Beligência Gabriel Nhantumbo – 20210111

Zubaida Tembe – 20210006

Tema: Direito de superfície

Cadeira: Direitos Reais

Curso: Direito - 3°Ano

Instituto Superior de Gestão e Empreendedorismo Gwaza Muthini – Delegação de Gaza

Xai – Xai, 13 de setembro de 2023

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 Beligência Gabriel Nhantumbo – 20210111
Zubaida Tembe – 20210006

Tema: Direito de superfície

Trabalho de pesquisa feito no ISGEGM, da

cadeira de Direitos Reais. Para efeito de avaliação
sobre orientação do docente: MSc. Ernesto
Mahumane

Instituto Superior de Gestão e Empreendedorismo Gwaza Muthini – Delegação de Gaza

Xai – Xai, 13 de setembro de 2023

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Índice
0.Introdução.........................................................................................................................................4
0.1.Metodologia de pesquisa...............................................................................................................5
0.2.Objectivos:.....................................................................................................................................5
0.2.1.Geral............................................................................................................................................5
0.2.2.Específicos...................................................................................................................................5
0.3.Contextualização............................................................................................................................6
1.Direito de superfície..........................................................................................................................7
1.1.Direito de sobre elevação...............................................................................................................8
1.2.Constituição do direito de superfície............................................................................................9
1.3.Direitos e deveres do superfíciário e do proprietário do solo.....................................................9
1.4.Objecto do direito de superfície..................................................................................................10
1.5.Natureza Jurídica do Direito de superfície................................................................................10
1.6.Extinção do direito de superfície................................................................................................11
1.7. Consequências da extinção do direito de superfície.................................................................12
1.8. Tutela judicial de direito de superfície......................................................................................12
1.8.1. O exercício do Direito Preferência..........................................................................................12
2.Conclusão........................................................................................................................................12
3.Referências bibliográficas..............................................................................................................14

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0.Introdução
O presente trabalho de pesquisa tem como o foco em analise do Direito de superfície. Em
linhas gerais, em que pesem as particularidades previstas em algumas legislações que
contemplam , o direito de superfície pode ser definido como o direito real , perpétuo ou
temporário, de ter como sua, separadamente da propriedade do solo, uma construção ou uma
plantação erguidas sobre terreno alheio, sejam estas preexistentes ou resultantes do exercício
de uma concessão para construir ( ad edificandum ) ou para plantar ( ad plantandum ).

O direito de superfície é um direito concedido a um terceiro, diferente do proprietário e de

construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado, ou seja ,o direito de
superfície é desdobramento da propriedade. Este desdobramento deve ser registado
devidamente. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em
seu terreno, por tempo determinado, mediante inscritura pública devidamente registada no
seu cartório de registo de imóveis.

Este direito de superfície encontra - se consagrado no art. 1524 e seguintes do código civil.

Ainda no tocante ao nosso tema direito de superfície trataremos de vários pontos relacionados
com o mesmo tema , onde serão debruçados. Tais pontos são:

Direito de sobre elevação

Que vai consistir no direito de construir sobre edifício alheio, que no direito moçambicano
encontra – se plasmado no art. 1526 do C.C . O direito de sobre elevação está sujeito às
disposições deste título e as limitações impostas á constituição da propriedade horizontal. Ver
o artigo 1421 C.C .

Sobre o Direito de sobre elevação vamos também ouvir as ideias de vários doutrinadores no
que tange a este tipo de direito.

Outro ponto importante que vamos tratar neste tema é,

Constituição do direito de superfície

Onde o artigo 1528 do C.C nos prevê que este direito constitue – se mediante a um contrato,
testamento ou usucapião de obra ou árvores pré- existentes no terreno, desde que não inclua a
propriedade do solo.

Falaremos também ainda no mesmo tema sobre

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Direitos e encargos do superficiário e do proprietário

Tudo plasmado no artigo 1530 e 1531 do Código Civil. Onde encontramos às regras que
devem ser cumpridas por cada uma das parte. Isto é as obrigações e os direitos das duas
partes. Desde o momento da constituição do direito de superfície, antes do início da obra até
o fim que é o uso e a fruição do subsolo. Tudo previsto nos artigos 1532 e 1533 do Código
Civil.

O outro ponto é:

Objecto do Direito de superfície

Onde vamos ver qual é o objecto do direito da superfície. ?Onde vamos encontrar a nossa
resposta no artigo 1525 do Código Civil, afirmando que o objecto será a construção de uma
obra. Mais detalhes vamos dar ao longo do desenvolvimento do trabalho!

