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Pontifcia Universidade Catlica de Gois

Professora Ana Flvia Mori


Direito Civil V

DIREITOS DE VIZINHANA
01. PASSAGEM FORADA
1.1 Cdigo Civil.
Art. 1285, CC: O dono do prdio que no tiver acesso via pblica,
nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao cabal,
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente
fixado, se necessrio.
1. Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e
facilmente se prestar passagem.
2. Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes
perca o acesso via pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve
tolerar a passagem.
3. Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando, antes da
alienao, existia passagem atravs de imvel vizinho, no estando o
proprietrio deste constrangido, depois, a dar uma outra.
1.2 Doutrina e Jurisprudncia
No podemos confundir a passagem forada com a servido de
trnsito (que se trata de um direito real sobre coisa alheia). Enquanto na
passagem forada temos um imperativo determinado pela situao do
imvel, ou seja, pela NECESSIDADE, na servido de trnsito temos a
CONVENINCIA E COMODIDADE.

REINTEGRAO DE POSSE - SERVIDO DE PASSAGEM APARENTE - DIREITO
DE PASSAGEM FORADA - INSTITUTOS DIFERENTES - ESBULHO
COMPROVADO.
A servido de passagem um direito real sobre coisa alheia, institudo justamente para
aumentar a comodidade e a utilidade do prdio dominante, no estando condicionado,
portanto, ao encravamento desse imvel. Difere-se do direito de passagem forada, que
decorre das relaes de vizinhana e consiste num nus imposto propriedade de um
vizinho para que o outro possa ter acesso via pblica, a uma nascente ou a um porto. A

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servido de caminho descontnua e pode ser considerada aparente se deixar marcas
exteriores de seu exerccio, hiptese em que far jus proteo possessria ainda que no
seja titulada, vez que a aquisio dessa quase-posse d-se a partir do momento em que os
atos que constituem a servido so perpetrados com o intuito de exercer tal direito.
Presentes os requisitos ensejadores da pretendida proteo possessria, procede a ao.
(TJMG, Apelao Cvel 103220700210900041 , Rel. Lucas Pereira, DJ de 02/12/2009).

Passagem Forada Servido de passagem ou de
trnsito
direito real sobre coisa alheia direito real sobre coisa alheia
decorre da lei geralmente nasce de um contrato
finalidade: evitar que o prdio
encravado fique sem destinao ou
utilizao econmica
corresponde simples convenincia
e comodidade do dono de um prdio
no encravado que pretende uma
comunicao mais fcil e prxima.

Segundo o professor Carlos Roberto Gonalves, o instituto da
passagem forada atende o interesse social, pois o imvel encravado no
pode ser explorado economicamente e deixar de ser aproveitado
simplesmente pelo fato de no ter acesso via pblica.
No pode ser considerado imvel encravado aquele que tenha outra
sada, ainda que difcil e penosa, uma vez que as razes de comodidade no
so atendidas, para obrigar o vizinho a suportar a passagem (p.ex.:
encurtamento do caminho.).

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONSTITUIO DE PASSAGEM
FORADA -IMVEL RURAL ENCRAVADO - PRESENA DOS
REQUISITOS PARA A CONCESSO DE LIMINAR

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- Ausncia de provas das alegaes apresentadas pelo agravante - O direito
de passagem forada, previsto no Cdigo Civil, artigo 1.285, tambm
garantido nos casos em que o acesso via pblica for insuficiente ou
inadequado,em razo de obstculos naturais, reconhecido pelo recorrente,
consideradas inclusive as necessidades de explorao econmica - Recurso
no provido. (TJSP, Agravo de Instrumento 990093206471, 37 Cmara de
Direito Privado, Rel. Roberto Mao Cracken, DJ de 26/04/2010),

Como est expresso no Cdigo Civil, tal direito natural e absoluto,
ou seja, ele no pode ser provocado pelo proprietrio, como por exemplo, o
fato do proprietrio vender parte do terreno que dava acesso via pblica.
Neste caso, o proprietrio do imvel encravado s poder exigir tal direito
do adquirente do terreno em que existia a passagem.
A recproca verdadeira, ou seja, o adquirente da parte que ficou
encravada pelo desmembramento voluntrio S pode exigir passagem do
alienante.
Assim, s poder o proprietrio do imvel encravado exercer o
instituto da passagem forada se esta encravao for por fora natural e de
forma absoluta.
Elucida Carlos Roberto Gonalves que tal instituto equivaleria a uma
desapropriao no interesse particular, uma vez que o proprietrio do
prdio onerado com a passagem tem direito a indenizao cabal. Ademais,
vindo o proprietrio do prdio encravado perder o direito de trnsito pelos
prdios contguos por culpa sua, ter de pleite-lo novamente, ocasionando
um novo arbitramento e atual retribuio pecuniria.

