Universidade São Judas Tadeu

Turma: DIR4AM-MCB sala 303b

Professora: Claudia Vieira
Disciplina: Direito Civil - Direitos Reais

Integrantes do grupo:
Luma Negrelli RA: 81711740
Larissa Dantas Silva RA: 81711045
Livia Rebeca C. Figueiredo RA: 81728086

QUESTÕES DE DIREITO CIVIL (REAIS) – A1

1 - A proposta aprovada em assembleia passa a integrar a convenção

condominial ou o regimento interno? Justifique, inclusive quanto ao quórum
necessário para tal aprovação.

2 - A proposta de proibição genérica de utilização de áreas comuns pelos

locatários que se utilizam do sistema AirBNB, aprovada pela assembleia geral
extraordinária, encontra guarida na legislação em vigor?

Respostas:

1-

A convenção de condomínio, apontada no artigo 1333 do Código Civil,

como ato de constituição do condomínio edilício, sendo um documento escrito
no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser
subscrita por titulares de, no mínimo, ⅔ das frações ideais. A utilização do
prédio é regulada por ela e difere dos contratos em geral, porque estes obrigam
somente as partes contratantes, enquanto a convenção sujeita todos os
titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou
detenção, atuais ou futuros. Sua força coercitiva atingem não só os
proprietários mas também aos locatários. Alguns doutrinadores a consideram
como a Constituição do condomínio e a partir do momento que o indivíduo
ingressou no condomínio, seja por compra ou locação, vai estar sujeito à essas
regras.

Conforme preconiza o renomado autor Carlos Roberto Gonçalves (p.

403, 2019, 14 edição, editora Saraiva) “A convenção não pode sobrepor-se à
lei. São nulas as cláusulas que contrariem não só disposições da lei
condominial, cujo caráter cogente tenha sido proclamado pela doutrina nacional
e estrangeira, como especialmente a Constituição Federal, limitando o direito
de propriedade ou outros direitos nela assegurados.”

Já o Regimento Interno deve ser utilizado para as questões de

convivência. Ele complementa a convenção, contém regras minuciosas sobre o
uso das coisas comuns e é colocado em quadros, que sejam visíveis aos
moradores. É o ato interna corporis, que regula o uso e o funcionamento do
edifício, como regras relativas ao dia a dia condominial: horário de
funcionamento das áreas de lazer, utilização das entradas de serviço e social,
horário de mudança, como deve ser utilizado a churrasqueira, proibição de
cachorro dentro da piscina e etc. Sua aprovação se faz por ⅔ dos condôminos
e integra o estatuto condominial, sendo exigido no diploma civil que o
regimento interno conste na convenção.

Observando os fatos supracitados, pode-se afirmar que passa a integrar

a convenção condominial e, como já mencionado, o quórum deverá ser de no
mínimo ⅔ das frações ideais.

Pode-se exemplificar que: a convenção condominial seria considerada

como a lei e o regimento interno seria um decreto.

Na problemática mencionada, a proibição do AinBNB integrará a

convenção, pois é a vida de condomínio. Mas se regular a utilização de
horários dos inquilinos que usam tal plataforma, integraria o regimento interno.

“Convenção condominial que proíbe que o proprietário da unidade autônoma a

alugue para estudantes. Inadmissibilidade. Discriminação que atenta direitos, e
assim é ineficaz, porque ilegal.” (RT, 779/277).

ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS.

GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS.
"Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a
modificação de área de uso comum do edifício, suscetível, alem do mais, de
causar embaraços a regular utilização do local por outros condôminos. Recurso
especial não conhecido." (STJ - RESP 33853/SP; RECURSO ESPECIAL
(93/0009561-7) - DJ 05/09/1994 PG:23108 - Relator Ministro BARROS
MONTEIRO).

2-

A proibição genérica de utilização das áreas comuns pelos locatários do

sistema AirBNB não se encontra em nossa legislação em vigor. Para proibir
teria que ser algo específico e não genérico. O artigo 1.339, caput do Código
Civil veda, pois segundo o qual "os direitos de cada condômino às partes
comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também
inseparáveis das frações correspondentes as unidades imobiliárias, com as
suas partes acessórias"

Sendo que, não há do que se falar de hospedagem pelo sistema

AirBNB, visto que na lei 8.245/91, no artigo 48, trata-se da locação por
temporada, segundo o qual “considera-se locação para temporada aquela
destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização
de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos
que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não
superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. Ou seja, não estipula um
prazo mínimo.

No caso em tela, a proibição não está prevista em nossa legislação

atual, porque o proprietário do imóvel tem a faculdade de usar, gozar e dispor
da coisa, conforme o artigo 1228 do Código Civil. E o locatário tem a posse
direta da coisa, tem os mesmos direitos do locador, exceto os direitos que
dizem respeito à sua propriedade, como por exemplo votar nas assembleias
livremente sem procuração do locatário.

Concluindo: O que tem previsão legal é a aplicação de sanções para

aquele condômino que usar de forma indevida as áreas comuns, como utilizar-
se de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores,
ou aos bons costumes (art 1336 do Código Civil). Diante dos fatos supracitados
e legislação mencionada, o proprietário Roberto, se assim optar, poderá dispor
de seu apartamento para uma locação temporária, não sendo defendida em
nossa lei a proibição dessa atividade, pois este é um direito do proprietário.
Como se não bastasse, a proibição de se utilizar das áreas comuns também
não. As áreas comuns são inseparáveis das áreas privativas. Assim que o
proprietário transfere seus direitos ao inquilino, ele também está transferindo o
uso e gozo junto, e isso abrangerá o que preconiza o art 1.339, acima citado,
em que os direitos de cada condômino são inseparáveis de sua propriedade
exclusiva (apartamento), correndo o risco de se tratar de uma restrição ao
direito de propriedade.

O ministro Luís Felipe Salomão tem o seguinte entendimento: Ao ler seu

voto na sessão da Quarta Turma do STJ, onde o assunto está sendo julgado,
afirmou que considera “ilícita a prática de privar o condômino do regular
exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica”.
E mais: “Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação
realizada por tais métodos [plataforma virtual] são até mais seguros – tanto
para o locador como para a coletividade que com o locatário convive –
porquanto fica o registro de toda transação financeira e os dados pessoais
deste e de todos os que vão permanecer no imóvel, inclusive com históricos de
utilização do sistema”, disse o ministro.

O entendimento de um relator foi o seguinte:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER –

Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período
de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização
que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer
justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais
abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua
disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.

(grifo nosso).