Servidão

Natureza Jurídica

Disciplinada nos arts. 1.378 ao 1.389 do CC, a servidão é direito real

que impõe uma restrição às faculdades de uso e gozo sobre o prédio
serviente em benefício do prédio dominante estabelecendo uma relação
de sujeição entre dois imóveis. A natureza jurídica da servidão pode ser
descrita como um direito real limitado de gozo, ou seja, é um direito que
recai sobre uma coisa (imóvel) e confere ao seu titular certas faculdades
em relação a essa coisa. A servidão serve à coisa e não ao proprietário,
restringindo a liberdade natural da coisa, ou seja, obrigação que surge
com a constituição da servidão é propter rem (adere ao bem e não ao
titular.)
Daí a necessidade dos seguintes requisitos para que a servidão se
configure:

Predialidade: A servidão só pode ser estabelecida sobre imóveis

corpóreos, seja um imóvel por natureza (o solo), seja um imóvel por
acessão, como um apartamento. O vocábulo “prédio” é utilizado para
dar sentido ao imóvel corpóreo, daí por que se diz que a servidão recai
sobre um “prédio serviente” em benefício de um “prédio dominante”. Não
existe possibilidade de servidão sobre bens móveis, incorpóreos ou
futuros;
Acessoriedade: A servidão é acessória, pois acompanha o imóvel
dominante (bem principal). Se este é alienado, a servidão também será,
o que aduz a característica da acessoriedade da servidão; •
Inalienabilidade e ambulatoriedade: As características da
inalienabilidade (não pode ser alienada sozinha), da ambulatoriedade
(acompanha bem principal) e da acessoriedade estão interrelacioandas.
A servidão é inalienável (inalienabilidade). Isso significa que ela não
pode ser alienada separadamente a terceiros. De fato, ela só é alienada
em conjunto com o prédio dominante. A servidão está correlacionada
indivisivelmente ao imóvel dominante, de modo que, se este for
alienado, o adquirente do imóvel automaticamente também se tornará o
titular da servidão (característica da ambulatoriedade); •
Indivisibilidade: A servidão é indivisível. Não pode ser subdividir-se
nem mesmo pelo eventual desmembramento do imóvel predial, o qual
fará a servidão sub-rogar-se sobre os imóveis resultantes (art. 1.386,
CC). Se mais de uma pessoa é dona desses prédios, a servidão recairá
sobre o imóvel inteiro, e não apenas sobre a fração ideal de apenas um
desses condôminos.

Podemos dizer que se trata de direito real taxativo, como se vê no art.

1225, III do Código Civil:
Art. 1.225. São direitos reais: III - as servidões;
Aos direitos reais é aplicado o Princípio Da Taxatividade. Ele define o
que a lei estabelece e quais são os direitos reais de forma taxativa e
expressa. Não se usa analogia e nem interpretações para se
encontrarem mais direitos reais que não os previstos pelas legislações
vigentes. Os imóveis de que trata o direito de servidão não precisam ser
limítrofes, mas é necessário que pertençam a pessoas diferentes ou
seja, proprietários distintos, porque se pertencerem a um mesmo
proprietário não há que se falar em dominante e em dominado.
A limitação na servidão implica que o proprietário do prédio dominante
tem o direito de utilizar o prédio serviente de uma determinada maneira
específica, de acordo com as condições estabelecidas no título
constitutivo da servidão. Essas condições podem envolver o direito de
passagem, o direito de uso de recursos naturais (como água, por
exemplo) ou outras restrições e obrigações impostas ao prédio
serviente, ou seja. Essas limitações ao direito de propriedade do prédio
serviente são legais e devem ser respeitadas pelo proprietário, a fim de
garantir o exercício pleno do direito de uso.

Formas de constituir servidão

Contrato: Se o título constitutivo for um contrato e seu valor superar o

limite, 30 salários mínimos, é necessária sua formalização por escritura
pública. Se não ultrapassar esse valor admite-se instrumento particular
para sua constituição. Pode ser gratuita ou onerosa e necessita de
outorga uxória do cônjuge caso as partes negociantes sejam casados.
Independentemente do valor o registro no cartório de imóveis é
obrigatório.
Sentença: Pode decorrer a servidão de sentença proferida em ação de
divisão do imóvel. Ao serem divididos e repartidos os quinhões,
estabelecer-se-á servidão sobre um quinhão em favor de outro.
A imposição legal de servidão ocorre quando a legislação estabelece
a criação de uma servidão em determinadas situações,
independentemente da vontade das partes envolvidas. Isso significa que
a servidão é estabelecida por força de lei, com base em critérios
específicos definidos na legislação.

