INSTRUMENTO PARTICULAR DE

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Por este particular instrumento, as partes adiante qualificadas resolvem de comum

acordo e de livre e espontânea vontade, firmar Compromisso de Venda e Compra,
tendo por objeto a unidade autônoma doravante mencionada, consoante cláusulas e
condições adiante estipuladas:

I – DAS PARTES:

VENDEDORA: APLAUZO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS E ENGENHARIA

LTDA., estabelecida na Cidade de Santo André, Estado de São Paulo, na Avenida
Tietê, nº 1.111, Bairro Campestre, CEP 09070-310, doravante denominada
VENDEDORA, na pessoa de seus sócios HENRIQUE ANSELMO NETO, brasileiro,
casado, engenheiro de produção mecânica, portador da cédula de identidade RG nº
28.830.183-3 SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob nº 301.751.978-30 e GABRIEL
BORGES MIRANDA, brasileiro, casado, engenheiro civil, portador da cédula de
identidade RG nº 30.158.192 SSP/SP e inscrito no CPF/MF sob nº 349.376.078-71,
ambos domiciliados no endereço da VENDEDORA acima mencionado.

COMPRADORES: Adam de Paula Machado Marques Moreira, brasileiro, casado

portador da cédula de identidade RG nº 32311195 SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob nº
011.923.261-80, e Mariana Vieira Marques Moreira, casada portador da cédula de
identidade RG nº 42619535 SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob nº 359.522.428-04,
residentes e domiciliados na Rua Flamengo, n 22 apt 1, Parque Erasmo Assuncao,
CEP 09271-460, Santo André, SP, e-mail: adam.moreira.info@gmail.com e
mariana.viera.fin@gmail.com ; doravante denominado, independente do número e
gênero, simplesmente como COMPRADOR.

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II – DO OBJETIVO DO CONTRATO:

Cláusula 1ª - A VENDEDORA, incorporadora e construtora do imóvel doravante

descrito, determinado e caracterizado por este Compromisso de Venda e Compra, e
na melhor forma de direito, se compromete vendê-lo ao COMPRADOR, como
comprometido fica, nos termos do presente contrato, que se regerá pelas cláusulas e
condições aqui pactuadas, que as partes aceitam e se obrigam a cumprir e respeitar,
por si, seus herdeiros ou sucessores, a qualquer título, na forma da lei.

III – DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

Cláusula 2ª - A VENDEDORA é proprietária e responsável pela construção do

EDIFÍCIO RESIDENCIAL GARDEN CLUB, localizado na Rua ANHAIA, nº 197, Bairro
Vila Curuçá, Cidade de Santo André, composto de SUBSOLO, PILOTIS E
PAVIMENTOS TIPO, sendo 6 apartamentos por pavimento, prédio este encravado em
terreno de 970,21 m2, sob Matrícula n: 115.285 do 2º Registro de Imóveis de Santo
André e RI nº 1/115.285 .

Cláusula 3ª - O contrato se refere à aquisição da unidade autônoma, consistente no

APARTAMENTO localizado em cima da unidade decorada, olhando de frente
para o prédio lado direito– 3º andar, com uma área real privativa 47,3400 m2, 1
(UMA) suíte, 01 (UMA) sala, 01 (UM) banheiro social, 01 (UMA) cozinha, e 01 (UMA)
sacada, conforme planta do pavimento tipo 01 (que integra este contrato), e o direito
ao uso de 01 (UMA) vaga de garagem, do EDIFÍCIO RESIDENCIAL GARDEN CLUB,
situado na Rua ANHAIA, nº 197, Bairro Vila Curuçá, Cidade de Santo André – SP.

Cláusula 4ª - Sem prejuízo da hipótese prevista na Cláusula 5ª abaixo, o

COMPRADOR, desde já, se dá por ciente de que, se o presente contrato abranger,
também, a aquisição de vaga privativa de garagem, a determinação do respectivo
lugar, se não vinculado ao imóvel, ou se não determinado na Convenção de
Condomínio, dependerá sempre, única e exclusivamente, da decisão em Assembleia
de Condomínio.

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Cláusula 5ª - O COMPRADOR se dá por ciente de que, se o presente contrato NÃO
abranger a aquisição de vaga, o espaço para estacionamento de veículos existente no
Condomínio terá as respectivas regras de utilização e funcionamento definidas, de
modo soberano, pela Assembleia de Condomínio, inclusive no que diz respeito à
necessidade de manobrista, respeitando-se, sempre, a capacidade física do local.

IV - DO IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO:

Cláusula 6ª - O empreendimento será constituído com fiel observância das normas

que integram o Memorial de Incorporação e Projeto aprovado, podendo a
VENDEDORA, no entanto, por conveniência ou determinação das concessionárias de
serviços públicos, de órgãos públicos ou decorrentes de outra situação relevante
alheia à sua vontade, proceder à modificação que se fizer necessária no projeto
aprovado, o que será comunicado ao COMPRADOR.

Parágrafo Único: Fica estipulado que qualquer modificação, bem como as diferenças
não superiores a 5% (cinco por cento) nas dimensões constantes do projeto aprovado,
que resultem da execução das obras, não dará ao COMPRADOR qualquer direito de
ressarcimentos ou compensações, nos termos do parágrafo 1º, do artigo 500 do
Código Civil.

