DIREITO DE VIZINHANÇA

ARTS. 1.277 A 1.313

1 - NOÇÕES GERAIS
 As regras do direito de vizinhança se constituem em limitação ao direito de
propriedade
 Tem a finalidade de evitar eventuais conflitos entre proprietários de prédios
vizinhos (vizinhança x contiguidade)
 Em geral, as regras são limitações impostas como obrigações de permitir e se
abster.
 Os direitos de vizinhança emanam da lei e suas normas são recíprocas
 As regras são direcionadas ao proprietário e ao possuidor
Constituem obrigações propter rem
 O tema se divide em 07 seções:
1 – Do uso anormal da propriedade (seção I, arts. 1.277 a 1.281)
2 – Das árvores limítrofes (seção II, arts. 1.282 a 1.284)
3 – Da passagem forçada (seção III, art. 1.285)
4 – Da passagem de cabos e tubulações (seção IV, arts. 1.286 e 1.287)
5 – Das Águas (seção V, arts. 1.288 a 1.296)
6 – Dos limites entre prédios e do direito de tapagem (seção VI, arts. 1.297 e
1.298)
7 – Do direito de construir (seção VII, arts. 1.299 a 1.313)

2 – CONCEITO
 Os direitos de vizinhança compreendem o conjunto de normas de
convivência entre os titulares do direito de propriedade ou de posse de
imóveis localizados próximos uns dos outros.
3 – DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE (art. 1.277 a 1.281)
3.1. Bens Tutelados
 Segurança, Sossego e Saúde (teoria dos 3 ‘s’)
3.2. Espécies de atos nocivos
a) Ilegais: (cf. art. 186)
b) Abusivos: (cf. art. 187 c/c o art. 1.288, §2º)
c) Lesivos (uso normal da propriedade mas que causam dano ao vizinho)
3.1. Critérios para se aferir a normalidade (§ único, art. 1.277)
a) Verificar se o incômodo causado se contém ou não no limite do tolerável
b) Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais
c) Considerar a anterioridade da posse (pré-ocupação)
3.2. Soluções para composição dos conflitos
a) Se o incômodo é tolerável, não deverá ser reprimido
b) Se o incômodo for intolerável, deverá o juiz, primeiramente, determina que o mesmo
seja reduzido a patamares normais (art. 1.279)
c) Se não for possível a redução, então determinará o juiz a cessão da atividade, se
esta for do interesse particular
d) Se a atividade danosa for de interesse social, não se determinará a sua cessão,
mas se imporá ao seu responsável a obrigação de indenizar o vizinho (art. 1.278)
4 – DAS ÁRVORES LIMÍTROFES (Arts. 1.282 a 1.284)
 A árvore cujo tronco estiver na linha divisória presume-se pertencer em comum
aos donos dos prédios confinantes (art. 1.282).
 As raízes e ramos que ultrapassarem a estrema do prédio poderão ser
cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido
(art. 1.283)
 Os frutos caídos das árvores no terreno vizinho pertencem ao dono do solo
onde caíram, se este for propriedade particular (art. 1.284)
5 – DA PASSAGEM FORÇADA (art. 1.285)
 O CC/2002 assegura ao proprietário do prédio encravado de forma natural
e absoluta, sem acesso à via pública, nascente ou porto direito de,
mediante indenização e de forma menos onerosa, constranger o vizinho a
lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário
(art. 1.285)
 Visa assegurar a destinação ou utilidade econômica, não se confundindo
com a servidão de passagem.
 Pode ser extinta por desuso pelo prazo de 10 anos (art, 1.389, III)
6 – DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES (art. 1.286 e 1.287)
 O proprietário é ainda obrigado à tolerar, mediante indenização, a passagem
pelo seu imóvel de cabos e tubulações e outros condutos subterrâneos de
serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto, etc.) em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente
onerosa. (art. 1.286)
7 – DAS ÁGUAS (art. 1.288 e 1.296)
 O CC/2002 disciplina a utilização de aqueduto ou canalização das águas,
permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenha
direito, mediante prévia indenização ao proprietário, não só para as primeira
necessidades da vida como também para os servidos da agricultura ou da
indústria, escoamento da águas supérfluas ou acumuladas ou a drenagem de
terrenos.
8 – DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM (art. 1.297 e
1.298)
 Estabelece o CC/2002 regras para demarcação dos limites entre prédios,
dispondo que o proprietário pode constranger o seu confinante a proceder com
e ele à demarcação entre os dois prédios, aviventar rumos apagados e a
renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas (art. 1.297).
