Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Page 1 of 5

Acórdãos = STJ Acórdão =o Supremo Tribunal de Justiça

Processo: 084273
Nº Convencional: JSTJ00026539
Relator: CESAR MARQUES
Descritores: CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E =ENDA
EDIFICAÇÃO URBANA
FRACÇÃO AUTÓNOMA
OMISSÃO DE FORMALIDADES
EFEITOS
UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA
Nº do Documento: SJ199502010842731
Data do Acordão: 01-02-1995
Votação: UNANIMIDADE
Referência de ASSENTO Nº 3/95 DR Nº 95 Iª SERIE A =2/04/1995, PÁG. 2320 A 2323 - BMJ Nº
Publicação: 444 ANO 1995 PÁG. =09
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: RECURSO PARA O PLENO
Decisão: UNIFORMIZADA JURISPRUDÊNCIA
Área Temática: DIR CIV - DIR OBG.
DIR PROC CIV - RECURSOS.
Legislação Nacional: CCIV66 ART410 N2 N3 ART442 ART830.
DL =36/80 DE 1980/07/18.
CPC67 ART287 E ART766 N3.
DL 148/81 DE =981/06/04 ART13.
DL 194/83 DE 1983/05/17 ART9.
L 46/85 DE 1985/09/20 ART44.
DL 74/86 DE 1986/04/23.
DL 321-B/90 DE 1990/10/15 =RT3 N1 I N6.
Jurisprudência Nacional: ASS STJ DE 1994/06/28 IN DR IS 1994/10/12.
Sumário :
No =omínio do n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil (redacção do Decreto-Lei =.º
236/80, de 18 de Julho), a omissão das formalidades previstas nesse número =ão pode ser
oficiosamente conhecida pelo tribunal
Decisão Texto Integral:
Acordam em Tribunal Pleno no Supremo Tribunal de Justiça:

A Caixa Económica Montepio Geral, =ctual denominação da Caixa Económica de Lisboa

anexa ao Montepio =eral - adiante abreviadamente designada por Montepio Geral -
recorreu para o =ribunal Pleno do acórdão deste Supremo Tribunal de 29 de Setembro de
=992, proferido no Processo n. 80787, invocando a sua oposição com =s acórdãos do
mesmo tribunal proferidos em 7 de Fevereiro de 1985 no Processo =3441 e publicado no
Boletim 344, página 411, em 22 de Novembro de 1988 =o Processo n. 76377 e em 3 de
Outubro de 1991 no Processo n. =9541.
No Processo 80787, Sociedade de Papelarias Artex, Lda., A e B, C, D, =, F, G, H e I, J,
L, M, N e O, P e Q, R e S, T e U, V e X, Z e A', B', C', =' e E' demandaram Romisol -
Sociedade de Construções, Lda, pedindo: =e declarasse a resolução de todos os contratos-
promessa de compra e venda =elebrados entre cada um dos autores e a ré, por
incumprimento definitivo e =ulposo destas; o pagamento das importâncias que indicam
como valores =os andares e loja ao tempo do incumprimento ou, em alternativa, se
vierem =stas a ser inferiores, o dobro das prestações efectuadas, e sempre com =uros de
mora à taxa legal desde a citação; se declarasse que cada um dos =utores detém a posse
do andar ou loja prometido comprar e, em conjunto, a posse =a totalidade dos lotes ns. 1
e 2 e da garagem colectiva, além das =emais partes comuns; e fosse reconhecido o direito
de retenção dos =utores sobre cada um dos andares e loja e sobre a totalidade de ambos
os lotes, =em como sobre a garagem e demais partes comuns; isto relativamente a =ois
prédios construídos nesses lotes, na Rua Possidónio da Silva =m Lisboa.
A ré não contestou mas os autores provocaram a =ntervenção principal do Montepio
Geral nos termos do artigo 869 n. 2 do =ódigo de Processo Civil, porque este intentara
execução contra a ré, =ela haviam sido penhorados os prédios prometidos vender e os
autores tinham =li reclamado os seus créditos ainda sem título executivo.
Na =ontestação o Montepio Geral defendeu: que vários autores tinham assinado os
=ocumentos em datas posteriores à que apontavam como sendo a data do =ncumprimento
dos contratos, o que não era legalmente possível; que não =avia compra e venda de lojas

