DIREITOS DE VIZINHANA 01. PASSAGEM FORADA 1.1 Cdigo Civil. Art. 1285, CC: O dono do prdio que no tiver acesso via pblica, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio. 1. Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar passagem. 2. Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso via pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem. 3. Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da alienao, existia passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido, depois, a dar uma outra. 1.2 Doutrina e Jurisprudncia No podemos confundir a passagem forada com a servido de trnsito (que se trata de um direito real sobre coisa alheia). Enquanto na passagem forada temos um imperativo determinado pela situao do imvel, ou seja, pela NECESSIDADE, na servido de trnsito temos a CONVENINCIA E COMODIDADE.
REINTEGRAO DE POSSE - SERVIDO DE PASSAGEM APARENTE - DIREITO DE PASSAGEM FORADA - INSTITUTOS DIFERENTES - ESBULHO COMPROVADO. A servido de passagem um direito real sobre coisa alheia, institudo justamente para aumentar a comodidade e a utilidade do prdio dominante, no estando condicionado, portanto, ao encravamento desse imvel. Difere-se do direito de passagem forada, que decorre das relaes de vizinhana e consiste num nus imposto propriedade de um vizinho para que o outro possa ter acesso via pblica, a uma nascente ou a um porto. A
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servido de caminho descontnua e pode ser considerada aparente se deixar marcas exteriores de seu exerccio, hiptese em que far jus proteo possessria ainda que no seja titulada, vez que a aquisio dessa quase-posse d-se a partir do momento em que os atos que constituem a servido so perpetrados com o intuito de exercer tal direito. Presentes os requisitos ensejadores da pretendida proteo possessria, procede a ao. (TJMG, Apelao Cvel 103220700210900041 , Rel. Lucas Pereira, DJ de 02/12/2009).
Passagem Forada Servido de passagem ou de trnsito direito real sobre coisa alheia direito real sobre coisa alheia decorre da lei geralmente nasce de um contrato finalidade: evitar que o prdio encravado fique sem destinao ou utilizao econmica corresponde simples convenincia e comodidade do dono de um prdio no encravado que pretende uma comunicao mais fcil e prxima.
Segundo o professor Carlos Roberto Gonalves, o instituto da passagem forada atende o interesse social, pois o imvel encravado no pode ser explorado economicamente e deixar de ser aproveitado simplesmente pelo fato de no ter acesso via pblica. No pode ser considerado imvel encravado aquele que tenha outra sada, ainda que difcil e penosa, uma vez que as razes de comodidade no so atendidas, para obrigar o vizinho a suportar a passagem (p.ex.: encurtamento do caminho.).
AGRAVO DE INSTRUMENTO CONSTITUIO DE PASSAGEM FORADA -IMVEL RURAL ENCRAVADO - PRESENA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSO DE LIMINAR
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- Ausncia de provas das alegaes apresentadas pelo agravante - O direito de passagem forada, previsto no Cdigo Civil, artigo 1.285, tambm garantido nos casos em que o acesso via pblica for insuficiente ou inadequado,em razo de obstculos naturais, reconhecido pelo recorrente, consideradas inclusive as necessidades de explorao econmica - Recurso no provido. (TJSP, Agravo de Instrumento 990093206471, 37 Cmara de Direito Privado, Rel. Roberto Mao Cracken, DJ de 26/04/2010),
Como est expresso no Cdigo Civil, tal direito natural e absoluto, ou seja, ele no pode ser provocado pelo proprietrio, como por exemplo, o fato do proprietrio vender parte do terreno que dava acesso via pblica. Neste caso, o proprietrio do imvel encravado s poder exigir tal direito do adquirente do terreno em que existia a passagem. A recproca verdadeira, ou seja, o adquirente da parte que ficou encravada pelo desmembramento voluntrio S pode exigir passagem do alienante. Assim, s poder o proprietrio do imvel encravado exercer o instituto da passagem forada se esta encravao for por fora natural e de forma absoluta. Elucida Carlos Roberto Gonalves que tal instituto equivaleria a uma desapropriao no interesse particular, uma vez que o proprietrio do prdio onerado com a passagem tem direito a indenizao cabal. Ademais, vindo o proprietrio do prdio encravado perder o direito de trnsito pelos prdios contguos por culpa sua, ter de pleite-lo novamente, ocasionando um novo arbitramento e atual retribuio pecuniria.
