DIREITO REAL DE HABITAÇÃO

Presente no art. 1.831 do Código Civil, o direito real de habitação permite que o
cônjuge sobrevivente – e também o companheiro -, qualquer que seja o regime de bens
adotado, permaneça no imóvel destinado à residência da família até o momento do seu
falecimento. Trata-se, pois, de um direito vitalício e de caráter personalíssimo, que não
pressupõe a inexistência de outros bens no patrimônio do sobrevivente. Isso quer dizer
que, mesmo que o cônjuge ou companheiro sobrevivente possua outros bens (desde que
não sejam da mesma natureza), ele terá direito real de habitação (STJ, REsp 1582178-RJ,
j. 11/09/2018). Em outras palavras, “o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação
sobre o imóvel em que residia o casal, desde que seja o único dessa natureza e que integre
o patrimônio comum ou particular do cônjuge falecido no momento da abertura da
sucessão.
A lei não impõe como requisito para o reconhecimento do direito real de habitação a
inexistência de outros bens, seja de que natureza for, no patrimônio próprio do cônjuge
sobrevivente” (STJ, AgInt no REsp 1.554.976/RS, j. 25/05/2020).
Dúvida que pode surgir está relacionada à persistência desse direito real quando
constituída nova união. A jurisprudência entende que a resposta dependerá da data da
abertura da sucessão: se a morte do autor da herança ocorreu na vigência do CC/1916, a
nova união afastará o direito real de habitação; se a morte do autor da herança tiver
ocorrido na vigência do CC/2002, a constituição de nova união estável não atuará como
condição resolutiva do direito real, persistindo, portanto, a regra do art. 1.831 do CC. Essa
diferença decorre do fato de que o CC/1916 previa que o direito real de habitação seria
extinto quando afastado o estado de viuvez (STJ, REsp 1.617.636-DF, j. 27/08/2019).
Outro questionamento importante e bastante questionado na prática, refere-se à
cobrança de remuneração pelos herdeiros ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, pela
utilização do imóvel. O STJ tem precedente recente considerando que a natureza gratuita
do direito real de habitação não se coaduna com a cobrança de “aluguéis”. Por essa razão,
os herdeiros não podem exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do
imóvel. A Ministra Nancy Andrighi reforça que “seria um contrassenso atribuir-lhe a
prerrogativa de permanecer no imóvel em que residia antes do falecimento do seu
companheiro, e, ao mesmo tempo, exigir dele uma contrapartida pelo uso exclusivo” (REsp
1.846.167/SP, j. 09/02/2021).

