UNIDADE II: EMENTA: DA PROPRIEDADE. CONCEITO.

CARACTERÍSTICAS. SUJEITOS. OBJETO. ESPÉCIES

DE PROPRIEDADE. EXTENSÃO DA PROPRIEDADE.
LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE. AQUISIÇÃO DA
PROPRIEDADE IMÓVEL. REGISTRO. ACESSÃO.
USUCAPIÃO. REQUISITOS DA USUCAPIÃO. ESPÉCIES
DE USUCAPIÃO. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
MÓVEL. MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
MÓVEL. PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL.
DIREITOS DE VIZINHANÇA. CARACTERÍSTICAS DOS
DIREITOS DE VIZINHANÇA. REGRAS DOS DIREITOS
DE VIZINHANÇA. ESPÉCIES. CONDOMÍNIO.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO.

PROPRIEDADE

É o mais importante e complexo direito real. É o único

direito real sobre a coisa própria (sobre os nossos bens),
pois os demais direitos reais do art. 1.225, CCB são direitos
reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros.
( Para ser proprietário é preciso ter o nome registrado no
cartório de imóveis. O direito de propriedade é o poder
pleno sob a coisa.)

Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o

trabalho e a produção de riquezas em toda a sociedade;
negar esse direito representaria uma atrofia no
desenvolvimento socioeconômico; por que estudar e
trabalhar tanto se o que eu ganhar e produzir não vai ficar
para mim e para meus filhos? É da natureza humana,
desde o homem primitivo, de se apoderar da caça, de
peles, de armas e ferramentas.

Nosso ordenamento protege a propriedade a nível

constitucional (Arts. 5º, XXII e 170, II).
A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a
posse, pois a posse está no mundo da natureza, enquanto
o domínio (= propriedade) está no mundo jurídico. Por
exemplo: Eu sei que vocês têm a posse das roupas, livros e
relógios que estão usando agora, mas não tenho certeza se
vocês são realmente donos desses objetos.

CONCEITO: há vários: 1) propriedade é o poder pleno

sobre a coisa; 2) é a submissão de uma coisa a uma
pessoa; 3) é o direito real sobre a coisa própria, etc. 4)
conceito do código: art. 1228.

Então a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e

dispor de um bem (três faculdades/atributos/poderes do
domínio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de
quem injustamente a ocupe.

CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE

1 – Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se

percebe porque se trata de um direito complexo. A
complexidade é justamente porque a propriedade é a
soma de três faculdades e mais esse direito de reaver
de terceiros. Expliquemos estas três faculdades e este
direito de reaver:

Uso – é o jus utendi, ou seja, o proprietário pode usar a

coisa, pode ocupá-la para o fim a que se destina. Ex: morar
numa casa; usar um carro para trabalho/lazer.

Fruição (ou gozo) – jus fruendi - o proprietário pode

também explorar a coisa economicamente, auferindo seus
benefícios e vantagens. Ex: vender os frutos das árvores
do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda.

Disposição – jus abutendi - é o poder de abusar da coisa,

de modificá-la, reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até
destruí-la. A disposição é o poder mais abrangente.
Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso
pendurálo na minha parede (jus utendi), posso alugá-lo
para uma exposição (jus fruendi) e posso também vendê-
lo (jus abutendi).

O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa

(ex: direito real de habitação do Art. 1.414, CCB); pode
ceder o uso e a fruição (ex: usufruto do Art. 1.394, CCB e
superfície do Art. 1.369, CCB); pode ceder só a disposição
(ex: contrato estimatório do Art. 537, CCB). O proprietário
tem as três faculdades, já o possuidor tem pelo menos
uma dessas três (Arts.1196 e 1.204, CCB).

Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade

produz um efeito, que é justamente o direito de reaver a
coisa (parte final do Art. 1.228). Como se faz isso, como se
recuperam nossos bens que injustamente estejam com
terceiros?

Através da ação reivindicatória - é a ação do

proprietário sem posse contra o possuidor sem título. Essa
ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o
possuidor de má-fé ou contra o detentor.

Não confundam com a ação possessória, já estudada.

A possessória é a ação do possuidor contra o invasor, que
inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer entrar a
qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono;
não pode. Mas o proprietário que aluga uma fazenda
também pode usar a possessória se o MST ameaça invadir
e o arrendatário não toma providências, afinal o proprietário
tem posse indireta). A vantagem da possessória é a
possibilidade de concessão de liminar pelo Juiz. Na
reivindicatória não cabe liminar.

Este direito de reaver é consequência da sequela,

aquela característica dos direitos reais, e que permite que o
titular do direito real o exerça contra qualquer pessoa (erga
omnes).

2 – É direito absoluto: se o proprietário pode

dispor, pode abusar da coisa (jus abutendi), pode vendê-la,
reformála e até destruí-la. Esse absolutismo não é mais
pleno, pois o direito moderno exige que a coisa cumpra
uma função social, exige um desenvolvimento sustentável
do produzir evitando poluir (ver § 1º do Art. 1228).

Respeitar a função social é um limite ao direito de

propriedade; outro limite são os direitos de vizinhança, que
veremos em breve.

Lembro que, quando uma propriedade não cumpre

sua função social, o Estado a desapropria não para si, mas
para outros particulares que possam melhor utilizá-la. Isso
só comprova que nosso direito valoriza a propriedade
privada.

É absoluto também porque se exerce contra todos, é

direito erga omnes, todos vocês têm que respeitar minha
propriedade sobre meus bens e vice-versa. Já falamos
disso quando vimos na primeira aula a distinção entre
direitos pessoais e reais.

3 – Perpetuidade: os direitos de crédito

prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, passa
inclusive para nossos filhos através do direito das
sucessões. Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito
de propriedade se fortalece. A propriedade não se extingue
pelo não-uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros.
Então eu posso guardar meu relógio na gaveta que ele
continuará meu para sempre. Eu posso passar décadas
sem ir ao meu terreno na praia. Mas se alguém começar a
usá-lo poderá adquiri-lo pela usucapião.
 4 – Exclusividade: ver Art. 1231, CCB; o
proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu
bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono
exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio
(veremos condomínio em breve, e veremos também como
a lei facilita a extinção do condomínio justamente porque a
propriedade é um direito tão amplo e complexo que não é
fácil ser exercido por duas pessoas sobre uma única coisa).

