DIREITO CIVIL III

1ª parte - Direito das Coisas

Luis Fernando Rabelo Chacon

Advogado desde 2000. Mestre em Direito. PÓS GRADUANDO EM DIREITO
DIGITAL E LGPD. Professor Universitário desde 2001. Palestrante da OAB SP
desde 2005. Coordenador de Novos Mercados e Gestão Legal da Comissão
Estadual do Jovem Advogado da OAB SP 2013/2015. Autor da Editora Saraiva
desde 2006.

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 ROTEIRO COM BASE NO CC: Direito das Coisas

Estudo da Posse
•Conceito e classificação de posse (artigos 1196 a 1203 CC)
•Aquisição (1204 a 1209)
•Perda da posse (1223 a 1224)
•Efeitos da posse (1210 a 1222)
Estudo dos Direitos Reais
•Disposições gerais (1225 a 1227)
•Conceito e elementos da propriedade (1228 a 1276)
•Direito de vizinhança (1277 a 1313)
•Condomínio geral e edilício (1314 a 1358)
•Direitos reais sobre coisas alheias (1359 a 1510)
 Conteúdo programático com base no
plano de ensino estruturado: Direito das Coisas

Unidades de Aprendizagem
UA1 – Introdução ao direito possessório.
 
UA2 – Classificação, aquisição, perda da posse e efeitos da posse.
 
UA3 – Introdução ao direito de propriedade.
 
UA4 – Direito de Vizinhança e direito de construir.
 
UA5 – Condomínio, direitos reais sobre coisas alheias e garantias.
 
UA6 – Fontes e elementos da responsabilidade civil
 
UA7 – Regras de exclusão e fixação da indenização
 
UA8 – Temas pontuais da responsabilidade civil
 
 Unidade de Aprendizagem – 5
Organização temática:
1.Condomínio (conceitos e espécies)
2.Condomínio geral (direitos e deveres, uso e administração)
3.Condomínio edilício (instituição, convenção e regulamento, direitos e deveres,
administração e obras)

4.Direitos reais sobre coisas alheias (superfície, servidão, usufruto, uso e

habitação)

5.Direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese)

CONDOMÍNIO
(1314 a 1358 do CC)

• CONCEITO: Quando os direitos elementares da

propriedade pertencerem a mais de um titular
existirá o domínio comum de um bem.

• O direito de propriedade é um só
(EXCLUSIVIDADE), exercido por cada um dos
condôminos numa parte ideal do bem comum.
Espécies quanto à origem:
• Condomínio geral ou tradicional
- Voluntário (1314 e segs) – vontade das partes ex. compra
de um bem.
- Eventual (1314 e segs) – resulta da vontade de terceiros ex.
bem do testamento.
- Necessário ou legal (1327 e segs) – imposto pela lei ex.
paredes divisórias

• Condomínio Edilício ou em edificações ou horizontal

(1331 e segs) – apresenta uma propriedade comum ao lado
de uma propriedade privada (unidade autônoma particulares
e partes ideais comuns)
 REGRAS NO CONDOMÍNIO GERAL
• Usar a coisa de acordo com sua destinação, não podendo
alterar esta última.
• Exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão,
respeitando o direito dos demais.
- O uso autorizado pela lei é o pessoal, só podendo ser
cedido ou alugado diante da deliberação da maioria
• Defender a posse (contra terceiro ou outro condômino) e
reivindicar a coisa (ex. herdeiro, só em face de terceiros)
• Alienar a sua parte ideal, com direito de preferência ou
preempção; gravar a sua parte ideal e não o todo.
• Dever de contribuição – os condôminos
devem concorrer para as despesas de
conservação e ou divisão da coisa, na
proporção de sua parte;

• Dívidas e ônus comuns: devem também

responder pelas dívidas ou ônus contraídas
em proveito da comunhão.
 Extinção do condomínio
• O condomínio pode ser desfeito a qualquer
momento, dividindo-se proporcionalmente os
custos da divisão, judicialmente ou não.
• Se as partes ou o terceiro a tornaram indivisa
valerá tal escrito por 5 anos, prorrogável no
primeiro caso por mais cinco, podendo o juiz
antecipar a divisão se graves razões o
aconselharem.
Pesquisa indicada: diferença entre a ação de divisão de condomínio e a ação de extinção de condomínio.
 Uso e administração

- Destino da coisa: ou usarão a coisa pessoalmente, ou, sendo

impossível, decidirão o seu destino (administração, venda,
aluguel) pela maioria absoluta de acordo com o valor dos
quinhões e não por cabeça de voto.
• A instituição da administração e sua forma é escolha dos
condôminos, podendo ser nomeado terceiro (ex. administrador
de uma fazenda de irmãos).
• Condomínio necessário terá regras próprias de acordo com
os limites entre prédios, direito de tapagem e direito de
construir (1297, 1298; 1304 a 1307 – estudados)
 REGRAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

• CONCEITO: Quando houver nas coisas partes

privativas, objeto de propriedade exclusiva (ex.
apartamento), ao lado de partes comuns, objetos de
propriedade comum (telhado, elevador, piscina etc.).