DO DIREITO REAL DE LAJE: RECONHECIMENTO DA SITUAÇÃO REAL

EXISTENTE DOS NUCLEOS URBANOS NO MUNDO JURÍDICO
 A figura do direito de Laje, conhecida popularmente como “puxadinho”, é um tipo de
construção corriqueira nas periferias e núcleos urbanos de baixa renda no Brasil, na qual
se caracteriza pela possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de
titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o
proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade
distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
Em síntese, consiste no fato de um proprietário de determinada construção permitir
que um terceiro construa/edifique uma nova unidade autônoma acima ou abaixo de sua
construção. O sujeito vai ceder a laje para a construção sobre a sua moradia.
De outra banda, o direito real de laje também é chamado de direito de sobrelevação,
tendo em vista permitir que um terceiro construa a edificação em cima da construção
originária.
No Brasil diversos autores já se pronunciaram acerca da temática, na qual tem
algumas controvérsias acerca da natureza do instituto, tendo em vistas a dicotomia entre
os que defendem tratar-se de uma espécie de Direito de Superfície e os que afirmam ser um
Direito Real Autônomo.
O direito de laje não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito
da superfície por sobrelevação, o que caracteriza o direito de superfície e distingue o seu
tipo dos demais direitos reais é a possibilidade de constituir um direito tendo por objeto
construção ou plantação, separadamente do direito de propriedade sobre o solo.
Em sentido mais técnico, há superfície quando se suspende os efeitos da acessão
sobre uma construção ou plantação a ser realizada ou já existente. O implante que, por
força da acessão, seria incorporado ao solo, passa a ser objeto de um direito real
autônomo, o direito real de superfície. Vê-se que, a partir dessa definição de direito de
superfície, sequer seria necessário prever expressamente a possibilidade de sua
constituição para a construção no espaço aéreo ou para o destacamento de pavimentos
superiores já construídos. Da mesma forma, é desnecessária a menção expressa à
possibilidade de superfície constituída sobre construções no subsolo. Se é possível
construir no espaço aéreo ou no subsolo e essas construções sofrem, de ordinário, os
efeitos da acessão, pode-se tê-las como objeto do direito real de superfície. Do próprio tipo
da superfície deriva a possibilidade de sobrelevação, portanto”,( ALBUQUERQUE Jr, 2017).
No mesmo sentido, Cristiano Chaves e Nélson Rosenvald, classificam o direito de Laje
como uma espécie de Direito de Superfície em segundo grau, na qual o superficiário estaria
autorizado, contratualmente, a transmitir a um terceiro o direito de construir sobre o seu
imóvel. Haveria uma tripartição de propriedade autônomas: a propriedade do solo, de
titularidade do concedente; a propriedade da superfície, pertencente ao superficiário; e a
propriedade da sobrelevação, que ingressaria no patrimônio do segundo concessionário”,
(FARIAS, 2009.p.422).
Em resumo antes da institucionalização do direito de laje tínhamos duas correntes
doutrinária, quais sejam: 1) a primeira corrente não admitia o direito real de laje por falta
de previsão legal, tendo em vista que o rol de direitos reais é taxativo, e sendo assim,
apenas a lei pode criar direito real de laje; e 2) Admite o direito real de laje através do
direito de superfície (direito de construir/plantar em imóvel alheio), utilizando de uma
interpretação ampliada desse direito real, a citada corrente fundamenta-se no art. 1.369 do
Código Civil[1], Art. 21 do Estatuto das Cidades[2] e enunciado 568 da IV Jornada de
Direito Civil[3].
Entretanto, com a normatização através da Lei nº 13.465/2017, e suas alterações no
Código Civil, restou claro que o legislador optou por conferir autonomia ao direito de laje,
constituindo em um novo direito real previsto nos Arts. 1225, XIII, e 1.510-A, com objetivo
de atenuar o crescimento urbano desordenado, bem como retirar os moradores da
informalidade, reconhecendo assim, a concretização da função social da Cidade e o Direito
Humano à Moradia.
Assim, não podemos olvidar que a Lei nº 13.465/2017 efetivou um tratamento
diferenciado, declinando assim, a necessidade de se forçar uma interpretação.
A despeito das argutas opiniões. Acredito que, quando o tema é regularização
fundiária não devemos nos prender apenas na literalidade da lei e positivismo exacerbado,
isto é, acerca da dicotomia da natureza/modalidade do direito de laje, mas sim, qual a
resolução prático jurídico que tínhamos em relação a questão social antes da Lei
13.465/2017? Ao meu sentir a questão pairava em um debate teórico interminável, e sem
aplicabilidade prática no reconhecimento do direito de laje.
Impende destacar que, o direito de laje é um direito real limitado à unidade
autônoma construída, e sendo aplicada somente quando se constatar a impossibilidade de
individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.
Cabe salientar que, o reconhecimento ao direito de laje oportunizou a abertura de
matricula autônoma decorrente da unidade imobiliária originária, bem como a permissão
de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício,
desburocratizando assim, os ditames da lei de registro público.
O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou
privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não
contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel
original. O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem
sobre a sua unidade. As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão
ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir
sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.
Em Pernambuco, já temos o primeiro caso de reconhecimento do direito real de laje
através de sentença. O juiz de Direito da 26ª Vara Cível da Comarca de Recife – Seção B do
Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, Rafael José de Menezes, julgou
simultaneamente, duas ações de usucapião, reunidas por força de conexão. Na segunda,
foi reconhecido o direito de laje, cujo título deverá ser registrado no Cartório de Registro de
Imóveis, podendo o usucapiente usar, gozar e dispor de seu direito[4].

OBJETO DO DIREITO REAL DE LAJE

O direito de laje tem por objeto uma construção realizada sobre outra construção ou
então abaixo de outra. Como dito antes o direito real de laje abrange tanto o espaço aéreo
como o subsolo de terrenos públicos ou privados, conforme o Art. 1510-A, paragrafo
segundo, do Código Civil.
“Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de
unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área,
de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que
terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos
ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não
contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel
original.”
Entretanto, o direito real de laje só pode ser instituído quando se constatar a
impossibilidade de individualização de lotes. Neste sentido, é um direito real que só terá
indicdência em núcleos urbanos informais, isto é, aquele clandestino, irregular ou no qual
não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que
atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização.

