DIREITO DE LAJE

Consiste no direito real sobre a unidade imobiliária autônoma existente acima ou

abaixo da propriedade de outrem. Em linguagem tipicamente brasileira, foi concedido
status oficial ao direito sobre o “puxadinho”. A laje não pode ser maior do que a
construção base. Além disso, não está vinculado a novas construções base, estando
apenas delimitado no que está no contrato, o espaço definido. NOVA LÂMINA DE
PROPRIEDADE CRIADA ATRAVÉS DA CESSÃO, ONEROSA OU GRATUITA, DA SUPERFÍCIE
SUPERIOR OU INFERIOR DE UMA CONSTRUÇÃO POR PARTE DO PROPRIETÁRIO
(LAJEÁRIO) DA MESMA, PARA QUE O TITULAR DO NOVO DIREITO POSSA MANTER
UNIDADE AUTÔNOMA DA EDIFICAÇÃO ORIGINAL.
A Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, alterou o texto do art. 1.225 do Código
Civil, que apresenta o rol dos direitos reais, para acrescentar, em seu inciso XIII, o direito
sobre a laje. A sua disciplina, outrossim, está contida logo após as normas da anticrese
(arts. 1.506 a 1.510), nos arts. 1.510-A a 1.510-E, do Código Civil.
Imaginemos, a título meramente ilustrativo, o sujeito que constrói um segundo
andar em sua casa, e, em seguida, transfere o direito sobre o mesmo, mediante
pagamento, para um terceiro, que passa a morar, com a sua família, nessa unidade
autônoma. Não se tratando, em verdade, de transferência de “propriedade” – que
abrangeria, obviamente, o solo ou a área comum –, este terceiro passa a exercer direito
apenas sobre o que se encontra acima da superfície superior da construção original, ou
seja, sobre a laje. O mesmo ocorreria se a transferência, mediante pagamento, tivesse
por objeto um pavimento construído abaixo do piso da casa, o que é muito comum
acontecer em terrenos inclinados: o terceiro passaria a exercer direito apenas sobre o
que se encontra abaixo da superfície inferior da construção original.
Trata-se, portanto, de um direito real, com amplitude considerável – mas que com
a propriedade não se confunde –, limitado à unidade imobiliária autônoma erigida acima
da superfície superior ou abaixo da superfície inferior de uma construção original de
propriedade de outrem.
PRINCIPAIS FIGURAS
• PROPRIETÁRIO (LAJEADO): titular da construção original (construção-base);
• LAJEÁRIO: titular do direito de laje;
ESPÉCIES:
• SOBRELAJE: é uma laje construída a partir de outra laje, surge quando o lajeário,
devidamente autorizado pelos demais lajeários e proprietários, cede novo direito
de laje a terceira pessoa;
• LAJE SOBRE ELEVAÇÃO: é o direito de laje construído sobre a construção original;
• LAJE INFRAPARTIÇÃO: é o direito de laje construído abaixo da construção original,
com o aproveitamento de garagens ou porões. Poderá ser constituída sem
edificação estruturada que lhe seja superior, poderá o proprietário do solo ceder,
a o subsolo para construir a laje e depois começar sua construção.
CONSTITUIÇÃO
 Registro do título no CRI, gerando nova matrícula, pois a laje é uma propriedade
totalmente autônoma em relação a construção original.
O título que deve ser levado a registro será público ou privado de acordo com o
valor negociado (acima de 30 salários mínimos = escritura pública); sua valoração é
autônoma não tendo nenhuma relação com a construção original, nem se vincula a
percentual dela. O contrato, que, em geral, deve ser o fato constitutivo mais comum da
laje. Nada impede, outrossim, que a constituição da laje se dê inclusive por testamento.
Há forte corrente sobre sua aquisição por Usucapião, e neste caso pode-se contar o prazo
anterior a 2017.
É reconhecida como um direito real sobre coisa própria. A laje é uma unidade
