Registro de Imoveis 2

JUR0316_v1.
REGISTRO DE IMÓVEIS II
Autoria
Prof. Alison Cleber Francisco
Revisão
Prof. Jeferson Alexandre Gramasco
Como citar este documento

FRANCISCO. Alison Cleber, Registro de Imóveis II. Valinhos: 2018.
© 2018 POR EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S.A.

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REGISTRO DE IMÓVEIS II
SUMÁRIO
Apresentação da Disciplina ............................................................................ 4
TEMA 01............................................................................................................ 5
Garantias reais e sua relação com o registro de imóveis
TEMA 02.......................................................................................................... 33
Incorporação e condomínio no registro de imóveis
TEMA 03.......................................................................................................... 53
Parcelamento do solo urbano
TEMA 04.......................................................................................................... 78
Retificação e georreferenciamento
Registro de Imóveis II 3
Apresentação da disciplina
A disciplina de Registro de Imóveis II tem por escopo dar continuidade ao

aprendizado iniciado na disciplina anterior (Registro de Imóveis I).
Na primeira aula, estudaremos as quatro garantias reais e sua relação

com o registro de imóveis, que são: a hipoteca, o penhor, a anticrese e a
alienação fiduciária.
Na segunda, serão abordados os aspectos relacionados à incorporação e

ao condomínio edilício, seus trâmites e principais procedimentos no re-
gistro de imóveis.
Já na terceira, apresentaremos o parcelamento de solo urbano, a manei-

ra como se formam os loteamentos e os principais aspectos do instituto,
com estudo do procedimento perante o cartório de registro de imóveis.
Na quarta e última aula, faremos um estudo essencial sobre a retificação

administrativa de registro e o georreferenciamento de imóveis rurais, e
suas implicações no registro imobiliário.
Essa disciplina busca abordar os principais temas de registro de imóveis,

estimulando você a buscar, inclusive na bibliografia indicada, todos os ou-
tros aspectos mais profundos relacionados aos temas apresentados.
Bons estudos!
4 Registro de Imóveis II
TEMA 01
GARANTIAS REAIS E SUA RELAÇÃO
COM O REGISTRO DE IMÓVEIS
Objetivos
• Nessa aula, estudaremos aspectos gerais relacio-

nados às garantias reais no registro de imóveis.
Apresentaremos as noções básicas acerca de quatro
institutos de garantia: a hipoteca, o penhor, a anti-
crese e a alienação fiduciária; e mostraremos suas
estreitas ligações com o registro de imóveis.
Introdução
Na quarta aula, da disciplina Registro de Imóveis I, estudamos a respeito

dos direitos reais, que se classificam em: a) direito real sobre coisa própria
– direito de propriedade; b) direitos reais sobre coisa alheia.
Estudamos que a possibilidade de fracionar o direito de propriedade faz

surgir os demais direitos reais. Assim, os direitos reais sobre coisa alheia
são restrições ao direito de propriedade alheio em favor de seu benefici-
ário, que apresentam três subespécies:
1. Direitos reais de uso, gozo e fruição.

2. Direito real de aquisição.
3. Direitos reais de garantia, compostos por:
- Penhor.
- Hipoteca.
- Anticrese.
- Propriedade fiduciária (alienação fiduciária).
Estudaremos adiante a respeito de direitos reais de garantia. Ressalta-

se, por fim, que as garantias no registro de imóveis têm relação estreita
com o princípio da publicidade e da especialidade, estudado na disciplina
Registro de Imóveis I. O registro das garantias tem por escopo principal
gerar segurança jurídica nas relações sociais, conferindo às relações jurí-
dicas em que são utilizadas, eficácia na segurança do crédito e oposição a
terceiros, que não poderão negar o conhecimento da garantia conferida
(efeito erga omnes do registro).
1. Noções gerais
Os bens do devedor respondem pelas obrigações contraídas voluntaria-

mente ou por força de lei.
Como mostra PEREIRA (2018, p. 281)1, “a execução sobre os bens do de-
vedor constitui, pois, garantia para o credor. Diz-se que é a garantia geral
ou garantia comum, que se efetiva mediante os meios técnicos (penhora,
sequestro, arresto)”. Essa espécie de garantia é conhecida como pessoal
ou fidejussória.
Entretanto, os direitos reais de garantia constituem uma modalidade es-

pecial de garantia, conferindo um privilégio ao credor no recebimento de
seu crédito.
As garantias reais decorrem de convenção (contrato) entre credor e deve-

dor, onde este último vincula ao pagamento de sua dívida um (ou alguns)
determinado bem de seu patrimônio, afetando-o.
Somente os bens passíveis de alienação podem ser dados em garantia

real (bens inalienáveis ou fora do comércio não podem constituir garan-
tia), assim como somente o proprietário com poderes de disposição so-
bre referido bem pode onerá-lo2.
Diversamente dos direitos reais de uso, gozo e fruição, os de garantia:

1) apenas vinculam um certo bem ao pagamento de uma dívida, sem
conferir direito de uso ou fruição da coisa ao credor; 2) tem natureza
acessória da dívida que asseguram (eis que não nascem nem subsistem
independentemente da dívida); 3) não restringem o direito de uso, frui-
ção, disposição e reivindicação titularizados pelo proprietário, que pode
continuar usando e fruindo, bem como alienar o bem dado em garantia,
salvo na alienação fiduciária, como veremos adiante.
Em contrapartida, os direitos reais de garantia conferem ao credor: 1) pri-

vilégio de receber prioritariamente o valor da dívida, isto é, tem prefe-
rência (também conhecido como prelação) sobre o produto da venda
judicial do bem onerado, a exemplo do credor de primeira hipoteca, que
receberá antes do credor de segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel,
1
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. Vol IV. 26ª ed. Rio de Janeiro: Foren-
se, 2018.
2
Art. 1.420 do Código Civil.
ainda que este tenha promovido a cobrança; 2) direito de sequela, ou
seja, ainda que o proprietário aliene o bem, este continuará afetado à
dívida; mas o adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha
obrigado pessoalmente a pagar a dívida ao credor hipotecário, poderá
exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhe o imóvel3; 3) direito de excus-
são, que significa que vencida e não paga a dívida, o credor poderá levar
à praça, por via judicial, o bem dado em garantia; 4) indivisibilidade, isto
é, o pagamento parcial não libera o bem proporcionalmente; enquanto
perdurar a existência da dívida, o bem continua a garanti-la em sua to-
talidade, ainda que pendente uma única parcela, afastando a alegação
de excesso de garantia, salvo quitação parcial do credor, ou disposição
expressa contida no título que constituiu a garantia.
Por fim, a coisa comum (titularizada em condomínio ordinário) somente

poderá ser dada em garantia em sua totalidade se houver consentimen-
to de todos os condôminos. No entanto, cada condômino pode dar em
garantia sua fração ideal sobre a coisa, independentemente de consenti-
mento dos demais.
2. Os direito reais de garantia e sua relação com o

registro de imóveis
Estudamos que a publicidade é uma das principais características do re-

gistro de imóveis, e também um de seus princípios. A publicidade informa
a todos sobre os atos e fatos registrados perante o cartório de registro
de imóveis. Por causa do registro no ofício de imóveis é possível encon-
trar as informações necessárias sobre o estado da propriedade imóvel,
bem como todos os ônus que a afetam. Qualquer pessoa, em razão do
princípio da publicidade, pode solicitar certidões sobre os imóveis, sem
informar ao oficial o motivo ou interesse que possa ter. Tal possibilidade
3
confere valor inestimável aos dados que são publicados nas certidões:
são dotados de certeza do que se encontra registrado e de presunção de
sua veracidade, e atestam de forma clara quais são os ônus que afetam o
bem imóvel.
Tal informação é de grande valia na sociedade, pois possibilita àqueles

que negociam com os proprietários de imóveis conhecerem os ônus so-
bre os mesmos, que impedem sua livre alienação, inviabilizam o exercício
pleno do direito de propriedade, ou que tornam arriscada a aquisição do
referido bem (por exemplo, reclamação que envolva o imóvel com o fim
de saldar eventual crédito do alienante).
O cartório de registro de imóveis é o local para busca de informações so-

bre o estado da propriedade imobiliária, bem como a ordem de preferên-
cia das garantias constituídas sobre o imóvel, tudo por meio da análise da
certidão de matrícula.
Além da publicidade, o princípio da especialização também ganha espe-

cial importância. O art. 1.424, assim estabelece:
Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob
pena de não terem eficácia:
I–O valor do crédito, sua estimação ou valor máximo.
II–O prazo fixado para pagamento.
III–A taxa dos juros, se houver.
IV–O bem dado em garantia, com suas especificações.
Assim também o art. 24, IV, da Lei nº 9.514/97, estabelece:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
(...)
IV–A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição

do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de
aquisição.
O que se deseja mostrar, por meio dos citados artigos, é que a falta de in-
dividualização precisa (especialização) do bem, descaracteriza a garantia
real. No máximo haverá uma obrigação pessoal entre credor e devedor.
3. Hipoteca
Regulada pelo Código Civil (CC), artigos 1.473 a 1.505, pelo Código
de Processo Civil (CPC), art. 495, e pela Lei de registros públicos (Lei n.
6.015/73).
Tanto o devedor como o terceiro garantidor podem hipotecar, desde que

detenham o poder de dispor do bem (em outras palavras, só quem pode
alienar pode dar em hipoteca). O cônjuge para dar imóvel em hipoteca
necessita da anuência do outro (art. 1.647, I, do CC).
Segundo PEREIRA (2018, p. 324)4, pode ser constituída para garantir qual-
quer dívida, seja atual ou futura, condicional, a termo ou pura e simples.
Na garantia de dívida futura, deverá ser estabelecido o valor máximo da
obrigação garantida (como exemplo, o contrato de mútuo em que o de-
vedor pode utilizar do dinheiro como bem quiser, em retiradas parciais
no valor que necessitar, durante o prazo de um ano, no limite máximo de
duzentos mil reais). Entretanto, PEREIRA (2018, p. 325)5 lembra que não
tem nexo hipoteca incidente em bens futuros.
3.1. Objeto da hipoteca
Podem ser objeto de hipoteca6: 1) bens imóveis por natureza e suas

acessões (bens móveis enquanto incorporados ao imóvel, uma vez sepa-
rados, os acessórios retomam a condição de móveis, não comportando
4
se, 2018.
5
se, 2018.
6
mais a hipoteca); 2) direitos, como o domínio direto e o domínio útil, o
direito de uso especial para fins de moradia, o direito real de uso e a pro-
priedade superficiária (estudados na disciplina de Registro de Imóveis I);
3) estradas de ferro; 4) jazidas, minas e outros recursos minerais; 5)
por conveniência econômica do legislador, as aeronaves e navios, ape-
sar de serem coisas móveis.
3.2. Espécies de hipoteca
Quatro são as espécies de hipotecas existentes no nosso direito:
1) Hipoteca convencional: constitui-se por meio de contrato entabulado

entre as partes credora e devedora, que poderá instrumentalizar-se por
escritura pública ou instrumento particular, conforme determinar o art.
108 do CC7; o próprio instrumento deverá especializar o imóvel objeto da
hipoteca, conforme a descrição da matrícula do registro de imóveis.
2) Hipoteca legal: decorre da própria lei, naqueles casos elencados no art.

1.489 do CC, independentemente da vontade das partes, e deverá instru-
mentaliza-se por sentença de especialização; é a sentença que especializa
o imóvel objeto da hipoteca. São essas as hipóteses do art. 1.489 do CC:
Art. 1.489. A lei confere hipoteca:
I–Às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencen-
tes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respecti-
vos fundos e rendas.
II–Aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núp-
cias, antes de fazer o inventário do casal anterior.
III–Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente,

para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas
judiciais.
7
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios
jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de
valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
IV–Ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre
o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente.
V–Ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do

restante do preço da arrematação.
3) Hipoteca judicial ou judiciária: prevista no art. 495 do CPC, poderá

instrumentalizar-se por carta de sentença ou mandado judicial, contendo
a especialização dos bens hipotecados e da dívida garantida. Poderá ocor-
rer nas seguintes hipóteses:
Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consis-
tente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer,
de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária, valerão como título
constitutivo de hipoteca judiciária.
§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:
I–Embora a condenação seja genérica.
II–Ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sen-

tença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor.
III–Mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.
§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de

cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independente-
mente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstra-
ção de urgência.
§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a

parte informará ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra
parte para que tome ciência do ato.
§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hi-

potecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a ou-
tros credores, observada a prioridade no registro.
§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pa-

gamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa,
pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da
garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos
próprios autos.
4) Hipoteca cedular: hipótese de garantia hipotecária constituída no bojo

de cédulas de crédito, sendo as mais comuns as rurais (Decreto-lei n°
167/67), industriais (Decreto-Lei nº 413/69), comerciais (Lei nº 6.840/80), à
exportação (Lei nº 6.313/75), ou de crédito bancária (Lei n° 10.931/2004).
3.3. Peculiaridades da hipoteca
A hipoteca possui algumas peculiaridades: a) se a deterioração ou depre-

ciação do bem hipotecado desfalcar a garantia e o devedor se recusar a
reforçá-la ou substituí-la, ocorrerá o vencimento antecipado da dívida8; b)
o proprietário do imóvel não pode ter seu direito de disposição cerceado
pela hipoteca9 (o contato não pode impedir a venda do bem), sob pena
de nulidade desse acordo; c) é possível convencionar que a alienação do
imóvel acarrete o vencimento antecipado da dívida; d) proibição do pac-
to comissório, sendo nula eventual cláusula que autorize o credor a ficar
com o objeto se a dívida não for paga no vencimento; contudo, poderá o
devedor dar a coisa em pagamento da dívida, após o vencimento dela10.
3.4. Registro da hipoteca
Todas as espécies de hipoteca deverão ser registradas no cartório de re-

gistro de imóveis, na matrícula do imóvel onerado (Livro 2 – registro geral),
a fim de se constituírem, uma vez que o registro tem natureza constitutiva
da hipoteca.
É possível constituir nova hipoteca sobre o imóvel já hipotecado11 (co-

nhecida como sub-hipoteca), mediante novo título, em favor do mesmo
credor ou de outro. Cada uma delas constituirá uma espécie de fila de
8
9
10
Parágrafo único do art. 1.428, Código Civil.
11
preferência, de forma que os credores anteriores têm preferência no pa-
gamento da dívida: o credor de primeira hipoteca prefere ao credor de
segunda hipoteca, que prefere ao credor de terceira hipoteca, e assim por
diante. Todas serão registradas na matrícula do imóvel, sendo que, em re-
gra, o registrador deverá observar a ordem das hipotecas. Dessa forma,
não poderá registrar a terceira hipoteca antes de registrar a segunda, as-
sim como não poderá registrar esta antes de registrar a primeira. Veja-se
a propósito o art. 189 da Lei n. 6.015/73:
Art. 189–Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à
existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante
30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado
esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o
título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.
A exceção fica por conta da parte final do dispositivo: diante do esgotamen-

to do prazo de 30 (trinta) dias, o registrador poderá formalizar o registro da
hipoteca desprezando a ordem em que fora constituída, hipótese em que
esse registro resultará na prioridade desta (constituída em segundo lugar)
em face daquela (constituída em primeiro lugar, mas não registrada).
A hipoteca de vias férreas será registrada na circunscrição imobiliária onde

se situe o imóvel, no município da estação inicial da respectiva linha12.
3.5. Extinção da hipoteca
Conforme previsão contida no art. 1.499 do CC, a hipoteca pode extinguir-

-se de fato nas seguintes hipóteses: 1) pela extinção da obrigação principal,
uma vez que a hipoteca é acessório da dívida e sem esta não pode sub-
sistir; 2) pelo perecimento da coisa–nesse caso, o credor hipotecário tem
direito ao recebimento do valor no qual a coisa perecida se subrogou; 3)
pela resolução da propriedade – refere-se aqui à extinção da propriedade
resolúvel, de forma que resolvido o domínio, resolvem-se também todos
os direitos reais sobre coisa alheia; 4) pela renúncia do credor à hipoteca
12
Art. 171 da Lei n. 6.015/73 c/c art. 1.502 do Código Civil.
convencional; 5) pela remição; 6) pela arrematação ou adjudicação, mas,
nesse caso, não extinguirá a hipoteca registrada se o credor não foi no-
tificado judicialmente do ato de arrematação ou adjudicação, não tendo
participado da execução.
A novação extingue a obrigação, mas a hipoteca pode persistir caso o

prestador da garantia (devedor ou terceiro garantidor) participe da nova-
ção e haja cláusula expressa no contrato nesse sentido13.
A dação em pagamento, quando feita após o vencimento da dívida, tam-

bém extingue a hipoteca, exceto se houver evicção, caso em que se res-
suscitará a dívida com todos os seus acessórios14.
Apesar das situações previstas acima, que extinguem a hipoteca de fato, ape-
nas se extinguirá de direito com a averbação no Registro de Imóveis do can-
celamento do registro, à vista da respectiva prova15. Assim, a situação de fato
não extingue automaticamente a hipoteca, devendo ser promovido o cance-
lamento de sua inscrição no registro de imóveis. Enquanto o referido cance-
lamento não for averbado, o imóvel hipotecado não estará livre desse ônus.
4. Anticrese
Segundo TARTUCE (2018, p. 1276)16, a doutrina refere-se à anticrese como

um direito real de garantia pouco usual no Brasil, inútil e de pouca inci-
dência prática.
Caracteriza-se pelo fato do garantidor (devedor ou terceiro) transferir a

posse (não o domínio) de um imóvel seu ao credor, a título de garantia, per-
mitindo a este último retirar frutos e rendimentos do imóvel, até pagar-se
totalmente da dívida (art. 1.506 do CC), conferindo ainda direito de sequela.
13
Art. 364 do Código Civil.
14
15
16
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil - volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2018.
Assim, o credor anticrético pode alugar o imóvel dado em garantia, man-
tendo-o nesse estado até ser pago da dívida, possuindo ainda, em seu
favor, direito de retenção sobre o bem (art. 1.506, §2º, do CC).
Conforme mostra PEREIRA (2018, p. 363), a imputação do pagamento po-

derá ocorrer tanto no capital como nos juros, ou somente nos juros17.
Tal como a hipoteca, constitui um acessório da dívida.
A anticrese pode ser instrumentalizada por instrumento público (se o

imóvel exceder o valor de 30 salários mínimos) ou particular, conforme
limitação estabelecida no art. 108 do CC.
Ao credor incumbe conservar a coisa e administrá-la conforme a sua

destinação.
O devedor anticrético pode alienar o imóvel dado em garantia. Em face

disso, o art. 1.510 do CC permite que o adquirente possa remir a anticre-
se, antes mesmo do vencimento da dívida, desde que pague ao credor a
totalidade da dívida ao tempo do pedido de remição, imitindo-se assim na
posse do imóvel (art. 1.510 do CC).
A anticrese, para sua constituição, deverá ser registrada na matrícula do

