DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

1. SUPERFÍCIE.

O Direito de superfície foi introduzido pelo Novo Código Civil, quando da abolição da enfiteuse.
Apesar do Novo Código Civil tratar de imóveis urbanos e rurais, o direito de superfície refere-se tão somente
aos imóveis urbanos.
Trata-se de um direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia, de origem romana.
De acordo com o novo instituto, uma pessoa, cujo terreno não seja apropriado para a construção que pretende
erigir pode, por exemplo, permutar o uso do solo, temporariamente, mantendo a propriedade deste, com outra pessoa
que possua terreno que atenda às suas necessidades, cedendo, por outro lado, a esta, que nele tem interesse, o direito
de superfície de seu imóvel.
O proprietário, através de uma concessão por tempo determinado e por instrumento público, autoriza a terceiros
o direito de superfície de sua propriedade.
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de
plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se
for inerente ao objeto da concessão.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa,
estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem
sobre o imóvel.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do
superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título,
qualquer pagamento pela transferência.
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o
superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der
ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena
sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se
as partes não houverem estipulado o contrário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de
desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor
correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito
público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado
em lei especial

2. ENFITEUSE OU AFORAMENTO.

A enfiteuse é o direito real limitado que confere a alguém, perpetuamente, os poderes inerentes ao domínio. Aparecer
no regime da grande propriedade, cuja finalidade era o aproveitamento das terras incultas.
O art. 2038 do novo Código Civil proíbe a constituição de enfiteuses e subenfiteuses e subordina as existentes,
até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, ficando defeso cobrar laudêmio ou prestação análoga nas
transmissões do bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações, bem como constituir subenfiteuse.

3. SERVIDÕES

Servidão é direito real sobre coisa imóvel, que impõe restrições em um prédio em proveito de outro, pertencente
a diferente dono. O prédio que suporta a servidão é o serviente. O outro, em favor do qual se constitui, é o dominante.
Envolve uma idéia de submissão, com privação de certos poderes inerentes ao domínio do prédio serviente.
A existência de um ônus ou encargo – o fundamento da servidão é a utilidade do prédio dominante.
A incidência num prédio em proveito de outro – é direito real na coisa alheia, visto que onera prédios, estando
indissoluvelmente ligada ao direito de propriedade do prédio dominante.
O fato de pertencerem os prédios a diferentes donos – ninguém pode ter servidão sobre seu próprio prédio e é direito
acessório ao de propriedade, por isso, não pode ser alienada separadamente. É indivisível (não pode ser instituída em
parte ideal do prédio) e perpétua, como o direito a que acede.

Código Civil

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 Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a
diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro
no Cartório de Registro de Imóveis.

3.1. Classificação.
A mais importante classificação das servidões é a que as distingue pelo modo de exercício.
Servidões positivas – são as que conferem ao senhor ou possuidor do prédio dominante o poder de praticar algum ato
no prédio serviente, como a servidão de transito e a de aqueduto.
Servidões negativas – são as que impõem ao senhor ou possuidor do prédio serviente o dever de abster-se da pratica
de determinado ato, como o de não construir e o de não abrir janelas.
Servidões contínuas – são as que dispensam atos humanos para que subsistam e sejam exercidas, como a de
aqueduto.
Servidões descontínuas – são as que dependem, para seu exercício, de atos do senhor ou possuidor do prédio
dominante, como a de passagem. Em suma, apartam-se pelo critério da intervenção ou não-intervenção do homem.
Servidões aparentes – são as que se revelam por sinais exteriores.
Servidões não aparentes – são as que não têm sinal externo de sua existência. Por exemplo, proibição de edificar
acima de determinada altura.

3.2. Modos de constituição.

Ato voluntário de proprietários – unilateral ou bilateral.

Convenção – somente os proprietários podem convencionar servidão, que podem ser contínuas ou descontinuas,
aparentes ou não aparentes.

Código Civil
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242,
autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar
consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

3.3. Exercício
Seu exercício deve se conter nos limites da necessidade do prédio dominante, de forma menos onerosa ao
prédio serviente, por isso é interpretada restritivamente (art. 1380, CC). O dono do prédio dominante deve fazer as
obras necessárias ao uso e conservação da servidão. Já o dono do prédio serviente tem uma obrigação negativa de
não praticar qualquer ato prejudicial ao possuidor do prédio dominante. Nenhuma obrigação positiva lhe incumbe.

Código Civil
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a
servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o
contrário não dispuser expressamente o título.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total
ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte
dela, caber-lhe-á custear as obras.
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se
em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável
incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto
possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o
dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de
cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por
natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.

3.4 Características.
A servidão é uma relação entre dois prédios distintos;
Os prédios devem pertencer a donos diversos;
Nas servidões, serve a coisa e não o dono;

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 Servidão não se presume;
Servidão é direito real, acessório, de duração indefinida e indivisível;
A servidão é inalienável.

3.5. Extinção:
a) pela renúncia;
b) pela cessação da utilidade para o prédio dominante;
c) pelo resgate, só quando convencionado;
d) pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa (confusão);
e) pela supressão das obras (no caso das servidões aparentes);
f) pelo não-uso durante dez anos contínuos.

4. USUFRUTO
É o direito de usar e perceber frutos da coisa alheia remanesce em poder do nu-proprietário a faculdade de
disposição da coisa em sua integridade de caráter temporário, já que não se prolonga alem da vida do usufrutuário o
direito em si é personalíssimo.

4.1. Objeto
O objeto do usufruto pode ser um bem móvel ou imóvel, sendo que o usufrutuário deverá conservar a
substancia da coisa para o nu-proprietário.

