Aula 3 - Direito Civil VI

SUPERFÍCIE (art. 1369 a 1377, CC)

1. Origem
 Origem no Direito Romano;
 Existia uma escassez de terras e o Direito criou esse instituto para que as pessoas
pudessem plantar nas terras públicas.
 No direito brasileiro moderno, foi reinserido por meio do Estatuto da Cidade (lei
n. 10257/01) e, posteriormente, pelo Código Civil de 2002.
 A utilidade do direito de superfície está em potencializar o aproveitamento
econômico do imóvel, autorizando terceiro a realizar e a manter construções ou
plantações em terreno de outrem e a tirar pleno proveito econômico desses bens,
sem, no entanto, exigir alienação da titularidade do domínio do imóvel.
(Tepedino e outros, p. 376).

2. Conceito
 Art. 1369, CC: O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou
de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O
direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto
da concessão.
 Art. 108, CC: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no País.
 De acordo com o CC, o direito de superfície é um direito real, por meio do
direito do qual o proprietário (fundeiro, fundieiro ou concedente) transfere a
outrem (superficiário ou concessionário), por tempo determinado, o direito de
construir ou plantar em seu terreno mediante escritura pública registrada no RGI.
 O dono do imóvel fica com a propriedade do solo e o terceiro fica com a
propriedade da superfície, constituindo dois patrimônios autônomos sobre o
mesmo bem.
Ex.: a sociedade desportiva Palmeiras (fundeira) é o proprietário e concedeu à empresa
Real Arenas (superficiária) o direito de superfície, para administrar e construir o estádio
Allianz Parque.
 A construtora recebeu o terreno para a edificação da arena e obterá receita com
administração do estádio pelo prazo estabelecido em contrato (30 anos a contar
do funcionamento da arena), o que provavelmente pagará a construção e ainda
lhe gerará lucro.
 O clube, por sua vez, após o término do contrato, terá um estádio moderno
inteiramente seu.

- Código civil de 2002 e o estatuto da cidade (lei 10257)

 Enunciado 39, CJF/STJ: As normas previstas no código civil sobre o direito de
superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto
da Cidade por ser instrumento de politica de desenvolvimento urbano.
 Norma geral posterior não revoga norma especial anterior.
 Diversos operadores do direito (juízes, advogados, professores...) se reúnem e
debatem temas controvertidos de cada área do direito, é colocado em votação e
caso haja quórum exigido haverá enunciado, havendo entendimento majoritário
da doutrina (em tese, porque poderá ser uma maioria ocasional).
 LINDB, art. 2º, §2º: a lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a
par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.
CÓDIGO CIVIL DE 2002 ESTATUTO DA CIDADE
Imóvel urbano ou rural Imóvel urbano
Exploração mais restrita: construções e Exploração mais ampla: qualquer
plantações utilização de acordo com a política
urbana
Em regra, não há autorização para Em regra, é possível utilizar o subsolo
utilização do subsolo, salvo se inerente
ao objeto da concessão (ex.: construção
de shopping com garagem subterrânea,
instalar no subsolo os alicerces do prédio
a ser construído, etc.)
Cessão somente por prazo determinado Cessão por prazo determinado ou
 indeterminado
3. Características
 Realizada em bem imóvel (pelo CC urbano ou rural);
 O superficiário pode construir e/ou plantar;
 Pelo CC deve ser por prazo indeterminável (art. 1369, CC);
 Pode ser gratuita ou onerosa (a remuneração denomina-se solarium ou cânon.
Art. 1370: A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão
as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
 O fundeiro pode transferir o direito de superfície.
Art. 1373: Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário
ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
 Mitiga (ou suspende a eficácia) os efeitos da teoria das acessões (art. 1253,
CC): durante a vigência do direito de superfície, a propriedade das construções e
plantações pertencerão ao superficiário.
Obs. 1: muitas vezes o fundeiro pode instituir de forma gratuita a superfície com o
beneficio de aquisição ao final da concessão, sem direito a indenização, das construções
e plantações que o superficiário tiver feito em seu terreno.
Obs. 2: mitigação dos efeitos da teoria das acessões (ou principalidade do solo): a regra
é a de que toda a construção ou plantação existente em um terreno presume-se
(presunção relativa) feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário
(art. 1253). Na superfície, todavia, a presunção é a inversa, ou seja, de que as plantações
e construções foram realizadas pelo superficiário.