imóvel (Livro n° 2 – registro geral) dado em garantia, conforme previsão
do art. 167, I, 11, da Lei n. 6.015/73, que declarará também o prazo, a épo-
ca do pagamento e a forma de administração (art. 241 da Lei n. 6.015/73).
O registro tem efeito constitutivo.
4.1. Extinção da anticrese
Extingue-se a anticrese de fato, com o decurso do prazo estipulado no

contrato ou com a liquidação total do débito, cabendo ao credor restituir
o imóvel ao devedor.
Da mesma forma que a hipoteca, a cessação de direito da anticrese de-

pende da averbação de seu cancelamento na matrícula do imóvel.
17
se, 2018.
5. Penhor
Apresentaremos o penhor, de forma sucinta, enfocando apenas os aspec-

tos que mais nos interessam nessa disciplina: sua relação com o registro
de imóveis.
Diversamente da hipoteca e da anticrese, o penhor recai sobre bens mó-

veis, com exceção dos navios e aeronaves, que são objeto de hipoteca.
Em regra, no penhor, o devedor ou terceiro garantidor transmite a pos-
se de um bem seu ao credor, que o reterá até o pagamento da dívida.
Entretanto, o penhor rural, industrial, mercantil e de veículos existe ex-
ceção, uma vez que as coisas dadas em garantia permanecem na posse
do devedor, que as deverá guardar e conservar (art. 1.431, parágrafo úni-
co, do CC).
Como as demais garantias, o penhor é acessório da dívida principal e deve

constituir-se por instrumento público ou particular e se completa com seu
registro. Quanto a esse aspecto, é preciso distinguir que a espécie de pe-
nhor determinará o serviço (cartório de registro de imóveis ou cartório de
títulos e documentos) no qual deverá ser registrado. Em qualquer deles,
o registro tem natureza constitutiva.
5.1. Espécies de penhor
A depender de sua espécie, o penhor deverá ser registrado no cartório de

registro de imóveis ou de títulos e documentos.
Várias são as espécies de penhor, a saber:
a) Penhor comum: será registrado no cartório de títulos e documentos

do domicílio das partes contratantes18 e seu instrumento (título) deverá
conter declaração do nome, profissão e domicílio do credor e do deve-
dor, valor da dívida, juros, penas, vencimento e especificações dos objetos
18
Art. 1.432, c/c art. 127, II, e art. 130 da Lei n. 6.015/73.
apenhados, pessoa em poder de quem ficam, espécie do título, condições
do contrato, data e número de ordem19.
b) Penhor especial: subdivididos nas seguintes sub-espécies:
b.1) Penhor especial rural: divide-se ainda em penhor agrícola e pe-

cuário, distinguindo-se apenas pela natureza dos bens que podem ser
dados em garantia. No penhor agrícola podem ser empenhados20: má-
quinas e instrumentos de agricultura; colheitas pendentes ou em via de
formação; frutos acondicionados ou armazenados; lenha cortada e car-
vão vegetal; animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola.
No penhor pecuário, o objeto da garantia são animais que integram a
atividade pastoril, agrícola ou de lacticínios21. Essa espécie de penhor
deve ser registrada no Livro 3–registro auxiliar, do cartório de registro de
imóveis do imóvel em que situados os bens dados em garantia22.
b.2) Penhor especial industrial e mercantil: podem ser objeto des-

sa espécie de penhor23: máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos,
instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; ani-
mais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das sa-
linas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização
de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados.
Devem ser registrados no Livro 3 -registro auxiliar, do cartório de regis-
tro de imóveis do imóvel em que situados os bens dados em garantia24.
b.3) Penhor especial de direitos e títulos de crédito: tem como ob-

jeto direitos sobre coisas móveis, suscetíveis de cessão25. Deve ser re-
gistrado no cartório de títulos e documentos do domicílio das partes
contratantes26.
19
Art. 144 da Lei n. 6.015/73.
20
21
22
Art. 1.438 do Código Civil c/c art. 178, VI, da Lei n. 6.015/73.
23
Art. 1.447, do Código Civil.
24
Art. 1.448 do CC c/c art. 178, IV, da Lei nº 6.015/73.
25
Art. 1.451 do CC.
26
Art. 1.452 do CC.
b.4) Penhor especial de veículos: tem como objeto veículos emprega-
dos em qualquer espécie de transporte ou condução27, devendo ser re-
gistrado no cartório de títulos e documentos do domicílio do devedor,
além de ser anotado no certificado de propriedade do veículo28.
c) Penhor legal: estabelece o art. 1.467 do CC, que são credores pignora-
tícios, independentemente de vontade das partes: 1) os hospedeiros, ou
fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias
ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas
respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que
aí tiverem feito; 2) o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens
móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio,
pelos aluguéis ou rendas. Essa espécie de penhor tem sua publicidade
decorrente da própria lei (publicidade legal), dispensando registro.
5.2. Extinção do penhor29
O penhor é extinto nas seguintes hipóteses: 1) com a extinção da obriga-

ção; 2) com o desaparecimento da coisa; 3) com a renúncia do credor –
presumindo-se esta em três situações autorizadas pelo credor: 3.a) quan-
do o credor consente na venda particular do bem (não venda judicial, a
qual configuraria execução) sem reservar o preço para pagar-se da dívida;
3.b) quando o credor devolver o bem empenhado que estava na sua pos-
se ao devedor; 3.c) quando o credor concordar em substituir o penhor
por outra espécie de garantia; 4) por meio da confusão, quando credor
e devedor passam a ser a mesma pessoa; entretanto, se isso ocorrer so-
mente em parte da dívida, subsistirá o penhor quanto ao resto; 5) por
meio da adjudicação judicial; 6) com a remissão; 7) com a venda da coisa
empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.
Essas são as formas de extinção de fato do penhor. Da mesma forma

que a hipoteca, a extinção de direito dependerá de averbação de seu
27
Art. 1.461 do CC.
28
Art. 1.462 do CC.
29
Art. 1.436 do CC.
cancelamento feita no registro competente30 (registro de imóveis, de títu-
los e documentos, ou certificado de veículo).
6. Alienação fiduciária
Regulada pelos art. 1.361 a 1.368-B do CC, pela Lei n. 9.514/97, que trata
da alienação fiduciária de coisa imóvel, pelo Decreto-lei n. 911/69, que tra-
ta da alienação fiduciária de coisa móvel, e pela Lei n. 6.015/73, que cuida
do registro.
A alienação fiduciária é direito real de garantia que constitui a chamada

propriedade fiduciária. É hoje a modalidade de garantia mais difundida
e mais utilizada, em razão de sua eficiência na recomposição do crédito.
Isso porque a execução das demais garantias reais costuma ser demora-
da para o credor, em especial no caso de hipoteca. Isso não ocorre com a
alienação fiduciária.
A alienação fiduciária, tecnicamente, é referida como propriedade reso-

lúvel de coisa imóvel transferida ao credor pelo devedor, com fim de ga-
rantir o adimplemento de um débito. É verdade que a propriedade do
imóvel é transferida ao credor e com ele permanecerá até o momento do
adimplemento da obrigação. No entanto, como a transmissão é feita sob
condição resolutiva, honrada a dívida, a propriedade retornará ao deve-
dor fiduciante, sem necessidade de nova emissão de vontade.
Cabe aqui ressaltar que a proteção do crédito é a principal função da alie-

nação fiduciária, e não a aquisição da propriedade. É obrigatória a venda
do bem objeto da garantia, ou seja, o credor não fica com o bem para si,
mas recupera o seu crédito com o produto da venda.
Há duas espécies de garantia fiduciária: a constituída sobre bens móveis,

e constituída sobre bens imóveis. Nos limitaremos ao escopo da disciplina
30
Art. 1.437, do Código Civil.
e estudaremos, nessa aula, apenas a alienação fiduciária de bens imóveis
e sua relação com o registro de imóveis, uma vez que a alienação fiduci-
ária sobre bens móveis tem seu registro no Cartório de Títulos e docu-
mentos31. A partir de agora, todo o estudo aqui desenvolvido será sobre a
alienação fiduciária de coisa imóvel.
6.1. Objeto da alienação fiduciária e seus requisitos
De acordo com o art. 22, §1º da Lei n. 9.514/97, podem ser objeto de
alienação fiduciária: 1) propriedade plena; 2) bens enfitêuticos, hipótese
em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolida-
ção do domínio útil no fiduciário; 3) o direito de uso especial para fins de
moradia; 4) o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; 5) a
propriedade superficiária. O objeto pode ser um imóvel construído ou em
construção32, ou mesmo um terreno, segundo LOUREIRO (2013, p. 551).
A alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica,

não sendo privativa de entidades que operem no sistema financeiro. O
contrato pode instrumentalizar-se, por escritura pública ou instrumento
particular33, e deverá conter os seguintes requisitos, a serem observados
pelo registrador de imóveis, em atenção ao princípio da legalidade34: o va-
lor do principal da dívida; o prazo e as condições de reposição do emprés-
timo ou do crédito do fiduciário; a taxa de juros e os encargos incidentes;
a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do
imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de
aquisição; a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente,
a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fi-
duciária; a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do
imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; a cláusula dispondo so-
bre os procedimentos de que trata o artigo 27 da Lei n. 9.514/97, isto é,
31
Art. 129, 5º, da Lei n. 6.015/73, e art. 1º do Decreto-lei n. 911/69.
32
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 4. ed. São Paulo: Método, 2013.
33
Art. 38 da Lei n. 9.514/97.
34
Art. 24 da Lei n. 9.514/97.
o contrato deverá conter cláusulas que transcrevam o procedimento da
consolidação da propriedade em favor do credor, na hipótese de inadim-
plemento da dívida e ausência de purgação de mora.
6.2. Constituição da alienação fiduciária
A propriedade fiduciária nasce mediante registro do contrato de aliena-

ção fiduciária na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis onde locali-
zado o bem, tal como deflui do art. 167, inciso I, “35”, da Lei n. 6.015/1973
e art. 23 da Lei n. 9.514/97.
O registro implica ainda no desdobramento da posse: a posse direta é

atribuída ao devedor fiduciante, convertendo-se em posse precária para
este; a posse indireta é atribuída ao credor fiduciário. A qualificação da
posse do devedor fiduciante depende sempre do adimplemento do con-
trato, sendo, enquanto adimplente, justa; se tornará injusta, entretanto,
no momento do descumprimento do contrato, por meio da conversão da
mora em inadimplemento.
Ainda deve-se ter em conta a afetação do imóvel ao negócio. Apesar do

direito de propriedade conferir poderes de usar, fruir, dispor e reivindicar
o bem, o credor fiduciário tem apenas a propriedade resolúvel, não sendo
possível a ele usar, dispor ou fruir do imóvel.
6.3. Cessão dos direitos fiduciários
Diversamente do que ocorre na hipoteca, o bem alienado fiduciariamente

não pode ser transferido a terceiros. No entanto, os contratantes podem se
utilizar do instituto da cessão de direitos, uma vez que no momento da extin-
ção da garantia, o cessionário será a pessoa legitimada a receber o imóvel.
A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferên-

cia, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à proprie-
dade fiduciária em garantia35.
35
Art. 28 da Lei n. 9.514/97.
O credor pode ceder seus direitos fiduciários a outro credor, por meio de
contrato de cessão de direitos fiduciários. O devedor fiduciante também
pode ceder seus direitos e obrigações a outro devedor, desde que haja
expressa anuência do credor fiduciário36.
6.4. Inadimplemento e purgação da mora
Vencidas parcelas não pagas da dívida, o credor estará obrigado a cons-

tituir o devedor em mora. O art. 26 da Lei n. 9.514/97 impõe um procedi-
mento a ser seguido, sem o qual não poderá se falar em mora do deve-
dor. A importância desse procedimento é dar a chance do devedor purgar
sua mora, convalescendo a avença.
Dessa forma, o credor deverá requerer ao oficial do registro de imóvel em

que registrada a alienação fiduciária, a intimação do devedor, para que
este pague as parcelas vencidas, sob pena de consolidação da proprie-
dade fiduciária em mãos do credor. O devedor terá quinze dias, depois
de intimado, para efetuar o pagamento, tanto das prestações vencidas
quanto das que se vencerem durante o procedimento. Efetivado o paga-
mento, será considerada purgada a mora e o contrato convalescerá. Não
efetivado o pagamento, o oficial registrador certificará a não purgação da
mora e, mediante apresentação de comprovante de pagamento do im-
posto de transmissão ITBI pelo credor (ou do laudêmio, se for o caso), em
até 30 dias, o registrador averbará na matrícula do imóvel a consolidação
da propriedade em nome do credor. Averbada a consolidação, o credor
terá até trinta dias para promover a venda do imóvel em leilão público.
O credor somente poderá ficar com o imóvel caso não seja arrematado
em leilão.
Perceba como o procedimento é rápido em relação à hipoteca. Essa é

a vantagem da alienação fiduciária, que justifica seu maior acolhimento
pela sociedade.
36
Art. 29 da Lei n. 9.514/97.
PARA SABER MAIS
As mudanças na alienação fiduciária de imóvel. Algumas al-
terações trazidas pela Lei n. 13.465/17 estão disponíveis em:
<https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/as-mudan-
cas-na-alienacao-fiduciaria-de-imovel-21082017>. Acesso
em: 08 jan. 2019.
6.5. Extinção da alienação fiduciária
O cancelamento da propriedade fiduciária se dá mediante averbação do

termo de quitação37 ou mediante arrematação do imóvel em leilão, ou
ainda mediante averbação da consolidação da propriedade em mãos do
credor, na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis.
QUESTÃO PARA REFLEXÃO

Como estudamos, verificamos a possibilidade de se constituir uma
segunda hipoteca, ou hipoteca de segundo grau, sobre o mesmo
imóvel já anteriormente hipotecado, em favor do mesmo credor ou
de outro, mediante novo título.
Na alienação fiduciária, verificamos que essa espécie de garantia se

constitui mediante a transferência da propriedade do devedor ao
credor, com escopo de garantia. Transferida a propriedade ao cre-
dor, ainda que de forma resolúvel, fica o devedor despido do poder
de dispor do bem, reservando para si, tão só, um direito real de rea-
quisição, ou seja, uma expectativa de direito, que se concretizará no
momento do total adimplemento da dívida.
Dessa forma, e relativamente à alienação fiduciária, também se-

ria possível a constituição de alienação em segundo grau (segunda
37
Art. 25, §2º, da Lei n. 9.514/97.
alienação fiduciária), de imóvel que já esteja alienado fiduciariamen-
te, como ocorre na hipoteca?
Considerando os aspectos mencionados acima, é possível concluir

que o imóvel dado em garantia fiduciária deixa de integrar o patrimô-
nio do devedor, de forma que este, por não mais titularizar a proprie-
dade do mesmo, fica impedido de constituir nova alienação fiduciá-
ria, enquanto pendente a primeira.
Podemos dizer que assim entende a maioria da doutrina, a exem-

plo de Passarelli (2012, [s.p.])38, para quem “o ‘grau’ é instituto típico
da ‘hipoteca’, e não vislumbro razão para aplicá-lo analogicamente à
alienação fiduciária, porque esses arquétipos têm natureza jurídica
absolutamente distinta”.
No entanto, outra solução pode se apresentar em relação à alienação

fiduciária de imóvel: o art, 17, III, e o art. 21, ambos da Lei n. 9.514/97,
admitem a caução do direito real de aquisição do fiduciante.
38
7. Considerações finais
• Quatro são as garantias reais sobre coisa alheia: hipoteca, anticrese,

penhor e alienação fiduciária.
• Todas as garantias reais, para se constituírem, dependem de regis-

tro no cartório competente.
• O penhor especial rural, industrial e mercantil, são registrados no

Livro 3–registro auxiliar do Cartório de registro de imóveis, onde
situadas as coisas empenhadas.
PASSARELLI, Luciano. É possível constituir alienação fiduciária em segundo grau? Luciano Passarelli, 20 jul.
38
2012. Disponível em: <https://lucianopassarelli.wordpress.com/2012/07/20/e-possivel-constituir-alienacao-fi-

duciaria-em-segundo-grau/>. Acesso em: 19 set. 2018.
• A hipoteca, a anticrese e a alienação fiduciária são registradas no
Livro 2 – registro geral do Cartório, onde situado o imóvel.
• Em regra, o registrador deve respeitar o grau da hipoteca consti-

tuída e, somente de forma excepcional, poderá registrar a de grau
maior antes daquela de grau menor, invertendo a preferência
dos credores.
• O penhor de direitos e títulos de crédito e o penhor de veícu-

los são registrados no cartório de títulos e documentos, sendo
o penhor de veículo também anotado no certificado de proprie-
dade do bem.
• Por fim, a extinção de todas as garantias reais depende de aver-

bação de seu cancelamento no cartório competente e o penhor
de veículos também deve ter cancelada a anotação no certificado
de propriedade.
LINK
Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em segundo grau?, es-
crito por Melhim Namem Chalhub e Afranio Carlos Camargo
Dantzger. Disponível em: <https://www.jota.info/opiniao-e-
-analise/artigos/as-mudancas-na-alienacao-fiduciaria-de-i-
movel-21082017>. Acesso em: 08 jan. 2019.
É possível constituir alienação fiduciária em segundo grau?,

escrito por Luciano Passarelli. Disponível em: <https://lucia-
nopassarelli.wordpress.com/2012/07/20/e-possivel-consti-
tuir-alienacao-fiduciaria-em-segundo-grau/>. Acesso em: 08
jan. 2019.
Glossário
• Bens fora do comércio: segundo PELUSO (2007, p.66)39, refere-se

à classificação de bens que constava do art. 69, do Código Civil de
1916. Há bens que não podem ser apropriados nem alienados e
dessa circunstância advém a classificação dos bens em coisas no
comércio e bens fora do comércio. Esses últimos não podem ser
objeto de apropriação nem de alienação, por inviabilidade natural
(como o ar atmosférico), ou por disposição legal, como hipóteses
de inalienabilidade voluntária, estabelecida nas doações ou tes-
tamentos, de forma relativa (cede diante de algumas situações) e
temporária (a inalienabilidade não é para sempre).
• Condomínio ordinário: também chamado de condomínio volun-

tário ou convencional e ainda condomínio comum (em contraposi-
ção ao condomínio edilício), é aquele que, segundo TARTUCE (2018,
p.1156)40, “decorre do acordo de vontade dos condôminos, nasce
de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercício da
autonomia privada”.
• Domínio útil: de acordo com TARTUCE (2018, p. 1035)41, “corres-

ponde aos atributos de usar, gozar e dispor da coisa. Dependendo
dos atributos que possui, a pessoa que o detém recebe uma deno-
minação diferente: superficiário, usufrutuário, usuário, habitante,
promitente comprador etc.”. Pode-se, portanto, divisar duas situ-
ações sobre o mesmo bem: o proprietário que detém o direito de
propriedade restrito, isto é, o domínio direto (exemplo do nu-pro-
prietário); e o terceiro que detém o domínio útil sobre o bem (a
exemplo do usufrutuário).
39
PELUSO, Cezar,–Coord. et al., Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2007.
40
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil - volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2018.
41
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil - volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método,
2018. p. 1035.
VERIFICAÇÃO DE LEITURA
TEMA 1
1. (2018–VUNESP–TJ-SP–Titular de Serviços de Notas e de
Registros – Provimento–adaptada). No âmbito dos Direitos
Reais de Garantia, previstos no Código Civil, é correto afir-
mar que o direito de preferência:
a) É absoluto, não sofrendo exceções por outras leis.
b) É uma característica presente em todos os direitos
reais de garantia.
c) É extinto, caso o devedor venha a cair em insolvência
ou falir.
d) Encerra a noção do vínculo real a que se prende.
e) Os direitos reais de garantia não conferem direito de
preferência.
2. (2017 – FCC–TRF–5ª REGIÃO–Analista Judiciário–Área

Judiciária–adaptada). Considere as proposições abaixo
acerca da hipoteca:
I. É valida a cláusula que proíbe ao proprietário alienar
imóvel hipotecado.
II. Só aquele que pode alienar poderá hipotecar.
III. A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode

ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o
consentimento de todos, mas cada um pode, indi-
vidualmente, dar em garantia real a parte que tiver,
independentemente da concordância dos demais.
IV. Somente bens imóveis podem ser objeto de hipoteca.
V. O dono do imóvel hipotecado não pode constituir
outra hipoteca sobre ele, salvo se houver concordância
do titular do crédito garantido pela primeira hipoteca.
6. Está correto o que se afirma APENAS em:

a) I e IV.
b) I e V.
c) II e III.
d) Todas estão erradas.
e) Todas estão corretas.
3. (2017–MPE-SP–Promotor de Justiça Substituto–alterada).

