Direito de Vizinhança
As regras não possuem a intenção de criar
vantagens para nenhum prédio, mas sim evitar
prejuízos.
Requisitos do conflito de vizinhança:
1. Um ato do possuidor de um prédio que
repercute no prédio vizinho: trepidação, odor
desagradável, barulho, fumaça… É uma omissão
seguida de uma ação repetidamente, que atenta contra
o exercício do direito de alguém
2. Que esse ato seja classificado como mau uso ou
uso abusivo: normalidade ou anormalidade da
utilização da propriedade, isto é, deve-se analisar o
grau de tolerabilidade da intromissão provocada, a
natureza do incomodo, os usos e costumes locais e a
pré-ocupação. O uso abusivo (independe da intenção
de incomodar) deve causar um dano.
3. Prejuízo ou incomodo sofrido pelo morador do
prédio vizinho.
4. Nexo de causalidade entre o ato e o prejuízo ou
incomodo. Regra: cessão do uso que produz o
incômodo intolerável.
Limitações ao domínio similares às servidões:
- Árvores limítrofes
árvore meia: a arvore cujo tronco estiver na linha
divisória, presume-se pertencer em comum aos donos
dos prédios confinantes
tronco da árvore em um único prédio: as raízes e
ramos da árvore que ultrapassarem a extrema do
prédio poderão ser cortadas até o plano vertical
divisório pelo proprietário do terreno invadido
propriedade dos frutos: os frutos caídos de árvore do
terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde
caírem (se for propriedade particular)
Frutos -> a propriedade se dá se a queda for natural
(vendaval, por ex), se for colhidos ou cuja queda for
provocada por ação mecânica continuam pertencendo
ao proprietário da arvore.
* se tombarem em propriedade pública, o proprietário
da árvore tem a propriedade dos frutos caídos
- Passagem Forçada
Direito assegurado ao dono do prédio que não tiver
acesso a via pública, nascente ou porto, pode
mediante pagamento de indenização cabal, passar
pela propriedade vizinha. Princípio da solidariedade
social, a propriedade deve ter uma função econômica
social que interessa a coletividade.
Requisitos:
1 - imóvel encravado: sem saída para via pública,
nascente ou porto.
2 - o encravamento deve ser natural: se causado por
ato do proprietário ou se criou obstáculo no caminho
ou se loteou a area, não tem direito.
3 - indenização: ao proprietário do imóvel em que se
exerce a passagem forçada, a indenização deve ser
cabal (completa) para compensar os prejuízos e
incômodos que sofrerá. O cálculo é feito por peritos
com base na desvalorização da propriedade e nos
prejuízos que essa passagem podem causar.
4 - a passagem forçada deve ser requerida pelo titular
de um direito real que autorize a tanto, como o
proprietário, o usufrutuário, o usuário ou enfiteuta:
qualquer um deles poderá requerer a passagem
forçada
Formas de extinção da passagem forçada
- perda pelo não uso por 10 anos ininterruptos, mas
pode ser readquirir mediante pagamento daquela
indenização
- pelo término do encravamento em quaisquer das
circunstancias
- por culpa do beneficiado do direito, como aquele
que constrói no local que havia a passagem
* passagem de cabos e tubulações -> proprietário é
obrigado a tolerar a passagem de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade
pública quando não houver outro meio. Essa passagem
deve ser feita do modo menos gravoso ao prédio
onerado, também possui direito de receber indenização.
Restrições Oriundas das Relações de contiguidade entre
dois imóveis:
1. Limites entre prédios - o proprietário tem direito de
cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu
prédio (urbano ou rural). Pode fixar rumos novos ou
aviventar (reconstruir, renovar) os já existentes.
-> a ação demarcatória pode ser simples (quando pedir a
fixação de rumos novos ou aviventação dos já
existentes) ou qualificada (adicionar ao pedido de fixação
ou aviventação a queixa de turbação, esbulho ou pedido
de restituição das terras)
2. Direito de Construir - proprietário possui ampla
liberdade de construir o que lhe aprouver mas se sujeita
às restrições do Código Civil.
