
por qualquer condômino.
- Obras urgentes ou despesas excessivas, o síndico ou o condômino que
tomou a iniciativa dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada
imediatamente. Se não urgentes, apenas após a respectiva assembleia
convocada por síndico ou no silêncio por qualquer condômino;
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de
outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as
despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades
imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de
incêndio ou destruição, total ou parcial.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
- ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art. 1.347 ao Art. 1.356, CC):
- Mandato não pode ultrapassar a 2 anos – É permitida a reeleição;
- Regra Geral: Síndico não faz jus a remuneração; Mas, se houver previsão
expressa, poderá ter remuneração;
- Pode ser condômino ou pessoa física ou pessoa jurídica estranha ao
condomínio;
- Podem também ser empresas especializadas;
- Deveres do síndico: Art. 1.348, CC
- Pelo menos 1 vez ao ano deve ser convocada a assembleia para
aprovação ou rejeição da prestação de contas;
- Se o síndico não convocar a assembleia, 1/4 dos condôminos poderá
fazê-lo;
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
- Da Extinção do Condomínio: Art. 1.357. Se a edificação for total ou
consideravelmente destruída, ou ameace ruína: Deliberará em assembleia
a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma
das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do
pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros
condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta,
o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na
proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do
solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a
outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes:
I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a
legislação urbanística; e
II - o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I
do Título II da Lei nº 4.591/64, equiparando-se o empreendedor ao
incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Lote/Loteamento significa terreno com infra-estrutura básica.
- Conceito dado pela Lei que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano
conforme Art. 2º, §4º, Lei nº 6.766/79;
- §4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas
dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou
lei municipal para a zona em que se situe.
§ 6o A infra-estrutura básica:
I - vias de circulação;
II - escoamento das águas pluviais;
III - rede para o abastecimento de água potável; e
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica
domiciliar.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
- Quem promove com o loteamento é denominado empreendedor (não é
loteador);
- Para instaurar um loteamento são necessários os seguintes passos:
- Consulta ao Município – observar Plano Diretor e Lei de Uso do Solo (prazo
de 4 anos para realizar o empreendimento);
- Requerimento formal ao ente Municipal – Prazo de 90 dias para
aprovação; Se não apreciar expressamente, considera-se indeferido;
- Se houver Aprovação, haverá o prazo de 180 dias para levar a registro no
Cartório, onde haverá a “incorporação” imobiliária;
- Passará então a possibilidade do Contrato de Comercialização;