1.

SERVIDÃO

Previsto nos arts. 1.378-1.389, do CC.

A servidão é instituída por acordo de vontades, para melhor utilização e conforto

do imóvel. Para instituí-la, deve-se ter direito de disposição da coisa; capacidade civil;
podendo ser realizada de forma gratuita ou onerosa.

Desse modo, pode-se dizer que a servidão proporciona utilidade para o prédio
dominante (usufrui da servidão), e grava o prédio serviente (sofre a servidão), que pertence
a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por
testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Exige-se que os prédios sejam vizinhos, embora desnecessário sejam contíguos

(ex.: aqueduto). Devem, entretanto, ser próximos.

Pode haver servidão de passagem; de luz/ventilação; de aqueduto; de vista; de

pasto/pastagem...

Os proprietários dos prédios dominante e serviente devem ser diversos. Enquanto

estão os prédios na propriedade de uma única pessoa, caso um dos imóveis passe a
favorecer ou facilitar o uso do outro, existirá mera serventia, não servidão. A serventia irá
se transformar em direito real no momento em que o domínio passar a titulares diversos,
se o contrário não constar no próprio título de transmissão da propriedade.

São características das servidões:

– Relação entre dois prédios distintos (dominante e serviente);

– Proprietários diversos (enquanto estão os prédios na propriedade de uma
única pessoa, caso um deles passe a favorecer/facilitar o uso do outro, existe mera
serventia, não servidão);
– Não se presumem, uma vez que com elas haverá por parte do serviente
“renúncia” do exercício pleno da propriedade;
– Deve ser útil ao prédio dominante (quando extinta a utilidade do prédio
serviente, extingue-se também a servidão);
– É de duração indefinida (tem característica de perpetuidade. Entende-se que
ao determinar prazo, descaracteriza a servidão);
– As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos
imóveis, em cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma
das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte
de um ou de outro (art. 1.386, do CC);
– É inalienável;
– Podem ser instituídas a título oneroso ou gratuito.

1.1 CLASSIFICAÇÃO

A servidão classifica-se em:

a) APARENTE

É a servidão que se manifesta por obras exteriores, visíveis e permanentes. Ex:

servidão de passagem – quando há caminho demarcado; servidão de aqueduto
(canalização é visível).

É passível de usucapião (desde que não titulada), uma vez que se trata de direito
real, forte art. 1.379, do CC: “O exercício incontestado e contínuo de uma servidão
aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em
seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar
consumado a usucapião. Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da
usucapião será de vinte anos”.

b) NÃO-APARENTE

É a servidão que não se revela por obras exteriores. Ex: Servidão de não edificar
acima de certa altura, de não construir em determinado local.
 Não é passível de usucapião, uma vez que não é visualizada.

c) CONTÍNUA

Quando exercida independentemente de uma ação humana, em geral

ininterruptamente. Após estabelecida, subsiste sem a necessidade de ato humano. Ex.:
Servidão de aqueduto, servidão de ventilação e iluminação.

d) DESCONTÍNUA

Tem o exercício condicionado a algum ato humano. Não há utilização ininterrupta,

mas somente quando o homem dela se utiliza diretamente. Ex: servidão de retirada de
água, servidão de trânsito, servidão de pasto.

1.2 CONSTITUIÇÃO

A servidão pode ser constituída:

a) Negócio jurídico inter vivos/causa mortis

No inter vivos, realiza-se mediante escritura pública quando o valor for superior ao
equivalente a trinta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 108, do CC). É necessária a
capacidade jurídica das partes. Pode ser gratuita ou onerosa.

No causa mortis, a instituição dar-se-á pelo testamento, sendo que o testador deve
ter capacidade específica para tanto. Jamais poderá determinar que seu prédio será o
dominante, mas apenas serviente. Será sempre gratuita.

b) Usucapião

Admite-se a aquisição de servidão por usucapião (art. 1.379, do CC), desde que
se trata de servidão aparente (Ordinário: 10 anos; Extraordinário: 20 anos). Ex: Servidão
de aqueduto; servidão de trânsito, desde que o caminho esteja demarcado. (olhar Súmula
415 STF).
 c) Sentença

Prevista no art. 569, inc. II, do NCPC. Ex.: no momento de uma Ação de Divisão o
juiz determina a servidão quando da divisão de quinhões.