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ou andares mas só de fracções autónomas =omo tal registadas na Conservatória, porém,

não existindo tais fracções - =ois não foi constituída a propriedade horizontal - não
podiam ser =ransmitidas nem objecto de tradição; e que não houve, da parte dos autores,
=enhuma escolha das alternativas legais pelo que, procedendo a acção, =ó teiam direito à
devolução dos sinais em dobro.
Foi proferida =entença que condenou a ré: a restituir o sinal à Sociedade de Papelarias
=rtex, Lda, por nulidade do contrato devido à falta de reconhecimento =resencial da
assinatura da referida autora; a entregar aos autores C, F, Z e =ulher (relativamente ao 3.
andar direito do lote n. 2) e D' o valor dos =inais recebidos, com base no enriquecimento
sem causa, uma vez que as assinaturas destes autores e respectivos reconhecimentos
=resenciais eram posteriores à data do incumprimento dos contratos-promessa; e a =agar
aos restantes autores o valor das fracções à data do =ncumprimento, deduzido o preço
convencionado e acrescido do sinal; e julgou a acção =mprocedente quanto ao mais que
fora pedido, incluindo, portanto, o direito de =etenção e os juros de mora.
Apelaram com êxito os autores, que =retendiam essencialmente a resolução dos contratos
com o valor das =racções à data do incumprimento, o direito de retenção e os juros de
mora. =ão obteve provimento o recurso subordinado do Montepio Geral que, além do
=ais, sustentava não ter havido escolha, pelos autores, das =lternativas legais.
Daí o recurso de revista que o Montepio Geral =nterpôs concluindo, no que ora importa:
que o contrato-promessa em que =igurava como promitente compradora a Sociedade de
Papelarias Artex, Lda, =ra nulo por falta de forma, sendo o recorrente parte legítima para
=rguir tal nulidade; e que à data de 28 de Fevereiro de 1986 os =ontratos-promessa em
que figuravam como promitentes compradores os autores Silvino, =eresa, Rui Fernando e
mulher (estes quando ao contrato-promessa referente ao =. andar direito do lote n. 2) e D'
não tinham existência jurídica, =ão podendo por isso, considerar-se incumpridos e sem
cumprimento não havia =ireito de retenção.
Mas este Supremo Tribunal negou a revista.
Por =córdão de folhas 88 e seguintes a Secção decidiu: considerar findo o =ecurso na
parte em que se invocou oposição entre o acórdão recorrido = o acórdão de 7 de
Fevereiro de 1985; pelo prosseguimento dos autos, dada a =xistência de oposição entre o
acórdão recorrido e os 22 de Novembro =e 1988 e de 3 de Outubro de 1991, para
solucionar o conflito de =urisprudência, isto é, se a nulidade derivada da omissão do