Natureza Jurídica do Direito de superfície

Vamos perceber afinal qual será a natureza Jurídica desse direito de superfície!

Onde vamos encontrar alguns autores a defenderem que trata- se de um direito real
complexo, com distintas facetas, conforme se tenha em mira um ou outro sujeito da relação
superfíciária.

Extinção de um direito de superfície

E por fim vamos entender quando é que um direito de superfície extingue?

Os casos de extinção do direito de superfície encontram se plasmados nos artigos 1536 e

seguintes do Código Civil. Vamos detalhar com precisão no desenvolvimento do trabalho.

0.1.Metodologia de pesquisa
Para materialização deste trabalho de pesquisa, fez – se a consulta através de livros, internet e
legislação

0.2.Objectivos:

0.2.1.Geral
 Analisar estudo completo de direito de superfície.

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0.2.2.Específicos
 Descrever o direito de superfície no seu todo;sua constituição, seu objecto;
 Descrever os direitos e deveres do superfíciário e do proprietário;
 Explicar quando ocorre a sua extinção
 Explicar o direito de sobre elevação;

0.3.Contextualização
O direito de superfície é um direito concedido a um terceiro, diferente do proprietário e de
construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado, ou seja, o direito de
superfície é desdobramento da propriedade. Este desdobramento deve ser registado
devidamente.

O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por
tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registada no cartório de registo.
O direito de sobre elevação consiste no direito de construir sobre edifício alheio.

O direito de superfície constitue se nos termos do artigo 1528⁰ do C.C , mediante contrato,
testamento ou usucapião, podendo até , resultar de alienação de obra ou árvores pré-
existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo.

O objecto do direito de superfície é a construção de uma obra, podendo abrangir uma parte do
solo não necessária á sua implantação desde que ela tenha utilidade para o uso da obra. A
natureza Jurídica do Direito de superfície é um direito real complexo.

O direito de superfície extingue- se nos casos previstos no artigo 1536⁰ e segnts do Código
Civil.

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1.Direito de superfície
Em linhas gerais, em que pesem as particularidades previstas em algumas legislações que o
contemplam, o direito de superfície pode ser definido como o direito real, perpétuo ou
temporário, de ter como sua, separadamente da propriedade do solo, uma construção ou uma
plantação erguidas sobre terreno alheio, sejam estas preexistentes ou resultantes do exercício
de uma concessão para construir ( ad plantandum ).

São dois , comumente , os sujeitos da relação superfíciária: o proprietário do solo, como

concedente, e o superfíciário, este na qualidade de concessionário . Outorga , aquele primeiro,
a este último, o direito de construir ou plantar na superfície de terreno de sua propriedade
( concessão ( as aedificandum ) , ou ainda, nas legislações que o admitem, a propriedade
separada de uma construção ou plantação preexistente. Tanto as construções e plantações que
resultarem do exercício desse direito quanto aquelas preexistentes, alienadas separadamente,
tornam- se propriedade do superfíciário, remanescendo, porém, o solo ( compreendido o
subsolo ) e espaço aéreo, no domínio do concedente. Algumas legislações as da Itália e da
Alemanha, admitem que a constituição de direito abranja , também, obras no subsolo.

Denominam – se rés superfíciária ou coisa superfíciária o objecto do direito de superfície, ou

seja, a construção ou plantação preexistente ou resultante do exercício da concessão.

O direito de superfície encontra – se consagrado no artigo 1524 do Código Civil. Trata – se

de um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário a fim de, de forma perpétua ou
temporária construir ou manter plantações. Contudo, quando este direito é constituído pelo
Estado ou por pessoas colectivas públicas em terrenos do seu domínio privado fica sujeito a
legislação especial e , subsidiariamente, às disposições deste código. Ver o artigo 1527 do
Código Civil.

Em outras palavras o direito de superfície é um direito concedido a um terceiro, diferente do

proprietário e de construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado, ou seja,
o direito de superfície é desdobramento da propriedade. Este desdobramento deve ser
registado devidamente.

O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por
tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registada no cartório de registo
de imóveis.

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Deve- se ainda tomar muito cuidado para não confundir o conceito de direito de superfície
com o de arrendamento, já que o direito de superfície é caracterizado por uma obrigação de
direito real, onde o superfíciário é o dono da propriedade e o arrendamento, é uma espécie de
aluguel pago ao proprietário.