Existem diversas situações em que a imposição legal de servidão pode

ocorrer. Alguns exemplos comuns são:
Servidão de passagem: Em alguns casos, a legislação determina que
um proprietário de um imóvel deve permitir o acesso a outro imóvel,
quando não há outra forma viável de acesso. Isso pode ocorrer, por
exemplo, quando um terreno fica isolado e não tem acesso direto a uma
via pública, sendo necessário passar por outro terreno para chegar até
ele.

Servidão ambiental: Em algumas legislações ambientais, é prevista a

imposição de servidões em áreas de preservação ambiental, visando
garantir a conservação e proteção dessas áreas. Isso pode restringir o
uso e a exploração de certos recursos naturais presentes no imóvel
serviente.
Servidão administrativa: Em casos de obras públicas, como a
construção de rodovias, linhas de transmissão elétrica, dutos de
saneamento, entre outros, pode ser necessária a imposição de
servidões sobre os imóveis afetados. Isso permite a passagem das
infraestruturas necessárias para a realização dessas obras. Nesses
casos, a imposição legal de servidão é fundamentada em razões de
interesse público, visando garantir o acesso, a preservação ambiental ou
o desenvolvimento de infraestruturas essenciais para a coletividade. A
imposição legal de servidão segue os trâmites estabelecidos na
legislação aplicável, garantindo que sejam respeitados os direitos dos
proprietários afetados e proporcionando uma compensação justa,
quando cabível.

A servidão por usucapião ocorre quando uma pessoa adquire o direito

de usar determinada área de um imóvel de terceiro por meio da posse
contínua, pacífica e ininterrupta ao longo de um determinado período de
tempo estabelecido pela legislação aplicável. Para que ocorra a
aquisição da servidão por usucapião, é necessário que sejam
preenchidos os requisitos gerais do instituto. Esses requisitos
normalmente incluem:
 Usucapião Ordinário: Requer posse mansa, pacífica e contínua
por 10 anos, desde que o possuidor tenha justo título e boa fé.
 Usucapião extraordinário: É necessário o transcurso do prazo
de 20 anos de posse, se o possuidor não tiver título.
Após o cumprimento dos requisitos legais, a pessoa interessada em
adquirir a servidão por usucapião pode ingressar com um processo
judicial, no qual deverá comprovar perante o tribunal os elementos
necessários para a configuração da usucapião e a aquisição da
servidão.

Doação ou testamento:
 Doação: A servidão também pode ser adquirida por meio de
doação ou testamento. Nesses casos, o proprietário do imóvel doa
uma servidão a outra pessoa ou entidade. A doação deve ser
formalizada por escrito e respeitar as regras legais aplicáveis.
 Testamento: A servidão que decorre de manifestação de
vontade, em testamento, requer que o testador, em cláusula
testamentária, externe sua vontade no sentido de que sobre o
imóvel que vai transmitir a um herdeiro pese o ônus da servidão
em favor de prédio que seja vizinho.

Por destinação do proprietário: Ocorre quando dois imóveis

pertencem a um mesmo proprietário e ele, enquanto proprietário desses
imóveis, estabelece, para sua comodidade, sobre um dos imóveis, por
exemplo, uma passagem invisível, exteriorizada por obras que a
identifiquem. Essa situação denomina-se serventia. Se houver
transferência de um dos prédios a terceiro, o adquirente poderá ser
beneficiado com uma servidão ou se sujeitar a ela, dependendo do
prédio que adquira.

Tipos de servidão:

Existem várias formas de servidão, levando em consideração diferentes

critérios. A seguir, apresento as principais classificações de servidão:
Servidão de passagem: Permite o direito de passagem de uma
propriedade sobre outra, é dividida em:
Inter: passagem a pé ou a cavalo em um terreno alheio;
Actus: passagem conduzindo gado ou utilizando carros;
Via: passagem ampla, inclusive transportando e arrastando materiais.
(Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública,
nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal,
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente
fixado, se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e
facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das
partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da
outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando,
antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não
estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.)
Servidão de aqueduto: Refere-se ao direito de passagem de canais de
água sobre um imóvel para o abastecimento de água.
Servidão de luz: Garante o direito de ter abertura ou janela para a
entrada de luz ou ventilação através do imóvel vizinho.
Servidão de vistas: Garante o direito de ter uma vista desobstruída
sobre o imóvel vizinho.
Servidão de esgoto: Refere-se ao direito de passagem de tubulações
de esgoto ou saneamento básico sobre um imóvel.
Servidão contínua: Pode ser exercida de forma contínua, sem
interrupção, como uma passagem de acesso permanente.
Servidão intermitente: É exercida em momentos específicos ou de
forma periódica, como o uso de uma fonte de água sazonal.

