Contrato de Compra Even Da

Contrato
de Compra
e Venda
Contrato de Compra e Venda
Editorial
PUC Campinas

Todos os direitos reservados.
Proibida a reprodução total ou parcial em qualquer mídia sem a autorização.
Autor
Wallace Leite Nogueira
Revisão técnica
Uol EdTech
Projeto gráfico
Uol EdTech
Biblioteca PUC (Dados de publicação na fonte)
Nogueira, Wallace Leite.
Contrato de Compra e Venda / Wallace Leite Nogueira. 1 ed.
Belo Horizonte, 2021.
1. Contrato de compra e venda. 2. Regras, implicações jurídicas e riscos de

contrato de compra e venda. 3. Compromisso de Compra e Venda, Contrato de Compra e
Venda Internacional e Novas tendências para o Contrato de Compra e Venda
Catalogação: Biblioteca Central Anisio Teixeira – PUC Campinas 2

2021 • Proibida a reprodução total ou parcial. Os infratores serão processados na forma da lei.
Sumário
As imagens e ilustrações utilizadas nesta apostila foram obtidas no site https://www.shutterstock.com
Lista de figuras
Figura 01 Evolução moeda.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Figura 02 Obrigações recíprocas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Figura 03 Colheita futura. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Figura 04 Onerosidade contratual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Figura 05 Contrato solene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Figura 06 Bem imóvel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Figura 07 Preço.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Figura 08 Formação de preço. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Figura 09 Consentimento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Figura 10 Amostras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Figura 11 Protótipo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Figura 12 Modelo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Figura 13 Venda sujeita à prova. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Figura 14 Venda ad mensuram. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Figura 15 Venda ad corpus.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Figura 16 Venda de ascendente a descendente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Figura 17 Proibição de venda.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Figura 18 Condômino. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Figura 19 Venda entre cônjuges. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3
Figura 20 Venda com exclusividade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Sumário
Lista de figuras
Figura 21 Retrovenda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
Figura 22 Preferência/Preempção.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Figura 23 Venda com reserva de domínio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Figura 24 Venda sobre documentos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Figura 25 Riscos da coisa.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Figura 26 Compromisso de compra e venda.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Figura 27 Adjudicação compulsória. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Figura 28 Compra e venda Internacional. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
Figura 29 Incoterms.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Figura 30 Responsabilidade do vendedor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
Figura 31 Convenção Internacional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Figura 32 Contratos eletrônicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
4
Sumário
Lista de tabelas
Tabela 01 Tabela de Incoterms 2020.... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

Tabela 02 Siglas adicionais de utilização nas compras e vendas

internacionais.... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
Tabela 03 Incoterms e seus modais de transporte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
5
Sumário
Sumário
Unidade 1 Contrato de Compra e Venda. . . . . . . . . . . . . 14

Apresentação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.1 Contrato de Compra e Venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.2 Conceito.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.2.1 Características do contrato de compra e venda. . . . . . . 21
1.2.1.1 Bilateral e Sinalagmático. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.2.1.2 Consensual e solene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
1.2.1.3 Comutativo ou aleatório. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.2.1.4 Oneroso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1.2.1.5 Execução Instantânea ou Diferida.. . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.2.1.6 Paritário ou de Adesão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.2.1.7 Principal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1.2.1.8 Potencialidade de transferência do domínio. . . . . . . . 27
1.2.1.9 Empresarial, de consumo ou civil. . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.2.2 Elementos essenciais da compra e venda. . . . . . . . . . . 30
1.2.2.1 Coisa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
1.2.2.2 Preço. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
1.2.2.3 Consentimento.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
6
Sumário
Sumário
Bibliografia Comentada. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Mapa Conceitual. 50

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Conclusão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Unidade 2 Regras, implicações jurídicas e riscos

do contrato de compra e venda. . . . . . . . . 52
Apresentação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.1 Regras, Implicações Jurídicas e riscos do contrato de

compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.1.1 Regras especiais e limitações na compra e venda. . . . . 54
2.1.1.1 Venda por amostra, protótipos ou modelos. . . . . . . . . 54
2.1.1.2 Venda a contento e sujeita à prova. . . . . . . . . . . . . . . . 57
2.1.1.3 Venda por medida, por extensão ou ad mensuram. . . 58
2.1.1.4 Limitações na compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
2.1.2 Cláusulas especiais na compra e venda. . . . . . . . . . . . . 68
2.1.2.1 Retrovenda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.1.2.2 Preempção. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
2.1.2.3 Venda com reserva de domínio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
2.1.2.4 Venda sobre documentos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 7
Sumário
Sumário
2.1.2.5 Pacto comissório e pacto de melhor comprador (CC
1916). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

2.1.3 Riscos do contrato de compra e venda. . . . . . . . . . . . . . 83
Bibliografia Comentada. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Mapa Conceitual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Conclusão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Unidade 3 Compromisso de Compra e Venda,

Internacional e Novas tendências para
o Contrato de Compra e Venda. . . . . . . . . . 89
3.1 Compromisso de Compra e Venda, Compra e Venda

Internacional e novas tendências para o contrato de compra e
venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3.1.1 Compromisso de compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
3.1.1.1 Promessa ou Compromisso de Compra e Venda. . . . . . 91
3.1.1.2 Adjudicação Compulsória.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
3.1.2 Contrato de Compra e Venda Internacional. . . . . . . . . . 96
3.1.2.1 As Incoterms. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
3.1.2.2 A Convenção das Nações Unidas para a Venda
Internacional de Mercadorias (CISG). . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 8
Sumário
3.1.3 Novas Tendências no tratamento do Contrato de Compra

e Venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

Bibliografia Comentada. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
Mapa conceitual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Conclusão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Referências. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
9
Sumário
Iconografia

Atenção Atividades de
Para saber aprendizagem
Saiba mais
Onde pesquisar Curiosidades
Leitura complementar
Dicas
Glossário Questões
Mídias integradas Áudios
Anotações Citações
Exemplos Downloads
10
Sumário
Biodata do autor

Wallace Leite Nogueira
Mestre em Direito pela Universidade Metodista de Piracicaba (UNIMEP), em 2017. Especialista

MBA em Direito Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV), em 2003. Graduado em
Direito pelas Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU), em 1995. Professor universitário na
área do Direito e advogado militante desde 1995, com escritório próprio, com atuação nas
áreas Cível, Empresarial, Tributária e Trabalhista. Autor de diversos artigos científicos de
Direito publicados em periódicos científicos jurídicos, como a Index Law Journals e na revista
do Conselho Nacional de Pesquisa (CONPEDI), e capítulos de livros.
Justificativa
Os contratos de compra e venda são utilizados de diversas formas em todo o mundo,
fazendo circular bens e riquezas, não se limitando em operações locais – ocorrendo também
em operações de importação e exportação.
Os contratos de compra e venda ganharam extrema relevância após o implemento da moeda

e podem ter diversas implicações jurídicas no mundo atual, como relações de consumo,
relações de natureza civil e relações de natureza empresarial.
Assim sendo, você poderá aprofundar em questões relacionadas aos contratos de compra e
venda para poder analisar e redigir esse tipo de contrato, identificar problemas em potencial
e conhecer a posição atual de como as Cortes de Justiça no Brasil decidem sobre algumas
das situações levadas a julgamento para poder usar informações no âmbito profissional.
Engajamento
O contato de compra e venda é um dos mais utilizados na atualidade, mas é possível que
uma pessoa o confunda com outra modalidade de contrato, por exemplo, a permuta ou,
ainda, a doação. 11
Sumário
Em razão do exposto, se faz necessário refletir sobre algumas questões:

• Para que seja considerado contrato de compra e venda, é preciso que o preço
sempre seja pago em dinheiro?
• Se o comprador efetuou o pagamento à vista, o vendedor pode se recusar a

entregar a coisa?
• Qualquer bem é passível de ser objeto de contrato de compra e venda?
• É possível vender uma marca famosa?
• Sempre que comprador e vendedor emanarem seus consentimentos, a compra e

venda poderá ser realizada?
Reflita sobre essas questões e anote. Depois de estudar todo o conteúdo, volte às perguntas
e compare as respostas.
Apresentação da disciplina
Prezado(a) estudante, seja bem-vindo(a) ao estudo sobre Contrato de Compra e Venda.
Ao longo do conteúdo, serão abordados desde o conceito do contrato de compra e venda,
características, elementos essenciais, regras especiais, limitações, cláusulas especiais,
riscos da compra e venda, compromisso de compra e venda, contrato de compra e venda
internacional e as incoterms, e a Convenção das Nações Unidas para a Venda de Internacional
de Mercadorias.
A modalidade de contrato “compra e venda”, uma das mais comuns da contemporaneidade,

tem grande importância para a movimentação da economia local e global com impactos
diretos e indiretos, tais como oferta e procura, geração de empregos e postos de trabalho,
arrecadação de tributos, fomento ao público consumidor, entre outros.
Aqui será apresentada uma abordagem de acordo com as doutrinas atuais e predominantes,
legislação aplicável, bem como aplicação prática e problemas que são levados aos tribunais.
A unidade 1 tratará de conceito, características, e elementos essenciais da compra e venda. 12

Sumário
Já a unidade 2 tratará das regras especiais e das limitações impostas aos contratos de
compra e venda, bem como das cláusulas especiais e, ainda, dos riscos envolvidos no
contrato de compra e venda.

Por fim, a unidade 3 tratará do compromisso de compra e venda, a venda e compra
internacional com a utilização das principais incoterms e aplicação da CISG, e, por fim, as
novas tendências no tratamento do contrato de compra e venda.
Em cada uma das unidades, é importante que você enquanto aprendiz não deixe de se
dedicar ao conteúdo com muita atenção, para que possa facilmente identificar a ausência
de requisitos ou elementos nesta modalidade de contrato, a fim de construir a boa técnica
de redação de contratos desta natureza, seja para criação ou revisão, bem como buscar
soluções juridicamente viáveis para possíveis problemas.
Bons estudos!
Objetivos da disciplina
Ao final desta disciplina, esperamos que você seja capaz de:
• Identificar o contrato de compra e venda, seus elementos e características de

acordo com a legislação em vigor.
• Analisar as novas tendências da doutrina e da jurisprudência pátria nacional no

que diz respeito aos contratos de compra e venda.
• Propor a reflexão crítica acerca da utilização desse tipo de contrato, inadimplemento

e soluções dadas pelos Tribunais brasileiros.
• Aplicar os institutos estudados na prática jurídica, seja na área consultiva ou na

contenciosa.
13
Sumário
1
Contrato de
Compra e Venda
Unidade
Objetivos
Ao final desta unidade, esperamos que possa:
Recordar conhecimentos acerca de conceito, características e

elementos essenciais do contrato de compra e venda.
Identificar o instituto da compra e venda no texto legal.
Analisar contratos de compra e venda.
Criar textos legais de acordo com esta modalidade de contrato.
Examinar as medidas necessárias para correção de problemas

jurídicos no contrato de compra e venda junto aos Tribunais.
14
Sumário
1. Contrato de Compra e Venda

Apresentação
Na presente unidade, o estudo do contrato de compra e venda é de grande valia na medida
em que esse tipo é um dos mais difundidos em todo o mundo, e centenas de milhares de
contratos de compra e venda são firmados todos os dias, desde simples compra de um
lápis até compra de bens de grande vulto, como parques fabris. Os requisitos e regramentos
são comuns a ambos no que tange à compra e venda, diferenciando-se na execução do
contrato de acordo com a natureza do bem, se bem móvel ou imóvel ou, ainda, se o ato de
transferência exige ou não forma definida em lei.
Neste estudo, serão levados em consideração não apenas os conceitos herméticos do Direito
Civil, mas a possibilidade de se vislumbrar a transdisciplinaridade ao flertar abertamente
com o Direito Empresarial, na medida em que boa parte da economia mundial gira em torno
de contratos de compra e venda empresariais. Também merecem destaque os aspectos
constitucionais que envolvem o contrato de compra e venda, que vão desde o cumprimento
de sua função social até questões de soberania nacional e, ainda, implicações estudadas
no Direito Internacional Privado.
Aqui será possível verificar que nem todas as coisas podem ser objeto de contrato de compra
e venda e, ainda, como solucionar os casos em que não foi atribuído um dos elementos
essenciais, como o preço e as soluções trazidas pela lei. Será visto como na prática os
Tribunais interpretam e enfrentam o tema na atualidade, de forma a lhe proporcionar,
estudante, a habilidade para identificar possíveis problemas e saber como buscar a solução
para os mesmos.
1.1 Contrato de Compra e Venda

Considerado um dos mais antigos da história, tendo como seu antecessor lógico o contrato
de troca ou escambo, o contrato de compra e venda veio a ter importância significativa com
a colocação da moeda no mercado.
Sobre moeda, Wessels (2010, p. 158) define: “é um ativo com o qual as pessoas compram e
vendem bens”.
Nesse contexto, a moeda assume papel de grande relevância, na medida em que ela 15
desempenha uma série de funções determinantes:
Sumário

1. separar as vendas das compras: a moeda permite que as pessoas evitem a dupla
coincidência de desejos;
2. unidade contábil: a moeda permite que as pessoas ponham um preço em todos

os bens;
3. padrão de pagamentos diferidos: em quase todos os contratos em que as pessoas

concordam em receber no futuro, os recebimentos são geralmente denominados
em moeda (a alternativa é o recebimento de bens);
4. reserva de valor: as pessoas guardam suas poupanças separando uma quantia em

moeda (geralmente bancária) (WESSELS, 2010, p. 159).
Dessa forma, verifica-se que a moeda foi crucial para a expansão do contrato de compra e
venda, na medida que se tornou uma alternativa à modalidade de comércio mais comum,
que era a troca (permuta) de bens. A permuta nem sempre guardou proporcionalidade
econômica, pois demandava a necessidade de outrem desejar trocar com o bem que lhe foi
oferecido, ou seja, se não houvesse demanda para determinado bem, poderia não ocorrer
a troca ou o produto seria depreciado.
A moeda teve o condão de fazer com que as operações de troca cedessem espaço à compra
e venda, na medida em que passou a ser possível atribuir preço a praticamente todos os
objetos, foi possível também acumular essas moedas para efetuar compras futuras, o que,
ainda, trouxe a possibilidade de compra e venda a prazo.
O surgimento da moeda foi fundamental para que o contrato de compra e venda fosse
implementado na sociedade de forma maciça, embora existisse a troca de produtos por
metal, antes de serem cunhadas as primeiras moedas, como assevera Caio Mário da Silva
Pereira (2017, p. 74).
Figura 01 Evolução moeda
MOEDAS DINHEIRO CARTÃO DINHEIRO

TROCA OURO DE METAL DE PAPEL ELETRÔNICO CRIPTOMOEDA
DE PLÁSTICO
Fonte: SHUTTERSTOCK, 2020.
A compra e venda se tornou mais usual, e hoje é o contrato mais comum entre as pessoas:
desde uma simples compra de pão até compras internacionais, nas quais, apesar haver 16
moedas diferentes, podem ser utilizadas operações de câmbio destas moedas ou serem
utilizados títulos de créditos, como letras de câmbio, para viabilizar o pagamento do preço. Sumário

1.2 Conceito
O conceito trazido por Caio Mario da Silva Pereira teve por base o Direito Positivo (artigo 481 do
Código Civil): “compra e venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir
a outra pessoa (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o
pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente” (2017, p. 75).
Verifica-se que a operação de compra e venda é materializada através de um contrato em

que cada uma das partes envolvidas nesse negócio jurídico tem suas obrigações específicas.
O Código Civil, por sua vez, assim determina, em seu artigo 481: “Pelo contrato de compra
e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a
pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Portanto, além dos conceitos doutrinários, a lei traz, na redação do artigo 481, o conceito
legal do contrato de compra e venda.
Verifica-se, diante dos conceitos citados e da Lei, a existência de duas pessoas com objetivos
distintos: a que detém a propriedade da coisa quer vender; e a que detém o dinheiro e quer
comprar. Se esse contrato for firmado, a obrigação do vendedor será a da entrega da coisa;
e a do comprador, a de pagar o preço em dinheiro. O direito de propriedade é garantido no
artigo 5º da Constituição Federal, que dispõe em seu caput:
Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à
liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: [...].
Portanto, diante da possibilidade constitucional do direito à propriedade, é possível firmar

contratos de compra e venda. O direito à propriedade não é absoluto, e a própria Constituição
Federal traz o comando àquele que exerce o direito de propriedade, ou seja, a observância
da função social, conforme artigo 5º, inciso XXIII, que dispõe: “a propriedade atenderá
a sua função social”. Assim, se a propriedade não cumprir sua função social, poderá ser
desapropriada pela União, conforme artigo 184 da Constituição Federal.
Como mencionado, o direito de propriedade não é absoluto e pode sofrer restrições ou

limitações, que irão influir diretamente na possibilidade de firmar contrato de compra e
venda. José Afonso da Silva esclarece acerca dessas limitações (2014, p. 275): 17
Sumário

Limitações constituem gênero: tudo que afete qualquer dos caracteres do direito de
propriedade, o que pode verificar-se com fundamento no Direito Privado. Daí a primeira
classificação em limitações de Direito Privado (como as do direito de vizinhança) e de
limitações de Direito Público (como as urbanísticas e as administrativas). Importante,
contudo, é observar as espécies de limitações que são: restrições, servidões e desapropriação.
Assim, não basta estar garantido o direito constitucional de propriedade, deve-se verificar
se incide alguma limitação, para, então, se exercitar o direito de usar, gozar e dispor do bem,
quando terá cabimento o contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda merece
atenção especial e estudo, vez que traz obrigações para o comprador e para o vendedor.
A relevância do contrato de compra e venda decorre desde a análise de suas características

e elementos essenciais, que obrigatoriamente se submete às regras de validade de todo e
qualquer negócio jurídico do artigo 104 do Código Civil, até os custos suportados por cada
uma das partes, e também consequências, no caso de inadimplemento.
No contrato de compra e venda, existem elementos essenciais: a coisa, o preço e o

consentimento, que serão estudados a seguir. Antes de se adentrar no estudo, pode-se
verificar que nem todas as coisas poderão ser objeto do contrato de compra e venda,
pois, além de serem necessários os requisitos de validade de qualquer negócio jurídico
supramencionado, é imperativo que a coisa esteja disponível no comércio. A título de
exemplificação, não é possível que um menor de 14 anos efetue a venda de um imóvel sem
estar devidamente representado ou, ainda, não é possível ter como objeto de compra e
venda produto de furto ou roubo.
1. A Lei nº 9.434/97 proíbe a venda de órgãos humanos, e esta conduta

é tipificada no artigo 15 da referida lei como crime, com pena de
reclusão de três a oito anos e multa, de 200 a 360 dias-multa.
2. Também não é possível firmar contrato de compra e venda de

substâncias entorpecentes classificadas como ilegais pelo Ministério
da Saúde na Portaria nº 344/98.
Outro ponto interessante que merece ser abordado diz respeito aos bens públicos, como
regra os mesmos são inalienáveis, haja vista do que dispõe o artigo 100 do Código Civil:
“Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto 18
conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar”. Sumário

Essa regra existe em prol da Administração Pública, na medida em que os bens públicos
de uso comum e de uso especial estão afetados para cumprir a finalidade pública e, assim,
atender ao interesse público. Para que um bem público nessa condição (de uso comum ou
de uso especial) possa ser passível de venda, será preciso desafetá-lo, de forma a afastar a
destinação púbica do mesmo reclassificando-o como bem dominical (DI PIETRO, 2019, p. 1.529).
Afetação – “é a imposição de encargo ou ônus a um prédio ou bem,

e que se destina a segurança, de alguma obrigação ou dívida, à
utilidade pública, ou ao uso público” (SILVA, 1993, p. 101).
Assim, existe a possibilidade jurídica de aquisição pelo particular de um bem público; e o ato
da compra deverá ser precedido de ato administrativo da Administração Pública consistente
na desafetação. Com isso, a classificação do bem (que antes era de uso comum ou especial)
passa a ser de bem dominical, sendo autorizada sua venda.
Para a venda dos bens, é obrigatório o processo de licitação, com as regras mínimas
previstas na Lei Federal nº 8.666/93 (sendo possível utilizar a Lei de Licitações Estadual
(desde que mais protetiva à Administração Pública que a Lei Federal). Se o bem de que
a Administração Pública quiser se desfazer for imóvel, demanda-se a obrigatoriedade de
autorização legislativa, e o adquirente interessado se sujeitará a modalidade da concorrência
nos termos do que dispõem os artigos 17 e 22 da referida Lei nº 8.666/93, devendo contar
com uma avaliação prévia. Por outro lado, se a venda, for de bens móveis, é dispensada
essa autorização legislativa.
Assim, verifica-se que um bem que, em princípio, não poderia ser objeto de comercialização,
a partir de determinado processo (de desafetação, autorização legislativa e licitação), passou
a ser comercializável – dando possibilidade ao particular de fazer a aquisição e colocá-lo
como sua propriedade. Em seguida, será possível vender o bem a quem estiver interessado
sem a necessidade de maiores entraves jurídicos.
19
Sumário

Bem dominical, ou dominial, é aquele “que, embora integrando o domínio
público como os demais, deles diferem pela possibilidade sempre
presente de serem utilizados em qualquer fim, ou, mesmo alienados
pela Administração se assim o desejar” (MEIRELLES, 1999, p. 461).
Vale destacar que o Código Civil de 1916 (Lei nº 3.071/16) trazia, em seu artigo 69, a previsão
de coisas fora do comércio como “as insuscetíveis de apropriação, e as legalmente
inalienáveis”. Apesar de o Código Civil atual não trazer artigo correspondente, permanecem
as restrições acerca de poder ser objeto da compra e venda. O mar e a luz solar são
exemplos de coisas fora do comércio; e, como exemplos de legalmente inalienáveis, têm-
se as terras ocupadas pelos índios.
É importante observar que o conceito legal de compra e venda traz um comando de

obrigação do vendedor de transferir o domínio, ou seja, o contrato de compra e venda não
tem o condão de transferir o domínio de forma imediata. Essa sistemática seguiu o Código
Civil alemão, diferentemente dos Códigos Civis português, francês, boliviano e peruano, uma
vez que nestes foi atribuído ao contrato de compra e venda o efeito de transferir o domínio
(PEREIRA, 2017, p. 75).
Complementando, pode-se afirmar que o contrato de compra e venda, por si só, não é
documento hábil para transferência da propriedade, e terá formas distintas para que isso se
opere – a depender de sua natureza, se “coisa” móvel ou imóvel. Se móvel, a transferência
deverá se materializar através da tradição (entrega da coisa), nos termos do artigo 1.267
do Código Civil; enquanto que, se for coisa imóvel, a propriedade desta será transferida
mediante registro, conforme previsão expressa no artigo 1.227 do mesmo Diploma Legal.
Vale destacar que o contrato de compra e venda no Brasil pode ser subdividido em áreas,
de acordo com o tipo da relação jurídica havida entre as partes, se foi de natureza comercial
(ou empresarial), de natureza civil ou, ainda, de natureza consumerista.
Visto o conceito e importância jurídica do instituto da compra e venda, é possível entender

que esse contrato é um dos mais, senão o mais, populares de todos no mundo moderno,
dadas as demandas das pessoas em todo o planeta.
20
Sumário

1.2.1 Características do contrato de compra
e venda
No que tange as características dessa modalidade de contrato, De Plácido e Silva dispõe
que se trata de um contrato consensual, bilateral e oneroso (1993, p. 476), características
que serão fundamentais para a formação dos elementos essenciais, que será apresentada
no próximo capítulo. Ainda que as características trazidas pelo referido autor sejam as
básicas, é possível identificar outras no contrato de compra e venda que serão apresentadas
neste tópico.
Gagliano e Pamplona traçam como características “negócio jurídico bilateral e sinalagmático,

em regra consensual, comutativo ou aleatório, autorizador da transferência da propriedade,
de execução instantânea ou diferida, entre outras características” (2019, p. 326).
Assim, o rol de características é enriquecido, na medida em que são verificadas as

possibilidades de elaboração de contrato de compra e venda, sem descaracterizá-lo.
Caio Mario da Silva Pereira dispõe que esse tipo de contrato é: bilateral, oneroso, comutativo
(mas pode ser aleatório), consensual (ainda que em alguns casos seja solene) e translativo
da propriedade (como ato causal da transferência da propriedade) (2017, p. 75).
Para uma ampla compreensão, é importante dissecar as características trazidas pelos

autores citados.
1.2.1.1 Bilateral e Sinalagmático
O contrato de compra e venda é bilateral: cria obrigações para as partes atreladas ao

negócio jurídico, quais sejam, comprador e vendedor. A obrigação do comprador é de pagar
o preço, e este pagamento deve ser realizado em dinheiro, uma vez que, se o pagamento
for realizado com outro bem, não haverá um contrato de compra e venda, mas outro tipo,
que é a permuta. Se essa é a obrigação do comprador; a do vendedor será a de transferir
o domínio da coisa.
Gagliano e Pamplona, acerca de contrato sinalagmático:
21
Em nosso sentir, o sinalagma, característica imanente aos contratos bilaterais, traduziria
a relação ou nexo de causalidade (reciprocidade) entre as prestações opostas, Sumário

pactuadas. Assim, a prestação devida pelo vendedor (transferir a propriedade da coisa)
seria correlata, recíproca ou correspectiva, por força do sinalagma, em face da prestação
do comprador (pagar o preço). Há como se vê, entre ambas uma inequívoca relação
de reciprocidade: o preço somente é devido porque a coisa também o é, e vice-versa
(GAGLIANO; PAMPLONA, 2019, p. 327).
Figura 02 Obrigações recíprocas
Sinalagmático, segundo De Plácido e Silva, “do grego sunallagmatikos,

traduz a expressão que se refere a um contrato, Sinalagma é
contrato” (1993, v. 4, p. 237).
O contrato de compra e venda, além de ser bilateral, por exigir obrigações de comprador e
vendedor, não é qualquer obrigação: a do comprador, a de pagar o preço; e, em contrapartida
direta, a do vendedor, em entregar a coisa.
22
Sumário