4.2. Modos de constituição

Usufruto legal;
Usufruto indígena;
Usufruto judicial;
Usufruto voluntário ou convencional;

4.3 Direitos do usufrutuário

Direito de fluir as utilidades da coisa;
Direito de perceber os frutos naturais;
Direito de administrar a coisa;
Direito de ceder o exercício do usufruto.

4.4. Obrigações do usufrutuário

Dar caução real ou fidejussória caso o nu-proprietário a reclame;
Conservar a coisa;
Restituir a coisa.

4.5. Extinção
Quanto ao sujeito:
Por morte do usufrutuário;
Por renúncia expressa;
Por culpa do usufrutuário.

Quanto ao objeto:
Por destruição total da coisa.

5. HABITAÇÃO.

O direito real de habitação é ainda mais restrito do que o uso, pois consiste na faculdade de residir num prédio alheio,
com a família, não podendo ser cedido a terceiros.
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode
alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a
casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que
também lhes compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não forem contrários à sua natureza, as disposições relativas ao
usufruto.

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 6 - DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR.

A promessa de compra é venda ou compromisso é um contrato preliminar ou pré-contrato, pelo qual as partes
se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e compra. O consentimento já foi dado, na promessa,
convencionando os contratantes reiterá-lo na escritura definitiva, o promitente comprador não recebe o domínio da
coisa, mas passa a ter direitos sobre ela.
O novo Código Civil disciplina o direito do promitente comprador nos seguintes termos:
Código Civil.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Por se tratar de direito real, deve-se ter a anuência do cônjuge.

DIREITOS REAIS DE GARANTIA.

Os direitos reais de garantia são: penhor, hipoteca e anticrese.

Não se confundem com os de gozo ou de fruição, pois estes têm como objetivo o uso e fruição das utilidades
da coisa, enquanto naqueles, os direitos reais de garantia, há uma vinculação do bem pertencente ao devedor ao
pagamento de uma dívida, sem que o credor possa dele usar e gozar.

Código Civil.
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo
real, ao cumprimento da obrigação.
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem
alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§ 1o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era
dono.
§ 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o
consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

1 – HIPOTECA

Direito real de garantia em virtude do qual um bem imóvel, que remanesce em poder do devedor ou terceiro,
assegura preferencialmente ao credor o pagamento de uma dívida.
Como a hipoteca é uma restrição sobre o valor da coisa onerada, e não sobre a sua própria substância, o
direito do credor hipotecário se mantém em suspenso até o prazo prefixado para o adimplemento da obrigação
principal, dispor do bem sem restrições, sendo-lhe vedado apenas praticar atos que degradem a garantia, pois detém
a obrigação de conservar o valor originário da coisa hipotecada, vencimento antecipado da dívida.

I. Modalidades de hipoteca

Hipoteca convencional

É contrato unilateral, consensual e solene, eis que só gera obrigações para uma das partes. Dispensa a
tradição para sua efetivação e requer escritura pública para a sua validade.
Pedem que o devedor hipotecante seja proprietário do bem constrito e tenha capacidade de fato para hipotecar.
Ademais, não incide esse direito sobre bens inalienáveis, sendo jargão popular que a hipoteca é o começo de uma
venda.
Se o valor do bem expropriado for insuficiente ao custeio do débito primeiro, cessará a responsabilidade dessa
terceira pessoa, cumprindo ao credor executar o devedor pelo saldo residual, na qualidade de mero quirografário.
De fato, em regra, o credor hipotecário não se tornará proprietário do bem constrito, que culminará por ser
arrematado por terceiro em hasta pública. Mesmo se houver adjudicação pelo próprio credor-descendente, desaparece
o risco da fraude ou conluio, em face do controle administrativo presente nas vendas judiciais.
O prazo da hipoteca não coincide necessariamente com o prazo de vencimento da divida que ela assegura.
Todavia, veda-se o ônus real por prazo superior ao da obrigação principal.

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 Se o bem que foi objeto de hipoteca sofrer penhora em virtude de processo de execução ajuizado por outro
credor, o titular do direito real não será prejudicado, à medida que possui privilégio fundado em direito material,
prevalecendo o seu crédito no concurso de preferências.
O imóvel hipotecado poderá sofrer uma ou mais subipotecas, desde que o seu valor suporte todos os débitos
somados.
O risco do credor subipotecário consiste na possibilidade de se converter em mero quirografário nos casos de
praceamento do imóvel em valor inferior ao constante da avaliação, com aproveitamento do saldo da venda
exclusivamente pelo primeiro credor hipotecário. Outro inconveniente em ocupar a posição de credor subipotecário é
o de não poder executar seu credito vencido e não pago antes do vencimento da primeira hipoteca.
Hipoteca judicial
Apesar de não ser correntemente utilizada a teor do exposto no art. 466 do Código de Processo Civil, mediante
simples petição atravessada pela parte, serão especializados bens suficientes do devedor que pela seqüela, evitarão
a ocorrência de fraude à execução.

II. Extinção

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I - pela extinção da obrigação principal;
II - pelo perecimento da coisa;
III - pela resolução da propriedade;
IV - pela renúncia do credor;
V - pela remição;
VI - pela arrematação ou adjudicação.
Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à
vista da respectiva prova.
Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido
notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

2 . ANTICRESE

Trata-se de dum direito real, em que o credor recebe a posse de coisa frutífera, ficando autorizado a perceber-
lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dívida. É um instituto que apresenta o inconveniente de retirar do devedor
a posse e gozo do imóvel. O credor é obrigado, por sua conta, a colher os frutos e pagar-se com as próprias mãos. Ao
término do prazo contratual, o credor deverá devolver a coisa ao devedor.
Código Civil
Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber,
em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.
§ 1o É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas
se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será
imputado ao capital.
§ 2o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético,
ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.