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A fixao da passagem s ser judicial se no houver acordo entre os interessados. Cabendo ao juiz impor o menor nus possvel ao prdio serviente. No caso de haver vrios prdios deve-se escolher aquele que menor dano sofrer com a imposio do encargo. A passagem forada extinguir-se-, por exemplo, no caso de abertura de via pblica que atravessa ou passa ao lado das divisas do prdio encravado. Ou seja, cessando-se a necessidade, desaparece a razo da passagem forada.
02. PAREDES E TAPUMES DIVISRIOS 2.1 Cdigo Civil Art. 1297, CC: O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. 1. Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e conservao. 2. As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios. 3. A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as despesas. Art. 1298, CC: Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se achando ela
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provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios, ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao outro. 2.2 Doutrina e Jurisprudncia A ao apropriada a demarcatria (CPC, arts. 946/966). O que caracteriza a demarcao como direito de vizinhana o fato de repartirem- se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. Somente se admite a ao demarcatria quando h confuso de limites na linha divisria. Se existem limites a longo tempo respeitados, ainda que no correspondam aos ttulos dominiais, ou muro divisrio construdo fora da linha, no cabe a referida ao, que no se confunde com a reivindicatria nem com as aes possessrias. Se o autor pretende tambm obter restituio de reas invadidas ou usurpadas deve cumul-la com a possessria ou a reivindicatria (RT, 453:83). Na expresso tapume incluem-se os muros, cercas, sebes vivas, gradis ou quaisquer outros meios de separao dos terrenos. Presume-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e conservao (art. 1.297, 1). Essa presuno, contudo, relativa e admite prova em contrrio. Tem-se entendido que a diviso das despesas deve ser previamente convencionada. falta de acordo, o proprietrio interessado na construo da obra deve obter o reconhecimento judicial da obrigao do confinante de contribuir para a construo do tapume, se a construo decorrer de
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exigncia administrativa constante de lei ou regulamento. O proprietrio que j tenha fechado o seu terreno por outra forma (cerca de arame ou de bambus, p. ex.) no est obrigado a levantar tapume especial, a no ser que o exijam as posturas municipais (RT, 499:193). Somente existe a obrigao do vizinho de participar das despesas quando se cogita de tapume destinado a evitar a passagem de animais de grande porte, como o gado, cavalo. Quanto aos tapumes especiais. destinados vedao de animais de pequeno porte (aves domsticas, cabritos, porcos e carneiros), ou a adorno da propriedade ou sua preservao, entende-se que a sua construo, conservao e utilizao cabem unicamente ao interessado, que provocou a necessidade deles (art. 1.297, 3), ou seja, ao dono desses animais, que poder ser responsabilizado se no os construir e os animais causarem danos. LIMITES ENTRE PRDIOS E DIREITO DE TAPAGEM
O Proprietrio tem direito a cercar, murar, valar, ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marco destrudo ou arruinado, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. Regras:
1 os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem- se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e conservao;
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2 as sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios; 3 a construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida dd quem provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as despesas; 4 sendo confusos os limites, em falta de outro meio, se determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se achando ela provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios, ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar um deles, mediante indenizao ao outro.
03. DIREITO DE CONSTRUIR 3.1 Cdigo Civil Art. 1299, CC: O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Art. 1300, CC: O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho. Art. 1301, CC: defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. 1. As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros. 2. As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para a luz ou ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso. Art. 1302, CC: O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu
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prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho. Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para a luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Art. 1303, CC: Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho. Art. 1304, CC: Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes. Art. 1305, CC: O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia expessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce. Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo anterior. Art. 1306, CC: O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem consentimento do outro fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do lado oposto. Art. 1307, CC: Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de conservao; ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada.
