Registro de Imóveis Parte I

JUR0268_v1.
REGISTRO DE IMÓVEIS
PARTE I
Autoria
Prof. Alison Cleber Francisco
Revisão
Prof. Jeferson Alexandre Gramasco
Como citar este documento

FRANCISCO. Alison Cleber, Registro de Imóveis I. Valinhos: 2018.
© 2018 POR EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S.A.

Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta publicação poderá ser reproduzida ou transmitida
de qualquer modo ou por qualquer outro meio, eletrônico ou mecânico, incluindo fotocópia, gravação ou
qualquer outro tipo de sistema de armazenamento e transmissão de informação, sem prévia autorização,
por escrito, da Editora e Distribuidora Educacional S.A.
Editora e Distribuidora Educacional S.A.

Avenida Paris, 675 – Parque Residencial João Piza
CEP: 86041-100 — Londrina — PR
e-mail: editora.educacional@kroton.com.br
Homepage: http://www.kroton.com.br/
REGISTRO DE IMÓVEIS – PARTE I
SUMÁRIO
Apresentação da disciplina......................................................................................
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 4
Tema 01 .....................................................................................................................5
Histórico, noções iniciais e princípios da atividade de registro de imóveis
Tema 02 ...................................................................................................................38
Da escrituração no registro de imóveis e aquisição de imóveis rurais por es-
trangeiro
Tema 03 ...................................................................................................................57
Relação do registro de imóveis com a proteção do meio ambiente
TEMA 04 ...................................................................................................................79
Direitos de uso, gozo e fruição, e sua relação com o registro de imóveis
Registro de Imóveis – Parte I 3

►- Apresentação da disciplina
A disciplina de Registro de Imóveis–parte I apresenta as noções iniciais

do registro de imóveis em linguagem acessível e direta, estimulando a
buscar, na bibliografia indicada, outros aspectos mais profundos relacio-
nados aos temas abordados.
Na primeira aula, serão estudados os sistemas registrais, um breve histó-

rico de seu surgimento e desenvolvimento no Brasil, seguido de noções
básicas e dos princípios regentes da atividade, necessários para a com-
preensão do registro de imóveis na atualidade.
Na segunda aula, serão abordadas noções de escrituração (que represen-

tam a forma de operar o registro de imóveis), bem como o controle das
aquisições de imóveis rurais por pessoas estrangeiras.
Na terceira aula, serão estudadas as formas com que o registro de imó-

veis pode contribuir para a proteção do meio ambiente, bem como as
discussões envolvendo o princípio da concentração.
Por fim, na quarta aula desse conteúdo, estudaremos os direitos reais

de uso, gozo e fruição, previstos no Código Civil, e sua necessária relação
com o registro imobiliário.
4 Registro de Imóveis – Parte I

TEMA 01
HISTÓRICO, NOÇÕES INICIAIS E
PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE DE
REGISTRO DE IMÓVEIS
Objetivos
• Nessa aula, você conhecerá os sistemas registrais

existentes no país, um sucinto histórico sobre surgi-
mento do Registro de Imóveis no Brasil, abrangendo
desde os tempos de colônia até os tempos atuais.
• Além disso, você estudará os aspectos intro-

dutórios do direito registral imobiliário,
composto por noções conceituais, e princípios.
Bom estudo!

►- Introdução
O Registro de Imóveis compõe setor destacado dentro dos registros pú-

blicos, tanto que a Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) regula de
forma extensa essa espécie de registro. Existe uma gama de situações
juridicamente relevantes que são tuteladas pelo sistema registral imobili-
ário, nem sempre relacionada com bens imóveis propriamente ditos, mas
invariavelmente com a finalidade de garantir autenticidade, segurança e
eficácia a atos e fatos juridicamente relevantes.
Para cumprir suas finalidades, o direito registral imobiliário conta com

normas e princípios próprios, que necessitam ser estudados, não de ma-
neira isolada, mas à luz do direito civil constitucional, inclusive para a con-
creção dos princípios da dignidade da pessoa humana, da função social
do contrato, da função social da propriedade, do direito ao meio ambien-
te ecologicamente equilibrado e outros. Não é difícil perceber que em
determinados tipos contratuais, como aqueles que constituem os direitos
reais imobiliários, a publicidade registral é indispensável para a eficácia
erga omnes desses direitos, gerando presunção absoluta de conhecimen-
to para toda a sociedade, que poderá, se assim desejar, fiscalizar o cum-
primento da função social desses contratos em todas as suas vertentes
(econômica, ambiental, urbanística etc.).
O Registro de Imóveis é o guardião daquilo que foi, tem sido e, provavel-

mente, sempre será, um dos pilares da economia mundial: a propriedade
imóvel. É impossível estudar a propriedade e todos os outros direitos re-
ais que recaem sobre os imóveis sem se aprofundar no direito registral
imobiliário. E a recíproca é verdadeira.
Ao mesmo tempo em que é instrumento de defesa da sociedade, o ser-

viço registral protege e realça os direitos individuais fundamentais, es-
pecialmente a segurança jurídica, a liberdade e a propriedade de bens

imóveis e outros direitos, gerando diversas consequências na órbita dos
direitos subjetivos de todas as pessoas.
1. Sistemas registrários de imóveis
Maria Helena Diniz (2000)1, apresenta cinco sistemas registrários existen-

tes em nosso direito imobiliário:
a) Registro comum: disciplinado pela Lei n. 6.015/73, objeto de
nosso estudo nessa disciplina, cuja atribuição é da serventia de
Registro de Imóveis. Dentro do registro comum, podemos divisar
dois sistemas2: sistema francês, baseado na transcrição das tran-
sações, e que fora adotado no Brasil antes da Lei n. 6.015/73; e o
sistema alemão, adotado atualmente no Brasil a partir da Lei n.
6.015/73, vigente até os dias atuais, que se baseia na matrícula do
imóvel. Você conhecerá esses sistemas brevemente no próximo
tópico, ao estudar a história do registro de imóveis.
b) Registro Torrens: de origem austríaca, porém introduzido no
Brasil por Rui Barbosa, trata-se de registro especial de atribuição
da Serventia de Registro de Imóveis, destinado somente aos imó-
veis rurais. Previsto no art. 277 e seguintes, da Lei n. 6.015/73,
requer intervenção judicial e publicação de editais. O pedido des-
se registro é apresentado ao Oficial de Registro de Imóveis, que
o qualifica e remete ao juízo. O registro será procedido à vista
de sentença judicial transitada em julgado. Em relação ao regis-
tro comum, a única vantagem do registro Torrens é a de conferir
direito real de propriedade inconstestável (presunção jure et de
jure – em contraposição ao registro comum, que confere presun-
ção juris tantum). Por sua complexidade, não houve boa aceitação
em nosso país, motivo pelo qual a doutrina considera esse modelo
totalmente superado pelo sistema comum. De fato, esse registro
especial é de nenhuma utilidade na prática, tendo caído em total
desuso, apesar de vigente.
1
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2000. p.25.
2
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e prática. 4. ed. São Paulo: Método, 2013. p.267/271.

c) Registro rural: cadastro de imóveis rurais regulado pela Lei n.
4.504/64 (estatuto da terra), art. 46, Lei n. 5.868/72 e Decreto-Lei
n. 72.106/73, de atribuição do Instituto Nacional de Colonização
e Reforma Agrária INCRA), cujo objetivo é demonstrar as áreas
rurais existentes no Brasil, seu parcelamento, utilização, valor,
situação e tipo de cultura, para fins de lançamento tributário (feito
pelo INCRA) referentes ao imposto territorial rural.
d) Registro especial de imóveis rurais adquiridos por estran-
geiros: instituído pela Lei n. 5.709/71 e regulado pelo Decreto n.
74.965/74. Esse registro será estudado adiante, uma vez que é
atribuição da serventia de Registro de Imóveis;
e) Sistema de registro de propriedade pública da União, Estados
e Municípios: “Nem sempre a propriedade pública decorre do
registro no cartório de Imóveis, por advir de expresso comando
legal”3 (a exemplo dos artigos 20 e 26, da CF/88), de forma que
as propriedades públicas seguem a seguinte sistemática: quando
a transmissão, aquisição ou oneração ocorrer por determinação
legal, dispensável é o registro em cartório de imóveis; quando
não, exigível seja feita por ele. A par disso, a Lei n. 5.868/72, art.
1º, inciso IV, criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural, que torna
exigível o cadastramento de terras públicas, pertencentes à União,
Estados e Municípios, cuja finalidade é verificar a situação de pos-
seiros dessas terras, e fornecer informações para elaboração de
políticas de reforma agrária4.
2. História do registro de imóveis no Brasil
A compreensão do registro de imóveis deve, necessariamente, passar pelo

conhecimento de sua história, eis que o atual oficial delegado, ao assumir
o acervo registrário, se depara com sistemáticas antigas que precisa co-
nhecer, a fim de prestar seu bom ofício. Mais informações disponíveis em:
3
4

<http://registrodeimovel.blogspot.com/2009/05/rigem-do-servico-nota-
rial-e-de-registro.html>. Acesso em: 17 dez. 2018.
Para fins didáticos, estudaremos esse tópico separado em letras, sendo

que cada uma marca um avanço ocorrido no período:
a) “No descobrimento do Brasil, o Rei de Portugal, como des-

cobridor, adquiriu sobre o território o título originário da
posse”5, constituindo todo o território em domínio público.
Portugal, de acordo com as doações das capitanias feitas por meio
das chamadas cartas de sesmarias, começou a destacar desse domí-
nio as terras que futuramente viriam a constituir o domínio privado.
b) Por meio da Lei n. 601 de 1.850, o colonizador passou a legitimar
as porções destacadas do domínio público; aquelas que eram
registradas no Livro da Paróquia Católica, chamada de registro
do vigário, constituam as posses privadas. A constituição de 1891,
determinou que as terras remanescentes do domínio público, cha-
madas de terras devolutas, passassem à titularidade dos Estados6.
c) Contudo, toda a documentação realizada na época era pouco con-
fiável e ficava pulverizada em mãos de seus titulares. Não existia
um repositório central, de forma que haviam terras gravadas com
hipotecas muitas vezes ocultas, desconhecidas do público em geral.
Nessa época, a propriedade se transmitia pela simples tradição,

com suporte na existência de um contrato (título)7. A tradição
(transmissão externalizada da posse) logo foi substituída pela
inserção de uma cláusula no contrato (cláusula constituti), corpo-
rificando o constituto possessório, passando a ser transmitida de
imediato, deixando de ser visível (externalizada por atos concre-
tos sobre o bem), convertendo, de forma oculta, a situação do
vendedor, que passou a exercer a posse em nome do comprador,
sem reflexo externo.8
d) A fim de corrigir essa situação (ocultação de hipotecas),
5
CARVALHO, Afranio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1998. p.1
6
7
8

posteriormente, a Lei Orçamentária n. 317 de 1843, e seu Decreto
regulador n. 482 de 1846, criaram o registro de hipotecas como
forma de proteger o crédito (e não a propriedade), eis que a terra
era o lastro para a concessão de crédito. Entretanto, esse registro
era desprovido de qualquer especialização do bem imóvel.
e) A partir do registro de hipoteca, a Lei n. 1.237 de 1864 criou o
chamado registro geral, que passou a abranger todos os direitos
reais imobiliários. “Foi o registro de hipotecas a origem do atual
registro de imóveis”9, a partir da ideia de estender o registro de
hipoteca à transmissão da propriedade, como forma de proteção
desta e não somente do crédito, substituindo a simples tradição
pela “transcrição”, exigindo-se agora a especialização do imóvel.
Originariamente, admitiam-se a registro apenas os títulos de

transmissão inter vivos e de constituição de ônus reais. Não
ingressavam atos causa mortis, usucapião e atos judiciais.
A publicidade começou a ganhar importância, mas, apesar do avanço,

a regra era de que o registro não induzia prova do domínio do bem.
Nessa época, no Brasil, fora adotado o sistema francês de regis-

tro, baseado na transcrição ou fólio pessoal. Seu foco estava na
transação imobiliária e seus atores, ou seja, no tipo do negócio
jurídico celebrado e nas pessoas dos contratantes. Por isso, cada
transação gerava uma transcrição distinta, esparsa, de forma que
a composição do histórico daquele imóvel só era possível de ser
feita a partir de pesquisas em vários livros diversos, ou em várias
folhas do mesmo livro, havendo assim grande dificuldade.
f) Com o advento do Código Civil de 1916, que modificou a nomencla-

tura do registro, passou de registro geral para registro de imóveis.
Passou-se a admitir no registro o ingresso de atos causa mortis, usu-

capião e atos judiciais. A transcrição desses atos não transmitia o
domínio, mas se fazia necessária para o conhecimento público, sendo,
por isso, declaratória; somente a transcrição dos atos inter vivos era
constitutiva de direitos e essas noções permanecem até os dias atuais.
9

O registro passou a gerar presunção de domínio do bem, embora
relativa (juris tantum), que tenha adotado os princípios da inscri-
ção, legalidade, especialidade, publicidade e presunção de domínio.
As leis n. 4.827/24, 18.542/28 e Decreto 4.857/39, reorganizaram

o Código Civil de 1916 e introduziram o princípio da continuidade,
estabelecendo o sistema de escrituração da época (fólio pessoal).
Nesse sistema de fólio pessoal, os livros registrais foram assim institu-

ídos (art. 182 do Dec. n. 4.857/39):
Livro n. 1–protocolo, com 300 folhas.
Livro n. 2–inscrição hipotecária, com 300 folhas
Livro n. 3–inscrição das transmissões, com 300 folhas.
Livro n. 4–registros diversos, com 300 folhas
Livro n. 5–emissão de debêntures, com 150 folhas.
Livro n. 6–indicador real, com 300 folhas
Livro n. 7–indicador pessoal, com 300 folh
Livro n. 8–registro especial, com 300 folhas.
Livro n. 9–registro de cédulas de crédito rural, com 300 folhas.
Livro n. 10–registro de cédulas de crédito industrial, com 300 folhas.

Parágrafo único: além dessas, haverá o livro Talão para lançamen-
to resumido de todos os atos do registro, e também um livro Auxiliar.
O livro Talão serve para cópia resumida de todos os atos feitos nos
Livros números 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar, existindo ainda um livro Talão
específico para as cédulas pignoratícias, independente do lançamento
da inscrição do penhor agrícola ou industrial feito no livro n. 4 e sua
cópia no livro Talão correspondente (art. 199 do Decreto n. 4.857/39).
Leis especiais também acrescentaram novos livros registrais, de exis-

tência obrigatória nas serventias imobiliárias: 1) O Decreto-lei nº 167/67
criou o chamado Livro de Registro de Cédula Rural, para o arquivamento

de cédulas rurais registradas; 2) o Decreto-lei nº 413/69, criou o Livro de
Registro de Cédula Industrial, para o arquivamento de cédulas industriais
registradas; 3) a Lei n. 5.709/71, criou o Livro Auxiliar das Aquisições de
Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras, para inscrição das aquisições de
terras rurais por pessoas estrangeiras (físicas ou jurídicas).
Percebe-se pelo excesso de livros e dispersão dos atos registrários,

que o sistema do fólio pessoal, utilizando-se de uma sistemática com-
plexa e pouco prática, facilitava o cometimento de erros e fraudes, tais
como registro em livro errado, lançamento incompleto ou inexistente,
ocasionando muitas vezes transtornos e prejuízos para os interessa-
dos e o próprio registrador.
PARA SABER MAIS

Validade das transcrições do sistema anterior à Lei n.
6.015/73, disciplinadas pelo Decreto n. 4.857/39. Disponível
em: <http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=668>. Acesso
em: 17 dez. 2018.
g) Somente com a Lei n. 6.015/73 (atual lei de registros públicos) insti-

tui-se um novo sistema no Brasil: a transcrição fora substituída pela
matrícula do imóvel. Por meio dessa lei, o Brasil adotou o sistema
alemão, de modo que o imóvel passou a ser matriculado sob um
determinado número e todas as transações, relativas a ele, pas-
saram a ser lançadas nessa mesma matrícula, concentrando-se
o histórico do imóvel, modificando-se também a forma de escri-
turação (concentrada), acabando com as dificuldades advindas
das transcrições (que eram esparsas). Adotou-se assim o sistema
de fólio real, em substituição ao fólio pessoal10, pois colocou o
imóvel no centro do sistema e não mais as pessoas ou os negó-
cios jurídicos a ele relativos, como acontecia no sistema anterior.
A matrícula é como se fosse o curriculum vitae do imóvel, porque

10
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e prática. 4. ed. São Paulo: Método, 2013. p.269.

concentra todos os atos relativos a ele em um único documento.
Quanto aos livros registrais, há uma drástica mudan-
ça, com a diminuição para cinco livros, mais o Livro Auxiliar
das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras,
ficando assim formatada a biblioteca registral (art. 173):
Livro n. 1 – Protocolo (prenotação do título).
Livro n. 2 – Registro Geral (matrículas).
Livro n. 3 – Registro Auxiliar (atos que não digam respeito diretamente

a imóvel ou que o apresentante requeira o seu registro nesse livro,
sem prejuízo do registro no Livro n. 2).
Livro n. 4 – Indicador Real (dados do imóvel envolvido no título
Livro n. 5 – Indicador Pessoal (dados da pessoa envolvida no título).
Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras

(a LRP não faz menção a esse livro, mas a Lei n. 5.709/71 continua
em vigência).
Esse é o sistema que a partir de agora você passará a estudar.
3. Fnalidade do registro de imóveis
O registro de imóveis, assim como os demais registros públicos e serviços

notariais, tem como finalidade principal garantir a publicidade, autentici-
dade, segurança e eficácia dos atos jurídicos11.
Na verdade, a sua finalidade é uma única: conferir segurança aos atos e

negócios jurídicos, por meio de outros atributos: a publicidade, a autenti-
cidade, e a eficácia.
A fim de compreender bem, é preciso traçar um comparativo entre a ati-

vidade notarial e a registral, conforme lição de NETO (2004, p. 14)12: “tanto
11
Art. 1º da Lei nº 8.935/94 e art. 1º da Lei nº 6.015/73.
12
NETO, Narciso Orlandi. DIP, Ricardo et al (Org.). Introdução ao direito notarial e registral. Porto Alegre: Sérgio

o Registro Imobiliário, quanto o Tabelionato de Notas estão destinados à
segurança jurídica, mas não do mesmo modo”. Isso significa dizer que o
notário participa da elaboração do direito, constituindo uma prova docu-
mental a partir da manifestação de vontade das partes, realizando a segu-
rança dinâmica do ato; o registrador apenas publica aqueles documentos
e contratos, tornando-os conhecido de todos, impedindo que qualquer
pessoa alegue o desconhecimento daquele direito (estabelecendo uma
presunção de conhecimento geral), conferindo segurança estática.
Assim, a segurança estática emerge do seguinte conjunto:
a) Publicidade: antes de registrar um dado direito real, o registra-

dor imobiliário deve proceder à qualificação do título que lhe dá
suporte, verificando se esse satisfaz todos os requisitos exigidos
pela lei e todos os princípios informadores do registro de imóveis,
que serão estudados nos próximos tópicos. É o que se chama de
qualificação registral. Se a qualificação for positiva, o registrador
formaliza o registro, assegurando dois aspectos que promovem
segurança: 1) qualquer pessoa interessada pode ter conhecimento
do teor desse registro, estabelecendo uma presunção de conheci-
mento por todos; 2) confiança no registro, eis que fora submetido
ao crivo da qualificação registraria.
b) autenticidade: é a qualidade conferida ao ato que fora confir-
mado por uma autoridade que detém fé pública, de forma que o
registro cria uma presunção relativa de verdade do seu conteúdo
(DEBS, 2018, p. 20)13
c) eficácia: segundo DEBS (2018, p. 20), a “eficácia consiste na
aptidão para produzir efeitos jurídicos”14. Alguns direitos exi-
gem o registro como condição para produção de seus efeitos,
a exemplo da constituição do direito de propriedade, que
reclama o registro para que ocorra a transmissão da pro-
priedade ao comprador (quem não registra não é dono).
Antônio Fabris Editor, 2004.