autônoma, e independente em relação à construção-base e as outras lajes, que precisa
de acessos diferenciado e isolamento funcional. Admite transmissão hereditária,
podendo ser, inclusive, objeto de testamento, respeitando-se a legítima; é objeto de
divisão em divórcio ou fim de união estável, dependendo do regime de bens. É objeto de
encargos tributários proporcional a suas dimensões e conteúdo, a serem suportados pelo
lajeário, independente dos impostos pagos pelo proprietário.
• FORMAS DE CONSTIUIÇÃO:
CONCREÇÃO– não há nada construído sobre a laje;
CISÃO – venda de uma construção pronta sobre a laje.
LIMITAÇÕES
Não cria condomínio geral nem edilício, nada impede que possuam áreas comuns
de acesso porém não gera condomínio; não atribui fração ideal sobre o terreno ou demais
áreas edificadas; não estende seus efeitos sobre áreas não edificadas; não cabe ao
lajeário alegação de complementação da laje em caso de futura edificação na construção
original.
DIREITOS
Despesas com o Imóvel: Pintura e manutenção do imóvel, cada um paga o seu, porém
em caso de áreas comuns os dois pagam.
Direito de preferência: Venda da laje ou da construção base. Em caso de preferência em
sobrelaje, terá preferência aquele que é mais próximo. Em caso de alienação de qualquer
das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com
terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados
por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser
de modo diverso. O titular da construção-base ou da laje a quem não se der
conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para
si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias,
contado da data de alienação. Se houver mais de uma laje, terá preferência,
sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes,
assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.
Note-se que, em caso de alienação, todos os interessados serão cientificados por escrito,
para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato constitutivo da(s)
laje(s) dispuser de modo diverso. Por fim, vale também frisar que, se ao titular da
construção-base ou da laje não for dado conhecimento da alienação, o interessado
poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros,
se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
Trata-se, sem dúvida, de um direito potestativo decorrente do descumprimento da
normatização que regula o direito de preferência.
EXEMPLO: Imagine-se um edifício em que, originalmente, havia apenas a construção-
base, de propriedade do Sr. ALISSON. Ao longo do tempo, foram sendo erigidas lajes
sucessivas. Atualmente, o prédio já conta com 5 andares: a unidade-base do Sr. ALISSON
e mais quatro andares, que configuram lajes sucessivas, em que residem: a) o Sr. SALÓ
no 1.º andar; b) o Sr. RICHARD no 2.º andar; c) o Sr. BUCK no 3.º andar; e d) o Sr. BRUNO
no 4.º andar. Pois bem. O Sr. RICHARD (2.º andar) resolve vender a sua laje. De acordo
com a norma em vigor, terá direito de preferência, em igualdade de condições com outro
comprador (ou seja, cobrindo a mesma oferta que o vendedor fez a terceiro), o titular da
construção-base: o Sr. ALISSON. Caso o Sr. ALISSON não exerça o seu direito, como
previsto em lei, a preferência será dada ao titular de uma outra laje. Em havendo mais de
um interessado – figure a hipótese de o Sr.SALÓ (1.º andar), o Sr. BUCK (3.º andar) e o Sr.
BRUNO (4.º andar) pretenderem comprar a unidade do Sr. RICHARD (2.º andar) –,
prevalecerá o direito do titular da laje ascendente mais próxima: o simpático Sr. BUCK,
morador do 3.º andar.