Cláusula 7ª - É vedado ao COMPRADOR, sob qualquer motivo, razão ou pretexto: a)

promover diretamente ou através de terceiros, alteração, modificação ou substituição
das especificações de acabamento e equipamento da unidade ou partes comuns,
especificados no Projeto aprovado; b) visitar, sem autorização prévia da
VENDEDORA, as obras em construção, antes da entrega do imóvel, visando com isso
prevenir acidentes, atraso nos trabalhos ou diminuição da produtividade; c) interferir na
obra em construção, através de entendimentos com engenheiros, encarregados ou
operários da VENDEDORA ou de empreiteiros contratados; d) contratar a execução
de serviços na unidade ou dar materiais para nelas serem aplicados;

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Parágrafo 1º: É reservado à VENDEDORA, o direito de recusar, sem necessidade de
justificativa, qualquer pedido de alteração na unidade autônoma, objeto do contrato,
que implique ou não modificação do que consta no Memorial de Incorporação e
Projeto aprovado, inclusive, quanto à substituição das especificações dos materiais
aplicados, responsabilizando-se, o COMPRADOR, civil e criminalmente, por quaisquer
danos que venha a causar à VENDEDORA ou a terceiros.

Parágrafo 2º: É assegurado à VENDEDORA o direito de uso gratuito das áreas de

uso comum do condomínio e/ou unidades não vendidas, para atendimento por seus
agentes de vendas ou profissionais por ela indicados, de interessados na aquisição
das demais unidades do empreendimento.

Parágrafo 3º: A VENDEDORA poderá substituir materiais constantes do MEMORIAL

DE ACABAMENTO do imóvel, desde que, as substituições sejam por outros da
mesma qualidade dos anteriormente utilizados, não acarretando em qualquer
diminuição do valor do imóvel, prejuízo de qualquer natureza ou direito de indenização
por parte do COMPRADOR.

Parágrafo 4º: Se o COMPRADOR não atender o disposto nas alíneas “a”, “b”, “c” ou
“d” do “caput” desta Cláusula, afetando a estrutura do imóvel, modificando sua
fachada, descaracterizando o Projeto aprovado ou seu conceito, ele está ciente de que
deverá reparar eventual prejuízo causado, além de arcar com a demolição de eventual
construção feita a seu critério, com a recomposição do imóvel e com todas as
despesas dela decorrentes, não podendo responsabilizar a VENDEDORA pela
alteração realizada e/ou prejuízos dela decorrentes, devendo, ainda, prestar contas e
ressarcir ao Condomínio, terceiros e à VENDEDORA, caso a alteração realizada
prejudique, de qualquer forma, direta ou indiretamente, o empreendimento, os
condôminos ou a VENDEDORA.

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V – DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:

Cláusula 8ª - O COMPRADOR se compromete a pagar à VENDEDORA, o preço certo

e ajustado de R$ 269.000,00 (duzentos e sessenta e nove mil reais), que serão
pagos da seguinte forma:

a) 01 (uma) parcela de SINAL, no valor R$ 30.000,00 (trinta,mil reais), à ser paga no

ato da assinatura do contrato, via TED/Cheque na conta da VENDEDORA, através de
boletos bancários que serão emitidos e encaminhados;

b) 4 (sete) parcelas MENSAIS, no valor R$ 1.000,00 (mil reais) cada, vencendo a

primeira no dia 30 de abrilde 2021 e as demais no mesmo dia dos meses
subsequentes, a serem pagas através da liquidação de boletos bancários ou TED que
serão emitidos e encaminhados;

c) Parcela Unica, no valor R$ 8.000,00 (oito mil reais) cada, vencendo em 10 de

dezembro de 2021 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, a serem
pagas através da liquidação de boletos bancários ou TED que serão emitidos e
encaminhados;

d) A diferença mediante FGTS e financiamento bancário em instituição financeira de

livre escolha do COMPRADOR, devendo, nesse caso, o COMPRADOR, preencher e
cumprir todas as condições impostas pelo agente financiador, para concessão do
financiamento, que deverá ser obtido, aprovado e apresentado à VENDEDORA, para
que se de a ENTREGA DE CHAVES da unidade comprada.

Parágrafo Primeiro: Independentemente do financiamento bancário supra, o

COMPRADOR deverá manter a continuidade das parcelas mensais, intermediárias
e/ou semestrais, nos importes mencionados nos itens “b” até “d”, pouco importando o
período que levar até a obtenção do financiamento descrito no item “f” acima.

Parágrafo Segundo: O contrato de intermediação de negócios imobiliários emitido

pela CORRETOR que intermedia essa venda é parte acessória deste contrato e
deverá ser assinado pelo COMPRADOR concomitantemente à este, sendo que os
valores concernentes a comissão do CORRETOR serão quitados diretamente pelo
COMPRADOR, mas descontados dos valores devidos a VENDEDORA, conforme
boletos bancários.

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VI – DO EVENTUAL FINANCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO:

Cláusula 9ª - A construção do empreendimento será levada a efeito pela

VENDEDORA ou empresa por ela contratada, mediante recursos próprios e/ou
através de financiamento diretamente a ela concedido por qualquer entidade financeira
ou de crédito, integrante ou não do Sistema Financeiro de Habitação, de sua livre
escolha, com garantia hipotecária ou outra modalidade de garantia, a critério de
referida instituição.