4. Fundamento
 Facilitar o cumprimento da função social da propriedade;
Ex.: pessoas que possuem um terreno, mas não tem dinheiro para construir no mesmo,
podem permitir que outro construa e usufrua da superfície por um determinado período
de tempo.

5. Finalidade
 As partes podem instituir a superfície com vistas a uma finalidade especifica.
Ex.: plantação de laranja, construção de uma garagem ou estádio de futebol;
  Havendo finalidade definida no título constitutivo, o superficiário deve obedecer
ao estipulado, sob pena de o fundeiro promover a extinção do direito de
superfície (art. 1374, CC);
 Se não for prevista finalidade, o superficiário é livre para exercer os seus direitos
para qualquer fim legítimo.

6. Constituição do direito de superfície

 Deve haver registro na matricula do imóvel no RGI;
 A lei prevê apenas o contrato (gratuito ou oneroso), na forma de escritura
pública, como forma de constituir a superfície;
Obs.: alguns autores defendem que poderia ser constituída também por testamento e
por usucapião.

7. Tributos e encargos relativos ao imóvel

 Art. 1371: o superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem
sobre o imóvel.
 A lei prevê que o superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem
sobre o imóvel: tanto relacionados à superfície quanto ao solo.
Ex.: cota condominial, IPTU ou ITR.
 Entende-se que as partes podem prever de forma diversa. Nesse sentido,
enunciado 94, CF/STJ: as partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato
respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área
objeto da concessão do direito de superfície.

8. Transmissão do direito de superfície

Art. 1372: o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do
superficiário, aos seus herdeiros.
Não poderá ser estipulado pela concedente, a nenhum titulo, qualquer pagamento pela
transferência.
 A propriedade superficiária, recaindo sobre bem jurídico independente, afigura-
se propriedade autônoma.
  Atenção: a lei proíbe o fundeiro de receber qualquer pagamento pela
transferência do direito de superfície. Fund.: evitar o ressurgimento da figura do
‘laudêmio’.
9. Direito de preferência
Art. 1373: Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário
ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
 Em caso de alienação do terreno, o superficiário tem direito de preferência, em
igualdade de condições;
 Já em caso de alienação do direito de superfície, o proprietário (fundeiro) tem
direito de preferência, em igualdade de condições;
Obs.: parte da doutrina ressalta que “o direito de preferência não se aplica quando a
transmissão for gratuita ou tiver por objeto a permuta por bens infungíveis, uma vez que
nessas hipóteses não se mostra viável igualar a oferta do adquirente”.

10. Não indenização pelas acessões ao fim da concessão

 Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o
terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as
partes não houverem estipulado acordo.

11. Extinção da concessão

 Deve haver o cancelamento do registro no RGI; art. 172, LRP;
 Pelo fim do prazo da concessão;
 Por morte do superficiário, caso não tenha herdeiros;
 Se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual lhe foi
concedida;
Ex.: as partes acordaram que o imóvel deveria ser utilizado exclusivamente para
plantações e o superficiário realiza construções.
 Em caso de desapropriação da propriedade;
Obs.: o art. 1376 diz que no caso de extinção do direito de superfície em consequência
da desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor
correspondente ao direito real de cada um.
 Deve-se avaliar a expressão econômica do direito de superfície separadamente
da do terreno, levando em consideração, entre outros fatores, o prazo restante da
 concessão, o valor das construções ou plantações realizadas e as perspectivas de
geração de caixa decorrentes da exploração da concessão.

- Doutrina entende que as hipóteses de extinção previstas seriam taxativas, podendo

haver outras, como:
 Violação dos deveres do superficiário (ex.: não pagamento do preço da
concessão; mora no inicio ou na conclusão das obras a serem realizadas);
 Acordo entre as partes (distrato);
 Consolidação (fusão, na mesma pessoa, das qualidades de fundeiro e
superficiário).