 A lei concede ao proprietário o direito cercar, murar, valar ou tapar de qualquer
modo o seu prédio, quer seja urbano ou rural (art. 1.297).
 Tem-se entendido que a divisão das despesas deve ser previamente
convencionada. Quanto aos tapumes especiais, destinados à vedação de
animais de pequeno porte, ou adorno de propriedade ou sua preservação,
entende-se que a construção ou conservação cabem unicamente ao
interessado, que provocou a necessidade deles.
9 – DO DIREITO DE CONSTRUIR
9.1. Limitações e responsabilidades
 Pode o proprietário levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver,
salvo o direito dos vizinhos e o regulamentos administrativos (art. 1.299).
 A ação mais comum entre vizinhos é a de indenização, mas podem ser
utilizadas ação demolitória (art. 1.280 e 1.312), cominatória, de nunciação de
obra nova, de caução de dano infecto, possessória.
 A responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construção
é objetiva.
9.2. Devassamento da propriedade vizinha
 É defeso “abrir janelas, ou fazer eirado ou terraço ou varanda, a menos de
metro e meio do terreno vizinho” (art. 1.301).
 Conta-se a distância de um metro e meio da linha divisória e não do edifício
vizinho.
 Nesse caso, o lesado pode embargar a construção, mediante embargo de obra
nova.
Cfr. Sumulas STF 120 e 414
9.3. Águas e Beirais
 Não pode o proprietário construir de modo que 0 beiral de seu telhado despeje
sobre o vizinho.
 As águas pluviais devem ser despejadas no solo próprio dono do prédio , e não
na do vizinho,
 Se, porém, o proprietário colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo
que caiam na propriedade vizinha, poderá encostar na linha divisória (art.
1.300)
9.4. Paredes e Divisórias
 Paredes divisórias (parede-meia) são as que integram a estrutura do edifício,
na linha da divisa.
 O art. 1.305 abra ao proprietário que primeiro edificar a alternativa: a) assentar
a parede somente no seu terreno ou b) assentá-la, até meia espessura, no
terreno vizinho.
 Na primeira hipótese, a parede pertencer-lhe-á inteiramente; na segunda, será
de ambos.
 Nas duas hipóteses, os vizinhos podem usá-las livremente,
9.5. Uso do prédio vizinho
 O proprietário ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prédio, mediante aviso prévio para “dele temporariamente usar, quando
indispensável à reparação, construção ou limpeza de sua casa ou de muro
divisório” e “ apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se
encontrem casualmente”. (art. 1.313)
SUPERFÍCIE
ARTS. 1.369 A 1.377
SUPERFÍCIE
1 – Considerações Gerais
 Teve origem no direito romano.
 No Brasil, foi introduzido pelo Estatuto das Cidades, e surgiu em substituição à
Enfiteuse, buscando melhor atendimento da função social da propriedade
(melhor utilidade da coisa).
OBS.: A enfiteuse somente poderia ser onerosa, perpétua e com laudêmio
 O instituto é regulado pelo Código Civil e pelo Estatuto das Cidades (Lei nº
10.257/2001)

2 – Conceito:
  Trata-se de direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia, de origem
romana, pelo qual o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de
plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. (art. 1.369) (Carlos
Roberto Gonçalves)
3 – Partes:
 Proprietário, concedente ou fundieiro (titular do direito de propriedade)
 Superficiário (titular do direito real)
4 – Regulamentação
 O superficiário, que tem o direito de construir ou plantar, responderá pelos
encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1.371) (cf. Enunciado 94
CJF/STJ)
 Permite a transmissão inter vivos ou causa mortis (art. 1.372)
 Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer
pagamento pela transferência (§único, art. 1.372)
 Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o proprietário ou
superficiário têm direito de preferência em igualdade de condições (art. 1.373)
5 – EXTINÇÃO E SEUS EFEITOS
 Der o superficiário der ao terreno concedido destinação diversa. (art. 1.374)
 Pelo termo final da concessão (extinção do prazo) (art. 1.375)
 Pela Desapropriação (art. 1.376)
 Resilição (por prazo indeterminado – Estatuto das cidades)
 Distrato
 Perecimento do terreno gravado
 Pelo não uso do direito de construir ou plantar dentro do prazo acordado
 Falecimento do superficiário sem deixar herdeiros
SERVIDÃO
1 – Conceito
 Constitui restrição imposta a um imóvel, para uso e utilidade de outro
pertencente a dono diverso.