Parágrafo 1º: Declara o COMPRADOR, desde já, concordar, expressamente, sem

necessidade de prévia anuência, que fica neste instante concedida, que a
VENDEDORA ou empresa criada exclusivamente para esse propósito (SPE –
Sociedade de Propósito Específico), contrate o financiamento destinado à construção
do empreendimento, bem como com a constituição de hipoteca do terreno e das
acessões e benfeitorias que a ele foram incorporadas, pelo prazo estabelecido no
Contrato de Financiamento a ser assinado com a Instituição Financeira, podendo as
parcelas do presente contrato serem empenhadas e/ou cedidas fiduciariamente em
favor da Instituição Financeira, também em garantia do financiamento concedido, com
o que concorda, desde já, o COMPRADOR, estando, ainda, de acordo em assinar o
termo de ciência e demais documentos eventualmente fornecidos pela respectiva
instituição.

Parágrafo 2º: A VENDEDORA declara que todas as despesas, encargos e custos

financeiros relativos ao financiamento que vier a lhe ser eventualmente concedido, nos
termos do Parágrafo 1º, acima, serão de sua inteira responsabilidade, lhe competindo,
inclusive, a liquidação do montante devido ao Agente Financeiro ou de Crédito, em
nada concorrendo para esse fim, o COMPRADOR.

VII – DA ENTREGA DO IMÓVEL:

Cláusula 10ª - Observado o disposto no parágrafo 4º desta Cláusula, a unidade tem

previsão de entregue até o final do mês de dezembro de 2021 , e poderá ser
antecipada, nos termos dos parágrafos 6º e 7º desta Cláusula.

Parágrafo 1º: As partes pactuam, entretanto, que a entrega da unidade ficará sujeita a
uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias contados após o último dia do mês de
novembro de 2021 , para realização de obras de arremate, dentre outras, e, além
disso, na hipótese de ocorrência de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art.

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393 do Código Civil, fica pactuado que a VENDEDORA não poderá ser
responsabilizada por eventuais atrasos na entrega das unidades, cujo prazo ficará
automaticamente prorrogado pelo mesmo número de dias em que durar o evento que
lhes deu causa, com as partes acordando que são hipóteses de caso fortuito ou força
maior, por exemplo, a fiscalização ou ato praticado por órgãos municipais, estaduais
ou federais, que impeçam a continuidade da obra, ou causem sua interrupção, bem
como o atraso dos órgãos públicos competentes, na concessão do Auto de Conclusão
(“Habite-se”) ou ainda, por exemplo, na obrigação de paralisação das obras, por
determinação dos órgãos públicos, em virtude da pandemia do Coronavírus.

Parágrafo 2º: O COMPRADOR está ciente, desde já, que caso, ocorra atraso na
entrega da obra, estará obrigado a manter a continuidade do pagamento das parcelas
mensais e/ou intermediárias no valor mencionado no tópico relativo ao preço do bem
imóvel, pelo período equivalente ao atraso, realizando-se, nesse caso, a compensação
dos valores pagos com o saldo devedor em aberto, até entrega da obra e assinatura
do Instrumento Particular de Venda e Compra, se o COMPRADOR optar pelo
pagamento através de financiamento.

Parágrafo 3º: Fica pactuado que, se a VENDEDORA não concluir a obra no prazo
fixado, observada a tolerância prevista no parágrafo 1º desta Cláusula, ela pagará ao
COMPRADOR, a título de pena convencional, a quantia equivalente a 0,5% (meio por
cento) do preço da unidade à vista, por mês ou por fração de mês de atraso, sendo
este valor exigível desde o 1º (primeiro) dia de atraso, contados a partir do transcurso
do prazo de tolerância (180 dias) até a data da disponibilização da unidade pela
VENDEDORA ao COMPRADOR.

Parágrafo 4º: Os valores que o COMPRADOR eventualmente venha a ter direito, na

hipótese descrita no parágrafo anterior, serão compensados no valor do saldo devedor
de sua dívida eventualmente existente junto à VENDEDORA, não havendo, em
hipótese alguma, a possibilidade de pagamento em dinheiro enquanto ele for devedor
de valores em razão da venda e compra objeto deste instrumento.

Parágrafo 5º: A entrega do imóvel será realizada com o encaminhamento de carta de

convocação para vistoria ou emissão do Auto de Conclusão de Obra (“Habite-se”), o
que 1º (primeiro) ocorrer, não ficando condicionada à conclusão das demais unidades
de outros blocos ou quadras integrantes do empreendimento, sendo suficiente que
estejam concluídas as obras de acabamento do hall, do pavimento térreo e as de
entrada do edifício, não se incluindo no prazo mencionado no “caput” desta Cláusula,
o tempo necessário para execução de serviços acessórios ou complementares, como
área de lazer, ajardinamento e implantação do condomínio de utilização do edifício,
que poderão, inclusive, ser entregues na última etapa da obra, quando previstos no
plano de incorporação, sendo certo que o Auto de Conclusão e Obra (“Habite-se”) do
empreendimento poderá ser total ou parcial, de acordo com o projeto apresentado.

