Aula 1 – Direito Real de Laje

- Art. 1510-A a 1510-E, CC.

- Direito real instituído pela Lei 13465, 2017.

1. Conceito
 Direito de laje é o direito real pelo qual o proprietário de uma construção-base
cede a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da
laje mantenha a unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
 O imóvel do lajeiro adquire uma matricula própria no RGI, constitui-se um bem
autônomo e independente da base.

2. Partes
 Dono ou titular da construção-base;
 Dono ou titular do direito de laje (lajeário ou lajeiro).

3. Finalidade
 Regularizar as moradias erguidas sobre edifícios alheios, normalmente
encontradas em comunidades de baixa renda “puxadinhos”.

4. Autonomia das unidades:

 A construção-base e a laje formam unidades imobiliárias autônomas, objeto de
propriedade exclusiva de seus respectivos titulares.
 Constituição do direito de laje em matricula própria no RGI.
 Atenção: o sono da laje pode dela gozar, dispor e reaver;
 Mas o direito de laje não abrange as demais áreas edificadas ou não pertencentes
ao proprietário da construção-base. Ademais, a instituição do direito real de laje
não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a
participação proporcional em áreas já edificadas (não se trata de um
condomínio).
Ex.: piscina e churrasqueira existente no terreno da construção base.
 5. Respeito ao edifício
 O titular da laje não pode prejudicar (com obras novas ou com a falta de
reparação) a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício,
observadas as posturas previstas em legislação loca.
 Também deve haver respeito ao direito de vizinhança (art. 1277), in verbis: o
proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as
interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,
provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

6. Rateio das despesas das partes utilizadas por todos

 Podem existir partes utilizadas por todos como, p. ex., os alicerces, colunas,
pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do
prédio, as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar
condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício.
 Neste caso, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que
sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão
partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na
proporção que venha a ser estipulada em contrato.
Obs.: as partes citadas, apesar de afetadas ao uso comum de todas as unidades, são de
propriedade exclusiva do dono da construção-base. Afinal, como visto a instituição do
direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje
ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

QUESTÕES:
- Quem é o responsável pelos encargos e tributos sobre a laje?
 Se há autonomia e instituição de matricula própria, o titular do direito real de
laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
- O titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para um terceiro?
 Sim, é possível a constituição de novos direitos de laje para cima ou para baixo.
Vão existir algumas regras: deve haver autorização expressa dos titulares da
construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e
urbanísticas vigentes.
- E se o titular do direito de laje quiser vender a sua unidade?
 Sim, deverá observar o direito de preferencia. Terão direito de preferencia em
igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje,
nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no
prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
Obs.: Se houver mais de uma laje, a preferência será sucessivamente o titular das lajes
ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais
próxima à unidade sobreposta a ser alienada.
- E se a laje for vendida sem a ciência do titular da construção-base e das demais
lajes?
 O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da
alienação poderá, mediante deposito do respectivo preço, haver para si a parte
alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias,
contando da data da alienação.

7. Ruina da construção-base
 Em regra, a ruina da construção-base implica na extinção do direito real de laje.
 Existem duas exceções:
I- Se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II- Se a construção-base for reconstruída no prazo de cinco anos.
Obs.: outras formas de extinção (apesar de não previstas pelo legislador);
desapropriação, a renúncia, o advento do termo ou o implemento da condição
resolutiva.