1.2.1.2 Consensual e solene
Outra característica do contrato de compra e venda é ser ele consensual, uma vez que
somente se aperfeiçoa através do mero consentimento. Os contratos consensuais se
contrapõem aos contratos reais, pois, nestes últimos, é imprescindível a entrega da coisa,
que constitui seu objeto (VENOSA, 1992, p. 50). Assim, de acordo com o artigo 482, basta que
exista o simples acordo de vontades no que diz respeito à coisa e ao preço, dispensando-se
a entrega da coisa no momento da conclusão do contrato, tal qual acontece na venda sobre
documentos: a tradição da coisa é efetivada em momento posterior ao da compra e venda.
Como regra geral o contrato de compra e venda não exige uma forma específica, sendo não
solene, mas, em determinadas hipóteses previstas na lei, há a exigência de que siga uma
determinada forma, sendo, portanto, solene, pois sua validade está ligada à sua forma, por
exemplo, a escritura pública para venda de bem imóvel, conforme previsto no artigo 108
do Código Civil.
No Direito Civil, um contrato somente será formal se houver exigência

legal neste sentido, a teor do que dispõe o artigo 107 do Código
Civil: “a validade da declaração de vontade não dependerá de forma
especial, senão quando a lei expressamente exigir”.
O contrato de venda de imóvel deverá ser formal, se o valor da compra e venda estiver fora
da limitação legal trazida no artigo 108 do Código Civil:
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial para a validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia
de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo
vigente no país.
Assim, o contrato de compra e venda é, em regra, consensual e não formal, devendo seguir
a forma quando a lei determinar.
23
Sumário

1.2.1.3 Comutativo ou aleatório
O contrato de compra em venda também pode ser comutativo, na medida em que a coisa
vendida deve existir ao momento em que ocorre o consentimento, mas também a lei admite
que pode ser aleatório, se, no momento da venda, a coisa ainda não existe, ou seja, a
possibilidade de efetuar a compra e venda sobre coisa futura e incerta, por exemplo, uma
colheita.
Figura 03 Colheita futura
Ainda que a maior parte dos contratos de compra e venda seja comutativa (prestações
determinadas e equivalência que pode ser apreciada), a legislação em vigor admite que
possa ser um contrato aleatório, nos termos do artigo 483 do Código Civil, que assim
determina: “A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará
sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir
contrato aleatório”.
O contrato aleatório é aquele no qual a parte se submete à álea, ou seja, à sorte: deverá se
assumir o risco; e essa modalidade, por sua vez, tem como espécies a emptio spei e a emptio
rei speratae. A primeira é materializada pelo risco da compra de coisa futura que não vier a
existir, prevista no artigo 458 do Código Civil, por exemplo a assunção do risco na compra de
uma safra que não foi colhida. A segunda (emptio rei speratae), por sua vez, se materializa
pela compra de coisa futura sem o risco integral, devendo haver um cumprimento mínimo,
conforme o artigo 459 do Código Civil, servindo como exemplo a compra de uma safra em 24
que se colheram 10% (dez por cento do previsto).
Sumário

Utilizando-se o exemplo da colheita, poderemos ter resultados diferentes se considerarmos
um contrato de compra e venda de coisa futura ou um contrato de compra e venda aleatório:
se for o primeiro (compra e venda de coisa futura), e a colheita não se materializar devido
a uma praga ou severa condição climática, nenhum valor será devido, pois, além de estar
sujeito a uma condição (evento futuro e incerto), não há qualquer equivalência, o que
poderia culminar em enriquecimento sem causa; todavia, se for o segundo (aleatório), o
preço será devido ante a assunção do risco pelo comprador.
1.2.1.4 Oneroso
O contrato de compra e venda é ainda oneroso, na medida em que tanto o vendedor quanto
o comprador terão vantagens com a compra e venda: o comprador receberá a coisa, e o
vendedor receberá o preço. Assim, se retirar essa característica, não será um contrato de
compra e venda, podendo ser de doação, por exemplo.
Figura 04 Onerosidade contratual
A onerosidade contratual tem que estar sempre presente no contrato de compra e venda,
pois gera efeitos para comprador e vendedor: para o comprador, que se desfaz do montante
em dinheiro, adquire a coisa; e para o vendedor, que se desfaz da coisa e passa a ter o 25
dinheiro. Sumário

1.2.1.5 Execução Instantânea ou Diferida
O contrato de compra e venda poderá ser ainda um contrato de execução instantânea ou

diferida, ou seja, após a conclusão do contrato (as partes já emanaram suas concordâncias
em relação ao preço e à coisa – objeto do contrato), este poderá ser cumprido de forma
imediata ou se perpetuar em determinado espaço de tempo. Se for de execução instantânea,
no contrato de compra e venda à vista o pagamento do preço se contrapõe à tradição da
coisa (VENOSA, 1992, p. 53).
Por outro lado, na execução diferida, o cumprimento de determinada obrigação, seja de

efetuar o pagamento do preço ou da entrega da coisa, ocorre em momento distinto ao da
contratação. Uma compra e venda podem ser a prazo, ou seja, o bem pode ser entregue de
imediato, e o pagamento pode ser em outro momento ou momentos, se parcelado o preço.
Da mesma forma, o pagamento do preço pode se dar de imediato, e o objeto, entregue em
momento posterior, como a maior parte das compras pela internet.
Negrão traz a possibilidade da execução; além de poder ser imediata ou diferida, pode
ser de execução sucessiva ou continuada, sendo esta última caracterizada pela reiteração
no tempo dos atos de execução, em prestações devidamente acertadas (consenso) pelas
partes, tanto no que diz respeito ao modo e prazo (NEGRÃO, 2015, p. 246). Como exemplo
dessa modalidade, pode-se utilizar um contrato de fornecimento com prestações mensais
e prazo de fornecimento determinado.
1.2.1.6 Paritário ou de Adesão
Além dessas características, este contrato pode ser paritário, na medida em que as partes
contratantes têm a faculdade de impor condições e cláusulas que julgarem necessárias.
Todavia, o contrato de compra e venda está amplamente difundido e enraizado nas
sociedades modernas e com finalidade de agilizar uma série de operações de compra e
venda. Há a possibilidade de ser de adesão, também conhecido como contrato de cláusulas
predispostas: uma das partes cria o contrato com suas cláusulas, e a outra parte aceita as
condições ali escritas sem a possibilidade de discussão e modificação de cláusulas ou não.
Esse tipo de contratação (compra e venda) é muito comum em contratos de consumo, mas o
tratamento dispensado ao consumidor é diferente do previsto no Código Civil, aplicando-lhe
o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) com fundamento na sua hipossuficiência,
exigindo que a redação do contrato deve ser feita com clareza e destaque, conforme o
26
parágrafo terceiro do artigo 54 da referida lei e, ainda, a interpretação em favor do consumidor. Sumário

1.2.1.7 Principal
Pode ser também o contrato principal e contar com uma série de outros contratos acessórios;
o contrato, por exemplo, de seguro visa à assunção do risco da entrega da coisa numa
operação de compra e venda.
ma pessoa vende um automóvel na Cidade de Alegrete (RS), e o

mesmo deverá ser entregue na Cidade de Campinas (SP). Assim,
deverá haver um risco no transporte deste bem, por furto, roubo
acidente etc., que poderá ser objeto do contrato de seguro.
E, conforme apresentado no exemplo, esse tipo de contrato acessório (contrato de seguro),

gerará um custo. Nessa lógica, a quem pertencerá o custo do seguro (comprador ou
vendedor)? Como regra geral, a lei determina que, quando houver a tradição, o custo será
do vendedor, a não ser que as partes dispuseram de outra forma o contrato. É o que dispõe
o artigo 492 do Código Civil: “Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta
do vendedor, e os do preço por conta do comprador”.
1.2.1.8 Potencialidade de transferência do domínio
Uma característica importante é a potencialidade do contrato para a transferência da

propriedade. É importante destacar que o contrato de compra e venda, por si só, não transfere
a propriedade, mas cria a obrigação de transferir a propriedade. Nesse sentido, se a venda for
de bem móvel e ela ainda existir, é possível manejar a ação de imissão na posse, uma vez que
o cumprimento do contrato de compra e venda de bem móvel se materializa com a tradição.
Por outro lado, se a venda for de bem imóvel e o vendedor não outorgar a escritura, poderá
o comprador socorrer-se da ação de adjudicação compulsória (ação pela qual o comprador
ou promitente comprador busca a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que
cumpridas certas condições, por exemplo: implemento do prazo, pagamento do preço etc. E
com a sentença, é obtida a carta de adjudicação, que substitui a lavratura de uma escritura 27
definitiva sendo passível de registro, observadas as disposições dos artigos 1.417 e 1.418 do
Código Civil. Sumário

Em 2015, o Superior Tribunal de Justiça decidiu pela imprescritibilidade
da ação de adjudicação compulsória (REsp 1.216.568/MG, Relator
Ministro Luiz Felipe Salomão, DJe de 29/09/2015).
A transmissão do domínio pode ser efetuada nos termos do artigo 1.267 do Código Civil, ou
seja, pela tradição. Todavia, em outros casos, como na venda de um bem imóvel, demanda
formalidade, pois demanda escritura pública conforme previsão contida no artigo 1.245 do
mesmo Código. Neste último caso, as despesas com escritura e registro serão atribuídas ao
comprador, a não ser que as partes não disponham de outra forma.
Figura 05 Contrato solene
1.2.1.9 Empresarial, de consumo ou civil
A compra e venda pode ainda ser empresarial “quando as partes forem empresárias ou 28
sociedades empresariais e o objeto se destinar à atividade empresarial” (NEGRÃO, 2015, p.
247). Sumário

Negrão (2015, p. 247-248), adverte que a distinção que se fazia entre compra e venda mercantil
da civil já não se justifica, pois, além de haver a revogação dos artigos 191-220 do Código
Comercial de 1850, que era limitativo quanto ao objeto (móveis e semoventes), finalidade
(revenda ou aluguel) e sujeito (tinha que ser comerciante). Por outro lado, tendo em vista
que o Código Civil adotou a teoria da empresa, distingue a compra e venda comum, realizada
“entre pessoas não empresárias, nem fornecedores de bens, serviços ou produtos”, da:
consumerista, na qual o contrato de compra e venda envolve as relações jurídicas entre
fornecedor e consumidor e tem regramento próprio; e da empresarial, que envolve relações
entre empresários, no que diz respeito à organização econômica com a produção e circulação
de bens e prestação de serviços.
Vale destacar que, ainda que o Código Civil não faça distinção entre contratos civis e
empresariais, a Lei de Declaração dos Direitos da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19)
houve por bem fazer a distinção, conforme a redação do parágrafo primeiro do artigo 1º e
dos incisos V e VIII do artigo 3º.
Um empresário que fabrica e comercializa rolamentos de aço,

conforme consta de seu objetivo social, adquire uma prensa
hidráulica de Empresa fabricante de máquinas industriais.
Vale destacar que a operação de compra e venda pode existir de forma oblíqua ou indireta, tal
como no contrato de leasing (arrendamento mercantil), no qual ao contratante arrendatário
é dada a tríplice possibilidade de escolha ao final do contrato: devolver o bem, efetuar nova
contratação ou adquirir o bem (comprar o bem), pagando o valor residual garantido (VRG).
Nos anos 1990, foram levadas diversas demandas ao Tribunal

quando instituições financeiras que não queriam ficar com o bem
em caso de devolução determinavam que a escolha deveria ser feita
no momento da contratação. A maioria dos Tribunais houve por bem
determinar a descaracterização do contrato de leasing e considerá-
lo de compra e venda a prazo; e, em razão do elevado número de
demandas judiciais, foi editada a Súmula nº 263 do STJ: a cobrança 29
Sumário

antecipada do valor residual (VRG) descaracteriza o contrato de
arrendamento mercantil, transformando-o em compra e venda à
prestação (Segunda Seção, julgado em 08/05/2002, DJ de 20/05/2002,
p. 188). Todavia, a mencionada súmula foi cancelada pelo Superior
Tribunal de Justiça quando do julgado do REsp nº 443.143/GO
(Segunda Seção, julgado em 10/09/2003, DJ de 24/09/2003, p.
216) com o entendimento que o pagamento antecipado do VRG
valor residual garantido não mais descaracteriza o contrato de
arrendamento mercantil.
Se não houver a qualidade especial acima prevista, que torne a

compra e venda empresarial, e também não houver relação de
consumo, o contrato de compra e venda será de natureza civil, haja
vista não haver nenhum tipo de especialização na verificação do
mesmo frente à legislação brasileira.
Destarte, as características do contrato de compra e venda identificam essa modalidade de

contrato de forma a dar às partes envolvidas a proteção jurídica adequada prevista em lei.
1.2.2 Elementos essenciais da compra e

venda
Os elementos que compõem o contrato de compra e venda são: coisa, preço e consentimento.
Assim, se ausente um dos elementos, é provável que seja outra forma de contrato, por
exemplo: ao se retirar o preço, pode-se tratar de um contrato de doação com encargo. Esses
elementos específicos da compra e venda são extraídos do artigo 482 do Código Civil: “A
compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes
acordarem no objeto e no preço”.
1.2.2.1 Coisa
Sabe-se que nem todos os bens ou coisas estão disponíveis para serem objeto de compra e 30
venda. A venda de pessoas, que, antes de 1888, era permitida no Brasil, cessou com a abolição Sumário

da escravatura. Passou a ser ilegal esse tipo de comércio em diversos países, considerado
como tráfico e repudiado no Protocolo de Palermo (Protocolo Adicional à Convenção das
Nações Unidas contra o Crime Organizado Transnacional Relativo à Prevenção, Repressão e
Punição do Tráfico de Pessoas) e do Decreto Presidencial nº 5.948/2006.
As coisas fora do comércio (ex.: rios, ar atmosférico em seu estado natural etc.) ou as
legalmente inalienáveis (ex.: bens de família, bens de menores etc.). A diferença entre as
duas reside no fato de que as coisas fora do comércio nunca poderão ser comercializadas, e
as legalmente, inalienáveis, dependendo da circunstância concreta e mediante autorização
judicial (se for para venda de bem de menor) ou legislativa (para venda de bem público –
visto no capítulo 1.1 desta unidade).
É importante destacar que a coisa objeto da compra deverá ser corpórea; se incorpórea,
não será objeto de compra e venda, mas de cessão de direitos (TARTUCE, 2019, p. 407). A
exemplo disso, está a cessão de direito de uso de marca, pois este é um bem incorpóreo,
que pode ser objeto de cessão.
Como exemplo, temos a marca Mappin, loja de departamentos tradicional da cidade de

São Paulo, que teve sua falência decretada em 1999, que detinha a marca de prestígio
Mappin, teve este bem adquirido nos autos do processo falimentar pela empresa Lojas
Marabraz. A transferência de domínio se deu através de cessão de direitos determinada
pelo Juízo da Falência ao Instituto Nacional de Propriedade Industrial (Processo nº 0033739-
92.1999.8.26.0100, 3ª Vara de Falências e Recuperação Judicial do Foro Central de São Paulo,
p. 28.965-28.968).
Outra hipótese em que não há a compra e venda ocorre quando o(s) sócio(s) de uma
sociedade empresária resolvem “vender” a empresa. O que ocorre, na verdade, não é a
compra e venda das cotas sociais, mas de cessão de direitos: os sócios atuais cedem suas
cotas àqueles que serão os novos sócios (deve-se observar que o patrimônio empresarial
é da empresa e não se confunde com o patrimônio dos sócios, podendo a empresa firmar
contratos de compra e venda desses bens).
Assim, não é qualquer coisa que poderá ser objeto da compra e venda. Caio Mario da Silva
Pereira enumera quatro qualidades fundamentais da coisa que será objeto do contrato
de compra e venda: a) existência; b) individuação; c) disponibilidade; e d) possibilidade de
transferência ao comprador (PEREIRA, 2017, p. 77-79).
31
Sumário

Figura 06 Bem imóvel
Pela existência, entende o referido autor que, ainda que seja possível elaborar contrato com
coisa futura, a existência da coisa é potencial, ou seja, existe a possibilidade real de existir,
não ficando adstrita ao plano ideológico (PEREIRA, 2017, p. 77). Assim, pode-se exemplificar
esse conceito com a potencial possibilidade de colheita se houve semeadura em solo fértil
na época adequada à determinada cultura.
A individuação da coisa é derivada da obrigação de dar no contrato de compra e venda,

pois essa coisa terá que ser determinada ou, pelo menos, determinável no momento da
execução do contrato. Esse formato de contrato (determinável) pode ocorrer no contrato de
venda alternativa, na qual deve cessar a indeterminação no ato da concentração (escolha)
(PEREIRA, 2017, p. 78).
As hipóteses previstas no artigo 484 do Código Civil são forma de determinação da coisa
na medida em que a coisa que deverá ser entregue deve ser similar a amostra, protótipo
ou modelo. Isso quer dizer que o comprador, ao examinar a coisa entregue e a mesma não
corresponder a amostra (pequena quantidade), protótipo ou modelo, da forma que foi
descrita no contrato, poderá se recusar a receber, e terá como fundamento para tanto o
parágrafo único do referido artigo, que estabelece que, em havendo contradição ou diferença
prevalecerá a amostra, protótipo ou modelo.
No que diz respeito à disponibilidade da coisa, esta tem que estar disponível para ser 32
comercializada. Assim, pode haver formas de indisponibilidade, como a natural, voluntária ou
Sumário

legal. A natural ocorre quando a coisa não é passível de apropriação pelo homem, como toda
água dos oceanos. A voluntária ocorre quando há a estipulação de que determinada coisa
não pode ser objeto de comércio, como a estipulação de uma cláusula de inalienabilidade.
A indisponibilidade legal decorre do texto positivo, como mencionado acerca de um bem
de uso comum do povo (PEREIRA, 2017, p. 79).
A possibilidade de transferência da coisa pelo vendedor ao comprador é uma das

qualidades da compra e venda e restará afastada em duas hipóteses:
• Primeira hipótese: se o comprador adquirir coisa que já é sua, ainda que ignore
esta situação.
• Segunda hipótese: se o vendedor vender algo que não lhe pertence.
Na segunda hipótese, Caio Mario da Silva Pereira (2017, p. 79-80) cita três correntes distintas
no que tange a validade do ato:
a. É ato inexistente em relação ao verdadeiro dono; defendida por Orosimbo Nonato.
b. É ato nulo, pois não há o direito do vendedor sobre a coisa; prevista no Código
Civil francês, no artigo 1.599.
c. O ato é anulável, na medida em que pode haver fato novo após a venda, como o
convalescimento com a aquisição da coisa pelo vendedor em momento posterior
à venda ou, ainda, usucapião (o documento translatício pode se caracterizar como
justo título, aliado a outros requisitos da usucapião).
Gagliano e Pamplona, por sua vez, se posicionam no sentido de que, se realizada venda de
coisa que não pertence ao vendedor, o ato é nulo, por ausência de possibilidade jurídica,
mas ressalvam a possibilidade de a coisa vendida ser alheia contanto que o vendedor a
adquira antes que o comprador sofra a perda (GAGLIANO; PAMPLONA, 2019, p. 332).
Assim, a regra geral é que o vendedor tenha a propriedade da coisa quando da venda,
mas é admitida exceção no caso em que o comprador adquirir a coisa de boa-fé, ou seja,
acreditando ser a coisa do vendedor e de fato não ser e o vendedor adquirir a coisa em
momento posterior à venda. Nessa hipótese, o parágrafo primeiro do artigo 1.268 do Código
Civil considera válidas a venda e a data da mesma como sendo a data da tradição. 33
Sumário

1.2.2.2 Preço
No que tange ao preço, existem alguns requisitos legais, como critérios objetivos para
determinação do mesmo. Em regra, as partes contratantes determinarão o preço nos termos
do que dispõe o artigo 482 do Código Civil. Ainda que, num primeiro momento, o vendedor
tenha atribuído preço à coisa, se o comprador aderir, tem-se que o preço foi determinado
pelas partes contratantes.
O que não é admitido no contrato de compra e venda (e de outros contratos em geral) é a

possibilidade de se deixar que apenas uma das partes fixe o preço, utilizando-se de critérios
subjetivos, que implicarão nulidade, nos termos do que dispõe o artigo 489 do Código Civil:
“Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das
partes a fixação do preço”.
O referido artigo 489 reforça o tema quanto trata das condições puramente potestativas,
previstas no artigo 122 do Código Civil, que assim dispõe:
São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos
bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito
o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu pela nulidade de cláusula

potestativa em compromisso de compra e venda pago a vista que
dependia de anuência da vendedora (REsp 602.126/SC. Relator: Carlos
Alberto Menezes Direito. Terceira Turma. Julgado em 29/06/2004. DJ
de 30/08/2004, p. 285).
Por conta da impossibilidade de se deixar apenas que uma parte fixe o preço (em critérios
subjetivos), também não é possível que uma das partes o altere unilateralmente. É de se
observar que, como regra no Direito Civil, ao Juiz não é dada a possibilidade de alteração,
pois, assim, invadiria a autonomia da vontade das partes em relação ao preço. A exceção
admitida no Direito é a revisão judicial do contrato, com fundamento no artigo 317 do
Código Civil (desproporção do valor no momento de execução do contrato) e também
quando uma das partes pleitear a redução de sua prestação, a fim de evitar a onerosidade 34
excessiva (artigo 480 do Código Civil). Nos contratos de consumo, também será possível a
Sumário

revisão judicial na hipótese de desproporção entre as prestações ou revisão, devido a fatos
posteriores que tornem a obrigação excessivamente onerosa (artigo 6º, inciso V, do Código
de Defesa do Consumidor).
APLICAÇÃO PRÁTICA
Modificação unilateral do preço por uma das partes
Nem sempre é tão óbvia a visualização de alteração do preço de forma unilateral em

contrato de compra e venda. Assim, segue caso a ser analisado em que se verificou
violação ao artigo 489 do Código Civil, de forma a macular um dos elementos do contrato.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi instado a se manifestar em hipótese de

contrato de compra e venda parcelado de bem imóvel sobre o qual, apesar de estar com
roupagem de compromisso de compra e venda por adesão à Cooperativa, foram discutidas
diversas teses. Iremos nos ater à questão do preço.
Em razão de ser recentíssima a decisão, e considerando-se que existem inúmeros casos

similares, buscamos a análise do caso, conforme Ementa transcrita e trechos do Voto do
relator que foram acolhidos no acórdão:
AQUISIÇÃO UNIDADE HABITACIONAL – Adesão – Compromisso de venda e compra Cooperativa

habitacional – Forma adotada a afastar caracterização de regime cooperado tratando-se, em
realidade, de negócio comum de venda e compra mediante pagamento parcelado Relação
de consumo caracterizada – Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor
– ILEGITIMIDADE PASSIVA – Projeto Imobiliário C5 e ECON Construtora e Incorporadora
que participaram do negócio, captando e administrando os recursos – Solidariedade dos
fornecedores, pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor PRELIMINAR AFASTADA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Demora na entrega da unidade – Prazo
certo para conclusão do empreendimento e entrega ao comprador, não observado – Não
caracterização de ocorrência de força maior ou caso fortuito – Condições apontadas a
revelar falta de regular previsão – Mora caracterizada – Obrigação das rés de indenizarem
o comprador por perdas e danos pelo período da mora na entrega da unidade, a partir da
data prevista até a efetiva entrega das chaves, pela simples indisponibilidade do bem, que
independe da destinação de seu uso – Indenização cabível – Inteligência da Súmula 162
do ETJSP – Arbitramento em 05 % do valor do contrato por mês de atraso – COBRANÇA DE
RATEIO EXTRAORDINÁRIO – à luz da Lei nº 4.591/64, falta de aprovação assemblear – não
há qualquer prova da apuração da diferença do custo da obra, nem sua especificação ou
forma de rateio, violando o dever de prestação de contas aos compradores – Insurgência
quanto ao termo inicial de cômputo dos juros de mora – Juros de mora incidem a partir
do trânsito em julgado da decisão – Tese fixada em Recurso Repetitivo – Resp 1.740.911/ 35
DF – Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido. Sumário

(TJSP. Apelação Cível 1056154-85.2018.8.26.0100. Relator: Salles Rossi. Órgão julgador:
Oitava Câmara de Direito Privado. Foro Central Cível – 30ª Vara Cível. Data do julgamento:
17/06/2020. Data de registro: 17/06/2020)
A ação foi proposta por pessoa física adquirente de bem imóvel e logrou êxito em sentença
que, dentre outras teses, acolheu a condenação das vendedoras a:
[...] condenar as corrés, solidariamente, a restituir a requerente o valor de R$ 21.978,00,

correspondente ao rateio extraordinário que lhe foi cobrado quando da entrega das chaves,
corrigidos desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da
citação [...].
Pelas vendedoras foram apresentadas diversas teses sobre as matérias discutidas no

recurso, e destacamos a fundamentação das mesmas no que tange à formação do preço:
m) que a possibilidade de cobrança de valores extraordinários foi consignada no termo de

adesão, cláusula 4.8 (fls. 36/43) e que só houve repasse de custos que foram arcados pela
Cooperativa, sendo assim, a taxa extraordinária é perfeitamente exigível.
O Desembargador Relator Salles Rossi manteve a condenação originária com a seguinte

fundamentação:
A sentença recorrida condenou as ora apelantes, solidariamente, à devolução de valores

pagos pela autora a título de déficit financeiro (resíduo), que foi incluso no preço do imóvel,
acrescidas de correção monetária computada de cada desembolso, bem como juros de
mora de 1% ao mês, computados a partir da citação [...].
E continua, se referindo à fundamentação da decisão de 1º Grau de Jurisdição:
Não bastasse, apesar de tal cobrança ser possível em tese, à luz da Lei nº 4.591/64, no
caso em questão, não há qualquer prova da apuração da diferença do custo da obra,
nem sua especificação ou forma de rateio, violando o dever de prestação de contas
aos compradores. Nenhum documento foi juntado aos autos no sentido de comprovar
a ocorrência de assembleia geral na qual foi deliberada a cobrança de saldo residual,
faltando transparência por parte das requeridas quanto à elucidação da necessidade de
arrecadação de fundos para o término das obras. Incumbia às requeridas demonstrar a
realidade do débito acaso existente e para tanto teve oportunidade processual pertinente.
Contudo, nada proveram nesse sentido. Além disso, a diferença a ser paga foi apurada de
forma unilateral, desrespeitando as normas do Estatuto da Cooperativa e do compromisso
de participação, além de violar o art. 489 do Código Civil.
Conclui sua fundamentação da seguinte forma:
Além de tudo, segundo o artigo 489 do Código Civil, “Nulo é o contrato de compra e
venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço”, pois a 36
estipulação arbitrária e unilateral do preço fere a consensualidade do contrato.
Sumário