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Parágrafo 6º: Para entrega do imóvel, o COMPRADOR fará vistoria de que trata a
Cláusula 10ª, para apurar a conformidade da unidade com o projeto aprovado e
deverá assinar o “Termo de Entrega e Garantia do Imóvel” e o “Termo de Vistoria”,
respectivos, indicando, na ocasião, eventual reparo que se fizer necessário.

Parágrafo 7º: Se a entrega da unidade for antecipada, o COMPRADOR será

comunicado para que, em 10 (dez) dias (partes podem pactuar outro prazo), liquide
todas as parcelas vincendas, inclusive, as parcelas intermediárias, sendo certo que,
caso o COMPRADOR não possua recursos próprios para a antecipação das parcelas
à vista, as mesmas poderão ser incorporadas ao valor da dívida remanescente, que
deverá ser paga nos termos aqui contratados, ou através de financiamento por ele
obtido junto à Instituição Financeira de sua escolha.

Parágrafo 8º: Caso o COMPRADOR não realize o pagamento das parcelas a serem
antecipados nos termos do parágrafo anterior, fica pactuado que ele não receberá as
chaves do imóvel, até a respectiva liquidação das referidas parcelas e assinatura da
Escritura de Venda e Compra.

Parágrafo 9º: Feita a entrega do imóvel, não poderá o COMPRADOR dificultar ou

criar quaisquer obstáculos à sequência dos serviços de acabamento das unidades,
blocos ou quadras integrantes do empreendimento, sequer obstar o acesso à área
comum do Bloco do Condomínio aos prepostos da VENDEDORA acompanhados de
potenciais compradores, sob pena de responder pelas perdas e danos e/ou atrasos
causados à VENDEDORA.

VIII - DA VISTORIA:

Cláusula 10ª - O COMPRADOR assume, desde já, a obrigação de vistoriar a unidade

ora compromissada, no prazo máximo de 10 (dez) dias, contados da data da
convocação que lhe será enviada nesse sentido, e, não o fazendo, será interpretado
que aceita a unidade no estado em que se encontrar e que inexistem reparos a serem
realizados, ficando a VENDEDORA eximida de qualquer responsabilidade.

Parágrafo Único: Ainda que não realizada a vistoria pelo COMPRADOR no prazo
determinado nesta Cláusula, passam a serem devidas, por ele, as despesas relativas
à utilização da unidade, alvo deste contrato.

IX – DA MODALIDADE DO NEGÓCIO:

Cláusula 11ª - Os negócios imobiliários realizados pela VENDEDORA constituem-se

na venda de unidades habitacionais em empreendimentos, que são por ela

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construídos (ou por construtora por ela contratada) em terrenos de sua propriedade,
não havendo relação contratual de empreitada ou qualquer outra relação de serviços
entre ela e o COMPRADOR. A quitação do presente negócio está subordinada à
condição do pagamento integral do preço.

X – DA REVISÃO DE PREÇOS:

Cláusula 12ª - Nos termos da legislação vigente, o reajuste monetário será feito pela
variação do índice eleito, nos termos da legislação vigente, oportunidade em que será
feita a revisão dos valores das obrigações pecuniárias não vincendas. Às revisões, se
aplicam, também, às regras de substituição automática do índice contratual.

XI – DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO:

Cláusula 13ª - A VENDEDORA e o COMPRADOR pactuam regra de reajuste

monetário e de preços porque reconhecem as premissas abaixo elencadas, e por isso,
obrigam-se, expressamente: a) que a construção civil vem agindo, inclusive, no
empreendimento imobiliário cuja unidade é objeto deste negócio jurídico, sem inclusão
nos preços de qualquer expectativa inflacionária; b) que o reajuste monetário sobre as
parcelas e saldo devedor é condição essencial do negócio ajustado.

XII - DA UTILIZAÇÃO DO FGTS:

Cláusula 14ª - O COMPRADOR poderá utilizar seu FGTS para pagamento total ou de
parte das parcelas firmadas neste contrato. Todavia, deverá observar e cumprir,
rigorosamente, os prazos aqui avençados e eventual levantamento e retirada do
FGTS, bem como quaisquer despesas advindas, ficarão a cargo do COMPRADOR.

Parágrafo Único: O COMPRADOR se responsabiliza pelas declarações que

consubstanciam condições prévias à assinatura tanto deste contrato, quanto como
aquelas para utilização do FGTS, junto à CEF, quais sejam: inexistência de débitos
fiscais, projetos cambiais ou quaisquer ações contra si ajuizadas, que possam afetar
este negócio jurídico.

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XIII – DO PREÇO DA UNIDADE E SUA CORREÇÃO MONETÁRIA:

Cláusula 15ª - O preço total de aquisição da unidade é aquele constante no tópico V -

DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO, ficando convencionado entre as
partes, nos termos dos arts. 127 e 128 do Código Civil, condição resolutiva a fim de
preservar o equilíbrio econômico-financeiro, como condição essencial do presente
negócio, sendo que, se o valor de cada uma das parcelas pactuadas não for pago
pontualmente no respectivo vencimento, a que estiver em atraso, e todos daí em
diante, sofrerão correção monetária, nos termos de legislação vigente, de acordo com
a variação percentual acumulada do INCC-DI (Índice Nacional de Custo de
Construção Civil – Disponibilidade Interna), calculado e divulgado pela Fundação
Getúlio Vargas, ou em caso de extinção, pelo índice que o substitua, tomando-se
como índice base o divulgado no mês anterior ao do presente contrato e, como índice
reajuste, o divulgado no mês anterior ao efetivo pagamento da parcela, tudo isso, sem
prejuízo das penalidades pactuadas neste instrumento, relativas ao inadimplemento do
COMPRADOR.