1.1.Direito de sobre elevação

O direito de sobre elevação consiste no direito de construir sobre edifício alheio. No direito
moçambicano, é previsto no artigo 1526⁰ do Código Civil, situado no título referente ao
direito de superfície “ artigo 1526⁰ ( Direito de construir sobre edifício alheio ). O direito de
construir sobre o edifício alheio está sujeito às disposições deste título e as limitações
impostas á constituição da propriedade horizontal, levantando o edifício, são aplicáveis às
regras da propriedade horizontal, passando o construtor a ser condómino das partes referidas
no artigo 1421⁰ do C.C.

A doutrina Portuguesa considera o direito de sobre elevação como um “subtipo de superfície”

um “ tipo especial de direito de superfície”. A diferença que autonomiza a superfície de sobre
elevação da superfície geral é o objecto: enquanto no tipo geral o objecto é um terreno, no
subtipo de sobre elevação o objecto é um edifício, já construído ou em construção, não sendo,
assim, atribuídos ao superfíciário quaisquer poderes de transformação do solo.

A maior parte dos autores aponta , ainda , outra peculiaridade do direito de sobre elevação em
relação ao direito de superfície geral: O conteúdo de direito de sobre elevação limita – se á
faculdade de construir, não abrangendo a faculdade de manter a construção sobre o edifício
alheio, uma vez que, levantado o edifício, a construção passa a ser considerada como fração
autónoma do mesmo, adquirindo assim o construtor um direito de propriedade horizontal,
sendo considerado um condómino.

No entanto, José Alberto Vieira cogita de três figuras distintas a construção no edifício alheio.
A primeira é: apois o edifício ser levantado aplica – se as regras de propriedade horizontal.
Nesta hipótese a superfície extingue- se e as frações construídas ficam sujeitas ao regime de
propriedade horizontal, passando o superfíciário a ser condómino.

Uma segunda hipótese aventada como possível se configura caso o edifício não esteja,
inicialmente em regime de propriedade horizontal. Se isso acontecer, o edifício que estava em
propriedade singular passa, com a edificação a estar em compropriedade , se já estava em
compropriedade , juntamente com os outros comproprietários.

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A terceira hipótese sustentada é a da obra erguida em superfície de sobre elevação poder ser
objecto de uma propriedade separada do edifício sobre ou sob o qual foi construída. Nesta
hipótese, o direito de superfície mantém- se após a conclusão da construção e a propriedade
da obra construída sobre ou sob o edifício mantém- se distinta da propriedade do edifício.

Além disso, o autor aponta que embora as leis façam referência apenas á constituição de
superfície em edifício constituído em propriedade horizontal, entende – se que a superfície de
sobre elevação pode ser construída sobre qualquer edifício, independentemente de estar ou
não em propriedade horizontal. Assim se o proprietário singular ou os comproprietários
quiserem instituir uma superfície de sobre elevação a favor de terceiro, podem no fazer
validamente.

Enfim cogita- se também a hipótese de o superfíciário do edifício poder construir novos

direitos de superfície ( de sobre elevação ) sobre a obra existente ou a construir. Sustenta- se
que essa possibilidade depende do título constitutivo da superfície, pois o proprietário do solo
deve ter uma palavra a dizer sobre uma construção no seu prédio. Assim, se o superfíciário
está autorizado pelo título constitutivo da superfície a construir um edifício de dez andares ,
não obsta a que o superfíciário constitua uma superfície de sobre elevação para a constituição
dos dois últimos andares. Nesta hipótese, não havendo lugar a aplicação das regras da
propriedade.

1.2.Constituição do direito de superfície

O direito de superfície constitue – se nos termos do artigo 1528⁰ C.C, mediante contrato,
testamento ou usucapião , podendo,até, resultar da alienação da obra ou árvores pré-
existentes no terreno, desde que não incluam a propriedade do solo. Também o Estado, as
regiões autónomas e as autarquias locais podem constituir o direito de superfície sobre bens
imóveis integrantes do seu domínio privado para a prossecução de finalidade de política
pública de solos, nos termos da lei, sendo o direito de superfície, em regra, constituído a título
gratuito e oneroso. ( Ex: Durante as décadas de 80 e 90 foram edificadas várias habitações
por cooperativas em que o terreno foi cedido por uma autarquia mediante a constituição de
um direito de superfície, continuando a autarquia a ser proprietária do solo em que os prédios
foram edificados ).