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Art. 1308, CC: No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho. Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os foges de cozinha. Art. 1309, CC: So proibidas contrues capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes. Art. 1310, CC: No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tiverem ao poo ou nascente de outrem a gua indispensvel s suas necessidades normais. Art. 1311, CC: No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias. Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido realizadas as obras acautelatrias. Art. 1312, CC: Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir as contrues feitas, respondendo por perdas e danos. Art. 1313, CC: O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para: I dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao,construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio; II apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente. 1. O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva.
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2. Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel. 3. Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o prejudicado direito a ressarcimento. 3.2 Doutrina e Jurisprudncia 3.2.1. Limitaes e Responsabilidades As limitaes de ordem pblica so impostas pelos regulamentos administrativos e geralmente integram os cdigos de posturas municipais. J as limitaes de direito privado constituem as restries de vizinhana, consignadas em normas civis ou resultantes de convenes particulares. Assim, todo proprietrio obrigado a ressarcir o dano que a construo causar ao seu vizinho. No s pela regra geral do art. 186, como pela especfica do art. 1.299, ambos do Cdigo Civil. Este dispositivo protege os vizinhos contra quaisquer danos decorrentes de construo. A ao mais comum entre vizinhos a de indenizao. Para a obteno do ressarcimento basta prova do dano e da relao de causalidade entre o dano e a construo vizinha, sendo desnecessria a demonstrao de culpa do agente. A responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construo objetira, independentemente de culpa de quem quer que seja decorrendo exclusivamente da lesividade ou da nocividade do fato da construo. Os prejuzos ho de ser ressarcidos por quem os causa e por quem aufere os proveitos da construo, sendo solidria a obrigao do dono da obra e do engenheiro que a executa (RT. 400:161: RJTJSP. 48:6 1). Desde que a construo civil passou a ser uma atividade legalmente regulamentada. e se tornou privativa de profissionais
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habilitados e de empresas autorizadas a executar trabalhos de engenharia e arquitetura, tornaram-se os construtores, os arquitetos ou a sociedade autorizada a construir responsveis tcnica e economicamente pelos danos da construo perante vizinhos, em solidariedade com o proprietrio que encomenda a obra. Se, entretanto, o proprietrio pagar sozinho a indenizao, poder mover ao regressiva contra o construtor, se os danos decorreram de impercia ou de negligncia de sua parte. Podem, ainda, ser utilizadas, para solucionar conflitos de vizinhana decorrentes de construo, ao cominatria, de nunciao de obra nova, de cauo de dano infecto, possessria etc. 3.2.2 Devassamento da propriedade vizinha Prescreve o art. 1.301 do Cdigo Civil que defeso abrir janelas ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. Nesse caso, o proprietrio lesado pode embargar a construo, mediante o embargo de obra nova (CPC, art. 934. 1). A finalidade dessa servido negativa presar a intimidade das famlias, resguardando-as da indiscrio dos vizinhos. Conta-se a distncia de metro e meio da linha divisria e no do edifcio vizinho. O 2 do art. 1.301, entretanto, exclui da proibio s aberturas para luz ou ventilao no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de casa piso, pois tais vos dificultam, pelas pequenas dimenses e pela altura, a observao do que se passa no vizinho. A jurisprudncia tem interpretado restritivamente o art. 573 do Cdigo Civil de 1916, correspondente ao art. 1.301 do novo diploma.
