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19 de Outubro de 2019

Rescisão da locação decorrente de defeitos no imóvel.

Nos contratos de locação, a primeira obrigação do locador é


entregar ao locatário o imóvel em condições de uso e garantir a sua
habitabilidade pelo prazo de ocupação. Havendo problemas no imóvel,
como por exemplo, infiltrações diversas, umidades excessivas, entre
outros problemas estruturais que inviabilizam a permanência no
imóvel, é justificável a desocupação antecipada por parte do locatário,
de modo que são indevidos os pagamentos de encargos relacionados à
multa compensatória.

Durante o contrato de locação, tanto comercial quanto residencial, o


locatário, poderá, a qualquer momento entregar o imóvel locado, desde
que, pague a multa compensatória - pela entrega antecipada do imóvel
locado. Esta multa é previamente estabelecida no contrato de locação, e
tradicionalmente é estipulada em torno de 03 (três) vezes o valor do
aluguel devendo ser cobrada de forma proporcional ao período de
cumprimento do contrato (artigo 4º da Lei 8.245/91). O locatário
também fica dispensado da multa estipulada se a devolução do imóvel
decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,
para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do
contrato. A Lei do Inquilinato determina que neste caso o locatário
deverá notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30
(trinta) dias de antecedência (artigo 4º, § único, da Lei 8.245/91).

Porém, alguns problemas, via de regra, autorizam a entrega antecipada


do imóvel locado - sem o pagamento da multa compensatória.

Vejamos:

São os chamados problemas estruturais, que afetem diretamente o uso


pleno do imóvel locado, como exemplo: infiltrações, umidades
diversas, goteiras, rachaduras, entupimentos crônicos, entre
outros. Vale lembrar que tanto o locador quanto o locatário, possuem
obrigações recíprocas de modo que à cada contratante incumbe o
cumprimento de uma determinada obrigação. As obrigações do
locatário incluem o pagamento do aluguel e de encargos locatícios
previstos no contrato, além de deveres assessórios como o cuidado e a
manutenção do imóvel, o pagamento de impostos, dentre outros
(artigo 23 da Lei do Inquilinato).

O locador também possui obrigações, que estão legalmente previstas


no artigo 22 da Lei nº 8.245/91.

O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao


uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel


locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”;

Neste ponto é que merece destaque "entregar ao locatário o


imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação".

Se o imóvel apresenta problemas estruturais que diminuem ou trazem


problemas ao locatário o imóvel não está cumprindo o fim que se
destina. Daí decorre a necessidade de reparos que deverão ser
executados e custeados pelo proprietário.

Por outro lado, é muito importante destacar que, o inquilino tem a


obrigação legal de levar ao conhecimento do proprietário o
surgimento de qualquer dano, defeito ou problemas no
imóvel cuja reparação incuba ao proprietário. Termos do artigo
Art. 23, inciso IV, da Lei nº 8.245/91:

O locatário é obrigado a "levar imediatamente ao


conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano
ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais turbações de terceiros”

É isto que lhe assegura o direito de rescindir o contrato posteriormente


- mas somente no caso de não conserto (inércia do proprietário ou
conserto ineficiente).

Antes de rescindir o contrato o locatário necessariamente deverá:

(1) Informar imediatamente ao proprietário a existência de problemas


no imóvel ocupado para que o mesmo providencie o conserto dentro de
um prazo razoável, que seja adequado para ambas as partes.
(2) Se o proprietário não providenciar o conserto o locatário deverá
exigir o conserto ou a compensação no aluguel.

(3) Caso o proprietário não providencie todos os consertos e reparos


necessários que são de sua responsabilidade, ou não autorize a
compensação o locatário, neste caso, deverá devolver o imóvel
sem pagar a multa contratual, pois o proprietário estará
infringindo o contrato de locação e em especial a Lei do Inquilinato, ou
seja, não estará assegurando ao locatário uma moradia digna e
tranquila ao fim que se destina.

Imóvel sendo entregue devido a


problemas: como ca os aluguéis e a
pintura até a desocupação.
Outra questão que ainda gera um pouco de divergência, sobre a
rescisão contratual decorrente de defeitos no imóvel, diz respeito as
despesas como pintura, aluguel e manutenções diversas até a
desocupação.

Atualmente o posicionamento dos Tribunais em casos semelhantes é


que o imóvel enquanto estiver ocupado pelos locatários, estes devem
responder pelos locativos devidos até a desocupação do imóvel, bem
como pelos reparos no imóvel, os quais não têm vinculação com os
alegados defeitos, sendo responsabilidade dos locatários entregarem o
bem no mesmo estado em que receberam.

Fontes:

1. Lei 8.245 /91;

2. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul;

3. Código Civil;
Disponível em: https://lucascezar.jusbrasil.com.br/artigos/576163306/rescisao-da-locacao-
decorrente-de-defeitos-no-imovel