5 – Elasticidade: a propriedade se contrai e se

dilata, é elástica como uma sanfona; por exemplo, tenho
uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as
faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes
plena (completa) vai diminuir para apenas disposição e

posse indireta; mas ao término do usufruto, minha

propriedade se dilata e se torna plena novamente.

SUJEITOS

Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um

lado o sujeito ativo, o proprietário, qualquer pessoa física
ou jurídica, desde que capaz. O menor pode adquirir
mediante representação do pai ou do tutor, ver os Arts. 1º,
1634,V, 1747,I, CCB). Do outro lado o sujeito passivo
indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da
sociedade que devem respeitar o direito de propriedade.

OBJETO

O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, móvel

ou imóvel. Admite-se propriedade de coisas incorpóreas
como o direito autoral e o fundo de comércio (vocês vão
estudar em Direito Empresarial).

ESPÉCIES DE PROPRIEDADE

a) plena ou ilimitada: quando as três faculdades do

domínio (uso, fruição e disposição) estão concentradas nas
mãos do proprietário e não existe nenhuma restrição.
Art.1231, CCB.

b) limitada: subdivide-se em 1) restrita: quando a

propriedade está gravada com um ônus real, como a
hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia), ou quando
o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para
outrem e ficou apenas com a disposição e posse indireta
do bem; 2) resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que
pode ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e só se
tornará plena após certo tempo ou certa condição. Como?
Na hipótese de retrovenda do Art. 505, CCB; na alienação
fiduciária em garantia do Art. 1.361, CCB; no fideicomisso
do Art. 1.953, CCB. Ver ainda o Art.1.359, CCB.

EXTENSÃO DA PROPRIEDADE

Até onde se estende a propriedade? Até onde vai o

poder do dono sobre a coisa? Se a coisa é móvel, é mais
fácil responder, pois o poder varia de acordo com o
tamanho da coisa (ex: uma caneta, um carro, uma lancha,
o dono sabe perfeitamente onde começa e termina seu
bem, é fácil de identificá-lo no espaço).

Mas se a coisa é imóvel surgem alguns problemas

quanto ao limite vertical. O limite horizontal do
terreno/fazenda será o muro, a cerca, o rio, etc. E o limite
vertical? Até que altura e profundidade do solo o
proprietário é dono? Diziam os romanos “qui dominus est
soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos”
(quem é dono do solo é dono até o céu e até o inferior).
Mas com a aviação e a importância estratégica dos
minerais, o espaço aéreo e o subsolo passaram a
pertencer ao Estado, assim o dono não pode impedir
que um avião passe bem alto por cima de seu terreno, e
nem pode explorar os recursos minerais do subsolo
(ver Art.1230 CC e Art.176 CF). No final, predomina a
razoabilidade/bom senso/utilidade prática do Art. 1.229,
CCB, que usa as expressões “úteis ao exercício” e
“interesse em impedir”, de modo que o proprietário não
pode impedir que o metrô passe por baixo de seu
terreno, mas pode impedir que o vizinho construa uma
garagem por baixo de sua casa; o proprietário não
pode impedir o sobrevôo de um avião lá no alto, mas
pode impedir vôos rasantes sobre sua casa.

LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE

Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade que

não é mais tão absoluto. O código velho no art. 527
considerava a propriedade um direito ilimitado. Mas
atualmente já vimos que a propriedade precisa cumprir
uma função social; já vimos que os minerais do subsolo
pertencem à União. Há também outros limites ao direito
real de propriedade:

a) limitação legal, em respeito ao interesse da

sociedade: tal limitação legal se dá por força de leis de
direito privado (são os direitos de vizinhança) e por força
de leis de direito público (ex: desapropriação, requisição
para as eleições, segurança nacional, tombamento,
urbanização, leis ambientais, a questão da função social e
da exploração dos minerais, assuntos que vocês estudarão
em direito administrativo/constitucional/eleitoral; ver §§ 3º,
4º e 5º do Art. 1228, CCB). Nas limitações privadas existe
reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do
outro e vice-versa), já nas limitações públicas não há
reciprocidade (o particular não pode desapropriar bens do
Estado), mas sempre se pode exigir indenização e brigar
na Justiça contra abusos dos governantes.

b) limitação jurídica, em respeito ao direito natural, em

respeito ao que é justo para viver honestamente, não
enganar os outros e dar a cada um o que é seu. Exemplos
de limitações jurídicas: o abuso de direito do § 2º do
Art.1228 c/c o Art.187; a desapropriação privada do Art.
1258 e Art.1259.

c) limitação voluntária, em respeito à autonomia

privada: tal limitação decorre da vontade do dono, ou seja,
é o dono da coisa que resolve limitá-la em troca de alguma
vantagem financeira, por exemplo: servidão de não
construir mais alto para garantir vista e ventilação para o
terreno de trás, se dispondo os donos do terreno de trás a
pagar por essa vantagem (ainda veremos servidões
prediais); o dono da coisa pode também limitar a
propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herança com
inalienabilidade do Art. 1.911, CCB; o pai deixa para o filho
uma casa proibindo o filho de vendê-la porque sabe que o
filho é descontrolado e gasta tudo

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

A aquisição da propriedade pode ser originária ou

derivada; é originária quando a propriedade é adquirida
sem vínculo com o dono anterior, de modo que o
proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem
nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão,
usucapião e ocupação); a aquisição é derivada quando
decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato
registrado para imóveis, contrato com tradição para móveis,
sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas
mesmas condições do anterior (ex: se compra uma casa
com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um
apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da
vantagem).