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1.3.Direitos e deveres do superfíciário e do proprietário do solo
A quando da constituição de direito de superfície poderá convencionar – se a título de preço
que o superfíciário pague uma única prestação ou pague uma certa prestação anual, perpétua
ou temporária, devendo tais prestações ser sempre em dinheiro.

Antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertence
ao proprietário do solo, o qual, no entanto, não pode impedir nem tornar mais onerosa a
construção da obra ou a plantação, quando esta vier a suceder.

Por fim , o uso e a fruição do subsolo pertencem , a todo o tempo, ao proprietário, sendo este
responsável por eventuais prejuízos causados ao superfíciário em consequência da exploração
que fizer do subsolo. Vejamos os artigos 1530⁰, 1531⁰, 1532⁰ e 1533⁰, todos do Código Civil.

1.4.Objecto do direito de superfície

O artigo 1524⁰ do C.C define o direito de superfície como aquele que consiste na faculdade
de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio ou de nele
fazer ou manter plantações.

O direito de superfície é um direito autónomo em relação ao direito de propriedade do do

dono do terreno, tendo por objeto a construção de uma obra, podendo abrangir uma parte do
solo não necessária a sua implantação desde que ela tenha utilidade para o uso da obra. O
direito de superfície não autoriza obra no subsolo , salvo se for inerente ao objecto da
concessão. Vejamos o artigo 1525 do Código Civil.

Neste sentido o direito de superfície tem como objectivo tornar um terreno urbano ou rural
desocupado e parado em algo rentável, podendo ainda , ser utilizado para diversos fins como,
desde construção de prédios á plantações. Assim pode – se afirmar que ele foi uma das
melhores alternativas encontradas para evitar espaços subutilizados e ainda, atender a uma
função social.

1.5.Natureza Jurídica do Direito de superfície

No que concerne a natureza Jurídica do Direito de superfície pode- se afirmar , com escólio
em ASCENSÃO, MESSINEO E PEREIRA LIRA que , se trata de um direito real complexo,
com distintas facetas, conforme se tenha em mira ou outro sujeito da relação superfíciária.

Destarte, vista sob o ângulo de Dominus soli , a superfície tem a natureza jurídica de um
direito de propriedade incidente sobre o solo (e subsolo) e o espaço aéreo uma vez que, sobre

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essas partes do imóvel pode exercer todos os poderes inerentes ao domínio ( uso+ gozo +
disposição ). De outra parte sob o ponto de vista superfíciário, enquanto mera concessão as
aedificandum ou ad plantandum, e verdadeiro domínio ( direito de propriedade) , com todos
os poderes que lhe são insitos , em relação ás construções ou plantações preexistentes ou
resultantes do exercício da referida concessão.

1.6.Extinção do direito de superfície

Além do decurso do prazo, são causas de extinção comumente elencadas pelas legislações:

A expropriação pelo poder público, a renúncia ou o abandono; a confusão. Na algumas

codificações como italiana o não uso é apontada como causa da extinção ( prescrição ) da
concessão ad aedificandum. Quanto ao perecimento como causa extintiva , há que se
distinguir se o perecimento é do solo ou da rés superfíciária. Apenas na primeira hipótese dar-
se - a a extinção do direito, haja ou não construção ou plantação, já que, na segunda hipótese,
existirá sempre a possibilidade de o superfíciário reerguer a coisa superfíciária, pacto
contrário.

Na legislação moçambicana há lugar a extinção do direito de superfície nos casos previstos

no artigo 1536,que prevê que o direito de superfície poderá se extinguir nos seguintes casos:
se a obra não tiver concluída ou não se fazer a plantação dentro do prazo fixado, ou não
houver fixação dentro do prazo de dez dias o direito de superfície extinguirá; nos casos em
que se ,se destruir a obra ou as árvores e o superfíciário não reconstruir ou não renovar a
plantação dentro dos mesmos casos desde a data de destruição; pelo decurso do prazo ,
constituído por certo tempo; pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do
direito de propriedade ( ex: quando o proprietário do terreno adquire o imóvel que o
superfíciário construiu no terreno cedido) ; pelo desaparecimento ou inutilização do solo; pela
exploração por utilidade pública; no título constitutivo em consequência da destruição da
obra ou das árvores, ; ou da verificação de qualquer condição resolutiva.