Helena é engenheira, maior, solteira e especialista em pro-
gramação, e, por conta de suas habilidades técnicas, acaba
desenvolvendo avançado aplicativo para aparelhos celula-
res que permite que mulheres ativem redes de contatos
pessoais, e, inclusive, a polícia militar e a polícia civil, caso
se encontrem em situação de grave ameaça por conta de
qualquer tipo de violência que estejam sofrendo ou em
vias de sofrer. No entanto, para que ela possa lançar o apli-
cativo no mercado de forma adequada, precisa de capital
e, portanto, precisa obter acesso à linha de financiamento
perante alguma instituição bancária ou fundo investidor,
credores esses que, no entanto, lhe exigirão algum tipo de
garantia. Helena tem mãe viva, mas está hospitalizada em
estado grave. Também tem duas irmãs. Assinale a alterna-
tiva que traz uma garantia válida, que poderá ser ofertada
por Helena perante uma instituição bancária ou um fundo
investidor:
a) Uma nova hipoteca sobre um imóvel de sua exclusiva
propriedade e que já está hipotecado ao banco, a fim
de garantir empréstimo anteriormente tomado para
custear sua faculdade e seu mestrado no exterior.
b) A herança que Helena receberá de sua mãe, que está
internada na UTI, em coma.
c) A hipoteca integral de um imóvel do qual é uma das
proprietárias, juntamente com suas duas outras
irmãs, que, no entanto, não concordam com esse
oferecimento.
d) O penhor sobre as valiosas joias que são de proprieda-
de de sua mãe, que não estão sendo usadas, uma vez
que ela se encontra internada no hospital, em coma.
e) Alienação fiduciária de segundo grau.
4. (2017 – CESPE–DPE-AC–Defensor Público–adaptada). A ga-

rantia por hipoteca:
a) Será extinta, caso morra o garantidor.
b) Extingue-se pelo perecimento da coisa.
c) É uma obrigação restrita às partes contratantes.
d) Faz que o credor assuma a propriedade da coisa
hipotecada, se a dívida não for paga no vencimento.
e) Impede o devedor de vender o bem hipotecado.
5. (2017 – CONSULPLAN–TJ-MG–Titular de Serviços de Notas

e de Registros – Provimento–adaptada). Os contratos de
penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não
terem eficácia, os requisitos abaixo:
a) O valor exato do crédito, sem estimação, nem valor
máximo.
b) Cláusula expressa de impenhorabilidade e
inalienabilidade.
c) O local em que deverá ser assinado.
d) O bem dado em garantia, com suas especificações.
e) Cláusula que impede o bem de ser vendido a terceiro.
Referências bibliográficas
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 4. ed. São Paulo:
Método, 2013.
PASSARELLI, Luciano. É possível constituir alienação fiduciária em segundo grau?
Luciano Passarelli, 20 jul. 2012. Disponível em: <https://lucianopassarelli.wordpress.
com/2012/07/20/e-possivel-constituir-alienacao-fiduciaria-em-segundo-grau/>.
Acesso em: 19 set. 2018.
PELUSO, Cezar,–Coord. et al. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência.
São Paulo: Manole, 2007.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. Vol IV. 26ª
ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil – volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: Método, 2018.
Gabarito – Aula 01
Questão 1 – alternativa B.
Resolução: é uma característica presente em todos os direitos reais

de garantia (tópico 1 dessa aula).
Questão 2 – alternativa C.
Resolução: II–Só aquele que pode alienar poderá hipotecar; e III–A

coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em
garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos, mas
cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que ti-
ver, independentemente da concordância dos demais. (tópicos 1 e 3
dessa aula).
Questão 3–alternativa A.
Resolução: uma nova hipoteca sobre um imóvel de sua exclusiva

propriedade e que já está hipotecado ao banco, a fim de garantir em-
préstimo anteriormente tomado para custear a faculdade de Helena
e de seu mestrado no exterior. (tópico 3 dessa aula).
Questão 4–alternativa B.
Resolução: extingue-se pelo perecimento da coisa (tópico 3.5 dessa

aula).
Questão 5–alternativa D.
Resolução: o bem dado em garantia com as suas especificações (tó-

pico 2 dessa aula).
TEMA 02
INCORPORAÇÃO E CONDOMÍNIO NO
REGISTRO DE IMÓVEIS
Objetivos
• Essa aula, sobre incorporação e condomínio, tem

como finalidade apresentar as noções básicas rela-
cionadas ao condomínio edilício.
• Apresentaremos suas principais características e ele-

mentos. Além disso, estudaremos os procedimentos
relacionados ao registro de imóveis, que é o agente
mais importante e essencial na formação do condo-
mínio edilício, e que confere a segurança necessária
aos adquirentes de unidades autônomas, zelando por
um verdadeiro processo que ocorre dentro do cartó-
rio imobiliário.
Introdução
Segundo PEREIRA (2018, p. 155)42, a noção tradicional de propriedade está

ligada à ideia de exclusividade que certo sujeito exerce sobre um determina-
do bem. Já a noção de condomínio, comporta a ideia de exercício simultâneo
do direito de propriedade por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto.
A palavra condomínio diz respeito ao domínio conjunto (copropriedade), de

duas ou mais pessoas sobre um mesmo bem ou um conjunto de bens. Assim,
o condomínio se caracteriza pela existência de uma pluralidade de sujeitos
que exercem os mesmos direitos sobre a totalidade de um bem ou conjunto
de bens, de forma que um sujeito não pode excluir o direito do outro. Daqui
extraímos a noção de parte ideal: cada condômino é titular de uma parte ide-
al ou fração ideal sobre o bem, podendo, no entanto, exercer todos os seus
direitos de proprietário sobre a totalidade desse bem (como se fosse pro-
prietário de todo ele), mas limitado por igual direito dos demais, isto é, cada
coproprietário exerce o domínio sobre a totalidade do bem, mas como titu-
lariza tão somente um fração ideal desse bem, não pode impedir o exercício
desse mesmo direito pelos demais coproprietários, não sendo isso incompa-
tível com a ideia de exclusividade decorrente do direito de propriedade.
1. Noções gerais
O Código Civil (CC) de 2002, previu três espécies de condomínio: 1) con-

domínio voluntário, comum, tradicional ou ordinário; 2) condomínio legal,
necessário ou forçado; 3) o condomínio edilício.
Fiéis ao objetivo dessa aula, apresentaremos brevemente as duas primei-

ras espécies, e daremos maior ênfase ao estudo do condomínio edilício,
objeto de nosso estudo.
42
se, 2018. p.155.
1.1. Condomínio voluntário, comum, tradicional ou ordinário
Regulado pelos artigos 1.314 ao 1.326 do CC.
É estabelecido por vontade das partes, por meio da aquisição de um bem

por duas ou mais pessoas, em conjunto.
Cada condômino pode exercer os poderes de proprietário (usar, fluir, dis-

por e reivindicar) limitadamente pelo direito dos demais, bem como co-
lher os frutos da coisa.
A parte ideal titularizada por cada um pode ser alienada livremente, res-
peitado o direito de preferência dos demais condôminos em igualdade de
condições com terceiro.
Estabelece o art. 1.320 do CC, que a todo tempo qualquer um dos condô-
minos pode promover a divisão do condomínio, extinguindo-o.
1.2. Condomínio legal, necessário ou forçado
Regulado pelos artigos 1.327 ao 1.330 do CC.
Decorre por imposição do ordenamento jurídico, na forma de meação de

paredes, cercas e muros divisórios.
Na verdade, essa espécie de condomínio advém do direito de vizinhança.
Diversamente do condomínio voluntário, o necessário é impossível de ser

extinto por vontade única (de um único condômino), perdurando enquan-
to existir a causa (direito de vizinhança) que lhe deu origem.
1.3. Condomínio edilício
Além do condomínio comum e do necessário, há o condomínio especial,

em que são estabelecidas áreas de uso comum e outras de uso exclusivo
de cada condômino, sobre o mesmo bem. É comumente conhecido como
condomínio de edifício de apartamentos ou de casas.
Diferentemente daqueles, o condomínio edilício, por sua especificidade, é
regulado no CC em capítulo apartado, nos artigos 1.331 ao 1.358-A, e tam-
bém pela Lei n. 4.591/64, tendo procedimento específico para sua criação.
Sua principal característica é a existência de duas espécies de proprie-

dades ao mesmo tempo: a) a propriedade comum (estabelecendo-se um
condomínio tradicional), a exemplo das área de lazer, elevadores e corre-
dores do prédio; b) a propriedade exclusiva (unidade autônoma), isto é,
cada condômino é proprietário exclusivo de uma unidade autônoma, a
exemplo dos apartamentos ou salas.
Cada unidade autônoma é vinculada a uma fração ideal nas áreas comuns
e no terreno onde se assenta o condomínio, de forma absolutamente in-
separável. A vinculação é imposta por lei, tendo natureza propter rem.
A fração ideal é identificada em forma decimal ou ordinária no instrumen-

to de incorporação ou de instituição do condomínio, que se reveste de
grande importância uma vez que indica o percentual de distribuição dos
direitos e encargos de cada condômino.
Perceba que no condomínio edilício são combinadas as regras da proprie-

dade individual com as do condomínio comum. Por essa razão, caracte-
riza-se como instituto de natureza complexa, em que os titulares da pro-
priedade exercem a copropriedade sobre as partes comuns e, ao mesmo
tempo, a propriedade exclusiva das partes individualizadas.
Essa espécie de condomínio pode surgir de duas maneiras: 1) por ato inter
vivos, a) por meio de prévia incorporação e posterior instituição e especi-
ficação de condomínio, ou b) por meio de instituição de especificação de
condomínio sem passar pela incorporação; 2) por testamento.
2. Incorporação imobiliária
Como dissemos, o condomínio edilício pode surgir por meio de incorpo-

ração com posterior instituição e especificação de condomínio.
No Brasil, a incorporação imobiliária é regida pela Lei n. 4.591/1964.
Trata-se de uma atividade empreendedora que deve ocorrer em momen-

to anterior a constituição do próprio condomínio edilício e consiste na or-
ganização de um projeto condominial, aprovação de organismos públicos
e contratação de uma empresa com a finalidade de se construir o prédio
que futuramente será submetido ao regime especial de condomínio.
A incorporação somente deverá existir caso o interessado na construção

deseje negociar, antes de concluir as obras de construção, as frações ide-
ais de terreno que comporão as futuras unidades autônomas. A finalida-
de é econômica e objetiva reduzir os custos do interessado com as obras,
por meio da captação de recursos antes mesmo do fim da construção.
Seu objetivo é também verificar a viabilidade do empreendimento, uma
vez que a venda antecipada permitir verificar e assegurar desde logo cer-
ta quantidade de compradores.
2.1. Incorporador
“Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, pública ou priva-

da, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, com-
promisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a
vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramen-
te aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e le-
vando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas” (art. 29 da Lei n. 4.591/64).
2.2. Patrimônio de afetação
A fim de garantir o êxito da obra, o incorporador poderá constituir um pa-

trimônio de afetação, no qual o terreno e acessões, bens e direitos vincula-
dos à incorporação, mantem-se apartados do patrimônio do incorporador,
afetados à consecução das obras e entrega das unidades as adquirentes
(art. 31-A), respondendo tão somente por dívidas e obrigações da respec-
tiva incorporação.
A constituição desse patrimônio não é obrigatória e pode ser constituída

a qualquer tempo, durante a fase de incorporação.
2.3. Registro da incorporação
A incorporação deve ser registrada na matrícula do terreno objeto da

construção e configura-se como verdadeiro processo, uma vez que o re-
ferido registro exige um extenso rol de documentos que ficam arquivados
no cartório, constituindo o processo de incorporação.
Havendo constituição de patrimônio de afetação, a qualquer tempo após

o registro da incorporação, uma vez que não é obrigatório seja ele consti-
tuído no momento do registro, podendo ser depois, o registrador lançara
averbação na matrícula noticiando sua existência.
É o ato de averbação que constitui o patrimônio de afetação. O incorpora-

dor somente poderá negociar as frações ideais do terreno que comporão
as futuras unidades autônomas, após o arquivamento, no registro de imó-
veis, dos seguintes documentos, exigidos pelo art. 32 da Lei n. 4.591/64:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autôno-

mas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis,
os seguintes documentos:
a) Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de
permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações
ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devi-
damente registrado.
b) Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais
relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador.
c) Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os
últimos vinte anos, acompanhado de certidão dos respectivos
registros.
d) Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes.
e) Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global,
a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a
respectiva metragern de área construída.
f) Certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando
o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecada-
ção das respectivas contribuições.
g) Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segun-
do modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei.
h) Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquiva-
mento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53,
com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-
-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra.
i) Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades
autônomas que a elas corresponderão.
j) Minuta da futura convenção de condomínio, que regerá a edifica-
ção ou o conjunto de edificações.
l) Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o
inciso II, do art. 39.
m) Certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do
artigo 31.
n) Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carên-
cia (art. 34).
o) Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimen-
to de crédito que opere no país há mais de cinco anos.
p) Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guar-
da dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei n. 4.864, de 29.11.1965).
O registro da incorporação é válido por cento e oitenta dias (art. 12 da
Lei n. 4.864/65), tempo em que se aguardará sua concretização, isto é,
durante esse prazo deverá ocorrer a venda ou promessa de venda de ao
menos uma unidade, contratação de empresa para erguer o empreendi-
mento, obtenção de financiamento ou fim do prazo de carência43.
Acaso nada disso ocorra (ou seja, não haja concretização do empreendi-
mento), passados os 180 dias o incorporador deverá renovar todos aque-
les documentos, para que possa negociar as futuras unidades, revalidan-
do o registro por igual prazo.
Configura contravenção penal contra a economia popular, puníveis na for-

ma do artigo 10 da Lei n. 1.521, de 26 de dezembro de 1951, negociar o in-
corporador frações ideais de terreno sem arquivar, no registro de imóveis,
os documentos acima apontados44 (é ilícito negociar fração ideal vinculada
a futura unidade autônoma sem promover o registro da incorporação).
3. Instituição e especificação de condomínio
Havendo ou não prévia incorporação, findas as obras de construção, o em-

preendedor deverá averbar, no registro de imóveis, a existência do prédio,
mediante apresentação de habite-se expedido pela Prefeitura Municipal.
Veja-se, a propósito, o art. 44 da Lei n. 4.591/64:

Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o
incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das
edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades,
respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem
da demora no cumprimento dessa obrigação.
43
Carência é o prazo estabelecido pelo próprio incorporador, pelo máximo de cento e oitenta dias, no qual reser-
va-se o direito de desistir do empreendimento (art. 34, da Lei n. 4.591/64). Não se confunde com o prazo legal de
validade do registro, que também é de cento e oitenta dias, mas relacionado à atualização dos documentos.
44
Art. 66 da Lei n. 4.591/64.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor
requerer (VETADO), sob pena de ficar solidariamente responsável com o
incorporador perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser

requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
No mesmo momento, deverá requerer ao cartório de imóveis o registro

da instituição e especificação de condomínio.
A instituição pode ocorrer por ato inter vivos, mediante escritura pública
ou instrumento particular, desde que sejam assinados por todos os pro-
prietários do imóvel ou por testamento.
O instrumento de instituição deve conter: o nome do condomínio; nú-

mero cadastral na prefeitura; área total construída; número de pavimen-
tos e de unidades; etc.; descrição das unidades autônomas; indicação das
áreas comuns; a finalidade de uso das unidades, se residencial, comercial,
industrial, ou mista; fixação das frações ideais do terreno, das unidades
autônomas e das áreas comuns; descrição das fachadas.
É o registro da instituição e especificação de condomínio que dá existên-

cia legal às unidades autônomas. Esse registro é obrigatório e tem natu-
reza constitutiva.
Apesar da existência legal do condomínio, este é ente despersonalizado,

mas cuja lei processual admite capacidade de estar em juízo, exigindo
seja representado pelo síndico (art. 75, XI, NCPC).
Algumas normas de serviço administrativas estaduais poderão exigir que

seja feito, simultaneamente à instituição e especificação de condomínio,
o registro da Convenção de Condomínio. Nesse sentido, no estado de
São Paulo deve ser observado o item 82, do Capítulo XX, das Normas de
Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Assim também o art. 664 da
Consolidação Normativa Extrajudicial da Corregedoria Geral da Justiça do
Estado do Rio de Janeiro. Assim, é necessário que você conheça as norma-
tivas de seu estado a fim de cumprir essa exigência, caso exista.
4. Convenção de condomínio
A convenção de condomínio é documento aprovado pela assembleia ge-

ral de condôminos, no qual são estabelecidas as regras de convivência
dentro daquele grupo, assegurando direitos e impondo obrigações a to-
dos. Suas normas não podem contrariar disposições imperativas ou proi-
bitivas da lei, segundo PEREIRA (2018, p. 167)45.
A convenção tem caráter normativo, e desde sua aprovação, em assem-

bleia, tem força obrigatória para todos os condôminos, sejam proprietá-
rios, promitentes compradores, cessionários, ou qualquer ocupante, ain-
da que manifestem sua discordância.
Seu quórum de aprovação deve reunir titulares que representem ao me-

nos 2/3 das frações ideais de todo o condomínio46; o mesmo quórum é
exigido para a alteração de suas normas47.
Por fim, o registro da convenção de condomínio, seja simultâneo ao ato

de instituição e especificação de condomínio ou não, será sempre efetu-
ado no Livro 3–registro auxiliar do registro de imóveis em que situado o
prédio, nos termos do art. 178, III, da Lei n. 6.015/73.
5. Administração do condomínio e direitos e

obrigações dos condôminos
São órgãos administrativos do condomínio: a) o síndico, órgão executi-

vo; b) a assembleia geral, órgão deliberativo e soberano do condomínio,
que pode ser ordinária (reúne obrigatoriamente uma vez ao ano para
aprovar despesas, apreciar as contribuições condominiais e as prestações
45
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. Vol IV. 26ª ed. Rio de Janeiro: Fo-
rense, 2018.
46
47
de contas do síndico e, eventualmente, eleger o substituto do síndico e
alterar o regimento interno48) ou extraordinária (reúne qualquer tempo
para deliberar sobre assuntos não atribuídos à assembleia ordinária); c) o
conselho fiscal, órgão auxiliar financeiro cuja existência não é obrigató-
ria, mas poderá estar prevista na convenção de condomínio, sendo com-
petente para dar parecer sobre as contas do síndico49.
A assembleia geral poderá eleger um quarto órgão, o Conselho Consultivo

ou deliberativo, composto de três membros50, com a finalidade de asses-
sorar o síndico.
Com exceção da assembleia geral, que é permanente, o período de man-

dato dos demais órgãos administrativos é de até dois anos, permitidas
reconduções.
São direitos dos condôminos51: 1) usar, fruir e livremente dispor ou one-

rar as suas unidades autônomas, não havendo direito de preferência dos
demais condôminos, nem necessidade de anuência; entretanto, relativa-
mente às vagas de garagem, na alienação ou locação, haverá direito de
preferência dos demais condôminos em face de estranhos ao condomí-
nio; 2) usar das partes comuns, conforme sua destinação, sem excluir a
utilização dos demais, uma vez que todos são coproprietários; 3) votar
nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja em
dia com os pagamentos das taxas condominiais (se estiver inadimplente
não poderá votar).
São deveres dos condôminos52: 1) contribuir para as despesas do con-

domínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em con-
trário na convenção de condomínio, que poderá estipular que a contri-
buição ocorra em proporção diversa da fração ideal; 2) não realizar obras
que comprometam a segurança da edificação; 3) não alterar a forma e a
48
49
50
Art. 9º, §3º, letra e, e art. 23, ambos da Lei n. 4.591/64.
51
52
cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 4) dar às suas partes
a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos
bons costumes.
O descumprimento dos deveres sujeita o condômino à seguintes sanções:

1) aquele não paga a taxa condominial fica sujeito aos juros moratórios e
multa; 2) o condômino que realiza obras temerárias ou que desrespeita a
fachada ou utiliza abusivamente do condomínio (como exemplo, prejudi-
cando o sossego e segurança e demais), sujeita-se a multa mais pesada,
não podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições men-
sais, sem prejuízo de perdas e danos; 3) aquele que reiteradamente des-
cumpre seus deveres, sujeita-se ao pagamento de multa de até cinco vezes
o valor de suas contribuições mensais; 4) por fim, o condômino que gerar
incompatibilidade de convivência com os demais, poderá ser constrangido
a pagar multa de até dez vezes o valor de suas contribuições condominiais.
6. Extinção do condomínio edilício
Segundo PEREIRA (2018, p. 178), diversamente do condomínio tradicional,

que pode ser extinto a qualquer tempo por vontade de um único condô-
mino que seja, o edilício constitui-se em um condomínio indivisível53.
Dessa forma, o condomínio edilício só pode extinguir-se por causas even-

tuais e jurídicas54.
O condomínio pode ser extinto: 1) por destruição total, parcial ou risco de

ruína, os condôminos deverão decidir acerca da reconstrução ou venda do
prédio, por votos que representem 50% + 1 das frações ideais; 2) por vonta-
de dos condôminos, que decidem extinguir o condomínio edilício, mediante
53
se, 2018.
54
Artigos 1.357 e 1.358 do CC.
votação unânime em assembleia, segundo PELUSO (2007, p. 1235)55; (3 por
confusão, quando uma só pessoa titularizar todas as frações ideais; (4 por
desapropriação total, nesse caso, a indenização será repartida na propor-
ção das frações ideais titularizadas por cada condômino; como o prédio
todo será de titularidade de uma única pessoa, o Poder Público, fica extinto
o condomínio por ausência de pluralidade de proprietários.
Todas as situações de extinção deverão ser averbadas na matrícula do

imóvel submetido ao regime condominial. Somente por meio dessa aver-
bação, se dá por, definitivamente, extinto o condomínio e, sem ela, a ex-
tinção permanece em estado de fato (latente), de forma que a pluralidade
de proprietários, por meio de alienação de ao menos uma unidade autô-
noma, poderá ser facilmente recomposta. Após a averbação de extinção,
será possível somente a alienação de fração ideal do prédio, em condo-
mínio tradicional. O condomínio edilício poderá novamente ser instituído,
contudo, mediante novo procedimento de instituição e especificação de
condomínio, perante o registro de imóveis.
7. Condomínio de lotes
A novidade ficou por conta da Lei n. 13.465/2017, que introduziu o art. 1.358-
A no CC, e modificou dispositivos da Lei n. 6.766/79 (Lei de Parcelamento
do Solo Urbano, que regulamenta a implantação de loteamentos e des-
membramentos), a saber: alterou o art. 2º, incluindo o §7º; alterou o art.
4º, incluindo o §4º; e acrescentou o art. 36-A.
A par do condomínio de edifício de apartamentos ou de casas, referida lei

veio a criar uma nova espécie de condomínio edilício: o condomínio de lotes.
Na nova espécie, as unidades autônomas são compostas de lotes de ter-

reno, sem edificação. Essa é a principal diferença com o condomínio de
55
PELUSO, Cezar,–Coord. et al., Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2007.
apartamentos e casas. O condômino adquire um lote que poderá ser
construído futuramente, e não uma unidade já construída.
No mais, a estrutura condominial permanece a mesma para todos os con-

domínios edilícios: a) possibilidade de prévia incorporação; b) coexistência
de propriedades exclusivas (que são os lotes) e propriedade em comum
(portarias, piscinas, churrasqueiras, vias de circulação interna etc.); c) cada
lote é vinculado a uma fração ideal no todo do terreno onde implantado o
condomínio, e nas áreas comuns; d) mesma organização administrativa:
assembleia geral, síndico, conselho fiscal, possibilidade de existência de
conselho consultivo etc.
Tanto é verdade, que o §2º do art. 1.358-A determina a aplicação de todos

os dispositivos legais do CC, que regulam o condomínio de casas e apar-
tamentos ao condomínio de lotes, no que couber e for compatível com a
nova espécie, isto é, unidade autônoma não construída.
Uma última observação há de ser feita: como essa espécie de condomínio

deve, obrigatoriamente, passar primeiro pela fase de loteamento para, só
depois de concluído, submetê-lo ao regime de condomínio especial (ins-
tituição e especificação de condomínio, fazendo surgir o condomínio de
lotes), a implantação do condomínio de lotes terá regime jurídico híbrido,
ou seja, serão aplicadas as leis de loteamentos (Lei n. 6.766/79), o CC e
a Lei n. 4.591/64. Esse é o motivo pelo qual a novel legislação promoveu
alterações na Lei n. 6.766/79, a fim de adaptá-la.
Novas discussões ainda se formarão na doutrina e na jurisprudência acer-

ca da novidade e suas implicações.

Estudamos que uma das formas de extinção do condomínio edilício
ocorre mediante a desapropriação total do prédio pelo poder público.
No entanto, é de se indagar se essa espécie de desapropriação é sem-

pre obrigatória.
Caso o interesse público seja limitado a uma ou algumas unidades
autônomas, poderia o ente estatal promover a desapropriação par-
cial do prédio submetido a condomínio? A resposta deve ser positiva.
Segundo PEREIRA (2018, p. 179)56, “não se justifica que a Administração

seja obrigada a desapropriar todo o conjunto da edificação, se as suas
necessidades são limitadas”.
No entanto, há que se fazer algumas observações: 1) no caso de de-

sapropriação parcial, o ente expropriante acaba por ingressar no
condomínio, na qualidade de condômino, sujeitando-se às normas
impostas na convenção de condomínio e aos mesmos deveres que os
demais condôminos, inclusive encargos condominiais; 2) a indeniza-
ção será devida apenas aos condôminos que tiveram suas unidades
expropriadas, de acordo com PELUSO (2007,0p. 1236)57; 3) por fim, a
desapropriação parcial (de algumas unidades) não configura forma
de extinção do condomínio edilício.
8. Considerações finais 5657
• O condomínio se caracteriza por uma pluralidade de pessoas que

titularizam direitos de propriedade sobre uma mesma coisa.
• No CC existem três espécies de condomínio: 1) condomínio tradicio-

nal; 2) condomínio necessário; 3) o condomínio edilício.
• Cada um deles possui características próprias e são regulados em

dispositivos separados no CC, sendo que o condomínio edilício, por
sua especificidade, é regulado de forma mais extensa, em capítulo
apartado no CC, e também por disposições da Lei n. 4.591/64.
56
se, 2018.
57
PELUSO, Cezar, - Coord. et al., Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Manole, 2007.
• O condomínio edilício diferencia-se dos demais por se cons-
tituir de propriedades exclusivas e propriedades em comum,
simultaneamente.
• Cada unidade autônoma está indissoluvelmente vinculada a uma

fração ideal nas áreas comuns e no terreno.
• A incorporação é atividade econômica que visa a construção de pré-

dio que será submetido ao regime condominial e deve existir quando
o incorporador tiver o desejo de negociar, antes da construção do
prédio, frações ideais do terreno, inaugurando um verdadeiro pro-
cesso no registro de imóveis, com apresentação de extenso rol de
documentos.
• Finda a construção, é o ato de instituição e especificação de condo-

mínio, praticado no registro de imóveis, que dará origem à existência
legal das unidades autônomas e ao condomínio edilício.
• O condomínio não detém personalidade jurídica.
Glossário
• Instituição de condomínio: instituir condomínio significa subme-

ter o prédio construído ao regime jurídico especial de condomínio
edilício, com propriedades comum e exclusivas simultâneas. Trata-
se de um ato voluntário.
• Especificação de condomínio: especificar condomínio significa

descrever cada parte do prédio, separando as áreas de uso comum
daquelas de uso exclusivo. Cada unidade autônoma e cada área
comum deverá ser descrita e localizada pormenorizadamente, num
documento chamado de memorial descritivo.
TEMA 2
1. (TJ-MG–Cartórios–EJEF–2008–Titular de Serviços de Notas
e de Registros). Considera-se constituído o “Patrimônio de
afetação”:
a) Com a lavratura da respectiva escritura pública em
tabelionato de Notas.
b) Com o registro da escritura, que o houver constituí-
do, no Registro de Imóveis.
c) Mediante averbação, noticiando-se sua existência.
d) Pelo registro do processo de incorporação imobiliá-
ria, no Registro de Imóveis.
2. (TJ-MG–Cartórios–EJEF–2009–Titular de Serviços de Notas

e de Registros–alterada). A vigente Lei n. 4.591, de 11 de
dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em
edificações e as incorporações, estabelece:
I. A alienação de cada unidade, a transferência de direi-
tos pertinentes à sua aquisição e a constituição de
direitos reais sobre ela independerão do consenti-
mento dos condôminos.
II. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á

por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição
obrigatória no registro de imóveis.
III. Considera-se aprovada, e obrigatória para os pro-

prietários, promitentes compradores, cessionários
e promitentes cessionários, atuais e futuros, como
para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as
assinaturas de titulares de direitos que representem,
no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio.
A partir dessas afirmações, pode-se concluir que:

a) Apenas uma é falsa.
b) Apenas duas são falsas.
c) Todas são falsas.
d) Todas são verdadeiras.
3. (Vunesp – notário – SP – 2008). As convenções de condomí-

nio serão registradas no:
a) Registro Auxiliar (Livro n° 3).
b) Registro Geral (Livro n° 2).
c) Indicador Pessoal (Livro n° 5).
d) Indicador Real (Livro n° 4).
4. O condomínio tradicional pode ser extinto:

a) Por desapropriação parcial.
b) Por alienação da coisa comum a vários compradores.
c) Por qualquer um dos condôminos, a todo tempo,
promovendo-se a divisão do condomínio.
d) Somente pela vontade da totalidade dos condôminos.
5. Analise as proposições abaixo e indique a correta:

a) A instituição de condomínio edilício deve ser precedi-
da de incorporação.
b) O patrimônio de afetação responde por dívidas e
obrigações da incorporação e também por dívidas
particulares do incorporador.
c) A discriminação das frações ideais de terreno, com
as unidades autônomas que a elas corresponderão,
é item que deverá constar dos documentos apresen-
tados ao registrador de imóveis para o registro da
incorporação.
d) A descrição das unidades autônomas e a indicação
das áreas comuns é item dispensável no instrumento
de instituição de condomínio.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008.
Método, 2013.
PELUSO, Cezar,–Coord. et al., Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência.
São Paulo: Manole, 2007.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. Vol IV. 26ª
ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.
TARTUCE. Flávio. Manual de direito civil – volume único. 8ª ed. Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: Método, 2018.
Resolução: mediante averbação, noticiando-se sua existência (tópico

2 dessa aula).
Questão 2 – alternativa D.
Resolução: todas são verdadeiras (tópico 4, 3, e glossário, dessa aula).
Questão 3 – alternativa A.
Resolução: Registro Auxiliar (Livro n° 3) (tópico 3 dessa aula).
Resolução: por qualquer um dos condôminos, a todo tempo, promo-

vendo-se a divisão do condomínio (tópico 1 dessa aula).
Resolução: a discriminação das frações ideais de terreno com as

unidades autônomas que a elas corresponderão é item que deve-
rá constar dos documentos apresentados ao registrador de imóveis
para o registro da incorporação (tópico 2 dessa aula – letra “i” do art.
32 da Lei n. 4.591/64).
TEMA 03
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
Objetivos
• Nessa terceira aula, estudaremos sobre o parcela-

mento do solo urbano, regulado pela Lei n. 6.766, de
19 de dezembro de 1979.
• De forma essencial serão apresentados os procedi-

mentos para o parcelamento, suas fases, documentos
necessários e registro perante o cartório de imóveis,
que dão embasamento para a criação de loteamento
ou de desmembramento.
Introdução
Do parcelamento do solo urbano surgem os loteamentos e os

desmembramentos.
Essas são as formas pelas quais as glebas localizadas em áreas urbanas,

de expansão urbana ou de urbanização específica, são divididas em lotes
destinados a edificação.
Como afirmado acima, o parcelamento (loteamento ou desmembramen-

to) é regulamentado pela Lei n. 6.766/79, comumente conhecida por Lei
de Parcelamento do Solo (LPS).
Contudo, antes dessa lei, existiam outras leis que regulavam situações
similares, mas de forma diversa.
Assim, quando a Lei de Parcelamento afirma em seu art. 55 que “revo-

gam-se as disposições em contrário”, utiliza-se da técnica da revogação
tácita (que ocorre na hipótese da nova lei regular inteiramente a matéria,
ou contiver dispositivo que contradiga a lei anterior), remetendo o intér-
prete a um coletivo de normas pré-existentes, que podem ou não ter sido
revogadas pelos dispositivos da Lei n. 6.766/79.
A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), em seu art.

2º, § 1º, afirma que “a lei posterior revoga a anterior quando expressa-
mente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule
inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior”.
Como não há declaração expressa daquilo que foi revogado, deve ser
verificada cada disposição do ordenamento. Destarte, deve o intérpre-
te contrapor as disposições da Lei n. 6.766/79 aos termos do Decreto-
Lei n. 58/37 (que dispõe sobre loteamento rural e venda de terrenos
para pagamento em prestações), do Decreto n. 3.079/38 (que regu-
lamenta o decreto lei anterior), o Decreto-Lei n. 745/69 (que dispõe
sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n. 58/37,
determinando a interpelação prévia para constituição em mora do de-
vedor em imóveis não loteados, concedendo prazo de quinze dias para
a purgação da mora), a Lei n. 6.014/73 (que dispõe sobre adjudicação
compulsória e seu procedimento perante a justiça), e o Decreto-Lei n.
271, de 1967.
O Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) também regula aspectos do par-

celamento urbano, cf. art. 2º, VI, c, e art. 42-B, § 3º, a saber:
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as se-
guintes diretrizes gerais:
[...]
VI – Ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
[...]
c) O parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequa-

dos em relação à infraestrutura urbana.
Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano

após a data de publicação desta Lei deverão elaborar projeto específico que
contenha, no mínimo[...]
§ 3º A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro

urbano ficará condicionada à existência do projeto específico e deverá obe-
decer às suas disposições.
É verificada a derrogação quando for patente a incompatibilidade entre a

nova lei e a anterior. Isso ocorre quando ambas as normas dispõem sobre
a mesma relação jurídica e a regulam de forma diversa. Por isso, devemos
nos atentar aqui ao fato de que nem todas as disposições sobre o parce-
lamento do solo urbano se encontram na Lei n. 6.766, mas também estão
contidos em outros dispositivos legais.
Além das leis federais mencionadas (Lei n. 6.766/79, Decreto n. 58/37,

Decreto n. 271/67 e Estatuto da Cidade), o parcelamento também se
submete à legislação Estadual (art. 24, I, da CF/8858), Municipal (art. 30, VIII,
da CF/8859) e do Distrito Federal.
1. Noções sobre parcelamento do solo urbano
1.1. Quem pode parcelar
Somente o proprietário é legitimado a parcelar uma gleba, seja pessoa

natural, pessoa jurídica, ou entidades político administrativas (União,
Estados, Municípios ou Distrito Federal).
Promissários compradores não podem fazê-lo, segundo GALHARDO