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A fixao da passagem s ser judicial se no houver acordo entre os
interessados. Cabendo ao juiz impor o menor nus possvel ao prdio
serviente. No caso de haver vrios prdios deve-se escolher aquele que
menor dano sofrer com a imposio do encargo.
A passagem forada extinguir-se-, por exemplo, no caso de abertura
de via pblica que atravessa ou passa ao lado das divisas do prdio
encravado. Ou seja, cessando-se a necessidade, desaparece a razo da
passagem forada.

02. PAREDES E TAPUMES DIVISRIOS
2.1 Cdigo Civil
Art. 1297, CC: O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas
despesas.
1. Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at
prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo
estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a
concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e
conservao.
2. As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco
divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
proprietrios.
3. A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de
animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem
provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a
concorrer para as despesas.
Art. 1298, CC: Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se
determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se achando ela

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provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios,
ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles,
mediante indenizao ao outro.
2.2 Doutrina e Jurisprudncia
A ao apropriada a demarcatria (CPC, arts. 946/966). O que
caracteriza a demarcao como direito de vizinhana o fato de repartirem-
se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Somente se admite a ao demarcatria quando h confuso de limites na
linha divisria. Se existem limites a longo tempo respeitados, ainda que no
correspondam aos ttulos dominiais, ou muro divisrio construdo fora da
linha, no cabe a referida ao, que no se confunde com a reivindicatria
nem com as aes possessrias. Se o autor pretende tambm obter
restituio de reas invadidas ou usurpadas deve cumul-la com a
possessria ou a reivindicatria (RT, 453:83).
Na expresso tapume incluem-se os muros, cercas, sebes vivas,
gradis ou quaisquer outros meios de separao dos terrenos. Presume-se,
at prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes,
sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a
concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e
conservao (art. 1.297, 1). Essa presuno, contudo, relativa e
admite prova em contrrio.
Tem-se entendido que a diviso das despesas deve ser previamente
convencionada. falta de acordo, o proprietrio interessado na construo
da obra deve obter o reconhecimento judicial da obrigao do confinante de
contribuir para a construo do tapume, se a construo decorrer de

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exigncia administrativa constante de lei ou regulamento. O proprietrio
que j tenha fechado o seu terreno por outra forma (cerca de arame ou de
bambus, p. ex.) no est obrigado a levantar tapume especial, a no ser que
o exijam as posturas municipais (RT, 499:193). Somente existe a obrigao
do vizinho de participar das despesas quando se cogita de tapume destinado
a evitar a passagem de animais de grande porte, como o gado, cavalo.
Quanto aos tapumes especiais. destinados vedao de animais de pequeno
porte (aves domsticas, cabritos, porcos e carneiros), ou a adorno da
propriedade ou sua preservao, entende-se que a sua construo,
conservao e utilizao cabem unicamente ao interessado, que provocou a
necessidade deles (art. 1.297, 3), ou seja, ao dono desses animais, que
poder ser responsabilizado se no os construir e os animais causarem
danos.
LIMITES ENTRE PRDIOS E DIREITO DE TAPAGEM

O Proprietrio tem direito a cercar, murar, valar, ou tapar de
qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marco destrudo ou arruinado, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Regras:

1 os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como
sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-
se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes,
sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a
concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e
conservao;

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2 as sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de
marco divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo
entre proprietrios;
3 a construo de tapumes especiais para impedir a passagem de
animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida dd quem
provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a
concorrer para as despesas;
4 sendo confusos os limites, em falta de outro meio, se
determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se achando ela
provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios, ou,
no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar um deles, mediante
indenizao ao outro.

03. DIREITO DE CONSTRUIR
3.1 Cdigo Civil
Art. 1299, CC: O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes
que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos.
Art. 1300, CC: O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no
despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1301, CC: defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a
menos de metro e meio do terreno vizinho.
1. As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as
perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco
centmetros.
2. As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para a luz ou
ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de
comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1302, CC: O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso
da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu

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prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao
disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das
guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para a luz, seja qual
for a quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo tempo,
levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1303, CC: Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a
menos de trs metros do terreno vizinho.
Art. 1304, CC: Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita
a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na
parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas
ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do cho
correspondentes.
Art. 1305, CC: O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede
divisria at meia expessura no terreno contguo, sem perder por isso o
direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o
primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no
tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este fazer-lhe
alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a
construo anterior.
Art. 1306, CC: O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da
espessura, no pondo em risco a segurana ou a separao dos dois prdios,
e avisando previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer;
no pode sem consentimento do outro fazer, na parede-meia, armrios, ou
obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do
lado oposto.
Art. 1307, CC: Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se
necessrio reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcar com todas as
despesas, inclusive de conservao; ou com metade, se o vizinho adquirir
meao tambm na parte aumentada.