• As partes privativas podem ser alienadas ou gravadas

livremente pelos seus proprietários, sem qualquer
privilégio aos demais condôminos. (exceção: aluguel da
vaga na garagem tem preferência)
• A cada unidade autônoma caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal das partes comuns.

• Pode ser instituído o condomínio por ato entre vivos ou

causa mortis.
• ATO DE INSTITUIÇÃO: documento que dá origem ao
condomínio e que deve ser registrado em cartório declarando
no mínimo:
- A discriminação e individualização das unidades exclusivas e das partes
comuns;
- Determinação da participação de cada um dos condôminos nas partes
comuns;
- O fim a que se destinam as unidades.
• CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO: é o ato de CONSTITUIÇÃO
do condomínio criado com vistas a regulamentar o convívio do
condômino e de terceiros que convivem no ambiente (direitos e
deveres).
• A convenção poderá ser estabelecida em escrito público ou
particular.

• Deverá ser subscrita pelo mínimo de dois terços das frações

ideais, obrigando possuidores, detentores e proprietários, sendo
oponível contra terceiros se registrada em cartório.

• O REGULAMENTO INTERNO complementa o ato de

constituição, com detalhes, principalmente, do uso das coisas
comuns.
• A convenção determina no mínimo:
- a quota proporcional e o modo de pagamento
das contribuições para atender as despesas
ordinárias e extraordinárias;
- a forma de administração do condomínio;
- a competência das assembleias, a forma de sua
convocação e os quóruns para deliberações;
- as sanções a que estão sujeitos os condôminos.
• DIREITOS DOS CONDÔMINOS

- usar, fruir e livremente dispor da unidade;

- Usar das partes comuns conforme a sua

destinação e não excluindo o uso dos demais;

- Votar nas deliberações em assembleia e delas

participar, estando quite (jurisprudência).
• DEVERES DOS CONDÔMINOS

- Contribuir na proporção da sua fração;

- Não realizar obras que comprometam a edificação;
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
- Destinar o uso conforme a indicação do condomínio;
- Não utilizar as partes exclusivas de maneira prejudicial ao
sossego, insalubridade e segurança dos possuidores, nem
contra os bons costumes.
- Discussão prática: animais são permitidos? (jurisprudência:
desde que prejudique o convívio).
SANÇÕES
• Pelo atraso no pagamento do rateio: juros
moratórios, mais multa que não excederá dois
por cento (2%);
• Por outros desrespeitos: multa fixada na
convenção independente das perdas e danos;
• Não havendo multa expressa para o caso será
fixada em assembleia com aprovação de dois
terços dos condôminos.
CASOS ESPECIAIS

• Inadimplente contumaz: multa deliberada por

três quartos dos condôminos, no valor máximo
de até 5 vezes o valor da contribuição, conforme
a gravidade e a reiteração.

• Comportamento antissocial que gera

incompatibilidade com o convívio: multa pelo
décuplo da contribuição das despesas.
OBRAS (1341 cc)

• As necessárias DE PEQUENA MONTA não precisam

de autorização, realizáveis pelo síndico ou qualquer
condômino no impedimento ou omissão daquele.
• As obras urgentes e necessárias com despesas
excessivas, podem ser iniciadas, mas exigem que
seja convocada a assembleia imediatamente
• Obras não urgentes e necessárias, COM ALTO
CUSTO, só podem ser realizadas após aprovação em
assembleia.
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

• A assembleia elege síndico, condômino ou não,

com mandato máximo de 2 anos, renováveis.