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Assim, tem-se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando entre os prdios existe muro alto (RT. 495:51). Tem-se entendido que portas podem ser abertas a menos de metro e meio, uma vez que o mencionado dispositivo s se refere janela, eirado, terrao ou varanda, no aludindo a portas (RT, 491:72). Igualmente se tem admitido a construo de janelas a menos de metro e meio se se apresentam tapadas com caixilhos no basculantes, mas fixos com vidros opacos e que no permitam o devassamento, com base na Smula 120 do STF (Parede de tijolos de vidro translcido pode ser levada a menos de metro e meio do prdio vizinho, no importando servido sobre ele.). J a Smula 414 desse Sodalcio estabelece: No se distingue a viso direta da oblqua, na proibio de abrir janela, ou de fazer eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prdio de outrem. Contudo, preceitua o 1 do art. 1.301 do Cdigo Civil: As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros. Se as aberturas para luz tiverem dimenso superior a dez centmetros de largura sobre vinte de cumprimento, sero consideradas janelas e caber ao proprietrio prejudicado impugn-las dentro do prazo de ano e dia. Dispe o art. 1.302 do Cdigo Civil que o proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo. no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho. Acrescenta o pargrafo nico: Em se tratando de vos, ou
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aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Neste caso no nasce, pois, para o infrator servido de luz por usucapio a prazo reduzido, pois o proprietrio do prdio poder construir junto divisa, ainda que a construo vede a claridade (TJSP, RT, 506:71). Na zona rural, no se pode edificar a menos de trs metros do terreno vizinho (art. 1.303). Frise-se, por fim, que a jurisprudncia tem admitido tambm as clarabias e janelas bem altas, colocadas a uma altura tal que torne impossvel observar a propriedade vizinha. 3.2.3 guas e beirais O proprietrio edificar de maneira que seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho (CC, art. 1.300), deixando entre este e o beiral, quando por outro modo no o possa evitar, um intervalo de dez centmetros, quando menos, de modo que as guas se escoem (Cdigo de Aguas, art. 105). No pode, portanto, construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o vizinho. As guas pluviais devem ser despejadas no solo do prprio dono do prdio, e no no do vizinho. Embora esteja este obrigado a receber as guas que correm naturalmente para o seu prdio, no pode ser compelido a suportar as que ali fluam artificialmente, por meio de calhas ou beirais. Depreende-se, da parte final do dispositivo supratranscrito, que se o proprietrio colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo que caiam na propriedade vizinha, poder encostar o telhado na linha divisria.
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3.2.4 Paredes divisrias O Cdigo Civil trata das questes referentes a paredes divisrias (parede-meia), hoje de reduzida importncia, nos arts. 1.304 a 1.307. Paredes divisrias so as que integram a estrutura do edifcio, na linha de divisa. Distinguem-se dos muros divisrios, que so regidos pelas disposies referentes aos tapumes. Muro elemento de vedao, enquanto parede elemento de sustentao e vedao. No tocante ao assentamento da parede divisria, o art. 1.305 do Cdigo Civil abre ao proprietrio que primeiro edificar a seguinte alternativa: assentar a parede somente no seu terreno, ou assent-la, at meia espessura. no terreno vizinho. Na primeira hiptese, a parede pertencer-lhe-, inteiramente; na segunda, ser de ambos. Nas duas hipteses, os vizinhos podem us-la livremente. O dono do terreno invadido tem o direito de travej-la. Se o fizer, aquele que a construiu pode cobrar metade de seu valor. Enquanto no a travejar, pode, se o desejar, e nos termos do art. 1.328, adquirir meao nela. Porm, aps hav-la travejado, no tem mais opo, pois quem a construiu pode exigir o pagamento da meao. 3.2.5 Do uso do prdio vizinho Dispe o art. 1.313 do Cdigo Civil que o proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante aviso prvio, para dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio, e apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se
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encontrem casualmente. Uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel. Aplica-se o disposto no referido dispositivo aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva. Se do exerccio do mencionado direito provier dano, ter o prejudicado direito a ressarcimento. Muitas vezes, o proprietrio tem necessidade de penetrar no imvel vizinho, para proceder aos servios mencionados no art. 1.313. Tem direito de faz-lo, desde que avise previamente o vizinho. Este, quando muito, poder fazer restries quanto a horrios, disciplinando-os. Todavia, o que tiver de penetrar no imvel confinante fica obrigado, por lei, a reparar o dano que porventura causar.