Parágrafo 1º: Nos termos da cláusula resolutiva prevista no “caput” desta Cláusula,
diante do pagamento pontual de cada parcela elencada no tópico relativo ao PREÇO,
não haverá incidência de correção monetária das parcelas mensais, até a entrega das
chaves, sendo que o COMPRADOR está ciente e de acordo que a não aplicação de
correção monetária nas parcelas mensais é realizada por mera liberalidade e
faculdade da VENDEDORA, e não será cobrada do COMPRADOR enquanto este
cumprir com todas as obrigações contratuais deste instrumento, em especial, o
pagamento pontual das parcelas referidas. Caso o COMPRADOR venha a atrasar o
pagamento, independentemente da quantidade de dias que perdurar o atraso, o valor
de todas as parcelas com vencimentos após a ocorrência desse fato, passarão a
sofrer correção monetária, nos termos da legislação vigente, pelo índice eleito neste
contrato, deixando-se de serem aplicadas como parcelas fixas, em razão do
inadimplemento contratual.

Parágrafo 2º: O pagamento das parcelas mensais deverá ser feito pelo
COMPRADOR, impreterivelmente, em seus respectivos vencimentos, conforme retro
já descrito.

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Parágrafo 3º: As parcelas intermediárias e semestrais se houver deverão ser pagas
nas datas de vencimento pactuadas neste contrato e poderão sofrer correção
monetária até o mês de vencimento, na forma do “caput” desta Cláusula, com o que o
COMPRADOR tem plena ciência e concorda.

Parágrafo 4º: A quitação da parcela de chaves se houver é condição obrigatória para

entrega das chaves da unidade e imissão da posse ao COMPRADOR.

XIV - DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO PELO COMPRADOR:

Cláusula 16ª - Todas as despesas e condições oriundas do financiamento bancário

escolhido pelo COMPRADOR, tais como, tarifa de abertura de crédito, IOF, seguros,
comissões e todos os demais custos relativos ao financiamento, bem como os custos
decorrentes do instrumento particular ou escritura pública de venda e compra a ser
assinado com o agente financiador, serão única, exclusiva e integralmente por ele
suportados, sem apresentar qualquer relação de cobrança com a VENDEDORA.

Parágrafo 1º: Na remota hipótese do COMPRADOR, por mera liberalidade da

VENDEDORA, receber as chaves do imóvel, antes da assinatura do contrato de
financiamento com o agente bancário, está ciente que serão cobrados sobre as
parcelas devidas, a partir de então, correção monetária pelo IGP-M e juros de 1% (um
por cento) ao mês, até a data da efetiva assinatura do contrato de financiamento.

Parágrafo 2º: O COMPRADOR está ciente e de acordo que, por ser essencial à
assinatura da Escritura ou Instrumento Particular de Financiamento Imobiliário, a
alienação fiduciária em garantia do imóvel, além do respectivo registro de tal alienação
fiduciária junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, será dele a obrigação
de providenciar o registro do instrumento e quitar o recolhimento do imposto de
transmissão “inter vivos” (ITBI), devido pela aquisição da unidade, no prazo de 10
(dez) dias, contados da assinatura da Escritura ou Instrumento Particular de Venda e
Compra com pacto adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, devendo comprovar tal
cumprimento, tanto à VENDEDORA, quanto ao agente financiador.

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Parágrafo 3º: Se o COMPRADOR deixar de providenciar o registro do contrato e/ou
demais providências, conforme Parágrafo 2º acima fica a VENDEDORA
expressamente autorizada a tomar tal providência, devendo aquele fazer a esta o
ressarcimento das despesas realizadas, dentro do prazo improrrogável de 05 (cinco)
dias, contados da data em que for notificado a fazer o ressarcimento, sob pena de
incidência de correção monetária com base no IGP-M da Fundação Getúlio Vargas,
juros de mora advindos do art. 406 do Código Civil mensais, incidindo sobre o
montante devido em atraso, multa compensatória de 10% (dez por cento), sendo a
quantia devida considerada, para todos os fins e efeitos legais, como dívida líquida e
certa para fins de execução, valendo, o presente instrumento, como título extrajudicial,
nos termos do Código de Processo Civil.

Parágrafo 4º: Caso o COMPRADOR não realize o ressarcimento das despesas de

que trata o parágrafo anterior, a VENDEDORA poderá lhe fazer a cobrança judicial ou
extrajudicial dos respectivos valores.

XV - DO EVENTUAL SALDO REMANESCENTE:

Cláusula 17ª - o COMPRADOR deverá obedecer a programação de pagamentos

contidos no tópico relativo ao PREÇO, a fim de manter a regularidade do negócio.