13
DEBS, Martha El. Legislação notarial e de registros públicos comentadas. 3. ed. Bahia: Juspodivm, 2018.
14

4. A publicidade registral15
No item acima, você estudou que um dos aspectos da publicidade é dar co-
nhecimento a qualquer pessoa acerca do conteúdo do registro. Veremos
agora sobre publicidade registral, segundo SERRA (2018, p. 28-29).
A lei n. 6.015/73, estabelece no art. 16 que os oficiais de registro são obri-

gados a fornecer certidões e dar informações às pessoas que solicitarem.
Esse dispositivo é dirigido a qualquer oficial de registro, seja de imóveis,
títulos e documentos ou registro civil de pessoas naturais.
A publicidade registral imobiliária deve ser entendida sob dois aspectos:
1. quanto à forma, se realiza por meio de certidões ou informações

verbais, evitando-se às pessoas em geral, o acesso aos livros e docu-
mentos arquivados na serventia, cuja conservação e guarda contra
extravio e deterioração são de responsabilidade do Oficial; autorida-
des judiciárias podem ter acesso aos livros e documentos originais;
2) quanto a amplitude, a publicidade é livre e ilimitada, sem restri-
ções de conteúdo, e qualquer pessoa pode ter acesso ao conteúdo
dos registros, podendo requerer certidão ou informação verbal,
sem justificar o motivo de seu interesse16.
5. Objeto do registro de imóveis
Em regra, o objeto do registro de imóveis são apenas os direitos reais

sobre os bens imóveis, particulares ou públicos (pertencentes à União,
Estados e Municípios). Tanto é verdade que se algum desses entes federa-
tivos alienar ou adquirir, ainda que por desapropriação, os títulos deverão
ser registrados, inclusive a identificação do imóvel resultante do processo
15
SERRA, Márcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis I: parte geral. 3. ed. São Paulo: Saraiva,
2018. (Coleção Cartórios). Coordenador Christiano Cassettari
16
As restrições do art. 18 da Lei n° 6.015/73 não se aplicam ao Registro de Imóveis.

discriminatório de terras devolutas, devem ser registrados (PONTES, 1982,
p. 6-7)17. Direitos reais sobre bens móveis, ou direitos pessoais advindos
de obrigações contratuais, não são passíveis de ingresso na matrícula.
Assim, ingressam no registro de imóveis, por meio de registro ou averba-

ção lançados no Livro 2 – Registro Geral (matrícula), os títulos e atos cons-
titutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre
imóveis, sejam inter vivos, causa mortis ou judiciais.18. Essa é a regra geral.
É o art. 167 da Lei n. 6.015/73 que elenca, taxativamente, os atos que po-
dem ingressar na matrícula.
Leis esparsas também podem prever novos atos a serem registrados, a

par do rol do art. 167, a exemplo do art. 1.227 do Código Civil/2002, que
estabelece o seguinte:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos
neste Código.
Entretanto, é preciso mencionar que a regra geral não é absoluta, eis que,
por determinação legal, outros atos também podem ter acesso ao regis-
tro. O art. 177, da Lei n. 6.015/73, abre a possibilidade de registros que
excepcionam a regra geral, determinando que o registro seja lançado no
Livro 3 – Registro Auxiliar:
Art. 177–O Livro nº 3–Registro Auxiliar–será destinado ao registro dos atos
que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não di-
gam respeito diretamente a imóvel matriculado
A regra é complementada pelo art. 178 da mesma Lei, que também elenca,
taxativamente, os atos que podem ingressar no Livro 3 – Registro Auxiliar
do Registro de Imóveis:
17
PONTES, Valmir. Registro de imóveis: comentários aos arts. 167 a 288 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de
1973. São Paulo: Saraiva, 1982.
18
Art. 172 da Lei nº 6.015/73.

Art. 178–Registrar-se-ão no Livro n. 3–Registro Auxiliar: (Renumerado do
art. 175 com nova redação pela Lei n. 6.216, de 1975).
I–A emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo,

na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem es-
pecialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade
entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade.
II–As cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do regis-

tro da hipoteca cedular.
III–As convenções de condomínio.
IV–O penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados

e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles.
V–As convenções antenupciais.
VI–Os contratos de penhor rural.
VII–Os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu

inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro n. 2.
A doutrina pouco se refere ao Livro 3, limitando-se a apresentar o con-

teúdo do art. 178 da Lei de Registros Públicos.
O Livro 3 – registro auxiliar surgiu da unificação dos livros 4 (Registros

Diversos), 5 (Emissão de Debêntures), livro Auxiliar (no qual eram re-
gistrados os pactos antenupciais e outros registros, escriturados como
livro de notas dos tabeliães)19, e o livro talão (de cédulas pignoratícias),
que eram previstos pelo antigo sistema do Decreto nº 4.857/39, po-
rém, atualmente, com acréscimos dos atos que nele possam ser as-
sentados, como as cédulas industriais e comerciais e as convenções de
condomínio.
19
Art. 197 do Decreto n. 4.8357/39: o livro Auxiliar será escriturado como livro de notas dos tabeliães, havendo,
porém, entre os registros um espaço formado por duas linhas horizontais, para nele se escreverem o número
de ordem e do registro e a referência aos números de ordem e às páginas dos demais livros, além da margem
para as averbações.Esse registro só se fará em casos expressos em lei ou a requerimento da parte e às suas
expensas, independentemente do que couber em outros livros.

A sua natureza auxiliar autoriza que nele sejam lançados atos diversos
não relacionados aos direitos reais (assentados no livro 2 – Registro
Geral), mas que por motivo de ausência de outro registro especiali-
zado, o legislador expressamente o atribuiu ao registro de imóveis.
Certamente, o legislador assim o fez no intuito de estabelecer um local
adequado, um território certo (e não disperso) onde essas informações
possam ser procuradas.
Daí, acreditamos, o seu caráter auxiliar, ou seja, auxiliar na centraliza-

ção de informações importantes que movimentam a vida financeira
da sociedade, a exemplo das cédulas rurais, industriais ou comerciais
pignoratícias, o penhor rural ou industrial.
Sob tal ótica é justificável que para esse livro inexista um critério se-
letivo material (uma vez que nele são assentados atos de diversas na-
turezas, ora reais como o penhor; ora pessoais, como as convenções
antenupciais e de condomínio), nem critério residual (está incorreto
afirmar que os registros vedados no livro 2 são permitidos no livro 3,
por exclusão), subsistindo apenas e tão somente um critério seletivo
puramente legal (é a lei que indica o que poderá ser registrado).
Deve-se atentar para as normativas da Corregedoria de seu Estado, às

quais ainda podem autorizar um número maior de atos a serem re-
gistrados no Livro 3, a exemplo do Estado de São Paulo, cujo Capítulo
XX, item 80, das NSCGJ/SP, prevêem o registro de instituição de bem
de família.
Assim, é necessário conhecer as leis para se saber o que pode ingres-

sar no registro de imóveis, pois é a lei que indica os atos que receberão
assento. Por isso, se diz que o rol de direitos que podem ser inscritos é
taxativo. Aquilo que não contiver previsão legal, não poderá ser lança-
do na matrícula ou no livro 3.

6. Conceito e atribuições do registro de imóveis
Tendo em vista o que se explicou acima, quanto ao conceito:

[...] podemos afirmar que o registro de imóveis é a instituição competen-
te para a formação e conservação do assento dos dados relacionados aos
direitos reais previstos na legislação pátria, bem como das demais infor-
mações cuja inscrição a lei determinar para efeitos de publicidade. (SERRA,
2018, p. 16)20
Quanto às atribuições, além da inscrição, a serventia de Registro de

Imóveis também é responsável pela organização, conservação e controle
dos atos que ingressam no fólio real. Esse controle (chamado de qualifica-
ção registral) é que gera a segurança jurídica (como foi exposto no tópico
finalidade do registro de imóveis, ao explicarmos sobre a publicidade).
7. Princípios do direito registral imobiliário
Cada doutrinador elenca uma quantidade variável de princípios registrais;

uns mais, outros menos. Entretanto, essas diferenças decorrem do des-
membramento de princípios maiores (mais abrangentes) em princípios
menores (mais específicos). Por tal razão, apresentaremos os principais
princípios regentes da atividade registral imobiliária:
7.1 Publicidade
Qualquer pessoa interessada, sem justificar o motivo, pode ter conhe-

cimento do teor dos atos lançados nos livros da serventia, a fim de se
precaver. Essa publicidade (possibilidade de conhecimento por qualquer
20
2018. (Coleção Cartórios). Coordenador Christiano Cassettari.

pessoa) é efetivada por meio de certidão expedida pelo registrador (seja
da matrícula, transcrição ou inscrição).
Por esse motivo, o ato registral gera presunção absoluta de que todas as
pessoas têm conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento),
garantindo a oponibilidade erga omnes (contra todos) dos direitos inscri-
tos, sendo essa, inclusive, uma característica dos direitos reais (oponíveis
a qualquer pessoa).
Desse princípio, decorre que a ninguém é dado afirmar o desconheci-

mento da existência de hipoteca ou outros direitos reais incidentes so-
bre o imóvel, penhora ou indisponibilidade, desde que registrados, por-
que a informação ou o direito real não inscrito, não pode ser exercido
contra todos.
7.2 Rogação ou instância
Aplica-se a todo o sistema notarial e registral, não sendo específico do re-

gistro de imóveis. Significa que o registrador ou oficial não age de ofício,
devendo ser provocado. A iniciativa é do interessado, que deve apresen-
tar sua pretensão diante do registrador, requerendo o ato desejado.
O interessado provoca o registrador, apresentando o título para ser regis-

trado ou quando solicita alguma averbação.
Tal princípio é uma segurança ao registrador: o interessado deve apre-

sentar o título original para registro, juntamente com requerimento no
qual fornece todos os dados necessários daquilo que deseja, tal como um
pedido de retificação ou de registro de apenas um entre vários imóveis. O
registrador fica limitado a respeitar esse pedido.
Assim, o princípio da instância, além de vedar ao registrador agir de ofício,

também determina que deve existir similitude entre o requerimento feito
pelo interessado e a lavratura do ato registral.

Esse princípio, no entanto, não é absoluto: o art. 167, inciso II, item 13, da
Lei n. 6.015/73, permite ao registrador agir de ofício, no caso de averba-
ção de nome de logradouro, determinado pela Prefeitura Municipal, bem
como nos casos de retificação indicados no art. 213, inciso I, da mesma
lei, a exemplo da retificação de erro evidente (art. 213, inciso I, item “a”, da
Lei n. 6.015/73).
7.3 Prioridade
Cada título apresentado ao Oficial de Registro deve receber um número

de protocolo, sendo que esse número é sequencial (a partir do número
1 segue infinitamente)21. Os registros devem respeitar essa ordem ditada
pelo número do protocolo, de forma que o protocolo de número menor
(anterior) deve ser registrado antes do protocolo de número maior (pos-
terior). Dessa forma, o título que primeiro ingressar no livro Protocolo
terá a prioridade e preferência na inscrição.
Esse princípio se faz importante, uma vez que afasta a contradição entre tí-
tulos prenotados no mesmo dia e referentes ao mesmo imóvel.22 Exemplo
para melhor entender: no mesmo dia são apresentados o registro de uma
escritura de compra e venda e uma ordem de indisponibilidade, que im-
pede que o vendedor da mencionada escritura efetue a transmissão do
imóvel referente ao mesmo imóvel. Se a escritura for apresentada antes
da ordem de indisponibilidade, receberá protocolo menor, gozando de
prioridade, ou seja, deverá ser registrada em primeiro lugar. Nesse caso,
o registro da venda poderá ser lançado na matrícula e a ordem de indis-
ponibilidade será inócua. No entanto, se a ordem de indisponibilidade for
protocolada primeiro, gozará de prioridade devendo ser averbada primei-
ro e a venda não poderá ser registrada, pois existe uma ordem de indis-
ponibilidade na matrícula, que impede a venda23. A inversão dessa ordem
acarretará responsabilidade ao registrador.
21
Artigos 182 e 183 da Lei nº 6.015/73.
22
Art. 186 da Lei nº 6.015/73.
23
art. 191 da Lei nº 6.015/73.

Contudo, referido princípio não é absoluto, sendo excepcionado por duas
hipóteses previstas na lei:
a) As hipotecas seguem regulação diferente, nos termos do art. 189
da Lei de Registros Públicos:
Art. 189–Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expres-

sa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará
durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscri-
ção. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja
apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência
sobre aquele.
b) Se a contradição ocorrer entre duas escrituras lavradas na mesma

data e apresentadas à registro no mesmo dia, se em ambas con-
tiver a hora em que foram lavradas, terá prioridade aquela que
tiver sido lavrada em primeiro lugar (horário anterior), indepen-
dentemente da ordem do protocolo no registro de imóveis24.
7.4 Qualificação
Esse princípio tem ligação direta com o princípio da legalidade.
A legalidade exige que o suporte material do negócio jurídico, entabulado

entre as partes, contenha todos os requisitos formais exigidos pela lei.
O princípio da qualificação impõe ao registrador a obrigação de examinar

a legalidade, validade e eficácia de todos os títulos, judiciais ou extrajudi-
ciais, apresentados à inscrição imobiliária, obstando aqueles que porven-
tura possuam vícios materiais ou formais (art. 198 da LRP). “A validade da
inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da
faculdade de disposição do alienante”. (CARVALHO, 1998, p. 269)25
Nenhum documento escapa à qualificação registral, seja judicial, público

ou particular. Em todos eles, o registrador deve proceder à uma análise
de legalidade antes de lançá-los em seus livros. A essa análise dá-se o
24
Art. 192 da Lei nº 6.015/73.
25
CARVALHO, Afranio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1998.

nome de qualificação do título. Nela, o registrador verifica se o docu-
mento possui todos os requisitos (cláusulas legais obrigatórias, assina-
turas, reconhecimento de firmas), comparando-o com as leis, os princí-
pios registrários, as normativas de serviço e o entendimento dos órgãos
administrativos de seu Estado (Corregedoria Geral e – no Estado de São
Paulo – o Conselho Superior da Magistratura CSM, responsável pela ju-
risprudência administrativa); também verifica a qualidade das partes
envolvidas, comparando-as com aquelas da matrícula (princípio da con-
tinuidade). Se a análise for positiva, o título é registrado; caso não seja,
é devolvido com nota explicativa. Assim, todos os títulos são passíveis
de nota devolutiva expedida pelo registrador, explicando os motivos do
óbice do registro.
7.5 Territorialidade
Uma Comarca, pode acomodar mais de uma serventia de registro de

imóveis. Para que isso ocorra, a comarca passa a ser dividida em tantas
circunscrições quantas sejam a quantidade de serventias de registro
de imóveis. Cada serventia é responsável por uma circunscrição e so-
mente pode praticar atos de registro sobre os imóveis situados nessa
circunscrição.
A territorialidade, assim, se relaciona com a competência da serventia

imobiliária e somente nela poderá ser validamente praticado o ato de
registro. “O registro deve ser realizado no Serviço em cuja circunscri-
ção estiver localizado o imóvel”. (LOUREIRO, 2013, p.295)26
Os atos que envolvam imóveis fora de sua competência são nulos.
Pode ocorrer que um determinado imóvel esteja situado numa área

limítrofe, de forma que cada parcela dele pertença a uma circunscrição
diferente. Nesse caso, o registro deverá ser praticado em todas serven-
tias envolvidas pelo imóvel.
26
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e prática. 4. ed. São Paulo: Método, 2013.

7.6 Continuidade
O princípio da continuidade, também chamado de Trato Sucessivo,

estabelece que deva existir uma cadeia de atos e de titularidade de
direitos, sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e
cronológica dos atos inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos
mais antigos27.
Trata-se de princípio de ordem pública e natureza cogente, que impõe

um perfeito encadeamento entre os dados constantes nos registros
anteriores e o título apresentado a registro.
Por exemplo, só é possível o assentamento de um ato de transmissão

quando o transmitente mencionado no título for o atual proprietário
indicado na matrícula do imóvel. Caso contrário, o registro deverá ser
recusado. Assim, na escritura de compra e venda, o vendedor A deve-
rá ser o atual proprietário da matrícula. Se o vendedor, indicado na
escritura, for qualquer pessoa diversa de A, o registro deverá ser re-
cusado, por malferir a continuidade. Da mesma forma, aquele que dá
quitação da dívida hipotecária, deve ser o credor hipotecário indicado
na matrícula.
O princípio não é absoluto, e as exceções ficam por conta das formas

de aquisição originárias: a usucapião e a desapropriação. Em ambos
os casos, o princípio da continuidade deixa de ser aplicado, eis que as
formas originárias de aquisição rompem com a cadeia dominial.
7.7 Especialidade
Especializar significa descrever, especificar, individualizar e, em registro

de imóveis, significa que o objeto do direito e o sujeito titular devem estar
completamente caracterizados.
Assim, esse princípio deve ser compreendido em sua dupla acepção:
27
arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP.

a) Especialidade objetiva: direcionada ao bem imóvel, significa que
o título apresentado deve individualizar o imóvel em todas as suas
características, local, medidas e confrontações28.
b) Especialidade subjetiva: direcionada aos sujeitos envolvidos no
ato jurídico, de forma que essas pessoas estejam individualizadas
em todas as suas características civis, como nacionalidade, estado
civil, documentos, profissão e endereço29.
7.8 Inscrição
Princípio da inscrição, também conhecido como princípio da obrigatorie-

dade, expresso no art. 1.245 do Código Civil, determina que “nos atos
entre vivos, a constituição, a transferência, modificação ou extinção da
propriedade, ou outro direito real relativo à imóvel, apenas se efetivam
com o registro do título respectivo”30 (LOUREIRO, 2013, p. 294) no serviço
imobiliário competente (princípio da territorialidade). Isso salvo as exce-
ções legais, ou seja: usucapião; acessões; herança; abandono; perecimen-
to; desapropriação e casamento sob o regime da comunhão universal de
bens. Para os atos entre vivos, o registro tem natureza constitutiva e nas
exceções, apenas declaratória, a aquisição do direito já se operou antes e
o registro servirá para dar publicidade. Isso pode ser resumido pela máxi-
ma quem não registra, não é dono; ou quem não registra, não tem direito
real sobre o imóvel.
O mesmo princípio também se aplica aos cancelamentos dos atos regis-

trais, pois “enquanto não cancelado o registro pelo meio adequado, seja
em decorrência de título judicial ou de outra natureza, o registro produz
todos os seus efeitos jurídicos. (art. 1.245, §2º do Código Civil)31
Esse princípio também pode ser visto nos arts. 167, incisos I e II, 168, 169
e 172 da LRP.
28
art. 176, §1º, II, 3, c/c art. 222 e 225, todos da Lei nº 6.015/73.
29
art. 176, §1º, II, 4, da Lei nº 6.015/73.
30
31

7.9 Legalidade
“Pode ser definido como aquele pelo qual se impõe que os documentos
submetidos ao Registro devem reunir os requisitos exigidos pelas nor-
mas legais para que possam aceder à publicidade registral”. (LOUREIRO,
2013, p. 301)32
Todo documento apresentado ao registro deve conter todos os requisitos

exigidos pela lei, a fim de que o referido documento seja válido e perfeito.
Dessa forma, o princípio da legalidade determina que um documento só

pode ser registrado ou averbado se satisfizer todos os requisitos formais
para aquele documento.
A validade da inscrição depende da validade formal do instrumento (pú-

blico ou particular) que representa o negócio jurídico entabulado entre
as partes.
Legalidade aqui significa estar conforme a lei.
7.10 Presunção de validade ou veracidade
“O registro é presumido exato até demonstração em contrário”33

(LOUREIRO, 2013, p. 318), ou seja, entende-se como verdadeiro o conteú-
do do registro, de forma que o direito ali inscrito se presume existente nas
condições inscritas, e pertencente à pessoa cujo nome consta no registro.
A presunção de validade e eficácia dos atos jurídicos inscritos no registro

de imóveis, em geral, é juris tantum (registro comum), ou seja, admite pro-
va em contrário, nos termos do art. 252 da LRP e art. 1.245, § 2º, do Código
Civil (CC).
O ideal é que o registro deva exprimir a verdade de fato, ser fiel a ela, e
caso isso não ocorra (o registro expresse uma inverdade), poderá ser reti-
ficado via administrativa ou judicial, ou ainda anulado por via judicial.
32
33

Apesar disso, essa presunção relativa gera um importante efeito: militan-
do em favor daquela pessoa que consta como titular no registro, em juízo
ou fora dele, essa pessoa estará dispensada de provar o seu direito, uma
vez que o registro é a seu favor. Aquele que atacar o conteúdo do regis-
tro é que está obrigado ao ônus de provar sua alegação (a incorreção do
registro). Facilmente é possível perceber a inversão do ônus da prova ge-
rada pelo registro.
A exceção fica por conta do Registro Torrens, que tem presunção de va-
lidade e eficácia juris et de jure (absoluta), impossibilitando que o registro
seja atacado34.
7.11 Concentração
“A matrícula (fólio real), em substituição às inscrições de cunho pessoal e

cronológico, deve ser tão completa que dispense outras diligências, até
criar-se a cultura da segurança jurídica” (ERPEN, 2004, p. 181)35:
O princípio se materializa por meio do art. 167, II, item 5, e art. 246, todos
da Lei n. 6.015/73, que expressamente admitem o ingresso na matrícu-
la, por via de averbação, de fatos que alterem o direito mencionado no
registro, tais como a notícia do casamento do proprietário, cujo regime
de bens adotado pode influenciar a titularidade do direito real inscrito,
alteração de nome, subrogações de credor, substituição de devedor, in-
disponibilidade do referido bem, existência de ação de execução contra
o proprietário do imóvel, assegurando o exequente de eventual fraude à
execução e, ao mesmo tempo, prevenindo o futuro adquirente acerca do
comprometimento do imóvel ao pagamento da dívida etc.
A noção que se deve apreender, por meio desse princípio, é a de que no

registro de imóveis devem concentrar todas as possíveis informações que
envolvam o imóvel e seu titular.
34
Art. 277 e seguintes da LRP.
35
ERPEN, Décio Antônio; PAIVA, João Pedro Lamana, DIP, Ricardo et al (Org.). Introdução ao direito notarial e
registral. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris Editor, 2004. p.181.

