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DIREITO REAL DE LAJE: UMA INVENÇÃO TIPICAMENTE

BRASILEIRA

Cristiane Aparecida Felippini de Lima 1

Prof. Larissa Faria Varella 2

RESUMO: O presente trabalho tem por finalidade um estudo sobre o direito real de
laje como instrumento de regulamentação fundiária urbana, que foi criada pela Medida
Provisória 759/2016 que em seguida deu origem à Lei nº 13.465 de 11 de julho de
2017, onde inclui a laje no inciso XIII, no artigo 1.225, do Código Civil, no rol dos
direitos reais. O direito trata-se de ceder um espaço para construção na superfície
superior ou inferior da construção-base conforme a leitura dos dispositivos art. 1.510-
A, e §1º. Além disso, o fofo deste estudo se concentra nos conceitos doutrinários de
direito real de laje onde abordou tanto suas formas de constituição como de extinção.
Utilizou-se como referência o dispositivo legal, bem como a Lei nº 13.465/ 2017 para
apresentar essa modalidade que regulariza o direito real de laje.

Palavras Chave: Direito Real de Laje. Direito de Propriedade. Regulamentação Lei

nº 13.465/2017. Construção-base.

1. INTRODUÇÃO
O direito real de laje foi positivado no Brasil pela Medida Provisória 759/2016, e
posteriormente alterado na Lei nº 13.465/2017 incluindo a laje no rol dos direitos reais
mencionado no art. 1225, XIII do Código Civil (BRASIL, 2002), como também,
combinando com os arts. 1.228 e 1510-A-E, ambos do Código Civil, que dispõe o
instituto anunciado, incluído no Livro das Coisas. Na prática, a mudança prescrita em
lei ocasionou melhoramentos em se tratando da medida provisória, principalmente no
que fere ao direito real de laje, embora certas críticas adequadas pelo interesse do
legislador em se apoiar em termos vagos e considerações jurídicas indefinidas,
sacrificando a ordem jurídica (KÜMPEL; BORGARELLI, 2017a).
O estudo apresenta a importância do confronto com as divergências
doutrinárias. Assim como Gagliano e Pmplona (2017), o emprego de laje em outra
ordem está saturada de resultados práticos. A título de exemplo, os autores
mencionam que, ao se declarar que acaso o direito real de laje for caracterizado direito
real sobre coisa alheia, seria afastado o direito de sequela, permanecendo ao
proprietário de laje exclusivamente os interditos possessórios. O artigo 1.510–A do
Código Civil não estabelece o que significa o direito de laje. A doutrina e a
jurisprudência ficarão encarregadas por esta tarefa. (DE LIMA, 2017b). É necessário
encarar, portanto, essa divergência doutrinária.
Para Tartuce (2018), o direito de laje versa sobre à possibilidade do proprietário
transferir para um terceiro a superfície superior ou inferior de uma construção-base
para edificação de uma unidade imobiliária, diferente da original já instalada sobre o
solo (TARTUCE, 2018). Gagliano e Pamplona Filho (2017, p. 1075) definem o unidade
de forma bem didática ao proferir que o direito de laje relaciona-se a condições “em
que o proprietário do ‘andar térreo’ cede o direito de uso e moradia para que um

1 Acadêmica do Curso de Direito da Faculdade Guarapuava.

2 Professora da Faculdade Guarapuava.
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terceiro construa ‘a sua casa’ no andar de cima”, em um mesmo lote passa a existir
unidades imobiliárias autônomas, de distintos titulares.
“O Direito não pode estar alheio à realidade social que o justifica” (GAGLIANO;
PAMPLONA FILHO, 2017, p. 1075). No ponto de vista de Marquesi (2018, p. 2), o
direito de laje é um “exemplo de como os fatos sociais acabam motivando o agir
legislativo”. Isso em consequência da prática comum em espaços com aspectos
econômicos desfavorecidos e marginalizados instalados em grandes centros urbanos,
onde é aproveitada a laje de terceiro para edificar uma habitação. Cede-se a laje
onerosamente para terceiros de modo definitivo, ou de maneira gratuita para pessoas
da família (TARTUCE, 2018). Nesses lugares, as normas jurídicas habitam
popularmente com um modelo de direito costumeiro, modelos de condutas criadas
espontaneamente pelo povo (KÜMPEL; BORGARELLI, 2017a).