Assim, as apelantes são solidariamente responsáveis pela devolução dos valores pagos
pela autora, a título de rateio extraordinário, como estipulado na decisão de piso, por força
da previsão legal contida no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
No caso apresentado, é possível verificar a aplicação prática do artigo 489 do Código Civil,
na medida em que a formação do preço foi de forma unilateral. Esse fato foi constatado
e julgado pelo Tribunal quando da decisão constou que a cobrança de valor pretendida
não se justifica, pois não observou os requisitos como a demonstração clara e objetiva dos
custos que, em tese, justificariam o incremento no preço, que poderiam ser demonstrado
por uma prestação de contas.
Observe-se que, além disso, as recorrentes sequer observaram as normas estatutárias

da cooperativa no sentido de comprovar a existência de assembleia geral, que daria
oportunidade para os cooperados votarem o rateio de eventuais custos e despesas que
extrapolariam o preço original, dando, assim, o necessário sustentáculo para alteração no
preço.
Portanto, uma vez que as recorrentes não se atentaram às normas jurídicas a que estão
subordinadas, a alteração do preço foi considerada de forma unilateral, tanto pelo Juízo
a quo, quanto pelo Tribunal ad quem, que zelaram pela correta aplicação do disposto no
artigo 489 do Código Civil ao caso concreto.
Também será nula a venda se não houver fixação de preço. Para Caio Mario da Silva
Pereira (2017, p. 81-82), a formação do preço, deverá levar com consideração três pontos
fundamentais: dinheiro, seriedade e certeza.
Figura 07 Preço
37
Fonte: SHUTTERSTOCK, 2020. Sumário

O dinheiro deve servir de base para o contrato de compra e venda, sob pena de se correr
o risco de descaracterizá-lo e pode, ainda, se fazer representar por expressão fiduciária
(duplicata ou letra de câmbio se aceita, cheque ou nota promissória de emissão do
comprador). No que diz respeito à seriedade do preço, este tem que demonstrar a intenção
do vendedor em relação à contraprestação que é obrigação do mesmo, pois, se não o for,
poderá caracterizar um ato simulado; ou, se o preço for irrisório, pode descaracterizar
a venda, por exemplo, a venda de um automóvel de luxo por R$ 1,00 (um real) disfarça
uma operação de doação. Por fim, a certeza em relação ao preço é a possibilidade de
determinação do mesmo (PEREIRA, 2017, p. 81-82).
É de se observar, contudo, que a lei não busca o “preço justo”, podendo o dono da coisa
vendê-la por preço inferior ao de mercado para vender rápido.
Dono de automóvel vende o mesmo por preço abaixo da Tabela Fipe

(usada como parâmetro para precificar esse tipo de bem e aceita na
maior parte do comércio de veículos no Brasil).
Todavia, no que tange à questão de possível descaracterização do contrato de compra e

venda, se uma parte do preço foi paga em dinheiro, e outra, em espécie, Carlos Roberto
Gonçalves se posiciona:
Quando o pagamento é estipulado parte em dinheiro e parte em outra espécie, a

configuração do contrato de compra e venda ou troca é definida pela predominância
de uma ou de outra porcentagem. Se mais da metade do preço for paga em dinheiro,
haverá compra e venda. Se, porém, a maior parte do preço for paga em espécie, a
compra e venda se transmudará em permuta. Esta distinção produz pouco efeito prático,
pois o legislador determinou em razão da semelhança existente entre ambas, que se
aplicassem à troca todas as disposições relativas à compra e venda com apenas duas
modificações (CC, art. 533) (GONÇALVES, 2019, p. 281).
38
Sumário

Se alguém adquire um imóvel e paga parte em dinheiro e outra
parte em criptomoeda (moedas virtuais), não será uma compra e
venda: será uma permuta, pois a criptomoeda não é moeda oficial
(VASCONCELOS, 2018).
Assim, para que esteja presente o elemento essencial do preço no contrato de compra e
venda, ainda que este não esteja determinado, é fundamental que seja determinável; e o
Código Civil traz algumas previsões de possibilidades de determinação do preço.
Se as partes não fixaram o preço, é possível que ele seja fixado utilizando-se parâmetros
objetivos.
Destarte, é possível que comprador e vendedor escolham uma terceira pessoa que deverá
estimar o preço que servirá de árbitro, de livre escolha as partes contratantes e, em razão
disso estes devem se submeter ao valor estimado pelo árbitro.
A lei não exige uma condição especial do árbitro, como um avaliador, mas seria interessante
que tivesse algum conhecimento técnico para trazer maior segurança às partes. Uma situação
para o árbitro levar em conta é: no momento em que vir a realizar coleta de elementos
para formar o preço, deve observar a situação atual da coisa, não quando da conclusão do
contrato, ressalvada disposição contratual em que a formação do preço deve levar em conta
outro momento (PEREIRA, 2017, p. 82).
O artigo 485 do Código Civil aduz que na hipótese do terceiro (indicado pelas partes) não
aceitar o encargo, se as partes contratantes não providenciarem a substituição por outro
árbitro, o contrato ficará sem efeito na medida em que fica afastado um dos elementos
essenciais.
Outra forma possível de determinação do preço pelas partes é acordar que este será formado
com base na taxa de mercado ou bolsa, em determinado dia e lugar, conforme determina
o artigo 486 do Código Civil.
Também é admitida a forma em que as partes podem escolher a formação do preço

socorrendo-se aos índices (indicadores de cálculos de variação de preços, por exemplo, a
correção monetária) ou parâmetros (referenciais indicativos, por exemplo, a inflação), desde
que apurados de forma objetiva (art. 487 do Código Civil). 39
Sumário

Um exemplo simples dessa modalidade de formação de preço (índices) é a compra de bem
importado em moeda estrangeira com pagamento no Brasil, sendo que o valor será definido
pelo câmbio do dia em que a mercadoria for entregue.
40
Sumário

Figura 08 Formação de preço
Outra modalidade de formação do preço é aquela na qual a coisa estiver submetida ao

tabelamento de preços por órgão governamental (limite do valor máximo que pode ser
cobrado); e, na ausência deste, poderá ser levado em conta o preço praticado de forma
habitual pelo vendedor em relação àquela coisa. Se não houver acordo em relação ao preço
devido à diversidade de preço, será levado em consideração o preço médio. Observe-se
que, nessa hipótese, devidamente prevista no artigo 488 do Código Civil, o preço poderá
ser formado em inexistindo o tabelamento oficial, se houver a venda do forma habitual, ou
seja, a venda esporádica não dá condições de formação do preço, devendo ser provada a
habitualidade e preço de mercado.
Caio Mario da Silva Pereira cita também das coisas vendidas em leilão: ainda que o preço
não esteja ao arbítrio do vendedor, este pode estipular um valor mínimo para a venda e,
dessa forma, concordar em receber o valor do maior lance (PEREIRA, 2017, p. 83).
Além do preço da coisa, podem existir custos ou despesas, para que se ultimem as obrigações
assumidas no contrato de compra e venda; e a lei houve por bem distribuir estes, ora para
o comprador, e ora para o vendedor, se ausente estipulação contratual.
Assim, caso omisso o contrato, os custos da tradição serão do vendedor, enquanto os custos
da escritura e registro (contrato formal) serão atribuídos ao comprador.
Pode-se exemplificar com uma venda de bem imóvel cujo valor seja superior a trinta salários
mínimos (art. 108, CC), e pelo qual o comprador deverá custear a escritura e o registro junto
ao cartório e competente. Como exemplo do custeio pelo vendedor está a venda com entrega
do bem em localidade diversa em que se encontra uma máquina industrial; e, se não houver 41
previsão contratual, esse custo será do vendedor.
Sumário

1.2.2.3 Consentimento
O consentimento é a expressão da vontade da parte contratante. No contrato de compra

e venda, o consentimento deve existir tanto do comprador quanto do vendedor. Assim, se
apenas o comprador quer adquirir um objeto do vendedor e este não quiser vender, não
haverá um contrato de compra e venda.
Vale ressaltar que pode ser interessante para as partes firmar outro contrato que não
o de compra e venda antes que este seja firmado. Se, por exemplo, uma das partes que
quer verificar se um bem imóvel atende às suas necessidades, antes de dispor de uma
quantia substancial para aquisição deste bem, pode alugá-lo do proprietário e ver se suas
expectativas serão atendidas. Além disso, tendo firmado um contrato de locação nos termos
do artigo 27 da Lei nº 8.245/91, terá o direito de preferência na aquisição desse bem imóvel
se o proprietário decidir vendê-lo.
Em qualquer caso, para que haja compra e venda, será imprescindível que as partes
contratantes emanem seus consentimentos de forma livre e desimpedida.
Figura 09 Consentimento
Gagliano e Pamplona asseveram que: superada a fase de tratativas preliminares, ao firmarem 42

as partes o consentimento a respeito do preço e da coisa a ser vendida, o contrato reputa- Sumário

se formado, independentemente de forma previamente estabelecida em lei (2019, p. 331).
Vale observar que Gagliano e Pamplona não consideram a forma a ser adotada no contrato
para a formação do contrato, sendo essa exigida para o requisito de validade, a teor do que
dispõe o artigo 108 do Código Civil.
Merece ser destacado que o consentimento é caracterizado pelas vontades de cada uma
das partes, sendo que cada vontade coincidirá a um centro de interesse. Assim, o número
de partes no contrato corresponderá ao número de centros de interesse e não no número
de pessoas envolvidas na contratação (VENOSA, 1992, p. 64).
Em uma venda de um imóvel para três irmãos que irão comprá-lo

em condomínio, há somente duas partes, uma vez que o interesse
desses é comprar; o do vendedor, por sua vez, é vender.
É importante destacar também que o consentimento das partes deve recair sobre a coisa
e o preço, conforme dispõe Tartuce (2019, p. 408):
No que concerne ao consentimento emitido pelas partes, que deve ser livre e
espontâneo, deve ainda recair sobre os demais elementos do contrato de compra e
venda, quais sejam a coisa e o preço. Havendo um dos vícios do consentimento (erro,
dolo, coação moral, estado de perigo e lesão) o contrato de compra e venda é anulável
conforme as regras que constam da Parte Geral do Código Civil (art. 171, inc. II do CC).
O consentimento é um elemento essencial, mas, ainda assim, nem sempre que este estiver
presente será possível realizar a compra e venda, na medida em que existem limitações
à liberdade de comprar e vender. Nessa continuidade, Caio Mário da Silva Pereira (2017,
p. 84-86) aponta as seguintes hipóteses: a) a venda de ascendente a descendente sem o
consentimento expresso do cônjuge e demais herdeiros; b) proibição de aquisição de bens
por determinadas pessoas em razão das funções que ocupam; c) a venda da cota parte do
condômino a estranho enquanto houver a indivisão do bem; d) cláusulas de exclusividade,
diante das quais o comprador tem limitação na aquisição de determinado ou no preço; e)
venda de bem entre marido e mulher de bem que integre a comunhão; f) compra e venda de
43
bem imóvel em qualquer regime de casamento exceto o da separação total, sem anuência
do outro cônjuge. Sumário

Frise-se que os Tribunais analisarão caso a caso e apontarão as hipóteses em que será válida
a compra e venda, casos em que será anulável, e caso em que ela é nula. Essas limitações
serão analisadas de forma mais profunda na próxima unidade, e foram citadas aqui com
o objetivo de ilustrar que não basta o consentimento manifestado pelas partes, haverá
limitações legais ou contratuais que impedirão o contrato de compra e venda de ser firmado.
Seriedade no preço e consentimento sem vício
Como visto no material, um dos elementos formadores do preço deve ser a seriedade e não
irrisório, sob pena de se caracterizar uma doação dissimulada. Outro elemento essencial
da compra e venda é o consentimento livre de vícios.
O Superior Tribunal de Justiça, em recente decisão monocrática proferida pelo Ministro

Marco Buzzi, analisou processo em que se buscava anular contrato de compra e venda
(REsp nº 1.654.132/SE, publicado em 03/04/2020), que passamos a estudar:
“DECISÃO
Cuida-se de recurso especial interposto por xxx, com fundamento no artigo 105, inciso III,
alínea ‘a’ da Constituição Federal, em desafio a acórdão proferido em apelação cível pelo
Tribunal Regional Federal da 5ª Região, assim ementado:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA DE ASCENDENTE A

DESCENDENTE SEM A ANUÊNCIA DOS DEMAIS DESCENDENTES. ANULABILIDADE. SIMULAÇÃO.
AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. PRELIMINARES DE FALTA DE INTERESSE JURÍDICO E
IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REJEIÇÃO.
1. Apelação interposta pela Caixa, em face da sentença que julgou procedente o pedido
de anulação do contrato de financiamento habitacional, determinando a exclusão de
quaisquer ônus sobre o imóvel objeto do referido contrato, tendo em vista tratar-se
de venda de imóvel que pertencia à mãe da autora e fora vendido ao seu irmão, sem
o seu consentimento, implicando ofensa ao art. 496 do Código Civil/2002.
2. Rejeição da preliminar de falta de interesse jurídico suscitada pela CEF sob a alegação
de que houve a extinção do contrato, em razão da adjudicação do imóvel por
inadimplemento. Ainda que tivesse havido a adjudicação do imóvel pela Caixa em data
anterior à citação, tal adjudicação se deu em cumprimento ao contrato que a Autora
reputa nulo. Assim, a questão da nulidade precede e prejudica a própria adjudicação,
não se podendo falar em falta de interesse de agir por esse fundamento.
3. A preliminar de impossibilidade jurídica do pedido deve igualmente ser rejeitada,

porque a demanda proposta, com a finalidade de anular negócio jurídico, não encontra 44
vedação no ordenamento jurídico.
Sumário

4. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento dos Embargos de Divergência
no Recurso 661.858/PR, adotou o entendimento de que a venda direta de ascendente
a descendente sem o consentimento dos demais descendentes é negócio jurídico
anulável e necessita, para ser invalidado, da comprovação de que houve efetiva
simulação com o objetivo de dissimular doação ou pagamento de preço abaixo do
praticado pelo mercado.
5. Não se demonstrou simulação de doação, na medida em que a própria presença da

Caixa, como agente financiador, revela a efetiva existência de um negócio de compra
e venda, com a liberação de valor significativo - R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta
mil reais), no ano de 2011 - para a genitora da Demandante. Tampouco há qualquer
menção ao preço do negócio como sendo vil ou abaixo do praticado pelo mercado
imobiliário. Apelação provida.
Opostos aclaratórios, foram esses rejeitados pelo acórdão de fls. 385-388. Nas razões do
recurso especial (fls. 396-420), alega a insurgente violação aos artigos 496 e 182 do Código
Civil e 373 do NCPC.
Sustenta, em síntese:
a) ser anulável o contrato firmado entre sua genitora e irmão em virtude da ausência de
consentimento dos demais descendentes;
b) houve a venda de ascendente (Celeste Alves de Carvalho) a descendente (Thiago

Luis de Carvalho Santos), sem o consentimento da autora, do pai e do outro irmão,
que são os herdeiros necessários do bem imóvel vendido em transação com a Caixa
Econômica Federal, o que por si só já demonstra simulação ou fraude, pois a Caixa
não apresenta o processo administrativo, e os herdeiros não tinham conhecimento do
fato, tanto que nunca saíram do imóvel’; e, c) se ninguém mais além dos contratantes
tem conhecimento do ajuste é inegável ter havido uma simulação ou fraude, sendo
notório o prejuízo em razão da ausência de consentimento dos herdeiros e em virtude
da autora vir a perder o único imóvel da família no qual reside.
Admitido o reclamo na origem, ascenderam os autos a esta Corte Superior.
O reclamo não merece prosperar.
1. Inviável o acolhimento da tese de nulidade do contrato de compra e venda realizado

entre a ascendente e seu irmão, pois a Corte regional, embora tenha considerado
incontroversa a inexistência de consentimento dos demais descendentes e herdeiros
ao ato, reputou ausente a demonstração pela insurgente do efetivo prejuízo, haja vista
que a autora não teria comprovado tratar-se de doação simulada, tampouco que a
venda tenha se perfectibilizado por preço vil ou por quantia não condizente com o
mercado imobiliário. 45
Confira-se o seguinte trecho do julgado: Sumário

No caso concreto, portanto, constatada a presença dos requisitos formais do ato, quais
sejam, a) a efetiva venda do imóvel; b) a relação de parentesco revelando a condição de
ascendente da vendedora e descendente do comprador; e c) a ausência de consentimento
expresso da outra descendente, autora desta ação, resta saber se há, efetivamente, negócio
jurídico simulado, ou seja, se o negócio jurídico com forma de compra e venda consistiu,
na verdade, em doação, ou se a venda se deu por preço vil, abaixo do preço de mercado.
A resposta é negativa, ou seja, a Autora não demonstrou que se trata de doação simulada.
Ao contrário, a própria presença da Caixa, como agente financiador, revela a efetiva
existência de um negócio de compra e venda, já que houve financiamento do imóvel
localizado na Rua Tenente Eduardo Dantas, nº 08, Conjunto Recanto dos Bosques, Bairro
Luzia, CEP 49045-650, na cidade de Aracaju/SE, com a liberação do valor da venda, ao
preço de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), no ano de 2011, para a genitora da
Demandante.
Segundo a jurisprudência do STJ, para a anulação da venda de ascendente para

descendente, sem a anuência dos demais, é necessária a demonstração de prejuízo pela
parte interessada.
Nesse sentido os seguintes precedentes:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO

ANULATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE.
REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do

contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).
2. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de cerceamento de

defesa e pela suficiência das provas produzidas nos autos para o julgamento da lide. Alterar
esse entendimento é inviável na instância especial a teor do que dispõe a referida súmula.
3. Segundo a jurisprudência do STJ, para a anulação da venda de ascendente para

descendente, sem a anuência dos demais, é necessária a demonstração de prejuízo pela
parte interessada.
4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 159.537/PA, Rel. Ministro
ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 14/10/2014, DJe 21/10/2014) DIREITO
CIVIL. VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS. ANULABILIDADE.
REQUISITOS DA ANULAÇÃO PRESENTES.
1.- Segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial majoritário, a alienação feita por

ascendente à descendente é, desde o regime originário do Código Civil de 1916 (art. 1132),
46
ato jurídico anulável. Tal orientação veio a se consolidar de modo expresso no novo Código
Civil (CC/2002, art. 496). Sumário

2.- Além da iniciativa da parte interessada, para a invalidação desse ato de alienação é
necessário: a) fato da venda; b) relação de ascendência e descendência entre vendedor
e comprador; c) falta de consentimento de outros descendentes (CC/1916, art. 1.132), d) a
configuração de simulação, consistente em doação disfarçada (REsp 476.557/PR, Rel. Min.
NANCY ANDRIGHI, 3ª T., DJ 22.3.2004) ou, alternativamente, e) a demonstração de prejuízo
(EREsp 661858/PR, 2ª Seção, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Dje 19.12.2008; REsp 752149/
AL, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, 4ª T., 2.10.2010).
[...]
6.- Decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina subsistente, Recurso Especial improvido.
(REsp 953.461/SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2011,
DJe 17/06/2011) Civil e processo civil. Recurso especial. Alegação de ofensa ao disposto
no art. 535, II, do CPC. Omissão suprida em sede de embargos de declaração. Alegação
de ocorrência de julgamento fora do pedido. Devida narração dos fatos. Correlato
pedido julgado procedente na origem. Venda direta de ascendente a descendente sem o
consentimento dos demais herdeiros. Ato jurídico anulável.
Simulação.
• Inexiste ofensa ao disposto no art. 535, II, do CPC, se sanada, no julgamento dos
embargos de declaração, a questão tida por omissa.
• A correta narração dos fatos na petição inicial com o correlato pedido julgado
procedente na origem afasta a alegação de existência de julgamento fora do pedido
na espécie.
• A anulação de venda direta de ascendente a descendente sem o consentimento dos

demais descendentes necessita da comprovação de que houve, no ato, simulação com
o objetivo de dissimular doação ou pagamento de preço abaixo do preço de mercado.
Recurso especial parcialmente conhecido e provido.
(REsp 476.557/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/12/2003,
DJ 22/03/2004, p. 294) Para derruir o entendimento firmado pela instância precedente
acerca da ausência de demonstração de efetivo prejuízo ou venda por preço vil ou fora
dos padrões do mercado, seria necessário proceder ao reenfrentamento do acervo fático-
probatório dos autos, procedimento vedado a esta Corte Superior ante o óbice da súmula
7/STJ.
Ademais, inviável acolher a tese segundo a qual ‘se ninguém mais além dos contratantes
tem conhecimento do ajuste é inegável ter havido uma simulação ou fraude, sendo notório
o prejuízo em razão da ausência de consentimento dos herdeiros e em virtude da autora
vir a perder o único imóvel da família no qual reside’, isso porque mesmo na simulação 47
ou fraude é imprescindível a demonstração do prejuízo, não sendo esse presumido, tanto
Sumário

que o ato é apenas anulável e não nulo de pleno direito.
2. Do exposto, com amparo no artigo 932 do NCPC c/c a súmula 568/STJ, nego provimento
ao recurso especial.
Publique-se. Intimem-se.
Brasília (DF), 1º de abril de 2020.
Ministro MARCO BUZZI
Relator
Conforme se depreende do caso em tela é possível verificar a aplicação prática de um

dos requisitos do preço, que é a seriedade, pois, se assim não fosse, poderia haver uma
descaracterização do contrato de compra e venda para uma doação simulada. No caso
exposto submetido ao Poder Judiciário houve o reconhecimento da validade do preço no
que diz respeito a seriedade quando não acolhe a tese de descaracterização da compra
e venda para a doação. Assim, não havendo comprovação nos autos que demonstrasse
uma doação simulada, culminou no reconhecimento judicial de validade do preço, onde o
Ministro seguiu o entendimento exarado pelo Tribunal Regional no sentido de que o valor
do contrato (R$ 260.000,00 – duzentos e sessenta mil reais) é válido e serve como parâmetro
para o preço na medida em que não houve qualquer prova de que tenha ocorrido a alegada
doação ou, ainda, de que o preço foi vil, muito abaixo do preço de mercado.
No que tange ao consentimento e às limitações impostas pela lei, o caso em estudo permite
verificar que, ainda que seja possível efetuar a anulação de contrato de compra e venda
efetuada de ascendente a descendente, não basta apenas o simples fato de ter havido a
compra e venda nestas condições. No caso examinado verificou-se que houve o contrato
de compra e venda de ascendente para descendente mas isso, por si só, não tem o condão
de anular a venda, haja vista que para que seja anulado o contrato é imprescindível a
demonstração da ocorrência de prejuízo, o que não se verificou no caso.
Observe-se que o Ministro ainda invocou decisões daquela Corte no sentido de que a venda
de bem de ascendente à descendente somente poderia ser anulada desde que houvesse
a devida comprovação de que aquele ato seria uma doação disfarçada (ou simulada) de
compra e venda com finalidade, de preterir direitos dos demais herdeiros, causando assim,
prejuízo a estes.
Assim, verificamos que, para que exista o contrato de compra e venda, e ele assim seja
considerado juridicamente, é imprescindível a comunhão de todos os elementos essenciais:
a coisa, o preço e o consentimento, em que inexistindo um ou mais deles haverá a
descaracterização do contrato de compra e venda. 48
Sumário

Bibliografia Comentada
Veja, a seguir, uma indicação de leitura que poderá complementar seus estudos. Essa leitura
não é obrigatória, porém poderá ampliar seu conhecimento em relação ao assunto abordado
na unidade.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. 2. ed. São
Paulo: Saraiva Educação, 2019. Vol. 4: Contratos.
Nesta obra as caraterísticas do contrato de compra e venda são explicadas pelos autores
de forma simples e objetiva, quando traçam a similaridade do contrato bilateral com
sinalagmático. Os autores trazem de forma clara a aplicação prática das características
presentes na compra e venda em poder ser um contrato ou comutativo ou aleatório. Também
traz outras características não tão marcantes, mas interessantes para quem deseja extrair
o máximo do assunto, como a possibilidade de ser um contrato instantâneo. Sem dúvida é
um excelente material de consulta sobre o tema.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2017. Vol. 3: Contratos.
No capítulo XLV desta obra, o aluno tem a possibilidade de se aprofundar nos elementos
essenciais da compra e venda na medida em que o autor faz uma análise detalhada e
explicativa acerca de cada um dos elementos essenciais. No que tange ao preço, enfatiza
as características que o mesmo deve ter. Quanto à coisa, o autor enumera as qualidades
que a coisa deve ter para ser considerada válida ao contrato de compra e venda. Por fim,
em relação ao consentimento o autor esclarece de forma insofismável sobre como é dado
e as limitações deste, seja de caráter legal ou convencional. Assim, a obra é de grande valia
na medida em que tem servido como base de estudo e de fundamentação para inúmeras
decisões judiciais. Trata-se de conteúdo necessário para poder elaborar fundamentação
em aplicação prática.
49
Sumário