(2004, p. 100-103)60.
O escopo da regra é evitar a venda de lotes a non domino.
1.2. Formas de parcelamento
Parcelar significa dividir uma gleba (área maior) em áreas menores.
O parcelamento do solo pode ocorrer de três maneiras:
1. Por loteamento: considera-se loteamento a subdivisão de uma gle-

ba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes61. É regido pela Lei n. 6.766/79 e,
portanto, no registro de imóveis é obrigatório o registro especial.
58
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I–Direito tribu-
tário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico.
59
Art. 30. Compete aos Municípios:
[...]
VIII– Promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso,
do parcelamento e da ocupação do solo urbano.
60
GALHARDO, João Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S. A.
Fabris, 2004.
61
Art. 2º, §2º da Lei n. 6.766/79.
2. Por desmembramento especial: considera-se desmembramento
a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com apro-
veitamento do sistema viário existente, desde que não implique
na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolon-
gamento, modificação ou ampliação dos já existentes62. Também
é regido pela Lei n. 6.766/79 e, portanto, no registro de imóveis é
obrigatório o registro especial. Perceba que o traço diferenciador
entre loteamento e desmembramento é o seguinte: nesse ocorre
o aproveitamento da infraestrutura já existente no local, particu-
larmente as vias públicas; naquele, inexiste a infraestrutura, que
deverá ser criada.
3. Por desdobro ou desmembramento comum, ou de pequena

monta: essa espécie é prevista no art. 167, II, 4 da Lei n. 6.015/73,
e não difere do conceito de desmembramento exposto no item
anterior, senão pela não incidência da Lei n. 6.766/79 e desneces-
sidade de registro especial. O que não se admite, por meio dessa
espécie de desmembramento, é a burla à Lei de Parcelamento
do solo, sendo que essa verificação fica a cargo do bom senso
do Oficial de Registro de Imóveis, que se utiliza de um critério
subjetivo de avaliação. Alguns Estados, a exemplo do Estado de
São Paulo, em busca de um critério objetivo para essa verificação,
estabeleceram em suas normas administrativas de serviço63, entre
outros critérios, que o parcelamento de gleba em até dez lotes
prescinde da aplicação da Lei n. 6.7766/79, ou seja, é dispensado
o registro especial. Dessa forma, o proprietário da gleba poderá
requerer ao registro de imóveis a averbação de seu parcelamen-
to com abertura das respectivas matrículas, uma para cada lote,
com máximo de dez, bastando apresentar requerimento assina-
do e com firma reconhecida de todos os proprietários da gleba
a ser desmembrada, acompanhada de aprovação da Prefeitura
62
Art. 2º, §3º da Lei n. 6.766/79.
63
NSCGJ/SP, Capítulo XX, subitem 170.5, 3.
Municipal e croquis. Será praticado um ato de averbação na
matrícula do imóvel, noticiando o desmembramento e conse-
quente encerramento dessa matrícula; serão abertas matrículas
para agasalhar os lotes resultantes do parcelamento e, na sequ-
ência, será lançada averbação (uma em cada matrícula aberta),
justificando que referida matrícula é oriunda de desmembra-
mento. No entanto, se o desmembramento resultar em número
de lotes superior a dez, obrigatoriamente deverá ser aplicada a
Lei n. 6.766/79, e, nesse caso, estaremos diante daquela espé-
cie de desmembramento especial, que exige registro especial.
A diferença reside apenas na quantidade de lotes resultantes.
Assim, você deverá verificar as normativas de seu Estado, a fim
de conhecer os critérios objetivos utilizados para se dispensar
a aplicação da Lei de Parcelamento, daí retirando o conceito de
desmembramento comum (aquele que dispensa o registro espe-
cial). Imóveis rurais também podem sofrer desmembramento
comum, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento,
ou seja, é vedada a parcela com área superficial menor que a fra-
ção mínima indicada no CCIR do referido imóvel rural.
1.3. Requisitos mínimos do parcelamento
O parcelador deverá possuir um projeto no qual se demonstre a configu-

ração que resultará do parcelamento, indicando as vias públicas, a locali-
zação dos lotes e a disposição das áreas destinadas ao uso público.
Como o parcelamento do solo promove adensamento populacional e

produz impactos negativos no meio ambiente, a lei, considerando esses
aspectos e também o interesse social gerado pelo empreendimento, faz
uma série de exigências urbanísticas e ambientais quanto ao projeto de
parcelamento, que deve respeitar todas as diretrizes traçadas pelo poder
público, nos termos dos artigos 6º ao 11 da Lei n. 6.766/79, que convém a
você conhecer.
Também deverá respeitar os requisitos mínimos estabelecidos no art. 4º
da LRP, entre outros:
a) As áreas deixadas pelo parcelador, destinadas às vias de circulação,
a implantação de equipamento urbano e comunitário, e espaços
livres de uso público, devem ser proporcionais ao adensamento
populacional gerado (proporcionais à densidade de ocupação)
previsto pelo plano diretor ou aprovado por lei municipal para a
zona em que se situem; consideram-se comunitários os equipa-
mentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares, e
urbanos, os equipamentos públicos de abastecimento de água,
esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica
e gás canalizado.
b) Os lotes não poderão conter área superficial menor de 125m², nem
frente com menos de cinco metros, salvo quando o loteamento se
destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habi-
tacionais de interesse social.
c) Ao longo das águas correntes e dormentes, rodovias e ferrovias,
será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável (faixa non
aedificandi) de no mínimno quinze metros de cada lado.
d) O parcelamento para fins urbanos deve ser instalado em zonas
urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, defi-
nidas no plano diretor ou na lei municipal.
e) O terreno a ser parcelado não pode: 1) ser alagadiço e sujeito a
inundação, antes de tomadas as providências para assegurar o
escoamento das águas; 2) ter sido aterrado com material nocivo
à saúde; 3) ter declividade igual ou superior a 30%; 4) ser área de
preservação ecológica64.
2. Aprovação do projeto de parcelamento
Elaborado o projeto, seja de loteamento ou desmembramento espe-

cial, deverá ser submetido à aprovação da municipalidade local, que
64
Art. 3º da Lei de Parcelamento.
examinará todos aqueles aspectos ambientais e urbanísticos, bem como
o respeito às diretrizes por ela traçadas. Assim dispõe o art. 12 da Lei de
Parcelamento do solo:
Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprova-
do pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, a
quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e
7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
§ 1º O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do crono-

grama de execução, sob pena de caducidade da aprovação.
§ 2º Nos municípios inseridos no cadastro nacional de municípios, com áreas

suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações
bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do
projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos
constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.
§ 3º É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento

em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em
legislação dele derivada.
Em alguns casos, caberá ao Estado conceder a aprovação em lugar da

municipalidade. Assim previu a Lei n. 6.766/79:
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos municípios de lo-
teamentos e desmembramentos nas seguintes condições:
I–Quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de pro-

teção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e ar-
queológico, assim definidas por legislação estadual ou federal.
Il–Quando o loteamento ou desmembramento estiver localizado em área

limítrofe do município ou pertencer a mais de um município, nas regiões
metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual
ou federal.
III–Quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².
Parágrafo único–No caso de loteamento ou desmembramento localizado
em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anu-
ência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial,

previstas no inciso I do artigo anterior.
Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão

submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas pre-
vistas no art. 13, observadas as disposições desta Lei.
Parágrafo único–Na regulamentação das normas previstas neste artigo,

o Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento
municipal.
Essa é uma fase preliminar ao registro no cartório de imóveis.
3. Registro do parcelamento no cartório de imóveis
A Lei n. 6.766/79 exige o registro do parcelamento, seja loteamento ou

desmembramento, no Registro de Imóveis em que situada a gleba a ser
parcelada. Caso se situe em mais de uma circunscrição imobiliária, o re-
gistro será feito, primeiramente, no cartório em que localizada a maior
parte da gleba. Feito aí o registro, o interessado pedirá os outros regis-
tros, sucessivamente, em cada uma das demais Serventias, comprovando
perante cada qual o registro efetuado nas anteriores65.
A pessoa do parcelador não mitiga a obrigatoriedade do registro. Todo par-

celamento do solo deve ser obrigatoriamente registrado, pouco importando
se fora promovido por pessoa natural, pessoa jurídica, ou pelas entidades
político administrativas, seja União, Estados, Municípios ou Distrito Federal.
O registro deve ser providenciado dentro do prazo de cento e oitenta dias,

contados a partir da data de aprovação do projeto de parcelamento pela
65
Art. 22 da Lei n. 6.766/79.
Prefeitura Municipal ou Distrito Federal, quando for o caso de parcela-
mento nele implantado.
Ultrapassado o prazo, a aprovação caducará e o parcelador deverá reno-

var a aprovação do poder público, sem a qual o cartório de registro de
imóveis não formalizará o registro66, uma vez que a ausência de aprova-
ção, ou a aprovação caducada, impedem o registro. Em síntese, somente
depois de aprovado pelos órgãos competentes, o projeto deverá ser leva-
do a registro, dentro do prazo de cento e oitenta dias, sob pena de cadu-
cidade da aprovação.
Em atendimento ao extenso rol exigido pelo art. 18 da Lei de Parcelamento,

além do requerimento solicitador do registro acompanhado da apro-
vação do poder público, deverão ser apresentados os seguintes docu-
mentos ao cartório: 1) título de propriedade do imóvel ou certidão da
matrícula; 2) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo
os últimos vinte anos, acompanhados dos respectivos comprovantes; 3)
certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais inciden-
tes sobre o imóvel; de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de
dez anos; e de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio
e contra a Administração Pública; 4) certidões de protestos de títulos, de
ações pessoais e ações penais, em nome do parcelador, pelo período de
dez anos; de ônus reais relativos ao imóvel; 5) ato de aprovação do par-
celamento e termo de verificação de execução das obras de infraestru-
tura, expedidos pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal; ou da
aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos,
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução
das obras; 6) minuta do contrato padrão de promessa de venda ou de
cessão, ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente
as indicações previstas no art. 26 da Lei n. 6.766/79, que convém a você
ler e conhecer; 7) declaração do cônjuge do requerente de que consente
no registro do loteamento, caso seja casado no regime da comunhão
66
Art. 18 da Lei n. 6.766/79.
universal, parcial ou separação obrigatória de bens (não separação con-
vencional de bens).
A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais moti-

vadas por delito diverso de crime contra o patrimônio e crime contra a
administração pública, não impedirá o registro desde que o parcelador
comprove que esses protestos ou ações não prejudicarão os adquirentes
dos lotes67. Contudo, apesar de apresentadas as comprovações, caso o
Oficial do Registro de Imóveis julgue que são insuficientes, suscitará pro-
cedimento de dúvida perante o juiz corregedor da Comarca.
O conjunto desses documentos tem o objetivo de comprovar a higidez do

empreendimento, demonstrando: 1) que não existe riscos jurídicos sobre
o imóvel a ser parcelado; 2) a idoneidade financeira e moral do parcelador
para suportar a implantação do parcelamento; 3) informar os interessa-
dos sobre a estrutura do empreendimento, segundo LOUREIRO (2013, p.
482-483)68.
Por esse motivo, o registro deverá ser negado se houver certidões positi-
vas de tributos não pagos relativos ao imóvel, ações reais a ele relativas,
e ações penais contra o parcelador por crime contra o patrimônio ou por
crime contra a administração pública, na comarca de seu domicílio ou da
situação do imóvel.
3.1. Procedimento do registro no cartório de imóveis69
a) Prenotado o requerimento acompanhado de todos os documen-

tos exigidos pelo art. 18 da Lei n. 6.766/79, vistos acima, o Oficial
de registro examinará toda a documentação.
b) Os documentos devem ser autuados pelo oficial, constituindo-se
em verdadeiros processos, que terão suas folhas numeradas e
rubricadas, e permanecerão arquivados no Cartório, permitida a
verificação por qualquer interessado.
67
Art. 18, §2º da Lei n. 6.766/79.
68
69
Art. 19 da Lei n. 6.766/79.
c) Encontrada em ordem, o registrador comunicará a Prefeitura ou
Distrito Federal acerca do registro, e fará publicar edital do pedido
de registro, em três dias consecutivos em jornal de grande circu-
lação na cidade, acompanhado de um pequeno desenho com a
localização da área onde implantado o parcelamento, e aguardará
o prazo de quinze dias, contados a partir da publicação do último
edital, para eventual impugnação.
d) Não havendo impugnação, o oficial formalizará imediatamente o
registro e comunicará, por certidão, o seu registro à prefeitura.
e) Se houver impugnação, o Oficial de Registro de Imóveis intima-
rá o requerente e a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal,
para que se manifestem em cinco cinco dias, e enviará o pro-
cesso ao juiz corregedor, que ouvirá o Ministério Público em
cinco dias.
f) Em seguida, o juiz decidirá, devendo remeter ao interessado às
vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
3.2. Efeitos do registro
O registro tem natureza constitutiva do loteamento ou desmembramen-

to, sem o qual o parcelamento se torna irregular.
O registro afasta a tipificação do crime previsto no art. 50, parágra-

fo único, I, da Lei n. 6.766/79), permitindo ao loteador a negociação
dos lotes.
Por fim, feito o registro, automaticamente as vias de circulação e praças,

os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos, denomina-
dos de áreas públicas, passam a integrar o domínio do município70. No
entanto, é preciso mencionar que esse efeito admite uma exceção: se o
parcelamento restar irregular, isto é, sem registro, ainda assim o municí-
pio poderá requerer ao registro de imóveis que sejam abertas matrículas
para as áreas públicas, passando-as ao seu domínio71.
70
Art. 22 da Lei n. 6.766/79.
71
Art. 22, parágrafo único, da Lei n. 6.766/79.
3.3. Fraude à Lei de Parcelamento do solo e o papel do registro
de imóveis
Verificamos que a Lei n. 6.766/79 exige um extenso rol de documentos,

gerando incômodo por parte de loteadores, que muitas vezes têm grande
dificuldade de atender a esse rigor, justificado pelo interesse econômico e
social que permeiam o parcelamento, bem como a preservação ambiental.
Por esse motivo, é muito comum a tentativa de burla à aplicação da Lei de

Parcelamento, buscando manobras que permitam retirar o desmembra-
mento do alcance da lei.
O importante papel do registro de imóveis é exatamente nesse aspecto:

impedir a burla aos dispositivos legais. Contudo, inexiste na referida lei
um critério de avaliação de dispensa do registro especial, ficando ao pru-
dente juízo do registrador reconhecer a hipótese de dispensa, segundo
GALHARDO (2004, p. 22)72.
A doutrina afirma que “a dispensa decorre de uma interpretação teleoló-

gica da LPS, que tem duplo objetivo: tutelar os interesses dos adquirentes
e promover um controle urbanístico. Quando não há risco em nenhuma
das duas situações, é admitida a dispensa”, de acordo com CASSETTARIS
(2018, p. 167)73.
Alguns estados, a exemplo de São Paulo, buscam estabelecer em suas

normas administrativas um critério objetivo, como a limitação por núme-
ro de lotes, entre outros critérios. Nesse estado, os desmembramentos
em que resultem até dez lotes constituem desmembramento comum e
são dispensados do registro especial.
Você deve analisar as normativas de serviço de seu estado a fim de co-

nhecer a existência de critérios que deverão ser utilizados pelo registra-
dor nessa avaliação.
72
GALHARDO, João Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S. A.
Fabris, 2004.
73
CASSETTARI, Christiano–Coord. et al., Registro de Imóveis III: procedimentos especiais. 3ª ed. São Paulo:
Saraiva, 2018. (Coleção Cartórios).
3.4. Dos crimes
Configura crime contra a Administração Pública, na forma qualificada, co-

metido pelo parcelador, a venda ou promessa de venda, ou reserva de
lotes em loteamento ou desmembramento não registrado.74
Também comete crime o registrador de imóveis que registrar parcela-

mento não aprovado pelo poder público, ou contratos de compra e venda
e de promessa de parcelamento ainda não registrado (crime de registro
irregular). Vale destacar que a aprovação pelo Poder Público, do lotea-
mento ou desmembramento, isenta o oficial da responsabilidade pelo cri-
me de registro irregular75.
O Oficial de Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com

as exigências da lei ficará sujeito a multa equivalente a dez vezes os emo-
lumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for apli-
cada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das san-
ções penais e administrativas cabíveis.
3.5. Cancelamento do registro do parcelamento
O art. 23 da Lei de parcelamento do solo estabelece as hipóteses em que

o registro do parcelamento poderá ser cancelado: 1) a requerimento do
loteador, com anuência da prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o
caso, enquanto nenhum lote houver sido negociado; 2) a requerimento do
loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura,
ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado; 3) judicialmente,
em qualquer circunstância.
Ocorrendo as hipóteses dos itens um ou dois, o registrador deverá publi-

car edital em jornal de grande circulação na Comarca, por três dias con-
secutivos (em analogia com o edital do registro), com prazo de trinta para
impugnação, contados da última publicação. Se não houver impugnação,
74
Art. 50, parágrafo único, I, da Lei n. 6.766/79.
75
Art. 52 da Lei n. 6.766/79.
o pedido será remetido ao juiz corregedor para homologação, ouvido o
Ministério Público.
A última hipótese de cancelamento do registro é prevista pelo art. 21

da LPS, segundo o qual, estando a área parcelada localizada em mais
de um cartório, o registro será requerido primeiramente naquele que
albergar a maior parte da área, e assim sucessivamente; mas, caso seja
negado o registro em qualquer desses cartórios, essa decisão deverá ser
comunicada aos demais, a fim de que promovam o cancelamento dos
registros feitos, exceto se o motivo do indeferimento não se estender
às áreas já registradas e desde que o interessado requeira a manuten-
ção do registro obtido, submetido o remanescente do parcelamento a
aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal
quando for o caso.
4. Contratos de promessa de compra e venda de

imóvel parcelado e a proteção do comprador
Essa espécie de contato preliminar (ou pré-contrato), pode ser formali-

zada por instrumento particular76, não tendo aplicação o art. 108 do CC,
devendo, no entanto, respeitar o modelo-padrão de contrato arquivado
no processo de parcelamento junto ao registro de imóveis77.
São contratos em que o pagamento do preço se dará em parcelas.
Inicialmente esses contratos são entabulados entre o parcelador e o

comprador, mas depois podem ser livremente cedidos pelo promissário
comprador a terceiros, dispensada a anuência do parcelador, e assim
por diante.
76
Art. 26 da Lei n. 6.766/79.
77
Lembre-se de que a minuta do contrato padrão é um dos documentos exigidos pelo art. 18 da Lei de Parce-
lamento, que deve ser apresentado ao registro de imóveis, conforme estudamos no tópico 3 dessa aula.
Tais contratos poderão ser registrados na matrícula do imóvel78. A Súmula
239 do STJ79 torna clara a regra segundo a qual os contratos de promessa de
compra e venda, registrados ou não, conferem direito a adjudicação com-
pulsória (ação manejada na hipótese de o compromissário comprador ter
quitado a dívida e o parcelador se recusar a outorgar a escritura definitiva
de venda e compra). No entanto, o registro se faz interessante na medida
em que confere direito real ao compromissário comprador, oponível erga
omnes, e do qual resulta direito de sequela. A ausência do registro mantém
a obrigação pessoal somente entre as partes, e facilita a hipótese de o par-
celador promover a venda do imóvel (já compromissado) a outro compra-
dor, que acabe por registrar seu título antes do promissário comprador.
Obrigatoriamente os contratos deverão conter cláusula de irretratabi-

lidade, isto é, tais contratos não poderão prever cláusula de arrependi-
mento. Também não comportam cláusula resolutiva tácita nem expressa,
e isso se dá por conta de previsão contida na lei, que visa proteger o pro-
missário comprador. Assim, diante da inadimplência, a lei impõe ao parce-
lador o dever de promover a intimação do comprador, constituindo-o em
mora80. Essa intimação é requerida ao próprio registro de imóveis, a fim
de que a mora seja devidamente comprovada por meio de procedimento
administrativo executado pelo registrador, assegurando-se oportunidade
ao comprador de purgá-la.
O requerimento do parcelador, solicitando a intimação, deve estar acom-

panhado, obrigatoriamente, de memorial de cálculo discriminado, con-
tendo valor da dívida (cada parcela inadimplida), acrescido de juros e des-
pesas, e prazo para pagamento, que somente poderá ser efetivado ao
oficial registrador.
Purgada a mora, ou seja, efetivado o pagamento, convalescerá o contra-

to. Não purgada, o registrador deverá verificar se houve o pagamento de
78
Art. 25 da Lei n. 6.766/79.
79
SÚMULA N. 239 – STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso
de compra e venda no cartório de imóveis.”
80
Art. 32 da Lei n. 6.766/79.
mais de 1/3 do preço ajustado: em caso positivo, lançará averbação de
cancelamento na matrícula, incluindo em seu texto a quantia paga e o
fato de ter sido pago mais de 1/3 do preço, caso em que o parcelador so-
mente poderá alienar o lote se comprovar a restituição ao comprador do
valor pago por ele81; se não, apenas lançará averbação de cancelamento
na matrícula, sem nenhuma menção a esse fato, caso em que o parcela-
dor poderá alienar livremente o imóvel.
Por fim, importante esclarecer que os contratos de promessa de compra e

venda, acompanhados da prova de pagamento de todas as parcelas con-
tratadas, comprovam a quitação da dívida, autorizando o registro de imó-
veis a proceder ao registro definitivo da compra e venda, dispensando-se a
apresentação de escritura definitiva em cumprimento de compromisso82.