NATUREZA JURÍDICA DO DIREITO DE LAJE

Analisando o recém criado instituto podemos afirmar que o direito de laje, possui
uma dupla dimensão, qual seja, de um é um direito de fruição de coisa alheia e de outra
banda tem a natureza de um direito de propriedade. A dimensão de direito de fruição de
coisa alheia funda-se no sentido de que o indivuduo que construiu sobre outra moradia
(edificação) tem a perspectiva de que em relação ao solo e a primeira construção o titularo
do direito real de laje tem um direito real de coisa alheia, uma vez que está edificando sua
moradia na primeira construção e no solo. De outro modo, a própria construção sobre a
laje é um autentico direito de propriedade.
Neste contexto, resta latente o desdobramento do direito de laje em três níveis frente
ao direito de propriedade, quais sejam, propriedade do solo, propriedade da primeira
construção (superficiário) e propriedade da laje.

QUAL A FORMA DE CONSTITUIÇÃO DO DIREITO REAL DE LAJE

Em relação a forma de constituição do direito de laje a Lei nº 13.465/2017, restou

omissa, e deste modo, a priori devemos aplicar o entendimento, no qual exige escritura
pública para a constituição de direitos reais no que tange aos imóveis acima de 30 salários
mínimos, e no caso de ser abaixo do referido teto pode ser realizado através de escritura
particular, nos termos do Art. 108 do Código Civil.

RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA E DIREITO DE PREFERÊNCIA DE

UNIDADES SOBREPOSTAS

No que tange a responsabilidade tributária o titular do direito real de laje responderá

pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade imobiliária.
Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de
preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da
laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de
trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. Ademais, o titular da construção-
base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito
do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo
decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

É POSSÍVEL ADQUIRIR A USUCAPIÃO SOBRE O DIREITO REAL DE LAJE

A priori indicamos que sim, pois a usucapião não é apenas forma de aquisição de
propriedade, mas também de forma de aquisição de outros direitos reais. E deste modo, se
o indivíduo já construiu na laje, e tem a posse com animus domini (intenção de dono que
prolonga no tempo), poderá usucapir seja ordinariamente ou extraordinariamente.
Como dito antes, no Estado de Pernambuco, tivemos a primeira sentença no Brasil
que reconheceu o direito de laje, através de um processo de usucapião[5], senão vejamos:
“SENTENÇA:(…) parte final: Ante o exposto, atento ao que mais dos autos consta e
aos princípios de Direito aplicáveis à espécie, além de estar em conformidade com o
art.1.242 do Código Civil, julgo procedente o pedido formulado na Ação de Usucapião
nº0027691-84.2013.8.17.0001, para declarar a ocorrência da prescrição aquisitiva e, em
decorrência, constituir o domínio da parte autora sobre o imóvel indicado na inicial,
devendo esta sentença, juntamente com a sua certidão de trânsito em julgado, servir de
título para a averbação ou registro (art.172 daLei de Registros Publicos) oportunamente, no
Cartório de Registro de Imóveis competente, pagos os emolumentos e respeitadas as
formalidades legais. Por outro lado, julgo improcedente o pedido de usucapião de
formulado na Ação de Usucapião nº 0071376-44.2013.8.17.0001, ao tempo em que
reconheço o Direito de Laje da casa 743-A à autora, nos termos do art.1.510-A do Código
Civil, devendo o imóvel referido ser registrado com matrícula própria, pagos os impostos e
emolumentos e respeitadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Custas satisfeitas. Sem honorários. Após o trânsito em julgado desta decisão, arquivem-se
os autos. Recife, 14 de julho de 2017.Rafael de Menezes Juiz de Direito.”

