Direitos reais de gozo ou fruição

São divididos entre Superfície, Servidão, Usufruto, Uso e Habitação. O atributo de gozar ou
fruir da coisa é transmitido e o novo titular deve realizar alguma função sobre a propriedade do
outro. Há uma relação jurídica real entre o proprietário e o titular.

Superfície

O direito de superfíce é uma concessão que o proprietário de um terreno faz a outra pessoa em
relação ao direito de construir e/ou plantar em seu terreno. Essa concessão pode ser feita de
forma onerosa ou gratuita, por tempo determinado ou indeterminado. Durante o tempo em que
vigorar o direito de superfície, o superficiário age como se proprietário fosse.

Vale apenas para bens imóveis;

A concessão deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
Atualmente, esse direito de fruição substitui a enfiteuse.

Diferença entre Superfície e Enfiteuse

A superficie é gratuita ou onerosa, a enfiteuse é sempre onerosa

A superfície pode ou não ser temporária, a enfiteuse é sempre perpétua

Partes:

Proprietário (fundieiro ou concedente): quem concede o uso do imóvel;

Superficiário: pessoa quem recebe o imóvel, tendo o uso dele, e ainda é responsável pelos
ônus que incidem sobre o bem.

Características:

Art. 1.369, CC. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo,
salvo se for inerente ao objeto da concessão
 O direito do superficiário pode ser hipotecado se estiver dentro do seu prazo de duração;
O direito de superfície pode ser adquirido por usucapião.

Art. 1.370, CC. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa,

estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente

O ônus da remuneração é chamado de solarium ou cânon superficiário.

Art. 1.371, CC. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre
o imóvel.

Transferência

Art. 1.372, CC. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do
superficiário, aos seus herdeiros.

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer
pagamento pela transferência.

A transferência a terceiros é chamada de ato inter vivos e a que recai sob os herdeiros tem
o nome de causa mortis.

Preferência

A parte superficiária pode alienar seus direitos a terceiro, devendo, antes, oferecer o bem ao
proprietário do terreno para o exercício do direito de preferência. Não respeitado, o proprietário
poderá depositar em juízo o valor pago pelo terceiro e anular a venda.

Extinção

Por razão de contrato;

O superficiário deu destinação diversa da estipulada (Art. 1.374 do CC);
Renúncia do superficiário ao direito;
Uso do direito fora do prazo estipulado;
Perecimento ou desapropriação do bem.

A extinção deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Por fim, não podemos confundir os direitos de superfície e a locação.

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 Direito de
Locação
Superfície

Direito real sobre

Natureza Direito obrigacional (contrato)
coisa alheia

Pode ser ou não

Gratuidade Não admite gratuidade
gratuita

Não existe Estipulada no momento do

Duração prorrogação contrato e pode haver
compulsória prorrogação compulsória

Não existe direito

Benfeitorias Existe direito de retenção
de retenção

Servidão predial

Trata-se do dever que tem o proprietário de um prédio de suportar o exercício de alguns direitos
em favor do proprietário de outro. Ela é perpétua e acompanha o bem caso ele seja transferido.
Nela, um prédio proporciona utilidade a outro, que é de domínio de outra pessoa.
Ademais, sempre será um bem imóvel e a servidão deve ser registrada no Cartório de Imóveis.
Um exemplo típico é o caso de duas fazendas onde apenas uma delas tem acesso à rodovia, à
área pública, sendo necessário realizar um caminho que passa pela fazenda que tem esse
acesso (prédio serviente).

Partes:

Prédio dominante: o que tem a servidão e os benefícios em seu favor;

Prédio serviente: é o prestador, o que serve ao outro e tem seu domínio diminuído.

Características

É um direito acessório;
Duração indefinida;
Indivisível;
Inalienavel ;
Os prédios devem pertencer a pessoas diferentes;
“Serve a coisa e não ao dono. Seu exercício é limitado às necessidades do prédio
dominante” ;

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 Art. 1.385,CC. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio
dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

Deve ser usada para um fim especifico, não podendo se ampliar a outro.

Origem

Contrato ou testamento;
Usucapião.

Art. 1379 O exercício incontestável e contínuo de uma servidão aparente, por 10 anos,
autoriza o interessado a registrá-la em seu nome. Sem justo título, esse prazo é de
20 anos.

Destinação do proprietário: o proprietário reserva uma serventia de seu prédio em favor do

outro;
Sentença judicial.

Classificação

1. Quanto à natureza:
1. Servidão rústica ou rural: fora do perímetro urbano (ex: condução de gado);
2. Urbana: prédios em área urbana (ex: não impedir entrada de luz).
2. Quanto ao modo de exercício
1. Contínua: existe independente da ação do homem (ex: passagem de coisas);
2. Descontínua: é condicionado à atuação humana (ex: pastagem).
3. Quanto à conduta das partes
1. Positiva: tem origem em alguma ação (ex: passagem de trânsito);
2. Negativa: tem origem em alguma omissão (ex: não construir edificação no terreno).
4. Quanto à exteriorização
1. Aparente: manifesta-se por obras visíveis no plano exterior (ex: servidão de
passagem);
2. Não aparente: não é visível no exterior (ex: servidão de não construir).

Duas ou mais classificações podem ser feitas ao mesmo tempo.

Manutenção da servidão

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 Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua
conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas
rateadas entre os respectivos donos.

Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do
prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.

Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá
exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante

Além disso, a servidão pode se removida, de um local para o outro, pelo dono do prédio serviente
e a sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e
a sua custa, se houver considerável incremento de utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

Extinção

Cancelamento no registro de imóveis, que pode ser exercido pelo dono do prédio serviente,
pelos meios judiciais, mediante a prova da extinção;
Renúncia do dono do prédio dominante;
Uma pessoa passa a ser dona dos dois prédios;
Desuso da servidão por mais de 10 anos seguidos;
Suspensão por contrato.

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