As servidões estabelecem-se em Juízo por Ação Confessória, negam-se por Ação

Negatória e defendem-se por Ação Possessória.

d) Destinação do proprietário

No caso de serventia, em que os prédios passam a ser de proprietários diversos

e não consta nada no instrumento translativo da propriedade vedando a transformação
daquela em servidão.

1.3 EXERCÍCIO DAS SERVIDÕES

1) Obras de conservação (art. 1.380, do CC)

Assegura-se ao dono do prédio dominante o direito de utilizar-se dos meios

necessários para conservar e utilizar as servidões, podendo, inclusive, para tanto, ingressar
no prédio serviente.

As obras necessárias à conservação devem ser realizadas pelo dono do prédio

dominante, salvo se o contrário se estipular quando da constituição da servidão ou quando
a servidão trouxer benefícios ao seu próprio prédio. Nesse caso, ficará o dono do prédio
serviente exonerado de fazê-las caso abandone, total ou parcialmente, o prédio em favor
do proprietário do prédio dominante.

Caso o proprietário do prédio serviente não permita a realização das obras, o

proprietário do prédio dominante poderá ingressar com uma Ação de Cumprimento de
Obrigação de Fazer ou Possessória (houve turbação da posse).

2) Embaraçar o exercício da servidão (art. 1.383, do CC)

 O dono do prédio serviente não pode embaraçar o uso das servidões por parte do
prédio dominante. Se assim proceder, poderá o dono do prédio dominante utilizar-se dos
interditos possessórios para resguardar o seu direito.

3) Remoção (art. 1.384, do CC)

A servidão pode ser removida para outro local: Remoção pelo dono do prédio
serviente: a) não acarrete qualquer prejuízo ao prédio dominante; b) deve arcar com as
custas. Remoção pelo dono do prédio dominante: a) não acarrete prejuízo ao dono do
prédio serviente; b) deve arcar com as custas; c) proporcionar ao dono do prédio dominante
maior utilidade da coisa.

4) Agravamento do exercício da servidão (art. 1.385, do CC)

O exercício da servidão restringe-se às necessidades do prédio dominante,

evitando-se, quando possível, agravar o encargo ao prédio serviente (art. 1385). Entretanto,
se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão
maior largueza, o dono do serviente é obrigá-lo a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado
pelo excesso.

1.4 EXTINÇÃO DAS SERVIDÕES

A servidão possui duração indefinida, mas não é perpétua. São suas causas
extintivas:

1) Renúncia

Por ser renúncia, a mesma será do dono do prédio dominante. Deve ser expressa,
havendo o cancelamento da servidão no Cartório de Registro de Imóveis.

2) Cessação da utilidade ou comodidade

Havendo a cessação da utilidade ou da comodidade, irrazoável permitir a

continuação da servidão.
 3) Quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão

Somente se admite quando convencionado. Resgatar significa liberar, recuperar,

livrar. O imóvel é liberado da servidão. Constitui-se como espécie de renúncia a título
oneroso. O dono do prédio serviente terá de ajuizar a Ação de Resgate, oferecendo
determinada soma pela desoneração do imóvel. Após instaurado o litígio, caso não haja
acordo no preço, procede-se a avaliação. Isto porque há cláusula admitindo o resgate.

4) Confusão

Ocorrerá quando houver a reunião dos dois prédios (serviente e dominante) no

domínio da mesma pessoa.

5) Pela supressão das obras

Modo de extinção relativo às servidões aparentes.

6) Pelo não-uso

Somente se for durante dez ou mais anos contínuos. Deve-se comprovar tal
condição, havendo o posterior cancelamento no Cartório de Registro de Imóveis.

7) Destruição do prédio dominante ou do serviente

Com a destruição, torna-se impossível o exercício da servidão.