Professora Amanda Zaquini

Direito das Coisas

Do condomínio
1. Conceito e modalidades
Verifica-se a existência do condomínio quando mais de uma pessoa tem o exercício
da propriedade sobre determinado bem. Serve como suporte didá tico o conceito
de Limongi França, segundo o qual o condomínio “é a espécie de propriedade em
que dois ou mais sujeitos sã o titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro
indiviso), atribuindo-se a cada condô mino uma parte ou fraçã o ideal da mesma
coisa”.
Didaticamente, pode-se dizer que no condomínio duas ou mais pessoas têm os
atributos da propriedade (GRUD1) ao mesmo tempo.
Nesse contexto de deduçã o, a respeito da estrutura jurídica do condomínio, entre
os clá ssicos, leciona Washington de Barros Monteiro que o Direito Brasileiro
adotou a teoria da propriedade integral ou total. Desse modo, há no condomínio
uma propriedade “sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais
direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econô mica da
coisa; o direito de cada condô mino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos
poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os pró prios condô minos,
o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para
que possível se torne sua coexistência”.
O condomínio tem natureza real, havendo um conjunto de coisas e nã o de pessoas.
Desse modo, o condomínio nã o tem natureza contratual, sendo regido pelos
princípios do Direito das Coisas. Apesar da falta de previsã o literal, o condomínio
pode ser enquadrado no inc. I do art. 1.225 pela mençã o que se faz à propriedade
(copropriedade).
O condomínio admite algumas classificaçõ es, levando-se em conta três diferentes
critérios, o que é ponto inicial para o estudo da categoria:
I. Quanto à origem:
a) condomínio voluntá rio ou convencional – decorre do acordo de vontade dos
condô minos, nasce de um negó cio jurídico bilateral ou plurilateral, como
exercício da autonomia privada. Ex.: Alguns amigos compram um imó vel
para investimentos em comum. No silêncio do instrumento de sua
instituiçã o, presume-se que a propriedade estará dividida em partes iguais.
b) condomínio incidente ou eventual – origina-se de motivos estranhos à
vontade dos condô minos. Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem
como herança.
c) condomínio necessá rio ou forçado – decorre de determinaçã o de lei, como
consequência inevitá vel do estado de indivisã o da coisa. Nasce dos direitos
de vizinhança tal como na hipó tese de paredes, muros, cercas e valas (art.
1.327 do CC).
II. Quanto ao objeto ou conteú do:

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Gozar, reaver, usar e dispor
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a) Condomínio universal - compreende a totalidade do bem, inclusive os seus