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Como é possível se tornar dono de bens imóveis? - são

quatro os modos, previstos no art. 530 do código velho.
Destes quatro modos, apenas a aquisição pelo direito
hereditário não vai nos interessar neste semestre, mas
apenas em Civil VI.

1 – Registro: antigamente chamava-se de transcrição; é

modo de aquisição derivada. O registro é o modo mais
comum de aquisição de imóveis. Conceito: se trata da
inscrição do contrato no cartório de registro do lugar do
imóvel. Existem cartórios de notas (onde se faz escritura
pública, testamento, reconhecimento de firma, cópia
autenticada) e cartórios de registro de imóveis. Cada imóvel
(casa, terreno, apartamento) tem um número (= matrícula)
próprio e está devidamente registrado no cartório de
imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só tem um).
O cartório de imóveis tem a função pública de organizar os
registros de propriedade e verificar a regularidade tributária
dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis com
dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é
privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei
6.015/73 dispõe sobre os registros públicos. Quando você
compra/doa/troca um imóvel você precisa celebrar o
contrato através de escritura pública (Arts. 108 e 215, CCB)
e depois inscrever essa escritura no cartório do lugar do
imóvel. Só o contrato/entrega das chaves/pagamento do
preço não basta, é preciso também fazer o registro tendo
em vista a importância da propriedade imóvel na nossa
vida. O registro confirma o contrato e dá publicidade ao
negócio e segurança na circulação dos imóveis. A
escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do
país, mas o registro só pode ser feito no cartório do lugar
do imóvel, que é um só. Ver Art.1245 e §§, CCB. O título
translativo a que se refere o § 1º em geral é o contrato. O
registro de imóveis em nosso país não é perfeito, afinal o
Brasil é um país jovem e continental, e muitos terrenos
ainda não têm registro, mas o ideal é que cada imóvel
tenha sua matrícula com suas dimensões, sua história,
seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca, servidão,
superfície, usufruto, etc.) e o nome de seus proprietários.
No cartório de imóveis se registra não só a
propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca,
servidão, superfície, usufruto, etc.). Antes do registro do
contrato não há direito real, não há propriedade, não há
sequela ainda em favor do comprador (§ 1º do Art. 1245,
CCB), mas apenas direito pessoal, de modo que se o
vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em
perdas e danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção).

Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro

não é imóvel, mas bem móvel, por isso para se tornar dono
do carro não é necessário o registro. Voltaremos a esse
assunto quando formos estudar a aquisição da propriedade
móvel através da tradição (Art.1267, CCB).

Características do registro:

Fé pública (presume-se que o registro exprima a verdade; o

cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados,
cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são
acessíveis a qualquer pessoa, 1246);

Possibilidade de retificação (se o registro está errado, o

Juiz pode determinar sua correção, 1247);

Obrigatoriedade (o registro é obrigatório no cartório de

imóveis do lugar do imóvel: § 1º do Art. 1245, CCB);

Continuidade (o registro obedece a uma sequência lógica,

sem omissão, de modo que não se pode registrar em nome
do comprador se o vendedor que consta no contrato não é
o dono que consta no registro; muita gente desconhece a
importância do registro, ou então para não pagar as custas
só celebra o contrato de compra e venda; aí fica
transmitindo posse de um para outro; quando finalmente
alguém resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o
jeito é partir para a usucapião).
2 – aquisição da propriedade imóvel pela acessão

É aquisição originária. Adquire-se por acessão tudo aquilo

que adere ao solo e não pode ser retirado sem danificação.
Através da acessão a coisa imóvel vai aumentar por
alguma das cinco hipóteses do art. 1248. As quatro
primeiras são acessões naturais e horizontais (dependem
da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos
rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é
acessão humana e vertical (decorre da atividade artificial do
homem ao plantar e construir).

a) formação de ilhas: 1249, CC

b) aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho;

a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao
dono do terreno, 1250, CC

c) avulsão: difere da aluvião, pois a avulsão é brusca:

1251, CC

d) álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou;

este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno
onde ele passava: 1252, CC

e) construções e plantações: esta é a acessão humana,

pois é o homem que constrói e planta num terreno; a
regra é o acessório seguir o principal, então tais
benfeitorias serão de propriedade do dono do terreno,
1253, CC; porém, se o dono do material e das
sementes não for o dono do terreno surgirão
problemas sobre o domínio das acessões e
indenização ao prejudicado. Como resolver isso para
evitar enriquecimento ilícito do dono do terreno? Vai
depender da boa fé ou da má fé dos envolvidos, bem
como vai depender da espécie de benfeitoria, com as
mesmas regras que nós já vimos quando tratamos
dos efeitos da posse.
3 – A usucapião; a palavra é feminina porque vem do latim
“usus” + “capere”, ou seja, é a captação/tomada/aquisição
pelo uso. Conceito: é modo de aquisição da propriedade
pela posse prolongada sob determinadas condições. Não
só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros
direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial
também. A usucapião exige posse prolongada (elemento
objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini -
elemento subjetivo).

Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapião? 1)

para prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para
morar e trabalhar; a propriedade é um direito
importantíssimo e a posse é um fato muito relevante, como
já vimos nas primeiras aulas. 2) para punir o proprietário
desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não cuida dos
seus bens, afinal “dormientibus non sucurrit jus”; além
disso, quem não defende e cuida dos seus bens, não é
digno de tê-los; mas lembrem que não se perde a
propriedade pelo simples não-uso, é preciso que alguém
esteja usando no lugar do proprietário; 3) por uma questão
de paz social, pois a usucapião vai regularizar, vai sanar os
vícios de uma posse violenta ou clandestina (a posse
precária não convalesce nunca, lembrem do Art.1200 e do
Art. 1208, CC); a usucapião transforma a posse, um fato
provisório, em propriedade, um direito permanente; a
usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato
amadurecida pelo tempo.