Classificação
1)Podem ser elas classificadas como:
Rústica: servidões situadas em prédio rural. Ex.: servidões destinadas:
à passagem pelo terreno vizinho; à coleta de água da fonte do prédio
vizinho; à utilização do pasto vizinho para alimentação do gado; à
condução do gado à fonte do vizinho; •
Urbana: servidões sitas em prédio urbano. Ex.: servidões destinadas: a
impedir criação de obstáculos à entrada de luz no prédio dominante; a
proibir construção acima de determinada altura.

2)Quanto ao seu exercício, podem ser elas:

Positivas: nestas estão permitidas praticar atos sobre o prédio

serviente, como exemplo, a servidão de passagem; as primeiras
obrigam o titular do prédio serviente a tolerar atos realizados pelo dono
do prédio dominante, como ocorre na servidão de passagem e de
aqueduto
Negativas: nestas o titular é privado de algumas ações, como exemplo,
tem-se a proibição de construir. Já as negativas demandam uma
abstenção por parte do dono do prédio serviente, o que sucede, por
exemplo, na servidão de não levantar uma construção superior a
determinada altura (altius non tollendi) e na servidão de não abrir janela.
Em todo caso, não obstante a menção dessa classificação, em realidade
ela apresenta pouca importância prática.

3) Podem ser também:

Ativas: direito do dono do prédio dominante;

Passivas: encargo do prédio serviente.

4)Quanto a sua origem, podem ser:

Legais: estão são as advindas pela lei, como por exemplo, a passagem
forçada;

Naturais: são as que derivam da situação dos prédios, como por

exemplo, a relacionada ao escoamento das águas;

Convencionais: as que resultam da exteriorização da vontade das

partes.

Quanto a exteriorização do direito real, podem ser elas:

Aparentes: Servidão aparente é aquela que se apresenta por obras

exteriores visíveis, que se destinam e são indispensáveis ao seu
exercício. Pode-se citar, entre as servidões aparentes, a servidão de
passagem por estrada pavimentada e a servidão de aqueduto.

Não aparentes: são as que se manifestam de forma imperceptível aos

olhos, como exemplo, tem-se a de não construir; não aparente é a
servidão que não requer a existência de obra externa perceptível, que
não se revela por sinais exteriores, como é o caso das servidões
negativas. Pelo fato de não serem aparentes, a jurisprudência tem
entendido que essas servidões somente podem existir quando
devidamente registradas. São, ainda, insuscetíveis de usucapião, pois
em relação a elas não pode haver posse ostensiva. Exemplo clássico de
servidão não aparente é a de não construir acima de certa altura (altius
non tollendi). Nessa categoria também se inclui a servidão de caminho
(servitus itineris), que permite simplesmente transitar por prédio alheio,
mas essa servidão será não aparente desde que não existam obras
visíveis.

6)Quanto a situação dos prédios, podem ser elas:

Contínuas: A servidão é contínua quando o seu exercício independente

de atuação humana, dispensa a intervenção do homem, sendo esse o
critério fundamental para a distinção. Logicamente ela pode ser exercida
de forma ininterrupta, mas não é o seu exercício contínuo, como foi
esclarecido, que a caracteriza como uma servidão contínua. Entre as
servidões contínuas podemos destacar a servidão de aqueduto
(aquaeductus), a servidão de vista (prospectu), a servidão de não
construir (non aedificandi) e a servidão de passagem de energia elétrica.
Assim, a servidão é contínua desde o instante que seu exercício não
supõe uma renovação de atos sucessivos por parte daquele que vai se
beneficiar dela: a água escoa naturalmente pelo aqueduto, a energia
elétrica passa pelos cabos e a luz passa naturalmente pela janela48.