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Art. 1308, CC: No lcito encostar parede divisria chamins, foges,
fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis de produzir
infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho.
Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e
os foges de cozinha.
Art. 1309, CC: So proibidas contrues capazes de poluir, ou inutilizar,
para uso ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Art. 1310, CC: No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que
tiverem ao poo ou nascente de outrem a gua indispensvel s suas
necessidades normais.
Art. 1311, CC: No permitida a execuo de qualquer obra ou servio
suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que
comprometa a segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas
as obras acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a
ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no obstante haverem sido
realizadas as obras acautelatrias.
Art. 1312, CC: Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta
Seo obrigado a demolir as contrues feitas, respondendo por perdas e
danos.
Art. 1313, CC: O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar
que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para:
I dele temporariamente usar, quando indispensvel
reparao,construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro
divisrio;
II apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem
casualmente.
1. O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de
esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de
cerca viva.

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2. Na hiptese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo
vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel.
3. Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o
prejudicado direito a ressarcimento.
3.2 Doutrina e Jurisprudncia
3.2.1. Limitaes e Responsabilidades
As limitaes de ordem pblica so impostas pelos regulamentos
administrativos e geralmente integram os cdigos de posturas municipais.
J as limitaes de direito privado constituem as restries de vizinhana,
consignadas em normas civis ou resultantes de convenes particulares.
Assim, todo proprietrio obrigado a ressarcir o dano que a construo
causar ao seu vizinho. No s pela regra geral do art. 186, como pela
especfica do art. 1.299, ambos do Cdigo Civil. Este dispositivo protege os
vizinhos contra quaisquer danos decorrentes de construo.
A ao mais comum entre vizinhos a de indenizao. Para a
obteno do ressarcimento basta prova do dano e da relao de
causalidade entre o dano e a construo vizinha, sendo desnecessria a
demonstrao de culpa do agente. A responsabilidade pelos danos causados
a vizinhos em virtude de construo objetira, independentemente de
culpa de quem quer que seja decorrendo exclusivamente da lesividade ou
da nocividade do fato da construo. Os prejuzos ho de ser ressarcidos
por quem os causa e por quem aufere os proveitos da construo, sendo
solidria a obrigao do dono da obra e do engenheiro que a executa (RT.
400:161: RJTJSP. 48:6 1). Desde que a construo civil passou a ser uma
atividade legalmente regulamentada. e se tornou privativa de profissionais

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habilitados e de empresas autorizadas a executar trabalhos de engenharia e
arquitetura, tornaram-se os construtores, os arquitetos ou a sociedade
autorizada a construir responsveis tcnica e economicamente pelos danos
da construo perante vizinhos, em solidariedade com o proprietrio que
encomenda a obra. Se, entretanto, o proprietrio pagar sozinho a
indenizao, poder mover ao regressiva contra o construtor, se os danos
decorreram de impercia ou de negligncia de sua parte. Podem, ainda, ser
utilizadas, para solucionar conflitos de vizinhana decorrentes de
construo, ao cominatria, de nunciao de obra nova, de cauo de
dano infecto, possessria etc.
3.2.2 Devassamento da propriedade vizinha
Prescreve o art. 1.301 do Cdigo Civil que defeso abrir janelas ou
fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho. Nesse caso, o proprietrio lesado pode embargar a construo,
mediante o embargo de obra nova (CPC, art. 934. 1). A finalidade dessa
servido negativa presar a intimidade das famlias, resguardando-as da
indiscrio dos vizinhos. Conta-se a distncia de metro e meio da linha
divisria e no do edifcio vizinho. O 2 do art. 1.301, entretanto, exclui
da proibio s aberturas para luz ou ventilao no maiores de dez
centmetros de largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de
dois metros de altura de casa piso, pois tais vos dificultam, pelas pequenas
dimenses e pela altura, a observao do que se passa no vizinho.
A jurisprudncia tem interpretado restritivamente o art. 573 do
Cdigo Civil de 1916, correspondente ao art. 1.301 do novo diploma.