Parágrafo Único: Eventual procedimento de pagamento total ou parcial antecipado da

dívida, sujeito à ciência e aval prévio e expresso da VENDEDORA, mesmo se aplicado
uma ou mais vezes, não representará novação ou modificação do presente
instrumento e, em particular, do pacto de atualização monetária e de revisão nele
estipulados.

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XVI - DO ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS E DAS OBRIGAÇÕES
CONTRATUAIS:

Cláusula 18ª - Se o COMPRADOR deixar de efetuar, nos respectivos vencimentos, o

pagamento de qualquer das parcelas mencionadas neste contrato, o mesmo será
notificado pela VENDEDORA, extrajudicial ou judicialmente, para no prazo de 10 (dez)
dias, liquidar o débito acrescido dos seguintes encargos: a) correção monetária pelo
indexador eleito; b) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, conforme previsto no
Código Civil; c) multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor da dívida
reajustada monetariamente; d) despesas extrajudiciais provocadas pelo atraso; e)
Honorários Advocatícios da ordem de 10% (dez por cento) se a cobrança for amigável
e 20% se a discussão for para a via judicial sobre o débito cobrado e devidamente
atualizado.

Parágrafo Único: As sanções serão automaticamente aplicadas tão só e pelo não

pagamento no vencimento de qualquer parcela, sem dependência de notificação ou
interpelação, judicial ou extrajudicial, e sem prejuízo das cominações previstas neste
instrumento, sendo que, o recebimento de parcelas em atraso pela VENDEDORA, não
constituirá novação ou renúncia às estipulações e garantias neste instrumento.

XVI - DA RESCISÃO DO CONTRATO:

Cláusula 19ª - Nas hipóteses do item IV abaixo, ou na hipótese do COMPRADOR

desistir do cumprimento do presente contrato e desejar a rescisão contratual,
observar-se-á o disposto nesta Cláusula, sem prejuízo de outras previsões constantes
neste pacto.

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I – O COMPRADOR receberá o montante por ele pago, em até 05 (cinco) parcelas,
com a mesma correção monetária por ele paga, deduzido o seguinte: a) contribuição
ao PIS e COFINS à alíquota vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos
pela VENDEDORA; b) multa compensatória de 20% (vinte por cento) sobre o valor até
então pago pelo COMPRADOR (art. 410 do Código Civil); c) outros impostos, tributos
ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário, direta ou indiretamente,
ainda que venham a ser criados no curso deste contrato. d) na hipótese da rescisão do
contrato ocorrer após a entrega das chaves, será descontado também, pelo uso e
gozo, a título de fruição, o valor equivalente a 1,0% (um por cento) ao mês, sobre o
valor do imóvel atualizado, até a efetiva devolução das chaves. e) comissão de
intermediação de corretagem em percentual equivalente a 6% do valor do contrato e
conforme regulado em contrato especifico à parte. II – Rescindido o contrato, a
VENDEDORA poderá usar e dispor livremente da unidade comprometida, inclusive,
vendê-la a terceiros, se desocupada estiver. III – Sem prejuízo do disposto no item I
acima, caso o COMPRADOR esteja na posse do imóvel e pretenda a rescisão
contratual, deverá restituí-lo no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da
notificação realizada pela VENDEDORA, sob pena de constituir-se em possuidor de
má-fé e caracterizar-se esbulho, ficando reconhecido à VENDEDORA, o direito de
cobrar judicialmente a reintegração de posse liminar, independentemente de qualquer
outra ação ou procedimento cautelar visando o cumprimento ou execução deste
contrato, inclusive, podendo pleitear perdas e danos. IV – Constituem ainda, causas
de rescisão imediata do contrato: a) Atraso do COMPRADOR no cumprimento de
qualquer obrigação; b) Falta de ressarcimento à VENDEDORA, das importâncias que
for compelida a ter com os encargos de responsabilidade do COMPRADOR; c)
Cessão ou promessa de cessão de direito e obrigação do contrato feito sem anuência
da VENDEDORA; d) Constituição, pelo COMPRADOR, de quaisquer ônus sobre o
imóvel ou os respectivos direitos sem anuência da VENDEDORA; e) Mora do
COMPRADOR no cumprimento de qualquer exigência de terceiros ou do Poder
Público em relação ao imóvel; f) Insolvência do COMPRADOR; g) Locação do imóvel
objeto do presente contrato, sem autorização prévia e por escrito da VENDEDORA; h)
Por mútuo acordo entre as partes; i) não obtenção de financiamento bancário para
pagamento da parcela única prevista no tópico relativo ao PREÇO.