Direto de dar em garantia: Por sem uma propriedade autônoma pode ser dada em
garantia, independente de autorização. ( Artigo 799, X e XI, CPC, em casos de penhora
requerer a intimação do titular da construção-base, bem como, se for o caso, do titular
de lajes anteriores, quando a penhora recair sobre o direito real de laje e requerer a
intimação do titular das lajes, quando a penhora recair sobre a construção-base, deve ser
cientificado a respeito da data designada para início do leilão e goza da proteção da
norma segundo a qual, havendo alienação do bem sem que os mencionados atos de
comunicação tenham sido praticados, a alienação será, quanto ao terceiro, ineficaz.)
Desapropriação: Pode ser desapropriada independente da construção-base, com o
recebimento de prévia e justa indenização.

DIREITOS E DEVERES DO LAJEADO

-DIREITOS
• Manter íntegra a propriedade do terreno sobre o qual edificou a construção base;
• Direito de se opor, sem arbitrariedade, à constituição de novos direitos de laje;
desde que sua oposição tenha fundamento.
• Direito de realizar reparos de urgência e depois ser ressarcido.
• Proteção às novas construções realizadas, não se estendendo o direito de laje.
-DEVERES
• Contribuir com áreas que sirvam ao prédio;
• Arcar proporcionalmente com despesas urgentes;
• Reconstruir a construção-base em caso de destruição desta.
DIREITOS E DEVERES DO LAJEÁRIO
-DIREITOS:
 • Direito a um acesso independente à sua laje;
• Direito de que só lhe sejam cobrados tributos e encargos que recaiam sobre sua
laje;
• Direito de preferência na venda de outras lajes e da construção base (preferência
em 2º grau, pois primeiro que tem direito em 1º grau é o proprietário da
construção base);
• Direito à proteção petitória e possessória;
• Direito à aquisição do todo se o lajeado não reconstruir a construção base no
prazo máximo de 5 anos.
-DEVERES DO LAJEÁRIO
• Dever se pagar os tributos relativos à sua propriedade;
• Dever de requerer outorga (ao proprietário da construção base e se houver outras
lajes a eles também) antes de constituir outro direito de laje.
EXTINÇÃO
-Ruína da construção base, salvo o disposto no art. 1.510-E, CC;
• Se o direito de laje tiver sido instituído sobre o subsolo – pois neste caso, a ruína
da edificação-base não opera necessariamente o desfazimento da laje que se
encontra abaixo.
• Se a construção-base for reconstruída no prazo de cinco anos – neste caso, a
ausência prolongada de reconstrução da edificação-base que se arruinou opera o
fim da laje. reconstrução do imóvel-base, no prazo quinquenal, pode ser feita,
caso o proprietário não o faça, pelo próprio titular da laje, cabendo--lhe direito ao
ressarcimento. Imagine-se, por exemplo, que o dono da edificação-base
recuse se a reconstruir. Não seria justo negar ao titular da laje o direito de
salvaguardar o seu direito.
Vale salientar que o titular da laje, prejudicado pela destruição da construção-base,
poderá pleitear reparação civil “contra o culpado pela ruína”, conforme dispõe o
parágrafo único do art. 1.510-E.
- Alienação;
- Perecimento da coisa;
- Desapropriação;
- Todas as demais previstas no art. 1.275, CC.
CESSÃO DA SUPERFÍCIE SUPERIOR OU INFERIOR DE
UMA PROPRIEDADE
O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou
inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta
daquela originalmente construída sobre o solo. Poderá haver, pois, a constituição da laje
acima da superfície superior ou abaixo da superfície inferior da construção-base, o que
vai ao encontro da função social. Nessa perspectiva, a “laje”, como unidade autônoma,
vai ao encontro do direito constitucional à moradia (art. 6.º, CF), cabendo, ao seu titular,
responder pelos seus respectivos encargos e tributos, a exemplo do IPTU.
AUTONOMIA DO DIREITO DE LAJE
 O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos
ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não
contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da
construção-base. Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em
matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. O titular do direito real de laje
responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. Outra diferença
para a propriedade, especialmente na modalidade de condomínio, é que não há, na laje,
direito projetado sobre “áreas comuns”, como jardim e quintal.
DIREITO DE SOBRELEVAÇÕES SUCESSIVAS
O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de
um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da
construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas
vigentes. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com
falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício,
observadas as posturas previstas em legislação local, em outras palavras, somente
poderá o titular da laje realizar obras que, a par de respeitarem as normas municipais,
não resultem em dano ou ponham em risco a segurança, o desenho arquitetônico e a
estética do prédio.
DIVISÃO DE DESPESAS
As despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o
edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o
proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser
estipulada em contrato, São partes que servem a todo o edifício:
• Os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que
constituam a estrutura do prédio;
• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do
titular da laje;
• As instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar
condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício;
Em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. É assegurado, em
qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na
construção sendo depois ressarcido.