reconhecimento presencial =a assinatura do promitente comprador pode ser invocada por
terceiro interessado e conhecida oficiosamente pelo tribunal.
O Montepio =eral apresentou alegações e concluiu: a nulidade derivada da =missão de
reconhecimento presencial da assinatura do promitente comprador, =m contrato-
promessa de compra e venda, pode ser invocada por =erceiro e conhecida oficiosamente
pelo tribunal; deve lavrar-se assento =esse sentido;
O contrato-promessa referente à Sociedade de =apelaria Artex. Lda, é nulo por falta de
reconhecimento presencial da sua =ssinatura; assim sendo, o facto de a Artex estar a
ocupar uma loja e cave do =ote n. 1 não é juridicamente relevante nos termos e para os
efeitos =o disposto na alínea f) do n. 1 do artigo 755 do Código Civil; os =romitentes
compradores, não detêm a totalidade do lote n. 1; não lhes =ssiste, pois, o direito de
retenção sobre esse lote; deve revogar-se o =córdão recorrido, substituindo-o por outro
que, julgando nulo o =ontrato-promessa relativo à Artex, declare inexistente, o direito de
retenção =obre o lote n. 1 e nessa parte improcedente a acção.
Responderam os =utores, terminando com numerosas conclusões que se sintetizam: na
=nexistência de oposição entre o acórdão recorrido e os acórdãos =undamento; a ser
lavrado assento, deve sê-lo no sentido de que a nulidade por falta de reconhecimento
presencial, nos termos do n. 3 do artigo 410 do =ódigo Civil, não pode ser invocada por
terceiros nem oficiosamente =onhecida pelo tribunal.
No parecer que emitiu, o Exmo. Magistrado do =inistério Público junto deste Supremo
Tribunal pronunciou-se pela =ossibilidade de inexistência de oposição entre o acórdão
recorrido e o =e 22 de Novembro de 1988, caso se adopte a solução preconizada pela
Prof. =lmeida Costa, Direito das Obrigações, 5. ed., página 323. E propôs para = assento
a formular a seguinte redacção: a omissão dos requisitos =onstantes do artigo 410 n. 3 do
Código Civil não pode ser invocada por =erceiros nem conhecida oficiosamente pelo
tribunal.
Foi depois junta =ertidão do acórdão proferido neste Tribunal em 28 de Junho de 1994,
no =rocesso n. 84332, onde foi lavrado o seguinte assento:
No domínio do n. = do artigo 410 do Código Civil (redacção do Decreto 236/80, de =8 de
Julho), a omissão das formalidades previstas nesse número não pode ser =nvocada por
terceiros.
A junção foi notificada às partes, que nada =isseram.
O recurso para o Tribunal Pleno visa decidir conflitos de jurisprudência.
Nestes autos está em causa resolver, por =nterpretação do disposto no n. 3 do artigo 410