DIFERENÇA DIREITO REAL DE LAJE X CONDOMÍNIO EDILÍCIO

 Analisando de forma singular, resta evidente a necessidade de distinguir os dois

institutos, tendo em vista as semelhanças, as quais podem ocasionar grandes equívocos
por parte dos operados do direito.
Em síntese no condomínio edilício o proprietário tem a propriedade de uma fração
ideal do terreno e da área comum. Entretanto, no direito real de laje o sujeito não é
proprietário de uma fração ideal do terreno e nem de outras áreas pertencentes aos outros
proprietários, mas sim, da laje. Ademais, onde existe condomínio edilício não se pode
instituir direito real de laje.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

As cidades brasileiras são acometidas de uma realidade imobiliária marcada pela

existência de diversas lajes (puxadinhos) informais, além de diversas áreas ausente de
regularização, oriundas de um crescimento desordenado e da falta de políticas públicas
adequadas.
E neste sentido, não podemos olvidar da responsabilidade do Estado em criar
mecanismos ou alternativas com vistas a reconhecer o espaço urbano dessas pessoas.,
bem como promover políticas de habitação efetivas.
Assim, não acreditamos que a inovação trazida pela Lei nº 13.465/2017, seja a
resposta definitiva para o processo de regularização fundiária no Brasil, mas por outro lado
não podemos deixar de reconhecer o esforço do legislador em disciplinar uma realidade
social a norma jurídica, com escopo criar alternativas à legitimar o direito humano a
moradia e o acesso formal a cidade de diversas famílias espalhadas pelo país, na qual a
partir deste marco legal poderá ter sua moradia regularizada definitivamente.

DIREITO DE SUPERFÍCIE: O QUE É, CARACTERÍSTICAS, DIREITOS E

OBRIGAÇÕES

O Direito de Superfície é uma matéria dentro do Estatuto da Cidade e Novo Direito

Civil e constituem em  leis que regularizam os direitos de uso de terrenos inutilizados e
desocupados por terceiros, ou seja,  quando a pessoa interessada – o superficiário – ganha
o direito de aproveitar uma propriedade que não é sua.
Dessa forma, o  direito de superfície, também chamado de propriedade superficiária,
é o direito real que permite a construção ou plantação em terreno alheio, estabelecendo
propriedades distintas entre o proprietário e superficiário, permitindo assim, uma
utilização dupla de um local.
Neste sentido, o  direito de superfície tem como  objetivo tornar um terreno urbano
ou rural desocupado e parado em algo rentável, podendo ainda,  ser utilizado para diversos
fins como, desde construção de prédios à plantações.
Assim, podemos afirmar que ele foi uma das melhores alternativas encontradas para
evitar espaços subutilizados e  ainda, atender a uma  função social.
Para entender melhor, detalhamos nos próximos tópicos,  o que é e como funciona o
direito de superfície, para você entender melhor.

O  QUE É DIREITO DE SUPERFÍCIE?

Conforme antecipado  na  introdução acima, o  direito de superfície é o um direito 

concedido a um terceiro, diferente do proprietário,  de construir, plantar ou usufruir de seu
terreno por tempo determinado, ou seja, o direito de superfície é  desdobramento da
propriedade.
Ainda segundo, a definição no artigo 1369 do Código Civil, este desdobramento deve
ser devidamente registrado, conforme a definição a seguir:
“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de
plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concessão.”
 Deve-se ainda, tomar muito cuidado para não confundir o conceito de direito de
superfície com o de arrendamento, já que o  direito de superfície é caracterizado por uma
obrigação de direito real, onde o superficiário é dono da propriedade  e  o  arrendamento, é
uma espécie de  aluguel pago ao proprietário.

ORIGEM DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

Apesar de no Brasil, o direito de superfície como conhecemos hoje ter sido abordado
primeiramente no Estatuto da Cidade, de 2001, e na sequência no novo Código Civil,
estudiosos afirmam  que a sua origem é muito mais antiga, tendo os primeiros estudos do
tema  realizados ainda na Roma antiga.
Aqui no Brasil, o  direito de superfície tem origem desde o período colonial e seguia 
os  preceitos  do direito de superfície dos romanos, onde  as concessões de terras eram
feitas  para particulares para edificar o solo estatal e das cidades, mediante o pagamento
de anuidade.
Assim, o direito de superfície  permaneceu até ser abordado novamente no Estatuto
da Cidade,  mas somente com o novo Código Civil é que podemos  dizer que o direito de
superfície atingiu esta conceituação atual.
Conceito e natureza jurídica do Direito de Superfície
Diversos autores  já realizaram  a conceituação do Direito de Superfície e, apesar de
algumas pequenas diferenças entre eles, todos possuem a sua principal base.
Neste sentido, podemos conceituar o  direito de superfície, como um artifício legal 
encontrado por juristas para fornecer o de direito de construir, assentar qualquer obra, ou
ele plantar em solo de outrem, com exceção de obras realizadas em  subsolo.
No que se refere a  sua natureza jurídica, apesar de ser claro que o Direito de
Superfície é abordado tanto no Estatuto da Cidade quanto no Novo Código Civil, há uma
enorme divergência entre os autores, o fato de um revogar  o outro, ou não.
Já que, segundo alguns doutrinadores, o fato do Estatuto da Cidade ser de 2001 e
o Novo Código Civil ser de 2003, já seriam suficientes para a sua revogação.
No entanto, há algumas diferenças entre eles, o que impede  que o Estatuto da
Cidade seja revogado, sendo que, uma das principais delas é que no primeiro, o direito de
superfície se estende  a cessão do  solo, subsolo ou o espaço aéreo do terreno e o prazo
pode ser por período determinado ou indeterminado, desde que todas as condições sejam
previamente estabelecidas no contrato.
Já no Código Civil, o superficiário permite apenas obras no solo e sempre por prazo
determinado, máximo de 30 anos.
 CARACTERÍSTICAS DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