Outro conceito: a usucapião é modo originário (não é

derivado) de aquisição do domínio através da posse mansa
e pacífica, exercida com “animus domini” por certo tempo,
fixado em lei. Por ser modo originário, é irrelevante que a
coisa tenha um proprietário registrado no cartório de
imóveis, pois pela usucapião a coisa se adquire do tempo e
não de outra pessoa.
REQUISITOS:

1) capacidade do adquirente: o incapaz não pode adquirir

pela usucapião (Art.104, I, CC), e também não pode
perder pela usucapião, caso seu representante (pai,
tutor, curador) não defenda seus bens (Art.198, I – a
usucapião, como a prescrição, é também efeito do
tempo no direito; diz-se que a prescrição do art. 189 é
prescrição extintiva (Arts. 205 206 do CC)- é a perda da
pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um
direito, e de toda a sua capacidade defensiva, em
consequência do não uso dela durante determinado
espaço de tempo, enquanto a usucapião é prescrição
aquisitiva – é modo originário de aquisição da
propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de
exercício continuado (entre eles, a servidão e o usufruto)
pela posse prolongada no tempo, acompanhada de
certos requisitos exigidos pela lei. Ver art. 1244, CC

2) a coisa usucapienda precisa estar no comércio.

3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para
ensejar a usucapião precisa ser mansa, pacífica, pública,
contínua e com intenção de dono da parte do possuidor;
para a posse reunir essas características, o proprietário
precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento
desta posse; como já vimos, a detenção violenta e
clandestina pode convalescer e virar posse, mas a
detenção precária jamais; empregado, caseiro, também
não tem posse, mas mera detenção (Art.1198, CC);
inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse
mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso
não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de
detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatário
podem adquirir pela usucapião.
Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a
posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei
para a usucapião, desde que as posses tenham as
mesmas características (Art.1243, CC).

4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos,

conforme a espécie da usucapião que veremos a seguir.

Espécies de usucapião:

1) extraordinária: é a do art. 1238, CC mesmo que o

possuidor esteja de má-fé; esta é a usucapião que
beneficia o invasor (ver p.ú.); não há limite para o tamanho
do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo
assim usucapir outro; o tempo para esta espécie já foi de
30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas
10 anos conforme p.ú.; isto é uma prova da importância da
posse para o direito; o artigo fala em “juiz declarar por
sentença” pois o juiz não constitui a propriedade para o
autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa
adquiriu aquela propriedade do tempo. Com a sentença, o
autor fará o registro no cartório de imóveis, mas repito, o
autor terá adquirido pelo tempo e não pelo registro. Porém
o registro é importante para dar publicidade e para permitir
que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão,
superfície, vender o bem a terceiros, etc. A sentença aqui é
o título translativo a que se refere o Art. 1245, CC, ao invés
do tradicional contrato mediante escritura pública.

2) ordinária: art. 1242, CC; o prazo é menor, de dez

anos, pois exige título e boa-fé do possuidor, além da
posse mansa, pacífica, etc.; já explicamos boa-fé e título
justo na classificação da posse; exemplos de título justo
seriam um contrato particular, um recibo, uma promessa de
compra e venda, etc.Pode ser reduzida para cinco anos,
na hipótese prevista no parágrafo único do mesmo artigo.
3) especial rural ou pro labore: art. 1239, CC: o prazo é
de apenas cinco anos, mas existe um limite para o
tamanho do terreno usucapiendo, área rural contínua, não
excedente de 50 hectares e o proprietário tem que torná-la
produtiva com seu trabalho e não pode ter outro imóvel;
beneficia os sem terra.É independente de justo título e boa-
fé e não pode recair sobre bens públicos (Ver: Art. 191 da
CF/88)

4) especial urbana: art. 1240, CC; semelhante ao rural;

exige posse de área urbana de até 250 metros quadrados;
prazo de cinco anos beneficia os sem teto; posse
contínua, mansa e pacífica; utilização do imóvel para
moradia do possuidor ou de sua família; não pode ser
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Não pode
recair sobre imóveis públicos, nem ser reconhecido ao
novo possuidor mais de uma vez (Art. 183, CF/88).

5)familiar - Art. 1.240-A, CCB.

6)coletiva – O Art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei n.

10.257/2001) prevê também a usucapião coletiva, de
inegável alcance social, de áreas urbanas com mais de
250 metros quadrados, ocupadas por população de baixa
renda para sua moradia por cinco anos, onde não for
possível identificar os terrenos ocupados individualmente.

A ação de Usucapião tem natureza declaratória (Art. 1.241

do CC)

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL

Quanto à propriedade móvel, esta se adquire pela:

1 - Tradição: é a entrega efetiva da coisa móvel feita pelo
proprietário-alienante ao adquirente, em virtude de um
contrato, com a
intenção de transferir o domínio. A tradição completa o
contrato, pois tendo
em vista a importância da propriedade para o direito, é
necessário que, para
se desfazer de um bem, além de um contrato, a coisa seja
concretamente
entregue ao adquirente (ex: comprador, donatário),
confirmando o contrato
(Art.1226 e 1267, CC). Com a tradição, o direito pessoal
decorrente do contrato,
torna-se direito real. O alienante (vendedor, doador) tem
que ser dono da
coisa (Art.1268, parte inicial), e essa alienação pode ser
gratuita (doação) ou
onerosa (compra e venda). O contrato tem que ser válido
para eficácia da tradição (§ 2º do Art.1268).

Consequências práticas da tradição: se eu compro uma

TV para pagar a prazo, coloco a TV no meu carro e sou
roubado na
esquina, não posso deixar de pagar as prestações pois a
TV já era minha, já
tinha ocorrido a tradição; ao contrário, se eu compro uma
geladeira à vista
e aguardo em casa o caminhão da loja chegar, e o
caminhão é roubado, a loja vai ter que me entregar
outra geladeira pois a tradição não tinha ocorrido
ainda. Em ambos os exemplos predomina o princípio "res
perit domino (a coisa
perece para o dono)". A tradição é ato externo/público e
corresponde ao
registro para aquisição da propriedade imóvel. Diz-se que a
tradição é o
registro informal/sem solenidades. Só após a tradição é
que haverá propriedade com todos os atributos do Art.
1228, CC.