Mapa Conceitual
O presente mapa destina-se a uma visão geral do conteúdo abordado nesta unidade.
O contrato de compra e venda tem previsão legal nos artigos 481 a 532 do Código Civil, e
seu conceito legal é trazido pelo artigo 481: “um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Este contrato tem como características ser: bilateral, na medida em que traz obrigações
recíprocas entre vendedor e comprador; oneroso, na medida em que exige uma
contraprestação pecuniária; consensual, pois demanda do acordo de vontades em relação
às partes envolvidas (comprador e vendedor); comutativo, se determinadas as prestações
a que cada uma das partes se submeteu; aleatório, se houver assunção do risco por pelo
menos uma das partes; formal ou informal, se houver exigência legal, por exemplo, a venda
de bem imóvel em valor acima de 30 (trinta salários) mínimos, que demanda a lavratura de
escritura pública, ou seja, deve ser formal.
Os elementos essenciais do contrato de compra e venda são os que o diferenciam dos

demais contratos admitidos no Direito brasileiro: coisa (o bem objeto do contrato); preço
(que deve ser em dinheiro); e consentimento, ou seja, a vontade do vendedor em vender a
coisa, e a vontade do comprador de adquirir a coisa colocada à venda.
50
Sumário

Conclusão
Na presente unidade, pudemos verificar que o contrato de compra e venda deve seu grande
desenvolvimento ao advento da moeda; na atualidade, é um dos contratos mais utilizados
no mundo todo. Tivemos a oportunidade de estudar o conceito de contrato de compra e
venda, bem como as classificações adotadas pelos principais autores de Direito e, ainda,
os elementos essenciais que o definem e distinguem do vasto rol de contratos admitidos
no Direito brasileiro.
Pudemos identificar diversos dispositivos legais aplicados aos contratos de compra e estudar
como se dá a aplicação prática dos conceitos.
Foi possível ver que, para diferenciar o contrato de compra e venda das demais modalidades
contratuais previstas no Direito brasileiro, é importante se ater às características do mesmo,
pois se ausente uma, ou mais, das características verificadas, poderá haver outro contrato,
por exemplo: se não houver onerosidade, poderá haver um contrato de doação, mas não
de compra e venda.
O preço, como visto, deve ser pago em dinheiro ou pelo menos na maior parte do contrato,
segundo entendimento de determinados autores. Uma vez que o preço for pago com outros
objetos, poderemos ter a permuta, e não compra e venda.
Por fim, vimos que os elementos essenciais assim são definidos, pois, se faltar um deles e
não houver a possibilidade de suprir através das regras legais, existe a possibilidade de não
considerar o contrato como de compra e venda ou estar o mesmo eivado de vício insanável,
que acarretará a nulidade. Em algumas hipóteses pode ser passível de anulação judicial.
51
Sumário
2
Regras, implicações
jurídicas e riscos
do contrato de
compra e venda
Unidade
Objetivos
Apontar e identificar as regras especiais da compra e venda,

limitações legais e convencionais, cláusulas especiais e
atribuição dos riscos da coisa, para então poder interpretá-
las e utilizá-las na redação dos contratos de compra e venda.
Examinar os contratos de compra e venda em vigor, e saber

diferenciar os contratos que estão sujeitos à condição
suspensiva ou resolutiva.
Propor alterações de forma a adequar a vontade das artes dentro

dos moldes legais e com isso avaliar a estrutura do contrato
de compra e venda, bem como eventuais violações legais ou
contratuais, tendo possibilidade de ajuizar demandas perante
o Poder Judiciário com sustentáculo em questões já decididas
na jurisprudência.
52
Sumário
2.Regras,implicaçõesjurídicaseriscosdocontratodecompraevenda
Apresentação
Caro estudante, nesta unidade, o estudo será direcionado às regras especiais da compra e
venda, sua aplicabilidade e condições específicas de cada uma delas. Também são objeto
do estudo as limitações impostas aos contratos de compra e venda, sejam elas decorrentes
da lei ou não.
Será possível verificar algumas hipóteses em que pode haver litígio, casos em que a compra
e venda é anulável, e casos em que ela é simplesmente nula.
Serão objeto do estudo as cláusulas especiais, também chamadas de pactos adjetos ao

contrato de compra e venda, suas características e suas especificidades. Também serão
abordadas cláusulas de pactos que não foram reproduzidos na atual edição do Código
Civil, como o pacto comissório e o pacto de melhor comprador. Ao final da unidade iremos
verificar como é efetuada a distribuição dos riscos da coisa entre e comprador e vendedor.
Na unidade será possível verificar que regras especiais, limitações, cláusulas especiais e
riscos das coisas atribuirão benefícios e obrigações para os compradores e vendedores
quem nem sempre serão de forma proporcional.
Destarte, será possível identificar os principais pontos que podem gerar litígios e a posição
e solução dadas pelos tribunais brasileiros, e assim saber como buscar as melhores opções
para solução desde a confecção destes contratos até a solução de problemas nos contratos
de compra e venda.
2.1 Regras, Implicações Jurídicas e

riscos do contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda conta com elementos essenciais para que possa existir
validamente, mas o arcabouço jurídico brasileiro prevê ainda regras especiais, limitações,
cláusulas especiais e ainda os riscos envolvidos na compra e venda. Deste modo, existem
diversas situações peculiares previstas pelo legislador em relação às possibilidades de se
firmar um contrato de compra e venda, às hipóteses em que se firmado será passível de
anulação e, ainda, às hipóteses em que a compra e venda será nula. 53
Sumário
2.1.1 Regras especiais e limitações na compra

e venda
O Código Civil traz regras especiais para algumas modalidades de venda, de forma a regular
as normas aplicadas para determinados contratos de compra e venda como a venda por
amostra, venda a contento e a venda sob medida ad mensuram. Além de tratar destes temas
específicos, o Código Civil também trata dos casos em que não basta estarem presentes
os elementos essenciais, uma vez que demanda da validade jurídica prevista no artigo 104
para que um bem possa ser objeto de compra e venda.
2.1.1.1 Venda por amostra, protótipos ou modelos

A regra especial que inaugura o Código Civil brasileiro é a venda por amostra, protótipos
ou modelos, ou seja, a venda estará sujeita a uma condição de a coisa ter determinada
qualidade assegurada pelo vendedor.
O parágrafo único do artigo 484 do Código Civil dispõe que se a venda se realizar à vista de
amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as
qualidades a que a ela correspondem. A lei traz ainda a solução no caso de discrepância entre
a amostra, o protótipo ou o modelo e a descrição ou contradição da coisa descrita no contrato.
Figura 10 Amostras
54
Sumário
A amostra é a coisa móvel, em pequena quantidade, que o vendedor dá ao comprador para

que este possa comprovar qualidade confrontando com o objeto da venda. Pode ser, por
exemplo, um tijolo, um frasco de perfume, um retalho de tecido etc.
O protótipo é o primeiro ou um dos primeiros exemplares de uma coisa móvel corpórea ou

incorpórea que podem ser produzidos em escala (em série), haja vista que têm especificações
técnicas, por exemplo, um programa de computador (software), o computador, um automóvel,
uma máquina industrial etc.
Figura 11 Protótipo
O modelo, por sua vez, é uma reprodução gráfica, que pode ser um molde, um impresso,
uma réplica tridimensional etc. daquilo que se quer comprar ou vender, e deverá conter sua
descrição integral, por exemplo, uma impressão em 3D (terceira dimensão) de uma peça,
um diorama, uma maquete etc. (NEGRÃO, 2015).
55
Sumário
Figura 12 Modelo
O objetivo do dispositivo legal previsto no artigo 484 do Código Civil, como assevera Carlos
Roberto Gonçalves, é a prestação de informação adequada de forma a prestigiar a boa-fé
objetiva prevista no artigo 422 do Código Civil, ou seja, o vendedor não poderá se desviar
da qualidade apontada na amostra, no protótipo ou no modelo (2019). Vale destacar ainda
que, se for relação de consumo, há previsão similar no Código de Defesa do Consumidor,
no artigo 30.
Assim, como esta modalidade (venda por amostra, protótipos ou modelo) se submete à
condição suspensiva até a tradição, o comprador poderá recusar expressamente no ato do
recebimento se a mercadoria não corresponder ao que foi previamente oferecido como
amostra, protótipo ou modelo, operando-se, assim, a condição resolutiva.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul já se

pronunciou acerca da aplicabilidade do artigo 484 do C.C. em um
contrato de compra e venda de uma máquina de corte CNC que
não funcionou conforme a demonstração garantida pelo vendedor,
de forma a não atender aos fins que se destinava (TJRS, Apelação
Cível nº 70040581050, Relatora Desembargadora Iris Helena Medeiros
Nogueira, 9a Câmara Cível, julgado em 26/01/2011, publicado no
DJERS em 03/02/2011). 56
Sumário
Ante o exposto, verifica-se que, se prometido um padrão de qualidade de uma determinada

coisa pelo vendedor, este deverá entregar a coisa (ou coisas) no mesmo padrão, uma vez
que o comprador ao examinar e constatando que não foi observado o padrão prometido
pode desfazer a compra.
2.1.1.2 Venda a contento e sujeita à prova
Outra modalidade de compra e venda especial é a venda a contento e a venda sujeita à

prova previstas no artigo 509 a 512 do Código Civil. Neste tipo de compra e venda o que
o caracteriza é a sujeição a uma condição suspensiva, ou seja, a compra e venda não se
completa até que o comprador manifeste sua aceitação, o que implica que a tradição não
implica transferência de propriedade, mas apenas a posse direta, sendo considerado o
comprador mero comodatário.
Vale salientar que, ainda que o comprador possa rejeitar a coisa entregue pelo vendedor,
deverá fazê-la de forma justificada, preservando o princípio da boa-fé objetiva, ou seja, não
poderá recusar injustificadamente.
Figura 13 Venda sujeita à prova
Na venda a contento prevista, especificamente no artigo 509, o comprador ainda não conhece
a coisa que irá adquirir, ao passo que na venda sujeita à prova, prevista no artigo 510, a
coisa é conhecida, mas demanda de prova de a coisa ser aquela que já conhece e, ainda, 57
tem que ter as qualidades asseguradas pelo vendedor bem como ser idônea à finalidade
a que se destina. Sumário
Uma pessoa adquire um colchão que experimentou em uma feira

ou showroom em que o vendedor garantiu que o produto que seria
entregue teria a mesma qualidade. Assim, se provada que a venda foi
efetuada nessas condições, podendo servir como prova mensagens
de aplicativo de smartphones, quando o vendedor se comprometeu
que o produto vendido teria as mesmas características do produto
que estava em exposição.
Deixe-se registrado que a legislação consumerista prevê expressamente o direito de

arrependimento sempre que a venda acontecer fora do estabelecimento comercial, como
televendas, vendas pela internet e venda a domicílio, previsto no artigo 49 do Código de
Defesa do Consumidor. Por outro lado vale observar que a Lei nº 14.010/20, diante da
ocorrência da pandemia e dos efeitos projetados na economia e no mercado de consumo,
suspendeu a aplicação do referido artigo 49 do CDC em relação à entrega domiciliar de
produtos perecíveis e medicamentos desde sua edição até 30 de outubro de 2020.
Assim, verifica-se que o Código de Defesa do consumidor tem uma amplitude maior que
o Código Civil, haja vista que dispensa a motivação que é exigida na venda a contento do
Código Civil, mas valerá somente na hipótese desde que a venda tenha sido efetuada fora
do estabelecimento comercial. O sentido jurídico desta norma é o fato de que o comprador
não pode ver, tocar, manusear, aferir qualidade da coisa adquirida.
Assim, verifica-se que nesta modalidade especial de venda (venda à contento ou sujeita
à prova) ela somente estará perfeita e concluída com a aceitação do comprador, ou seja,
não basta a tradição da coisa. É portanto uma compra e venda justa na medida em que o
comprador tem o poder de avaliar se o produto (coisa) tem as qualidades prometidas.
2.1.1.3 Venda por medida, por extensão ou ad mensuram
A venda por medida, por extensão ou ad mensuram é outra modalidade especial de contrato
de compra e venda direcionada aos bens imóveis nos termos do que dispõe o artigo 500
do Código Civil. Nesses tipos de venda a formação do preço levará em conta a extensão, a
medida do bem imóvel, que poder ser aferida em metros quadrados, hectares, etc. O que
o direito busca resguardar é o direito do comprador que adquiriu um imóvel com medidas
determinadas e na oportunidade que efetuou a medição houve por bem em verificar uma
58
diferença que possa lhe prejudicar, ou seja, lhe causar prejuízo, e dá-se o nome de vício
redibitório. Sumário
Figura 14 Venda ad mensuram
Observe que o parágrafo primeiro do artigo 500 do Código Civil traz a possibilidade de que
possa haver uma diferença de até 1/20 da área total, que é presumida como aceita pelo
comprador, na medida em que corresponde a 5% (cinco por cento) da área total.
Tartuce denomina de vício redibitório especial, na medida em que esta presunção – que é relativa
(de aceitação da diferença de até 5%) fora afastada pelo comprador ao provar que a medida
era elemento essencial do negócio jurídico e exemplifica com o julgado (2019, 443): “Contrato
de compra e venda de terreno com ‘mais ou menos’ 1.250 metros quadrados. Constatação que
o imóvel possuía metragem inferior. Pedido de restituição de parte do montante pago. Parcial
procedência do pedido” (Apelação nº Relator Desembargador J. L. Mônaco da Silva, 5ª Câmara
de Direito Privado, julgado em 29/03/2017, publicado em 31/03/2017).
Havendo o vício redibitório, o comprador tem asseguradas por lei algumas soluções. A que
se deve tentar para solucionar a questão de quantidade menor é a complementação da área,
que será promovida através da Ação ex empto, também chamada de ação ex vendito, ação
esta de caráter pessoal que busca o integral cumprimento do contrato (GONÇALVES, 2019).
O artigo 500 do Código Civil atribui direitos ao comprador se não houver possibilidade desta
complementação de área pelo vendedor, por exemplo, em caso de impossibilidade física
de a área ser complementada, poderá então o comprador optar por uma das soluções: a)
o abatimento proporcional no preço, que será promovido por ação estimatória, também
denominada ação quanti minoris; ou b) a resolução do contrato com pedido de devolução
das quantias pagas, que será promovido por ação redibitória. Deve-se atentar ainda ao fato 59
de que se o vendedor agiu de má-fé, esta deve ser provada, para então o comprador pleitear
também as perdas e danos. Sumário
Por vezes é possível que, principalmente em imóveis rurais, medidas

aproximadas e descrições de acidentes geográficos modificados pela
natureza acabem por gerar uma grande imprecisão nas medidas.
Em razão disso, a Lei nº 10.261/01 exige que os imóveis rurais
contenham o georreferenciamento do Sistema Geodésico Brasileiro,
que é o levantamento preciso e individualização da área, para assim
minimizar as disputas e os avanços (voluntários e involuntários) de
uma propriedade sobre outra.
Por outro lado, a lei também prevê a hipótese de o vendedor desconhecer as reais medidas
do imóvel vendido (fato este que deve ser provado) e entregar imóvel com medida superior
à que foi acordada com o comprador na formação do preço. A solução trazida é a devolução
pelo comprador da área excedente ou complementação do preço original, que servirá de
parâmetro para tal complementação, sendo a escolha cabível ao comprador.
A venda ad mensuram se contrapõe à venda ad corpus, pela qual a metragem não é levada em
consideração, mas sim o imóvel que é vendido como coisa certa e determinada, mesmo que no
contrato de compra e venda não haja expressa menção que a que a venda se deu no formato
ad corpus, conforme expressa previsão do parágrafo terceiro do artigo 500 do Código Civil.
Túlio quer comprar a fazenda Sete Léguas, que tem uma usina de
geração de energia solar em Tocantins e faz uma compra de porteira
fechada, ou seja, não leva em consideração a metragem, mas sim
tudo o que compõe o bem imóvel.
60
Sumário
Figura 15 Venda ad corpus
Logo, se não houver uma descrição clara da modalidade escolhida pelas partes contratantes,
como resolver um impasse se for levado a Juízo? Caio Mario da Silva Pereira explica (2017, p. 89):
O juiz, na determinação se a venda se realizou ad corpus ou ad mensuram, deverá

primeiro consultar o título, pois que ninguém melhor do que os próprios contratantes
para esclarecer a sua intenção. Na falta de uma declaração expressa, haverá de valer-se
de elementos extraídos da descrição do imóvel, de sua finalidade econômica, de provas
aliunde, inclusive de indícios e presunções, que permitam inferir se o objeto da venda
foi coisa certa ou foi uma área, inclusive proceder à interpretação da vontade, não
perdendo de vista que a referência às dimensões é simplesmente enunciativa quando
a diferença encontrada não exceder a um vigésima (5%) da extensão total enunciada
(Código Civil, art. 500, § 1o). Ao legislador pareceu que a fração tão exígua não justifica
o litígio e a jurisprudência aconselha a interpretar as cláusulas duvidosas contra o
vendedor, que é quem está em melhores condições de conhecer a coisa, e, podendo
esclarecer a situação sem tê-lo feito, há que suportar as consequências.
Um ponto importante a ser observado pelo comprador é o prazo decadencial para propositura
das ações nos casos de vícios redibitórios, inclusive a ação ex empto, cujo prazo, de acordo
com o artigo 501 do Código Civil, é de um ano, tendo como termo inicial o registro do título,
e não a tradição. Gonçalves (2019) destaca que as ações oriundas de vícios previstos no
61
artigo 500 não devem ser confundidas com as ações edilícias por vício redibitório, em que
a coisa é entregue na sua totalidade, mas contêm vícios ou defeitos ocultos. Sumário
A maioria das vendas de imóveis no Brasil é efetuada levando-se em consideração as

medidas do imóvel, usando-se portanto o critério ad mensuram. O contraponto, que é a
venda ad corpus, apesar de não haver nenhuma vedação, praticamente não tem vez em
zonas urbanizadas e faz mais sentido em zonas rurais, onde a propriedade é vendida com
tudo o que há nela, sem se ater especificamente às medidas do imóvel.
2.1.1.4 Limitações na compra e venda
No estudo dos elementos essenciais, verificamos que, se o consentimento estiver ausente, não
haverá contrato de compra e venda, mas não basta a simples existência do consentimento
entre as partes (comprador e vendedor), tendo em vista que existem limitações impostas pela
lei a ainda pode existir limitação de caráter convencional. No que tange às limitações em firmar
contrato de compra e venda, Caio Mário da Silva Pereira destacou as seguintes hipóteses:
a) A venda de ascendente a descendente sem o consentimento expresso do cônjuge

e demais herdeiros; b) Proibição de aquisição de bens por determinadas pessoas em
razão das funções que ocupam; c) a venda da quota parte do condômino a estranho
enquanto houver a indivisão do bem; d) cláusulas de exclusividade, onde o comprador
tem limitação na aquisição de determinado produtor ou no preço; e) venda de bem
entre marido e mulher de bem que integre a comunhão; f) compra e venda de bem
imóvel em qualquer regime de casamento exceto o da separação total, sem anuência
do outro cônjuge (2017, p. 84-86).
Na hipótese de venda de ascendente à descendente, pode haver a anulação com fundamento

de dissimular eventual doação havida a um dos herdeiros, em prejuízo dos demais, podendo
tal pedido ser formulado com base no artigo do 496 do Código Civil. O objetivo do referido
dispositivo legal é a proteção da legítima dos demais herdeiros (descendentes) que
eventualmente não participaram da venda.
É importante salientar que, além dos herdeiros, há também a necessidade do consentimento

do cônjuge na medida em que foi reclassificado na categoria de herdeiro necessário, conforme
artigo 1.845 do Código Civil, e que, ainda, este concorre na legítima com os demais, por força
do disposto no artigo 1.829, inciso I, também do Código Civil. Na hipótese do casamento pelo
regime da separação obrigatória de bens, a autorização (consentimento) pode ser dispensada,
conforme previsão expressa no parágrafo primeiro, do artigo 496 do Código Civil.
Assim, merece ser destacado que não há proibição de que ocorra a compra de determinado
bem por descendente, desde que haja anuência dos irmãos e do cônjuge e/ou convivente do
62
ascendente, anuência esta que pode ser dada no momento da compra e venda, ou posterior Sumário
a esta, uma vez que a lei não exige que seja concomitante à venda.
Figura 16 Venda de ascendente a descendente
O Código Civil resguarda a proteção dos demais herdeiros em caso de doação simulada ou
qualquer outra figura simulada que cause prejuízo a estes e, se isso ocorrer, a compra e
venda será passível de anulação nos termos do que dispõe o artigo 406 do Código Civil. Esta
anulação tinha o prazo prescricional de 20 (vinte) anos, nos termos da Súmula no 494 do
STF (Supremo Tribunal Federal), de forma a causar certa indignação a vários autores, como
Gagliano e Pamplona (2019), que aduzem a não recepção da mesma frente ao artigo 179 do
Código Civil de 2002 (prazo de dois anos), que também não tem dispositivo correspondente
no Código Civil de 1916, que assim dispõe: “Quando a lei dispuser que determinado ato é
anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será de dois anos, a contar da
conclusão do ato”.
O Código Civil traz também outras limitações para a compra e venda de coisas no que diz
respeito às pessoas envolvidas, conforme previsão no artigo 497, limitações estas em razão
das funções que exercem, de forma a atender o princípio da moralidade e evitar eventuais
conflitos de interesse. Destarte, na ocorrência de uma compra e venda entre as pessoas
designadas no referido artigo, esta nula, uma vez que falta legitimidade para realizar o
63
negócio jurídico. Sumário
Assim, não poderão efetuar a contratação de compra e venda tutores, curadores, testamenteiros
e administradores em relação aos bens confiados à sua guarda, conforme previsão do inciso
I do referido artigo 497 do Código Civil. Da mesma forma, não podem os servidores públicos,
sejam eles concursados, celetistas ou com cargos em comissão, bem como os administradores
de bens e direitos de pessoa jurídica, seja da administração direta ou indireta.
Figura 17 Proibição de venda
Os leiloeiros e seus prepostos também não podem adquirir bens que estejam encarregados
de vender. Até aqui nota-se que as pessoas impedidas contam com uma situação especial
que pode ter acesso a inúmeras informações da coisa que administra ou a informações
privilegiadas, de forma a ferir o princípio da moralidade se efetuar operação de compra.
Também ficam impedidos os juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, mas contemplam a exceção prevista no artigo 498
do Código Civil: “A proibição contida no inciso III do artigo antecedente não compreende
os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou
para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso”.
A referida exceção do artigo 498 do Código Civil se justifica, conforme explicam Gagliano e
Pamplona (2019, p. 351): “a relação jurídica submetida em juízo não tem qualquer vinculação,
direta ou indireta, ao múnus público exercido”. Afirmam ainda os referidos autores que há
extensão ao inciso III do artigo 497 a utilização de interposta pessoa que atue no interesse
64
de um dos agentes públicos citados no referido inciso, que resulta em simulação, sendo nulo
o ato, nos termos do artigo 167 do Código Civil. Dessa forma, verifica-se que estas restrições Sumário
abrangem a liberdade de contratar, na medida em que limita a celebração da compra em

venda com determinadas pessoas. O Código Civil, por sua vez, estende esta limitação ao
contrato de cessão de crédito.
Outra limitação que merece ser destacada é em relação ao condômino que tiver interesse na
venda de coisa indivisa. Nesse caso, o condômino deverá oferecer aos demais condôminos
antes de oferecer a terceiros, de forma a observar o direito de preferência dos demais,
que deve ser exercido no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do artigo 504 do
Código Civil. Vale enfatizar que esse direito deve observar a igualdade de concorrência com
terceiros interessados em adquirir a coisa indivisa.
Figura 18 Condômino
Caio e Tício são donos de um terreno que não admite fracionamento

devido a uma Lei Municipal. Caio pretende adquirir a parte de Tício,
mas Mévio, terceiro estranho ao condomínio, quer adquirir pelo preço
de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Assim, Tício dará a preferência de
aquisição a Caio, mas este deverá pagar o preço da oferta de Mévio.
65
Sumário
O objetivo de dar a preferência no caso de indivisibilidade da coisa é evitar o ingresso de

pessoas estranhas ao condomínio e constrangimentos desnecessários. Todavia, o condômino
eventualmente preterido em seu direito de preferência deverá exercer a faculdade, desde que
deposite o preço e no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir do conhecimento
da venda, que é presumido iniciando-se com o registro do título de transferência da coisa
(GAGLIANO; PAMPLONA, 2019).
Ainda sobre a questão do direito de preferência entre condôminos da coisa indivisa, o