Assim, nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pes-
soas com ele envolvido, deve ficar de fora do sistema registral, mesmo
que seja apenas para dar publicidade ao referido fato ou ato jurídico.
7.12 Cindibilidade
Esse princípio resulta de uma construção jurisprudencial.
Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de
inscrição parcial, desde que um não dependa do outro, como, por exem-
plo, formal de partilha que contenha mais de um imóvel e o interessado
deseje o registro somente de um ou alguns deles.
Para sua aplicação, o interessado deverá apresentar requerimento solici-

tando que seja feito somente o registro daquele imóvel que deseja.
Essa cisão pode ocorrer tanto em títulos judiciais (como o formal de par-
tilha) ou extrajudiciais (escritura de compra e venda de mais de um imó-
vel, ou de doação), mas sempre a pedido da parte interessada, jamais
de ofício.
Assim, à vista de requerimento, alguns direitos poderão ter ingresso de

imediato no fólio real, enquanto outros deverão aguardar uma segunda
apresentação do título até que se complete todos os registros.
7.13 Unitariedade
A unitariedade é o princípio que se dirige à matrícula do imóvel.
Previsto no art. 176, §1º, inciso I, da LRP, significa que para cada imóvel só
deve haver uma única matrícula e, a cada matrícula, só corresponde um
único imóvel, vedados, portanto, a duplicidade de matrículas e a duplici-
dade de imóveis numa mesma matrícula (não se admite que uma matrí-
cula sirva para dois ou mais imóveis, bem como é inadmissível que duas
matrículas diversas se refiram a um mesmo imóvel).

A duplicidade viria a comprometer todo o sistema registrário, sepultando
a credibilidade (segurança) que deve emanar do sistema. Não pode haver
duas realidades registrais para o mesmo imóvel. A título de exemplo, se
duas matrículas se referirem ao mesmo imóvel, pode ser que, em uma
delas, o imóvel esteja registrado em nome de uma pessoa e, na outra
matrícula, a titularidade seja de outra, não se podendo afirmar quem, de
fato, seja o real proprietário.
7.14 Tempus regit actum
Esse princípio, de criação jurisprudencial, é desdobramento do prin-

cípio da qualificação registral, segundo o qual, antes de ingressar na
matrícula, o título deve passar pela análise de seus elementos formais
com aqueles exigidos pela lei, princípios, normativas de serviço e enten-
dimento dos órgãos administrativos do Estado (Corregedoria Geral da
Justiça e, no Estado de São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura,
responsável pela jurisprudência administrativa).
O princípio traz a noção de que, no registro de imóveis, é de diminuta

importância a data na qual o título apresentado foi lavrado, seja escri-
tura, instrumento particular ou judicial.
O que importa é a data da apresentação desse título ao registro. O

registrador imobiliário executará a análise com base na lei vigente,
bem como no entendimento vigente gravado pela Corregedoria e ór-
gão administrativo de seu Estado, ao tempo da apresentação do título
ao registro.
Dessa forma, não importa se na data da lavratura do título, este cum-

priu todos os requisitos da lei vigente; se no momento da apresenta-
ção ao registro, outra seja a lei em vigor; é sob a proteção dessa última,
que o registrador analisará a possibilidade de ingresso do título.
Em síntese, a qualificação registral se faz conforme a lei, as normati-

vas e o entendimento do órgão administrativo vigentes ao tempo do

registro, e não ao tempo da lavratura do título. O tempo do registro
rege o ato.
7.15 Princípio da tipicidade ou taxatividade
“A lei determina quais os títulos registráveis, conforme artigos 167 e

172 da Lei n. 6.015/73, assim, somente os ali elencados poderão ser
registrados”. (BONATTO, 2018)36
Os referidos artigos estabelecem o rol dos atos que podem ser lança-
dos nos livros do registro de imóveis. O entendimento doutrinário é de
que o rol apresentado é taxativo, logo, os atos que tem acesso ao regis-
tro de imóveis são numerus clausus: o que não contiver com previsão
legal, não é passível de assentamento nos livros imobiliários.
PARA SABER MAIS

Evolução histórica da atividade registral imobiliária no Brasil e
o surgimento dos princípios registrais. Disponível em: <http://
www.migalhas.com.br/Registralhas/98,MI179743,41046-Evo
lucao+historica+da+atividade+registral+imobiliaria+no+Bras
il+e+o>. Acesso em: 17 dez. 2018.
PARA SABER MAIS

O que são os princípios e o desenvolvimento dos princípios
do direito registral imobiliário, disponível em: <https://arisp.
files.wordpress.com/2008/06/008-melo-principios.pdf>.
Acesso em: 17 dez. 2018.
BONATTO, Derlise Cristina. O registro de Imóveis e a atividade registral na prática. Disponível em: <https://
36
www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=7325>. Acesso em: 03 jun. 2018.

QUESTÃO PARA REFLEXÃO
Pelo princípio da qualificação, estudamos que incumbe ao registrador
qualificar o título que lhe é apresentado para registro, examinando o as-
pecto formal, extrínseco. Também deve observar os princípios que nor-
teiam o registro, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação
para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.
Diante disso, caberia uma questão: além da legalidade do título, cabe

ao registrador examinar a constitucionalidade de lei ou ato normativo
quando estes se apresentem inconstitucionais?
É preciso considerar que as leis e atos normativos expedidos pelo poder

público gozam de presunção de legalidade, segundo LOUREIRO (2013, p.
302)37 , “não podendo ser questionado em sede administrativa de qua-
lificação registrária, uma vez que o oficial não pode negar efeito a ato
administrativo”, nem à lei. A qualificação registraria limita-se ao aspecto
formal e, somente na esfera judicial, pode ser feito o controle da legali-
dade material.
Dessa forma, “não pode o registrador em sede de controle da legalida-

de, deixar de aplicar a norma jurídica sob o fundamento de que ela é
inconstitucional” (LOUREIRO, 2013, p.302)38 , enquanto ainda não haja
decisão nesse sentido do órgão judicial, eis que o controle de constitu-
cionalidade é monopólio do Poder Judiciário. Esse é o limite da atuação
funcional do registrador em sede de qualificação.
Assim também entende a jurisprudência administrativa do Estado de

São Paulo, cf. Apelação Cível, n. 585-6/0, da Comarca de Sertãozinho,
Doj. de 26.03.2009.
3738
37
38
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e prática. 4. ed. São Paulo: Método, 2013. p.302

►- 8. Considerações finais
• No direito pátrio existem cinco sistemas de registro imobiliário:

registro comum; registro Torrens; cadastro rural de imóveis rurais
de atribuição do INCRA; registro especial de imóveis adquiridos por
estrangeiros; e registro de propriedades públicas dos entes políticos.
• O registro de imóveis teve seu marco de surgimento a partir do

registro de hipotecas, criado pela Lei Orçamentária n. 317 de 1843,
e seu Decreto n. 482 de 1846, gênese do princípio da especialidade.
• A lei n. 6.015/73 adotou o sistema de fólio real, em substituição ao

fólio pessoal.
• A finalidade do registro de imóveis é conferir segurança jurídica aos

negócios jurídicos, por meio da publicidade registral.
• O objeto do registro de imóveis representa os direitos reais e outros

determinados em lei (com acesso ao livro 3-auxiliar).
• O direito registral imobiliário é informado pelos seguintes princí-

pios: publicidade; rogação; prioridade; qualificação; territorialidade;
continuidade; especialidade; inscrição; legalidade; presunção de
validade ou veracidade; concentração; cindibilidade; unitariedade;
tempus regit actum; e taxatividade.
Glossário
• Presunção jure et de jure: indica que a presunção é absoluta, ou

seja, não admite prova em contrário. Contrapõe-se à expressão
Presunção júris tantum, que admite que seja produzida prova em
contrário, desdizendo-se a verdade estabelecida pela presunção.

• Especialização: em termos gerais, significa perfeita individualização,
sendo que em registro de imóveis, o termo especialização deriva do
princípio da especialidade e assume duas acepções, de larga utiliza-
ção na prática: 1) especialização subjetiva, que significa que as pes-
soas envolvidas no registro devem estar perfeitamente qualificadas,
com nome completo, documentos, profissão, regime de casamento,
se for o caso, e endereço; 2) especialização objetiva, que significa que
o imóvel deve estar perfeitamente descrito, contendo o nome do lo-
gradouro público para o qual faz frente, todas as suas medidas peri-
metrais, confrontações e área superficial, número de prédio, se for o
caso, ou número do lote e quadra.
• Fólio real: possui múltiplos significados. É usado para indicar o sis-

tema registral adotado; pode se referir aos dados arquivados na ser-
ventia; ou pode designar a matrícula (livro nº 2). (SERRA, 2018, p. 17)39
VERIFICAÇÃO DE LEITURA
TEMA 1
1. TJ-MG – Cartórios–EJEF – 2008 – adaptada). Indique a al-
ternativa correta quanto ao princípio da continuidade
dos registros públicos:
a) É princípio de ordem pública que admite flexibiliza-
ção e, como tal, cede diante da lei civil na tutela do
terceiro de boa fé.
b) Trata-se de princípio de ordem pública e nature-
za cogente, que impõe um perfeito encadeamento
entre os dados constantes nos registros anteriores
e o título apresentado a registro.
39

c) É princípio de ordem pública e natureza cogente,
que repousa na necessidade de fazer com que o
registro reflita com a maior fidelidade possível a
realidade jurídica, aplicável somente no registro de
imóveis.
d) Em casos excepcionais admite, falecido o titular do
domínio do imóvel, a venda ou a constituição de
hipoteca pelo herdeiro único, sem que antes regis-
tre a carta de adjudicação do imóvel.
2. (TJ-MS–2009–Cartórios – Remoção – VUNESP–adapa-

tada). Indique a alternativa correta quanto ao Registro
Torrens:
a) Móvel transmitido por ato oneroso.
b) Móvel transmitido por ato gratuito.
c) Imóvel rural.
d) Imóvel urbano.
3. (IESES–2011–TJ-MA–Titular de Serviços de Notas e de

Registros–Provimento por ingresso–adaptada). Indique
a alternativa correta acerca do aforismo tempus regit
actum:
a) No registro de imóveis, implica que as exigências
a serem analisadas em certo título deverão ser
aquelas do momento do registro e não as que vigo-
ravam quando do momento da lavratura do título
apresentado ao registro.
b) Somente se aplica aos títulos extrajudiciais.
c) Não é decorrência, no registro de imóveis, do prin-
cípio da disponibilidade, implicando que, em regra,
as exigências a serem analisadas em certo título
deverão ser aquelas do momento da feitura do

título.
d) Não comporta exceções.
4. (TJ-MS–2009–Cartórios – Remoção – VUNESP). Somente

será viável o registro de título, contendo informações
perfeitamente coincidentes com as constantes da matrí-
cula sobre as pessoas e bem nela mencionados. Referida
circunstância é imposta pelo princípio da:
a) Continuidade.
b) Instância.
c) Prioridade.
d) Inscrição.
e) Disponibilidade.
5. (IESES–2011–TJ-MA–Titular de Serviços de Notas e de

Registros–Provimento por ingresso–adaptada). Indique
a alternativa correta acerca da qualificação registral:
a) As escrituras, lavradas em decorrência de autori-
zação judicial, serão dispensadas de qualificação
registral.
b) Todos os títulos, inclusive os judiciais, deverão ser
qualificados, sendo passíveis de devolução.
c) Os títulos públicos ou judiciais, perfectibilizados
quando de sua lavratura ou expedição, deverão ser
analisados com base nos requisitos legais vigentes
naquela época.
d) Consideram-se regulares, para efeito de matrícu-
la, os títulos judiciais nos quais a caracterização do
imóvel não coincida com a que consta do registro
anterior.

►- Referências bibliográficas
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1998..
CHAVES, Carlos Fernando Brasil; REZENDE, Afonso Celso F.. Tabelionato de notas: e o
notário perfeito. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
DEBS, Martha El. Legislação notarial e de registros públicos comentadas. 3. ed.
Bahia: Juspodivm, 2018.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2000.
DIP, Ricardo et al (Org.). Introdução ao direito notarial e registral. Porto Alegre:
Sérgio Antonio Fabris Editor, 2004.
ERPEN, Décio Antônio; PAIVA, João Pedro Lamana, DIP, Ricardo et al (Org.). Introdução
ao direito notarial e registral. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris Editor, 2004.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e prática. 4. ed. São Paulo:
Método, 2013.
PONTES, Valmir. Registro de imóveis: comentários aos arts. 167 a 288 da Lei nº 6.015,
de 31 de dezembro de 1973. São Paulo: Saraiva, 1982.
SERRA, Márcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis I: parte geral.
3. ed. São Paulo: Saraiva, 2018. 239 p. (Coleção Cartórios). Coordenador Christiano
Cassettari.
Gabarito - Tema 1
Questão 1
Resposta: alternativa b).
Resolução: trata-se de princípio de ordem pública e natureza cogen-

te, que impõe um perfeito encadeamento entre os dados constantes
nos registros anteriores e o título apresentado a registro (tópico 7.6
dessa aula).

Questão 2
Resposta: alternativa c).
Resolução: imóvel rural (tópico 1 dessa aula).
Questão 3
Resposta: alternativa a).
Resolução: no registro de imóveis, implica que as exigências a serem

analisadas em certo título deverão ser aquelas do momento do re-
gistro e não as que vigoravam quando do momento da lavratura do
título apresentado ao registro (tópico 7.14 dessa aula).
Questão 4
Resolução: continuidade (tópico 7.6 dessa aula).
Questão 5
Resolução: todos os títulos, inclusive os judiciais, deverão ser qualifi-

cados, sendo passíveis de devolução (tópico 1 dessa aula).

TEMA 02
DA ESCRITURAÇÃO NO REGISTRO DE
IMÓVEIS E AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
RURAIS POR ESTRANGEIRO
Objetivos
• Nessa aula, será abordada a forma de escrituração

no registro de imóveis e a função dos livros registrais.
• Também será apresentado o tema da aquisição ou

arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros,
e quais as condições e limites para essa espécie de
negócio jurídico. Veremos os paradigmas que se
encontram na Lei n. 5.709/71 e regulação correla-
ta, que normatizam a aquisição de imóvel rural por
estrangeiro residente no país, tanto por pessoa física
quanto pessoa jurídica estrangeira autorizada a fun-
cionar no Brasil, ou ainda, sociedades brasileiras com
maioria de capital estrangeiro.

Introdução
Como estudamos na aula anterior, o excesso de livros e dispersão de atos

registrários existentes no sistema de fólio pessoal, induzia o cometimen-
to de erros, tais como registro em livro errado, lançamento incompleto
ou inexistente, ocasionando prejuízos para os interessados e o próprio
registrador.
Felizmente, a Lei n. 6.015/73 mudou essa realidade e instituiu um novo

sistema no Brasil, de modo que o imóvel passou a ser matriculado e todas
as transações relativas a ele passaram a ser lançadas nessa matrícula, es-
tabelecendo uma forma de escrituração concentrada.
Esse sistema de fólio real diminuiu a quantidade de livros a serem escritu-

rados, cuja sistemática registral passaremos a estudar.
1. Os livros obrigatórios do registro de imóveis40
O art. 173 da Lei n. 6.015/73 criou os seguintes livros obrigatórios a serem

escriturados na serventia de Registro de Imóveis, assim sistematizados:41
a) Livro de apontamento de títulos:
Livro n. 1 – Protocolo: conforme o art. 174 da Lei n. 6..015/73, nesse livro

são registrados, diariamente, todos os títulos apresentados para registro,
regulares ou não, perfeitos ou com vícios, seguindo a ordem cronológica
de sua apresentação, um após o outro. É por ele que se estabelece a prio-
ridade do registro, dando-se cumprimento ao princípio da prioridade, já
40
As normas administrativas de cada Estado, normalmente, acrescem outros livros obrigatórios além dos es-
tabelecidos na Lei n. 6.015/73. É importante consultar as normativas da Corregedoria de seu Estado.
41
Art. 173–Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:
I–Livro
n. 1 – Protocolo.
II–Livro
n. 2–Registro Geral.
III–Livro
n. 3–Registro Auxiliar.
IV–Livro
n. 4–Indicador Real.
V–Livro
n. 5–Indicador Pessoal. Parágrafo único.: observado o disposto no § 2º do art. 3º, desta Lei, os livros nºs 2,
3, 4 e 5 poderão ser substituídos por fichas.

estudado na primeira aula desse conteúdo. Cada lançamento, nesse li-
vro, recebe um número, correspondente ao número de protocolo da-
quele título.
Nos termos do art. 175 da LRP, são requisitos do Livro n. 1 – protocolo:
I. O número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da

mesma espécie.
II. A data da apresentação.
III. O nome do apresentante.
IV. A natureza formal do título.
V. Os atos que formalizar, resumidamente mencionados.
O livro de Recepção de Títulos: observe que no livro n. 1 – Protocolo, são

lançados todos os títulos apresentados para registro. No entanto, é
necessário ter atenção ao art. 12, parágrafo único, da Lei n. 6.015/73,
que contém previsão de que os títulos apresentados não para registro,
mas somente para o exame e cálculo dos emolumentos, independem de
apontamento:
Art. 12. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de
um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de
ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos
para o apresentante.
Parágrafo único. Independem de apontamento no Protocolo os títulos

apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos.
Acontece que a Corregedoria de alguns Estados criou um livro no qual

são lançados somente os títulos apresentados para exame e cálculo
dos lucros, chamado de livro de recepção de títulos ou livro de protocolo
de exame e cálculo. Os títulos protocolados nesse livro também seguem
a ordem cronológica de apresentação, contudo, não gozam de priori-
dade, uma vez que seu protocolo se destina tão somente ao exame e

cálculo de lucros, e não ao registro. Caso o título esteja apto para o regis-
tro e o interessado efetue o depósito dos lucros, referido título, agora,
deverá ser protocolado no livro n. 1 – protocolo, a fim de gozar de prio-
ridade e receber assento nos demais livros.
Acerca desse livro, pode-se citar como exemplo os itens 18 ao 24, do

Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do
Estado de São de São Paulo. Assim também o item 620, do Código de
Normas da Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina.
Por esse motivo, você deve conhecer as normativas de seu Estado, visto
que não estão disponíveis as normativas de todos os Estados nesse livro.
b) Livros de registro:
Livro n. 2–Registro Geral: destinado à matrícula dos imóveis e ao regis-

tro ou averbação dos atos arrolados no art. 167, relacionados aos direi-
tos reais sobre os bens imóveis, particulares ou públicos, principal obje-
to do registro de imóveis42. O extenso rol do art. 167 da Lei n. 6.015/73
deve ser minuciosamente estudado, a fim de obter conhecimento acer-
ca dos atos que podem ingressar no Livro 2 do registro de imóveis.
São requisitos da matrícula do imóvel (art. 176, §1º, inciso II, da LRP):
1. O número de ordem, que seguirá ao infinito.
2. A data.
3. A identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a) Se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominação e de suas características, confrontações, localiza-
ção e área.
b) Se urbano, de suas características e confrontações, localização,
área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se
houver.
4. O nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

42
Art. 176, -caput-, da Lei nº 6.015/73.

a) Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o núme-
ro de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da
Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta
deste, sua filiação.
b) Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de
inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da
Fazenda.
5. O número do registro anterior.
Livro n. 3–Registro Auxiliar: destinado ao registro dos atos que, sendo

atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam res-
peito diretamente a imóvel matriculado. Os direitos escriturados, nesse
livro, também fazem parte do objeto do registro de imóveis.43
Como já estudado na primeira aula, acerca de sua natureza e impor-

tância, nesse livro são lançados os atos arrolados no art. 178 da Lei nº
6.015/73, a saber:
Art. 178–Registrar-se-ão no Livro nº 3–Registro Auxiliar:
I. A emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual

e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou
penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se
pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obriga-
ções emitidas pela sociedade.
II. As cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo

do registro da hipoteca cedular.
III. As convenções de condomínio.
IV. O penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria,

instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences
ou sem eles.
V. As convenções antenupciais.
43
Art. 177, da Lei nº 6.015/73.