Trataremos de uma questão assombrosa ligada diretamente a ativi-
dade do registrador quando o assunto é desmembramento de imó-
vel: os desmembramentos sucessivos.
Estudamos que o importante papel do registro de imóveis é impedir

a fraude aos dispositivos da lei de parcelamento do solo, bem como a
respeito dos estados que estabelecem em suas normativas critérios
objetivos, por número de lotes, de forma que o desmembramento
que resulte até certo número está dispensado do registro especial.
No estado de São Paulo, esse número é limitado a dez.
No entanto, é preciso atentar que tal critério deve estar aliado a ou-
tras formas de avaliação, que pode ser usado de forma indevida e
maliciosa, abrindo espaço para reparcelamentos sucessivos.
É comum que o parcelador, primeiramente, divida a gleba em dez lo-

tes, e depois também divida cada lote resultante, sempre respeitando
81
Art. 35 da Lei de Parcelamento.
82
Art. 26, §6º da Lei de Parcelamento.
o limite de dez, em desmembramentos sucessivos. Se assim o regis-
trador proceder e averbar, ao final, teremos a instalação de um lote-
amento ou desmembramento especial sem atendimento às exigên-
cias da Lei n. 6.766/79.
Assim, fica evidente que a adoção de um critério objetivo não pres-

cinde da análise prudente do registrador, que deve levar em conta
outros elementos que acabem por revelar a intenção por detrás, im-
pedindo a averbação de tais desmembramentos especiais com apa-
rência de desmembramento comum, a exigir o registro especial.
• O parcelamento do solo urbano é regido principalmente pela Lei n.

6.766/79, complementada por diversas outras leis especiais ante-
riores, que devem ser aplicadas com base na Lei n. 6.766/79, em
virtude da técnica de revogação tácita utilizada pelo legislador.
• Há três formas pelas quais se pode dar o parcelamento: loteamen-

to, desmembramento especial e desmembramento comum.
• O loteamento e o desmembramento especial exigem registro espe-

cial no registro de imóvel, para o qual devem ser apresentados todos
os documentos constantes do extenso rol contido no art. 18 da Lei
n. 6.766/79.
• O parcelamento depende da existência de um projeto que deve

cumprir diversos requisitos urbanísticos e ambientais; deve contar
com aprovação do poder público e ser registrado na matrícula do
imóvel, constituindo verdadeiro processo.
• O registro tem efeito constitutivo, translativo das áreas destina-

das ao uso público para o domínio do Município, e permissivo da
comercialização dos lotes.
• A principal função do registro de imóveis é evitar fraude à Lei

n. 6.766/79.
• Promessas de compra e venda de imóveis loteados, desde que

acompanhados de quitação, constituem título hábil para o registro
definitivo do domínio em nome do comprador.
• Por fim, a lei de parcelamento criminaliza algumas condutas que

estejam em conflito com a Lei n. 6.766/79, praticadas pelo parcela-
dor e pelo Oficial do Registro de Imóveis.
Glossário
• Lote: considera-se lote o terreno servido de escoamento das águas

pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimen-
to de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de
circulação, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos de-
finidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se
situe83.
• Parcelamento irregular: é o loteamento ou desmembramento

que chegou a ser aprovado pelo poder público, mas deixou de ser
registrado no registro de imóveis, ou sofreu alguma falha na exe-
cução das obras de sua implantação, que restaram em desacordo
com as posturas municipais ou cronograma de execução de obras,
segundo CASSETTARI (2018, p. 142)84.
• Parcelamento clandestino: é o loteamento ou desmembramento

que não chegou a ser aprovado pelo poder público, como aqueles
83
Art. 2º, §§4º e 5º da Lei n° 6.766/79.
84
CASSETTARI, Christiano–Coord. et al., Registro de Impoveis III: procedimentos especiais. 3ª ed. São Paulo:
implantados em áreas de preservação permanente, de acordo com
CASSETTARI (2018, p. 142)85.
TEMA 3
1. Qual o ato a ser praticado pelo registrador de imóveis na
matrícula objeto de parcelamento, no caso de pedido de
desmembramento comum que não ultrapasse três lotes?
a) Registro de loteamento.
b) Registro especial.
c) Averbação, noticiando o desmembramento e encer-
ramento da matrícula.
d) Inscrição.
e) Registro de desmembramento.
2. Loteador, após executar 89% das obras de infraestrutura

no loteamento, e sem a aprovação deste pela Prefeitura
Municipal, promove a venda de alguns lotes a fim de le-
vantar recursos para a finalização das obras. O Oficial de
registro de imóveis, recebendo o contrato de compromis-
so de compra de venda, registra-o. É correto afirmar:
a) A venda do lote e o registro são legítimos.
b) O loteador comete crime contra a Administração
Pública.
c) O registrador comete crime contra a Administração
Pública.
d) Loteador e registrador cometem crime contra a
Administração Pública.
85
e) As condutas do loteador e do registrador não confi-
guram crime.
3. (2018 – VUNESP–Câmara de Itaquaquecetuba–SP–

Procurador Jurídico–alterada). Determinado empreende-
dor postula autorização do município para implantar lo-
teamento em um terreno urbano com as seguintes condi-
ções: declividade de 25%; sujeito a inundações, sem obras
para escoamento da água; área dos lotes de 125 m2 (cento
e vinte e cinco metros quadrados) e frente de 5m2 (cinco
metros quadrados); situado ao longo de rio, com reserva
de área não edificável de 15m (quinze metros) de um lado e
20m (vinte metros) do outro. Considerando que as demais
exigências legais foram atendidas, é correto afirmar, nos
termos da Lei n. 6.766/79, que o loteamento pleiteado é:
a) Regular, pois atende todos os requisitos da Lei.
b) Irregular, uma vez que a declividade do terreno é
superior à permitida.
c) Irregular, uma vez que o terreno é sujeito a inunda-
ções e não houve obras para assegurar o escoamento
da água.
d) Irregular, tendo em vista que as metragens dos lotes
são inferiores à permitida.
e) Irregular, considerando que a reserva de área não
edificável, à margem do rio, em um dos lados, é infe-
rior à permitida.
4. (2018 – FCC – SABESP – Advogado–alterada). Após cumpri-

das as exigências legais e aprovado o projeto de loteamen-
to, o loteador deverá submetê-lo, de acordo com a Lei n.
6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano):
a) Ao registro imobiliário dentro de 30 dias e, examinada
a documentação e encontrada em ordem, o Oficial
do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à
prefeitura e fará publicar, em resumo e com peque-
no desenho de localização da área, edital do pedido
de registro em 5 dias consecutivos, podendo este ser
impugnado no prazo de 15 dias contados da data da
última publicação.
b) À prefeitura, dentro de 180 dias, que analisará a docu-
mentação e, encontrada em ordem, fará publicar, em
resumo e com pequeno desenho de localização da
área, edital do pedido de registro em 3 dias consecu-
tivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15
dias contados da data da última publicação, envian-
do após o registro imobiliário para que proceda ao
registro.
c) Ao registro imobiliário dentro de 180 dias e, examina-
da a documentação e encontrada em ordem, o Oficial
do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à
prefeitura e fará publicar, em resumo e com peque-
no desenho de localização da área, edital do pedido
de registro em 3 dias consecutivos, podendo este ser
impugnado no prazo de 15 dias contados da data da
última publicação.
d) Ao Ministério Público, dentro de 180 dias, para que
analise a documentação apresentada e se mani-
feste no prazo de 5 dias, enviando após o registro
imobiliário para que proceda ao registro e em segui-
da à Prefeitura que fará publicar, em resumo e com
pequeno desenho de localização da área, edital do
pedido de registro em 3 dias consecutivos.
e) Ao Ministério Público, dentro de 30 dias, para que
analise a documentação apresentada e se manifeste
no prazo de 15 dias, enviando após o registro imo-
biliário para que proceda ao registro e, em seguida,
à Prefeitura, que fará publicar, em resumo e com
pequeno desenho de localização da área, edital do
pedido de registro em 5 dias consecutivos.
5. (FCC–2014–MPE-PE–Promotor de Justiça). Sobre loteamen-

to, considerando–se a legislação federal que o rege, é cor-
reto afirmar:
a) Ao longo das águas correntes e dormentes e de
faixa de domínio público das rodovias e ferrovias,
em nenhuma hipótese será permitida a realiza-
ção de loteamento, salvo autorização da legislação
municipal.
b) As áreas destinadas a sistemas de circulação, a
implantação de equipamento urbano e comunitário,
bem como a espaços livres de uso público, serão pro-
porcionais à densidade de ocupação prevista pelo
plano diretor ou aprovada por lei municipal para a
zona em que se situe.
c) As áreas destinadas a sistema de circulação, a implan-
tação de equipamento urbano e comunitário, bem
como a espaços livres de uso público, serão sempre
proporcionais à área de loteamento, independen-
temente de qualquer consideração a respeito da
densidade ocupacional projetada.
d) É permitida a promessa de venda de parcela de lote-
amento ou desmembramento não registrado, mas
é vedada a efetivação da venda, enquanto não for
registrado.
e) Os lotes terão área mínima de 100 m2 (cem metros
quadrados) e frente mínima de 5m (cinco metros),
vedada à legislação estadual ou municipal determi-
nar maiores ou menores exigências, salvo quando
o loteamento se destinar a urbanização específica
ou edificação de conjuntos habitacionais de inte-
resse social.
CASSETTARI, Christiano–Coord. et al., Registro de Imóveis III: procedimentos espe-

ciais. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2018. (Coleção Cartórios).
GALHARDO, João Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos.
Porto Alegre: IRIB: S. A. Fabris, 2004.
Método, 2013.
Questão 1–alternativa C.
Resolução: averbação, noticiando o desmembramento e consequen-

te encerramento da matrícula ação (tópico 1.3 dessa aula).
Resolução: loteador e registrador cometem crime contra a

Administração Pública (tópico 3.4 dessa aula).
Resolução: irregular, uma vez que o terreno é sujeito a inundações, e

não houve obras para assegurar o escoamento da água (tópico 1.2,
item e dessa aula).
Resolução: o loteador deverá submeter o projeto ao registro imo-

biliário dentro de 180 dias e, examinada a documentação e encon-
trada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará co-
municação à prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno
desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3
dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 dias
contados da data da última publicação (tópico 3.1, item c dessa aula).
Resolução: as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implan-

tação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços
livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação
prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona
em que se situe (tópico 1.2, item a dessa aula).
TEMA 04
RETIFICAÇÃO E
GEORREFERENCIAMENTO
Objetivos
• Nessa quarta e última aula, estudaremos sobre a reti-

ficação e o georreferenciamento.
• Serão apresentados os conceitos, as principais noções

para o entendimento desses dois institutos, bem
como utilidade e o procedimento administrativo efe-
tuado na Serventia de Registro de Imóveis.
• A partir desse estudo será possível compreender a

relação existente entre os institutos apresentados, o
princípio da presunção de veracidade e o princípio da
especialidade, regentes do registro de imóveis.
Introdução
Retificação e georreferenciamento são dois institutos de direito que têm

relação direta com a precisão dos dados constantes da matrícula do imó-
vel, principalmente os limites dos imóveis, ou seja, sua descrição, medidas
e confrontações.
O escopo dos institutos é atribuir maior certeza quanto ao corpo do imó-

vel matriculado.
Por forma oblíqua, o objetivo é gerar maior segurança aos limites dos
imóveis lindeiros, aos credores e aos devedores, uma vez que os imó-
veis dados em garantia contarão com grande precisão nos seus limites,
podendo assim receber melhor avaliação no momento da concessão
de crédito.
Tanto a retificação quanto o georreferenciamento contribuem para um

melhor e mais preciso registro de imóveis, de modo que impedem a
sobreposição de imóveis e colaboram com a eficácia do sistema regis-
tral imobiliário.
Apenas por essas primeiras linhas de apresentação, já é possível estabe-

lecer uma relação estreita entre os dois institutos e os princípios da pre-
sunção de veracidade e da especialidade objetiva.
1. Da retificação
Em virtude do princípio da presunção de veracidade, o registro e a matrí-

cula do imóvel deve refletir, tanto quanto possível, a realidade, conforme
expressa o art. 1.247 do CC:
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessa-
do reclamar que se retifique ou anule
“Isto se faz tendo em vista que a segurança jurídica do nosso sistema se
funda justamente nesta fé de que o registro exprimirá a realidade, e, caso
assim não o seja, o interessado terá como exigir que se restabeleça esta
correspondência”, segundo CASSETTARI (2018, p. 13)86, que se fará por
meio da retificação.
Desde logo é preciso mencionar que a retificação não se limita a corrigir

apenas aspectos geodésicos do imóvel, mas também dados relacionados
ao seu titular. Como exemplo, dentre muitos outros, podemos citar o nú-
mero errado do CPF do proprietário constante do registro, que poderá ser
corrigido por meio de retificação, à vista de comprovação do número cor-
reto, por meio de documento oficial. Assim, erro cometido na transposição
de dados do título para a matrícula (conhecido como erro evidente), relati-
vo à qualificação das partes ou ao negócio jurídico, poderá ser corrigido por
via da retificação, conforme autoriza o art. 213, I, item a, da Lei n. 6.015/73.
Qualquer inexatidão por erro no conteúdo do assento (registro, matrícula

ou averbação) pode ser corrigida por meio da retificação. Não podem, no
entanto, ser corrigidos dados oriundos de falsidade, nulidade ou defeito
do título que deu origem ao assento, uma vez que tais questões exigem
intervenção do juiz corregedor da Serventia, de acordo com LOUREIRO
(2013, p. 372)87, de via processo judicial administrativo, ou até mesmo por
apreciação de outro juiz, via processo judicial contencioso.
A retificação imobiliária pode se dar de duas maneiras88: 1) por meio de

ação jurisdicional, em procedimento contencioso; 2) por meio de reti-
ficação administrativa perante o cartório de registro de imóveis, que
tem como elemento característico a consensualidade, o acordo entre as
partes para a solução do problema de confrontação, de forma pacífica. A
retificação administrativa pode ainda ser: 2.1) de oficio; ou 2.2) a reque-
rimento da parte interessada.
86
87
88
Art. 212 da Lei n. 6.015/73.
Feitas essas observações, nos lindes desse nosso estudo, a ênfase recairá
sobre a retificação administrativa perante o cartório, de dados relativos
ao imóvel.
PARA SABER MAIS

Retificação de registros: a nova sistemática adotada pela
Lei n. 10.931. Disponível em: <http://www.irib.org.br/obras/
retificacao-de-registros-a-nova-sistematica-adotada-pela-
-lei-10-931>. Acesso em: 09 jan. 2019.
1.1. Retificação administrativa de ofício
A retificação administrativa de ofício poderá ocorrer nos seguintes casos

(art. 213, I, da Lei n. 6.015/73):
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I–De ofício ou a reque-
rimento do interessado nos casos de:
a) Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento

do título.
b) Indicação ou atualização de confrontação.
c) Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por docu-

mento oficial.
d) Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou in-

serção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das
medidas perimetrais.
e) Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a

partir das medidas perimetrais constantes do registro.
f) Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já

tenha sido objeto de retificação.
g) Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quan-
do houver necessidade de produção de outras provas.
Essa espécie de retificação é possível na medida em que não afeta tercei-

ros, nem gera alteração da figura geodésica nem perimetral do imóvel.
Fora das hipóteses pontuadas acima, a retificação administrativa só poderá

ocorrer a partir de requerimento apresentado pela parte interessada, con-
forme art. 213, II da Lei n. 6.015/73, uma vez que geram aquelas alterações,
afetando terceiros, que são os confinantes do imóvel objeto da retificação.
1.2. Retificação administrativa a requerimento da parte

interessada
O art. 213 da Lei de Registros Públicos dispõe:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
[...]
II–A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medi-

da perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta
e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com
prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura–CREA, bem assim pelos confrontantes.
Esse tipo de retificação é possível desde que existam elementos na matrí-

cula que embasem o pedido e haja consensualidade de todos os confron-
tantes afetados.
1.2.1. Legitimados à retificação
Não somente o proprietário pode requerer a retificação. O não titular do

domínio, isto é, aquele que não figura na matrícula como proprietário do
imóvel também pode requerê-la, desde que demonstre seu interesse ju-
rídico na retificação.
Possui interesse jurídico a pessoa que poderá ter seus direitos afetados
diretamente pelo deslinde da retificação, a exemplo do promitente com-
prador, do herdeiro com inventário pendente, ou do adquirente com títu-
lo ainda não registrado.
1.2.2. Retificação não se presta a transmitir imóvel
A retificação não pode resultar em aumento de área, nem em diminuição.