2. DIREITO REAL DE LAJE

De Lima (2017a) descreve o direito de laje como um fato social que
manifestou-se pari passu ao desenvolvimento desorganizado das maiores cidades
brasileiras, no qual a ausência de solo criou hábito e tradição de realizar acordos sem
formalidades, autorizando a construção e a posse de acima de dois andares em
desenvolvimento vertical acima do solo, permitindo a utilização específica de todos os
andares. A finalidade da origem do direito real de laje foi exatamente de regularizar as
comunidades desprovidas, habitualmente classificadas como favelas, cedendo o
exercício de posses da propriedade para quem levantou sobre construção de outrem,
visto que esse exercício é reconhecido pela comunidade local (TARTUCE, 2018) e
levando essas construções para as normas (DE LIMA, 2017a).
Objetivo este que fica claro de acordo com a leitura da apresentação de
causas da medida provisória que originou o direito de laje: “instrumentalizar a
regularização fundiária urbana, permitindo a titulação da propriedade imobiliária e
contribuindo para o atingimento das funções socioeconômicas da cidade”
(MARQUESI, 2018, p. 2). Ligado ao esforço de normatização fundiária, a origem do
direito de laje buscava promover a economia por intervenção do favorecimento de
acesso ao crédito que o título jurídico-real atribui (KÜMPEL; BORGARELLI, 2017a).
“A grande partição dos direitos reais é aquela que se dá entre o direito real
sobre coisa alheia (ius in re aliena) e o direito real sobre coisa própria (ius in re
própria)” (KÜMPEL; BORGARELLI, 2017a). Na época atual em que vivemos uma
ampla discussão doutrinária a propósito da natureza do direito real de laje. Isto é, não
é certo que se refere a um direito real sobre coisa própria ou direito real sobre coisa
alheia. As duas ideias apontam argumentos apropriados e são protegidas por agentes
de relevo, de forma que não podemos assegurar que ultimamente exista uma doutrina
principal. Bem como, determina Tartuce (2018), o assunto separa a doutrina
contemporânea. O favorável Código Civil, não deixa claro qual a sua natureza ao
decidir o instituto.
Direito de laje caracteriza-se no direito real que consente ao seu titular construir
na parte superior ou inferior construção alheia já edificada, instituindo uma unidade
imobiliária autônoma. À vista disso, duas propriedades distintas no mesmo espaço,
cada uma com seu registro, no Cartório de Registro de Imóveis: a unidade imobiliária
edificada e a construção-base sobre o solo (MARQUESI, 2018). Embora o
regulamento do direito real de laje ser recente, não é precisamente uma novidade,
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visto que doutrina e jurisprudência reconhecem-o igualmente como direito

obrigacional, era elemento de estudo da academia a partir de 1997 (DE LIMA, 2017a).
No art. 1510-A do Código Civil em seu caput, determina que “O proprietário
de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua
construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela
originalmente construída sobre o solo” (BRASIL, 2002). Em seguida no §3º é definido
que “os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula
própria, poderão dela usar, gozar e dispor” (BRASIL, 2002). Observa-se na leitura dos
dois dispositivos que o legislador designou que o direito de laje provém de sedimento
do proprietário da construção-base onde determina que matrícula própria seja aberta.
No art. 1510-C, em seu caput já nos finalmente, declara a presença de um contrato.
O espaço que foi cedido pelo titular deve ser escrito, visto que o registro implica em
outro título transferido ao novo proprietário aqui entendido também como um negócio
jurídico que transferiu os direitos a outrem. (MARQUESI, 2018).