VI. Os contratos de penhor rural.
VII.Os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados

no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no livro n. 2.
c) Livros indicadores
Livro n. 4–Indicador Real: o livro 4 é um índice onde são lançados todos

os imóveis matriculados, por seu endereço, a fim de auxiliar a localiza-
ção da matrícula correspondente àquele imóvel, ou seja, pelo endereço
ou nome do imóvel. Caso seja rural (exemplo: Sítio São Sebastião da
Serra), é possível encontrar o número da matrícula.44
Livro n. 5–Indicador Pessoal: o livro 5 também é um índice onde são

lançados os nomes de todas as pessoas que de alguma forma figuram
nos registros e averbações lançados nos livros 2 (matrícula) e 3 (registro
auxiliar). Sua finalidade é auxiliar a localização do registro ou averbação
que contenha o nome indicado.45
d) Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por

Estrangeiros: a par daqueles, a Lei n. 5.709/71, art.10, regula-
mentada pelo Decreto n. 74.965/74, art. 15, parágrafo único,
criou o Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por
Estrangeiros, também de existência obrigatória na serventia de
Registro de Imóveis, que estudaremos no tópico abaixo.
Com exceção do livro protocolo, do livro de Recepção de Títulos (nos

Estados que o adotem) e do Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por
Estrangeiros, todos os demais podem ser substituídos pelo sistema de
fichas (art. 173, parágrafo único, da Lei n. 6.015/73), isto é, em lugar do
registrador lançar o registro ou averbação diretamente no livro, em ma-
nuscrito, poderá utilizar-se de fichas soltas, que admitem escrituração
por processo mecânico (máquina de escrever) ou impressão, e compo-
rão o livro.
44
Art. 179 da Lei nº 6.015/73.
45
Art. 180 da Lei nº 6.015/73.

2. Livro de aquisição de imóveis rurais por
estrangeiros
A Lei n. 5.709/7 disciplina a aquisição de imóveis rurais no Brasil por pes-

soas físicas ou jurídicas estrangeiras. Para manter controle sobre essas
áreas, cria o Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por estran-
geiros, de existência e escrituração obrigatória pelos Registros de Imóveis,
tendo natureza de livro auxiliar. O registrador, além de lançar o registro
na matrícula do imóvel (livro 2), simultaneamente fará o registro no re-
ferido Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por estrangeiros.
Advirta-se que serão lançados o registro das aquisições e também dos
arrendamentos de imóveis rurais por estrangeiros.
O objetivo da lei é controlar de forma rígida o acúmulo de grande quanti-

dade de área em mãos de estrangeiros, criando comunidades dentro do
Brasil com intenções de fomentar a separação dessas áreas do restante
do território nacional (SERRA, 2018, p. 72-73)46, isto é, a ratio da referida
lei é justamente evitar alienações de partes estratégicas do território na-
cional à estrangeiros, com vistas a assegurar a soberania e segurança na-
cional. O controle é feito com base nos registros do Livro de Aquisição de
Imóveis Rurais por Estrangeiros. Assim, o registro nesse livro não é forma
constitutiva de direito real, mas apenas uma forma de controle de quanti-
dade e localidade de imóveis adquiridos por estrangeiros.
2.1 Regime jurídico
O regime jurídico para aquisições de imóveis rurais por estrangeiros é

estabelecido pelo art. 190 da CF/88, pela Lei n. 5.709/71, Decreto n.
74.965/74 (que regulamenta a lei n. 5.709/71), Instrução Normativa n.
88/2017 do INCRA (que revogou a IN 76/2013), e Provimento n. 43/2015
46

do CNJ, alcançando não só a aquisição, mas também o arrendamento de
imóvel rural por pessoa estrangeira (natural ou jurídica).
I. Em regra, a legislação estabelece as seguintes restrições, que

também são aplicáveis aos arrendamentos de áreas rurais por
estrangeiros (Provimento 43/2015 do CNJ, e IN 88/2017):
a) Somente estrangeiros aqui residentes, e pessoas jurídicas estran-
geiras autorizadas a funcionar no Brasil, poderão adquirir ou
arrendar imóveis rurais no nosso país (art. 1º da Lei 5.709/71).
PARA SABER MAIS

Aquisição de imóvel rural por estrangeiro via usuca-
pião. Imóvel urbano. Restrição que se limita aos imó-
veis rurais. Disponível em: <https://tj-sc.jusbrasil.
com.br/jurisprudencia/474190003/apelacao-civel-ac-
-10684120088240137-garopaba-0001068-4120088240137/
inteiro-teor-474190093?ref=juris-tabs>. Acesso em: 18
dez. 2018.
b) Restrições à aquisição e ao arrendamento se aplicam à pessoa

brasilra casada com estrangeira, desde que o regime de bens do
casamento determine a comunicação do direito de propriedade e
o imóvel rural integre a comunhão, uma vez que haverá aquisição
por parte do estrangeiro (art. 10 da IN 88/2017 do INCRA).
Entretanto, as restrições não se aplicam ao arrendamento, que
não transfere a propriedade, mas apenas o direito de uso e gozo
sobre um imóvel rural, uma vez que o imóvel não integrará o patri-
mônio do estrangeiro.
c) O ato deve ser, obrigatoriamente, instrumentalizado por escritu-

ra pública, independentemente do valor do negócio jurídico (isto
é, não tem aplicação o limite do art. 108 do CC); se o adquirente
for pessoa jurídica, da escritura também deverá constar o ato de
autorização estatal e a licença para funcionar no Brasil.

d) Às pessoas naturais é permitida a livre aquisição e arrendamen-
to de imóvel de até 3 módulos de exploração indefinida (MEI); a
aquisição de uma segunda área de até 3 módulos, ou a aquisição
entre 3 e o limite máximo de 50 módulos de exploração indefini-
da, exigem autorização do INCRA, vedada a aquisição acima de
50 módulos, em área contínua ou não; a aquisição de imóvel com
área superior a 20 módulos, está condicionada à existência de pro-
jeto de exploração aprovado pelo INCRA (art. 7º, §4º do Decreto
74.965/74); as pessoas naturais poderão adquirir ou arrendar área
superior a 50 MEI mediante autorização do Congresso Nacional
(art. 4º da IN 88/2017).
e) As pessoas jurídicas estrangeiras podem adquirir ou arrendar
imóvel rural de até no máximo 100 MEI. Para essas pessoas, a lei
exige autorização do INCRA para aquisição de qualquer módulo
do imóvel rural e, cumulativamente, o art. 5º da Lei n. 5.709/71
somente autoriza que pessoas jurídicas adquiram imóvel rural
quando forem destinados a uma das seguintes hipótese: para a
implantação de projetos (1) agropecuários; de (2) colonização; ou
(3) industriais e desde que vinculados aos seus objetivos estatu-
tários. Os dois primeiros projetos, devem estar aprovados pelo
Ministério da Agricultura; e o projeto industrial, pelo Ministério
da Indústria e Comércio. Fora essas hipóteses, a aquisição é proi-
bida, sendo vedado ao INCRA emitir autorização. A aquisição ou
arrendamento de imóvel, com área superior a 100 MEI, depende
de autorização do Congresso Nacional (art. 5º, IN 88/2017).
f) Pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira é aquela em
que participam pessoas estrangeiras naturais residentes no exte-
rior, ou jurídicas com sede no exterior e que detenham a maioria
do capital social (art. 1º, §1º da Lei n. 5.709/71). Delas a lei também
exige autorização do INCRA para aquisição de qualquer módu-
lo de imóvel rural e, cumulativamente, o imóvel rural deverá se
destinar a uma das seguintes hipóteses: implantação de projetos
(1) agropecuários; (2) de colonização; ou (3) industriais e desde
que vinculados aos seus objetivos estatutários. Os dois primeiros
projetos devem estar aprovados pelo Ministério da Agricultura;
e o projeto industrial, pelo Ministério da Indústria e Comércio.
Fora essas hipóteses, a aquisição é proibida, sendo vedado ao
INCRA emitir autorização. Para fins didáticos, é preciso conhecer

o breve histórico da restrição em face das pessoas jurídicas bra-
sileiras equipadas: (1) antes da EC 6/95, havia na CF/88 o art. 171,
I47 e, baseada nessa norma, a AGU exarou o Parecer vinculante
GQ-22/1994, de 07.06.1994, dando interpretação ao art. 1º, §1º, da
Lei nº 5.709/71, concluindo que este não fora recepcionado pela
CF. Assim, dispensava-se as pessoas jurídicas brasileiras, ainda
que sob controle acionário estrangeiro, de sofrerem as restrições
da Lei n. 5.709/71; (2) ocorre que a EC 6/95 revogou o art. 171
da CF, e a AGU, em 2010, exarou o Parecer CGU/AGU 01/2010
(vinculante para toda a administração pública, nos termos dos
artigos 40 e 41 da LC n. 73/93 – Lei Orgânica da Advocacia Geral da
União), alterando a conclusão, admitindo que o art. 1º, §1º da Lei
n. 5.709/71 fora recepcionado, de forma que aquelas pessoas jurí-
dicas brasileiras estariam mesmo submetidas àquelas restrições,
entendimento que prevalece até o momento, inclusive ratificado
pelo Provimento n. 43/2015 do CNJ.
PARA SABER MAIS

Aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangei-
ros: solução pendente. Disponível em: <https://www.jota.
info/opiniao-e-analise/colunas/coluna-do-levy-salomao/
aquisicao-e-arrendamento-de-imoveis-rurais-por-estrangei-
ros-solucao-pendente-22022018>. Acesso em: 18 dez. 2018.
g) Aquisição/ arrendamento de imóvel rural situado em fronteira ou

em área indispensável à segurança nacional, em qualquer circuns-
tância, dependerá de autorização do Conselho de Defesa Nacional
(art. 8º, §6º, da IN 88/2017). Caso essa área ultrapasse 50 MEI para
a pessoa natural, ou 100 MEI para pessoa jurídica estrangeira ou
pessoa jurídica brasileira à ela equiparada, será necessário autori-
zação do Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança
Nacional, ou pelo Congresso (art. 29, da IN 88/2017).
47
“Art. 171. São consideradas:
I
- empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no País”.

h) Há limite percentual da área territorial de cada município que
pode estar sob domínio estrangeiro. A soma das áreas rurais per-
tencentes a estrangeiros não pode ultrapassar 25% da superfície
do município onde se situam; e o limite para uma mesma nacio-
nalidade é de 10% do referido território (art. 6º da IN 88/2017).
II. As exceções à regra geral, isto é, hipóteses que não se sujeitam
às restrições da lei, são as seguintes:
a) Aquisição ou arrendamento por sucessão legítima. Entretanto,
se o imóvel transmitido for indispensável à segurança nacional,
dependerá de autorização da Secretaria Geral do Conselho de
Segurança Nacional (art. 2º, c/c art. 7º; e art. 7º da IN 88/2017).
b) Adquirente ou arrendador tiver filho brasileiro ou for casado com
pessoa brasileira, no regime da comunhão universal de bens
(art. 12, §2º, III, da Lei n. 5.709/71; art. 6º, II, da IN 88/2017). Para
essas hipóteses, somente em parte o estrangeiro está isento das
restrições, isto é, a isenção refere-se tão somente aos limites de
percentuais de 25% da superfície do município onde se situa o
imóvel, e de 10% por cento da área do município por nacionalida-
de, devendo obedecer às demais restrições legais48.
c) Adquirente pessoa física de nacionalidade portuguesa que pre-
tender adquirir ou arrendar imóvel rural, havendo reciprocidade
em benefício de brasileiro (comprovada por certificado de reci-
procidade nos termos do § 1° do artigo 12 da Constituição Federal
de 1988 e os Decretos n. 3.927, de 19 de setembro de 2001, e o
Decreto n. 70.391, de 12 de abril de 1972) está dispensada das
restrições estabelecidas pela lei. Contudo, se não apresentar o
certificado de reciprocidade, se submeterá às exigências (art. 9º
da IN 88/2017).
d) Pessoa jurídica, cuja sede esteja localizada em outro país poderá
adquirir imóvel rural se possuir autorização expressa do Governo
Brasileiro.
48
BRASIL. INCRA. Perguntas e Respostas sobre a Aquisição e o Arrendamento de Terras por Estrangeiros. Dis-
ponível em: <http://www.incra.gov.br/sites/default/files/uploads/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/
aquisicao-e-arrendamento-de-terras-por-estrangeiro/perguntas_e_respostas_-_agosto_2018.pdf>. Acesso em:
06 set. 2018.

PARA SABER MAIS
Análise da Instrução Normativa n. 88/2017 INCRA–regras so-
bre aquisição de imóvel rural por estrangeiro. Disponível em:
<https://jus.com.br/artigos/63014/analise-da-instrucao-nor-
mativa-n-88-2017-incra-regras-sobre-aquisicao-de-imovel-
-rural-por-estrangeiro>. Acesso em: 18 dez. 2018.
2.2 Efeitos do descumprimento da Lei nº 5.709/71
No caso de aquisição de imóvel rural que viole as disposições da Lei n.

5.709/71, o artigo 15 prevê as seguintes consequências: a) o negócio
jurídico é nulo de pleno direito; b) o tabelião e o registrador responde-
rão civilmente pelos danos, sem prejuízo da responsabilidade criminal;
c) o alienante deverá restituir ao adquirente o preço do imóvel.
O registro de imóveis também é obrigado a remeter, trimestralmente:

(1) à Corregedoria Geral de seu Estado relação de quaisquer aquisições
ou arrendamentos, positivas ou negativas (acaso não ocorram); (2) ao
Ministério da Agricultura, somente na hipótese de adquirente pessoa
jurídica; e (3) à Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional,
quando o imóvel for indispensável à segurança nacional.
O descumprimento das remessas no prazo determinado, acarreta-

rá a perda do cargo (Art. 11 da Lei n. 5.709/71; art. 4º do Provimento
43/2015 do CNJ).
O registro de imóveis só poderá assentar o registro da escritura se nela

constar a reprodução das autorizações (art. 20, parágrafo único, do
Decreto n. 74.965/74).
A nulidade, prevista no art. 15 da Lei n. 5.709/71, que será apreciada

administrativamente pela Corregedoria Geral de cada Estado, ou pelo
Juízo de Direito da Comarca onde situado o imóvel. No entanto, não

será decretada se atingir terceiro de boa fé que já tiver preenchido as
condições de usucapião do imóvel rural, nos termos do art. 214, §5º da
Lei n. 6.015/73, e do art. 26, §1º, da IN 88/2017.
Há incoerência no diploma legal. Se por um lado, a lei traz severas

punições ao tabelião e ao registrador (acrescente-se que o artigo 11
prevê a perda do cargo na hipótese da não comunicação trimestral das
aquisições havidas no período); de outro, não prevê qualquer punição
a quem verdadeiramente descumpriu a lei.
A nulidade do negócio jurídico não configura punição; é mera conse-

quência da prática de qualquer ato ilegal, assim como a restituição do
preço: apenas se restabelece o status quo ante, uma vez que o imóvel
retorna ao patrimônio do alienante.
LINK
Arrendamento de imóvel rural por estrangeiro. Disponível
em: <http://tozzinifreire.com.br/boletins/aquisicoes-e-arren-
damentos-de-imoveis-rurais-por-estrangeiros>. Acesso em:
18 dez. 2018.
Aquisição de imóvel rural por estrangeiro. Disponível em: <ht-

tps://alinegarciaa.jusbrasil.com.br/artigos/338551102/aqui-
sicao-de-imovel-rural-por-estrangeiro>. Acesso em: 18 dez.
A Trajetória do Título no Registro de Imóveis: considerações

Gerais. Disponível em: <http://www.irib.org.br/obras/a-tra-
jetoria-do-titulo-no-registro-de-imoveis-consideracoes-ge-
rais>. Acesso em: 18 dez. 2018.

Estudamos que o princípio da especialidade deve ser entendido em
dupla acepção: especialidade objetiva e especialidade subjetiva.
Segundo DEBS (2018, p. 1086)49 , a doutrina arrola uma terceira cate-

goria de especialidade: a especialidade do fato jurídico.
Essa terceira categoria deve revelar, de maneira a não deixar dúvidas,

a natureza, extensão, condições se houver, e o valor do negócio jurí-
dico entabulado entre as partes.
No entanto, a mesma doutrina também afirma que essa categoria

não é admitida pelo ordenamento jurídico brasileiro, em virtude de
sua menor utilidade ou importância jurídica.
Ora, todo instrumento, público (escritura) ou particular, deve consig-

nar de forma inequívoca o negócio jurídico entabulado entre as par-
tes, por exigência do art. 215, §1º, inciso IV, do Código Civil50. Como
exemplo, o conteúdo de uma escritura de compra e venda deve
caracterizar, inequivocamente, tratar-se de uma compra e venda.
Caso a escritura se refira ao contrato de compra e venda, mas seu
conteúdo caracterize uma doação, é dever do registrador devolver
o respectivo título, sob a alegação de existir contradição entre o
que se expressa e o negócio jurídico efetivamente concluído. O di-
reito transmitido ou constituído e suas circunstâncias devem estar
escritos de forma certa e determinada no título, para que assim
também sejam lançados no registro. A dúvida sobre a natureza do
negócio jurídico, suas condições e valor, não podem existir no re-
gistro, sob pena de se malferir a segurança jurídica, princípio
4950
49
50
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova
plena.
§
1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
(...)
IV
- manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;

fundamental da existência do registro de imóveis, de forma que
não se concebe dar publicidade de um ato confuso.
Diante de um negócio jurídico confuso, o registrador deve recusar

o registro e expedir nota devolutiva, com fundamento no art. 215,
§1º, inciso IV, do Código Civil.
Se assim deve proceder o registrador, é forçoso concluir que essa

terceira categoria de especialidade está presente no nosso orde-
namento jurídico, sendo acolhida pelo princípio da especialidade,
por exigência da premissa maior da existência do registro de imó-
veis: a segurança jurídica. Portanto, acreditamos mais acertado de-
fender que a especialização do negócio ou fato jurídico se reveste
de utilidade e importância jurídica.
3. Considerações finais
• Os livros obrigatórios do registro de imóveis, determinados pela

lei n. 6.015/73 são: livro 1-protoloco; livro 2-registro geral; livro
3-registro auxiliar; livro 4-indicador real; livro 5-indicador pessoal;
livro de Registro de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.
• A lei estabelece controle à aquisição de imóveis rurais por pesso-

as estrangeiras, a fim de proteger partes estratégicas do território
nacional, assegurar soberania e segurança nacional.
• As restrições de aquisição restringem-se aos imóveis rurais e

alcançam pessoas físicas e jurídicas estrangeiras e também pes-
soas jurídicas nacionais, cuja maioria do capital esteja na mão de
estrangeiro.

• É o registro de imóveis que operacionaliza o controle dessas aqui-
sições, devendo prestar contas à Corregedoria Geral de Justiça
do Estado e outros órgãos públicos, respondendo civil, criminal-
mente e administrativamente (inclusive com perda do cargo) pelo
descumprimento da referida legislação.
Glossário
• Registro: consoante o art. 168 da Lei n. 6.015/73, “na designa-

ção genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição
e a transcrição a que se referem as leis civis”
• Módulo de Exploração Indefinida (MEI): compete ao Instituto

Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) fixar, para
cada região, o Módulo de Exploração Indefinida (MEI), podendo
modificá-lo sempre que houver alteração das condições econô-
micas e sociais da região (art. 3º da IN 88/2017 do INCRA). O MEI
é uma unidade de medida, expressa em hectares, para o imóvel
com exploração não definida. Sua dimensão varia entre 5 e 100
hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do mu-
nicípio de localização do imóvel rural51.
51
BRASIL. INCRA. 1114 MODULO DE EXPLORACAO INDEFINIDA MEI. Disponível em: <http://www.incra.gov.
br/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicao-e-arrendamento-de-terras-por-estrangeiro/file/
1114-modulo-de-exploracao-indefinida-mei>. Acesso em: 06 set. 2018.