acessó rios, caso de frutos e benfeitorias. Em regra, o condomínio tem essa
natureza.
b) Condomínio particular – compreende determinadas coisas ou efeitos, o que
geralmente é delimitado no ato de instituiçã o.
III. Quanto à forma ou divisã o:
a) Condomínio pro diviso – aquele em que é possível determinar, no plano
corpó reo e fá tico, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há ,
portanto, uma fraçã o real atribuível a cada condomínio. Ex.: parte autô noma
em um condomínio edilício.
b) Condomínio pro indiviso – nã o é possível determinar de modo corpó reo
qual o direito de cada um dos condô minos que têm uma fraçã o ideal. Ex.:
parte comum no condomínio edilício.
2. Condomínio voluntário ou convencional
Como ficou claro, o condomínio voluntá rio ou convencional é aquele que decorre
do exercício da autonomia privada. Anote-se que o tratamento do CC/2002 a
respeito dessa categoria exclui o condomínio em edificaçõ es ou edilício, que tem
tratamento em separado. Ilustrando, como hipó tese de condomínio voluntá rio,
imagine-se a situaçã o em que três amigos adquirem uma casa no litoral, para
compartilharem o uso, a fruiçã o e os gastos relativos ao imó vel.
2.1. Direitos e deveres
O primeiro tó pico a respeito do instituto refere-se aos direitos e deveres dos
condô minos. Enuncia o art. 1.314 do CC que cada condô mino pode usar da coisa
conforme sua destinaçã o, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a
indivisã o, reivindicá -la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte
ideal, ou gravá -la. Pela norma fica claro que cada condô mino tem a propriedade
plena e total sobre a coisa, o que é limitado pelos direitos dos demais. Sendo assim,
nã o cabe reintegraçã o de posse por um dos condô minos contra os demais, havendo
composse.
Ato contínuo de estudo, prevê o pará grafo ú nico do art. 1.314 que nenhum dos
condô minos pode alterar a destinaçã o da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo
dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
O condô mino é obrigado, na proporçã o de sua parte, a concorrer para as despesas
de conservaçã o ou divisã o da coisa e a suportar os ô nus a que estiver sujeito. Há
uma presunçã o relativa ou iuris tantum de igualdade das partes ideais dos
condô minos (art. 1.315 do CC).
Eventualmente, pode o condô mino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas,
renunciando à parte ideal (art. 1.316). Nos termos do § 1.º do comando, se os
demais condô minos assumirem as despesas e as dívidas, a renú ncia lhes aproveita,
adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporçã o dos pagamentos que
fizerem. Se nã o houver condô mino que faça os pagamentos, a coisa comum será
dividida de forma igualitá ria entre os condô minos restantes (§ 2.º).
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Presente dívida contraída por todos os condô minos, sem se discriminar a parte de
cada um na obrigaçã o, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se
obrigou proporcionalmente ao seu quinhã o na coisa comum (art. 1.317 do CC).
Além disso, as dívidas contraídas por um dos condô minos em proveito da
comunhã o, e durante ela, obrigam o contratante. Porém, este tem açã o regressiva
contra os demais (art. 1.318 do CC). A exemplificar, se naquele caso do imó vel
litorâ neo dos três amigos houver uma dívida trabalhista relativa ao bem em nome
de um deles, responderá este, com direito de cobrança via regresso contra os
demais, sempre na proporçã o de suas participaçõ es.
Ainda a respeito dos deveres e responsabilidades, enuncia o art. 1.319 do CC que
cada condô mino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo
dano que lhe causou.
2.2. Extinção do condomínio
A todo tempo será lícito ao condô mino exigir a divisã o da coisa comum,
respondendo o quinhã o de cada um pela sua parte nas despesas da divisã o (art.
1.320 do CC). Nã o sendo atendido esse direito de forma amigá vel, caberá açã o de
divisã o, que é imprescritível, como consagra a pró pria norma, pelo uso do termo “a
todo tempo”. Aplicam-se à divisã o do condomínio, no que couber, as regras de
partilha de herança (art. 1.321). Nã o sendo possível a divisã o, cabe a alienaçã o
judicial da coisa, dividindo-se o valor recebido na proporçã o das quotas de cada
uma.
Eventualmente, podem os condô minos acordar que fique indivisa a coisa comum
por prazo nã o maior de cinco anos, suscetível de prorrogaçã o ulterior (§ 1.º). Essa
indivisã o convencional nã o pode exceder o prazo de cinco anos nas hipó teses de
doaçã o e testamento (§ 2.º). Havendo requerimento de qualquer interessado e
sendo graves as razõ es – o que constitui uma clá usula geral a ser preenchida caso a
caso –, pode o juiz determinar a divisã o da coisa comum antes do prazo (§ 3.º).
Se a coisa for indivisível, e os consortes nã o quiserem adjudica-la a um só ,
indenizando os outros, será ela vendida e repartido o apurado. Prefere-se, na
venda, em condiçõ es iguais de oferta, o condô mino ao estranho, e entre os
condô minos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, nã o as havendo,
o de quinhã o maior (art. 1.322 do CC).
Nos termos do pará grafo ú nico do art. 1.322 do CC, se nenhum dos condô minos
tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes
iguais, será realizada uma licitaçã o especial entre estranhos. Antes de adjudicada a
coisa à quele que ofereceu maior lance, a licitaçã o será procedida entre os
condô minos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor
lanço. Em casos tais, por razõ es ó bvias, prefere-se, em condiçõ es iguais, o
condô mino ao estranho. VERIFICAR ARTIGO 504 DO CÓ DIGO CIVIL2.
2
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá,
depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e
oitenta dias, sob pena de decadência.
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2.3. Administração
Preconiza o art. 1.323 do CC que, deliberando a maioria sobre a administraçã o da
coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio.
Esse administrador age com um mandato legal, representando todos os
condô minos nos seus interesses. Do mesmo modo é a atuaçã o do condô mino que
administra sem oposiçã o dos outros, presumindo-se ser representante comum
(art. 1.324).
Ainda no que concerne à administraçã o e à s decisõ es dos condô minos, a maioria
será calculada pelo valor dos quinhõ es (art. 1.325 do CC). As deliberaçõ es dos
condô minos têm força vinculativa obrigató ria, sendo tomadas por maioria
absoluta (§ 1.º). Nã o sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a
requerimento de qualquer condô mino, ouvidos os outros (§ 2.º). Havendo dú vida
quanto ao valor do quinhã o para as deliberaçõ es, será este avaliado judicialmente
(§ 3.º).
Encerrando o estudo do condomínio voluntá rio, estabelece o art. 1.326 do CC que
os frutos da coisa comum, nã o havendo previsã o em contrá rio, serã o partilhados
na proporçã o dos quinhõ es. Assim, se o imó vel em condomínio for locado a
terceiro, os aluguéis devem ser divididos na proporçã o de cada um.
3. Condomínio necessário
As situaçõ es típicas de condomínio legal ou necessá rio envolvem o direito de
vizinhança outrora estudado, a saber, as meaçõ es de paredes, cercas, muros e valas
(art. 1.327 do CC). Como exemplo concreto, imagine-se que duas fazendas sã o
limítrofes, havendo entre elas um mata-burro, vala colocada para impedir a
passagem de animais. Em relaçã o ao mata-burro há um condomínio necessá rio
entre os proprietá rios das fazendas.
Desse modo, o proprietá rio que tem o direito de estremar um imó vel com paredes,
cercas, muros, valas ou valados, possui do mesmo modo o direito de adquirir a
meaçã o na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando a metade do que
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.328 do CC). Nã o
havendo acordo entre os dois proprietá rios no preço da obra, será este arbitrado
por peritos em açã o judicial, a expensas de ambos os confinantes (art. 1.329 do
CC). Cumpre destacar que essa açã o de fixaçã o do preço da obra divisó ria pode ser
proposta por qualquer um dos proprietá rios.
Por fim, a respeito do tema, qualquer que seja o valor da meaçã o, enquanto aquele
que pretender a divisã o nã o o pagar ou o depositar, nenhum uso poderá fazer da
parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisó ria (art. 1.330 do CC).
Anote-se que essa vedaçã o do uso da obra divisó ria mantém relaçã o direta com a

