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[10] Janelas e as restrições legais de recuos

em vizinhança

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27/Janeiro/2014

Eng. Paulo Grandiski

O Capítulo V – DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA - do novo Código Civil abrange os

artigos 1277 a 1313 e entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003. Ele consolidou
e detalhou a tendência majoritária da jurisprudência relativa a restrições de
vizinhança do antigo Código Civil de 1917.

Neste post são comentadas as restrições legais quanto a recuos de janelas próximas a
divisas, transcrevendo inicialmente os respectivos artigos do novo Código que tratam
do assunto, destacando com sublinhado os detalhes relevantes:

“Art. 1301 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de
metro e meio do terreno vizinho.

Parag. 1. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75 (setenta e cinco)
centímetros.

Parag. 2. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou

ventilação, não maiores de 10 (dez) centímetros de largura sobre 20 (vinte)
centímetros de comprimento e construídas a mais de 2 (dois) metros de altura de
cada piso.”

“Art. 1302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra,
exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado
o prazo, não poderá , por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo
antecedente, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com
prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo o tempo, levantar sua
edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.”

“Art. 1303 Na zona rural não serão permitido levantar edificações a menos de três
metros do terreno vizinho.”

“Art. 1312 do NCC Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção, é
obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.”

COMENTÁRIOS

A regra geral do novo Código Civil implica em afastamento mínimo de janelas das

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divisas em 3,0m para zonas rurais e 1,5m para zonas urbanas, medidas na
perpendicular à divisa; se a visão for obliqua, a distância mínima obrigatória nas
áreas urbanas é de 0,75m.

Se o vizinho desobedecer a essas regras, o prejudicado tem prazo máximo de um ano

dia para exigir o desfazimento dessa janela. Ultrapassado esse prazo, não mais
poderá exigir esse desfazimento.

Não obstante, essas restrições de vizinhança são imposições interpessoais entre

vizinhos, que não podem ser confundidas com servidões prediais, que correspondem
a ônus reais sobre coisa alheia regidas pelos artigos 1378 e parágrafo único do 1387
do NCC, e muito menos com as limitações administrativas de uso da propriedade,
estabelecidas em lei ou decreto federal, estadual e municipal.

Por exemplo: Suponha que o Código de Edificações permita a construção de prédios

junto à divisa, onde já exista janela aberta pelo vizinho há mais de um ano e dia,
voltada para um terreno vizinho. O proprietário deste terreno poderá aprovar e
executar planta de prédio a ser construído justaposto a essa janela, mesmo que esse
fato venha a vedar a iluminação e ventilação pré-existentes, pois a pré-existência
tolerada da janela não implica em servidão eterna para o vizinho.

Essa é a tendência jurisprudencial adotada em ementas de casos julgados

recentemente em vários Tribunais de Segunda Instância. Exemplifico com as
ementas de dois casos julgados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo:

“Direito de vizinhança. Ação de nunciação de obra nova. Construção de muro que

veda janelas abertas no prédio lindeiro. Servidão. Ausência. Licitude da obra. É
lícita a construção de muro que veda janelas abertas no prédio lindeiro sem
observância da distância mínima de metro e meio da linha divisória, ainda que há
mais de ano e dia. A falta de questionamento do vizinho acerca da abertura dessas
janelas no prazo do art. 1.302, “caput”, do Código Civil não faz eclodir servidão e
não retira dele o direito de levantar muro em sua propriedade, ainda que essa
construção vede a claridade proporcionada pelas janelas abertas em desacordo
com o disposto no art. 1.301 do mesmo estatuto legal. Recurso não provido.” (TJSP -
Apelação nº 010316-15.2008.8.26.0189, 28ª. Câmara de Direito Privado, Relator
Cesar Lacerda, j. 25/06/2012

“TJSP Apelação no. 9298447-08.2008.8.26.0000

Ação de nunciação de obra nova. Obra do requerido edificada de forma regular,

havendo, inclusive, obtenção de alvará da municipalidade. O fato do imóvel do
autor já possuir janela aberta a menos de metro e meio do imóvel do requerido, não
impede este último de construir em seu terreno, por óbvio, observadas posturas e
exigências locais, sem prejuízo do respeito à lei civil.”

CURIOSIDADE: A Instalação de câmara de vigilância giratória, que permite a

visualização em ângulos variáveis perante a linha de divisa é evento relativamente
recente, não previsto explicitamente na legislação. Mas agora ela pode ser
considerada equivalente à instalação de janela, com as mesmas restrições e a
agravante de serem dotadas de poderosos “zooms”, conforme abordado como item
secundário na Apelação nº 0024281-59.2006.8.26.0309 do TJSP.

O Código Civil de 2003 manteve a falha do antigo CC de especificar o tamanho das

seteiras e não o seu número, permitindo assim que o vizinho faça grandes paineis de

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parede com tijolos de vidro, com ou sem ventilação através deles, estando estes
dentro dos tamanhos máximos de 0,10m x 0,20m das seteiras. Mas agora fica
consolidada a exigência de que esses panos de iluminação na divisa DEVEM FICAR
ACIMA DE 2,0m DE ALTURA e podem ser tapados por construção do vizinho, desde
que atendam ao disposto na legislação municipal e estadual (Código de Obras, Lei de
Zoneamento, Código Sanitário, etc).

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