TEMA 2
1. (TJ-MG–Cartórios–EJEF–2008). Para escrituração no
Registro de Imóveis, a Lei Federal n. 6.015, de 1973, prevê
os seguintes livros:
a) 1 – Protocolo; 2 – Registro Geral; 3 – Registro Auxiliar;
4 – Indicador Real; 5 – Indicador Pessoal.
b) 1 – Protocolo; 2 – Matrículas; 3 – Registro Geral – 4
– Fichário Real; 5 – Fichário Pessoal; 6 – Bloqueio de
Registros e Matrículas.
c) 1 – Matrículas e Registros; 2 – Prenotação; 3 – Registro
Auxiliar; 4 – Índice de Imóveis; 5 – Índice de Pessoas;
6–Bloqueio de Matrículas.
d) 1 – Protocolo; 2 – Matrículas e Registros Gerais; 3–
Registros Diversos; 4–Indicador Real; 5 – Indicador
Pessoal; 6 – Registros de Loteamentos; 7 – Registro
de Cédulas de Crédito; 8 – Livro Talão.:
2. (TJ-SC–2008–Cartório–Titular de Serviços de Notas e de

Registros–Critério Provimento–adaptada). O registro das
convenções antenupciais, previsto no artigo 167, inciso I,
da Lei Federal n. 6.015/73, será feito:
a) No livro n. 2.
b) Nos livros n.s 2 e 3.
c) No livro n. 3.
d) Nenhuma das alternativas acima é correta.
3. (2012 – VUNESP–TJ-SP–Titular de Serviços de Notas e

de Registros – Provimento–adaptada). Todas as aqui-
sições de imóveis rurais por estrangeiros deverão ser,

obrigatoriamente, comunicadas pelo Oficial de Registro de
Imóveis à Corregedoria Geral da Justiça de seu Estado, na
seguinte periodicidade:
a) Mensalmente.
b) Bimestralmente.
c) Trimestralmente.
d) Semestralmente.
4. (TJ-SP–2009 – VUNESP). A aquisição de imóvel rural no

Brasil, com área maior que três módulos, por pessoa fí-
sica estrangeira, depende de autorização do poder públi-
co. Quando a Lei estabelece o padrão módulo, refere-se a
módulo:
a) De exploração indefinida.
b) Fiscal.
c) Rural.
d) De fração mínima de parcelamento.
5. (IESES – Cartório – TJ – RS/2013). Na aquisição de imóvel

rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica:
a) É da essência do ato a escritura pública.
b) Em se tratando de imóvel com valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura
pública é essencial para a validade de negócio jurídico.
c) Pode ser feito por instrumento particular.
d) Em se tratando de imóvel com valor inferior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura
pública é essencial para a validade de negócio jurídico.

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Editora

Forense, 1998.
DEBS, Martha El. Legislação notarial e de registros públicos comentadas. 3. ed.
Bahia: Juspodivm, 2018.
ERPEN, Décio Antônio; PAIVA, João Pedro Lamana, DIP, Ricardo et al (Org.). Introdução
ao direito notarial e registral. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris Editor, 2004.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 4. ed. São Paulo:
Método, 2013.
SERRA, Márcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis I: parte geral.
3. ed. São Paulo: Saraiva, 2018. 239 p. (Coleção Cartórios). Coordenador Christiano
Cassettari.
Gabarito - Tema 2
Questão 1
Resolução: 1 – Protocolo; 2 – Registro Geral; 3 – Registro Auxiliar; 4 –

Indicador Real; 5 – Indicador Pessoal (tópico 1 dessa aula).
Questão 2
Resolução: No livro n. 3 (tópico 1 dessa aula).
Questão 3
Resolução: trimestralmente (tópico 2.2 dessa aula).

Questão 4
Resolução: de exploração indefinida – MEI (tópico 2.1 dessa aula).
Questão 5
Resolução: é da essência do ato a escritura pública (tópico 2.1 dessa

aula).

TEMA 03
RELAÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS
COM A PROTEÇÃO DO MEIO
AMBIENTE
Objetivos
• Nessa aula, estudaremos a relação entre a pro-

teção ao meio ambiente e o registro de imóveis.
Apresentaremos como o registro pode exercer fun-
ção protetiva ambiental, os principais instrumentos
disponíveis na legislação atual, bem como as discus-
sões existentes acerca do princípio da concentração.

Introdução
O estudo a respeito do Meio Ambiente é recente, tendo surgido em razão

do uso cada vez mais amplo e agressivo dos recursos naturais. Diante
desse quadro, a necessidade de preservação do meio ambiente começou
a ganhar espaço nas discussões internacionais.
Nesse contexto, o Brasil, já na década de 80, criou leis que se afinavam ao

objetivo de proteção ambiental, a exemplo da Lei de Política Nacional de
Preservação do Meio Ambiente – Lei n. 6.938, de 31 de agosto de 1981.
Para os fins desse texto, importa atentar que o registro de imóveis é uma
instituição de direito privado que garante o direito à propriedade e que
desempenha, além disso, funções acessórias, abrangendo a publicidade
ambiental.
Vejamos de que forma isso tem ocorrido.
1. Relação do registro de imóveis com a proteção do

meio ambiente
Segundo MELO (2018), “a CF ao instituir em cláusula pétrea a função social

da propriedade (art. 5º, XXIII), ao estabelecer a função social das cidades
(art. 182) e declarando que todos têm direito ao meio ambiente ecologi-
camente equilibrado (art. 225), atribuiu ao Registro de Imóveis caracterís-
ticas que outrora não possuía”52.
A pulverização dos cartórios de imóveis por todo o território nacional,

sua conexão com os órgãos administrativos por meio de informações (a
exemplo das Prefeituras Municipais e órgãos judiciais), a alta qualifica-
ção técnica dos profissionais registrais, e, principalmente, a publicidade
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Meio Ambiente e Registro de Imóveis (estudo). Disponível em: <https://
52
marcelommmelo.com/obra-meio-ambiente-e-registro-de-imveis-2/#_Toc510694057>. Acesso em: 14 ago. 2018.

emanada desse serviço, tornaram-no instrumento adequado de reforço
da publicidade ambiental. Toda essa estrutura do registro de imóveis, no
Brasil, favorece a proteção ao meio ambiente e a segurança dos adquiren-
tes de imóveis, que tem na matrícula o maior número de informações a
respeito do imóvel. Por isso, tal estrutura deve ser utilizada para a publi-
cidade da informação ambiental.
A Lei de Política Nacional de Preservação do Meio Ambiente – Lei n. 6.938,

de 31 de agosto de 1981, em seu artigo 3º, I, veicula o conceito legal de
meio ambiente, in verbis:
Art 3º–Para os fins previstos nesta Lei, entende-se por:
I–Meio ambiente, o conjunto de condições, leis, influências e interações de

ordem física, química e biológica, que permite, abriga e rege a vida em to-
das as suas formas.
A doutrina o classifica em cinco espécies: (1) meio ambiente natural; (2)

cultural; (3) artificial; (4) meio ambiente do trabalho; (5) patrimônio gené-
tico. O registro de imóveis está afeto à publicidade dos dois primeiros.
2. A idéia de publicidade ambiental e suas dificuldades
A dificuldade que existe no Brasil para se fazer cumprir plenamente a fun-

ção socioambiental do registro de imóveis, tem relação com dois aspec-
tos de nosso ordenamento jurídico: (a) as competências legislativas sobre
meio ambiente e sobre registros públicos; (b) a mudança da noção de
direito de propriedade ocorrida entre a edição do Código Civil, de 1916, e
o advento da Constituição Federal de 1988. Vejamos:
a) Competências legislativas
Sobre o meio ambiente, há competências administrativas que di-

zem respeito aos três níveis da federação, havendo leis federais,

estaduais e municipais. Trata-se de competência concorrente, prevista no
art. 23 da CF/88:
“Art. 23. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e
dos Municípios:
(...)
VI–Proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de

suas formas.
VII–Preservar as florestas, a fauna e a flora.”
De outro lado, a Constituição Federal estabelece competência privativa

da União para legislar sobre registros públicos, nos termos do artigo 22,
inciso XXV:
Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre:
(...)
XXV–Registros públicos.
O conflito de competências dificulta a adaptação da função registral à

função social de proteger o meio ambiente. A competência concorrente
atua de forma mais dinâmica sobre as questões ambientais, o que permi-
te adaptação pontual às necessidades regionais e locais, que não ocorre
com a competência privativa dos registros públicos.
b) Mudança da noção de direito de propriedade
O Código Civil, de 1916, não fazia qualquer menção à ideia de função so-
cial da propriedade. A promulgação da Constituição Federal de 1988, e a
edição do Código Civil de 2002, efetivaram mudanças no sentido e alcan-
ce do direito de propriedade. A adoção da função social da proprieda-
de, carreada à condição de cláusula pétrea – art. 5º, XXIII (‘A propriedade
atenderá a sua função social’) – gerou como consequência a necessidade
de se adaptar o instituto da propriedade aos mandamentos constitucio-
nais, harmonizando-a com a nova ordem econômica, agrícola e fundiária

estabelecida pela Constituição de 1988. Em razão disso, o Novo Código
Civil, no seu artigo 1.228, §1º, estabeleceu que:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa,
e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua
ou detenha.
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as

suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados,
de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as
belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico,
bem como evitada a poluição do ar e das águas.”
É justamente pelo fato da nova ordem constitucional brasileira, seguida

pela lei civil, incorporar ao direito de propriedade a noção de função so-
cioambiental, que o registro de imóveis passa a ter também a função so-
cioambiental respectiva: a publicidade ambiental.
3. A publicidade ambiental no registro de imóveis
É por meio da informação que o registro imobiliário promove a publicidade

ambiental.
Assim, o atendimento à função social da propriedade e à preservação do

meio ambiente, como uma de suas exigências, também é garantido pela pu-
blicidade registral.
Da mesma forma, os atos praticados no registro de imóveis relativos ao meio

ambiente têm efeito apenas declaratório.
3.1 A publicidade ambiental baseada no princípio da taxatividade
O registro imobiliário é regido, dentre outros, pelo princípio da taxatividade,

segundo o qual somente os atos expressamente previstos em lei podem ser

assentados nos livros de registro. Várias informações ambientais, já previstas
em lei, estão sujeitas a registro ou averbação:
a) Reserva legal florestal (art. 16 do Código Florestal – Lei n. 12.651/12).
Reserva legal é uma área localizada no interior de uma propriedade ou pos-

se rural, cuja função é assegurar o uso sustentável dos recursos naturais,
auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover
a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna
silvestre e da flora nativa (art. 3º, III, da Lei n. 12.651/2012). Segundo THOMÉ
(2015, p. 213) 53, é localizada fora da Área de Preservação Permanente (APP),
porque nesses espaços de APP a preservação decorre de lei (sua publicidade
é decorrente da lei).
Antes do novo Código Florestal (Lei n. 12.651/2012), a especialização das áre-

as de reserva legal era lançada diretamente na matrícula do imóvel, à vista
de requerimento assinado pelo proprietário com firma reconhecida, acom-
panhado de termo de responsabilidade de preservação de reserva legal assi-
nado pela autoridade florestal, planta demonstrando sua localização, e me-
morial descritivo do perímetro.
Com o advento do Novo Código Florestal, a área de reserva legal passou a ser
especializada e registrada no CAR (Cadastro Ambiental Rural), diretamente
no órgão ambiental competente, recebendo uma numeração desse regis-
tro. Esse número de registro no CAR é averbado na matrícula do imóvel, por
requerimento do proprietário, sendo gratuito o ato de averbação. Assim, a
matrícula não contém mais a descrição da área de reserva legal, mas apenas
a informação de seu registro no CAR, que deverá ser consultado para esta-
belecer sua localização.
De acordo com THOMÉ (2015, 326-327)54, o CAR é um registro público ele-

trônico de âmbito nacional, obrigatório para todas as propriedades rurais,
cuja inscrição deve ser feita no órgão ambiental municipal ou estadual.
53
THOMÉ, Romeu. Manual de direito ambiental. 5º ed. Bahia: Editora JusPodvm, 2015.
54

Constitui-se de uma base de dados que serve para monitoramento, planeja-
mento ambiental e combate ao desmatamento. O cadastramento não será
considerado título para fins de reconhecimento do direito de propriedade ou
posse (art. 29, §2º, da Lei n. 12.651/2012).
b) Servidão ambiental (art. 44-A do Código Florestal – Lei n.

12.651/12).
A servidão ambiental é um dos instrumentos da Política Nacional do Meio

Ambiente, Lei n. 6.938/81. Os art. 9º-A e seguintes da referida lei, definem
que o proprietário, ou possuidor de imóvel rural, poderá, por instrumento
público ou particular, ou termo administrativo, instituir servidão ambien-
tal, limitando o uso de toda a sua propriedade ou de parte dela para pre-
servar, conservar ou recuperar os recursos ambientais existentes. Poderá
ser onerosa ou gratuita, temporária ou perpétua, e deverá durar pelo pra-
zo mínimo de quinze anos, podendo ainda ser alienada, cedida ou trans-
ferida para outrem, vedada alteração de sua destinação.
A instituição de servidão ambiental, sua cessão ou alienação deverão ser

averbados na matrícula do imóvel (art. 9-C da Lei n. 6.938/81).
c) A emissão de Cota de Reserva Ambiental – CRA
Segundo THOMÉ (2015, p. 347)55, a Cota de Reserva Ambiental (CRA) serve

de instrumento de compensação ambiental. É título nominativo repre-
sentativo de área com vegetação nativa, existente ou em processo de
recuperação sob regime de servidão ambiental, de reserva particular do
patrimônio natural, de reserva legal instituída voluntariamente, além dos
percentuais impostos pela lei, ou de área existente em propriedade rural
localizada no interior de unidade de conservação.
Esse título poderá ser negociado com outros proprietários, cujas proprie-
dades não alcancem o percentual mínimo de reserva legal exigido pela lei,
bastando assinaturas do titular do CRA e seu adquirente
55

As cotas são emitidas a requerimento do proprietário, tendo como requi-
sito legal a inscrição prévia do imóvel no CAR. O imóvel fica vinculado às
cotas, e referida vinculação deve ser averbada na matrícula do imóvel (art.
45, §3º do Código Florestal).
A utilização do CRA para compensação de área de reserva legal, e seu

eventual cancelamento, também deverão ser averbados na matrícula (art.
48, §4º e art. 50, §3º, do Código Florestal).
O tema é regulado pelo Novo Código Florestal – Lei n. 12.651/12 – que

instituiu, no seu artigo 45, §3º a necessidade da respectiva averbação na
matricula do imóvel. Além disso, manteve-se a possibilidade de que essas
cotas sejam comercializadas na bolsa de valores ou compensadas com
Reservas Legais, nos termos dos artigos 47 e 48, in verbis.
Art. 47. É obrigatório o registro da CRA pelo órgão emitente, no prazo de 30

(trinta) dias, contado da data da sua emissão, em bolsas de mercadorias de
âmbito nacional ou em sistemas de registro e de liquidação financeira de
ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Art. 48. A CRA pode ser transferida, onerosa ou gratuitamente, a pessoa

física ou a pessoa jurídica de direito público ou privado, mediante termo
assinado pelo titular da CRA e pelo adquirente.
§ 1º A transferência da CRA só produz efeito uma vez registrado o termo

previsto no caput no sistema único de controle.
§ 2º A CRA só pode ser utilizada para compensar Reserva Legal de imóvel

rural situado no mesmo bioma da área à qual o título está vinculado.
§ 3º A CRA só pode ser utilizada para fins de compensação de Reserva Legal,

se respeitados os requisitos estabelecidos no § 6o do art. 66.
§ 4º A utilização de CRA para compensação da Reserva Legal será averbada

na matrícula do imóvel no qual se situa a área vinculada ao título e na do
imóvel beneficiário da compensação.

PARA SABER MAIS
O que é compensação ambiental? Disponível em: <https://
www.oeco.org.br/dicionario-ambiental/28899-o-que-e-a-
-compensacao-ambiental/>. Acesso em: 18 dez. 2018.
d) Florestas públicas
A Lei n. 11.284/2006 criou a gestão de florestas públicas para a produ-

ção sustentável e instituiu o Cadastro Nacional de Florestas Públicas,
no seu art. 14, parágrafo único. Em 20 de março de 2007, o decreto
6.063 regulamentou a lei. O parágrafo segundo do artigo 3º do decreto
estabelece:
“§ 2º No estágio de delimitação, os polígonos de florestas públicas fede-
rais serão averbados nas matrículas dos imóveis públicos.”
Uma das críticas feitas a esse dispositivo é de que perdeu a oportuni-

dade de outorgar o registro das concessões de florestas públicas no
Registro de Imóveis, uma vez que exploração de floresta é considerada
direito real, o que facilitaria a publicidade e a fiscalização dessas áreas.
A averbação do perímetro de floresta pública delimitada (isto é, identifi-

cadas mediante polígonos georreferenciados), é feita mediante reque-
rimento do Serviço Florestal Brasileiro, nos termos do art. 9º, §2º, da
Resolução do Ministério do Meio Ambiente – MMA n. 2, de 06.07.2007,
Publicado no Diário Oficial da União n. 130, de 09/07/2007, Seção 1,
Página 63.
e) Registro do tombamento definitivo (para preservação do

patrimônio cultural)
A par do art. 178 da Lei n. 6.015/73, que elenca os atos registráveis no

livro n. 3-auxiliar, o art. 13 do Decreto-Lei n. 25/1937 (que organiza a

proteção do patrimônio histórico e artístico nacional e regulamenta o
processo de tombamento) determina que o tombamento será registra-
do, integralmente, no livro 3-auxiliar da serventia imobiliária em que
está situado o imóvel tombado. A iniciativa do registro será do órgão
competente do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional. O
decreto lei determina ainda que, após o registro, o registrador deverá
lançar averbação na matrícula do imóvel tombado (livro 2), noticiando
o registro no livro 3, com remissões recíprocas (isto é, no registro do li-
vro 3 será feita a remissão a averbação lançada no livro 2, e vice-versa).
É o que se depreende do texto do art. 13, vejamos:
“Art. 13. O tombamento definitivo dos bens de propriedade particu-
lar será, por iniciativa do órgão competente do Serviço do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional, transcrito para os devidos efeitos em livro
a cargo dos oficiais do registro de imóveis e averbado ao lado da trans-
crição do domínio.
§ 1º No caso de transferência de propriedade dos bens de que trata este

artigo, deverá o adquirente, dentro do prazo de trinta dias, sob pena de
multa de dez por cento sôbre o respectivo valor, fazê-la constar do regis-
tro, ainda que se trate de transmissão judicial ou causa mortis. “
Deve ser esclarecido que o registro dará apenas publicidade, tendo

efeito declaratório, não constituindo o tombamento; este terá eficá-
cia desde a notificação do tombamento provisório ou inscrição no li-
vro do tombo.
3.2. A publicidade ambiental baseada no princípio da

concentração: a discussão atual
O registro imobiliário também é regido pelo princípio da concentração,

que transmite a noção de que, na matrícula, devem-se concentrar to-
das as possíveis informações que envolvam o imóvel e seu titular.
A grande discussão atual da doutrina diz respeito a esse princípio, que

ganha singular amplitude e importância na proteção ambiental.