2.1 A EXTINÇÃO DO DIREITO REAL DE LAJE

A previsão de extinção do direito real de laje é mais uma importante
consideração no caso da situação de ruína da construção-base, por sua vez, está
previsto no art. 1510-E do Código Civil (BRASIL, 2002). Se a construção-base vier a
desabar e não for reconstruída no prazo de cinco anos o direito de laje também
desaparece. (DE LIMA, 2017) Ao discorrermos acerca das formas de extinção do
direito real de laje, deparamos com o artigo 1.510-E do Código Civil duas
peculiaridades que são aplicáveis unicamente à laje:

Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito

real de laje, salvo:
I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual
reparação civil contra o culpado pela ruína.

O artigo supracitado dispõe sobre a destruição da construção-base, que

possivelmente encaminhará para a extinção do direito de laje, salvo se a laje manter-
se integra, instituída no subsolo. Previne a lei o direito de laje se mantem caso a
construção base for reconstruída em cinco anos. Em alguma situação, os culpados
pela ruína responderão de acordo com a justiça no caso de irresponsabilidade.
Farias (2017) afirma que o destruição do objeto e a desapropriação extingue o
direito, o artigo 1.275, IV, do Código Civil, nos mostra essa desapropriação que cabe
ao direito real de laje. Se o prédio constituído em lajes chegar a ser atingido por um
incêndio, e os titulares preferirem pela não edificação do prédio, o direito dos lajeários
ficará extinto, ficando somente o direito do lajeário sobre o solo.

3. IMAGENS
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Disponível em: http://genjuridico.com.br/2017/06/19/o-direito-real-de-laje-no-ordenamento-

juridico-brasileiro/

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Pela pesquisa realizada sobre o novel direito real de laje instaurado pela Lei nº
13.465/2017, trata-se da possibilidade do proprietário ceder a superfície superior ou
inferior de sua construção-base para que se estabeleça unidade imobiliária distinta da
originalmente edificada sobre o solo, é tipicamente uma invenção brasileira onde o ser
humano possui necessidades de moradia, é uma necessidade básica de
sobrevivência. (TARTUCE, 2018).
O direito real de laje não apareceu com a Medida Provisória 759/2016, em
seguida transformada na Lei nº 13.465/2017, entretanto este direito surgiu de uma
necessidade social de habitação, o solo urbano encontra-se em escassez, e o espaço
nas grandes cidades cada vez mais reduzido, a população vem se empilhando por
conta da crise econômica e financeira. (DE LIMA, 2017a). Estes fatores resultaram no
surgimento informal de um mercado imobiliário, que atualmente o Estado procura
finalmente regularizar.
Conforme os argumentos expostos, percebe-se que o direito real de laje é
direito real sobre coisa alheia. De Lima (2017a), também nos mostra que o direito de
laje é direito acessório da construção-base, que é o direito principal do proprietário.
Outrossim, destacou-se como instrumento de regulamentação fundiária urbana
a importância do direito real de laje, que regulariza e soluciona a problemática dos
ditos “puxadinhos”, considerando a situação das construções de unidades
sobrepostas, edificadas à margem da lei, comumente por moradores de baixa renda
familiar. Finalmente, constatou-se que o direito real de laje tem a intenção de garantir
a população o direito de moradia, que possa garantir a sua dignidade e de sua família.
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5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Vade Mecum JusPodivm. – 7.ed.rev.,atual.e ampl. – Salvador: JusPodivm,2020.

2.480 p.

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<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm>. Acesso em:
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estrutura. Revista de direito imobiliário, v. 40, n. 83, p. 477-494, jul-dez 2017b.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil;

volume único. São Paulo : Saraiva, 2017.

KÜMPEL, Vitor Frederico; BORGARELLI, Bruno de Ávila. Algumas reflexões sobre o

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<http://www.migalhas.com.br/Registralhas/98,MI265141,61044
Algumas+reflexoes+sobre+o+Direito+Real+de+Laje+Parte+I>. Acesso em: 22 maio.
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FARIAS, Cristiano Chaves de. O puxadinho virou lei: a Lei n. 13.465/17 e a disciplina
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