Limites impostos:
• os que visam a evitar o devassamento da
propriedade alheia - proibição de construção de
janela, terraço ou varanda a menos de um metro e
meio do prédio confinante. Se for construído, o
vizinho pode exigir a demolição da obra no prazo de
um ano e dia
* janelas/ varandas ≠ aberturas de luz: aberturas para a
luz o vizinho pode a qualquer tempo levantar, mesmo
que vede a claridade.
• os que visam a evitar incômodos ao prédio vizinho -
proibido edificação do telhado para não despejar
águas sobre prédio vizinho. Proíbe obras na parede
do vizinho sem a sua permissão.
• as que tratam do uso do prédio confinante - o
proprietário que precise reparar, limpar, construir sua
casa, esgotos, fontes, telhados… pode ingressar na
casa do vizinho desde que seja realmente necessário
e comunique con antecedência
Aquele que constrói e causa dano ao vizinho está
obrigado a repará-lo.
O proprietário pode utilizar a acao de “nunciação de
obra nova” para paralisar obra que invada o seu prédio,
dê goteira ou abra janela, terraço ou varanda de um
metro e meio de divisa. Para tal, a obra ja deve ter
iniciado e não pode ter sido concluída até a propositura
da ação.
-> o autor pode perder o embargo da obra,
reconstituição/ modificação/ demolição do que estiver
feito, cominacao da pena e indenização dos prejuízos
sofridos
 • Relação Interna -> alhear ou gravar a respectiva
Condomínio
parte ideal (parte indivisa), respeitado o direito de
-> ler arts 1.314 a 1.358 CC
preferencia dos outros condôminos
• Relação Interna -> exigir mediante propositura de
Condomínio é a co-propriedade ou propriedade
acao de divisão, a divisão da coisa. Se for
simultânea de um mesmo bem por vários titulares.
impossível, cabe adjudicar o bem a um dos
condôminos que indenizara os outros, ou vender o
Espécies
bem e repartir o preço.
Quanto à sua origem:
• Relação interna -> receber os frutos na proporção de
1. Voluntário ou convencional - manifesta-se pela
seus quinhões. O critério de distribuição obedecerá o
vontade das partes. Negócio jurídico pelo qual 2 ou +
que tiver estipulado no ato negociar intervivo, no ato
pessoas adquirem ou colocam um bem em comum
causa mortis e na falta desses, será proporcional às
para usar e gozar.
quotas.
2. Necessário ou forçado - se estabelece por força das
circunstâncias, lei ou por vontade de terceiro
Administração do Condominio
(instituidor do condomínio)
Todos podem fazer uso do condomínio dentro dos
3. Edilício - unidades autônomas
limites de sua destinação.
Ocorrendo ausência, incapacidade ou
Quanto ao objeto do condomínio
desentendimento que impeça ou torne difícil o uso do
1. Comunhão Universal - totalidade do bem, inclusive
bem, cabe aos consortes deliberar se deve ser vendido,
frutos e rendimentos
alugado ou administrado.
2. Comunhão Particular -se restringe a determinadas
Se for alugado, será distribuído o aluguel conforme
coisas os efeitos, como ocorre no condomínio de
estipulado (se não houver nada estipulado, proporcional
paredes, tapumes e de águas
à quota). A locação é meio de aproveitamento e fruição.
“Deliberando a maioria sobre a administração da
Quanto à necessidade:
coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser
1. Condominio ordinário ou transitório - vigora durante
estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-
certo tempo ou enquanto não se ponha termo, mas
á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.”
que sempre e em qualquer momento pode cessar
2. Permanente - condomínio forcado, que não poderá
se extinguir dada a natureza do bem ou em virtude
Condomínio Forçado
da relação jurídica que o gerou.
Decorre da imposição da ordem jurídica.