Seria possível seqüela sem

tradição? Excepcionalmente sim, conforme nosso
conhecido art. 475, CC.

2 - Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa

móvel sem dono ou de
coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imóvel sem
dono ou abandonada
gera posse e não propriedade, posse que pode virar
propriedade pela
usucapião, como já vimos. Essa diferença é porque as
coisas imóveis têm mais
importância econômica do que as móveis, então a
aquisição dos imóveis pela
ocupação exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa
abandonada são coisas diferentes:
a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia
ou o peixe no mar (Art.1263, CC).
b) coisa abandonada (res derelictae), como o sofá
deixado na calçada (Art.1275,
III, CC).
Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas
com uma terceira espécie, a coisa perdida (res amissa),
pois as coisas perdidas não podem ser
apropriadas pela ocupação, mas sim devem ser devolvidas
ao dono. A perda da
coisa não implica perda da propriedade. O ditado popular
"achado não é
roubado" é falso, e a coisa perdida não pode ser ocupada
pelo descobridor
sob pena de crime (art. 169, pú, II do CP). O descobridor
deve agir conforme art. 1233,do CC mas tem direito a uma
recompensa do Art.
1234, CC (achádego é o nome dessa
recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandoná-
la, hipótese em que o descobridor pode ocupar a coisa por
se tratar, agora, de res derelictae (coisa abandonada).
O art. 1234, CC - consagra uma obrigação facultativa do
dono da coisa/devedor
da recompensa. Agora é evidente que se o descobridor
passar a usar a coisa
terminará adquirindo-a pela usucapião e o passar do tempo
irá também beneficiá-lo com a prescrição do aludido
crime do CP.

3 - Achado do tesouro: está prevista no art. 1264, CC.

São quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar
escondido (oculto,
enterrado), o dono ser desconhecido e o descobridor ter
encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se
divide ao meio com o dono do terreno.
Se o descobridor estava propositadamente procurando
o tesouro em terreno
alheio sem autorização, não terá direito a nada
(Art.1265, CC).

4 - Especificação: ocorre quando alguém manipulando

matéria prima de outrem
(ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtém espécie
nova (ex:
escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta). Esta
coisa nova pertencerá
ao especificador/artífice que pelo seu trabalho/criatividade
transformou a
matéria prima de outrem em espécie nova. Mas o
especificador/artífice terá
que indenizar o dono da matéria prima. Se a matéria prima
é do especificador
não há problema. A lei faz prevalecer a
inteligência/criatividade/o trabalho intelectual/manual sobre
a matéria prima (§ 2º do 1270, CC).

5 - Confusão, comistão e adjunção: são três modos

diferentes e raros de
aquisição da propriedade, tratados pelo CC numa seção
única. Tratam-se da
mistura de coisas de proprietários diferentes e que depois
não podem ser separadas. A confusão é a mistura de
coisas líquidas (ex: vinho com
refrigerante, álcool com água - obs: não confundir com a
confusão de
direitos do Art. 381, CC pois aqui a confusão é de coisas).
A comissão é a mistura de
coisas sólidas (ex: sal com açúcar; sal com areia). E a
adjunção é a união
de coisas, não seria a mistura, mas a união, a
justaposição de coisas que
não podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado
num álbum, peça
soldada num motor, diamante incrustado num anel). As
coisas sob confusão,
comissão ou adjunção, obedecem a três regras: a) as
coisas vão pertencer
aos respectivos donos se puderem ser separadas sem
danificação (1272,
caput); b) se a separação for impossível ou muito onerosa
surgirá um
condomínio forçado entre os donos das coisas (§ 1o do
1272); c) se uma das
coisas puder ser considerada principal (ex: sal com areia
mas que ainda
serve para alimento do gado; diamante em relação ao
anel), o dono desta será
dono do todo e indenizará os demais (§ 2o do 1272). Estas
regras são
supletivas, ou seja, tais regras não são imperativas (=
obrigatórias) e
podem ser modificadas pelas partes, pois no direito
patrimonial privado
predomina a autonomia da vontade. Ressalto que tal
fenômeno tem que ser
involuntário (= acidental, ex: caminhão de açúcar que virou
em cima da areia
de uma construção), pois se for voluntário, os donos das
coisas têm que
disciplinar isso em contrato (ex: experiência para fazer nova
bebida da
mistura de vinho com cerveja). Se ocorrer má-fé (ex: virar o
caminhão de propósito em cima da areia), aplica-se o
1273.

6 - Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis

e também aos semoventes (bens suscetíveis de movimento
próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapião
de móveis mantém os mesmos fundamentos e requisitos
da usucapião de imóveis. A usucapião de móveis é mais
rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição
tendo em vista a maior importância econômica dos imóveis
na nossa vida. Para os imóveis a usucapião se dá entre
cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e
cinco anos.

Espécies de usucapião móvel: a) ordinária: 1260:

exige posse, então não é possível a mera detenção do
1198 ou a tolerância do 1208; exige animus domini, o que
corresponde ao “como sua” do 1260; “incontestadamente”,
que significa mansa, pacífica e pública; também exige justo
título e boa-fé, pois o prazo é menor, apenas três anos. b)
extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária
(posse mansa, pacífica e pública com animus domini), só
que o prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé
-1261.

PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL

O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos

imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas
a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto
para os móveis como para os imóveis. Em geral, aos
modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois
enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: A perde pelo
abandono um sofá velho, B pega este sofá e adquire pela
ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos).
Vejamos os casos:

a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus

bens, que automaticamente se transferem para seus
herdeiros;
1784

b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para

um, e modo de perda para o proprietário desidioso; é o
outro lado do mesmo fenômeno.

c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de

Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou
aquisição, depende do regime de bens). .

d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação

pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e
venda, troca, dação em pagamento).

e) renúncia: não confundir com abandono que veremos

adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressa
onde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem,
mas sem transferi-lo a outrem; a renúncia de imóveis exige
escritura pública (108) e registro em cartório (pú do 1275);
vide renúncia de herança no art.1806 (veremos no 1813
que a renúncia da herança não prejudica o credor do
herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é o simples
abandono.

f) abandono: é um gesto, um comportamento inequívoco

de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não
podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens);
atenção para não confundir coisa abandonada (res
derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa
perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa abandonada
pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis
abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes
preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas
provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas
também preocupam ao Direito por causa da função social
da propriedade (ver 1276 e §§). Lembrem também que
ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse.

g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o

objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue,
perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar;
terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um
incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono
destruir seu relógio).

h) desapropriação: é a interferência do poder público no

domínio privado, assunto que vocês estudaram em dir.
administrativo (DL 3365/41); a desapropriação é
involuntária.

i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da

propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os vende
em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária.

j) advento da condução resolutiva: extingue a

propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma casa com
cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a
opção de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o
fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953); o
titular da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade
pode extinguir-se por uma cláusula no título aquisitivo.

Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é

taxativo/exaustivo), pois vimos acima que há outros casos
além dos cinco casos do 1275.

DIREITOS DE VIZINHANÇA

Já sabemos que a propriedade é um direito que se

presume pleno, ou seja, completo com suas três faculdades
de uso, fruição e disposição (1231); além disso, a
propriedade é um direito absoluto (vide características da
propriedade), assim o dono pode fazer o que quiser com
seus bens, o que corresponde ao jus abutendi (= direito de
dispor, de abusar da coisa).

Mas a própria lei restringe esse absolutismo da

propriedade; uma das restrições, já vista, é a da função
social da propriedade (§ 1º do 1228); outra já vista é a do
abuso de direito (§ 2º do 1228); uma terceira restrição que
vamos conhecer hoje são os direitos de vizinhança.

Conceito: DV são dir. de convivência decorrentes da

interferência entre prédios, limítrofes ou não. Juridicamente
falando, os vizinhos podem morar no mesmo quarteirão ou
no mesmo bairro, não é apenas aquele que mora contíguo,
que é seu confinante/limítrofe.

Fundamento: os DV existem para limitar a propriedade em

prol do bom convívio social entre vizinhos, afinal o Poder
Público tem interesse em que os cidadãos vivam em
harmonia. Quanto pior e mais amontoadas as pessoas
vivem, mais surgem conflitos que sempre deságuam no
Judiciário. O Governo gosta de criticar o Judiciário,
reclamar da lentidão da Justiça, etc., mas o Governo não
investe numa política rural que mantenha o homem no
campo, pois nas cidades os conflitos de vizinhança são
muito maiores, sobrecarregando os Juízes.

CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA:

1) as normas dos DV são recíprocas, ou seja, o que eu não
posso fazer, meu vizinho também não pode. É a lei que
obriga, ao invés das servidões prediais 2) os DV
correspondem a uma obrigação real, que está vinculada à
coisa, aplicando-se a qualquer proprietário, inquilino,
detentor, etc. (ex: 1297: eu compro uma fazenda com a
cerca quebrada, eu serei obrigado a reparar a cerca, não
vou poder cobrar isso do ex-dono, mesmo que a cerca
tenha se quebrado na época dele).

Regras dos Direitos de Vizinhança:

1 – Do uso anormal da propriedade: é o uso nocivo da

propriedade de modo a perturbar a saúde, o sossego e a
segurança dos vizinhos (1277 e pú); ex: cachorro
brabo/latindo, fumaça, venda de fogos, esgoto, árvore velha
ameaçando cair, etc. O que é sossego do vizinho? O que é
limite ordinário de tolerância? A norma é muito ampla e
subjetiva, depende sempre do caso concreto e do bom
senso do Juiz. (observem que não é só a correção da prova
que é subjetiva, a lei muitas vezes também o é!). Em
algumas situações, o uso nocivo precisa ser tolerado pelo
interesse público (ex: hospital que emite fumaça, escola
que faz muito barulho, os vizinhos vão ter que aguentar os
inconvenientes, mas terão direito a uma indenização do
hospital/escola, 1278, 1279).

O critério de “pré-ocupação” (de quem chegou primeiro),

pode ajudar o Juiz a decidir, assim se você vai morar perto
de um canil, terá que aguentar a cachorrada. Mas se
acabaram de inventar um filtro para chaminé e você vai
morar perto de uma fábrica, pode o Juiz determinar a
instalação do filtro para acabar com o pó. Outro critério
objetivo para ajudar o Juiz é analisar o destino do bairro,
residencial, comercial, social (barzinhos).

Sanções para o infrator - o vizinho que perturba a saúde, o

sossego e a segurança dos outros deverá ser condenado a
uma indenização por danos materiais e morais, bem como
a fazer cessar o inconveniente, sob pena de multa diária;
outra sanção é a prestação de caução (= garantia, ex:
fiança, hipoteca, depósito de dinheiro, etc) para garantir a
indenização do vizinho caso o dano iminente ocorra (1280,
1281, 937, 938). Vejam que a questão é civil, podendo
resolver-se nos Juizados Especiais Cíveis, então não
sobrecarreguem a polícia com brigas com seus vizinhos.

2 – Das árvores limítrofes: estas regras se aplicam às

árvores próximas ou no meio de dois terrenos. A árvore
que está no meio dos terrenos pertence aos dois
vizinhos (1282), é o que se chama de condomínio
forçado. A árvore que está num terreno pertence ao
dono do terreno (79, 92), mas se seus galhos passam
para o outro terreno, o vizinho poderá pegar os frutos
que caírem naturalmente (1284 – não pode derrubar os
frutos) e o vizinho ainda pode cortar os galhos (1283 –
caso raro de justiça privada/com as próprias mãos no
nosso direito). Se os frutos caem em via pública (rua,
praça), os frutos são do dono da árvore, pois nesse caso
ele não terá que pedir autorização a nenhum vizinho
para pegálos, não gerando assim nenhum incômodo de
ter que ficar entrando na casa dos outros.