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Assim, tem-se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio,
quando entre os prdios existe muro alto (RT. 495:51). Tem-se entendido
que portas podem ser abertas a menos de metro e meio, uma vez que o
mencionado dispositivo s se refere janela, eirado, terrao ou varanda,
no aludindo a portas (RT, 491:72). Igualmente se tem admitido a
construo de janelas a menos de metro e meio se se apresentam tapadas
com caixilhos no basculantes, mas fixos com vidros opacos e que no
permitam o devassamento, com base na Smula 120 do STF (Parede de
tijolos de vidro translcido pode ser levada a menos de metro e meio do
prdio vizinho, no importando servido sobre ele.). J a Smula 414
desse Sodalcio estabelece: No se distingue a viso direta da oblqua, na
proibio de abrir janela, ou de fazer eirado, ou varanda, a menos de metro
e meio do prdio de outrem. Contudo, preceitua o 1 do art. 1.301 do
Cdigo Civil: As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem
como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e
cinco centmetros.
Se as aberturas para luz tiverem dimenso superior a dez centmetros
de largura sobre vinte de cumprimento, sero consideradas janelas e caber
ao proprietrio prejudicado impugn-las dentro do prazo de ano e dia.
Dispe o art. 1.302 do Cdigo Civil que o proprietrio pode, no lapso de
ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada,
terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo. no poder, por sua
vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir,
ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o
prdio vizinho. Acrescenta o pargrafo nico: Em se tratando de vos, ou

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aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho
poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que
lhes vede a claridade. Neste caso no nasce, pois, para o infrator servido
de luz por usucapio a prazo reduzido, pois o proprietrio do prdio poder
construir junto divisa, ainda que a construo vede a claridade (TJSP, RT,
506:71). Na zona rural, no se pode edificar a menos de trs metros do
terreno vizinho (art. 1.303). Frise-se, por fim, que a jurisprudncia tem
admitido tambm as clarabias e janelas bem altas, colocadas a uma altura
tal que torne impossvel observar a propriedade vizinha.
3.2.3 guas e beirais
O proprietrio edificar de maneira que seu prdio no despeje
guas, diretamente, sobre o prdio vizinho (CC, art. 1.300), deixando entre
este e o beiral, quando por outro modo no o possa evitar, um intervalo de
dez centmetros, quando menos, de modo que as guas se escoem (Cdigo
de Aguas, art. 105). No pode, portanto, construir de modo que o beiral de
seu telhado despeje sobre o vizinho. As guas pluviais devem ser
despejadas no solo do prprio dono do prdio, e no no do vizinho. Embora
esteja este obrigado a receber as guas que correm naturalmente para o seu
prdio, no pode ser compelido a suportar as que ali fluam artificialmente,
por meio de calhas ou beirais. Depreende-se, da parte final do dispositivo
supratranscrito, que se o proprietrio colocar calhas que recolham as
goteiras, impedindo que caiam na propriedade vizinha, poder encostar o
telhado na linha divisria.


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3.2.4 Paredes divisrias
O Cdigo Civil trata das questes referentes a paredes divisrias
(parede-meia), hoje de reduzida importncia, nos arts. 1.304 a 1.307.
Paredes divisrias so as que integram a estrutura do edifcio, na linha de
divisa. Distinguem-se dos muros divisrios, que so regidos pelas
disposies referentes aos tapumes. Muro elemento de vedao, enquanto
parede elemento de sustentao e vedao.
No tocante ao assentamento da parede divisria, o art. 1.305 do
Cdigo Civil abre ao proprietrio que primeiro edificar a seguinte
alternativa: assentar a parede somente no seu terreno, ou assent-la, at
meia espessura. no terreno vizinho. Na primeira hiptese, a parede
pertencer-lhe-, inteiramente; na segunda, ser de ambos. Nas duas
hipteses, os vizinhos podem us-la livremente. O dono do terreno
invadido tem o direito de travej-la. Se o fizer, aquele que a construiu pode
cobrar metade de seu valor. Enquanto no a travejar, pode, se o desejar, e
nos termos do art. 1.328, adquirir meao nela. Porm, aps hav-la
travejado, no tem mais opo, pois quem a construiu pode exigir o
pagamento da meao.
3.2.5 Do uso do prdio vizinho
Dispe o art. 1.313 do Cdigo Civil que o proprietrio ou ocupante
do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante
aviso prvio, para dele temporariamente usar, quando indispensvel
reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro
divisrio, e apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se

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encontrem casualmente. Uma vez entregues as coisas buscadas pelo
vizinho, poder ser impedida a sua entrada no imvel. Aplica-se o disposto
no referido dispositivo aos casos de limpeza ou reparao de esgotos,
goteiras, aparelhos higinicos, poos e nascentes e ao aparo de cerca viva.
Se do exerccio do mencionado direito provier dano, ter o prejudicado
direito a ressarcimento.
Muitas vezes, o proprietrio tem necessidade de penetrar no imvel
vizinho, para proceder aos servios mencionados no art. 1.313. Tem direito
de faz-lo, desde que avise previamente o vizinho. Este, quando muito,
poder fazer restries quanto a horrios, disciplinando-os. Todavia, o que
tiver de penetrar no imvel confinante fica obrigado, por lei, a reparar o
dano que porventura causar.