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na
falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os
comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
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vedaçã o do enriquecimento sem causa e com o cará ter ético que inspira a atual
codificaçã o.

JULGADOS IMPORTANTES

Se um dos condô minos de uma coisa indivisível decidir vender a sua parte, ele terá
que, antes de efetivada a venda, dar ciência aos demais condô minos, os quais terã o
preferência na aquisiçã o da quota, desde que assim requeiram, no prazo
decadencial de 180 dias, depositando o preço equivalente à quele ofertado ao
terceiro. Trata-se de um direito de preferência, previsto no art. 504 do CC.
A partir de quando se inicia esse prazo de 180 dias?
Inicia-se com a notificaçã o feita pelo alienante ao outro condô mino.
Se nã o houver a notificaçã o, o prazo decadencial do exercício do direito de
preferência inicia-se com o registro da escritura pú blica de compra e venda da
fraçã o ideal da coisa comum indivisa.
STJ. 3ª Turma. REsp 1628478-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em
03/11/2020 (Info 683).

O condô mino que desejar alienar a fraçã o ideal de bem imó vel divisível em estado
de indivisã o deverá dar preferência na aquisiçã o ao comunheiro.
STJ. 4ª Turma. REsp 1207129-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomã o, julgado em
16/6/2015 (Info 564).