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V – A falta de pagamento de 03 (três) parcelas de vencimentos mensais e
consecutivos, ou qualquer delas, por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará, nos
termos do art. 127 do Código Civil, na rescisão de pleno direito do contrato de venda e
compra celebrado, após envio de Notificação ao COMPRADOR, dando-lhe prazo de
10 (dez) dias para purgar a mora, caso em que receberá da VENDEDORA, valores
nos termos previstos nesta Cláusula. VI – Se o COMPRADOR desistir do cumprimento
deste contrato e desejar sua rescisão, as partes farão vistoria para constatação do
estado de conservação, e os eventuais reparos e obras necessários serão orçados
pela VENDEDORA, que compensará o respectivo valor apurado com a quantia a ser
restituída ao COMPRADOR. VII – Perdida judicialmente, pelo COMPRADOR, a
rescisão deste pacto, este se obriga a RESTITUIR o imóvel à VENDEDORA, NO
PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS, contados do ajuizamento da ação, observando, ainda,
o disposto nos itens I, II, III e IV desta Cláusula, quanto à cobrança de fruição, reparos
e obras, e respectivas compensações com o eventual valor a restituir, além da multa
pelo descumprimento da obrigação de fazer. VIII – Pena Convencional pelo eventual
descumprimento da obrigação de fazer – Na hipótese do COMPRADOR descumprir a
obrigação de fazer assumida no item VII acima, sem prejuízo da fruição, que remunera
a utilização do imóvel, as partes, neste instante, pactuam que a não restituição do
imóvel NO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS, contados do ajuizamento da ação, dará
ensejo à cobrança de pena convencional consistente na multa diária no valor de R$
20,00 (vinte reais), cujo valor será corrigido a partir da assinatura, pelo IGP-M da FGV,
e que será cobrada do 31º dia em diante, até a efetiva restituição, compensando-se o
valor total apurado com o montante a ser eventualmente restituído. IX – Nas hipóteses
dos itens VII e VIII supra, serão indenizadas ao COMPRADOR, as despesas para as
quais a VENDEDORA tenha sido notificada, por escrito, pela realização de benfeitorias
necessárias por ele eventualmente realizadas, que conforme art. 96, §3º do Código
Civil são aquelas que visam conservar o bem ou evitar que se deteriore, lhe cabendo,
ainda, direito de retenção, desde que, exista acordo entre as partes a respeito do
pagamento das respectivas benfeitorias, sem o qual o COMPRADOR fica obrigado a
desocupar o imóvel, deixando-o totalmente livre e desembaraçado, no prazo de 30
(trinta) dias, contados do ajuizamento da ação.

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XVII – DA POSSE:

Cláusula 20ª - O COMPRADOR entrará na posse do imóvel após conclusão da obra

(prevista para dezembro de 2021), desde que, esteja rigorosamente em dia com os
pagamentos elencados no tópico relativo ao preço, donde se inclui também o
financiamento do saldo remanescente, fruto da Escritura de Venda e Compra com
Financiamento junto à instituição financeira.

Parágrafo 1º: Por ocasião da vistoria, sujeita à comunicação expressa da

VENDEDORA ao COMPRADOR, ambas procederão à assinatura do “Termo de
Entrega e Garantia do Imóvel”, no prazo estabelecido na Cláusula 10ª.

Parágrafo 2º: A partir do decurso do prazo descrito na Cláusula 10ª, passarão a

correr, exclusivamente, por conta do COMPRADOR, todos os impostos, taxas,
tributos, despesas de condomínio e quaisquer outros que incidam ou venham a incidir
sobre o imóvel ora compromissado, ainda que, lançados em nome da VENDEDORA
ou de terceiros, e ainda que as chaves do apartamento não tenham sido entregues ao
COMPRADOR.

Parágrafo 3º: É facultado à VENDEDORA, o direito de não dar a posse da unidade

objeto do presente instrumento, enquanto não liquidadas todas as obrigações do
COMPRADOR.

Parágrafo 4º: Não será permitido ao COMPRADOR, guardar, alojar ou instalar

móveis, utensílios, máquinas e semelhantes, bem como decorações na unidade, antes
da entrega das chaves pela VENDEDORA.

Parágrafo 5º: Tendo o COMPRADOR obtido financiamento bancário do saldo

remanescente, a transmissão da posse também ficará condicionada ao pagamento à
vista de referido importe da dívida, para a VENDEDORA.

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XVIII - DA CESSÃO:

Cláusula 21ª - O COMPRADOR, em dia com todas as obrigações aqui assumidas,

poderá ceder ou transferir a terceiros os direitos e obrigações deste instrumento,
desde que, obtenha, por escrito, a prévia anuência da VENDEDORA. Como
consequência, o eventual cessionário será sub-rogado em todas as cláusulas e
condições deste instrumento, especialmente, no que diz respeito ao pagamento do
saldo do preço, até final liquidação.

XIX – DA POSSIBILIDADE DE CESSÃO DE CRÉDITOS PELA VENDEDORA:

Cláusula 22ª - Fica livremente facultado à VENDEDORA, a transferência, cessão ou

penhor, total ou parcial, dos direitos e créditos decorrentes deste instrumento a
quaisquer pessoas físicas ou jurídicas, sendo o COMPRADOR notificado previamente
da respectiva cessão ou penhor, nos termos do art. 1.453 do Código Civil.

Parágrafo 1º: O crédito ora constituído poderá servir de lastro para a emissão de
Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, de Cédulas de Crédito Imobiliário – CCI
ou outros títulos, conforme Lei nº 9.514 de 20/11/1977 e na Lei nº 10.931 de
02/08/2004 e respectivas alterações legislativas.

Parágrafo 2º: Caso venha a ocorrer cessão de direitos creditórios objeto do presente
pacto, poderes aqui constituído será substabelecido aos cessionários.