• Poderá ser assessorado por um Conselho

Consultivo, constituído de 3 condôminos, com
mandato de 2 anos, reelegíveis.
• Deveres do síndico
- Convocar assembleia
- Representar o condomínio, defendendo seus interesses
- Fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
deliberações
- Diligenciar as partes comuns e cuidar dos interesses a
ela relacionados
- Cobrar as contribuições e aplicar penalidades
- Prestar contas à assembleia, anualmente ou quando
exigidas
- Realizar o seguro da edificação
• Destituição do síndico: assembleia especificamente
convocada para este fim, por voto da maioria
absoluta dos membros, quando descumprir seus
deveres ou por má administração.
• Assembleia anual (ordinária): para aprovar orçamento
e contas, contribuições, quando for o caso eleger o
síndico e alterar o regimento interno.
• Modificação da convenção: só por aprovação de dois
terços dos votos dos condôminos.
• Alteração da finalidade: unanimidade.
• As assembleias só podem deliberar se todos
os condôminos tiverem sido avisados.

• As decisões válidas obrigam todos, inclusive,

os que faltaram e ou os vencidos.

• Assembleias extraordinárias podem ser

convocadas a qualquer tempo pelo síndico ou
por um quarto dos condôminos.
 CONTEÚDO EXTRA
= CONDOMÍNIO DE LOTES (artigo 1358 A do CC – Lei 13465/2017)

•Material de apoio (textos e vídeos):

Código Civil: artigo 1358 A (PLANALTO)
Artigo científico: CONJUR (10 a 15 minutos de leitura)
Artigo Flávio Tartuce: TARTUCE (30 minutos de leitura)
Conteúdo especializado: SENADO FEDERAL (45 minutos de leitura)
Vídeo explicativo com advogado: SINDICONET (4 minutos)
Palestra com advogado: INSTITUTO BR. DE DIR. IMOBILIÁRIO (20 min)
 DIREITOS REAIS
• Direitos reais sobre coisas alheias

• Direitos reais de garantia

• Outros direitos reais

Art. 1.225. São direitos reais:
PROPRIEDADE
I - a propriedade;
II - a superfície; III - as servidões; IV - o
DIREITOS REAIS SOBRE
usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - COISAS ALHEIAS
o direito do promitente comprador do
imóvel;
VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a DIREITOS REAIS DE
anticrese. GARANTIA

XI - a concessão de uso especial para fins

de moradia;  XII - a concessão de direito OUTRAS HIPÓTESES
real de uso; XIII - a laje. 
 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
SUPERFÍCIE
• Direito real de usufruir coisa alheia através do qual o
proprietário concede a outrem o direito de construir ou
de plantar (acessões industriais) em seu terreno.
• Só é admitido por tempo determinado.
• Escritura pública.
• O superficiário responde por encargos e tributos que
incidirem sobre o imóvel.
• Ao final da concessão o fundieiro receberá a coisa com
a obra ou plantação, salvo estipulação em contrário.
• Alienável o terreno, mas com direito de preferência.
SERVIDÕES

• Direito real pelo meio do qual, por vontade das partes,

um prédio serve de passagem ao outro, restringindo a
propriedade do serviente em favor do prédio dominante.
• Obrigação propter rem.
• Não se presume (registro na matrícula do imóvel).
• Duração indefinida.
• Inalienável (personalíssimo).
• Constitui-se: por negócio jurídico; por sentença em ação
de divisão; na usucapião pelo uso contínuo de servidão
aparente por dez anos.
USUFRUTO
• Direito real conferido a uma pessoa que autoriza retirar da
coisa alheia os frutos e utilidades que ela produz, através do
uso, da administração e da posse direta.
• É temporário, então, o nu-proprietário adquirirá o domínio
pleno da coisa ao final do usufruto.
• O nu-proprietário pode alienar, gravar e o bem responde pelas
dívidas, mas sempre haverá respeito ao direito do usufrutuário.
• O usufruto é impenhorável e inalienável (personalíssimo).
• É penhorável o exercício do usufruto sobre o bem (renda).
• Pode ser vitalício.
• A forma sucessiva é proibida no CC.
USO
• Trata-se de direito real sobre coisa alheia, muito próximo
do usufruto, porém com restrições, se tratando de
usufruto-restrito.
• O usuário só retira da coisa o necessário para manutenção
da sua família.

HABITAÇÃO
• Trata-se de direito real de residir gratuitamente em casa
alheia, sem qualquer outro direito, sendo proibida a
alienação ou locação a qualquer título.
DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL

• Mediante promessa de compra e venda registrada em cartório,

na qual não se permita o arrependimento, celebrada por
instrumento público ou particular, adquire o promitente
comprador direito real à aquisição do imóvel.
• Oponível erga omnes.
• Gera obrigação de fazer (transferir a propriedade) exigível
judicialmente e, se o caso, permite a adjudicação.
 DIREITOS REAIS DE GARANTIA
(hipoteca, penhor e anticrese)

• O direito real de garantia confere ao

titular a prerrogativa de obter o
pagamento de uma dívida com o valor
ou a renda de um bem aplicado
exclusivamente à sua satisfação.
Garantias contratuais: pessoais e reais.
•Garantia real gera a figura do credor preferencial.
•Sem garantia real o credor é quirografário.