Código Civil previu a hipótese quando houver concorrência de condôminos, ou seja, um
ou mais interessados na coisa e resolve nos moldes do parágrafo único do artigo 504, da
seguinte forma: terá preferência aquele com as benfeitorias de maior valor; se não houver
benfeitorias, o condômino detentor do maior quinhão; se tiverem as parte iguais terão direito
os comproprietários à parte vendida, que tiverem interesse, mediante depósito do preço.
O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca da venda e

cessão de direitos hereditários decidindo também pelo direito de
preferência de do co-herdeiro da coisa indivisa (STJ, REsp, 50.226/
BA, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, 4ª Turma, v.u., julgado
em 23/08/1994, DJU, 19/12/1999, p. 24700).
Figura 19 Venda entre cônjuges
66
No que tange à compra e venda entre casal (marido e mulher), o Código Civil previu a
hipótese e autoriza expressamente essa possibilidade, conforme se infere da leitura do
artigo 499: “É lícita a venda e compra entre cônjuges, com relação a bens excluídos da
comunhão”. Vale lembrar que esta norma também é aplicável ao(à) companheiro(a), haja
vista que pelo princípio constitucional da isonomia há a equiparação da união estável com
regime da comunhão parcial, conforme preceitua o artigo 1.725 do Código Civil.
Portanto, se não houver expressa vedação, como a que ocorre de venda e compra no regime
de separação obrigatória de bens, e havendo compatibilidade com o regime de casamento,
é permita a compra e venda entre o casal. Da leitura do referido artigo 499 do Código Civil
interpreta-se que os bens da comunhão não podem ser objeto de compra e venda. Tal
proibição diz respeito a comprar coisa que já lhe pertence, pois se assim o fizer a compra e
venda é nula devido à impossibilidade do objeto, nos termos do artigo 166, II do Código Civil.
Vale lembrar ainda que em todos os regimes, exceto no regime da separação obrigatória de
bens, a compra e venda de coisa de qualquer valor deve contar com a outorga uxória, nos
termos do artigo 1647, I, do Código Civil, podendo haver o suprimento judicial do consentimento
no caso de recusa injustificada, conforme prevê o artigo 1.648 do mesmo Diploma Legal.
Caio Mario da Silva Pereira (2017) aponta outro caso de limitação, que são os contratos de
compra e venda com exclusividade, que podem ser aplicados tanto em relação a determinado
fornecedor quanto em relação a determinado produto, seja em relação ao preço, que são
perfeitamente válidas e aceitas no mercado, desde que estipuladas por prazo determinado,
sob pena de se atentar contra a liberdade individual. Observe que esta modalidade,
diferentemente das outras limitações, é exclusivamente contratual e não decorre da lei.
Figura 20 Venda com exclusividade
67
Em um contrato de franquia, o franqueado de determinada marca pode

ter como obrigação a limitação de comprar produtos de determinado
fornecedor como forma de padronização do produto final e, ainda,
ter que tabelar preços com outras franquias daquela região, o que é
comum em casos de franquias de restaurantes fast-food.
A obra de Flávio Tartuce é uma ótima opção para aprimorar o tema

das limitações no contrato de compra e venda.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Volume 2: Teoria Geral dos Contratos e

Contratos em Espécie. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
Aqui foi possível verificar que as limitações impostas ao contrato de compra e venda,
impostas pela lei ou pelas partes em contrato, têm o condão de gerar efeitos diversos,
desde anulação – como no caso de venda de ascendente à descendente – até decretação
de nulidade – no caso de tutores, curadores, testamenteiros, etc. Estas limitações delineiam
os contornos das possibilidades jurídicas do contrato de compra e venda.
2.1.2 Cláusulas especiais na compra e venda

As cláusulas especiais no contrato de compra e venda são aquelas que podem ser inseridas
com objetivo de individualizá-lo o máximo possível, sendo tratadas explicitamente no Código
Civil de 2002 a retrovenda, a preempção ou direito de preferência, a venda com reserva de
domínio e a venda sobre documentos. Apesar de o Código Civil atual não reproduzir as
cláusulas do pacto comissório e o pacto de melhor comprador, previstos no Código Civil
de 1916, não há impedimento legal para que estas cláusulas sejam inseridas no contrato.
2.1.2.1 Retrovenda
68
A retrovenda, na conceituação de Pereira, é: “pacto adjeto à compra e venda, mediante o qual
o vendedor estipula o direito de recobrar em certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo Sumário
ao adquirente o preço acompanhado das despesas realizadas” (2017, p. 102). Assim, é uma
possibilidade conferida ao vendedor para desfazer a venda, mas deverá se atentar a algumas
limitações legais. São elas: 1) a observância do prazo máximo de 3 (três) anos como forma
de observar a segurança jurídica do comprador que se sujeitou a este tipo de compra; 2) a
devolução do preço pago pelo comprador, devidamente acrescidos das despesas custeadas
pelo adquirentes, por exemplo, a reforma de uma parede estrutural que cedeu.
A retrovenda, como cláusula acessória que é, adjeta ao contrato de compra e venda, no ver
de Gagliano e Pamplona, é uma condição resolutiva expressa na medida em que sujeita
o negócio jurídico da compra e venda a evento futuro e incerto, segundo o interesse do
vendedor em reaver a coisa, aliado ao oferecimento do valor adequado para restituição e
reembolso (2019).
Figura 21 Retrovenda
O instituto da retrovenda conta com o elemento volitivo, ou seja, a vontade do vendedor

em desfazer a venda, e a observância do prazo decadencial, que não se suspende, nem se
interrompe nem pode ser prorrogado, tendo como termo inicial da data do contrato de
compra e venda, e também de sua capacidade de efetuar o devolução dos valores bem
como pagamento das despesas.
69
As despesas são aquelas geradas pelo imóvel, incluindo-se as benfeitorias necessárias, estas
expressamente previstas no artigo 505 do Código Civil. Todavia, nem todas as despesas Sumário
poderão ser cobradas, pois, à exceção destas, outras despesas, a teor do dispositivo legal
citado, somente poderão ser cobradas desde que sejam autorizadas por escrito pelo vendedor.
Na hipótese de recusa do comprador na aceitação do valor oferecido pelo vendedor, este

deverá consigná-lo em juízo. A prova da recusa é essencial e poderá ser realizada mediante
notificação judicial ou extrajudicial do comprador. Nesta hipótese não basta que seja
efetuado o depósito do valor parcial, cabendo ao juiz verificar se os valores da venda, das
despesas necessárias e daquelas com as quais o vendedor concordou foram quitados.
O instituto da retrovenda tem razão de ser no caso em que uma pessoa passa por dificuldades
financeiras momentâneas e efetua a venda do imóvel condicional, uma vez que, o objetivo
principal não é se desfazer do bem, sendo que se houver possibilidade de se recuperar
financeiramente, poderá desfazer a venda, mas já houve apontamento do desvirtuamento
do instituto para sua utilização como forma de empréstimos velados e reprimidos na Lei
de Usura (PEREIRA, 2017).
Desvirtuação do contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda
A cláusula especial de retrovenda é uma faculdade dada ao vendedor caso necessite de

dinheiro em curto prazo (já que o prazo máximo admitido na Lei é de até três anos) ou que
possa “arrepender-se” da venda e, assim, recomprar o imóvel. Todavia, esta cláusula por
vezes tem sido utilizada e forma abusiva por uma das partes, fazendo um negócio simulado
e muitas vezes ilegal (usura). Alguns destes casos foram levados ao Poder Judiciário que
houve por bem em julgar, conforme a ementa abaixo:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE

SIMULAÇÃO. RETROVENDA. AGIOTAGEM. A escritura pública de compra e venda de imóvel,
com pacto de retrovenda, mediante escritura pública, faz prova da validade e da veracidade
de seu conteúdo, salvo prova em contrário, que inexiste diante das circunstâncias que a
demonstram, nos exatos termos da sentença. Apelação desprovida (Apelação Cível no
70080878721, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Relator
Desembargador Carlos Cini Marchionatti, julgado 28/08/2019, publicado em 02/09/2019).
Além do caso acima, o Superior Tribunal de Justiça também foi instado a se manifestar em
caso em que houve a desvirtuação da cláusula de retrovenda e assim decidiu:
COMPRA E VENDA. Retrovenda. Simulação. Medida Cautelar. É cabível o deferimento de

medida liminar para suspender os efeitos de escritura de compra e venda de imóveis que
teria sido lavrada com o propósito de encobrir negócio usurário. Fatos processuais que 70
reforçam essa ideia. Conveniência, porém, de que seja prestada caução (art. 804 do CPC).
Sumário
Recurso conhecido em parte e nessa parte provido (REsp. 285.296/MT, Relator Ministro Ruy
Rosado e Aguiar, 4ª Turma, julgado em 22/03/2001, publicado no DJ de 07/05/2001, p. 150).
E, em recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca do
tema, assim foi entendido:
Apelação. Ação de imissão na posse. Sentença de improcedência do pedido inicial e de

procedência do pedido reconvencional. Inconformismo da autora. Contrato de Compra e
Venda com Cláusula de Retrovenda. Simulação. Negócio jurídico realizado com o fito de
prestar garantia a empréstimo com juros usurários. Nulidade. Manutenção da sentença
por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível
1004665-48.2019.8.26.0302; Relator (a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito
Privado; Foro de Jaú - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/07/2020; Data de Registro:
06/07/2020)
Na fundamentação deste último caso constou:
Trata-se de inequívoca situação de empréstimo com ilegais juros usurários e transferência

de imóvel mediante vedada utilização de pacto comissório em sede de empréstimo frise-
se, em contratos realizados concomitantemente em fevereiro de 2019. O efetivo contrato
firmado entre as partes é o contrato de empréstimo (fls. 35/36). Gritante a caracterização
de usura ante a previsão da 2ª cláusula contratual do empréstimo que estabeleceu juros
de 10% ao mês em inequívoca Inexorável a nulidade da referida cláusula por violação do
art. 591 do Código Civil e art. 11 do Decreto 22.626/33.
E a própria utilização da retrovenda no simulado contrato de compra e venda reforça a

evidência inequívoca de típica utilização fraudulenta para ocultar usura, como esclarece
o doutrinador Flávio Tartuce em citação da lição de José Osório de Azevedo:
“Critica-se o fato de o CC/02 continuar a tratar dessa cláusula especial. Isso porque, na
prática, encontra-se presente, muitas vezes, em casos envolvendo fraudes ou atos ilícitos.
Geralmente são utilizados por emprestadores de dinheiro que querem fugir dos percalços
de uma execução judicial, sempre complexa e demorada e na qual certamente virá à
tona o valor das taxas de juros. Por isso, usam do pacto de retrovenda como garantia do
empréstimo; se o devedor não conseguir pagar e não exercer o direito de recompra a coisa
fica definitivamente na titularidade do comprador” (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil:
volume único. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011. fls. 592)
Assim, o que se extrai do primeiro julgado é que não basta a alegação de desvirtuação da
cláusula especial de retrovenda, na medida em que é exigida a prova, o que o vendedor não
conseguiu fazer naqueles autos, sendo assim negado seu pedido de anulação da compra e
venda. Portanto, a prova da simulação de negócio jurídico é essencial para o reconhecimento
do desvirtuamento da retrovenda com a anulação do negócio. No segundo caso houve o 71
reconhecimento da simulação na medida em que os fatos processuais assim demonstraram,
Sumário
de forma a justificar a possibilidade de anulação da compra e venda. No estudo do último

caso fica evidente que, mediante as provas que foram produzidas nos autos do processo de
que existe contrato de mútuo com juros acima do máximo permitido para pessoas que não
atuam como instituição financeira devidamente autorizada e foi utilizada de forma indevida
o instituto da retrovenda, em que o imóvel não foi objeto de uma operação de compra e
venda, mas sim garantia para o pagamento do mútuo levado a efeito.
A propósito, atente-se ao que Superior Tribunal de Justiça já julgou acerca do tema:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM AÇÃO
CONDENATÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM CLÁUSULA DE

RETROVENDA - AO CONCLUIR QUE O NEGÓCIO JURÍDICO FOI CELEBRADO NO INTUITO DE
GARANTIR CONTRATO DE MÚTUO USURÁRIO E, PORTANTO, CONSISTIU EM SIMULAÇÃO
PARA OCULTAR A EXISTÊNCIA DE PACTO COMISSÓRIO, O TRIBUNAL DE ORIGEM PROCEDEU
À REFORMA DA SENTENÇA PROFERIDA PELO MAGISTRADO SINGULAR, JULGANDO
IMPROCEDENTES OS PEDIDOS VEICULADOS NA DEMANDA - PACTO COMISSÓRIO - VEDAÇÃO
EXPRESSA - ARTIGO 765 DO CÓDIGO CIVIL 1916 - NULIDADE ABSOLUTA - MITIGAÇÃO
DA REGRA INSERTA NO ARTIGO 104 DO DIPLOMA CIVILISTA (1916) - POSSIBILIDADE DE
ARGUIÇÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA – INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.
Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória ajuizada pelo promissário
comprador em face de um dos alienantes, visando à desocupação do imóvel, bem assim
ao ressarcimento dos prejuízos experimentados (aluguéis). Sentença de procedência
reformada pelo Tribunal de origem, ao reputar demonstrada a simulação e o pacto
comissório firmado entre as partes e, portanto, a nulidade do compromisso de compra
e venda com cláusula de retrovenda, julgando improcedentes os pedidos veiculados na
demanda. (...) 2. É nulo o compromisso de compra e venda que, em realidade, traduz-
se como instrumento para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a
obrigações decorrentes de contrato de mútuo usurário, se estas não forem adimplidas.
Isso porque, neste caso, a simulação, ainda que sob o regime do Código Civil de 1916
e, portanto, concebida como defeito do negócio jurídico, visa encobrir a existência de
verdadeiro pacto comissório, expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil
anterior (1916). 2.1 Impedir o devedor de alegar a simulação, realizada com intuito de
encobrir ilícito que favorece o credor, vai de encontro ao princípio da equidade, na
medida em que o “respeito aparente ao disposto no artigo 104 do Código Civil importaria
manifesto desrespeito à norma de ordem pública, que é a do artigo 765 do mesmo
Código”, que visa, a toda evidência, proteger o dono da coisa dada em garantia (Cf. REsp
nº 21.681/SP, Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, DJ 03/08/1992). (...). (REsp no
1076571/SP Relator Ministro Marco Buzzi, 4a Turma, julgado em 11/03/2014, publicado
no DJE em 18/03/2014).
O direito de retrato ou de resgate se transmite aos herdeiros e legatários, e será oponível 72

ao comprador da coisa, e existe uma divisão doutrinária no que tange a cessão por ato inter
vivos. Tartuce defende a possibilidade de se efetuar a cessão, da mesma forma Paulo Luiz Sumário
Netto Lôbo, divergindo assim de Maria Helena Diniz, que entende se tratar de um direito
personalíssimo (2019).
Na retrovenda, como qualquer transmissão de bem imóvel, para

que tenha validade, estará sujeita a registro, mas como não há uma
nova operação de venda, não haverá nova incidência de imposto de
transmissão (PEREIRA, 2017).
Outro ponto importante é que se o direito se estender a mais de uma pessoa, por exemplo,
couber a dois herdeiros e somente um tiver interesse, deverá notificar o outro e ainda
efetuar o depósito integral do preço da venda e despesas. Assim, as partes podem estipular a
cláusula de retrovenda, uma vez que estão juridicamente amparada na lei, mas, além de ser
uma opção do vendedor que precisa de recursos a curto prazo, merece atenção da utilização
deste instituto sem que este seja desvirtuado e utilizado para operações financeiras escusas
e reprimidas pela legislação em vigor, como a Lei de Usura.
2.1.2.2 Preempção
Outra cláusula especial é o direito de preferência, preempção ou prelação, direito que está
previsto nos artigos 513 a 520 do Código Civil e consiste no dever de o comprador oferecer
ao vendedor antes de disponibilizar à venda no mercado ou dá-la em pagamento para que
o comprador exerça ou não seu direito mencionado, em igualdade de condições. Caio Mario
da Silva Pereira assim define (2017, p. 108):
Preferência ou preempção é o pacto, adjeto à compra e venda, em virtude do qual o

comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, fica com a obrigação de oferecê-la a quem
lhe vendeu, para eu este use o seu direito de prelação em igualdade de condições no
caso de pretender vendê-la ou dar em pagamento.
Os requisitos jurídicos para que se dê o cumprimento da cláusula devem ser: o elemento

volitivo do comprador em se desfazer da coisa seja pela revenda ou pela dação em
pagamento, o elemento volitivo do comprador em ter a coisa para si e o pagamento do
73
preço da coisa pelo vendedor nas mesmas condições concorrenciais com terceiros. Sumário
Figura 22 Preferência/Preempção
Vale salientar que esta cláusula não se trata de retrovenda, pois a coisa pode ter um valor
completamente distinto, em contrapartida, na retrovenda basta a devolução do valor com as
despesas. Na retrovenda haverá a volta ao estado anterior antes da venda, já na preempção
há uma nova operação de compra e venda (GAGLIANO; PAMPLONA, 2019).
Se um imóvel foi vendido com cláusula de preempção e houve

supervalorização imobiliária ditada pelo mercado, o vendedor que
pretender reaver este bem deverá desembolsar valor superior ao
que vendeu, de acordo com ofertas de terceiros.
O prazo máximo para que a cláusula de preempção permaneça ativa e produzindo efeitos
é previsto no parágrafo único do artigo 513 do Código Civil: 180 (cento e oitenta) dias para
bens e de 2 (dois) anos para bens imóveis. Todavia, não é pacífico na doutrina o termo inicial
de fluência deste prazo no que tange aos bens móveis. Tartuce entende que o prazo passa
a fluir da data da realização da venda original, enquanto Maria Helena Diniz que o prazo
se inicia com a tradição. No que diz respeito a alongar os prazos, o referido autor entende
que não podem ser aumentados, mas podem ser reduzidos contratualmente, uma vez que
a lei trouxe o lapso temporal máximo (2019,).
É possível que o contrato de compra e venda tenha a cláusula de preempção mas que não
foi estipulado prazo. Nesta hipótese, o comprador que desejar se desfazer do bem terá de 74
notificar o vendedor, que terá o prazo decadencial de 3 (três) dias se bem móvel ou de 60 Sumário
(sessenta) dias se bem imóvel para se manifestar acerca do direito de prelação. Observe que,
se o vendedor tomar ciência não pelo comprador, ou seja, por terceiro, de que o comprador
pretende revender ou dar em pagamento de alguma obrigação, terá a faculdade de notificar
o comprador para o exercício de seu direito de preempção dentro dos prazos do artigo 513
do Código Civil.
Haverá alguma consequência para o comprador e terceiro se efetuar a revenda para este,
dentro do prazo assegurado ao vendedor, sem dar ciência a este último? Sim, deverá
responder por perdas e danos e, caso o terceiro não seja adquirente de boa-fé, responderá
solidariamente. Diferentemente do que ocorre na retrovenda, este direito não é passível de
cessão, anda que para os herdeiros, por expressa vedação legal (artigo 520 do Código Civil).
A Lei Civil prevê ainda o direito de preferência na seara do Direito Administrativo, ou seja,
na hipótese de ato administrativo de desapropriação por necessidade ou utilidade pública,
ou, ainda, por interesse social, se não for dada a destinação especifica constante do ato
expropriatório, o direito de prelação daquele que perdeu a propriedade em favor do ente
público expropriante, pelo valor atual do bem (coisa). O Direito Administrativo trata do
instituto da preferência como retrocessão.
Desapropriação, para Hely Lopes Meirelles, é a transferência

compulsória da propriedade particular (ou pública de entidade de
grau inferior para a superior) para o Poder Público ou seus delegados
por necessidade ou utilidade pública, ou, ainda, por interesse social
mediante prévia e justa indenização em dinheiro (CF art. 5º, XXIV),
salvo exceções constitucionais de pagamento em títulos da dívida
pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, no
caso da área urbana não edificada, subutilizada ou não utilizada
(CF, art. 182, §4o , III), e de pagamento em títulos da dívida agrária,
no caso da Reforma Agrária, por interesse social (CF, art. 184) (1999,
p. 536).
O direito de preferência ou preempção é uma cláusula especial que concede ao vendedor

que, por algum motivo, tenha se arrependido da venda tenha a possibilidade de recomprar
a coisa vendida caso o comprador queira revendê-la ou efetuar uma dação em pagamento
de alguma obrigação, cumpridas as obrigações legais.
75
Sumário
2.1.2.3 Venda com reserva de domínio
A venda com reserva de domínio é também modalidade especial admitida no contrato

de compra em venda, uma vez que a propriedade da coisa, objeto da venda, ficará com o
vendedor, que cederá a posse direita para o comprador. Esta modalidade é direcionada à
venda de coisas móveis infungíveis e se justifica na venda à prazo, em parcelas, quando
ao final, quitado o preço, a propriedade será transferida ao comprador. Caio Mario da Silva
Pereira conceitua esta modalidade da seguinte forma: “Dá-se a reserva de domínio quando
se estipula pacto adjeto ao contrato de compra e venda, em virtude do qual o vendedor
reserva pra si a propriedade da coisa alienada, até o momento que se realize o pagamento
integral do preço” (2017, p. 115).
Figura 23 Venda com reserva de domínio
Assim, a transferência da propriedade do vendedor ao comprador fica condicionada

(condição suspensiva) à quitação do preço ajustado entre eles. É importante ressaltar que
os riscos incidentes sobre a coisa são do comprador desde o momento em que a coisa lhe
foi entregue. Portanto, é obrigação do comprador prestar a manutenção da coisa, pois, ainda
não tenha a propriedade e a coisa vier a sofrer danos (que não o desgaste natural do uso
da coisa), estes poderão ser cobrados pelo vendedor na hipótese de inadimplemento da
76
obrigação principal (pagar o preço). Sumário
Vale lembrar que não é o contrato que fica sujeito à condição suspensiva, mas sim a
execução deste, ou seja, a subordinação da transferência da propriedade ao pagamento
do preço (PEREIRA, 2017). Para que tal cláusula tenha validade, é imprescindível que esteja
prevista em contrato escrito, que por sua vez deve estar registrado na localidade do
domicílio do comprador (no Cartório de Registro de Títulos e Documentos) a fim de que
tenha validade contra terceiros. O objetivo desta norma inserida no artigo 522 do Código
Civil é dar publicidade e, assim, evitar que o bem seja alienado a terceiro pelo comprador
sem conhecimento e anuência do vendedor, já que este está na posse direta do bem.
Vale destacar que o instituto em estudo não é aplicado aos bens imóveis, como ocorre na
alienação fiduciária em garantia, aplicando-se apenas e tão somente aos bens móveis e
infungíveis a teor do disposto no artigo 523 do Código Civil.
Assim, questiona-se quais são os deveres e direitos do comprador? Terá como deveres
efetuar o pagamento das parcelas que se comprometeu e, também, se lhe for turbada a
posse, utilizar dos interditos possessórios previsto na lei contra terceiros; e como direitos
poderá usar os referidos interditos até contra o próprio vendedor (desde que esteja
cumprindo fielmente suas obrigações). Terá ainda como direito a posse direta da coisa
com a possibilidade de usar e gozar e ceder os direitos que tem (já que ainda não tem a
propriedade) a terceiro, desde que com a anuência do vendedor.
É de se observar que este direito do comprador sobre a coisa é passível de penhora e

sequestro por eventuais credores do comprador, mas a coisa em si (GONÇALVES, 2019).
Mas, na hipótese de o comprador não cumprir sua obrigação, ou seja, deixar de efetuar o
pagamento, na venda com reserva de domínio o vendedor tem a faculdade de executar a
cláusula de reserva de domínio desde que efetue a notificação do comprador em mora,
por meio de protesto do título (geralmente um título de crédito vinculado ao contrato) ou
notificação judicial. Assim, o vendedor poderá optar por ingressar com a ação de cobrança
das parcelas vencidas não pagas e vincendas, ou utilizar as ações possessórias para reaver
a posse do bem.
Constituição em mora do comprador no contrato de compra e venda cm reserva de

domínio no caso de inadimplemento
O contrato de compra e venda com reserva de domínio contém cláusula especial

que possibilita ao vendedor reservar a propriedade para si enquanto o preço não for
integralmente pago, transferindo para o comprador apenas a posse direta. Assim, em caso
77
de inadimplemento, para reaver o bem o vendedor deve executar a cláusula de reserva
de domínio. Sumário
O teor do disposto no artigo 525 do Código Civil é categórico no que tange à execução da
cláusula de reserva de domínio e assim dispõe: “O vendedor somente poderá executar a
cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto
do título ou interpelação judicial”. Assim, já foi submetido ao Poder Judiciário análise de
viabilidade de executar a cláusula de reserva de domínio sem a notificação, que assim decidiu:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C BUSCA E APREENSÃO

- CONTRATO COM CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL -
AUSÊNCIA - CONSTITUIÇÃO EM MORA - INOCORRÊNCIA. A notificação extrajudicial, que
comunica ao devedor sua inadimplência, se presta a confirmar o estado da mora e
possibilitar ao vendedor a executar a cláusula de reserva de domínio. (artigo 525, CC/02).
A ausência de prova da constituição em mora do devedor impede o prosseguimento do
feito por falta pressuposto válido de constituição e de desenvolvimento regular do processo
(TJ-MG - AC: 10000205105984001 MG, Relator: Fernando Caldeira Brant; Data de Julgamento:
07/10/2020; Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL; Data de Publicação: 09/10/2020).
Assim, verifica-se que a notificação do comprador é ato essencial e imprescindível para

a execução da cláusula de reserva de domínio. Ainda que o artigo 525 do Código Civil
mencione a expressão “interpelação judicial”, é possível a notificação na forma extrajudicial?
O Superior Tribunal de Justiça já analisou e decidiu sobre o tema neste sentido:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE APREENSÃO E DEPÓSITO. CONTRATO

DE VENDA A CRÉDITO DE BEM MÓVEL. CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO. MORA DO
COMPRADOR. COMPROVAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE. 1. Ação ajuizada
em 23/06/2014. Recurso especial interposto em 26/04/2016. Autos conclusos em 30/09/2016.
2. A mora do comprador, na ação ajuizada pelo vendedor com o intuito de recuperação
da coisa vendida com cláusula de reserva de domínio, pode ser comprovada por meio de
notificação extrajudicial enviada pelo Cartório de Títulos e Documentos. 3. Recurso especial
provido, para reestabelecer os efeitos da decisão interlocutória que deferira o pedido
liminar de apreensão e depósito do bem (REsp. nº 1.629.000/MG, Relatora Ministra Nancy
Andrighi, 3ª Turma, julgado em 28/03/2017, publicado no DJE em 04/04/2017).
A notificação extrajudicial, em que pese não fazer parte do texto legal, eis que este
utiliza a expressão “interpelação judicial”, é muito mais célere e atende ao dinamismo
da sociedade. Deve-se observar que este procedimento é de jurisdição voluntária e não
precisaria necessariamente da utilização do Poder Judiciário, que já está sobrecarregado
com demandas contenciosas, o que pode significar para o vendedor uma demora apenas
para efetuar a constituição em mora.
Outro ponto fundamental e a aplicação do artigo 397 do Código Civil, que assim dispõe:
78
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de
pleno direito em mora o devedor. Sumário
Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial
ou extrajudicial.
Admitida então a notificação extrajudicial, ela deve ser pessoal? Apesar de a lei não tratar
da questão o Poder Judiciário assim decidiu:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA

DE URGÊNCIA DE BUSCA E APREENSÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE
RESERVA DE DOMÍNIO - EXECUÇÃO DA CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO - CONSTITUIÇÃO
DO DEVEDOR EM MORA - NÃO COMPROVAÇÃO. De acordo com o art. 525 do Código Civil e
a jurisprudência do STJ, o vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de
domínio após constituir o comprador em mora, mediante o protesto do título, interpelação
judicial ou notificação extrajudicial. A notificação extrajudicial do devedor não precisa
ser pessoal, todavia, exige-se que o documento seja efetivamente entregue no endereço
indicado no contrato. Não demonstrada a entrega da notificação no endereço do devedor,
inexiste a constituição em mora necessária à execução da cláusula de reserva de domínio
(TJ-MG - AI: 10000200113306001 MG, Relator: Mônica Libânio; Data de Julgamento: 06/05/2020;
Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL; Data de Publicação: 15/05/2020).
Assim, podemos concluir a necessidade da notificação de constituição em mora para que o

vendedor possa executar a cláusula especial da compra e venda com reserva de domínio.
No que tange à forma da notificação para constituição em mora, pode ser flexibilizada e
ser utilizada a notificação extrajudicial. Todavia, para que seja considerada válida, esta
notificação deve ser remetida pelo vendedor ao comprador no endereço deste último que
constou no contrato ou, se houver, nos termos aditivos ao contrato. Ante o exposto, verifica-
se que há a possibilidade de notificação extrajudicial, desde que se observe o requisito de
ser encaminhada para o endereço correto, trazendo a merecida celeridade a este tipo de
compra e venda dado o dinamismo deste contrato, além de desjudicializar procedimento
que é de jurisdição voluntária.
Se optar por ingressar com a ação de cobrança (na maioria dos casos amparada num título
de crédito, razão pela qual será proposta ação de execução), poderá penhorar a coisa e
levá-la a hasta pública e satisfazer seu crédito com o produto da arrematação.
A outra opção do vendedor é ingressar com a ação possessória (reintegração na posse)

para reaver o bem, ficando autorizado a reter as parcelas pagas para cobrir as despesas e
a depreciação do bem. Posteriormente, se sobrarem, os valores deverão ser devolvidos ao
comprador; caso faltem, o vendedor poderá ingressar com a ação de cobrança pertinente.
A venda com reserva de domínio se popularizou nos contratos de compra e venda de 79

automóveis dada a simplicidade do contrato, sendo, portanto, um importante e difundido
instrumento jurídico que movimenta a economia brasileira. Sumário
2.1.2.4 Venda sobre documentos
A cláusula de venda sobre documentos é também uma cláusula especial e acessória

ao contrato de compra e venda, e tem grande difusão no comércio internacional diante
das práticas e dos costumes dos empresários, principalmente na velocidade em que as
operações de venda e compra passaram a ter. Assim, um título representativo ou outros
documentos têm o condão de substituir a tradição (entrega da coisa) pelo contrato ou na
falta deste pelos usos.
Um exemplo deste tipo de transação é a venda de uma safra de

grãos, que não precisa necessariamente ter entrega física, mas sim
o certificado de depósito e warrant emitidos por um Armazém Geral
onde foi depositada a mercadoria, que irá conferir para o possuidor
dos títulos a propriedade da mercadoria.
Figura 24 Venda sobre documentos

80
Sumário
O parágrafo único do artigo 529 determina que, se a documentação estiver em ordem, não
poderá o comprador obstar o pagamento alegando defeito ou estado, exceto se já houver
prova de tal defeito. Isso não quer dizer que o comprador ficará desamparado se houver
vício redibitório, mas poderá ingressar com as ações cabíveis. Este instituto visa agilizar as
operações de compra e venda, cujo objetivo é facilitar a transferência de domínio, sem ter
que aguardar a tradição (GAGLIANO; PAMPLONA, 2019).
Vale destacar que nesta modalidade de compra e venda considera-se que a tradição irá
ocorrer em outro momento que não o da conclusão do contrato, e que, para preservação
da coisa e minimizar os riscos que incidem sobre ela, é recomendada a contratação em
caráter acessório de um seguro se a mercadoria estiver em outra localidade que demandar
de transporte e custo deste (pagamento do prêmio), cabendo ao comprador. O artigo 531 do
Código Civil dispõe do seguro nesta modalidade de compra e venda, e afasta a obrigação
do custeio do seguro pelo comprador se o vendedor agiu de má-fé no momento da venda
se este sabia da avaria na mercadoria.
A Lei ainda prevê a atuação de estabelecimento bancário neste tipo de contratação, uma vez
que as partes podem se valer de instituição financeira para realizar a operação. Gonçalves
explica como funciona esta operação (2019, p. 336):
Muitas vezes, como se tornou habitual na vida mercantil, especialmente no contratos

internacionais, a documentação é entregue por intermédio de instituição financeira, em
razão de contrato de financiamento celebrado entre ela e o comprador. O comprador
vale-se do estabelecimento bancário para que se efetue o pagamento do preço ao
vendedor. A operação é geminada ao contrato de crédito documentado, emitindo-se
carta de crédito quando a intermediação bancária envolver agências de praças distintas
ou de países distintos. Autorizado pelo comprador, o banco assume o encargo de lhe
efetuar a entrega, obrigando-se a pagar o preço, ao lhe serem confiados os documentos.
É importante frisar que o estabelecimento bancário somente tem a obrigação de efetuar o

pagamento e não tem o dever de conferir a coisa vendida, pois ela atua como intermediário
e não como compradora ou vendedora. Caso o estabelecimento bancário não efetue o
pagamento, o vendedor poderá cobrar diretamente do comprador.
Destarte, verifica-se que a venda sobre documentos é uma importante cláusula especial de
grande relevância em todos os contratos de compra e venda em que a tradição se dará em
momento posterior, algo comum em muitos contratos de compra e venda internacionais.
81
Sumário
2.1.2.5 Pacto comissório e pacto de melhor comprador

(CC 1916)
O pacto comissório e o pacto de melhor comprador eram previstos no Código Civil de 1916,
mas não foram reproduzidos no Código Civil atual. Apesar disso, seu estudo é importante
seja pela finalidade acadêmica, seja para poder solucionar eventuais questões em que as
partes manifestaram suas vontades sob a égide da Lei anterior.
O pacto comissório tinha previsão no artigo 1.163 do Código Civil de 1916 e assim dispunha:
Art. 1.163 – Ajustado que se desfaça a venda, não pagando o preço até certo dia, poderá
o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço.
Parágrafo único - Se, em 10 (dez) dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não
reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.
Esta modalidade de pacto era uma cláusula resolutiva expressa e tinha como objetivo não
ter a necessidade de notificar o comprador, bem como a desnecessidade de propositura de
ação para desfazer o negócio.
Gagliano e Pamplona entendem que foi correta a não reprodução do instituto no Código
Civil atual, pois este tema diz respeito à teoria geral dos contratos e não especificamente
ao contrato de compra e venda, e poderia confundir com o “pacto comissório”, instituto
jurídico dos direitos reais previsto no artigo 1.428 do Código Civil vigente, que disciplina a
proibição do credor em ficar com a coisa dada em garantia real pelo devedor (2019, p. 399).
O pacto de melhor comprador, por sua vez, tinha previsão nos artigos 1.158 a 1.162 do Código
Civil revogado:
Art. 1.158 – O contrato de compra e venda pode ser feito com a cláusula de se desfazer,
se, dentro em certo prazo, aparecer quem ofereça maior vantagem.
Parágrafo único – não excederá de 1 (um) ano esse prazo, nem esta cláusula vigorará
senão entre os contratantes.
Art. 1.159 – O pacto de melhor comprador vale por condição resolutiva, salvo convenção
em contrário.
Art. 1.160 – esta pacto não pode existir nas vendas de móveis.
Art. 1.161 – O comprador prefere a quem oferecer iguais vantagens.
Art. 1.162 – Se, dentro no prazo fixado, o vendedor não aceitar proposta de maior 82
vantagem, a venda se reputará definitiva.
Sumário
Nesse sentido, verifica-se que o objetivo deste pacto era beneficiar o vendedor na medida
em que a condição resolutiva era a possibilidade deste, por exemplo, na venda de um imóvel
conseguir preço maior ou condições melhores (menor prazo de pagamento) do que ofertado
pelo comprador, pacto de caráter personalíssimo (não poderia ser transferido) e com limite
temporal máximo de um ano.
Pereira entende ser possível que comprador e vendedor insiram esta cláusula especial
ainda que não tenha previsão na legislação atual, mas adverte a obrigação de seguir alguns
requisitos, como contrato personalíssimo (insuscetível de transmissão) e ser aplicado a
coisas móveis e imóveis, e a venda estará concluída e perfeita (não dependerá de qualquer
ato do vendedor) se implementado o prazo contratual. Continua o referido autor a explicar na
hipótese de não estipulação de prazo que pode levar a dois possíveis resultados: o contrato
será considerado é nulo por não impor um lapso temporal ou aplicar analogicamente
o prazo da preempção (180 dias se coisa móvel e 2 anos se coisa imóvel), mas ressalva
este último na medida o instituto da preempção não se coaduna com pacto de melhor
comprador, entendendo assim ser o contrato nulo (2017).
O pacto comissório e pacto de melhor comprador são cláusulas especiais que, apesar de
não estarem previstos no Código Civil atual, não impedem que seja realizado um contrato
neste sentido, mas não terá o amparo legal específico e eventual litígio entre comprador e
vendedor se for levado ao Poder Judiciário, e neste caso o juiz deverá analisar o contrato
com base em outros elementos contratuais, por exemplo, a boa-fé.
2.1.3 Riscos do contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda, por ser um contrato bilateral, determina obrigações
recíprocas: do comprador a de pagar o preço e a do vendedor a de entregar a coisa. A partir
disso, podem existir despesas para esta operação se ultime, transporte e também os riscos
da coisa perecer. Como serão distribuídos as despesas e os riscos? O Código Civil traz essa
distribuição seguinte forma:
a. são do comprador, na aquisição de bem imóvel as despesas de escritura e registro,

salvo se as partes dispuserem de forma diversa (art. 490, C.C.);
b. são do vendedor as despesas de transporte e da tradição, salvo se as partes

dispuserem de forma diversa (art. 490, C.C.);
83
c. são do comprador os riscos do preço (art. 492, C.C.) Sumário
d. são do vendedor os riscos até a entrega (art. 492, C.C.).
e. são dos comprador os riscos das coisas colocadas à sua disposição se ocorrer caso
fortuito por ocasião de contar, marcar ou assinalar as coisas.
f. são do comprador os riscos da coisa se este estiver em mora de as receber, estando

as mesmas à sua disposição nos termos do contratado.
Todavia, as despesas podem ser livremente distribuídas pelas parte contratantes conforme
este o entendimento dominante da doutrina e jurisprudência citados por Tartuce, que
exemplifica (2019, p. 417):
A divisão de despesas de transportes é comum na compra e venda internacional por

meio dos INCOTERMS (International Commercial Terms ou Cláusulas Especiais da Compra
e Venda no Comércio Internacional). A título de exemplo cite-se a cláusula FOB (Free
on Board), pela qual o vendedor responder pelas despesas do contrato até o embarque
da coisa no navio.
O risco, por sua vez, é o perigo de perda da coisa, que pode deteriorar ou perecer, decorrente
de caso fortuito ou força maior. Assim, é importante saber que irá assumir o risco, por
exemplo, de uma mercadoria vendida em uma cidade que deverá ser entregue em outra e,
durante o transporte, se houver uma inundação e a mercadoria for perdida, de quem será o
risco? Como regra prevista no artigo 492 do Código Civil, o risco é do vendedor, mas a coisa
vendida teve que ser deslocada e se constatado que a ordem partiu do comprador para que
a entrega se desse em outra localidade, este passa a assumir o risco, salvo se o vendedor
se desviou das instruções do comprador (artigo 494, CC).
Figura 25 Riscos da coisa
84
Sumário
Pereira ainda traz como exemplo situação em que o vendedor, a fim de tornar o recebimento
mais rápido e eficiente, efetuou a remessa via aérea, quando o comprador solicitou via
terrestre; neste caso, como o vendedor se desviou do que o comprador havia determinado,
passou a assumir o risco (2017). Assim é possível verificar a possibilidade de deslocamento
do risco que no caso acima era do comprador e ao se desviar do que havia sido contratado
por este, acaba por transferir o risco ao vendedor.
Outra hipótese legal atinente ao risco foi prevista no Código, na hipótese em que ao vendedor
é dada a possibilidade de sobrestar a entrega ao comprador se este cair em insolvência
civil e somente após este prestar caução (garantia real ou fidejussória) que demonstre que
irá pagar no tempo e modo devidos, e ao comprador também é possível sobrestar se o
vendedor cair em insolvência, até que entregue a coisa (TARTUCE, 2019).
O estudo dos riscos e como são distribuídos é de extrema importância no mundo prático,
tendo em vista que existem custos (seja pela perda do bem, contrato acessório de seguro,
contrato de armazenamento, etc.) a serem suportados ora vendedor, ora pelo comprador,
podendo inclusive haver o deslocamento destes riscos entre eles.
85
Sumário
Veja a seguir uma indicação de leitura que poderá complementar seus estudos. Essa leitura
na unidade.
1. GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil.
Volume 4: Contratos. 2. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019.
Esta obra traz uma abordagem mais simples e objetiva, fazendo com que o aluno
compreenda os temas estudados de forma mais natural. É um bom material de
consulta em caso de dúvidas e complementação de leituras. Explica de forma
simples as cláusulas especiais da compra e venda.
2. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 3: Contratos e Atos

unilaterais. 16. ed. São Paulo: Saraiva, 2019.
Tal qual a obra anterior, esta é bem objetiva e de fácil assimilação pelo aluno sobre
os principais conceitos aqui estudados. Vale destacar as limitações na compra e
venda, e as cláusulas especiais.
3. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Volume 3: Contratos. 21.
ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017.
Nesta obra o aluno poderá se aprofundar no tema das limitações e modalidades

especiais da compra e venda. Esta é uma das obras mais completas e tem servido
como base de estudo e de fundamentação para inúmeras decisões judiciais, contando
com conteúdo necessário para elaborar fundamentação em aplicação prática.
86
Sumário
Mapa Conceitual
O Mapa conceitual objetiva que o aluno possa visualizar os tópicos estudados nesta unidade
e buscar a localização topográfica no Código Civil. O Contrato de compra e venda tem regras
especiais previstas em lei e conta ainda com limitações, ou seja, ainda que presentes
os elementos da compra e venda (coisa, preço e consentimento), nem sempre poderá
ser efetuada a venda da coisa. Além disso, o contrato de compra e venda pode contar
com pactos adjetos, também chamados de cláusulas especiais, que irão criar obrigações
assessórias que, via de regra, são impostas ao comprador. Há ainda a distribuição dos riscos
entre vendedor e comprador que incidem sobre a coisa.
Conclusão
Nesta unidade foi possível verificar que o contrato de compra e venda pode ter uma série de
regras especiais previstas na lei, e que podem surgir conflitos entre comprador e vendedor,
bem como implicações em relação a terceiros, principalmente no que tange às limitações
impostas a esta modalidade.
Observarmos que existe o elemento volitivo do comprador e vendedor, e que nem sempre
o contrato de compra e venda poderá ser firmado, pois poderá haver prejuízo para outras
pessoas que não fizeram parte do contrato, como nas hipóteses de venda de ascendente
para descendente, venda entre condôminos da coisa indivisa, aquisição de bens entre o
casal que façam parte da comunhão, aquisição de bens por determinadas pessoas em 87
virtude do princípio da moralidade e também uma limitação que não decorre da lei, mas
Sumário
de obrigação imposta em contrato, como o dever de exclusividade.
Vimos que as regras especiais previstas na legislação objetivam vinculações a uma das
partes ou a coisa objeto do contrato de forma a trazer segurança jurídica nos formatos de
compra e venda previstos na legislação em vigor no Brasil.
Não obstante as regras especiais, também pudemos ver as cláusulas especiais previstas em
lei, como a retrovenda, a preempção (direito de preferência), a venda sobre documentos
e a compra e venda com reserva de domínio, sendo estas duas últimas muito utilizadas, a
penúltima com grande ênfase nas operações de compra e venda empresariais e a última
como uma forma de financiamento muito comum na aquisição de bens móveis.
Ainda nas cláusulas especiais vimos as principais cláusulas especiais que não mais fazem
parte da previsão legal, uma vez que o legislador houve por bem em não reproduzir no
Código Civil de 2002.
E vimos também como fica a questão de distribuição das despesas e riscos entre comprador
e vendedor no contrato de compra e venda, bem como a possibilidade de distribuir tais
despesas e riscos entre as partes como forma de viabilizar muitas operações.
Destarte, esperamos que o aluno tenha se familiarizado com as possibilidades jurídicas

dos contratos de compra e venda, e suas especificidades, de forma a poder identificar com
facilidade as regras especiais, as cláusulas especiais, as limitações e a distribuição de riscos,
além de solucionar eventuais problemas atinentes ao tema.
88
Sumário
3
Compromisso de Compra e
Venda, Contrato de Compra
e Venda Internacional e
Novas tendências para o
Unidade
Objetivos
Identificar o compromisso de compra e venda, com suas

características principais, bem como um contrato de compra e
venda internacional e as incoterms da atualidade.
Analisar como pode ser dar a solução de conflitos em contratos

internacionais à luz da Convenção das Nações Unidas para
Venda Internacional de Mercadorias - CISG.
Propor soluções jurídicas para as negociações que envolvam o

tema ora estudado.
Aplicar os institutos que foram objeto do estudo na prática como

forma de orientar clientes, prevenir possíveis problemas,
redigir compromissos de compra e venda, redigir contratos
internacionais e orientar as partes contratantes de suas
obrigações legais e financeiras e também a utilização das
incoterms nos contratos de compra e venda internacional.
89
Sumário
3C.ompromissodeCompraeVendaC,ontratodeCompraeVendaInternacionaeN
Apresentação
Caro(a) estudante, nesta unidade o estudo será direcionado ao compromisso de compra e
venda e as principais implicações jurídicas deste instrumento, que é um dos mais populares
l ovastendênciasparaoContratodeCompraeVenda
para aquisição de bens imóveis no Brasil.
Serão objetos do estudo a aplicabilidade da ação de adjudicação compulsória. Iremos ver

o contrato de compra e venda internacional e como o Direito Internacional Privado age na
solução de conflitos que podem existir entre as partes.
Também será objeto do estudo as incoterms, expressões comuns que ocorrem nas operações
de compra e venda internacional e verificar a responsabilidade do vendedor em cada um
dos casos.
As incoterms estão divididas em quatro grupos com atribuição de custos ora do vendedor, ora
do comprador. Também será estudado o surgimento e aplicação e objetivo da CISG - Convenção
das Nações Unidas sobre Contratos de Compra e Venda Internacional de Mercadorias, um
importante instrumento para trazer segurança jurídica às partes contratantes.
Será possível também verificar como o contrato de compra e venda pode ser montado e
adaptado às novas tecnologias mantendo-se íntegros seus elementos essenciais.
3.1 Compromisso de Compra e Venda,

Compra e Venda Internacional e
novas tendências para o contrato de
compra e venda
É comum que na aquisição de bens imóveis antes de se efetuar o contrato de compra e
venda as partes firmem um compromisso, ou seja, um contrato preparatório para o contrato
de compra e venda, que terá implicações jurídicas no direito brasileiro como se verá a seguir.
O contrato de compra e venda é de grande relevância no modelo econômico nacional e

internacional, uma vez que, o comércio mundial é realizado há séculos e, diante disso foram 90
criadas regras e certas padronizações a fim de otimizar as operações de compra e venda. Sumário
O contrato de compra e venda apesar de ser um dos mais antigos que se tem notícia está
em constante evolução e acaba se amoldando às necessidades e demandas da sociedade.
Assim, neste modelo de contrato são preservados os elementos essenciais mas os formatos
tendem a seguir o dinamismo do mercado.
3.1.1 Compromisso de compra e venda
O compromisso de compra e venda será analisado sob a ótica jurídica mas vale lembrar
que tem uma utilidade prática muito grande na medida em que não existe uma forma como
ocorre na compra e venda de bens imóveis quando o valor superar 30 salários mínimos.
Assim este estudo busca explicar as implicações jurídicas desta modalidade de contratação...
3.1.1.1 Promessa ou Compromisso de Compra e Venda
Deve-se distinguir o contrato de compra e venda do compromisso de compra e venda na

medida em que este é um contrato preliminar em relação àquele sendo seu objeto a futura
compra e venda.
Assim, a promessa de compra e venda é um pré-contrato (ou contrato preliminar), com

origem no direito romano – pactum in contrahendo que tem por objetivo a celebração de
um contrato definitivo, ou seja, as partes buscam criar a obrigação futura de contrahere
(GONÇALVES, 2019, p. 138).
Gonçalves (2019) explica que na compra e venda, o objeto é o pagamento do preço pelo
comprador e a entrega da coisa pelo vendedor e, ainda, se a venda for de bem imóvel, terá a
denominação de promessa ou compromisso de compra e venda, se contar com as cláusulas
de irrevogabilidade e irretratabilidade.
Pelo fato de as partes assumirem obrigações, é um contrato bilateral. É cabível, tanto para
os bens móveis, quanto imóveis (apesar da grande maioria dos contratos nesta modalidade
ser de imóveis).
A fim de que o compromisso de compra e venda tenha os efeitos do atual Código Civil é imperativo
que ele não deve conter cláusula de arrependimento, nos termos do disposto no artigo 463 do
Código Civil: “Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente,
e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de 91
exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive”. Sumário
Figura 26 Compromisso de compra e venda
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM, 2020.
O entendimento de Orlando Gomes (1995, p. 324-325) é de que o compromisso de compra

e venda não é apenas um simples contrato preliminar eis que “é uma promessa bilateral
sui generis na medida em que, potencialmente, gera eficácia real e comporta execução
específica (adjudicação compulsória)” (apud GAGLIANO; PAMPLONA, 2019, p. 361).
O Código Civil Brasileiro de 2002 houve por bem em prever esta modalidade de contrato
(promessa ou compromisso) nos artigos 1.417 e 1.418, no que diz respeito à compra e venda,
que assim dispõem:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Uma das grandes vantagens de se firmar este tipo de contrato é a ausência de exigência
legal no que diz respeito à forma que pode ser; tanto por escritura pública, quanto por 92
documento escrito particular.
Sumário
Vale observar que o registro deste documento tem o condão de dar publicidade perante
terceiros e evitar que o mesmo bem seja vendido mais de uma vez num dado momento (uma
vez que ele pode ser vendido várias vezes, em momentos distintos, desde que presentes os
requisitos legais). Observe-se também que com o registro, observadas as regras cartorárias
há a atribuição de um direito real, conforme o disposto no artigo 1.417 do Código Civil.
Silva (2017, p. 94), adverte que o registro do compromisso de compra e venda gera ônus real
sobre a coisa e dá ao promitente comprador o direito de perseguir a coisa onde quer que
ela esteja, inclusive contra terceiros.
O comando contido no parágrafo único do artigo 463 (obrigação de efetuar o registro) deve
ser interpretada de forma relativa, conforme o decidido no Enunciado no 30 do Conselho da
Justiça Federal. Isso se traduz que o registro atribuirá direito real, oponível erga omnes e cria
a obrigação de dar pelo promitente vendedor. De outro lado, se não registrado, não estará o
promitente comprador desamparado legalmente, haja vista que a obrigação será de natureza
pessoal, com efeitos inter partes e gera uma obrigação de fazer para o promitente vendedor.
Assim, se não houver o registro; o promitente comprador terá três opções frente ao
promitente vendedor que se recusa a celebrar o contrato definitivo e que não haja cláusula
de arrependimento (Tartuce, 2019, p. 233-234):
1) Exigir tutela específica das obrigações de fazer, com fundamento no artigo 463 do
Código Civil;
2) Suprimento judicial de forma tornar definitivo o compromisso, tornando-se aplicável

a Súmula no 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, e;
3) em não havendo mais o interesse do promitente comprador poderá o mesmo requere

a conversão da obrigação de fazer em obrigação de dar perdas e danos, com fundamento
no artigo 465 do Código Civil (Tartuce, 2019, p. 233-234).
Assim, é de se ressaltar que haverá proteção jurídica do promitente comprador tanto se

estiver registrado quanto se não estiver registrado o compromisso de compra e venda e, se
implicar na impossibilidade jurídica de celebrar o contrato definitivo quando não houver
registro, o compromisso se resolverá em perdas e danos.
Quanto à natureza jurídica do compromisso de compra e venda Gagliano e Pamplona (2019,

p. 363) entendem ser um direito real ad rem, do compromissário comprador consubstanciado
no direito de aquisição da coisa e de incluí-la em seu patrimônio, e não apenas como
direitos de gozo e fruição apenas. 93
Sumário
Merece destaque ainda a possibilidade de inclusão de cláusulas resolutivas no contrato além

da tradicionalmente utilizada em caso de inadimplemento nos compromissos de compra e
venda. Podem ser utilizadas condições resolutivas que tenham o condão de inviabilizar o
negócio jurídico, como a existência de nascentes, impossibilidade de construir fundações,
sujeição a determinada legislação, declaração de utilidade pública pela autoridade
Administrativa competente, desapropriação, etc. (FERNANDES, 2014, p. 12-13)
Ante o exposto, verifica-se a importância que assume o compromisso de compra e venda,

que além de não demandar de formalidade especial ao mesmo tempo confere dinamismo
e segurança jurídica para as partes contratantes, na medida em que são possíveis soluções
jurídicas distintas.
3.1.1.2 Adjudicação Compulsória