Caso em que há obras divisórias entre as
Em relação á forma:
propriedades, pagando metade do valor da obra que, na
1. Pro diviso - comunhão existe juridicamente, mas não
falta de acordo entre as partes, será arbitrado por peritos.
de fato. Cada comproprietário tem uma parte certa e
-> “meação de paredes, cercas, muros e valas˜˜
determinada do bem. -> ex: edifício de apartamentos
2. Pro indiviso - a comunhão perdura de fato e de
Condomínio Edilício
direito. Todos os comunheiros permanecem na
Surgiu após a 1º guerra mundial, para solucionar
indivisão, não se localizando no bem.
problemas de aproveitamento do espaço, tornar
econômica a edificação, combater alto custo de vida,
Regime Jurídico aos direitos e deveres dos condôminos
facilitar a obtenção da casa própria e fixar seus donos
São DEVERES:
nas imediações dos locais de trabalho.
• Relação Interna -> não alterar a destinação da coisa
A natureza jurídica do condomínio Edilício é uma
comum. Se a maioria dos consortes quer destiná-lo a
mistura de propriedade individual com condomínio. Existe
algo, não pode um deles exigir outra.
a propriedade exclusiva de partes (apartamentos) e a
• Relação Externa -> não dar posse, uso ou gozo da
propriedade comum (estrutura do prédio)
coisa comum a estranhos, sem o consenso dos
outros. Pode-se usar o be, de acordo com sua
-> Segundo Silvio de Salvo Venosa, não existe affectio
destinação desde que não impeça que os demais
societatis entre condôminos. Entretanto, no mundo
consortes possam exercer seus direitos.
negocial o condomínio age como uma pessoa jurídica.
Ao direito de usar e gozar, deve-se;
O condomínio possui uma personificação anômala.
a) Concorrer (proporcionalmente a sua parte) as
-> jurisprudencia do STJ: “O Condominio atua na vida
despesas de conservação ou divisão. Presunção de juris
negocial como qualquer pessoa juridica, dentro do seu
tantum - partes iguais. Cabe renúncia, e se houver, os
âmbito de atuação. A realidade não admite outra solução.
condôminos que assumem as despesas e dividas
O condomínio tem, portanto, a existência formal”.
daquele que renunciou na proporção dos pagamentos
que fizeram.
Portanto: deve ser reconhecida personalidade jurídica ao
b) Cada consorte responde aos demais pelos frutos que
condomínio Edilício
percebeu da coisa comum, sem o consenso dos outros,
bem como pelos danos que lhe cause
Instituição de Condominio Edilício
Pode ser constituído por ato entre vivos ou
São DIREITOS:
testamento.
• Relação interna -> usar da coisa conforme sua
Deve ser registrado no Cartório de Registro de
destinação
Imóveis
• Relação interna -> exercer todos os direitos
Deve haver especificação do condomínio com a
compatível com a indivisão
discriminação, individualização das unidades de
• Relação externa -> reivindicar os bens de terceiro.
propriedades, a determinação da fração ideal e o fim a
• Relação externa -> defender sua posse na qualidade
que se destinam.
de compossuidor
Instituição ≠ convenção. Convenção é ato posterior à
instituição do condominio
Direitos e deveres dos condôminos em Condomínio
Edilício.
Direitos:
• usar, fruir e livremente dispor das suas unidades
• Usar das partes comuns, conforme sua destinação
e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores
• Votar nas deliberações da assembleia e delas
participar, estando quite.
Deveres:
• contribuir para a despesas do condominio na
proporção de suas frações ideais
• Não realizar obras que comprometam a segurança
da edificação
• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes
e esquadrias externas
• Dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação e as utilizar de modo que nao prejudique
o sossego, a salubridade e segurança dos
possuidores ou aos bons costumes.
A administração do condominio está a cargo do
sindico, eleito pelo prazo de 2 anos por assembleia
convocada para este fim. O sindico deve administrar o
condomínio e representar ativa e passivamente o
condominio em juízo.