A doutrina aponta que a publicidade ambiental advinda do princípio da
taxatividade é por demais restrita.
A falta de mais informações de natureza ambiental, no fólio real, gera

incertezas. O potencial adquirente do imóvel teria que buscar infor-
mações ambientais sobre o imóvel em quais locais? O direito registral
só existe para gerar segurança jurídica aos adquirentes de imóveis ou
direitos reais a eles relativos, “quanto mais seguras (e completas) as in-
formações contidas no fólio real, mais se possibilitará o conhecimento
sobre o bem, e de todos os seus contornos”. (ALMEIDA, 2018)56
A maior amplitude do princípio da concentração atrairia, ao fólio real,

informações relacionadas entre o direito inscrito e seus passivos am-
bientais, ainda que não previstos na lei, mitigando-se o princípio da
taxatividade em favor da proteção do meio ambiente, dando cumpri-
mento ao comando do art. 225 da CF/88, no que diz “impondo-se ao
Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo”.
MACHADO (2013, p. 1142)57 nos dá um exemplo dessa discussão: ao

tratar da coisa tombada, a legislação federal limita a construção e a
colocação de cartazes e anúncios no entorno de monumentos históri-
cos. O autor aponta duas falhas do Decreto Lei 25/37, que permitem à
vizinhança deixar de apresentar homogeneidade com a coisa, sendo o
entorno alterado de modo prejudicial a ela: (1) indefinição da extensão
da área de entorno; (2) ausência de obrigação de ser transcrita a limi-
tação no Cartório do Registro de Imóveis.
É fácil perceber que muitas questões que ainda escapam às previsões

legais existentes (devido ao princípio da taxatividade), teriam acesso
ao registro. Por tal razão, ambientalistas propõe o alargamento do
56
ALMEIDA, Ingrid Noetzold de. O registro de Imóveis como instrumento de proteção socioambiental. Disponí-
vel em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=16257>. Acesso em:
15 ago. 2018.
57
MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 21ª ed. São Paulo: Malheiros Editores Ltda.,
2013.

princípio da concentração, com riscos a ensejar acesso indiscriminado
de informações no fólio real.
Ocorre que o princípio da concentração “ainda não foi totalmente acei-

to e difundido, pois é tratado como efeito ou característica do Registro
de Imóveis, já que se trata de vocação natural do órgão a publicidade
de fatos jurídicos ligados à propriedade (...), de forma que entendemos
impossível afastar a discussão da taxatividade dos atos registrários”.
(MELO, 2018)58
Dessa forma, ficou a cargo dos Estados da Federação, por meio de le-
gislação estadual, e das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados,
por meio de normas administrativas de serviço, determinarem a aver-
bação de informações ambientais que não contém com previsão legal
federal, a exemplo da Corregedoria do Estado de São Paulo, que previu
as a averbações na matrícula do imóvel de: (1) informação de classifi-
cação da área, pela CETESB, como Área Contaminada sob Investigação
(ACI); (2) informação de classificação da área, pela CETESB, como Área
Contaminada com Risco Confirmado (ACRi); (3) informação de clas-
sificação da área, pela CETESB, como Área Reabilitada para o Uso
Declarado (AR); (4) restrições próprias dos imóveis reconhecidos como
integrantes do patrimônio cultural, por forma diversa do tombamento,
em decorrência de ato administrativo ou legislativo ou decisão judicial
específicos; (5) restrições próprias dos imóveis situados na vizinhança
dos bens tombados ou reconhecidos como integrantes do patrimônio
cultural59. Assim também as Corregedorias do Estado do Rio Grande do
Sul60, Mato Grosso61, e Bahia62.
58
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Meio Ambiente e Registro de Imóveis (estudo). Disponível em: <https://
marcelommmelo.com/obra-meio-ambiente-e-registro-de-imveis-2/#_Toc510694064>. Acesso em: 14 ago.
2018.
59
Capítulo XX, item 11, ‘‘b’’, das NSCGJ/SP.
60
Art. 424 da Consolidação Normativa Notarial e Registral.
61
Art. 1.600 da Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria Geral da Justiça.
62
Art. 1.263 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notarias e de Registro.

PARA SABER MAIS
O Registro de Imóveis como instrumento de proteção socio-
ambiental. https://jus.com.br/artigos/49312/concentracao-
-dos-atos-na-matricula-e-passivo-ambiental-no-rgi
PARA SABER MAIS

O Registro de Imóveis e o Meio Ambiente: leis São Paulo re-
forçam a publicidade registral de informações ambientais.
http://www.irib.org.br/noticias/detalhes/o-registro-de-imo-
veis-e-o-meio-ambiente-leis-sao-paulo-reforcam-a-publici-
dade-registral-de-informacoes-ambientais
Proteção dos espaços territoriais especialmente protegidos. São

espaços geográficos públicos ou privados, dotados de atributos am-
bientais relevantes, classificados, segundo MILARÉ (2013, p. 1203)63
em: a) unidades de conservação; b) áreas de preservação permanente
(APP); c) Reservas legais; d) áreas de proteção especial, previstas na lei
n. 6.766/79. Um exemplo são as Áreas de Proteção e Recuperação de
Mananciais (APRM).
Manancial é qualquer corpo de água, superficial ou subterrâneo, uti-

lizado para o abastecimento humano, industrial, animal ou para ir-
rigação. Para essas áreas a averbação é possível inclusive das restri-
ções. Em São Paulo, a lei estadual n. 9.866/97 (art. 28, § 1º)64 prevê a
63
MILARÉ, Edis. Direito do ambiente. 8ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013.
64
Artigo 28–O licenciamento de construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos, usos
e atividades em APRMs por qualquer órgão público estadual ou municipal dependerá de apresentação prévia
de certidão do registro de imóvel que mencione a averbação das restrições estabelecidas nas leis específicas
para cada APRM.
§
1º–As certidões de matrícula ou registro que forem expedidas pelos Cartórios de Registro de Imóveis deverão
conter, expressamente, as restrições ambientais que incidem sobre a área objeto da matrícula ou registro, sob

responsabilidade funcional do registrador em caso de não publicidade
das restrições.
Área de Preservação Permanente (APP): área protegida, coberta ou

não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os re-
cursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversi-
dade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e asse-
gurar o bem-estar das populações humanas (art. º, inciso II, da Lei n.
12.651/2012). Podem ser instituídas, por lei ou por ato administrativo
do poder público federal, estadual ou municipal. Vê-se, assim, que sua
publicidade decorre do próprio ato legislativo, dispensando registro.
Importante mencionar que, se a criação pode se dar por ato adminis-
trativo, a supressão dessa área somente pode ocorrer por meio de lei.
Assim sendo, por que é necessária a publicidade ambiental nos casos
que se referem às áreas de proteção permanente? Segundo o art. 3º,
V, da Lei n. 6.766/79 não é permitido o parcelamento em “áreas de pre-
servação ecológica”. Somente é possível o conhecimento sobre em qual
porção do imóvel incide área de preservação permanente mediante a
publicidade registral, salvaguardando os interesses dos proprietários
de imóveis. Por fim, importa esclarecer que as áreas de APP ao entorno
de rios navegáveis são de domínio público, cf. a propósito a Súmula n.
479 do STF, que consolidou o entendimento de que “as margens dos
rios navegáveis são de domínio público, insuscetíveis de expropriação
e, por isso mesmo, excluídas de indenização”.
Autos de Infração Ambiental (AIA): o art. 4º da Lei n. 10.650/2003 es-

tabelece que os Termos de Compromisso de Ajustamento de Conduta
(TAC) e autos de infração administrativa lavrados por órgãos ambien-
tais sejam publicados no Diário Oficial. A publicidade oficial promovida
por essa via é bastante limitada e, ademais, é preciso considerar que
pena de responsabilidade funcional do servidor.

as obrigações decorrentes do direito ambiental que recaem sobre o
imóvel têm natureza propter rem. Assim é que, por conta da aplicação
do princípio da concentração, com fundamento no art. 246 da Lei n.
6.015/73, não há óbice em promover referidas averbações na matrí-
cula do imóvel, a pedido do órgão público ou do Ministério Público.
As averbações serão feitas gratuitamente no Registro de Imóveis.
PARA SABER MAIS

infrações e multas ambientais: mecanismos para o cum-
primento. Disponível em: <https://marcelommmelo.
com/2017/10/25/infracoes-e-multas-ambientais-mecanis-
mos-para-o-recebimento/>. Acesso em: 18 dez. 2018.
LINK
O que são unidades de conservação? Disponível em: <https://
www.oeco.org.br/dicionario-ambiental/27099-o-que-sao-u-
nidades-de-conservacao/>. Acesso em: 18 dez. 2018.
A ilegalidade da anotação de inquéritos civis ambientais no

registro de imóveis. Disponível em: <https://www.conjur.
com.br/2018-jun-20/opiniao-anotacao-inqueritos-ambien-
tais-registro-imoveis>. Acesso em: 18 dez. 2018.

O art. 44 do Código Florestal previu uma forma de proteção con-
jugando instrumentos de controle e monitoramento de desmata-
mento (a reserva legal) com instrumentos econômicos (a Cota de
Reserva Ambiental - CRA) de compensação de reserva legal.
O mesmo código, para fins de compensação, adotou o critério do

bioma, conforme se verifica do art. 48, §2º e art. 66, §6°.
Dessa forma, proprietários cujo imóvel rural têm vegetação ex-

cedente ao mínimo legal obrigatório (20%) podem emitir CRA, e
aqueles que têm déficit de reserva legal (abaixo do mínimo legal
obrigatório) podem compensá-lo adquirindo CRA daqueles imóveis
rurais, desde que situados no mesmo bioma, regularizando, assim,
sua situação. Ficou claro que o proprietário só pode comprar CRA
de outro imóvel situado no mesmo bioma que o seu.
Ocorre que o bioma pode conter área ecologicamente diversa da

sua, a compensar áreas desiguais. Por tal motivo, os artigos 48, §2º
e 66, §6°, foram objeto de ações diretas de inconstitucionalidade.
Sobre esse assunto, pesa atual discussão em face de decisões con-

flitantes do STF, exaradas nas ADI 4901, j. em 28.02.2018, e ADI
4937, também j. em 28.02.2018.
Pela ADI 4937, o Supremo entendeu que o critério do bioma é por

demais abrangente e dando interpretação conforme a constitui-
ção ao art. 48, §2º, permitiu o uso da CRA para compensação de
reserva legal apenas entre áreas com identidade ecológica, isto é,
o proprietário do imóvel em déficit só poderá comprar CRA de ou-
tro imóvel situado em área ecologicamente equivalente à sua.

No entanto, pela ADI 4901, manteve o critério do bioma estabele-
cido pelo art. 66, §6°, considerando-o constitucional. Ocorre que
referido artigo refere-se à várias formas de compensação, entre
elas a CRA.
Assim, o julgamento estabeleceu critérios diversos para a mesma

forma de compensação CRA.
Sendo assim, poderíamos concluir que o critério de compensação

restou indefinido? Entre os dois critérios, mesmo bioma ou mes-
ma identidade ecológica, qual deles seria mais atrativo ao mer-
cado da CRA?
• A ideia de função social da propriedade e de publicidade ambiental

atribuíram novas características ao registro de imóveis: promo-
ver a proteção ambiental.
• Existem dificuldades para implantação desse sistema protetivo:

assuntos do meio ambiente são de competência concorrente de
todos os entes federativos, enquanto que assuntos ligados aos
registros públicos são de competência privativa da União, dificul-
tando a adequação desses registros às necessidades ambientais.
• Existem instrumentos eficazes já previstos na lei, tais como a

reserva legal, servidão ambiental, emissão de cotas de reserva
ambiental e tombamento.
• No entanto, muitas questões ainda escapam às previsões

legais existentes (devido ao princípio da taxatividade). Por essa
razão, ambientalistas propõe o alargamento do princípio da
concentração, a fim de franquear o acesso de diversas outras
informações ao fólio.
• Ocorre que o alargamento desse princípio, até o momento, não

foi amplamente aceito, sob o argumento de ensejar o acesso
indiscriminado de informações no fólio real.
• Até o momento está a cargo das Corregedorias de cada Estado a

implementação de novos instrumentos protetivos, a serem pre-
vistos em suas normas administrativas.
Glossário
• Tombamento: instrumento de preservação do meio ambiente

cultural (patrimônio cultural). Tombar significa lançar no livro do
tombo, existente no órgão público (federal, estadual ou munici-
pal) responsável pelo tombamento. É ato administrativo decla-
ratório do valor histórico, cultural, paisagístico, artístico, arquite-
tônico ou arqueológico de determinado bem, móvel ou imóvel.
O tombamento estabelece restrições ao direito de propriedade
do bem tombado: reforma e pintura exigem autorização do ór-
gão público; na alienação do bem, o poder público é detentor
de direito de preferência de aquisição; o poder público mantém
vigilância sobre o bem, com direito a ingresso; e, impossibilida-
de de desapropriação. Além disso, o tombamento gera restri-
ções aos imóveis vizinhos ao bem tombado, que ficam impedi-
dos de realizar obras que reduzam a visibilidade daquele bem,

vedando, inclusive, fixação de anúncios ou cartazes. (MEDAUAR,
2018, p. 345-346)65
• Bioma: é o conjunto de vida vegetal e animal definida por agru-

pamento de tipos de vegetação contíguos. “Um bioma é definido
por um tipo principal de vegetação (embora num mesmo bioma
possam existir diversos tipos de vegetação) e também de ani-
mais típicos, embora estes não influam tanto na definição. Os
biomas brasileiros são a Amazônia, o Cerrado, Caatinga, Mata
Atlântica, o Pampa e o Pantanal”66.
TEMA 3
1. (2015 – CONSULPLAN–TJ-MG–Titular de Serviços de Notas e
de Registro). Quanto aos atos de tombamento de bens imó-
veis, requerido pelo órgão competente, federal, estadual ou
municipal, do serviço de proteção ao patrimônio histórico e
artístico, é correto afirmar:
a) Serão registrados em seu inteiro teor no livro n. 3, do

cartório de registro de imóveis da respectiva circuns-
crição imobiliária, pura e simplesmente.
b) O ato de tombamento provisório é averbado na trans-
crição ou na matrícula correspondente do imóvel (art.
246, LRP), mesmo que inexista na matrícula a averba-
ção de prédio ou outra acessão ou benfeitoria.
c) Serão registrados em seu inteiro teor no livro n.
3, do cartório de registro de imóveis da respectiva
65
MEDAUAR. Odete. Direito administrativo moderno. 21ª ed. Belo Horizonte: Fórum, 2018.
66
O que é um Ecossistema e um Bioma. Dicionário Ambiental. ((o))eco, Rio de Janeiro, jul. 2014. Disponível em:
<http://www.oeco.org.br/dicionario-ambiental/28516-o-que-e-um-ecossistema-e-um-bioma/>. Acesso em: 07
set. 2018.

circunscrição imobiliária, além de averbada a circuns-
tância à margem das transcrições ou nas matrículas
respectivas, sempre com as devidas remissões.
d) Os efeitos jurídicos do tombamento dependem de
sua inscrição no Registro de Imóveis, pois sua inscri-
ção tem efeito constitutivo, servindo para estabelecer
a limitação ao direito de propriedade e conferir oponi-
bilidade erga omnes.
2. (2014–FMP Concursos–TJ-MT – Juiz–adaptada). Considerando

o texto das leis federais n. 6.938/81 e n. 12.651/12, analise
as afirmações abaixo e assinale a alternativa correta:
I. A servidão ambiental deve ser instituída por instru-
mento público registrado no Cartório do Registro de
Imóveis da circunscrição, onde situada a respectiva
propriedade rural gravada.
II. É vedado instituir servidão ambiental perpétua.
III. É possível a transferência da servidão ambiental a ter-

ceiros, vedada a alteração de sua destinação.
a) Todas as alternativas são corretas.
b) Todas as alternativas são incorretas.
c) Somente a alternativa III é correta.
d) Somente as alternativas I e II são corretas.
3. (2014–FMP Concursos–PGE-AC–Procurador do Estado –

adaptada). Sobre o Cadastro Ambiental Rural (CAR), mar-
que a alternativa correta:
a) O CAR é um registro público eletrônico, de âmbito

nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais.
b) O cadastramento no CAR será considerado título para

fins de reconhecimento do direito de propriedade ou
posse, desde que relativo à pequena propriedade ou
à posse rural familiar.
c) A inscrição no CAR deverá ser feita, preferencialmen-
te, no órgão ambiental federal.
d) O registro no CAR é facultativo.
4. Analise as seguintes assertivas, e indique a alternativa

correta:
I. As Áreas de Preservação Permanente (APP) são áreas
de proteção exclusivamente de recursos hídricos.
II. Reserva legal é a área localizada no interior de uma

propriedade ou posse rural, dentro da Área de
Preservação Permanente (APP), delimitada com a
função de assegurar o uso econômico, de modo sus-
tentável, dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar
a conservação e a reabilitação dos processos ecoló-
gicos e promover a conservação da biodiversidade,
bem como o abrigo e a proteção da fauna silvestre e
da flora nativa.
III. As Áreas de Preservação Permanente (APP), no entor-

no de rios navegáveis, são de domínio público.
Quais assertivas estão corretas?
a) Apenas I.
b) Apenas II.
c) Apenas I e III.
d) Apenas III.
5. A Lei n. 12.651/2012, conhecida como Novo Código Florestal,

instituiu, a partir do capítulo VI, o Cadastro Ambiental Rural
(CAR). No que se refere a esse cadastro, assinale a alterna-
tiva correta:
a) É exigido exclusivamente para médios e grandes

produtores.
b) Não é obrigatório.
c) É obrigatório para todos os imóveis rurais, exceto
assentamentos de reforma agrária.
d) Será obrigatória a inscrição no CAR para todas as pro-
priedades e posses rurais, podendo ser averbado o
número da inscrição na matrícula do imóvel.
Referências bibliográficas
ALMEIDA, Ingrid Noetzold de. O registro de Imóveis como instrumento de proteção

socioambiental. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revis-
ta_artigos_leitura&artigo_id=16257>. Acesso em: 15 ago. 2018.
MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 21ª ed. São Paulo:
Malheiros Editores Ltda., 2013.
MEDAUAR. Odete. Direito administrativo moderno. 21ª ed. Belo Horizonte: Fórum, 2018.
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Meio Ambiente e Registro de Imóveis (estudo).
Disponível em: <https://marcelommmelo.com/obra-meio-ambiente-e-registro-de-im-
veis-2/#_Toc510694044>. Acesso em: 14 ago. 2018.
MILARÉ, Edis. Direito do ambiente. 8ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013.
SERRA, Márcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis I: parte geral. 3. ed.
São Paulo: Saraiva, 2018. 239 p. (Coleção Cartórios). Coordenador Christiano Cassettari.
SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições. 2ª ed.
Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris, 2013.

►- Gabarito - Tema 3
Questão 1
Resolução: serão registrados, em seu inteiro teor, no livro n. 3 do cartó-
rio de registro de imóveis da respectiva circunscrição imobiliária, além
de averbada a circunstância à margem das transcrições ou nas matrí-
culas respectivas, sempre com as devidas remissões (tópico 3.1 dessa
aula).
Questão 2
Resolução: somente a alternativa III é correta (tópico 3.1 dessa aula).
Questão 3
Resolução: o CAR é um registro público eletrônico, de âmbito nacional

obrigatório para todos os imóveis rurais (tópico 3.1 dessa aula).
Questão 4
Resposta: alternativa d).
Resolução: apenas III–As Áreas de Preservação Permanente (APP) no en-

torno de rios navegáveis são de domínio público (tópico 3.2 dessa
aula).
Questão 5
Resolução: será obrigatória a inscrição no CAR para todas as proprie-

dades e posses rurais, podendo ser averbado o número da inscrição
na matrícula do imóvel (tópico 3.1 dessa aula).

TEMA 04
DIREITOS DE USO, GOZO E FRUIÇÃO,
E SUA RELAÇÃO COM O REGISTRO DE
IMÓVEIS
Objetivos
• Nessa aula, estudaremos os direitos reais de uso,

gozo e fruição, os conceitos básicos dos institutos que
os compõe e sua relação com o registro de imóveis.
Veremos o essencial de cada instituto, bem como os
direitos que conferem aos seus titulares, e a razão de
serem levados ao registro de imóveis.

Introdução
Não é difícil perceber que em determinados tipos contratuais, como aqueles

que constituem os direitos reais imobiliários, a publicidade registral é indis-
pensável para a eficácia erga omnes desses direitos, gerando presunção ab-
soluta de conhecimento para toda a sociedade.
Os direitos reais são aqueles que tratam do poder dos homens sobre as coi-
sas apropriáveis, como bens da vida, que são coisas que podem ser objeto
de propriedade. Em princípio, todos os bens da vida que possuem valor eco-
nômico podem ser objeto de propriedade, mas obviamente, excluem-se os
bens sem valoração econômica (água do mar, o ar etc.).
Sobre essas coisas, se exerce o direito de propriedade, que é o mais amplo

direito real, dentro do qual se englobam outros tantos, inclusive os direitos
de uso, gozo e fruição.
Segundo PEREIRA (2018, p. 2-3)67, com a teoria personalista no direito real,

o sujeito ativo (titular) exerce seu direito sobre um objeto, contra toda a
sociedade.
O Registro de Imóveis é o guardião daquilo que foi, tem sido, e, provavelmen-

te, sempre será, um dos pilares da economia mundial: a propriedade imóvel.
1. Direitos reais
Estão previstos no art. 1.225 do CC e também em leis esparsas, como ano-

ta TARTUCE (2018, p. 981)68:
[...] leis extravagantes podem criar novos direitos reais, sem a sua descrição
expressa no dispositivo civil.
67
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. Vol IV. 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.
68
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil - volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método,
2018.