A adjudicação compulsória é a ação pela qual o compromissário comprador, após ter pago o
preço, busca a execução específica oriunda de compromisso de compra e venda, devidamente
registrado, que objetiva a outorga da escritura definitiva da compra e venda para que possa
este compromissário comprador efetuar o registro e, assim, transferir a propriedade.
A ação de adjudicação compulsória já existia no ordenamento jurídico brasileiro antes do

Código Civil de 2002, quando da edição do Decreto Lei no 58/1937 (loteamentos e venda de
terrenos parcelada) que foi revogada parcialmente pela Lei no 6766/79 (Lei de parcelamento
do solo urbano) e permanecem em vigor com o que não for contrário ao Código Civil atual.
Figura 27 Adjudicação compulsória
94
Fonte: SHUTTERSTOCK.COM, 2020. Sumário
Observe-se que os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil estipulam alguns requisitos:
1. compromisso de compra e venda de imóvel assinado pelas partes, por instrumento

particular ou público;
2. inexistência de pactuação de cláusula de arrependimento e;
3. estar devidamente registrado.
Este último requisito (registro) foi revisado pelo Superior Tribunal de Justiça com a edição da
Súmula no 239 que assim dispõe: “o direito de adjudicação compulsória não se condiciona
ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Gagliano e Pamplona (2019, p. 375), esclarecem que o no caso da Súmula acima citada a ação
terá como fundamento um direito pessoal (e não real, haja vista que para isso demanda do
registro) e será exercitado através da aplicação do artigo 501 do Código de Processo Civil
(Lei no 13.105/15), ou seja, de natureza obrigacional a fim de que o vendedor outorgue a
escritura (2019, p. 375).
Tem cabimento da ação de adjudicação compulsória nas seguintes hipóteses:
1. pago o preço pelo promitente comprador e o vendedor se recusa a outorgar a

escritura;
2. vendedor não é localizado para outorga da escritura;
3. vendedor faleceu sem outorgar a escritura;
4. promitente comprador que cria embaraço para receber a escritura, que posterga
injustificadamente.
É mais comum a utilização desta ação pelo promitente comprador

em face do promitente vendedor, mas o promitente vendedor pode
utilizar desta ação quando o promitente comprador não quer receber
a escritura pois assim, os tributos incidentes sobre o imóvel até a
transferência seriam arcados pelo vendedor.
95
Sumário
Vale destacar que o órgão competente para conhecer desta modalidade de ação é a Justiça
comum estadual e não as Varas de Registros Públicos e nem o Juízo de Família, haja vista
que tem como fundamento um direito real e não versa nem sobre registro e nem sobre
questões diretas de sucessão.
Quanto ao prazo prescricional o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou como sendo
a ação de adjudicação compulsória imprescritível, conforme julgamento do Agravo Interno
no Agravo em Recurso Especial abaixo:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO

COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA
83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito

a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a
regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se
extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação
compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a
qualquer tempo” (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe
29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em
247/04/2018, publicado em 03/05/2018)
Findo os trâmites processuais da ação de adjudicação compulsória, sendo julgada procedente

pelo Juiz da causa, este determinará a lavratura da Carta de Adjudicação e esta servirá para
o registro, ultimando-se, assim, a transferência da propriedade.
Portanto, a ação de adjudicação compulsória é um instrumento fundamental a fim de que

o comprador busque a outorga da escritura definitiva, cabendo também ao vendedor caso
o promitente comprador cria empecilhos para o recebimento da escritura.
3.1.2 Contrato de Compra e Venda

Internacional
Desde os primórdios as pessoas necessitavam de produtos e mercadorias que originariamente
não tinham e desta forma nasceu o comércio internacional com a troca de mercadorias, 96
mas seu desenvolvimento se evidenciou com a compra e venda destas. Sumário
As operações de compra e venda encontravam como primeiro obstáculo a questão do

câmbio haja vista que a para aquisição de uma mercadoria estrangeira o vendedor por vezes
somente aceitava a moeda local, demandando do comprador a necessidade de efetuar uma
operação de câmbio, onde havia uma perda monetária, considerando-se o lucro da atividade
empresarial do cambista ou banco. Por conta deste custo e da segurança para evitar transitar
com dinheiro os títulos de crédito se desenvolveram e ganharam espaço nas operações de
compra e venda internacionais, liberados pela letra de câmbio.
Superada a questão negocial foram detectados alguns problemas ao longo do tempo

como o de competência para julgar os casos de inadimplemento, seja do vendedor, seja
do comprador, a legislação de qual país seria utilizada, e, ainda, a possibilidade de uma
legislação ser mais benéfica a uma parte do que outra, o que levaria ao desequilíbrio
contratual. Assim, havia assim a insegurança de qual o País que se processaria o pleito, a
lei aplicável que pode ser mais ou menos severa que a do outro Estado. Para buscar uma
solução inicial às questões de direito contratual internacional foi traçado um longo caminho
até a atualidade.
Vale destacar que o fenômeno denominado globalização houve por bem em trazer à tona
as questões que envolvem a compra e venda internacional, já que este tipo de contrato
é um dos elementos propulsores da economia mundial. Souza explicita a importância da
globalização econômica (2017, p. 12):
A globalização econômica é uma tendência recente da economia em direção ao aumento

de fluxos internacionais de bens que mudou qualitativamente a natureza da integração
econômica, que passa então a ter base no mercado. Mercado este formado por ações de
agentes econômicos tais como investidores, empresas e consumidores, deslocando-se
rapidamente para além dos Estados e determinando o fluxo de bens e serviços dentro
e fora das fronteiras nacionais. A economia de mercado global é caracterizada, então,
pela extensão da integração de uma economia fundamentada no mercado a todas as
fronteiras locais, regionais ou nacionais e que teria como função fornecer à humanidade
os meios para alcançar desenvolvimento e prosperidade.
Dentro deste contexto de globalização, da atuação de empresas transnacionais e o volume

de operações de compra e venda realizados fora dos limites territoriais ganham elevada
significância no âmbito econômico mundial haja vista a expansão dos negócios e contratos
de compra e venda.
Vale destacar que com a globalização houve o alongamento dos contratos de compra e
venda que durante muitos anos era praticamente exclusivo dos negócios empresariais e de
grandes corporações e atualmente cede espaço a contratações de compra e venda efetuadas 97
por pessoas físicas e particulares que não atuam habitualmente no mercado internacional. Sumário
Uma pessoa pode comprar um livro de um fornecedor indicado

em um site de vendas estrangeiro, como a Amazon, e esta relação
jurídica pode ter três regiões envolvidas, como a localidade do
comprador, a localidade do fornecedor e, ainda, o espaço virtual/
territorial do site Amazon (SOUZA, 2017, p. 14).
Para que um contrato seja considerado internacional, a ideia inicial é que, o comprador
esteja sediado em um país e o vendedor em outro, mas, nada impede que, por exemplo,
tenham a mesma nacionalidade e elaborem o contrato no mesmo local se a coisa for
fabricada ou esteja em outro Estado.
Figura 28 Compra e venda Internacional
Venosa (2013, p. 53-54) explica que um determinado país pode disciplinar o que entende
por compra e venda internacional e discipliná-lo, que seria uma exceção a possibilidade de
existência de mais de um sistema jurídico para disciplinar o contrato.
O Direito Brasileiro, em que pese ter abordado o reconhecimento do Direito Internacional

no Código de Processo Civil de 2015, não o conceituou, prestigiando a questão invocada pelo 98
demandado quanto este invocar eleição de foro estrangeiro, conforme constou do artigo 25.
Sumário
Assim, fica claro que as normas de direito processual podem ser estipuladas contratualmente
como o foro de eleição ou ainda a solução de eventual conflito mediante arbitragem, que
não se confunde com as questões de direito material. A escolha deste tipo de cláusula se
justifica na autonomia da vontade e em razão disso tornando-se obrigatória entre as partes.
Quanto estipulado contratualmente qual legislação ou qual o sistema jurídico que as partes
deverão se submeter em caso de litígio torna simples o encaminhamento para a solução.
Todavia, quando isso não acontece ter-se-á que buscar a legislação de qual Estado será
aplicável.
A Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro – LINDB (Lei no 12.376/10 traz o seguinte
entendimento em seu artigo 9o, complementado pelo parágrafo segundo:
Art. 9o Para qualificar e reger as obrigações, aplicar-se-á a lei do país em que se

constituírem.
...
§ 2o A obrigação resultante do contrato reputa-se constituída no lugar em que residir

o proponente.
De acordo com a redação infere-se que não havendo escolha pelas partes contratantes,
aplicar-se-á a legislação do país onde se originou a obrigação.
Um fenômeno que pode ocorrer é a aplicação seccionada de determinado ordenamento

jurídico, que Venosa (2013, p. 55) trata como dépeçage e explica:
Ocorre quando as partes escolhem regras de diferentes países para reger seu contrato.
Suponhamos a hipótese de, na compra e venda, as partes admitirem a lei brasileira,
no que se refere aos vícios redibitórios, e a lei de ordenamento estrangeiro, no tocante
à responsabilidade por perdas e danos. Existe o seccionamento, o despedaçamento
da legislação aplicável ao contrato. Essa decomposição do contrato deve decorrer da
vontade das partes. Em nosso sistema jurídico, o juiz poderá supri-la apenas como
forma de integração e interpretação da vontade contratual (ver a esse respeito nossa
obra Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos, seção 21.7).
De qualquer forma, a dépeçage, vanguarda da autonomia da vontade na contratação
internacional, nunca poderá ter o condão de ferir leis cogentes do ordenamento jurídico
no qual o contrato deva ser aplicado.
Assim, esta é uma das formas possíveis da aplicação de determinado regramento jurídico
99
(ou parte dele) para a soluções de conflitos, mas não a única. Em se tratando de compra
e venda internacional os costumes historicamente tiveram grande importância para a Sumário
formação da lex mercatoria constituída de fontes não estatais. O costume internacional

tem tamanha importância não apenas na formação do regramento, mas também para
diretamente solucionar conflitos como apontado no artigo 38, item 1. b) do Estatuto da
Corte Internacional de Justiça, que assim dispõe:
Art. 38
1. A Corte, cuja função é decidir conforme o direito internacional as controvérsias que

lhe sejam submetidas, deverá aplicar:
...
b) O costume internacional como prova de uma prática geralmente aceita como direito;
Todavia, o caminho encontrado para buscar maior segurança jurídica para as partes
contratantes em contrato de compra e venda internacional e que hoje está em vigor foi a
elaboração de uma Convenção em 1980, a Convenção das Nações Unidas sobre Contratos
de Compra e Venda Internacional de Mercadorias - CISG, elaborada em 1980 tendo ela sido
ratificada pelo Brasil em 2012 e entrou em vigor em 2014. Vale ressaltar que a convenção não
esgota a legislação interna, bem como não impedem a autonomia da vontade dos contratantes.
CONVENÇÃO: “Convenções contendo regras uniformizadas de solução

de conflitos de leis, i. e., o Direito Internacional Privado Uniformizado,
são os diplomas internacionais que estabelecem regras de conexão
indicadoras das leis aplicáveis. Constituem normas paralelas às
contidas nos dispositivos legais internos, estas como aquelas
fixando normas sobre a escolha das leis aplicáveis em hipóteses
de conflitos entre dois ou mais sistemas jurídicos eventualmente
aplicáveis” (DOLLINGER, TIBURCIO; 2020, p. 99)
Assim, a compra e venda internacional atualmente tem grande difusão e é possível que
desta operação possa haver algum tipo de conflito entre comprador que está em um país
e o vendedor que está em outro e para saber qual o regramento jurídico deve ser aplicado
ao caso concreto, se o do país do vendedor ou se do país do comprador, tendo o Direito
Internacional Privado a missão de compatibilizar a aplicação do regramento jurídico ao caso
e a solução adotada por muitos países acerca deste tema foi a ratificação de Convenção das 100
Nações Unidas sobre Contratos de Compra e Venda Internacional de Mercadorias.
Sumário
3.1.2.1 As Incoterms
A compra e venda internacional é forma de materializar o comércio mundial demandando

de agilidade frente ao volume de operações. O cerne deste tipo de comércio foi construído
com os costumes e dinamismo do mercado que houve por bem em levar a busca de uma
padronização de procedimentos pois até então cada país contava com sua legislação
procedimentos próprios.
Figura 29 Incoterms.
Para a uniformização destes procedimentos a ICC (International Chamber of Commerce)

– Câmara de Comércio Internacional deliberou em 1928 acerca da criação de “termos
comerciais” com objetivo de trazer segurança para as partes contratantes no comércio
internacional (VENOSA, 2013, p. 76).
Negrão explica a natureza jurídica da Câmara de Comércio Internacional:
É uma organização privada fundada em 1919, com sede em Paris, que adota, entre
seus objetivos, o de promover o comércio internacional, a economia de mercado e o
crescimento das economias dos países desenvolvidos e em desenvolvimento, buscando 101
a melhor forma de integrá-los na economia internacional (2015, p. 280).
Sumário
A referida organização busca suprir as necessidades dos atores envolvidos no comércio

internacional, seja para solução de conflitos, seja para defesa do livre comércio e do sistema
de economia de mercado conforme objetivos disponíveis no site da organização: ICC –
International Chamber of Commerce - http://www.iccwbo.org
Assim, em 1936 a ICC houve por bem em criar as incoterms (International Commercial Terms)
cujo objetivo era regulamentar as obrigações das partes no contrato de compra e venda,
sendo o primeiro regulamento de compras e vendas internacionais. Os Estados Unidos
da América do Norte lançaram em 1941 regulamento com a mesma função, denominado
Revised American Foreign Definitions e, em 1953 a ICC houve por bem em apresentar
através de catálogo as obrigações atinentes a comprador e vendedor. Assim, passa a ter
relevância jurídica o contrato de compra e venda que adotar as incoterms e fazer referência
no contrato deste fato, pois considera-se fonte dos normativa dos contratos de compra e
venda internacionais (VENOSA, 2015, p. 280-281).
As incoterms passam de tempos em tempos por algumas revisões sendo a última em 2020
tendo atualmente 11 (onze) incoterms que temos em vigor que são representadas por siglas
de forma abreviada dos costumes frequentes do comércio internacional no que tange a
distribuição dos custos de entrega da mercadoria.
As incoterms estão divididas em 4 (quatro grupos), representados pelas letras: “E” (de Exit),
que corresponde a responsabilidade do vendedor pela saída da mercadoria; letra “F” (de
Free), que corresponde a envio sem custo; Letra “C” (de Cost), que corresponde ao custo
envio com custo e, por fim, a letra “D” (de Delivery) que corresponde às obrigações do
vendedor pela entrega.
Figura 30 Responsabilidade do vendedor
MAIOR MAIOR
E terms F terms C E terms D terms
102
Figura: Elaborada pelo autor. Sumário
Na figura é possível verificar que a responsabilidade do vendedor tende a crescer dependendo

que qual grupo for abordado. Observe os grupos:
• Grupo “E”, as responsabilidades do vendedor são pequenas, pois na medida em
que as despesas e riscos são do comprador desde a retirada da mercadoria.
• Grupo “F” haverá responsabilidade do vendedor até a saída desta do país, incluindo-
se o desembaraço na alfândega, mas o transporte principal não é suportado pelo
vendedor, mas sim pelo comprador.
• No Grupo “C” há a ampliação da responsabilidade do vendedor na medida em que

este será também responsável pelo transporte principal, ou seja, o vendedor terá
responsabilidade até o porto do destino.
• No Grupo “D” a responsabilidade do vendedor é completa, ou seja, desde a

expedição até a chegada da mercadoria ao seu destino final.
O Ministério da Economia (Governo Federal Brasileiro) traz a tabela das incoterms 2020, na
página Aprendendo a Exportar do sítio eletrônico, com comentários. Veja:
Tabela 01 Tabela de Incoterms 2020...
CÓDIGO DESCRIÇÃO
EX WORKS (named place of delivery)
NA ORIGEM (local de entrega nomeado)
O vendedor limita-se a colocar a mercadoria à disposição do

comprador no estabelecimento do vendedor, no prazo estabelecido,
não se responsabilizando pelo desembaraço para exportação nem
EXW pelo carregamento da mercadoria em qualquer veículo coletor.
Utilizável em qualquer modalidade de transporte.
Nota: em virtude de o comprador estrangeiro não dispor de condições

legais para providenciar o desembaraço para saída de bens do País,
fica subentendido que esta providência é adotada pelo vendedor,
sob suas expensas e riscos, no caso da exportação brasileira.
103
Sumário
FREE CARRIER (named place of delivery)
LIVRE NO TRANSPORTADOR (local de entrega nomeado)
O vendedor completa suas obrigações e encerra sua responsabilidade quando
entrega a mercadoria, desembaraçada para a exportação, ao transportador ou a
FCA
outra pessoa indicada pelo comprador, no local nomeado do país de origem.
Comprador e vendedor poderão utilizar transporte

próprio em trechos do deslocamento.
FREE ALONGSIDE SHIP (named port of shipment)
LIVRE AO LADO DO NAVIO (porto de embarque nomeado)
O vendedor encerra suas obrigações no momento em que a mercadoria é

FAS
colocada, desembaraçada para exportação, ao longo do costado do navio
transportador indicado pelo comprador, no cais ou em embarcações utilizadas para
carregamento da mercadoria, no porto de embarque nomeado pelo comprador.
Utilizável exclusivamente no transporte aquaviário (marítimo ou hidroviário interior).

FREE ON BOARD (named port of shipment)
LIVRE A BORDO (porto de embarque nomeado)
O vendedor encerra suas obrigações e responsabilidades quando

FOB
a mercadoria, desembaraçada para a exportação, é entregue,
arrumada, a bordo do navio no porto de embarque, ambos indicados
pelo comprador, na data ou dentro do período acordado.

COST AND FREIGHT (named port of destination)
CUSTO E FRETE (porto de destino nomeado)
CFR Além de arcar com obrigações e riscos previstos para o termo

FOB, o vendedor contrata e paga frete e custos necessários para
levar a mercadoria até o porto de destino combinado.

104
Sumário
COST, INSURANCE AND FREIGHT (named port of destination)
CUSTO, SEGURO E FRETE (porto de destino nomeado)
CIF Além de arcar com obrigações e riscos previstos para o termo FOB,
o vendedor contrata e paga frete, custos e seguro relativos ao
transporte da mercadoria até o porto de destino combinado.

CARRIAGE PAID TO (named place of destination)
TRANSPORTE PAGO ATÉ (local de destino nomeado)
CPT Além de arcar com obrigações e riscos previstos para o termo

FCA, o vendedor contrata e paga frete e custos necessários para
levar a mercadoria até o local de destino combinado.

CARRIAGE AND INSURANCE PAID TO (named place of destination)
TRANSPORTE E SEGURO PAGOS ATÉ (local de destino nomeado)
CIP Além de arcar com obrigações e riscos previstos para o termo FCA,
o vendedor contrata e paga frete, custos e seguro relativos ao
transporte da mercadoria até o local de destino combinado.

DELIVERED AT PLACE (named place of destination)
ENTREGUE NO LOCAL (local de destino nomeado)

coloca a mercadoria à disposição do comprador, na data ou dentro do período
DAP acordado, num local indicado no país de destino, pronta para ser descarregada
do veículo transportador e não desembaraçada para importação.

105
Sumário
DELIVERED AT PLACE UNLOADED (named place of destination)
ENTREGUE NO LOCAL DESCARREGADO (local de destino)
DPU
a mercadoria é colocada à disposição do comprador, na data ou dentro do
período acordado, em local determinado no país de destino, descarregada
do veículo transportador mas não desembaraçada para importação.

Termo definido em substituição ao DAT, com a diferença que o DAT

determinava a "entrega" exclusivamente em terminais de carga,
podendo o DPU ser utilizado em terminais ou qualquer outro local
determinado (por exemplo o armazém do comprador).
DELIVERED DUTY PAID (named place of destination)
ENTREGUE COM DIREITOS PAGOS (local de destino nomeado)
DDP O vendedor completa suas obrigações e encerra sua responsabilidade quando a

mercadoria é colocada à disposição do comprador, na data ou dentro do período
acordado, no local de destino designado no país importador, não descarregada do
meio de transporte. O vendedor, além do desembaraço, assume todos os riscos e
custos, inclusive impostos, taxas e outros encargos incidentes na importação.

Nota: em razão de o vendedor estrangeiro não dispor de condições legais

para providenciar o desembaraço para entrada de bens do País, este termo
não pode ser utilizado na importação brasileira , devendo ser escolhido o
DPU ou DAP no caso de preferência por condição disciplinada pela ICC.
Fonte: Governo Federal. Disponível em: http://www.aprendendoaexportar.gov.br/index.php/

incoterms/2-uncategorised/835-incoterms-2020-tabela-resumo. Acesso em 09/11/2020.
As Condições de venda abaixo não disciplinadas pela Publicação nº 723-E, de 2020, da ICC,
ou seja, não fazem parte do rol das Incoterms mas também são utilizadas nas operações 106
de compra e venda internacional de mercadorias:
Sumário
Tabela 02 Siglas adicionais de utilização nas compras

e vendas internacionais...
CÓDIGO DESCRIÇÃO
COST PLUS FREIGHT
CUSTO MAIS FRETE
C+F
O vendedor arca com os custos e riscos das tarefas no país de exportação,
bem como contrata e paga o transporte internacional convencional.

COST PLUS INSURANCE
CUSTO MAIS SEGURO
C+I
O vendedor arca com os custos e riscos das tarefas no país de exportação, bem
como contrata e paga o seguro de transporte internacional convencional.

OUTRA CONDIÇÃO DE VENDA
OCV
Utilizável em operação que não se enquadre em qualquer
das situações descritas nesta Resolução.
Fonte: Governo Federal. Disponível em: http://www.aprendendoaexportar.gov.br/index.php/
incoterms/2-uncategorised/835-incoterms-2020-tabela-resumo. Acesso em 09/11/2020.
Trataremos agora das incoterms de forma a explicar a aplicabilidade das mesmas, onde se
verificará que da primeira pra a última a reponsabilidade do vendedor passa a ser maior e
ainda os modais de transporte aplicáveis a cada uma das siglas. ...
• A única E-term – EXW – Ex works (no local de trabalho, que pode abranger
estabelecimento, fábrica, depósito, plantação, etc.) demonstra a mínima
responsabilidade do vendedor, bastando que este efetue a entrega da coisa em
seu estabelecimento, ocorrendo assim a tradição ao comprador que assume os
riscos e custos (carregamento e transporte, contratação de seguro e pagamento do
prêmio e desembaraço alfandegário), pela retirada do local de produção da coisa.
Todos os modais de transporte podem ser utilizados.
107
• As F-terms – FCA, FAS e FOB – trazem uma responsabilidade maior ao vendedor na Sumário
medida em que assume os custos e riscos pelo transporte da mercadoria (coisa)

até o transportador principal (responsável pelo transporte do país o vendedor ao
pais do comprador ou outro por este designado) – FCA/FOB ou cais do porto - FAS.
• Na FCA – Free Carrier – o vendedor é liberado a partir do momento que coloca a
mercadoria à disposição do transportador principal no local indicado no contrato.
É uma modalidade muito utilizada para transporte de coisas em contêineres e se
houver cobrança de Demurrage (sobre-estadia – somente ocorre no transporte
marítimo) está será imputada ao comprador.
• A FAS – Free Alonside Ship – é aquela na qual a responsabilidade do vendedor cessa

quando ele coloca à disposição do transportador principal no cais do porto (no
costado do navio transportador) no porto designado no contrato. Vale observar que
o custo do desembaraço alfandegário para exportação é do vendedor enquanto
os custos elo embarque, transporte principal e seguro são de responsabilidade
do comprador.
• Na FOB – Free On Board – a responsabilidade do vendedor vai até o embarque do

navio indicado pelo comprador no contrato, devendo ele arcar com os custos de
embarque e desembaraço aduaneiro para exportação. A tradição da mercadoria se
dá no navio, transferindo os riscos para o comprador a partir daí. Assim, os custos
do transporte principal e de seguro serão do comprador.
• As C-terms – CFR, CIF, CPT e CIP – aumentam, em relação às outras vistas até agora,
a responsabilidade do vendedor, uma vez que, este passa a ser responsável pelo
custo do transporte principal e sua responsabilidade permanece até a entrega no
porto o destino da mercadoria.
• Na CFR – Cost and Freight – aplicável ao transporte marítimo ou fluvial doméstico,

os custos de embarque e transporte são do vendedor. Negrão assinala que os riscos
da mercadoria à bordo são do comprador (2015, p. 281).
• A CIF – Cost Insurance and Freight – também se aplica ao transporte marítimo ou

fluvial doméstico e aqui o vendedor assume o custo do seguro marítimo até a
chegada. A tradição se opera no navio, onde os riscos da mercadoria embarcada
são do comprador. O seguro se presta justamente para assunção de tais riscos.
• Na CPT – Carriage Paid To – não há limitação ao modal de transporte escolhido

pelas partes contratantes e a responsabilidade do vendedor existe no tocante a
arcar com os custos até o local de destino sendo esta transferida ao comprador 108
quando o transportador do país destinatário recebe as mercadorias, assumindo o
Sumário
comprador os custos por todos os transportes posteriores à primeira entrega. Os

riscos são do comprador.
• A CIP Carriage and Insurance Paid To – segue a mesma sistemática do anterior