•Com a remição libera-se o ônus que recai sobre a

coisa, ou seja, libera-se o gravame.

•Apresenta efeitos erga omnes e direito de

sequela.
HIPOTECA
• Direito real que cai sobre bem imóvel que, embora não
entrega ao credor, o assegura preferencialmente na
satisfação do seu crédito.

• Outras hipóteses de cabimento no 1473 CC.

• É nula a cláusula que proíbe a venda, mas o contrato
pode prever que, vendida a coisa, vence a dívida (1475).
• Pode ser convencional ou legal (1489).
• Deve ser registrada em cartório (1492).
A hipoteca extingue-se (1499):
I - pela extinção da obrigação principal;
II - pelo perecimento da coisa;
III - pela resolução da propriedade;
IV - pela renúncia do credor;
V - pela remição;
VI - pela arrematação ou adjudicação.

E ainda diante da averbação do cancelamento do registro (1500).

PENHOR
• Transfere-se a posse de uma coisa móvel, suscetível
de alienação, do devedor, ou alguém por ele, ao
credor pignoratício, ou quem o represente, em
garantia de débito.

• Entrego uma coisa que fica na posse do credor e que

poderei recuperar depois de pagar a dívida.
• Deve ser registrado no cartório de títulos e
documentos.
ANTICRESE
• Transferência da posse de imóvel do devedor para o
credor, permitindo a este receber os frutos e
rendimentos e, com isso, dar por cumprida a dívida
através da compensação dos valores.

• Permite o uso de escrito público ou particular.

• Exige a prestação de contas pelo credor.
TÉCNICAS DE ESTUDOS – ABORDAGEM DIVERSIFICADA
• O aluno protagonista, no primeiro semestre, aprendeu a pesquisar na
lei, na doutrina e na jurisprudência aquilo que precisa aprender. No
segundo semestre teve como foco o estudo de casos, a resolução de
problemas jurídicos.
• Na aula de hoje faremos uma abordagem diversificada do conteúdo
para o efetivo aprendizado, levando em consideração tais aspectos,
com o apoio do professor.
• Vou indicar nos próximos slides um “passo a passo”. Vamos passar
pelo estudo de material pesquisado antecipadamente pelo professor,
mas você mesmo poderá fazer isso para o estudo de temas futuros. O
objetivo é que o aluno compreenda como pode organizar o estudo de
temas jurídicos, independente das aulas do professor!
• As etapas de 1 a 3 do passo a passo devem ser feitas hoje, em
aula, finalizando-se com a etapa 4. As etapas 5 e 6 são de
responsabilidade do aluno para seu melhor aproveitamento!
• Ao longo do percurso, nos últimos 15 minutos da aula, o
aluno deverá ir ao Fórum, no AVA, responder questões que
nos auxiliarão na compreensão e na fixação do conteúdo.

• Você terá todo o tempo da segunda aula para percorrer a

trilha formativa indicada pelo professor, finalizando-a com a
resposta ao Fórum, com o que se convalida sua presença e seu
aprendizado! Bora lá!
 AULA POR ABORDAGEM DIVERSIFICADA – PASSO A PASSO

1. ASSISTA: Aula básica sobre a visão geral das garantias reais (Prof.
Juliano Miranda) (8 minutos): https://youtu.be/aDUKDzZV_TI
2. ASSISTA: Aula completa sobre direitos reais de garantia (Prof. César
Fiuza – UFMG) (40 minutos): https://youtu.be/nFSxWDxiDzY [ATENÇÃO
NO TEMPO = até 19m25s Penhor – daí até 38m20s Hipoteca – Anticrese é a parte final]
3. LEIA: Lei seca através do estudo do Código Civil (artigos 1419 até
1510): PLANALTO [ORGANIZE A LEITURA = regras gerais até o artigo 1430] [no penhor vá até o artigo
1437 apenas] [na hipoteca vá do 1473 até o 1501]

4. Resposta ao Fórum= CERTIFICA O SEU APRENDIZADO!

5. ESTUDE: Leia o seu autor preferido para o estudo dos temas da aula.
6. APROFUNDE: Leia o inteiro teor deste acórdão para compreender a
problemática prática envolvida no caso julgado pelo TJSP. 1017948-
86.2020.8.26.0114 [copie e cole na pesquisa de jurisprudência do site do TJSP]