Os direitos reais, conforme a doutrina, têm a seguinte classificação:
a) Direito real sobre coisa própria: composto pelo direito de pro-

priedade. É o direito real de maior abrangência e conteúdo mais
amplo; todos os outros direitos reais são mais restritos e dela são
derivados. O direito de propriedade é composto de quatro poderes:
(1) poder de usar (jus utendi)–servir-se da coisa; (2) poder de fruir ou
gozar o bem (jus fruendi)–desfrutar da coisa, retirando proveito eco-
nômico dela, perceber aluguéis de uma determinada locação; (3)
poder de dispor (jus disponendi) – alienar o bem; (4) poder de reivindi-
car o bem (jus persequendi) – exigi-lo de quem quer que injustamente
o possua. A reunião deles gera o direito de propriedade plena.
A possibilidade de fracionar o direito de propriedade faz surgir os

demais direitos reais.
b) Direitos reais sobre coisa alheia: são direitos que geram restri-
ções ao direito de propriedade alheio, em favor de seu beneficiário.
Subdividem-se em três subespécies:
b.1) Direitos reais de uso, gozo e fruição, compostos por:
- Direito de superfície.
- Usufruto.
- Uso.
- Habitação.
- Servidão.
- Concessão de uso especial para fins de moradia.
- Concessão de direito real de uso.
- Laje.
b.2) Direitos reais de garantia, compostos por:
- Penhor.

- Hipoteca.
- Anticrese.
- Propriedade fiduciária.
b.3) Direito real de aquisição, composto por:
- Promessa de compra e venda irrevogável.
Nessa aula, estudaremos os direitos reais de uso, gozo e fruição.
2. Direitos reais de uso, gozo e fruição em espécie
2.1 Direito de superfície
Previsto no art. 1.369 e seguintes do CC, trata-se de instituto pela qual o pro-
prietário de determinado imóvel constitui, em favor do superficiário, o direito
de construir ou plantar no solo nú, gratuita ou onerosamente, e durante cer-
to tempo, mantendo para si a propriedade do solo, desmembrando a pro-
priedade sobre a coisa em: (1) propriedade sobre o imóvel, titularizada pelo
proprietário do solo; (2) propriedade superficiária, titularizada pelo superfi-
ciário. Segundo PEREIRA (2018, p. 216) 69, também pode ser convencionado
sobre a superfície já construída ou já plantada, separadamente do solo.
Sua constituição deve ser, obrigatoriamente, instrumentalizada por escritu-

ra pública, sendo inaplicável o art. 108 do CC, podendo emanar de conven-
ção entre as partes (ato inter vivos) ou de sucessão testamentária (ato cau-
sa mortis).
Pode ser gratuito ou oneroso, nesse último com pagamento parcelado, de

uma só vez, ou de outra forma convencionada pelas partes.
69

Em regra, ao superficiário incumbe o pagamento das despesas de conser-
vação e tributos incidentes sobre o imóvel, salvo estipulação em contrário
das partes.
O direito de superfície pode ser transmitido pelo superficiário, por ato inter
vivos ou causa mortis. Ao proprietário é vedado exigir qualquer compensa-
ção pela alienação. Contudo, existe direito de preferência do proprietário
do solo em face do superficiário, e desse em face do proprietário na hipó-
tese de alienação do terreno, desde que oferecidas as mesmas condições
do terceiro adquirente.
Somente o registro da escritura no cartório de registro de imóveis faz surgir

o direito de superfície. O registro tem efeito constitutivo e eficácia erga om-
nes, podendo ser oposto a terceiros. Antes do registro, a convenção pode
surtir efeitos apenas entre as partes, como obrigação pessoal.
Como o direito de superfície tem caráter temporário, dele surgirá uma

propriedade resolúvel. Qualquer adquirente o receberá sob condi-
ção resolutiva, que uma vez implementada extinguirá a propriedade
superficiária.
Extinção da propriedade superficiária poderá ocorrer: a) mediante o

implemento da condição resolutiva, o que, normalmente, é o decurso
do prazo; b) mudança de destinação da construção (deveria construir
prédio residencial, mas construiu comércio) ou da plantação (plantou
qualidade diversa da convencionada); c) descumprimento do prazo de
construção ou de plantação; d) destruição ou inviabilidade da constru-
ção ou plantação; e) confusão, de forma que ambas propriedades (do
solo e superficiária) recaiam sobre a mesma pessoa; f) descumprimen-
to dos encargos impostos ao superficiário, ou falta de pagamento das
prestações, quando convencionadas; g) desapropriação, sendo que a
indenização será destinada ao proprietário e ao superficiário, no valor
de seus direitos, proporcionalmente; h) pelo distrato, ou qualquer outra

forma convencionada entre as partes, ou estabelecida pelo testador. Na
ausência de disposição no título de constituição que obrigue ao proprie-
tário indenizar o superficiário em caso de extinção, este retomará a pro-
priedade plena do imóvel acrescido da acessão, sem indenizar, uma vez
que a lei presume que a fruição da propriedade superficiária já gerou
proveito bastante enquanto vigente. (PEREIRA, 2018, p. 218)70
PARA SABER MAIS

Breves considerações sobre o direito de superfície (Código
Civil, artigos 1.369 a 1377) e sua comparação com a loca-
ção. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/dePe-
so/16,MI91744,71043-Breves+consideracoes+sobre+o+-
direito+de+superficie+CC+arts+1369+a>. Acesso em: 18
dez. 2018.
2.2 Direito de laje
Trata-se de instrumento a serviço da regularização fundiária urbana,

dentre vários outros instrumentos. Regulado pelos artigos 1.510-A à
1510-E do CC.
Apesar de alguma semelhança com o direito de superfície (construção em

sobrelevação em solo alheio), a configuração do direito de laje em muito di-
fere, bastando observar a seguinte peculiaridade: aquele (direito de super-
fície) se dá no plano horizontal do solo, ou seja, na construção base; esse
(direito de laje), só pode recair sobre o espaço aéreo acima da construção
base, ou no subsolo dela. (PEREIRA, 2018, p. 219)71
Características do direito de laje, segundo ANTUNES (2017, p. 202)72:

70
71
72
ANTUNES, Marcello Rennó de Siqueira; GAZZI, Fábio Pinheiro. Considerações sobre o direito real de laje da
MP 759. Revista de Direito Imobiliário. vol. 82. ano 40. p. 183-218. São Paulo: Ed. RT, jan.-jun. 2017.

a) Onera o imóvel base e cria a possibilidade de existirem uni-
dades imobiliárias autônomas, acima ou abaixo, sem ensejar
condomínio edilício, nem ordinário voluntário.
b) O direito do titular da laje não alcança o terreno nem as aces-
sões que venham a ser acrescidas pelo proprietário do imóvel
base, sendo totalmente distintos e desvinculados, isto é, o lajei-
ro não tem qualquer participação no solo do prédio base, nem
em suas acessões.
c) Trata-se de direito excepcional (residual), pois o direito de laje
poderá ser constituído somente diante da impossibilidade de
outra forma de regularização ou individualização do imóvel
(quando desmembramento, condomínio edilício ou outros ins-
titutos de regularização forem impossíveis de serem aplicados),
isto é, nos casos em que houver total desrespeito à legislação,
existindo clandestinidade.
d) Imóveis de laje resultam em uma edificação por lajes, não
constituindo condomínio edilício nem ordinário voluntário; ine-
xistem áreas comuns e convenção de condomínio; o que existe
é o condomínio ordinário necessário, por meação de paredes.
e) Cada unidade de laje deve possuir isolamento das demais e
serem providas de acesso independente para a via pública, seja
por escadas externas que subam pela calçada, ou por desem-
bocar diretamente na via pública (a exemplo de edificações
assentadas em morros).
f) Inexistência de direito de preferência entre os proprietários do
imóvel base e da laje, que, por se tratar de unidades autôno-
mas, a alienação é feita de forma livre. Assim, sobre a unidade
de laje, o titular detém autonomia e exclusividade, podendo
exercer todos os poderes conferidos pela propriedade: usar,
gozar, dispor e reivindicar.
Pelo direito de laje, o espaço acima ou abaixo, passará a constituir uma uni-
dade autônoma, contendo com matrícula própria no registro de imóveis, po-
dendo ser transferida por ato inter vivos ou causa mortis. Haverá meação de
paredes, cujas despesas serão rateadas entre o titular da laje e o titular da
construção base.

A laje pode ser constituída sobre imóvel público ou privado.
Não gera condomínio edilício nem voluntário, a não ser condomínio ordinário
necessário por meação de paredes (regulado nos artigos 1.327 a 1.330 do CC).
Podem haver sucessivos direitos de laje, isto é, laje sobre laje, desde que
exista autorização dos proprietários da construção base e das demais lajes.
Todas elas devem respeito às posturas edilícias e urbanísticas.
No registro de imóveis será aberta matrícula própria para a laje (unidade

autônoma), averbando-se a existência desse direito na matrícula do imó-
vel da construção-base73.
A extinção do direito de laje dependerá da ruína da construção base, com

desinteresse na sua reconstrução pelo prazo de cinco anos. Passados os
cinco anos inertes, ocorrerá sua extinção. Assim, percebe-se que a exis-
tência da laje depende da integridade do imóvel base.
PARA SABER MAIS

Artigo Direito de laje–explicando para quem quer enten-
der – de Marco Antônio de Oliveira Camargo. Disponível em:
<http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9u-
b3RpY2lhcw==&in=OTA2MQ==>. Acesso em: 18 dez. 2018.
2.3 Usufruto
O usufruto é direito real transitório que concede a seu titular o poder de
usar e gozar durante certo tempo, sob certa condição ou vitaliciamente
(mesmo que esse período seja vitalício, ou indeterminado, é limitado no
tempo), de imóvel pertencentes a outra pessoa.
O usufruto pode ser tanto legal quanto convencional. O legal decorre de

disposição legal, sendo prescritas pela lei as situações em que ocorre, in-
dependentemente da vontade das partes, como nos casos relacionados
73
Art. 176, §9º, da Lei nº 6.015/73.

ao direito de família (a exemplo dos pais que detém usufruto sobre os
bens dos filhos), e, por esse motivo, não tem acesso ao fólio real, já que
sua publicidade é a legal. O usufruto convencional é aquele constituído
por convenção das partes, e que pode consistir, basicamente, nas seguin-
tes operações: a) o doador aliena a propriedade, reservando o usufruto
para si; b) o proprietário cede o usufruto, reservando para si a proprie-
dade; c) o proprietário pode transmitir o usufruto a uma pessoa, e a nua
propriedade a outra. Também pode ser constituído por testamento, em
que se deixa a alguém a nua propriedade de um bem, e para outro, o
usufruto; ou por usucapião, “quando adquirida pelo decurso de lapso
prescricional em favor de pessoa que o tenha adquirido de quem não seja
proprietário”74 (cf. art. 1.391, do CC).
Com exceção do legal, os demais devem ser registrados na matrícula do

imóvel: no usufruto convencional, o registro é constitutivo; no usufruto
por testamento ou decorrente de usucapião, o registro é declaratório.
Sua instituição pode ser gratuita ou onerosa, sendo nesse último caso
constituído mediante uma contraprestação, mas que não configura com-
pra e venda, uma vez que esse instituto implica na transferência da pro-
priedade plena do bem.
É comum nas doações a reserva de usufruto pelo doador, em benefício

próprio, com vistas a evitar problemas futuros com a distribuição da he-
rança e evitar maiores gastos com inventário quando de seu falecimento,
ou mesmo com testamento. Essa forma é conhecida como partilha em
vida. Assim os doadores (pais ou avós, mas também tios sem herdeiros
necessários) acabam doando seus bens ainda em vida a seus descenden-
tes ou terceiros, a fim de evitar também uma distribuição de seu patrimô-
nio de forma que não lhes agrade.
Também é importante saber que o proprietário possui a faculdade de

transferir o usufruto a uma terceira pessoa, por meio de instituição
74
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. Vol IV. 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense,
2018, p.259.

gratuita ou onerosa desse direito, como no caso de um avô que transfe-
re a nua propriedade ao neto e institui o usufruto em favor de seu filho
(pai do neto).
Intransmissibilidade do direito de usufruto: o usufruto possui a carac-

terística da intransmissibilidade75, segundo PEREIRA (2018, p. 259), em ra-
zão do caráter pessoal do direito real que confere. No entanto, pode o
usufrutuário ceder seu exercício a terceiro, graciosa ou onerosamente.
Por exemplo, poderá o usufrutuário arrendar seu direito de usufruto, sen-
do que a renda reverterá em seu proveito, e não do nú proprietário. Parte
da doutrina defende que a inalienabilidade do usufruto existe em razão
de proteger o usufrutuário, uma vez que muitas vezes pode ser o único
meio de subsistência de um indivíduo que, em momento de fraqueza, po-
derá ceder ao ímpeto de alienação de seu único bem; assim se mantém
a função do instituto, que é amparar pessoas desprotegidas, incluindo-se
aí o próprio doador quando reserva-se o direito. Contudo, como já dito
anteriormente, é permitido ao usufrutuário, em usufruto já constituído,
ceder o exercício do direito em favor de terceiros (vedado ceder o direito
de usufruto ou aliená-lo). Ao usufrutuário cabe pagar as prestações e os
tributos devidos pelos rendimentos da coisa usufruída.
Caio Mário observa que:

A primeira questão atraindo a atenção do civilista diz respeito ao exercício
do direito, no sentido da percepção efetiva ou material da utilização da coi-
sa. Procede o usufrutuário normalmente em pessoa, realizando as colhei-
tas, recebendo juros, dividendos e aluguéis, etc. Nada impede, todavia, que
o faça por outrem, a quem cede a percepção dos frutos, no todo ou em par-
te. Daí dizer-se que é lícito ceder o exercício do usufruto (...), permitindo-lhe
usufruir em pessoa o prédio, com sua habitação ou instalação, bem como
arrendá-lo, mas sem mudar-lhe a destinação econômica, a não ser median-
te expressa autorização do proprietário (Código Civil, art. 1399). (PEREIRA,
2018, p. 262)76.
75
Art. 1.393, do CC.
76

Em razão de todos os aspectos já mencionados, o direito de usufruto tem
ingresso no registro de imóveis para sua proteção e publicidade perante
terceiros.
Justifica-se a obrigação de registrar o direito de usufruto na matrícula do

imóvel, pela razão de haver presunção de que o direito de propriedade é
exclusivo de seu titular (art. 1.231 CC), isto é, presume-se que a proprie-
dade seja plena e exclusiva daquele que a tem. Combinada tal presunção
com o fato de que os direitos reais sobre bens imóveis, salvo as exceções
(exemplo do usufruto oriundo do direito de família), se constituem por
meio do registro perante o cartório competente, uma vez que não haja
qualquer elemento limitador do direito pleno de propriedade registrado
na matrícula, é possível entender que o proprietário possui direito pleno
sobre o bem, podendo dele usar, fruir, dispor e reivindicar.
Desse modo, caso tenha sido instituído o usufruto em favor de determi-

nada pessoa, mas esse usufruto não tenha sido levado a registro, cogi-
ta-se apenas a obrigação pessoal perante o instituidor, não podendo ser
considerado direito real. E, frente a tanto, o direito real do proprietário
continua pleno, sem qualquer partição ou oneração.
Instituição onerosa de usufruto: causa estranheza operações de consti-

tuição onerosa de usufruto. Em razão da impossibilidade de sua alienação,
ou mais especificamente, de sua venda, alguns comparam a sua instituição
onerosa a uma venda disfarçada. As operações que envolveriam tal tipo de
questionamento seriam aquelas em que o proprietário institui o usufruto,
onerosamente, em favor de terceiro e transmite a nua propriedade em favor
de outros. No entanto, é comum a aquisição da nua propriedade por uma
pessoa e o usufruto por outra, chamada de compra e venda bipartida. Na
mesma escritura figuram o proprietário pleno do imóvel transmitindo o usu-
fruto para A e a nua propriedade para B. O que não se admite é o usufrutuá-
rio vender seu direito de usufruto a terceiro, o que não ocorre no caso, pois,
o pleno proprietário é quem faz o desmembramento da propriedade. Para
isso, é preciso que o imóvel alienado esteja livre de usufruto anterior.

Extinção do usufruto: ocorre a extinção do usufruto nas hipóteses elen-
cadas no art. 1.410 do CC. São elas: a) morte do usufrutuário, que deverá
ser averbada no registro de imóveis; b) termo de sua duração, uma vez
que inexiste sucessão de usufruto; c) implemento da condição resolu-
tiva, a exemplo do nú-proprietário atingir dezoito anos de idade, se as-
sim foi convencionado; d) cessação do motivo que ensejou o usufruto, a
exemplo de algum motivação moral, científica ou artística que deixou de
existir; e) destruição do imóvel, pois, perecendo o bem, desaparece sua
utilização; f) consolidação, quando usufrutuário e nú-proprietário sejam
a mesma pessoa; g) por culpa do usufrutuário, quando aliena o usufruto
(que é vedado e, ainda assim, o faz na clara intenção de deixar de usu-
fruí-lo), deixa deteriorar os bens, abusa da percepção dos frutos da coi-
sa; h) por extinção da pessoa jurídica usufrutuária, ou pelo decurso de
trinta anos da data em que a pessoa jurídica começou a exercê-lo (ainda
que o usufruto tenha sido constituído por tempo indeterminado), aquilo
que ocorrer primeiro; i) pelo não uso ou não fruição da coisa objeto do
usufruto, isto é, segundo entendimento do STJ, pelo descumprimento da
finalidade social do bem gravado77; i) pela renúncia ao usufruto.
Existe a situação em que proprietário e usufrutuário pretendam trans-

ferir, por alienação gratuita ou onerosa, a propriedade plena em favor
de terceiro. Ambos o fazem em favor de um único terceiro. Pode-se en-
trever duas situações relacionadas a essa questão: 1) alienação conjun-
ta dos direitos, situação em que haveria a extinção do usufruto. Nesse
caso, é permitida a alienação do direito de usufruto, porque feita em
favor do nú-proprietário, com escopo de extinção; 2) alienação por parte
do nú-proprietário em favor de uma terceira pessoa e a posterior renún-
cia do usufrutuário, gratuita ou onerosamente, extinguindo o usufruto.
Na situação 1 (alienação conjunta), na prática, os cartórios de registro

de imóveis poderão proceder da seguinte forma: a) lavrar um único ato
de registro na matrícula, fazendo constar da redação o cancelamento do
77
REsp 1179259/MG, j. em 14.05.2013, DJe 24.05.2013.

usufruto; b) praticar dois atos na matrícula, sendo o primeiro um ato de
registro, no qual figure a pessoa do usufrutuário também na qualidade
de outorgante, seguindo-se de um ato de averbação, noticiando o can-
celamento do usufruto.
Na situação 2, o registrador deverá formalizar o registro da alienação

seguido da averbação de renúncia do usufruto, consolidando a proprie-
dade plena em nome do proprietário.
2.4 Direito de uso e direito de habitação
Para o entendimento do alcance dos direitos de usufruto, uso e habita-

ção, é necessário compreender a gradação existente entre eles: o usu-
fruto como direito mais amplo, o uso como direito limitado às necessi-
dades e a habitação como direito mais limitado ainda.
Todos detém caráter personalíssimo, mas, ao contrário do direito de

usufruto, no uso e na habitação é vedado tanto a cessão do direito quan-
to a cessão de seu exercício.
No uso, assegura-se a utilização imediata da coisa ao seu titular, poden-

do o usuário utilizar-se da coisa e perceber seus frutos, mas limitado à
suas necessidades e as de sua família. No usufruto, o usufrutuário pode
utilizar-se plenamente da coisa, inclusive auferindo seus frutos. No uso,
a utilização e percepção dos frutos não podem ultrapassar o limite da
necessidade do titular e de sua família.
Na habitação, assegura-se a destinação específica de moradia. O titu-

lar pode residir no imóvel, sendo vedado, no entanto, a percepção dos
frutos da coisa, isto é, o titular somente pode residir no bem, sendo
vedado alugar ou emprestar ou auferir qualquer outro fruto emanado
do imóvel.
A constituição desses direitos também depende de registro na matrícula

do imóvel, sob pena de configurar apenas obrigação pessoal.