(CPT), mas cabe ao vendedor arcar com os custos do seguro.
• As D-terms - e DAP DPU e DDP, onde as responsabilidades do vendedor são as
maiores das incoterms até então vistas aqui pois estende-se até a chegada da
mercadoria ao seu destino. É importante frisar que aqui a transferência do risco se
dá fora do país exportador. Em 2010 o Grupo D teve extintas as DAF (Delivered and
Frontier), DES (Delivered Ex-Ship), DEQ (Delivered Ex-Quay) e DDU (Delivered Duty
Unpaid) e criadas duas novas DAP (Delivered at Place) e DAT (Delivery at Terminal),
sendo que esta última em 2020 mudou para DPU (Delivered at Place Unloaded),
dada a ampliação da possibilidade de utilização de terminais desta última.
• Na DAP – Delivered and Place – a responsabilidade do vendedor diz respeito ao

transporte da mecadoria até o local de destino, pronta para o desembarque, onde
assume os custos e riscos pela entrega. O vendedor não tem obrigação de contratar
seguro apesar do risco ser seu. O desembaraço aduaneiro de exportação e por
conta do vendedor, mas não o de importação e trânsito no país de destino. Pode
ser utilizado qualquer modal de transporte.
• A DPU – Delivered at Place Unloaded substituiu a DAT – Delivery At Terminal – traz

a obrigação do vendedor em desembarcar a mercadoria na entrega onde o risco
é dele até que coloque a mercadoria à disposição do comprador. O vendedor
assumirá também os custos de desembaraço alfandegário de exportação, do
transporte principal, mas pelos transportes locais e também o custo de descarregar
no destino do contrato. Os custos de desembaraço alfandegário e de tributação
da importação pertencem ao comprador, bem como os trâmites para transito da
mercadoria. Não há obrigatoriedade do vendedor em firmar o contrato de seguro,
apesar do risco do mesmo. Pode ser utilizado qualquer modal de transporte.
• A DDP – Delivered Duty Paid – a responsabilidade do vendedor é de entregar a

mercadoria colocando-a à disposição do comprador no local estipulado no contrato
que deverá estar no meio de transporte pronta para desembarcar. Nesta modalidade
o vendedor assume todos os custos e riscos para a entrega da mercadoria,
devendo arcar com todos os custos de todos os transportes necessários para que
a mercadoria chegue ao local do destino. Aqui não é obrigatória a contratação
de seguro pelo vendedor. Quando ao desembaraço aduaneiro o vendedor arcará
tanto o da exportação quanto da importação bem como as de trânsito e tributos 109
incidentes sobre a operação. Sumário
Na tabela a seguir pode-se visualizar a aplicação das incoterms nos modais de transporte:
Tabela 03 Incoterms e seus modais de transporte
Transporte Multimodal Transporte marítimo ou fluvial – interno
EXW – Ex Works FAS – Free Alongside Ship
FCA – Free Carrier FOB – Free On Board
CPT – Carriage Paid To CFR – Cost And Freight
CIP – Carriage and Insurance Paid To CIF – Cost Insurance and Freight
DAP - Delivered At Pace
DPU – Delivered At Place Unload
DDP – Delivered Duty Paid
Fonte: Autoria própria
Insta observar que que as incoterms não são de caráter obrigatório, uma vez que, as partes
contratantes têm ampla e total liberdade de aderir ou não. As incoterms servem para agilizar
operações de compra e venda e se as partes aderirem a estas devem fazer referência a qual
delas foi escolhida para contratação determinada.
Assim, as incoterms são termos que as partes contratantes no contrato de compra e

venda podem utilizar para distribuir entre comprador e vendedor maiores ou menores
responsabilidades no que tange ao risco da coisa, bem como aos custos envolvidos desde
a saída da mercadoria do estabelecimento do vendedor até a chegada a o seu destino final.
3.1.2.2 A Convenção das Nações Unidas para a Venda

Internacional de Mercadorias (CISG)
A compra e venda internacional tomou grandes proporções dada a dinâmica dos mercados
mundiais e tendo em vista os conflitos são inevitáveis surge um problema afeto à segurança
jurídica: qual legislação utilizar sem que haja invasão da soberania dos Estados a que
pertencem o comprador e vendedor? Qual legislação aplicar, a do país do vendedor ou do
país do comprador? Esses e outros questionamentos serão respondidos a seguir.
A United Nations Convention on Contracts for the International Sales of Goods (CISG) 110
– Convenção das Nações Unidas sobre Contratos de Compra e Venda Internacional de Sumário
Mercadorias que foi aprovada no âmbito das Nações Unidas, foi a regulação criada para
resolver as questões sendo ratificada pelo Brasil somente em 2012, com início de vigência
em 1o de abril de 2014.
A proposta da Convenção não é outra senão a unificação de normas com objetivo de
evitar a submissão de uma das partes a um direito alienígena desconhecido ou, ainda, que
possa lhe ser desfavorável, e forma a conferir maior segurança jurídica e assim diminuir
consideravelmente os riscos da atividade empresarial.
Os caminhos para que se chegasse à CISG não foram simples uma vez que foram efetuadas
diversas tentativas de unificação do direito contratual, sendo a sde maior relevância as que
remetem ao início do século XX. Ribeiro e Barros abordam acerca de como foi criação da
CISG (2014):
A Conferência de Haia de 1964 aprovou dois instrumentos normativos que não tiveram
o êxito esperado: a Lei Uniforme sobre Formação de Contratos de Compra e Venda
Internacional (ULFIS, sigla em inglês) e a Lei Uniforme sobre Compra e Venda de Bens
(ULIS, sigla em inglês). A partir de tais instrumentos, a Comissão das Nações Unidas
sobre o Direito do Comércio Internacional (UNCITRAL, sigla em inglês) assumiu a
tarefa de elaborar uma lei uniforme que, tanto quanto possível: i) não previsse regras
excessivamente pró-comprador (buyer oriented), tampouco pró-vendedor (seller
oriented); e ii) fosse aplicável tanto por sistemas de civil law quanto de common law.
A julgar pelo elevado número de adesões à Convenção desde sua edição em 1980, o
objetivo inicial foi alcançado.
Assim, longo foi o caminho para se chegar a atual Convenção para facilitar o tráfego
econômico e jurídico e, assim, otimizar os custos haja vista que a partir do momento em
que comprador e vendedor utilizam do mesmo regramento, não há necessidade de gerar
custos para conhecer a legislação alienígena com quem se pretende negociar.
A CISG ingressou no ordenamento jurídico brasileiro com sua ratificação promovida através
do Decreto Legislativo no 538/2012, que entrou em vigor em 2014 aplicando-se aos contratos
de compra e venda internacional firmados no Brasil ou que seus efeitos sejam produzidos
neste país.
Passou-se assim a ter uma segurança jurídica maior na medida em que antes disso as partes
contratantes tinham que anuir expressamente às normas da CISG.
111
Sumário
Figura 31 Convenção Internacional
Fonte: Shutterstock 2020
Assim, após o advento do Decreto supra mencionado, se houver conflito que diga respeito
a contratos de compra e venda internacional este pode ser solucionado de duas formas:
1. se previsto no contrato, através da arbitragem;
2. levar ao Poder Judiciário, que aplicará a CISG, ou seja, se o proponente for brasileiro,
aplicar-se-á a lei brasileira.
Apesar de contar com grande adesão por vários países no mundo, na hipótese do proponente
brasileiro quiser negociar com alguém cujo país não seja signatário da Convenção, é possível
que eles pactuem contratualmente a aplicação da CISG, conferindo assim, liberdade e
segurança para o empresário estrangeiro.
É de se observar que no momento de ingresso no ordenamento jurídico brasileiro a

Convenção foi vista com alguma ressalva, mas houve o amadurecimento, aceitação e
discussões jurídicas que houveram por bem revisar princípios do Direito Obrigacional
(POLIDO, 2014, p. 02): 112
Sumário
No caso brasileiro, nos últimos anos, a influência e relevância prática da CISG, a partir
das iniciativas de cooperação multilateral com o aperfeiçoamento dos trabalhos da
Uncitral (a exemplo do que representaria a base de dados sobre as decisões proferidas
em tribunais dos Estados contratantes da Convenção), levaram a resultados não menos
significativos. As Jornadas Brasileiras de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal
(CJF), abriram novos espaços para aportes da doutrina jusprivatista internacional e
jurisprudência em matéria de contratos e venda e compra internacional, conduzindo à
revisão de princípios em matéria de direito das obrigações no direito brasileiro.
Merece destaque ainda que a CISG não tem como objetivo substituir a legislação de cada país
signatário podendo coexistir com normas de Direito Comercial Internacional e sendo por elas
complementada. Assim o conteúdo normativo da CISG tem o condão de permear culturas jurídicas
distintas da brasileira (como o commom law e o civil law) com certa flexibilidade, pois autoriza a
preservação da competência legislativa interna em determinadas hipóteses (POLIDO, 2014, p. 5).
A análise dos requisitos de validade do contrato fica reservada a

legislação local, não se lhe aplicando a CISG, conforme dispõe o art.
4o: Esta Convenção regula apenas a formação do contrato de compra
e venda e os direitos e obrigações do vendedor e comprador dele
emergentes. Salvo disposição expressa em contrário da presente
Convenção, esta não diz respeito, especialmente:
(a) à validade do contrato ou de qualquer das suas cláusulas, bem

como à validade de qualquer uso ou costume;
(b) aos efeitos que o contrato possa ter sobre a propriedade das
mercadorias vendidas.
O exemplo mostra a coexistência da CISG com o Direito Internacional e Direito interno de

um Estado. Assim, se faz necessário entender que a CISG é um importante instrumento para
evitar incertezas do direto que será aplicado em caso de eventual concorrência de direitos
materiais em matéria de compra e venda internacional mas que ela não basta em si pois
no caso concreto poderá se socorrer ao Direito Internacional Privado o impasse jurídico for
levado ao Poder Judiciário de um Estado caso tenha competência internacional para tanto.
Mazzuoli (2018, p. 323), comenta contudo o caráter obrigatório da aplicabilidade da Convenção: 113
“Trata-se de norma internacional de observância obrigatória para juízes e de tribunais
brasileiros quando em causa contrato internacional de compra e venda”. (2018, p. 323). Sumário
Isso não quer dizer que as partes não podem afastar a aplicação da CISG, pois o próprio
artigo 6o demonstra a aplicação do princípio da autonomia da vontade de forma que
autoriza as partes a promoverem o opting-out e o opting-in, restringindo e alargando,
respetivamente, o âmbito de aplicação estabelecido no texto da Convenção (MENEZES;
CARVALHO, 2018, p. 141).
Assim, o esperado é que conservadorismo judiciário brasileiro ceda a aplicação da CISG e
assim contribua para a construção de jurisprudência internacional pois no que se refere a
aplicação da CISG na arbitragem não há dúvida pois o parágrafo segundo do artigo 2o da
Lei de Arbitragem (Lei no 9.307/96) é categórico quanto a isso.
3.1.3 Novas Tendências no tratamento do

O contrato de compra em venda é instituto de Direito Civil e em operações internacionais
também de direito Internacional Privado.
O grande desafio da contemporaneidade e do futuro não se resume a simples observância e

cumprimento isolado das regras contratuais da compra e venda, mas também da observância
de bens como o Meio ambiente e os Direitos Humanos.
Os contratos de compra e venda seguem a tendência tecnológica e em muitos casos já são

contratos eletrônicos, onde os contratos de massa (adesão) são a maioria disponibilizados
pelo vendedor onde o comprador aceita as condições mediante um simples clique, não
havendo qualquer possibilidade de discussão de cláusulas. Ainda que pareça um contrato
totalmente “engessado” é possível atribuir descontos por cupons, forma de pagamento,
opções de frete com transportadores diversos e custo, bem como custo de seguro.
Os elementos do contrato de compra e venda permanecem intactos por mais tecnológico

e digital que seja o meio de elaboração e conclusão do contrato, devendo estar sempre
presente a coisa, o preço e o consentimento. Este último, para que fique caracterizado e
evite incertezas e dúvidas, muitas vezes demanda de um cadastro e criação de conta ou uma
assinatura digital, com certificados previamente instalados no computador, smartphone ou
outros dispositivos de acesso ao mundo digital.
114
Sumário
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu lícita a negociação

havida pelo aplicativo “whatsapp” de compra e venda de 1.970 quilos
de camarão ao preço de R$ 82.000,00 (oitenta e dois mil reais),
a ser pago em duas parcelas onde após a venda os compradores
alegaram ter comprado a metade. O fundamento do Tribunal
para não descaracterizar a venda integral foi que ao analisar as
negociações em momento algum foi questionada a quantidade e
que não ha forma específica exigida por lei, sendo, portanto, válidas
as negociações e a contratação. (Processo 0718261-18.2019.8.07.0007.
Relator Desembargador Diaulas Costa Ribeiro. 8a Turma Cível.
Julgado em 08/10/2020. Publicado em 23/10/2020).
Além da negociação vista no exemplo acima, atualmente são efetuadas milhares de compras
em lojas virtuais, e o ambiente digital democratizou as operações de compra e venda,
na medida que dá a possibilidade de efetuar venda de bens pessoas que não exercem
profissionalmente a venda de bens em sites de como o “Mercadolivre”, onde é possível
anunciar e realizar negociações de todo tipo de bem que pode ser comercializado. Para
tanto, o vendedor de aceitar as cláusulas impostas pelo administrador do site, inclusive no
que tange a normas de conduta (como por exemplo a emissão de nota fiscal para quem
atua profissionalmente).
Assim, de negociações individuais a contratos de massa, ainda que haja a utilização de

meios eletrônicos, aplicativos, plataformas digitais e outros, a compra e venda mantém seus
elementos essenciais e não sendo exigida determinada forma pela lei, como ocorre com a
compra e venda de imóveis em valor superior a trinta salários mínimos, que demanda de
escritura pública, conforme o artigo 108 do Código Civil, a forma para que seja efetuada
a contratação de compra e venda é infinita, desde que observe as regras gerais a todo e
qualquer negócio jurídico: objeto lícito, agente capaz e forma prescrita ou não defesa em lei.
A compra e venda também pode ser realizada através dos smartcontracts, ou seja, contratos
elaborados no meio digital em linguagem de programação, não sujeito a análise ou validação
de terceiros e, ainda, autoexecutável, ou seja, implementado determinado prazo a execução
é automática.
115
Sumário
Figura 32 Contratos eletrônicos
Fonte: Shutterstock 2020
O grande desafio do futuro será como o Estado atuará no caso de uma pessoa sentir
que foi lesada, pois muitas destas negociações podem ocorrem entre pessoas de nações
distintas ou, ainda o programa e execução se dão em outra localidade que não a nação dos
contratantes em que talvez as normas de Direito Internacional atuais não sejam o bastante
para resolver.
Vale observar que o próximo passo no avanço tecnológico de operações de compra e

venda, entre outras, no mundo digital é o blockchain, uma vez que este tem sua base no
protocolo de confiança estabelecido neste ambiente (evitando ou mimizando os cibercrimes)
e Tapscott e Tapscott (2016, p. 36) explicam: “Embora a tecnologia seja complicada e a palavra
blockchain não seja exatamente sonora, a ideia principal é simples. Os blockchains nos
permitem enviar dinheiro de forma direta e com segurança, sem passar por um banco, uma
empresa de cartão de crédito ou o Paypal”.
Assim, é importante destacar que mesmo que as criptomoedas não sejam consideradas
moeda oficial pelas nações mundiais, não se pode ignorar que o dinheiro pode ser
convertido em criptomoedas e estas realizarem uma série de operações no mundo virtual
e sua conversibilidade em moeda corrente novamente. Estas operações realizadas com
as moedas virtuais, de acordo com a legislação brasileira deixam de ser compra e venda
e passam a ser consideradas como permuta, uma vez que o artigo 481 do Código Civil é
categórico no que tange ao pagamento do preço em dinheiro. 116
Sumário
O comércio mundial vem passando por profundas transformações com as operações virtuais
e a tendência é que evoluam cada vez mais de forma a trazer mais segurança para quem
opera neste meio.
Vale lembrar que o comércio eletrônico quando inaugurado na internet era visto com muita
desconfiança pelas pessoas que não conheciam do seu funcionamento. No Brasil o seu
desenvolvimento se deu não apenas pela facilidade de efetuar a compra e venda, mas em
muitos casos pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90) que deu
segurança jurídica necessária ao se adquirir bens fora do estabelecimento comercial, como
o direito de arrependimento e devolução imotivada no prazo de 7 (sete) dias da compra,
previsto no artigo 49 da referida lei.
Assim, o grande desafio será compatibilizar a aplicação da lei no espaço dada a

descentralização cada vez maior nos contratos, com possível adoção de novas normas
convencionais para os países signatários.
Veja a seguir uma indicação de leitura que poderá complementar seus estudos. Essa leitura
na unidade.
1. VENOSA, Sílvio de Salvo. Contratos em Espécie. 13a ed. São Paulo: Atlas, 2013.
Esta obra traz uma abordagem simples e objetiva no que tange ao compromisso de compra
e venda e da adjudicação compulsória (p. 537-566), onde traz a evolução histórica no Brasil
e, ainda, traz alguns julgados a título exemplificativo.
2. FERNANDES, Jéssica Pereira. Condições resolutivas usuais nos compromissos de compra

e venda de imóveis. Revista de Direito Empresarial, v.2, p. 45-68, mar –abr. 2014.
O artigo científico trata das possibilidades de inserção de cláusulas resolutivas válidas em

compromisso de compra e venda e suas justificativas para promover a segurança jurídica
das partes contratantes.
3. POLIDO, Fabrício Bertini Pasquot. A Convenção de Viena sobre Contratos de Compra e

Venda Internacional de mercadorias de 1980 e suas interações com o direito brasileiro: 117
encontro marcado ou justiça tardia? Revista de Arbitragem e Mediação, v. 43, p. 251-281,
out-dez. 2014. Sumário
Este artigo trata de forma crítica a aplicação da CISG no Brasil, onde o aluno poderá se
aprofundar sobre o tema pois aborda não apenas o caminho para a construção da CISG
mas também sua aplicabilidade prática.
Mapa conceitual
Conceito e aplicabilidade
Não outorga da escritura definitiva pelo vendedor ou morte

ou não localização deste
Compromisso de Compra e Venda

Recusa injustificada do comprador em receber a escritura
definitiva
Adjudicação Compulsória
As I ncoterm s
E term s : EXW
F term s : FCA; FAS, FOB

Compra e Venda Internacional
C term s: CFR, CIF, CPT, CIP
D term s : DAP DPU, DPP
A Convenção das Nações Unidas para Venda Internacional de Mercadorias
Conclusão
Nesta unidade pudemos verificar que o uma das modalidades do contrato de compra e
venda é o compromisso de compra e venda, um tipo de contrato preliminar que se contar
com a cláusula de irretratabilidade atribui ao promitente comprador o direito a exigir o
contrato principal – contrato de compra e venda. O compromisso poderá ou não estar
registrado e se estiver irá garantir ao promitente comprador um direito real sobre a coisa.
Caso não esteja registrado o promitente comprador poderá demandar de tutela específica
de obrigação de fazer ou buscar a adjudicação compulsória, ainda resolver a obrigação em
perdas e danos.
Um importante instrumento no direito brasileiro que as partes podem se socorrer é a ação de 118
adjudicação compulsória, onde o promitente comprador poderá dela utilizar nas hipóteses
Sumário
de recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, não localização do

promitente vendedor, falecimento do promitente vendedor e, também pelo promitente
vendedor, quando o promitente comprador injustificadamente se recusa ao recebimento
da escritura definitiva.
Os contratos de compra e venda existem tanto no âmbito interno quanto no internacional e
o Direito Internacional busca a aplicação de um regramento para este tipo de contrato. Em
matéria de compra e venda internacional de mercadorias muitas das regras foram inspiradas
nos costumes, ou seja a praxe do mercado impõe regras para quem nele atua.
As incoterms são termos utilizados pelos participantes no mercado de compra e venda

internacional de mercadorias como forma de agilizar os procedimentos e atribuir custos e
responsabilidades maiores ou menores ao vendedor, representadas por siglas. As incoterms
inicialmente eram 13 e atualmente são 11 e tem o caráter de seguir o dinamismo das
operações de compra e venda internacional.
O Direito Internacional Privado nem sempre conseguirá harmonizar eventuais conflitos

havidos das relações de compra e venda internacional de mercadorias e como forma de dar
maior segurança jurídica a quem atua no mercado internacional de compra e venda uma das
soluções foi a elaboração da CISG – Convenção das Nações Unidas sobre Contratos de Compra
e Venda Internacional de Mercadorias em 1980 e ratificada por diversos países atuantes neste
mercado, inclusive o Brasil, que a ratificou em 2012, com início de vigência em 2014.
O contrato de compra e venda é dinâmico e os formatos são variados e amplamente

utilizados em diversas plataformas físicas e digitais, onde a tecnologia ganha cada vez
mais espaço, mas os elementos essenciais de toda compra e venda permanecem presentes,
quais sejam: a coisa, o preço e o consentimento.
Assim, esperamos que o aluno tenha se aprofundado no conhecimento do compromisso de

compra e venda a principal ação do promitente comprador que ao ter pago o preço possa
exigir a outorga da escritura definitiva, que é a adjudicação compulsória, bem como uma
noção da compra e venda internacional, as principais regras, o uso das incoterms, aplicação
da CISG e ao final desta unidade possa aplicar os conceitos e aprendizados na prática.
119
Sumário
Referências
Referências
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Acesso em: 22 out. 2020. 121
Sumário
Referências
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6.404, de 15 de dezembro de 1976, 11.598, de 3 de dezembro de 2007, 12.682, de 9 de julho
de 2012, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 10.522, de 19 de julho de 2002, 8.934, de 18 de
novembro 1994, o Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946 e a Consolidação das Leis
do Trabalho, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943; revoga a Lei Delegada
nº 4, de 26 de setembro de 1962, a Lei nº 11.887, de 24 de dezembro de 2008, e dispositivos
do Decreto-Lei nº 73, de 21 de novembro de 1966; e dá outras providências. Diário Oficial da
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14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
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14a ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
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WESSELS, Walter J. Economia. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
124
Sumário

Contrato de Compra Even Da

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Contrato

Biblioteca PUC (Dados de publicação na fonte)

Nogueira, Wallace Leite.

Contrato de Compra e Venda / Wallace Leite Nogueira. 1 ed.

Belo Horizonte, 2021.

1. Contrato de compra e venda. 2. Regras, implicações jurídicas e riscos de

Catalogação: Biblioteca Central Anisio Teixeira – PUC Campinas 2

Figura 01 Evolução moeda.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Tabela 01 Tabela de Incoterms 2020.... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

1.1 Contrato de Compra e Venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Unidade 2 Regras, implicações jurídicas e riscos

2.1 Regras, Implicações Jurídicas e riscos do contrato de

Unidade 3 Compromisso de Compra e Venda,

3.1 Compromisso de Compra e Venda, Compra e Venda

3.1.3 Novas Tendências no tratamento do Contrato de Compra

Mapa conceitual. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

Mídias integradas Áudios

Mestre em Direito pela Universidade Metodista de Piracicaba (UNIMEP), em 2017. Especialista

Os contratos de compra e venda ganharam extrema relevância após o implemento da moeda

Em razão do exposto, se faz necessário refletir sobre algumas questões:

• Se o comprador efetuou o pagamento à vista, o vendedor pode se recusar a

• Qualquer bem é passível de ser objeto de contrato de compra e venda?

• É possível vender uma marca famosa?

• Sempre que comprador e vendedor emanarem seus consentimentos, a compra e

A modalidade de contrato “compra e venda”, uma das mais comuns da contemporaneidade,

A unidade 1 tratará de conceito, características, e elementos essenciais da compra e venda. 12

• Identificar o contrato de compra e venda, seus elementos e características de

• Analisar as novas tendências da doutrina e da jurisprudência pátria nacional no

• Propor a reflexão crítica acerca da utilização desse tipo de contrato, inadimplemento

• Aplicar os institutos estudados na prática jurídica, seja na área consultiva ou na

Recordar conhecimentos acerca de conceito, características e

Identificar o instituto da compra e venda no texto legal.

Analisar contratos de compra e venda.

Criar textos legais de acordo com esta modalidade de contrato.

Examinar as medidas necessárias para correção de problemas

1. Contrato de Compra e Venda

1.1 Contrato de Compra e Venda

1. Contrato de Compra e Venda

2. unidade contábil: a moeda permite que as pessoas ponham um preço em todos

3. padrão de pagamentos diferidos: em quase todos os contratos em que as pessoas

4. reserva de valor: as pessoas guardam suas poupanças separando uma quantia em

Figura 01 Evolução moeda

MOEDAS DINHEIRO CARTÃO DINHEIRO

Fonte: SHUTTERSTOCK, 2020.

1. Contrato de Compra e Venda

Verifica-se que a operação de compra e venda é materializada através de um contrato em

Portanto, diante da possibilidade constitucional do direito à propriedade, é possível firmar

Como mencionado, o direito de propriedade não é absoluto e pode sofrer restrições ou

1. Contrato de Compra e Venda

A relevância do contrato de compra e venda decorre desde a análise de suas características

No contrato de compra e venda, existem elementos essenciais: a coisa, o preço e o

1. A Lei nº 9.434/97 proíbe a venda de órgãos humanos, e esta conduta

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1. Contrato de Compra e Venda

Afetação – “é a imposição de encargo ou ônus a um prédio ou bem,

1. Contrato de Compra e Venda

É importante observar que o conceito legal de compra e venda traz um comando de

Visto o conceito e importância jurídica do instituto da compra e venda, é possível entender

1. Contrato de Compra e Venda

Gagliano e Pamplona traçam como características “negócio jurídico bilateral e sinalagmático,

Assim, o rol de características é enriquecido, na medida em que são verificadas as

Para uma ampla compreensão, é importante dissecar as características trazidas pelos

1.2.1.1 Bilateral e Sinalagmático