O sindico é eleito ou escolhido para assembleia,
mas o CC não estipula quorum, embora a convenção
possa estipular.
O mandato do sindico não pode exceder 2 anos,
mas se admite reeleição.
O primeiro sindico, destinado pelo instituidor do
condominio, é valido por pouco tempo, até que se
possa eleger o sindico.
Remuneração do sindico: o sindico praticaria ato de
mera colaboração, gratuito. Porém, é possível estipular
remuneração, que deve ser fixada na convenção ou
estabelecida na assembleia.
* a isenção da cota à sua unidade (não pagar
condominio) não é propriamente uma remuneração.
Atribuições do sindico:
• convocar assembleia aos condôminos
• representar ativa e passivamente o condominio,
praticando em juízo ou fora dele os atos
necessários a defesa dos interesses comuns
• dar imediato conhecimento à assembleia a
existência de procedimento judicial ou
administrativo de interesse do condominio
• cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento
interno e determinações da assembleia
• diligenciar a conservação e guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços
condominiais
• Elaborar orçamento da receita e despesa relativa a
cada ano
• Cobrar dos condôminos suas contribuições, cobrar
e impor multas devidas
• Prestar contas à assembleia anualmente e quando
exigidas
• Realizar o seguro da edificação
Administrador escolhido pelo sindico
Desde que permitido e aprovado pela convenção e
assembleia, o sindico pode delegar total ou
parcialmente as funções administrativas e os poderes
de representação a pessoa física ou jurídica de sua
confiança
O adm. presta contas ao sindico e não na assembleia aos
condôminos.
Se o mandato do sindico acabar, encerram-se as funções
do administrador.
A adm. responde perante o condominio no caso de não
cumprimento de suas obrigações, não sendo
responsabilidade do sindico.
Destituição do Síndico
É demissível pela assembleia geral, exceto se a
convenção especificar os casos em que ocorrerá a destituição
As hipóteses legais são: cometimento de irregularidades,
não prestar contas e não administrar convenientemente o
condomínio.
O quórum para destituição do sindico é de maioria
absoluta dos membros da assembleia.
Prestação de Contas pelo Síndico
deve descrever minuciosamente os recebimentos e gastos
efetuados, devendo convocar a assembleia geral
Aprovação de Contas
sendo aprovado pela assembleia geral, retira-se a
legitimidade do condômino questionar as contas aprovadas
Obras no Condomínio
As benfeitorias voluptuarias, uteis e necessárias caras e
não urgentes dependem de prévia aprovação dos
condôminos antes de sua execução.
As benfeitorias necessárias não urgentes baratas e
necessárias urgentes podem ser aprovadas somente pelo
sindico, ou no impedimento deste por outro condômino.
O condômino que arcar com as despesas dos reparos
necessários tem direito a ser reembolsado.
Quórum em Assembleia
Todos os condôminos devem ser convocados, sujeito a
invalidar a assembleia.
-> Alteração de convenção e regime interno, aprovação de
obras exige 2/3 dos condôminos
-> Destituir o sindico é maioria absoluta dos membros da
assembleia
-> aprovar obras úteis requer a maioria dos condôminos
-> construir novo pavimento ou outro edifício em solo comum
exige unanimidade
-> reconstrução ou a venda requer 50% + 1
Conselho fiscal
órgão facultativo, escolhido por prazo de até 2 anos, para
emitir parecer sobre as contas do sindico, aconselhando a
aprovação ou rejeição delas pela assembleia
Extinção do condominio - ler art. 1.357 CC
extingue-se pela destruição total do prédio; pela ameaça
de ruína; desde que o condominio delibere pela venda
deliberada a reconstrução do prédio, o condômino pode
liberar-se desse ônus da reconstrução mediante alienação
dos seus direitos a outros condôminos (se não quiser
participar dos custos da reconstrução)