3 – Da passagem forçada: um prédio (lembrem-se que

“prédio” em direito significa imóvel, rural ou urbano,
edificado ou não) sem saída é inútil pois fica sem acesso
para moradia e exploração econômica. Se a saída existe
mas é muito ruim (ex: no inverno fica intrasitável), também
prejudica a exploração do prédio. Então nestas condições o
proprietário terá direito a pedir para passar pelo terreno do
vizinho, pagando uma indenização. É um ato lícito com
dano, lícito porque autorizado pela lei, mas causa um
dano/transtorno ao vizinho, que por isso deve ser
indenizado.

Conceito de passagem forçada: direito do dono do

prédio encravado de pagar para passar pelo terreno
vizinho, a fim de ter acesso a via pública (1285).

Fundamento: é de interesse público que todos os

prédios tenham um bom acesso para serem melhor
explorados economicamente, gerando lucros, empregos e
impostos.

A passagem não é gratuita, mas onerosa, e o

proprietário do prédio encravado, além de pagar a
indenização, também terá que conservar o caminho. A
passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no
prédio mais próximo e de forma mais barata para ambos os
vizinhos (§ 1º do 1285). A PF difere da servidão predial pois
esta decorre de contrato (acordo), seja o prédio encravado
ou não, enquanto a PF é imposta pela lei apenas para
prédios sem saída. Se o prédio tem saída, mas o
proprietário quer apenas encurtar caminho, não cabe impor
a passagem forçada, mas sim celebrar através de contrato
a servidão predial de passagem.

DIREITOS DE VIZINHANÇA

Regras dos Direitos de Vizinhança: (continuação) 4

– Da passagem de cabos e tubulações:

Trata-se de obrigação de tolerar que um vizinho tem para

beneficiar outro vizinho com a passagem de cabos e
tubulações subterrâneos pelo seu terreno. É uma novidade
do Código de 2002, importante tendo em vista o avanço da
tecnologia e a existência de cabos de internet, gás
encanado, TV por assinatura, etc. (1286) Também é
possível a construção de aquedutos para transporte
canalizado de água (1293 a 1296). Assemelha-se a uma
desapropriação privada, pois é preciso pagar indenização.

5 – Das águas:

Cresce a cada dia no mundo moderno a importância das

águas, e se diz que no futuro próximo os países vão brigar
por água potável, e não mais por territórios ou petróleo. A
água é um bem maior de sobrevivência esgotável e é
importante sua regulamentação para evitar poluição e
desperdício (1291).

Nosso CC traz algumas regras importantes sobre as águas,

vejamos:

-1288: toda água corre naturalmente de cima para baixo, do

rio para o mar, então um vizinho não pode reclamar do
estrago que as águas vindas do terreno de cima façam no
seu; o proprietário de baixo deve usar a criatividade e se
beneficiar da sua condição inferior, construindo uma bica,
um moinho, etc.

-1290: as águas que cortam meu terreno podem ser

utilizadas para consumo, mas o curso natural das águas
não pode ser interrompido. (obs: quando a água é muita, o
vizinho inferior prefere que o superior impeça seu fluxo,
mas em época de seca é o contrário).

- 1292: a lei estimula que as pessoas/fazendas

construam barragens para represar água de chuva, afinal
trata-se de uma água limpa. Parece existir uma contradição
entre este artigo e o 1290, mas isso se resolve com bom
senso, coibindo-se o abuso, e estimulando o maior
aproveitamento da água para as pessoas e para a
agricultura.

- 187 e § 2º do 1228 : abuso de direito - a lei proíbe o

uso da água para fins egoístas ou inúteis

Vejam também sobre águas o Código de Águas (Decreto

24.643/34) e a Lei dos Recursos Hídricos (lei 9.433/97) 6

– Dos limites entre prédios

O Estado tem interesse que os limites entre prédios

(lembrem-se que um prédio é qualquer imóvel, rural ou
urbano, edificado ou não) sejam corretos para a devida
tributação. O proprietário tem o direito de cercar/murar seu
terreno dividindo as despesas com seu vizinho (1297). Este
direito chama-se de direito de tapagem e o muro pertencerá
a ambos em condomínio forçado (§ 1º do 1297). Os limites
podem ser fixados por marcos naturais, como um rio, uma
serra, uma árvore, etc. (§ 2º do 1297). Se você quiser
exercer este direito, faça um acordo com seu vizinho. Se o
vizinho não quiser conversa, pegue três orçamentos do
muro, faça o muro pelo orçamento mais baixo e vá cobrar
judicialmente do vizinho a metade do custo. É permitido
incluir no custo do muro a colocação de ofendículos para
impedir a invasão (ex: pregos, cacos de vidro, cercas
elétricas, etc., depende do costume do lugar e das normas
municipais).

7 – Do direito de construir:

O proprietário pode dispor (jus abutendi), então pode

reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu
terreno. O direito de construir tem limites no CC e em
regulamentos administrativos municipais que variam muito
(1299). O Juiz geralmente precisa de um engenheiro civil
para aplicar estes artigos.
O poder público municipal é quem autoriza, organiza e
fiscaliza as construções para a devida cobrança de
impostos, para zelar pela segurança das obras, pelo
respeito aos direitos de vizinhança, pela arquitetura da
cidade e pela intimidade da família. Esta autorização é
necessária, mas a burocracia poderia ser menor para
estimular as construções e a geração de empregos, afinal a
construção civil emprega muita mão de obra sem
qualificação.

A regra geral é a da liberdade de construir, mas não se

pode:

- despejar goteiras sobre o terreno/teto do vizinho (1300)

- não se pode abrir janelas a menos de um metro e meio do

terreno vizinho, de modo que entre uma janela e outra
deve haver três metros (1,5 m de recuo de cada lado, art.
1301); se você não vai fazer uma janela, pode construir
na zona urbana até o limite do terreno, mas na zona rural
tem que deixar três metros, mesmo sem abrir janela,
afinal os terrenos rurais são maiores (1303).