 Trata-se de direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre
outro (serviente) pertencente a dono diverso. (Carlos Roberto Gonçalves)
2 – Características
a) Predialidade
b) Acessoriedade
c) Ambulatoriedade
d) Indivisibilidade
e) Perpetuidade
f) Inalienabilidade
g) Não se presume
3 – Classificação
3.1 Quanto à natureza dos prédios envolvidos
a) Rústica: prédios localizados fora da área urbana. Ex.: Servidão para condução de
gado, de pastagem, retirada de águas, etc.
b) Urbana: prédios localizados na área urbana. Ex.: servidão de construir acima de
uma determinada altura, escoamento de água da chuva para o vizinho .
3.2 Quanto à conduta das partes
a) Positiva: decorre de conduta comissiva por parte do prédio dominante.
Ex.: Servidão de passagem
b) Negativa: decorre de ato omissivo ou de abstenção do prédio serviente.
Ex.: servidão de não construir edificação no terreno
3.3 Quanto ao modo de exercício
a) Contínua: é exercida independentemente de ato humano, e em geral
ininterruptamente. Ex.: Passagem de luz, de água, de ventilação, etc.
b) Descontínua: depende de atuação humana de forma sequencial, com intervalos.
Ex.: servidão de passagem de pessoas, servidão para retirada de água em terreno
alheio, etc.
3.4 Quanto à forma de exteriorização
a) Aparente (visível por olho nu): é aquela que se manifesta por obras exteriores,
visíveis e permanentes. Ex.: Servidão de passagem ou trânsito onde há um caminho
demarcado, aqueduto.
b) Não aparente (não é visível a olho nu) : é aquela que não se revela por obra
exterior. Ex.: servidão de não construir, de não passar por determinada via, de não
abrir janela, etc.
4 – Modos de Constituição
a) Negócio Jurídico causa mortis (testamento) ou inter vivos (contrato) (art. 1.378)
b) Usucapião (art. 1.379)
c) Sentença em ação de partilha (art. 596, §único, II, CPC) e ação confessória
c) Destinação do proprietário (serventia)
6 – Direitos e Deveres (Exercício)
6.1 Do proprietário do prédio dominante
a) Direitos
 Usar e gozar da servidão
 Realizar obras necessárias à sua conservação e uso (art. 1.380)
 Exigir a ampliação da servidão para facilitar a exploração do prédio dominante
(art. 1.385, §3º)
 Renunciar à servidão (art. 1.388, I) e Removê-la (art. 1.384, parte final)
b) Deveres
 Pagar todas as obras feitas para o uso e conservação da servidão (art. 1.381)
 Exercer a servidão civiliter modo (art. 1.385)
 Indenizar o dono do prédio serviente pelo excesso do uso da servidão em caso
de necessidade (art. 1.385,§3º)
6.2. Do proprietário do prédio serviente
a) Direitos
 Exonerar-se de pagar as despesas com o uso e conservação da servidão,
desde que abandone total ou parcialmente a propriedade em favor do dono do
prédio dominante (art. 1.382, §único)
 Remover a servidão de um local para o outro (art. 1.384)
 Impedir que o proprietário do dominante efetive qualquer mudança na forma de
utilização da servidão, pois este deve manter sua destinação (art. 1.385, §3º)
 Cancelar a servidão nos termos do art. 1.388 e 1.389
b) Deveres
 Permitir que o dono do prédio dominante realize obras necessárias à
conservação e utilização da servidão (art. 1.380)
 Respeitar o uso normal e legítimo da servidão (art. 1.383)
 Pagar as despesas com a remoção da servidão e não prejudicar ou diminuir as
vantagens do prédio dominante, que decorrerem dessas mudanças (art. 1.384)
7 – EXTINÇÃO
 a) Renúncia do dominante (art. 1.388, I)
 b) Cessação da utilidade (art. 1.388, II)
 c) Resgate (art. 1.388, III)
 d) Pela reunião dos prédios no domínio da mesma pessoa - Confusão (art.
1.389, I)
 e) Supressão das respectivas obras (art. 1.389, II)
 f) Desuso (art. 1.389, III)
 g) Desapropriação (art. 1.387)
8 – TUTELA DA SERVIDÃO
a) Ação Confessória
 Visa à obtenção do reconhecimento judicial da existência de uma servidão
negada ou contestada.
b) Ação Negatória
 Visa obter a declaração da inexistência da servidão ou de direito de sua
ampliação.
c) Manutenção ou Reintegração de Posse
d) Usucapião (art. 1.379)