Descontínuas: só tem sua continuidade se for da vontade humana, pois

depende da atividade humana, como exemplo, tem-se a de retirar água
e a de trânsito. É a servidão cujo exercício supõe a intervenção do
homem, isto é, necessita de fato atual do homem para ser exercida
(besoin du fait actuel de l’homme), decorrendo daí sua descontinuidade.
Pode-se citar a servidão de passagem e a de tirar água em prédio alheio
(aquae haustus), que permite a retirada de água de nascente, de poço
ou de outra fonte de água existente no prédio serviente. Desse modo, as
servidões que dependerem de intervenção constante e atual do homem
são, necessariamente, descontínuas.

Estas classificações combinam entre si, como mostra VENOSA (2004, p.

440),
“Assim, a servidão pode ser contínua e parente, como a de aqueduto;
contínua e não aparente, como a de não abrir janela ou porta;
descontínua e aparente, como a de caminho marcado no solo, e
descontínua e não aparente, como a de caminho sem qualquer marca
visível.”

Ações judiciais

O ordenamento jurídico prevê a possibilidade de pedir judicialmente a

manutenção do legítimo exercício da servidão, ou caso contrário, a
negativa de sua existência. Nesse caso, são previstas algumas espécies
de ações judiciais.
Segundo o autor Carlos Roberto Gonçalves (2017, p. 536) as principais
ações judiciais são:

Confessória: Pede reconhecimento pela via judicial da existência da

servidão negada ou contestada;

Negatória: O dono de prédio serviente, para defender seus direitos

contra aquele, que, sem título pretende ter servidão sobre o imóvel, ou,
então, almeja ampliar direitos já existentes.

Possessória: Para evitar esbulhos por parte do proprietário do dono do

prédio serviente, também é o meio de requerer o interdito possessório
em favor do prédio dominante contra o proprietário do prédio serviente
ou terceiros; Artigos 920 a 933CPC

Nunciação de obra nova: Meio judicial para embargar obras que

prejudiquem a manutenção do direito real da servidão. art. 934, I –
CPC).

Usucapião: Citada anteriormente e prevista no art. 1379 do CC.

Servidão e indenização:

Artigos que mencionam danos, prejuízos e indenização.

Artigo 186: Estabelece que aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito ou causar dano a outra
pessoa, fica obrigado a reparar o prejuízo.
Artigo 927: Determina que aquele que, por ato ilícito, causar dano a
outra pessoa, fica obrigado a repará-lo. O ato ilícito pode ser uma ação
ou omissão contrária à lei que cause prejuízo a outrem.
Artigo 944: Estabelece que a indenização mede-se pela extensão do
dano causado. Assim, aquele que causar dano a outra pessoa deve
repará-lo de forma a restaurar a situação anterior à ocorrência do dano.

Quando se fala em indenização relacionada à servidão, normalmente

está-se referindo à compensação financeira que o proprietário do imóvel
que sofre restrições ou perde algum direito em virtude da servidão deve
receber.
A indenização pode ser determinada de diferentes maneiras e alguns
exemplos são:

 Imposição legal de uma servidão: Em certos casos, as

autoridades governamentais podem impor uma servidão sobre
uma propriedade para fins de utilidade pública, como a construção
de uma rodovia, uma linha de transmissão de energia ou um
sistema de esgoto. Nesses casos, a pessoa afetada pela servidão
pode ter direito a receber indenização pelos prejuízos sofridos,
como a desvalorização do imóvel ou a perda de determinados
direitos de uso.

 Acordo entre as partes: Em outras situações, as partes

envolvidas podem estabelecer voluntariamente uma servidão em
um contrato formal. Nesses casos, é comum que seja acordada
uma compensação financeira pela parte que concede a servidão,
 como forma de compensar os impactos e restrições impostas à
sua propriedade.

 Danos causados pela servidão: Em alguns casos, a servidão

pode resultar em danos diretos à propriedade afetada. Isso pode
incluir danos físicos, como a necessidade de remover árvores ou
estruturas para permitir a passagem de uma linha de energia, ou
danos econômicos, como a perda de acesso a uma estrada ou de
oportunidades comerciais. Nessas circunstâncias, a pessoa
afetada pode buscar indenização pelos danos causados pela
servidão.

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE AS SERVIDÕES PREDIAIS NO

CÓDIGO CIVIL DE 2002 Leonardo Estevam de Assis Zanini* Celso
Maran de Oliveira**
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www.cidp.pt/revistas/rjlb/2019/6/2019_06_1329_1358.pdf
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