Pela falta de pagamento das prestações anuais durante vinte anos; prevê o artigo 1537⁰ do
C.C, extinção pelo decurso do prazo sendo o direito de superfície constituído por certo
tempo, prevista no artigo 1538⁰C.

Dado o seu caráter resolúvel, se a extinção de superfície decorre de causa alheia ao título
produzirá efeitos, prevalecendo, pois , os direitos reais instituídos em favor de terceiros. As
legislações portuguesas ,espanholas e a nossa legislação moçambicana determinam

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expressamente que, caso a extinção da superfície de dê antes de termo previsto no título, os
direitos constituídos sobre a superfície continuarão a onerar separadamente as duas partes
como se não houvesse a extinção.

Extinta a superfície seja pelo advento de termo ou em decorrência de causa alheia ao título
constitutivo, opera, em favor de Dominus soli, a reversão, pela qual ele torna proprietário da
construção ou plantação, quer tenham sido estas realizadas pelo superfíciário no exercício de
construção ou por ele previamente adquiridas. Conforme o ordenamento jurídico em foco
poderá ou não haver um correspondente direito de superfície à indeminização.

1.7. Consequências da extinção do direito de superfície

A lei prevê que, caso não haja estipulação em contrário, com a extinção do direito de
superfície, o proprietário do solo adquire a propriedade de obra ou das árvores tendo o
superfíciário, em tal caso, direito a uma indeminização, calculada segundo as regras do
enriquecimento sem causa. Ver o artigo 1538⁰ do número 3 do C.C .

Outra das consequências seria a extensão dos direitos reais constituídos pelo proprietário
sobre o solo , a obra e as árvores adquiridas na sequência da extinção do direito . Contudo, os
direitos reais constituídos sobre a superfície ou sobre o solo continuam a onerar
separadamente as duas parcelas, como se não tivesse havido extinção.

1.8. Tutela judicial de direito de superfície

1.8.1. O exercício do Direito Preferência

O proprietário do solo goza do direito de preferência na venda, da dação em cumprimento do
direito de superfície. Ver o artigo 1409.

Assim,o superfíciário encontra se obrigado a comunicar ao proprietário o projecto de venda e

as cláusulas do respectivo contracto. Recebida a comunicação, deve o titular do direito de
preferência exercer o seu direito dentro do prazo sob pena de caducidade, salvo se estiver
vinculado o prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.

Deste modo, no âmbito do processo de aquisição de um imóvel dever- se- á verificar -se,
aquando da constituição do direito de superfície ou se existe algum tipo de restrição a
transmissão do imóveis construídos sob a égide de tal direito.

Caso não seja efectuada a comunicação ao titular do direito de preferência, este poderá
interpor uma acção para o exercício do seu direito no prazo de seis meses a contar da data em

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que teve conhecimento dos elementos essenciais de alienação e deposite o preço devido nos
15 dias seguintes a propositura da ação. Ver o artigo 1410⁰ do Código Civil.

2.Conclusão
Chegado ao término do presente trabalho da cadeira de Direitos reais, chega-se à conclusão
de que o direito de superfície, concedido pelo Código Civil tem a configuração de um direito
real limitado do uso e fruição, ou seja, de um jus in re aliene. Pode ser definido como o
direito real de construir ou plantar sobre o terreno rural alheio, pelo qual se obtém o direito de
usar e gozar da construção ou plantação resultante do exercício dessa concessão, durante o
tempo determinado no título que lhe deu causa, remanescendo, porém, com o concedente, o
direito de dispôr do imóvel como um todo.O modelo jurídico na maioria das legislações
estrangeiras, não admite a propriedade da superfície destacada da propriedade do solo,
vedando a alienação e consequentemente, a instituição de ónus reais sobre a obra
superfíciária, construção ou plantação por parte do beneficiário do direito, o que poderá
restringir a utilização do instituto.

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3.Referências bibliográficas
CÓDIGO CONSULTADO

CÓDIGO CIVIL , LEGISLAÇÃO EM VIGOR.

Lira Ricardo Cesar Pereira – O Moderno Direito De Superfície ( Ensaio De Uma Teoria
Geral)

BELZUZ ADVOGADOS

MACAU, ASCENSÃO

MESSINEO, FRANCESCO – MANUAL Direito

PEREIRA, LAFAYETE RODRIGUES. DIREITO DAS COISAS.

LILIANA ABREUT

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