O que pode ocorrer é a verificação de que a área verdadeira do imóvel é
diferente da constante da matrícula, para maior ou para menor. Isso sig-
nifica que a retificação não se presta para transmissão de imóvel.
Imagine dois vizinhos, em que um deles vende ao outro uma pequena par-
cela de seu imóvel. Com intuito de escapar do desdobro, do pagamento do
imposto sobre transmissão de bens imóveis, e da lavratura da escritura de
compra e venda, aquele que adquiriu o imóvel promove a retificação apuran-
do área maior que a existente na matrícula; o vizinho vendedor, apresenta
sua anuência declarando que o imóvel daquele não invade sua área. Uma
retificação com tal finalidade deve ser obstada pelo registro de imóveis.
Esse é um dos motivos pelos quais afirmamos no tópico 1.2. que o êxito
do pedido de retificação deve estar embasado em elementos tabulares,
ou seja, constantes das matrículas envolvidas.
Contudo, não havendo dúvida sobre a divergência existente entre a área

verdadeira do imóvel e aquela constante da matrícula, retifica-se esta
para corrigir a área, para maior ou para menor, não havendo limitação do
aumento ou diminuição.
PARA SABER MAIS

Veja o texto “Não é possível acrescentar área em retificação
de registro de imóvel”, disponível em: <https://www.conjur.
com.br/2016-mar-11/nao-possivel-acrescentar-area-retifica-
cao-registro-imovel>. Acesso em: 09 jan. 2019.
1.2.3. Documentos necessários
Além do requerimento obrigatório, já que não se trata de hipótese de reti-

ficação de ofício, o interessado deverá apresentar planta e memoriais des-
critivos elaborados por profissional habilitado (engenheiro civil, engenheiro
agrimensor, arquiteto etc.) inscrito nos seguintes órgãos de classe: Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) ou Conselho de Arquitetura e
Urbanismo (CAU). Todos devem ser assinados por proprietários e profissio-
nal habilitado, com firmas reconhecidas, uma vez que essas são as pessoas
responsáveis por qualquer prejuízo causado pelo levantamento. A propósi-
to, confira o texto do art. 213, §14, da Lei n. 6.015/73:
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constan-
tes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional
que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções
disciplinares e penais.
A planta e o memorial descritivo também deverão estar assinados e con-

ter firmas reconhecidas dos confrontantes, sendo essa a forma de sua
anuência. Caso esteja faltando a anuência de algum confrontante, este
deverá ser notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis, via correio ou
por títulos e documentos, a fim de que preste sua anuência ou apre-
sente impugnação em quinze dias. Decorridos esses dias da notificação,
sem que tenha sido apresentada impugnação, presume-se a anuência
desse confrontante.
Os documentos deverão estar acompanhados ainda da Anotação de

Responsabilidade Técnica (ART), no órgão de classe CREA (para os pro-
fissionais inscritos no CREA), ou do Registro de Responsabilidade Técnica
(RRT), no órgão de classe CAU (para os profissionais inscritos no CAU), que
são esses os documentos hábeis para identificar o profissional qualifica-
do e relacioná-lo ao serviço prestado, sujeitando-o a uma possível respon-
sabilização posterior.
Por fim, também se faz necessário o laudo de valor venal (se o imóvel for
urbano) ou o DIAC/ DIAT, contendo o valor venal (se o imóvel for rural),
para o cálculo das custas do cartório.
1.2.4. Confrontantes
Os confrontantes devem prestar sua anuência com o procedimento re-

tificatório. De acordo com CASSETTARI (2018, p. 31)89, “os confrontantes
devem ser entendidos como os titulares de direitos reais sobre os imóveis
vizinhos, ou possuidores que exerçam posse ad usucapionem”.
A Lei90 considera como confrontante não somente os proprietários dos

imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes.
O profissional que fizer o levantamento deve indicar quem são os ocu-

pantes dos imóveis contíguos e qual é a natureza da ocupação (a decla-
ração é de exclusiva responsabilidade deste profissional e do requerente
da retificação). Os ocupantes são todos os que possam ter seus direitos
afetados por uma possível sobreposição, inclusive posseiros.
Detentor, permissionário ou autorizatário não precisam anuir, pois o po-

tencial danoso da retificação se dá em relação à propriedade, e assim so-
mente as pessoas que tenham relação com ela devem anuir.
O Oficial registrador poderá fazer diligências no imóvel para constatação

da situação em face dos confrontantes e da localização da área (mera fa-
culdade e não obrigação).
Não se exige que todos os confrontantes proprietários de um único imó-

vel contíguo prestem anuência.
Se os confrontantes forem marido e mulher, bastará a anuência de um de-

les. Entretanto, nesse caso específico, é preciso ressalvar que deve ser ob-
servado o regime de bens do casamento, a fim de evitar que, caso somen-
te um dos cônjuges seja proprietário, a anuência seja prestada pelo outro.
89
90
Art. 213, §10, da Lei n. 6.015/73.
No condomínio geral de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código
Civil, bastará a anuência de apenas um condômino. Isso significa dizer
que se o imóvel confrontante pertencer a várias pessoas em condomí-
nio ordinário, a anuência poderá ser prestada por qualquer uma delas,
sendo desnecessária a anuência de todas. No condomínio edilício, de
que tratam os arts. 1.331 e seguintes do CC, a anuência deverá ser
prestada pelo síndico ou pela Comissão de Representantes; se o con-
frontante for pessoas jurídica, a anuência deverá ser prestada pelo seu
representante contratual; se for um menor, quem anui será seu repre-
sentante legal.
Caso o confrontante seja o poder público, a exemplo de uma rua, aveni-

da, estrada municipal, estadual ou federal, ou imóvel público, a anuência
deverá ser prestada por seu Procurador Geral.
Questão interessante é a do imóvel confrontado por um rio: 1) sendo na-

vegável, a anuência deverá ser prestada pelo entre estatal; 2) não sendo
navegável, a anuência será prestada pelo ocupante do imóvel situado na
margem oposta.
As anuências são prestadas tanto na planta quanto no memorial descriti-

vo e se formalizam por meio da assinatura do confrontante com sua firma
reconhecida por tabelião de notas. Mesmo não havendo essa exigência
de forma expressa pela lei, as assinaturas dos confinantes devem ter as
firmas reconhecidas. Trata-se de documento particular e o sistema regis-
trário exige o reconhecimento de firmas de acordo com o inciso II, do art.
221, da Lei n. 6.015/73, que assim dispõe:
Art. 221 – Somente são admitidos a registro:
[...]
II–Escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemu-

nhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando
se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro
da Habitação.
O reconhecimento pode ser feito por semelhança. A anuência do confron-
tante o vincula, mas não o impossibilita de ingressar judicialmente para
impugnar. Todavia, a anuência tornará a descrição do imóvel um ato jurí-
dico presumidamente válido, que, para ser desconstituído, necessitará se
provar que houve um vício que leve à invalidade do mesmo, por nulidade
ou anulabilidade, de acordo com a teoria dos negócios jurídicos.
1.2.5. Bens Públicos e retificação
Consoante definição do art. 98 do CC, são considerados públicos os bens

situados no Brasil pertencentes às pessoas jurídicas de direito público in-
terno. Todos os demais são privados.
Seguindo-se o critério por destinação, segundo MEDAUAR (2018, p. 247)91,

os bens públicos são classificados em92:
1. Bens públicos de uso comum do povo, sob os quais o povo em geral,

de forma indeterminada e não individualizada, exerce uso. Sua utili-
zação dispensa consentimento da administração. A regulamentação
da utilização, bem como a cobrança de taxas, não os descaracteri-
zam. São exemplos: rios, mares, estradas, ruas e praças.
2. Bens de uso especial, que são utilizados pela Administração Pública,

e não pelo povo em geral. Possuem destinação pública específica,
só podendo ser utilizados segundo essa destinação. São exemplos:
edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da
administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive
os de suas autarquias, veículos públicos etc.
3. Bens dominicais, que não são utilizados pelo povo nem pela
administração, mas que constituem o patrimônio das pessoas jurí-
dicas de direito público, como bens do patrimônio disponível ou do
domínio privado das pessoas jurídicas de direito público interno.
91
MEDAUAR, Odete. Direito Administrativo Moderno. 21 ed. Belo Horizonte: Fórum, 2018.
92
Diversamente dos dois anteriores, estes não se encontram afetados
à uma destinação pública específica.
Vistas essas noções essenciais, é preciso agora relacioná-las com a retifi-

cação de área promovida no registro de imóveis, pois sobre os bens públi-
cos incidem normas especiais, diferentes das normas que regem os bens
privados, segundo MEDAUAR (2018, p. 245)93.
A dúvida que vem é a seguinte: bens públicos são passíveis de retificação

no registro de imóveis?
Como os bens públicos decorrem de sua própria destinação, como visto

acima, decorre que independem de registro. No entanto, desde que es-
tejam previamente matriculados, a lei autoriza o procedimento de retifi-
cação também para as áreas públicas, como determina o art. 213, § 8º da
Lei n. 6.015/73:
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retifi-
cados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem
do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
A partir dessa noção, é importante não confundir vias públicas com servi-
dões de passagem, e essas últimas com a passagem forçada.
Vias públicas (ruas, avenidas, estradas e rodovias) são bens públicos de

uso comum do povo e, como tais, devem estar excluídos da abrangência
do imóvel que está sendo retificado.
Servidões de Passagem são direitos reais sobre imóveis alheios que não
lhe retiram a propriedade, apenas restringem seu uso. A área da servidão
de passagem, diversamente das vias públicas, deve estar incluída na área
do prédio serviente, sendo descrita e caracterizada na matrícula apenas
para especificação da parte do imóvel que está sujeita ao ônus, de acor-
do com CASSETTARI (2018, p. 36)94. Assim, a retificação da área do prédio
93
MEDAUAR, Odete. Direito Administrativo Moderno. 21 ed. Belo Horizonte: Fórum, 2018.
94
serviente sobre a qual recai a servidão, importará também na retificação
da descrição da servidão, a fim de localizá-la na área retificada.
A Passagem forçada decorre do direito de vizinhança95, dando direito

ao proprietário de prédio encravado de exigi-la, visto que de outro modo
seu prédio se tornaria inútil, sem acesso à via pública, de acordo com
CASSETTARI (2018, p. 36)96. Assim como nas servidões, a passagem força-
da também não se destaca do imóvel que a ela foi submetido, devendo
ser considerada como parte de sua área, de forma que a retificação do
prédio onerado importará na consequente retificação da passagem for-
çada, a fim de também localizá-la no imóvel retificado.
E quanto aos rios ou córregos? São considerados áreas públicas? A respos-

ta depende do tipo de rio ou córrego. Segundo o Código de Águas97, os rios
são divididos em: 1) públicos, aqueles que forem perenes navegáveis ou
flutuáveis98; 2) particulares, aqueles que não forem navegáveis. Por essa
razão, se o imóvel objeto da retificação fizer confrontação com um rio nave-
gável, portanto, área pública, o confrontante legitimado a prestar anuência
será a Procuradoria do ente público correspondente. Caso confrontar com
um rio não navegável, portanto, área particular, o confrontante legitimado
a prestar anuência será o proprietário da área da margem oposta.
1.2.6. Apuração de áreas remanescentes
Área remanescente é aquela que sobejou após uma desapropriação, des-

dobro ou desmembramento da área originária. Por exemplo: a matrícula
n. X alberga imóvel, contendo certas medidas e perímetro que totalizam
uma área superficial de 300,00m2, tal propriedade sofreu uma desapro-
priação de certa área que totalizou 100,00m2; os 200,00m2 que restaram
da área originária chama-se área remanescente.
95
96
97
Decreto n. 24.643/1934.
98
Art. 2ª, b, c/c art. 3º, do Decreto n. 24.643/1934.
A desapropriação desfigurou a forma originária do imóvel, de forma que
a descrição do seu remanescente (medidas perimetrais) tornou-se, ago-
ra, incerta.
Ocorrendo hipóteses de desapropriação, destaques, desdobros ou des-

membramentos, em que o remanescente se torne incerto, haverá a ne-
cessidade de conformar a matrícula com aquela área que sobejou de fato
no chão, em atendimento aos princípios da especialidade objetiva e da
presunção de veracidade, uma vez que o imóvel descrito na matrícula
deve ser certo e determinado.
Por essa razão, o art. 213, II, § 7º, da Lei n. 6.015/73, estende o procedimen-
to retificatório para que se faça a apuração do remanescente do imóvel:
Art. 213, II, § 7º Pelo mesmo procedimento, previsto neste artigo, poderão
ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em
que serão considerados como confrontantes tão somente os confinantes
das áreas remanescentes.
1.2.7. Síntese do procedimento retificatório no cartório de

registro de imóveis
O procedimento retificatório administrativo assim se desenvolve:
1. O interessado apresenta requerimento endereçado ao cartório, solici-

tando a retificação e indicando o número da matrícula ou transcrição
que deverá ser retificada, acompanhado da planta, memorial des-
critivo, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e valor venal do
imóvel. Caso algum confrontante não tenha assinado a planta nem
o memorial, no requerimento deverá constar pedido de notificação,
indicando o nome completo e endereço do referido confrontante.
2. Não havendo dúvida de que o imóvel objeto da retificação é o imóvel

albergado pela matrícula indicada, o registrador prenotará o título e
fará autuação, numerando e rubricando todas as folhas, formando
o processo de retificação.
3. Em seguida, o registrador expedirá as notificações aos confrontan-
tes, via correio (por Aviso de Recebimento -AR) ou via cartório de
títulos e documentos. “A notificação será dirigida ao endereço do
confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigi-
da ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente;
não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto
e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da
diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante
edital”99, que será publicado por duas vezes em jornal de grande cir-
culação na Comarca. A lei não fala a frequência com que devem ser
feitas as publicações desses editais, menciona apenas a quantida-
de de duas vezes, desde que dentro dos quinze dias. O prazo para
impugnação da notificação, feita pelos Correios, conta a partir da
juntada do AR ao processo. Dessa forma, também a notificação feita
por títulos e documentos, cujo prazo conta-se da juntada do certifi-
cado ao processo. A partir de quando começaria a contar o prazo de
impugnação no caso de notificação via edital? Aplica-se a analogia
com o processo judicial, especificamente a parte final do inciso III,
do art. 257 do Código de Processo Civil (CPC), fluindo o prazo a partir
da primeira publicação, e não da última.
4. Decorridos quinze dias da juntada do comprovante de notificação

(AR) ao processo de retificação, ou da primeira publicação do edital,
sem que tenha havido impugnação, é possível pressumir a anuência
do referido confrontante e o registrador lançará a averbação da reti-
ficação, fazendo constar da matrícula a nova descrição do imóvel.
O Município, o Estado ou a União têm prazo diferenciado para se
manifestar ou impugnar? A maioria da jurisprudência entende que
não, pois o procedimento administrativo retificatório não se con-
figura como um processo stricto sensu e os privilégios devem ser
interpretados restritivamente.
99
Art. 213, §3º da Lei n. 6.015/73.
5. Se houver impugnação, o registrador fará sua juntada ao proces-
so e expedirá intimação ao requerente e profissional habilitado,
dando ciência.
5.1. O registrador abrirá prazo para que haja composição entre as partes.
5.2. Havendo composição entre eles, o registrador fará a averbação da
retificação.
5.3. Não havendo composição, o registrador remeterá o processo de
retificação ao juízo corregedor para análise.
5.4. Caso o juiz julgue a impugnação e determine a continuidade do
processo, estando tudo o mais em ordem, o registrador averbará a
retificação na matrícula.
5.5. Caso o juiz acate a impugnação e negue prosseguimento à retifi-
cação, o registrador devolverá os documentos ao interessado, sem
averbar a retificação.
2. Georreferenciamento
Assim determina o art. 176, § 3º da Lei n. 6.015/73:

Art. 176–O Livro nº 2–Registro Geral–será destinado à matrícula dos imóveis
e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuí-
dos ao Livro n. 3.
[...]
§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento

de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso
II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por pro-
fissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica
(ART), contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos
imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com
precisão posicional a ser fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e
Reforma Agrária (INCRA), garantida a isenção de custos financeiros aos
proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro
módulos fiscais.
O georreferenciamento consiste na determinação dos limites do imóvel

rural, por meio de coordenadas georreferenciadas ao Sistema Geodésico
Brasileiro. De acordo com LOREIRO (2013, p. 379)100, “tem o significado
de tornar as coordenadas de um determinado imóvel rural conhecidas
em um determinado sistema de referência, no caso o Sistema Geodésico
Brasileiro (SGB)”.
O escopo dessa forma de medição é evitar distorções na descrição do

imóvel, individualizando-o precisamente, além de também evitar super-
posição de áreas, garantindo, assim, a confiabilidade das informações
constantes na matrícula do imóvel.
A superposição de área é indesejada, uma vez que representa a in-

vasão de um imóvel em outro, situação geradora de grandes confli-
tos entre os vizinhos e que repercute, inclusive, na seara econômica
dos indivíduos.
Torna-se evidente a imbricação do instituto com os princípios registrários

da especialidade objetiva e da presunção de veracidade.
O georreferenciamento caracteriza-se pela existência de coordenadas

(altitude, latitude e longitude) no memorial descritivo do imóvel, obtidas
pelo profissional habilitado e inseridas em cada ponto da descrição do
perímetro. Essas coordenadas têm precisão posicional fixada pelo INCRA,
ao qual compete certificar que as coordenadas constantes do memorial
não se superpõe a de nenhum outro imóvel rural. A propósito, veja-se o
art. 176, § 5º, da Lei n. 6.015/73:
§ 5º Nas hipóteses do § 3º, caberá ao INCRA certificar que poligonal objeto
do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu
cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas,
conforme ato normativo próprio.
100
Na atualidade, para o desenvolvimento dessa atividade certificatória,
o INCRA criou o sistema informatizado denominado como Sistema de
Gestão Fundiária (SIGEF), acessível pelo profissional habilitado e pelo car-
tório de registro de imóveis, por meio de site mantido na internet. A esse
sistema, compete verificar a existência de superposição de imóveis rurais
e emitir o certificado de georreferenciamento.
A emissão do certificado implica reconhecer que inexistiu superposição

de imóveis. Assim, o certificado emitido pelo sistema importa dizer que a
descrição dada ao imóvel foi validada e que não se superpõe a nenhum
outro imóvel.
2.1. Obrigatoriedade do georreferenciamento
A identificação, ou descrição, georreferenciada é obrigatória sempre que

o imóvel rural sofrer desmembramento, parcelamento, remembramento,
e qualquer outra espécie de alteração no seu corpo, bem como na hipóte-
se de alienação, a teor do art. 176, § 4º, da Lei n. 6.015/73:
§ 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetiva-
ção de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos
prazos fixados por ato do Poder Executivo.
A norma é complementada pelo art. 10 do Decreto Federal n. 4.449/2002,

cuja redação foi alterada pelo art. 50 do Decreto n. 9.311/2018, que es-
tabeleceu prazos de acordo com a área superficial ostentada pelo imó-
vel, para a obrigatoriedade do georreferenciamento, em que os prazos se
aplicam tanto para os casos de alteração do corpo do imóvel quanto para
os casos de alienação:
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art.
176 da Lei n. 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento,
parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência
de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguin-
tes prazos:
I–Noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior.
II–Um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares.
III–Cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de

mil hectares.
IV–Dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos

de quinhentos hectares.
V–Quinze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e

cinquenta hectares.
VI–Vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de

cem hectares.
VII–Vinte e dois anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cin-
co hectares.
[...]
§ 2º Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao

oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envol-
vendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a
identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:
I–Desmembramento, parcelamento ou remembramento.
II–Transferência de área total (incluído pelo Decreto n. 5.570, de 2005).
III–Criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer pro-

cedimento judicial ou administrativo.
§ 3º Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput
deste artigo a data de 20 de novembro de 2003.
O §3º do citado artigo fixa a data a partir da qual se contarão os prazos

fixados no caput do art. 10.
O art. 225, § 3º, da lei n. 6.015/73 dispõe que a descrição georreferenciada

também deve ser adotada nos autos judiciais que versem sobre imóveis
rurais, independentemente de sua dimensão e área:
Art. 225–Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos
autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as con-
frontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos con-
frontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par
ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica
da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certi-
dão do registro imobiliário.
[...]
§ 3° Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limi-
tes e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assina-
do por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART), contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limi-
tes dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro
e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de
custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da
área não exceda a quatro módulos fiscais.
Assim, as retificações de área de imóveis rurais também estão sujeitas à

obrigatoriedade do georreferenciamento, respeitadas as hipóteses e os
prazos legais. Não sendo o caso de georreferenciamento obrigatório, a
retificação poderá ser feita independentemente.
Por fim, em 4 de junho de 2019, foi publicada a Lei n. 13.838, que acrescen-
tou o § 13 ao art. 176 da Lei n. 6.015/73. Essa lei estabeleceu o seguinte:
Art. 1º O art. 176 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros

Públicos), passa a vigorar acrescido do seguinte § 13:
“Art.176.....................................................................................................................
..................................................................................................................................
§ 13. Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispen-

sada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do
requerente de que respeitou os limites e as confrontações”. (NR)
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Assim, para que a nova descrição seja assentada na matrícula do
imóvel, o §13 do art. 176 da Lei nº 6.015/73, acrescentado pela Lei n.
13.838/2019, dispensou a anuência dos confrontantes, desde que o
requerente declare expressamente que respeitou os limites e as con-
frontações já existentes. Isso significa que, havendo tal declaração, o
cartório deverá realizar o assento com dispensa do procedimento re-
tificatório, ou seja, não será caso de retificação de área, mas de mera
atualização descritiva.
Caso inexista tal declaração, o cartório deverá tratar o pedido como se

fosse uma retificação, uma vez que a descrição resultante da nova norma
acarretará inevitáveis diferenças nas medidas perimetrais e área do imó-
vel, em virtude de sua maior precisão. Tal circunstância, a rigor, como já
mencionado, só poderia ingressar no fólio real mediante procedimento
retificatório, com anuência dos confrontantes. Assim, nessa hipótese es-
pecífica, e para contornar tal exigência, a nova lei autorizou a dispensa do
procedimento retificatório.
Dessa forma, há, inclusive, a Recomendação n. 41/2019 do CNJ de 2 de ju-

lho de 2019, indicando aos registradores de imóveis que nas retificações
previstas no art. 213 da LRP, provenientes de georreferenciamento de
que trata a Lei n. 10267/2001, dispensem a anuência dos confrontantes
nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de
imóveis rurais, bastando para tanto a declaração do requerente de que
respeitou os limites e as confrontações, nos termos do art. 176, §§ 3º e 4º
combinado com o § 13º da LRP.
Por fim, o normativo recomenda que, nas retificações em que houver in-
serção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, altera-
ção da área até então constante na matrícula, os oficiais de registro de
imóveis continuem exigindo a anuência dos confrontantes, nos termos do
art. 213, inciso II da LRP.
2.2. Procedimento do georreferenciamento
O procedimento para o georreferenciamento consiste em três etapas:

a) O profissional habilitado executa os serviços de campo e de ela-
boração do memorial descritivo e planta, contendo o conjunto
de coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imó-
veis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro
(SGB).
b) Obtenção junto ao INCRA, por meio do sistema SIGEF, da certi-
ficação de que a poligonal objeto do memorial descritivo não
se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro geor-
referenciado, e que o memorial atende às exigências técnicas,
conforme ato normativo do próprio INCRA.
c) Averbação, à margem da matrícula do imóvel, da descrição apura-
da no levantamento georreferenciado; o interessado apresentará
requerimento ao registro de imóveis instruído com a certificação,
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), planta e memorial
descritivo georreferenciado, e declaração firmada, sob pena de
responsabilidade civil e penal, com firma reconhecida, de que não
houve alteração das divisas do imóvel matriculado, nem houve
investida nos imóveis contíguos.
PARA SABER MAIS

Entenda como funciona a técnica do georreferencia-
mento e o trabalho de campo. Leia o texto “Utilização
do Georreferenciamento em Imóveis Rurais da Região
Oeste da Bahia”, disponível em: <https://mundogeo.com/
blog/2014/09/10/utilizacao-do-georreferenciamento-em-i-
moveis-rurais-da-regiao-oeste-da-bahia/>. Acesso em: 09
jan. 2019.
Somente por meio do procedimento retificatório, promovido judicial-

mente ou extrajudicialmente, é possível inserir correções de divisas
na matrícula do imóvel?
Em regra sim, uma vez que referido procedimento permite uma es-
pécie de contraditório, que se dá por meio de oportunizar a todos os
confrontantes do imóvel retificando, a possibilidade de discordância
(impugnação) ou anuência com as dívidas do levantamento retificató-
rio elaborado pelo profissional habilitado, conforme estudamos acima.
No entanto, é preciso mencionar uma exceção, prevista no art. 213,

§ 9º, da Lei n. 6.015/73, in verbis: “independentemente de retificação,
dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública,
alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de
área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde
que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento
e, quando urbano, a legislação urbanística”.
Como é possível notar, e de acordo com CASSETTARI (2018, p. 45)101,

o procedimento retificatório poderá ser substituído pela escritura
pública caso o acerto entre os confinantes se restrinja apenas às
divisas entre eles envolvidos. No entanto, se houver alteração da
divisa com terceiros, o procedimento de retificação deverá obriga-
toriamente ser observado, a fim de se oportunizar o contraditório
a esse terceiro.
Conforme determinado no dispositivo, não há dúvida de que exis-

tindo eventual transferência de área de um proprietário a outro (e
não mero acertamento da descrição da divisa contida na matrícula
dos imóveis), deverá ser recolhido o Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) sobre essa área, fazendo-se acompanhar a escritura do
comprovante de tal pagamento.
Contudo, a doutrina adverte que registrador e notário deverão distin-
guir duas formas de transferência, segundo SILVA (2013, p. 433-434)102:
1) aquela necessária para corrigir a divisa, hipótese em que bastará a
apresentação de planta e memorial descritivo das divisas envolvidas;
2) a outra intencional, independente da correção, hipótese na qual se
caracteriza o desdobro (desmembramento comum) e, por tal motivo,
além da planta e memorial descritivo, a escritura deverá vir instruída
com aprovação da Prefeitura Municipal, contendo descrição da área
destacada (aquela objeto da transferência), da área remanescente, e
da área unificada (área do imóvel vizinho somada à area transferida).
101 102
• O procedimento de retificação e o georreferenciamento são ins-

trumentos que visam gerar perfeita caracterização dos imóveis,
atendendo aos princípios da especialidade objetiva e da presunção
de veracidade.
• A retificação pode ser judicial ou extrajudicial, esta última ainda

pode ser promovida de ofício pelo registrador, em hipóteses autori-
zadas na lei e que não alterem o corpo do imóvel ou requerimento
da parte interessada, caso haja alteração de seu corpo.
• Bens públicos podem ser objeto de retificação, desde que estejam

matriculados.
• Por meio da retificação, é possível promover a apuração do
101
CASSETTARI, Christiano - Coord. et al., Registro de Imóveis III: procedimentos especiais. 3ª ed. São Paulo:
102
SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições. 2ª ed. Porto Alegre: Sergio
Antonio Fabris Editor, 2013

remanescente do imóvel fracionado.
• Síntese do procedimento retificatório: 1) requerimento apresen-

tado ao cartório; 2) autuação dos documentos pelo registrador;
3) notificação dos confrontantes que não prestaram anuência na
planta e no memorial descritivo; 4) prazo para impugnação; 5)
averbação da retificação.
• O georreferenciamento se destina à medição dos imóveis rurais e

implica na expressão numérica de coordenadas de latitude, longitu-
de e altura, no Sistema Geodésico Brasileiro (SGB).
• A verificação da existência de superposição de um imóvel rural a

outro é feita pelo SIGEF, por meio do qual se faz a expedição da cer-
tificação das poligonais georreferenciadas.
• A obrigatoriedade de georreferenciamento está atrelada ao venci-

mento de prazos legais, conforme a área do imóvel.
• Por fim, o georreferenciamento passa pelas seguintes etapas: 1) ela-

boração de memorial descritivo e planta por profissional habilitado;
2) obtenção da certificação do INCRA, por meio do SIGEF; 3) averba-
ção da descrição georreferenciada na matrícula do imóvel.
Glossário
• Erro evidente: erros materiais e os erros de conceito podem

ser retificados, inclusive de ofício, pelo registrador, desde que
possam ser de pronto identificados, a partir de uma mera leitu-
ra, isto é, sejam evidentes, constatáveis a partir de documentos
arquivados no cartório, e que dispense necessidade de outras
provas. De acordo com LOUREIRO (2013, p. 372), “erros mate-
riais são os simples enganos na lavratura do assento, ou seja, na

passagem dos dados constante do título para o registro”103 sem
modificar o sentido da inscrição. E também “erros de conceito
decorrem da passagem errônea para o registro de algum dos
dados contidos no título e que implique na alteração ou varia-
ção de seu sentido”.
• Elementos topográficos e geodésicos: a topografia e a geodésia

são técnicas utilizadas pelos topógrafos e engenheiros para fazer
medições terrestres, considerando a curvatura da Terra e a ausên-
cia de superfície plana, e assim gerar mapas, cartas e plantas, re-
presentando matematicamente as posições de um terreno. Têm
grande utilidade nas demarcações, desmembramentos de glebas,
no georreferenciamento de imóveis rurais, e na retificação de área.
TEMA 4
1. (IESES–Notário e Registrador – TJ/RS – Remoção–2013 – al-
terada). A respeito do georreferenciamento, assinale a al-
ternativa correta:
I. Nos casos de desmembramento, parcelamento ou
remembramento de imóveis rurais, a identificação do
imóvel rural será obtida a partir de memorial descriti-
vo, assinado por profissional habilitado e com a devida
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), contendo
as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos
imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico
Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo
INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos
proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área
103

não exceda a quatro módulos fiscais.
II. Observados os prazos legais, a adequação da identifi-

cação do imóvel rural à forma georreferenciada será
obrigatória para quaisquer atos registrais, que serão
lançados sobre as matrículas apenas após o ingresso no
fólio real do memorial descritivo elaborado por profis-
sional habilitado, devidamente certificado pelo INCRA.
III. Quando imóvel rural for o objeto de ação judicial, o

juiz deverá exigir sua identificação georreferenciada,
qualquer que seja sua dimensão e área, independen-
temente da data de ajuizamento da ação.
IV. A identificação georreferenciada do imóvel rural

objeto de ação judicial será obrigatória, independen-
temente de sua dimensão e área.
a) Apenas a afirmação III é falsa.
b) As afirmações I, II e IV são verdadeiras.
c) As afirmações II e III são falsas.
d) Apenas a afirmação I é verdadeira.
e) Apenas a afirmação IV é falsa.
2. (CESPE–2013–TJ-BA–Titular de Serviços de Notas e de

Registros – Provimento–alterada). De acordo com a Lei n.
6.015/1973, assinale a opção correta:
a) A anuência do confrontante que deixar de apresen-
tar impugnação no prazo da notificação não pode ser
presumida, devendo ser publicado o edital para noti-
ficação até três vezes.
b) É possível, em casos excepcionais, retificar imóvel
que não esteja matriculado.

c) A matrícula do imóvel público não pode ser retificada.
d) Pelo procedimento de retificação administrativa
poderão ser apurados os remanescentes de áreas
parcialmente alienadas.
e) É vedada a apuração de remanescente de imóvel por
via de retificação.
3. (2014–FMP Concursos–TJ-MT–Remoção – alterada). Nos

termos da Lei n. 6.015/73, é correto afirmar que o registra-
dor de imóveis poderá retificar o registro ou a averbação:
a) Somente a pedido do interessado, em caso de omis-
são ou erro cometido na transposição de qualquer
elemento do título.
b) De ofício ou a requerimento do interessado, em caso
de alteração ou inserção que resulte de mero cálcu-
lo matemático feito a partir das medidas perimetrais
constantes do registro.
c) De ofício, em caso de inserção ou modificação dos
dados de qualificação pessoal das partes, que depen-
da de produção de outras provas.
d) De ofício, em caso de inserção ou alteração de medi-
da perimetral de que resulte alteração de área.
e) Somente a pedido do poder público, em caso de
alteração de denominação de logradouro público,
comprovada por documento oficial.
4. Relativamente ao procedimento de retificação administra-

tiva, assinale a afirmativa correta:
a) A Lei considera como confrontante somente os pro-
prietários dos imóveis contíguos.
b) Além do proprietário, também o detentor, o per-
missionário e o autorizatário precisam anuir com o
procedimento retificatório.

c) Se os confrontantes forem marido e mulher, bastará
a anuência de um deles.
d) Caso o confrontante seja o município, a anuência deve-
rá ser prestada pelo prefeito, com firma reconhecida.
e) As anuências dos confrontantes dispensam reconhe-
cimento de firma.
5. Relativamente ao procedimento de retificação administra-

tiva, assinale a afirmativa correta:
a) Se o imóvel objeto da retificação confrontar com rio
navegável, a anuência deverá ser prestada pelo pro-
prietário da margem oposta.
b) Se o imóvel objeto da retificação confrontar com rio
navegável, a anuência deverá ser prestada pela auto-
ridade ambiental.
c) Se o imóvel objeto da retificação confrontar com rio
navegável, a anuência deverá ser prestada pela mari-
nha mercante.
d) Se o imóvel objeto da retificação confrontar com rio
navegável, a anuência deverá ser prestada pelo con-
cessionário responsável pelos portos.
e) Se o imóvel objeto da retificação confrontar com
rio navegável, a anuência deverá ser prestada pela
Procuradoria do ente público.
CASSETTARI, Christiano–Coord. et al., Registro de Imóveis III: procedimentos espe-

ciais. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2018. (Coleção Cartórios).
DEBS, Martha El. Legislação Notarial e de Registros Públicos Comentadas. 3ª ed.
Bahia: Editora JusPodivm, 2018.

Método, 2013.
MEDAUAR, Odete. Direito Administrativo Moderno. 21ª ed. Belo Horizonte:
Fórum, 2018.
SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições. 2ª ed.
Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2013.
Resolução: as afirmações II e III são falsas (tópico 2 e 2.1 dessa aula).
Resolução: pelo procedimento de retificação administrativa pode-

rão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas
(tópico 1.2.6. dessa aula).
Resolução: de ofício ou a requerimento do interessado, em caso de

alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito
a partir das medidas perimetrais constantes do registro (tópico 1.1
dessa aula).
Resolução: se os confrontantes forem marido e mulher, bastará a

anuência de um deles (tópico 1.2.4. dessa aula).
Questão 5–alternativa E.
Resolução: se o imóvel objeto da retificação confrontar com rio na-

vegável, a anuência deverá ser prestada pela Procuradoria do ente
público (tópico 1.2.5. dessa aula).

Bons estudos!

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Apresentação da Disciplina ............................................................................ 4

A disciplina de Registro de Imóveis II tem por escopo dar continuidade ao

Na primeira aula, estudaremos as quatro garantias reais e sua relação

Na segunda, serão abordados os aspectos relacionados à incorporação e

Já na terceira, apresentaremos o parcelamento de solo urbano, a manei-

Na quarta e última aula, faremos um estudo essencial sobre a retificação

Essa disciplina busca abordar os principais temas de registro de imóveis,

• Nessa aula, estudaremos aspectos gerais relacio-

Na quarta aula, da disciplina Registro de Imóveis I, estudamos a respeito

Estudamos que a possibilidade de fracionar o direito de propriedade faz

1. Direitos reais de uso, gozo e fruição.

Estudaremos adiante a respeito de direitos reais de garantia. Ressalta-

Os bens do devedor respondem pelas obrigações contraídas voluntaria-

Entretanto, os direitos reais de garantia constituem uma modalidade es-

As garantias reais decorrem de convenção (contrato) entre credor e deve-

Somente os bens passíveis de alienação podem ser dados em garantia

Diversamente dos direitos reais de uso, gozo e fruição, os de garantia:

Em contrapartida, os direitos reais de garantia conferem ao credor: 1) pri-

Por fim, a coisa comum (titularizada em condomínio ordinário) somente

2. Os direito reais de garantia e sua relação com o

Estudamos que a publicidade é uma das principais características do re-

Tal informação é de grande valia na sociedade, pois possibilita àqueles

O cartório de registro de imóveis é o local para busca de informações so-

Além da publicidade, o princípio da especialização também ganha espe-

I–O valor do crédito, sua estimação ou valor máximo.

II–O prazo fixado para pagamento.

III–A taxa dos juros, se houver.

IV–O bem dado em garantia, com suas especificações.

Assim também o art. 24, IV, da Lei nº 9.514/97, estabelece:

IV–A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição

Tanto o devedor como o terceiro garantidor podem hipotecar, desde que

3.1. Objeto da hipoteca

Podem ser objeto de hipoteca6: 1) bens imóveis por natureza e suas

3.2. Espécies de hipoteca

Quatro são as espécies de hipotecas existentes no nosso direito:

1) Hipoteca convencional: constitui-se por meio de contrato entabulado

2) Hipoteca legal: decorre da própria lei, naqueles casos elencados no art.

III–Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente,

V–Ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do

3) Hipoteca judicial ou judiciária: prevista no art. 495 do CPC, poderá

§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I–Embora a condenação seja genérica.

II–Ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sen-

III–Mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de

§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a

§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hi-

§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pa-

4) Hipoteca cedular: hipótese de garantia hipotecária constituída no bojo

3.3. Peculiaridades da hipoteca

A hipoteca possui algumas peculiaridades: a) se a deterioração ou depre-

3.4. Registro da hipoteca

Todas as espécies de hipoteca deverão ser registradas no cartório de re-

É possível constituir nova hipoteca sobre o imóvel já hipotecado11 (co-

A exceção fica por conta da parte final do dispositivo: diante do esgotamen-

A hipoteca de vias férreas será registrada na circunscrição imobiliária onde

3.5. Extinção da hipoteca

Conforme previsão contida no art. 1.499 do CC, a hipoteca pode extinguir-

A novação extingue a obrigação, mas a hipoteca pode persistir caso o