Esta categoria do direito é pautada no Estatuto da Cidade e no Código Civil. No

primeiro, é estabelecido que o direito de superfície inclui a utilização do solo, subsolo ou
espaço aéreo relativo ao terreno, com prazo determinado ou não.
Entretanto, o Código Civil não permite obras no subsolo, a menos que estas sejam
objeto da concessão, sempre com prazo determinado.
Quando os dois lados da negociação forem ocupados por particulares, aplica-se a
regra do Código Civil. No caso do direito de superfície ser constituído por pessoa de direito
público e ocorrer divergência legal, prevalecerá o Estatuto da Cidade.
No contrato de direito de superfície, o que é plantado e construído na propriedade
pertence a uma das partes e a propriedade do solo que acomoda estes fatores pertence à
outra. Não se trata de uma co-propriedade, mas da existência de dois direitos diferentes.
O titular da propriedade também pode continuar a utilizar o solo, mas fica limitado
pelo direito de superfície.
Este direito pode ser transferido a terceiros, em caso de morte do superficiário, aos
seus herdeiros, não podendo o titular da propriedade exigir nenhum pagamento pela
transferência.

QUEM PODE CONCEDER O DIREITO DE SUPERFÍCIE?

O Direito de Superfície é um direito de construir ou utilizar que só pode ser

concedido pelo  proprietário do terreno para um terceiro.
Essa cessão pode ser paga ou gratuita, e deve ser constituída em contrato, mediante
escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis
O que se pode adquirir por usucapião no direito de superfície?
O usucapião é uma forma de  tornar-se proprietário de um bem móvel ou um bem
imóvel, caso haja o uso  por um período de tempo sem a reclamação do dono original.
Neste sentido, apesar de haver uma previsão legal para o usucapião dentro do direito
de superfície, esta é uma hipótese  praticamente nula judicialmente, visto que, o princípio
básico do direito de superfície é a cessão pelo proprietário.
Direitos e obrigações das partes
Como estabelece o Estatuto da Cidade e o Código Civil, tanto o proprietário quanto o
superficiário têm deveres e obrigações claras quando se trata do direito de superfície.
Destacamos a seguir os principais:
 DIREITOS DO PROPRIETÁRIO DO SOLO:

O solo e o terreno serão de posse do proprietário, enquanto não for iniciada a

construção ou plantação;
O proprietário pode continuar a utilizar a região do solo que não está ocupada pela
construção, sem que isso atrapalhe o superficiário. Entretanto, este uso deve ser
estabelecido no contrato;
Receber o pagamento pela concessão, caso tenha sido ajustada;
Exercer o direito de preferência na aquisição da superfície;
Proceder à resolução da superfície antes do advento do termo, se temporária, se o
superficiário não edificar ou plantar no tempo aprazado, ou se edificar em desacordo com o
convencionado ou, ainda, se der destinação diversa daquela originalmente concedida,
construir gravames reais sobre o solo.