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do Código Civil na =edacção introduzida pelo Decreto 236/80, de 18 de Julho, se a

omissão do =econhecimento presencial da assinatura do promitente comprador, em
contrato- =promessa de compra e venda, pode ser invocada por terceiro e conhecida
oficiosamente pelo tribunal.
Ora pelo dito Assento n. 15/94, de =8 de Junho, ficou já fixada jurisprudência no sentido
de que tal =missão não pode ser invocada por terceiros. Pelo que se decide que há nessa
=arte, inutilidade superveniente da lide, implicando, quanto a ela, a =xtinção da instância
- artigo 287 alínea e) do Código de Processo =ivil.
Resta, assim, determinar se essa omissão pode ser oficiosamente =onhecida pelo tribunal.
Mas, antes de mais, haverá que referir que o =córdão que reconheça a existência de
oposição entre os acórdãos =ecorrido e fundamento não impede que o tribunal pleno, ao
apreciar o =ecurso, decida em sentido contrário - artigo 766 n. 3 do Código de Processo
=ivil.
E terá que se reexaminar a questão, uma vez que os autores, aqui =ecorridos, defendem a
inexistência de oposição e o Exmo. Magistrado do =inistério Público admite a
possibilidade dessa defesa.
No processo onde =oi proferido o acórdão-fundamento de 22 de Novembro de 1988 foi
=nvocada a nulidade do contrato-promessa de compra e venda por dele não =onstar a
certificação pelo notário da licença de construção ou =e utilização do edifício.
E é certo que, na questão que o acórdão =ecorrido teve que decidir, todos os contratos-
promessa tinham a certificação =otarial da licença de construção - ver folhas 28 dos
presentes =utos.
Dispunha o n. 3 do citado artigo 410, na redacção dada pelo Decreto-Lei =36/80, que no
caso de promessa relativa à celebração de contrato de =ompra e venda de prédio urbano,
ou de sua fracção autónoma, já =onstruído, em construção ou a construir, o documento
referido no número anterior deve conter = reconhecimento presencial das assinaturas dos
outorgantes e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva =icença de
construção. A omissão destes requisitos não é, porém, =nvocável pelo promitente
vendedor, salvo no caso de ter sido o promitente =omprador que directamente lhe deu
causa.
Nesse acórdão-fundamento entendeu-se que se estava em face de =ormalidade "ad
substantiam", cuja omissão implicava a nulidade do contrato, nos =ermos do artigo 220
do Código de Processo Civil, invocável a todo o =empo por qualquer interessado e
podendo ser declarada oficiosamente pelo =ribunal de harmonia com o preceituado nos
artigos 364 n. 1 e 286 do mesmo =ódigo. E interpretou-se a parte final do n. 3 do
mencionado artigo 410 no =entido de que nela apenas se afastava aquela regra geral de
invocação =a nulidade pelo promitente vendedor, que a não podia alegar perante o
=romitente comprador, salvo se este lhe tivesse dado directamente =rigem.
Ora referindo-se a parte final do n. 3 do artigo 410 à "omissão =estes requisitos", e sendo
eles o reconhecimento presencial das =ssinaturas dos outorgantes e a certificação da
existência da licença de =tilização ou de construção, tal interpretação tanto abrange um
dos =equisitos como o outro. E tanto assim que no dito acórdão-fundamento se =screveu
expressamente (ver folhas 48): "E o final do artigo 410 n. 3 =omina um dever ao
promitente vendedor de promover a realização das =ormalidades por ele prescritas", ou
seja, tanto um como o outro do dois apontados requisitos.
Por isso se escreveu no acórdão que decidiu a =uestão preliminar: "Nos três apontados
acórdãos esteve em causa =eterminar as consequências da omissão das formalidades
prescritas no n. 3 =o artigo 410 do Código Civil.
No conjunto dos acórdãos-fundamento =ecidiu-se que se verificava uma nulidade mista,
híbrida ou atípica, invocável =or terceiro interessado e da qual o tribunal podia conhecer
=ficiosamente.
E no acórdão recorrido declarou-se que a omissão - no caso, do =econhecimento
presencial da assinatura do promitente comprador - não =carretando a nulidade absoluta
do contrato, não era invocável por terceiros =em de conhecimento oficioso pelo tribunal.
Pelo que, nestes pontos, =xiste entre os mencionados acórdãos oposição relevante como
=undamento do recurso".
Posição que se entende manter, aqui só no =ocante ao acórdão-fundamento de 22 de
Novembro de 1988, que é o que se =ncontra agora em causa.
Passando a apreciar se a omissão dos =equisitos indicados no n. 3 do apontado artigo 410
pode ser conhecida =ficiosamente pelo tribunal.
O n. 2 deste artigo, na sua redacção =riginária, prescrevia, apenas, o seguinte:
"Porém, a promessa relativa =E0 celebração do contrato para o qual a lei exija
documento, quer =utêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado
pelos promitentes".
Foi pela introdução do n. 3 no artigo 410 =elo Decreto 236/80 que passou a ser exigido,
no caso de promessa relativa à =elebração de contrato de compra e venda de prédio

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urbano, ou de sua =racção autónoma, já construído, em construção ou a construir, o

=econhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e a certificação, =elo notário,
da existência da licença de construção.
E consta, =xpressamente, do preâmbulo desse Decreto-Lei, o qual deu, também, nova
=edacção aos artigos 442 e 830 do Código Civil, que se quis proteger os promitentes
compradores, pois ali se disse textualmente:
"com efeito, ou =êem frustradas as suas aspirações face à resolução do =ontrato pelo
outro outorgante, com uma indemnização (o dobro do sinal passado) =ue nem sequer
equivale já à importância inicialmente desembolsada, não =obrindo o dano emergente da
resolução, ou acham-se coagidos, pela força das = circunstâncias e para alcançarem o
direito de propriedade da =asa, que, muitas vezes, já habitam e pagaram integralmente, a
satisfazer =xigências inesperadas que incomportavelmente agravam o preço inicialmente
fixado".
E mais adiante se escreveu:
"Nesta conformidade, e =omo primeira medida destinada não só a dar mais solenidade ao
=ontrato mas também a impedir que, sem conhecimento do promitente comprador,
=ossam ser objecto de promessa de venda, prédios de construção =landestina, exige-se o
reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes no =espectivo documento e
que neste o notário certifique a existência da =icença de construção do prédio, sem que,
todavia, o promitente =endedor possa tirar qualquer efeito da omissão desses requisitos,
na hipótese de o =romitente comprador para ela não ter contribuido".
Ora se a omissão =e tais formalidades acarretar a nulidade do contrato a poder ser
=eclarada oficiosamente pelo tribunal, o promitente comprador em vez de =eneficiado, vê
a sua situação mais desprotegida do que ao tempo em que =igorava a redacção originária
do artigo 410.
Na sequência do já =eferido acórdão onde foi lavrado o assento de 28 de Junho de 1994,
tirado =raticamente por unanimidade, não estando em causa o interesse geral na
=nvalidade do contrato-promessa por omissão das ditas formalidades, tal =missão integra
nulidade mista ou atípica, que além de não poder ser =nvocada por terceiros como ali se
decidiu, não é, também, de =onhecimento oficioso pelo tribunal, o que, de resto, se
depreende do citado =córdão.
Demais, como se salienta no douto parecer do Exmo Magistrado do =inistério Público, o
interesse geral no combate à construção =landestina obteve protecção no artigo 13 do
Decreto 148/81, de 4 de Junho, =ditado pelo artigo 9 do Decreto 194/83, de 17 de Maio; e
depois no artigo 44 =a Lei 46/85, de 20 de Setembro, aditado também, pelo Decreto
74/86, de =3 de Abril, e que se mantém em vigor, ressalvado como está pelas =isposições
combinadas dos ns. 1 alínea i) e 6 do artigo 3 do Decreto =21-B/90, de 15 de Outubro,
que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano.
Mesmo = Prof. Almeida Costa, na obra e local citados alude a que o n. 3 do =alado artigo
410 protege, apenas lateralmente, o interesse público no combate =E0 construção
clandestina, o que equivale à confirmação de =ue tal disposição legal visou, em primeira
linha, a protecção do promitente comprador.
Pelo que, e na sequência do que já foi =encionado Assento, tal protecção só fica
assegurada se a nulidade resultante da =missão das formalidades prescritas no n. 3 do
artigo 410 não puder ser =eclarada oficiosamente pelo tribunal.
No sentido preconizado os Profs. =alvão Teles, Direito das Obrigações, 6. Ed., página
106 e =eguintes, e Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, página 51 e seguintes; e a
=uase totalidade da jurisprudência deste Supremo Tribunal, =xaustivamente indicada nos
parecer do Ministério Público.
Termos em que =e decide: negar provimento ao recurso na parte ainda subsistente;
condenar a = recorrente nas custas; e formular o seguinte Assento:
No =omínio do n. 3 do artigo 410 do Código Civil (redacção do Decreto-Lei n. =36/80,
de 18 de Junho) a omissão das formalidades previstas nesse número =ão pode ser
oficiosamente conhecida pelo tribunal.

Lisboa, 1 de Fevereiro de =995.

César Marques,
Sá =ogueira
Roger Lopes,
Ramiro Vidigal,
Martins da Costa,
Pais de Sousa,
Miranda Gusmão,
Araújo Ribeiro,
Ferreira da =ilva,

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Raul Mateus,
Sá couto,
Dias Simão,
Silva Reis,
Santos Monteiro,
Cardona Ferreira,
Oliveira Branquinho,
Lopes Rocha,
Carlos Caldas,
Faria de Sousa,
Pereira Cardigos,
Chichorro Rodrigues,
Mário Cancela,
Sampaio =e Nóvoa,
Costa Marques,
Joaquim Matos,
Machado =oares,
Sousa Inês,
Amado Gomes,
Correia de Sousa,
Vaz dos =antos,
Torres Paulo ,
Pedro Marsal,
Cura Mariano,
Sousa =acedo,
Ferreira Vidigal,
Silva Montenegro,
Figueiredo de Sousa,
Fernando Fabião,
Metello de Nápoles,
Carvalho Pinheiro.

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