2.5 Servidão predial
A servidão é direito real que impõe encargo sobre o prédio serviente

(aquele que fica onerado com a servidão, devendo tolerá-la) em favor de
um prédio dominante (aquele beneficiado pela servidão).
Pressupõe a existência de dois prédios distintos, havendo entre eles rela-

ção de vizinhança (não é necessário sejam contíguos), com proprietários
também distintos, uma vez ser impossível servidão sobre coisa própria.
A servidão predial pode surgir de ato de vontade inter vivos, instrumentali-

zado por escritura pública, ou causa mortis, por meio de testamento, sen-
do constituída com o registro desses instrumentos no Cartório de Registro
de Imóveis, uma vez que o registro tem natureza constitutiva.
Também pode surgir de usucapião, nos termos do art. 1.379 do CC78, cuja
sentença deverá ser levada a registro. Nesse caso, a constituição se dará
por força da própria sentença, sendo o registro meramente declaratório.
A servidão acede ao imóvel, de forma que a transmissão do mesmo im-

plica automaticamente a transmissão da servidão, uma vez que ela serve
ao imóvel, sendo acessório deste e não à pessoa determinada. Ademais,
a divisão dos prédios envolvidos não extingue a servidão (princípio da
indivisibilidade), sendo que todos os prédios dominantes, resultantes da
divisão, dela poderão utilizar-se, e passarão a gravar cada um dos prédios
servientes, resultantes da divisão. (LOUREIRO, 2013, p. 428)79
Uma vez constituída para uma determinada finalidade, a servidão não

pode ser ampliada para abarcar finalidade diversa80.
Extinção: a servidão predial considera-se extinta quando for promovida a

averbação de seu cancelamento na matrícula do imóvel. As causas mais
78
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art.
1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sen-
tença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo
único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
79
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 4º ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:
Método, 2013.
80
Art. 1.385, §1º, do CC.

comuns de sua extinção são: a) confusão, isto é, a propriedade do prédio
serviente e do prédio dominante nas mãos de uma única pessoa, uma
vez ser impossível servidão sobre coisa própria; b) por consentimento ou
renúncia expressa do proprietário do prédio dominante; c) pelo não uso
no decurso do prazo de dez anos contínuos (art. 1.389, III, CC); d) cessada
a utilidade da servidão ao prédio dominante.
Por fim, necessário apontar que a servidão predial não se confunde com
as servidões legais, nem com a servidão administrativa, que recai sobre
imóveis particulares em benefício do interesse público, como, por exem-
plo, servidão administrativa para torres e passagem de fios de alta ten-
são. Aquelas servidões legais (servidão de passagem de água, canal ou
aqueduto; servidão de passagem para acesso do imóvel encravado à via
pública etc.) são previstas nos artigos 1.227 a 1.313 do CC, como limites
estabelecidos no direito de vizinhança. A constituição da servidão legal e
administrativa decorre da lei, ato administrativo ou sentença, sendo que
seu registro no Cartório de imóveis é meramente declaratório.
2.6 Concessão de uso especial para fins de moradia
Regulado pela Medida Provisória nº 2.220/2001. Destina-se às pessoas

que até 22/12/2016, possuíam como seu, por cinco anos, ininterrupta-
mente e sem oposição, até 250 metros quadrados de imóvel público situ-
ado em área urbana, que o utilizava para sua moradia ou de sua família,
e desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de
outro imóvel urbano ou rural.
PEREIRA (2018, p. 95)81 lembra que a lei permite que o particular, nessas
condições, possa exigir que o poder público lhe conceda o direito real re-
solúvel de uso do referido terreno público. Por tratar-se de atividade vin-
culada, preenchidos os requisitos, o Poder Público não tem como negar a
concessão.
81

Instrumentaliza-se por termo administrativo ou sentença declaratória,
os quais devem ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.
Como direito real que é, admite seja transmitido por ato inter vivos ou
causa mortis, ou seja, objeto de garantia real de hipoteca82 ou alienação
fiduciária83.
Extingue-se no momento em que o cessionário der, ao imóvel, desti-

nação diversa da moradia, ou adquira propriedade ou concessão de
outro imóvel urbano ou rural. (MEDAUAR, 2018, p. 254)84
2.7 Concessão de direito real de uso
Regulado pelo art. 7ª e 8ª do Decreto-lei n. 271/67.
Apesar de prevista no CC, trata-se de contrato administrativo em que

o poder público, chamado de concedente, concede ao particular um
direito real resolúvel de uso sobre terreno público sem benfeitorias, ou
sobre o espaço aéreo acima do terreno. A concessão pode ser gratuita
ou onerosa, por tempo certo ou indeterminado.
Em regra, depende de autorização legislativa, salvo exceção prevista

em lei, podendo ser contratado por escritura pública, instrumento par-
ticular ou termo administrativo. (MEDAUAR, 2018, p. 253-254)85
O concessionário é responsável por arcar com todos os encargos civis,

administrativos e tributários incidentes sobre o imóvel.
Pelo art. 7º, o contrato está adstrito a atender uma das seguintes fi-
nalidades específicas, todas de cunho social: regularização fundiária
de interesse social; urbanização; industrialização; edificação; cultivo da
82
Art. 1.473, VIII, do CC.
83
Art. 22, §1ª, II, da Lei nº 9.514/97.
84
MEDAUAR. Odete. Direito administrativo moderno. 21ª ed. Belo Horizonte: Fórum, 2018. p. 254.
85
MEDAUAR. Odete. Direito administrativo moderno. 21ª ed. Belo Horizonte: Fórum, 2018. p. 253/254.

terra; aproveitamento sustentável das várzeas; preservação das comu-
nidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalida-
des de interesse social em áreas urbanas.
Como direito real que é, admite transmissão pelo concessionário, por

ato inter vivos ou causa mortis; admite seja dado como garantia real de
hipoteca86 e alienação fiduciária87
A constituição desse direito ocorre com o registro no Cartório de

Registro de Imóveis. Todas as suas transmissões ou onerações tam-
bém deverão ser assentadas na matrícula do imóvel.
Extinção da concessão pode ocorrer em três hipóteses: a) concessioná-

rio der ao imóvel destinação diversa daquela estabelecida no contrato;
b) cessionário descumprir cláusula contratual resolutória; c) termo do
contrato por tempo determinado. Nas duas primeiras hipóteses, a ex-
tinção acarretará a perda das benfeitorias de qualquer natureza levan-
tada pelo cessionário.
PARA SABER MAIS

Enciclopédia jurídica da PUCSP. Concessão de direito real
de uso. Tomo Direito Administrativo e Constitucional,
Edição 1, Abril de 2017. Disponível em: <https://enciclope-
diajuridica.pucsp.br/verbete/16/edicao-1/concessao-de-
-direito-real-de-uso>. Acesso em: 18 dez. 2018.
86
Art. 1.473, IX do CC.
87
Art. 22, §1ª, III, da Lei nº 9.514/97.

►- 3. Relação dos direitos reais de uso, gozo ou fruição
com o registro de imóveis
A relação do registro de imóveis com os direitos reais tem fundamento na

consideração de que, sem a publicidade registral, tais ônus e direitos não
poderiam ser conhecidos de terceiros. Dessa forma, o registro de imóveis
ao constituir e dar publicidade aos direitos reais, promove segurança jurí-
dica. Veja-se o art. 1.227 do CC:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos
neste Código.
Veja-se também o art. 167 da Lei n. 6.015/73, com a seguinte redação:
Art. 167–No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I–O registro:
(...)
6) Das servidões em geral.
7) Do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resulta-

rem do direito de família.
(...)
39) Da constituição do direito de superfície de imóvel urbano.
40) Do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
Em regra, o registro feito no cartório de imóveis tem natureza constituti-

va do direito real, salvo as exceções mencionadas nos tópicos anteriores
dessa aula.
De toda forma, a ausência do registro faz desaparecer uma característica

importante, a oponibilidade erga omnes do direito real, mesmo nos casos
em que o registro seja meramente declaratório.

Por fim, o registro de imóveis ao constituir e/ ou dar publicidade aos direi-
tos reais, promove segurança jurídica.
LINK
O direito de superfície e enfiteuse no direito romano.
Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/58506/o-direito-
-de-superficie>. Acesso em: 18 dez. 2018.
O direito de laje não é um novo direito real, mas um direito

de superfície. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/
2017-jan-02/direito-laje-nao-direito-real-direito-superficie>.
Resumo: Direitos Reais. Disponível em: <https://ccdias.jus-

brasil.com.br/artigos/180434560/resumo-direitos-reais>.
88
TARTUCE (2018, p. 981)88 anota a existência de debate que diz respei-
to sobre o rol do art. 1.225 do CC ser taxativo ou exemplificativo.
Tradicionalmente, a doutrina entende e ensina que os direitos reais

seguem o princípio da taxatividade, isto é, somente tem a natureza
de direito real aquele previsto no rol taxativo do art. 1.225 do CC.
No entanto, o autor afirma a existência de uma tipicidade legal e não

uma taxatividade do art. 1.225. Justifica seu posicionamento no fato de
leis extravagantes poderem criar novos direitos reais, sem descrição ex-
pressa no art. 1.225 do CC, citando como exemplos: 1) o Decreto-Lei n°
911/1969, que criou o instituto da alienação fiduciária em coisas móveis;
2) a Lei n. 9.514/97, que criou a alienação fiduciária sobre bens imóveis.
88
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil - volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2018.

De fato, inegável que a alienação fiduciária se constitui de direito real,
não estando prevista no rol do art. 1.225.
Assim, os direitos reais atendem ao princípio da tipicidade, isto é, somen-

te aqueles previstos em lei e não da taxatividade, limitada ao rol legal.
Por fim, vale a pena transcrever a elucidativa lição de Flávio Tartuce89:

Em suma, o que propõem os civilistas da atual geração, é uma quebra
do princípio da taxatividade, desde que se trabalhe dentro dos limites
da lei (tipicidade), que pode até criar novos direitos reais, além daque-
les previstos no art. 1.225 do CC. Trata-se de uma importante revisão
conceitual dos institutos de Direito das Coisas. (TARTUCE, 2018, p. 984)
89
• Os direitos reais são classificados em dois grandes grupos: a) direito

real sobre coisa própria; b) direitos reais sobre cosa alheia.
• Esses últimos são subdivididos em: a) direitos reais de uso, gozo e

fruição; b) direitos reais de garantia; c) direito real de aquisição.
• Os direitos reais de uso, gozo e fruição previstos no CC são: direi-

to de superfície; usufruto; uso; habitação; servidão; concessão de
uso especial para fins de moradia; concessão de direito real de uso;
direito real de laje.
• Todos esses direitos devem ser registrados na matrícula do imóvel,

a noticiar as restrições sofridas pelo direito de propriedade.
• A relação do registro de imóveis, com tais direitos, tem fundamen-

to na consideração de que, sem a publicidade registral, tais ônus e
89
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil – volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método,
2018.

direitos não poderiam de ser conhecidos de terceiros.
• O registro de imóveis ao constituir e/ ou dar publicidade aos direitos

reais, promove segurança jurídica.
Glossário
• Imóvel encravado: entende-se por encravado o imóvel que é cer-

cado, em todos os seus lados, por outros imóveis, sem acesso à
via pública. Não há como entrar ou sair do imóvel. Como exemplo,
imagine-se em um pequeno terreno em formato quadrado, locali-
zado bem no centro da quadra, cercado, em seus quatro lados, por
outros imóveis, sem acesso à via pública, sendo que a única forma
de adentrar seria por cima, de helicóptero, ou por baixo, por meio
de túnel.
• Teoria personalista: no afã de diferenciar os direitos reais dos di-

reitos pessoais (direitos de crédito–direito das obrigações), a dou-
trina nos apresenta duas escolas: 1) a escola da teoria realista, de
acordo com PEREIRA (2018, p. 2)90, define o direito real como “o
poder da pessoa sobre a coisa, numa relação que se estabelece
diretamente e sem intermediário, enquanto o direito de crédito
requer sempre a interposição de um sujeito passivo”; 2) escola da
teoria personalista, que define que é inaceitável a existência de
uma relação jurídica direta entre a coisa e a pessoa, uma vez que
todo direito é necessariamente uma relação entre pessoas, de for-
ma que o sujeito passivo do direito é a sociedade como um todo.
Essa a teoria aceita no Brasil. (PEREIRA, 2018, p. 3)91
• Condição resolutiva: é elemento acidental do negócio jurídico,

derivado da vontade das partes, atrelando a perda da eficácia do
90
91

negócio a evento futuro e incerto92. Sobrevindo a condição resolu-
tiva acordada entre as partes, extingue-se o direito.
TEMA 4
1. (2014 – IESES–TJ-PB–Titular de Serviços de Notas e de
Registros–adaptada). Leia:
II. O usufruto em imóvel pode ser instituído apenas no
momento em que se realiza uma doação.
III. O usufruto não pode ser alienado, mas seu exercício

pode ser objeto de cessão.
IV. O usufrutuário pode arrendar o imóvel objeto do usu-

fruto, devendo reverter a renda ao proprietário.
V. O direito real de habitação permite ao titular desse

direito alugar o imóvel, objeto desse direito ou nele
morar com sua família.
Assinale a alternativa correta:
a) Apenas a assertiva III é verdadeira.
b) Apenas a assertiva II é verdadeira.
c) Todas as assertivas são verdadeiras.
d) Apenas as assertivas I e III são verdadeiras.
2. (FCC–2013–TJ-PE–Titular de Serviços de Notas e de

Registros – Provimento–adaptada). Sobre a servidão é
correto afirmar que:
92
Art. 121 do CC.

a) É constituída no prédio dominante, ao qual onera.
b) Uma vez constituída, pode ser removida livremente,
desde que por conta de quem pleitear a remoção.
c) Não pode ser ampliada para finalidade diversa da
qual instituída, mesmo se houver justificativa idônea.
d) Só fundamentadamente poderá o dono do prédio
serviente embaraçar o legítimo exercício da servidão.
3. (2012 – IESES–TJ-RO–Titular de Serviços de Notas e de

Registros–Provimento por Ingresso). Assinale a alternativa
correta:
a) O usufrutuário pode alugar o imóvel sob o qual
detém o usufruto, e a renda deste obtida reverte em
seu favor.
b) O bem gravado com usufruto não pode ser alienado.
c) O usufruto não pode ser estipulado por tempo
determinado.
d) d) Direito a usufruto e direito real de habitação são o
mesmo instituto.
4. (2012 – FUMARC–TJ-MG–Titular de Serviços de Notas e de

Registros–Critério Provimento). De acordo com o Código
Civil Brasileiro, a respeito do usufruto, cabe ao usufrutuário:
a) Transferir o usufruto por alienação.

b) Pagar as deteriorações resultantes do exercício regu-
lar do usufruto.
c) O direito à posse, o domínio, o uso, a administração
e a percepção dos frutos.

d) Pagar as prestações e os tributos devidos, pelos ren-
dimentos da coisa usufruída.
5. (2014 – VUNESP–TJRJ/RJ–Juiz Leigo – adaptada). A respeito

do direito de superfície e seu reconhecimento, assinale a
alternativa correta.
a) O proprietário pode conceder a outrem o direito de

construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante contrato particular.
b) A concessão da superfície ocorrerá apenas na moda-
lidade gratuita.
c) O direito de superfície não se pode transferir a tercei-
ros ou, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
d) O superficiário não responde pelas despesas de con-
servação e tributos que incidirem sobre o imóvel, se
assim foi convencionado entre as partes.
ANTUNES, Marcello Rennó de Siqueira; GAZZI, Fábio Pinheiro. Considerações sobre

o direito real de laje da MP 759. Revista de Direito Imobiliário. vol. 82. ano 40. São
Paulo: Ed. RT, jan.-jun. 2017.
ASSIS NETO, Sebastião; JESUS, Marcelo de; MELO, Maria Izabel de. Manual de direito
civil: volume único. 5ª ed. Editora JusPodvm; 2016.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 4º ed. Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: Método, 2013.
MEDAUAR. Odete. Direito administrativo moderno. 21ª ed. Belo Horizonte:
Fórum, 2018.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. Vol IV. 26ª
ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil – volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: Método, 2018.
Gabarito - Tema 4
Questão 1
Resolução: apenas a assertiva II é verdadeira–o usufruto não pode

ser alienado, mas o seu exercício pode ser objeto de cessão (tópicos
3.3 e 3.4 dessa aula).
Questão 2
Resolução: não pode ser ampliada para finalidade diversa da qual

instituída, mesmo se houver justificativa idônea (tópico 3.5 dessa
aula).
Questão 3
Resolução: o usufrutuário pode alugar o imóvel sob o qual detém

o usufruto e a renda obtida reverte em seu favor (tópico 3.3 dessa
aula).
Questão 4
Resolução: pagar as prestações e os tributos devidos pelos rendi-

mentos da coisa usufruída (tópico 3.3 dessa aula).

Questão 5
Resolução: o superficiário não responde pelas despesas de conser-

vação e tributos que incidirem sobre o imóvel, se assim foi conven-
cionado entre as partes (tópico 3.1 dessa aula).

Bons estudos!

Registro de Imóveis Parte I

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Registro de Imóveis Parte I

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

JUR0268_v1.

Como citar este documento

© 2018 POR EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S.A.

Editora e Distribuidora Educacional S.A.

Registro de Imóveis – Parte I 3

A disciplina de Registro de Imóveis–parte I apresenta as noções iniciais

Na primeira aula, serão estudados os sistemas registrais, um breve histó-

Na segunda aula, serão abordadas noções de escrituração (que represen-

Na terceira aula, serão estudadas as formas com que o registro de imó-

Por fim, na quarta aula desse conteúdo, estudaremos os direitos reais

4 Registro de Imóveis – Parte I

• Nessa aula, você conhecerá os sistemas registrais

• Além disso, você estudará os aspectos intro-

Registro de Imóveis – Parte I 5

O Registro de Imóveis compõe setor destacado dentro dos registros pú-

Para cumprir suas finalidades, o direito registral imobiliário conta com

O Registro de Imóveis é o guardião daquilo que foi, tem sido e, provavel-

Ao mesmo tempo em que é instrumento de defesa da sociedade, o ser-

6 Registro de Imóveis – Parte I

1. Sistemas registrários de imóveis

Maria Helena Diniz (2000)1, apresenta cinco sistemas registrários existen-

Registro de Imóveis – Parte I 7

2. História do registro de imóveis no Brasil

A compreensão do registro de imóveis deve, necessariamente, passar pelo

8 Registro de Imóveis – Parte I

Para fins didáticos, estudaremos esse tópico separado em letras, sendo

a) “No descobrimento do Brasil, o Rei de Portugal, como des-

Nessa época, a propriedade se transmitia pela simples tradição,

Registro de Imóveis – Parte I 9

Originariamente, admitiam-se a registro apenas os títulos de

A publicidade começou a ganhar importância, mas, apesar do avanço,

Nessa época, no Brasil, fora adotado o sistema francês de regis-

f) Com o advento do Código Civil de 1916, que modificou a nomencla-

Passou-se a admitir no registro o ingresso de atos causa mortis, usu-

10 Registro de Imóveis – Parte I

As leis n. 4.827/24, 18.542/28 e Decreto 4.857/39, reorganizaram

Nesse sistema de fólio pessoal, os livros registrais foram assim institu-

Livro n. 1–protocolo, com 300 folhas.

Livro n. 2–inscrição hipotecária, com 300 folhas

Livro n. 3–inscrição das transmissões, com 300 folhas.

Livro n. 4–registros diversos, com 300 folhas

Livro n. 5–emissão de debêntures, com 150 folhas.

Livro n. 6–indicador real, com 300 folhas

Livro n. 7–indicador pessoal, com 300 folh

Livro n. 8–registro especial, com 300 folhas.

Livro n. 9–registro de cédulas de crédito rural, com 300 folhas.

Livro n. 10–registro de cédulas de crédito industrial, com 300 folhas.

Leis especiais também acrescentaram novos livros registrais, de exis-

Registro de Imóveis – Parte I 11

Percebe-se pelo excesso de livros e dispersão dos atos registrários,

PARA SABER MAIS

g) Somente com a Lei n. 6.015/73 (atual lei de registros públicos) insti-

A matrícula é como se fosse o curriculum vitae do imóvel, porque

12 Registro de Imóveis – Parte I

Livro n. 1 – Protocolo (prenotação do título).

Livro n. 2 – Registro Geral (matrículas).

Livro n. 3 – Registro Auxiliar (atos que não digam respeito diretamente

Livro n. 4 – Indicador Real (dados do imóvel envolvido no título

Livro n. 5 – Indicador Pessoal (dados da pessoa envolvida no título).

Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras

Esse é o sistema que a partir de agora você passará a estudar.

3. Fnalidade do registro de imóveis

O registro de imóveis, assim como os demais registros públicos e serviços