DIREITOS DO SUPERFICIÁRIO:

Utilizar a superfície do solo de outrem, nos termos do contrato firmado;

Usar, gozar e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua,
separada da propriedade do solo;
Onerar com ônus reais a construção ou plantação, que se extinguiram com o termo
final da concessão da propriedade superficiária;
Exercer o direito de preferência na aquisição do solo, caso o proprietário pretenda
aliená-la a título oneroso;
Reconstruir a edificação ou refazer a plantação em caso de perecimento.
Obrigações do proprietário do solo:
Não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a concretização, ou exercício do
direito de superfície;
Dar preferência ao superficiário na aquisição da propriedade do solo, caso esta se
faça a título oneroso.
Obrigações do superficiário:
Pagar a remuneração ajustada, no caso do acordo ter sido pactuado de forma
onerosa;
Construir ou plantar de acordo com o acordado;
Pagar os encargos e tributos que incidirem sobre a obra superficiária e sobre o solo;
Conservar a obra superficiária;
 Dar preferência ao proprietário do solo à aquisição da superficiária, caso a aliene a
título oneroso.
Extinção do direito de superfície
O superficiário não recebe uma indenização quando o direito de superfície é extinto,
a qual pode ocorrer nas seguintes ocasiões:
Término do prazo;
Perecimento do solo;
Dar destinação diversa à contratada;
Desapropriação;
Distrato;
Renúncia;
Se o superficiário se tornar também o dono da propriedade.
Frente à supervalorização dos imóveis destinados à locação e arrendamento, o direito
de superfície se apresenta como uma boa alternativa.
Além disso, pode-se gerar aspectos comerciais positivos, como por exemplo:
possibilitar ao dono de um terreno, que se encontra sem condições de investir no local e
prover melhorias que o tornem útil e rentável.
Ao fechar um contrato de direito de superfície, o proprietário concede a utilização do
solo a outro indivíduo, por um tempo normalmente determinado.
Ao fim do prazo estipulado, o titular da propriedade a recebe de volta, e é beneficiado
pelas melhorias realizadas pelo superficiário no local.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE E ACESSÃO?

O direito de propriedade  é um dos mais complexos e amplos para serem estudados

e, a acessão é uma das formas de adquirir propriedades de acordo com a nossa lei.
Assim, a acessão, segundo definição de Clóvis Beviláqua,  é “o modo originário de
adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se
incorpora ao bem”.
Existem duas formas de acessão: a) natural, que se dá quando a união ou
incorporação advém de acontecimento natural, como a formação de ilhas, o aluvião, a
avulsão e o abandono de álveo; b) artificial, que ocorre quando resulta de trabalho do
homem, como no caso das plantações e construções.
Já , o direito real de superfície é  o direito concedido para plantar ou construir no
terreno pertencente ao primeiro, criando assim uma propriedade distinta da propriedade
do solo, denominada propriedade superficiária.
É possível a alienação do direito de superfície?
 A alienação de um bem que esteja cedido em direito de superfície é muito similar aos 
bens quando  estão em  um arrendamento ou contrato de aluguel.
Assim, caso haja , a  alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário
ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
O que é um contrato de direito de superfície?
O contrato de direito de superfície é um documento registrado no cartório de imóveis,
no qual, o proprietário do imóvel cede para outrem o direito de construir ou explorar
agricolamente as suas terras ou terrenos.
Assim, para melhor ilustrar quais os termos desses contratos, trouxemos um modelo
de contrato de direito de superfície (retirado do site domtotal.com) para exemplificar.

CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE DE IMÓVEL RURAL

PARA FINS DE EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA
Pelo presente instrumento particular para fins de exploração agrícola, de um lado
__________ (nome completo do dono das terras), ____ (nacionalidade), _____(estado civil),
_____ (profissão, CPF nº ______, Cédula de Identidade RG nº ____________, residente e
domiciliado na Rua ____ nº _____, na cidade de _____, Estado de _____, doravante chamado
simplesmente de PROPRIETÁRIO, e de outro lado ______ (nome completo), ____
(nacionalidade), _____(estado civil), _____ (profissão), CPF nº ______, Cédula de Identidade
RG nº ____________, residente e domiciliado na Rua ____ nº _____, neste mesmo Município,
doravante chamado simplesmente de SUPERFICIÁRIO, têm, entre si, como justo e
contratado o que se segue, visando à proteção do direito de propriedade e de superfície, nos
termos dos art. 1.369 e seguintes, do Código Civil:
1º – O PROPRIETÁRIO tem o justo domínio da fazenda denominada ____, situada no
bairro de _____, Município de _____, conforme título de propriedade _____.
2º – O PROPRIETÁRIO cede ao SUPERFICIÁRIO uma gleba de terra com área de
______ alqueires (ou hectares), demarcada de comum acordo pelas partes, para que nela,
juntamente com seu conjunto familiar, plante e cultive o que lhe aprouver, utilizando o
solo e o espaço aéreo relativo ao terreno, podendo utilizar o restante do solo para
transporte de materiais e para o exercício do seu direito de gozo, mantido o domínio do
terreno em favor do PROPRIETÁRIO.
3º – A gleba cedida não abrange o local da moradia, currais, pastos etc. utilizados
pelo PROPRIETÁRIO.
4º – O presente contrato é feito pelo prazo de ___ anos (ou meses), devendo o
SUPERFICIÁRIO utilizar o solo de acordo com os fins pactuados, iniciando sua vigência a
partir da data de sua assinatura, até o dia ___ de ___ de ____, quando o SUPERFICIÁRIO
deverá restituir a gleba arrendada, completamente desocupada, bem como os animais,
máquinas, implementos etc. cedidos pelo PROPRIETÁRIO.
5º – O preço devido ao PROPRIETÁRIO  será de R$ ____ por ano agrícola (ou R$___
por alqueire ou hectare), não incluídos os tributos e encargos que recaiam tanto sobre a
obra superficiária como sobre o solo, que ficarão a cargo do SUPERFICIÁRIO durante a
vigência deste contrato, nos termos do art. 1.371, do Código Civil.
6º – O pagamento do preço deverá ser feito anualmente, após o vencimento do ano
agrícola, e em moeda corrente, nos dias ____ de ____ de cada ano, , sob pena de resolução
contratual, e será ajustado anualmente, de acordo com o índice do Imposto Territorial
Rural estabelecido pelo INCRA.
7º – O PROPRIETÁRIO também cede ao SUPERFICIÁRIO o depósito edificado no
imóvel, sendo que por ele pagará a quantia de $ ____  a título de aluguel, podendo o
PROPRIETÁRIO usar o restante do solo, inclusive o subsolo e o espaço aéreo, desde que
não ponha em perigo a plantação superficiária.
8º – O direito de superfície será transferido aos herdeiros do SUPERFICIÁRIO, em
caso de falecimento deste, mas o SUPERFICIÁRIO não pode transferir o presente contrato,
subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel ou parte dele sem aviso prévio e expresso
consentimento do PROPRIETÁRIO, bem como não pode mudar a destinação do imóvel. A
violação desta cláusula implicará a resolução do contrato e o consequente despejo do
SUPERFICIÁRIO.
9º – Na exploração da área contratada devem ser obedecidas as normas técnicas a
serem fornecidas pelo PROPRIETÁRIO, visando à conservação do solo e ao combate à
erosão, através de curvas de nível, aplicação de fertilizantes e de adubos, plantio em
rotação de cultura, dentro das normas que impeçam o esgotamento do solo.
10º – O PROPRIETÁRIO indicará as normas técnicas a serem obedecidas na
utilização do adubo e do inseticida e fornecerá ao SUPERFICIÁRIO ___ Kg de adubo para
serem aplicados na gleba destinada ao plantio de ___ (especificar o tipo de lavoura), bem
como ___ Kg de inseticida ____ para serem utilizados na plantação de ___ (especificar o tipo
de lavoura), cujo pagamento, inclusive o carreto, será de responsabilidade do
SUPERFICIÁRIO.
11º – Caso o PROPRIETÁRIO resolva alienar onerosamente o imóvel objeto do
presente contrato durante a vigência deste, é assegurado ao SUPERFICIÁRIO o direito de
preferência na aquisição do imóvel, nos termos do art. 1.373, do Código Civil.
12º – Extinto o presente contrato, o PROPRIETÁRIO retornará à plena propriedade e
posse sobre o imóvel, construção e plantação ali existentes, independentemente de
indenização. Caso o contrato seja extinto por força de desapropriação, caberá indenização
às partes contratantes no valor correspondente ao direito real de cada uma, nos termos do
art. 1.376, do Código Civil.
13º – Fica eleito o Foro de ___ para solucionar qualquer pendência decorrente deste
contrato, inclusive para ação de despejo, se necessária.
E por estarem as partes, PROPRIETÁRIO e SUPERFICIÁRIO, em pleno acordo em
tudo quanto se encontra disposto neste instrumento particular, assinam-no na presença
das duas testemunhas abaixo, em ____ vias de igual teor e forma, destinando-se uma via
para cada uma das partes interessadas, após registro no Cartório de Imóveis competente.
(local, data e assinaturas do PROPRIETÁRIO e SUPERFICIÁRIO)
(assinatura das testemunhas)