- não se pode encostar na parede divisória fornos muito

grandes para não incomodar o vizinho (1308 e pú).

- não se pode construir fossa junto de poço de água (1309).

- não se pode executar obras arriscadas (1311) Sanção

para o vizinho que violar estas regras: 1.312.

Por outro lado, o vizinho pode:

- exercer o direito de travejar ou madeirar (1304), ou seja,

em casas alinhadas pode-se construir apoiando na
parede divisória do vizinho, pagando a devida
indenização.
- pode colocar armário até o meio da parede divisória, se já
não tiver armário do outro lado (1306).

- pode entrar na casa do vizinho para fazer as obras na sua

casa com segurança (1313, I e § 1º); trata-se de uma
norma inconveniente que traz muito problema na prática,
pois ninguém gosta de ver os vizinhos dentro de sua
casa.

CONDOMÍNIO GERAL

Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível,

à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma
pessoa.

Este é o condomínio GERAL, pois existe o condomínio

EDILÍCIO (em edifícios).

No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os

proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo
objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro,
barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).

Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de

modo que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é
simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é
concorrente), dentro dos limites da convivência harmônica.
Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos
chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das
discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como
é difícil dividir um carro/roupa com um irmão, pra gente
saber como o condomínio é inviável. Um direito
amplo/complexo/importante como a propriedade não dá
para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma
coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e
incentiva a extinção do condomínio.
Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma
ficção jurídica, de modo que cada condomínio na verdade
só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se
são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e
70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma
cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda
(1314).

O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda

propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também
impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um
limite à propriedade, pois embora cada condômino possa
usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos
outros condôminos (pú do 1314).

Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie

e aquela é gênero, então todo condomínio será uma
comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A
comunhão é de qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito
em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é
apenas do direito de propriedade.

Espécies de condomínio:

a) voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem

um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas
exercem composse e todas adquirem a propriedade
da coisa pela usucapião.

b) forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos

sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para
vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º
do 1297, 1282), etc.

Direitos e deveres dos condôminos:

- utilização livre e defesa da coisa conforme sua

destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais
condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por
maioria de votos (1325).

- arcar proporcionalmente com as despesas para

conservação da coisa (1315)

- os frutos da coisa devem ser divididos entre os

condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve
indenizar os demais (1319, 1326).

- a qualquer momento o condômino pode pedir a

divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); esta regra se
justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas
discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma
delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a
dos outros nove, e a coisa será vendida para dividir o
dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do
que quer vender (1322). Ressalto que o 1325, que trata do
poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas
apenas em casos de administração (ex: explorar uma
fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar,
etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar,
prevalece a vontade da maioria.

- dar preferência a outro condômino quando alguém

quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é
divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa
preferência (504)

Administração do condomínio: é fundamental, pois uma

coisa com muitos donos termina ficando acéfala e o caos
se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para
o sucesso de qualquer negócio. Se os condôminos não se
entendem, o jeito é pedir a intervenção do Juiz.

Extinção do condomínio: se dá por duas formas: a) divisão

da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda
grande), então a qualquer momento, em ação
imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um
fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional
a seu quinhão; b) alienação da coisa: seja a coisa divisível
ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se
dividir o dinheiro, e acabar com o condomínio, fonte de
discórdias.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1 – Introdução:

Este é o condomínio em edifícios, conjuntos residenciais,

loteamentos fechados e clubes de campo.

O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas

cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram
crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito
não poderia deixar de regulá-lo.

Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte

(ex: Caruaru) já se vêem vários edifícios.

Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei

4.591/64. O velho CC não previa pois não existiam edifícios
cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns
artigos do CC sobre condomínio.

No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais:

1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas,
casas e garagens; 2) condomínio das áreas comuns,
disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e
regimento interno, como portaria, escada, circulação,
playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração
ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).

2 - Personalidade: o condomínio edilício não é uma pessoa

jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é
anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do
condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna.
 No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma
pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo
representado pelo síndico (1347, 1348). Ao síndico cabe
também administrar o condomínio e prestar contas à
assembléia geral.

3 - Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes

(1332), sendo muito comuns os condomínios por
incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial
que prevê a construção de um edifício para a venda dos
apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a
cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).

4 - Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que

predomina nos condomínios edilícios está sujeita a uma
convenção e a um regimento interno. A convenção é
mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e
funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada
se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos
(1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e
dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções
do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de
feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado
por maioria simples presente na assembléia convocada
para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do
art. 1351 para o regimento interno).

5 – Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão

no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao
regimento interno, além do 1336. Dívidas antigas de
condomínio são de responsabilidade do atual dono, é
obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a
pessoa do devedor. Fazer seguro é obrigatório, seu
edifício tem seguro (1346)? O descumprimento dos
deveres implica em sanções variadas previstas na lei e
na convenção. O § 1º do 1336 é muito criticado por
estimular a inadimplência, porque só permite uma multa
de 2% para a contribuição condominial paga em atraso.
 Em compensação, uma sanção grave para o condômino
que descumpre suas obrigações ou tem comportamento
anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar
sempre ampla defesa.

6 – Obras no condomínio: 1341; percebam que as

benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização,
como eu defendo e expliquei a vocês desde os efeitos da
posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e
indenização de benfeitorias.

7 – Assembleia Geral: é o Poder Legislativo do

condomínio, enquanto o síndico representa o Poder
Executivo. A AG é a última instância do condomínio,
depois dela só o Poder Judiciário. Todos os condôminos
têm que ser convocados para as assembleias (1354).
Existem assembleias ordinárias (todo ano, 1350), e
extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355),
que decidem por maioria, conforme as frações ideais
(1352 e pú).

8 – Extinção do condomínio: 1) por perecimento do bem

(1357) 2) por desapropriação do edifício (1358) 3) por
venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas
as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do
condomínio geral, visto na aula passada, pois para vender
é necessário o consentimento de todos, enquanto no
condomínio geral basta um querer vender para se impor
aos demais (1320).