XX – DA ESCRITURA DEFINITIVA DE VENDA E COMPRA:

Cláusula 23ª - A escritura definitiva de venda e compra, será outorgada após a

quitação do valor total do imóvel, levando-se a registro junto ao Cartório de Registro
de Imóveis competente, desde que, o COMPRADOR esteja em dia com todas as
obrigações aqui assumidas.

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Parágrafo 1º: Uma vez pago o preço convencionado, a VENDEDORA fará a outorga
ao COMPRADOR da escritura definitiva de venda e compra, para registro junto ao
Cartório de Registro de Imóveis competente e todas as despesas relativas a
emolumentos, custas de Cartório de Notas e de Registro de Imóveis, ITBI imposto de
transmissão causa mortis, quitações fiscais, etc., ainda que lançados em nome da
VENDEDORA.

Parágrafo 2º: O COMPRADOR se obriga a receber a escritura definitiva do imóvel, no

prazo máximo de 10 (dez) dias contados da comunicação que a VENDEDORA lhe
fizer, obrigando-se a providenciar seu registro imediato no Cartório de Registro de
imóveis competente. Outrossim, o COMPRADOR também se obriga a proceder à
transferência da inscrição imobiliária na Prefeitura Municipal, para seu nome, no prazo
máximo de 30 (trinta) dias posteriores à outorga da referida escritura, ou do
lançamento individualizado do IPTU, o que ocorrer primeiro, sob pena de responder
pelos prejuízos eventualmente causados à VENDEDORA.

Parágrafo 3º: Em razão de eventual inércia do COMPRADOR em tomar as

providências mencionadas no parágrafo 1º desta Cláusula, não lhe serão devidas
quaisquer indenizações ou ressarcimentos se o imóvel por ele adquirido permanecer
em nome da VENDEDORA, mesmo após a quitação total do preço pactuado.

Parágrafo 4º: É facultado à VENDEDORA, durante o prazo de vigência deste

contrato: (i) optar por outorgar, antecipadamente, a respectiva escritura definitiva do
imóvel ao COMPRADOR (cancelando a eventual hipoteca incidente sobre a unidade
autônoma, em virtude de financiamento para custeio da construção); (ii) na hipótese
acima prevista, o COMPRADOR se obriga a receber a escritura e, no mesmo ato, se
tiver obtido financiamento bancário para pagamento do saldo devedor, se obriga a
alienar fiduciariamente o referido imóvel, se assim lhe for exigido pela respectiva
instituição financeira, como garantia do saldo devedor da dívida, quitando eventuais
valores ainda devidos à VENDEDORA, por todas as parcelas pactuadas, ou por outros
valores que esta eventualmente tiver que ser ressarcida.

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XXI - DA MUDANÇA DE ENDEREÇO DO COMPRADOR:

Cláusula 24ª - Se o COMPRADOR mudar de endereço, fica obrigado a comunicar seu

novo endereço, por escrito, à VENDEDORA, por carta postal registrada, valendo o
respectivo recibo como comprovante da comunicação. Se não o fizer, o endereço
referido neste instrumento prevalecerá para todos os fins e efeitos de direito,
especialmente, envio de comunicações e notificações. O não recebimento da
notificação no endereço declinado neste contrato, por negativa de recebimento pelo
COMPRADOR ou por alteração de endereço, não poderá ser utilizado como
argumento de inexistência ou irregularidade do ato.

XXII - DA IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE:

Cláusula 25ª - Sem prejuízo das condições resolutivas aqui previstas, o presente
instrumento é celebrado em caráter de absoluta irretratabilidade e irrevogabilidade,
além de obrigar as partes, seus herdeiros e/ou sucessores, seja a que título for.

XXIII - DAS DECLARAÇÕES DO COMPRADOR:

Cláusula 26ª - O COMPRADOR expressamente declara que: a) que teve prévio

conhecimento e concorda com o conteúdo deste instrumento, que teve suas dúvidas
previamente esclarecidas antes de sua assinatura, destacando, ainda, que este pacto
revoga qualquer outro anteriormente avençado com a VENDEDORA, no que se refere
ao objeto, valor e demais condições, que se adequaram à atual realidade econômico-
financeira do COMPRADOR; b) que lhe foram prestadas amplas informações a
respeito da concessão de financiamento imobiliário, como a renda necessária para
obtenção do mesmo, forma de comprovação e garantias contratuais, especialmente,
quanto às opções existentes para pagamento da parcela única prevista na entrega da
unidade, nos termos deste contrato; c) que a VENDEDORA colocou à disposição para
consultas, o Memorial Descritivo e Planta da unidade adquirida, Memorial de
Incorporação e futura Convenção de Condomínio, registrados no competente Cartório
de Registro de Imóveis, os quais foram por ele aceitos;

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d) que tem ciência e concorda expressamente que, em não sendo efetuado o
pagamento de qualquer parcela integrante do preço de aquisição do imóvel alvo deste
pacto, a VENDEDORA poderá, após prévia comunicação nesse sentido, respeitando-
se os prazos legais, inserir o nome dele, COMPRADOR, nos cadastros dos órgãos de
proteção ao crédito, tais como SERASA, SCPC e outros; e) que se responsabiliza
pelas declarações que consubstanciam condições prévias à assinatura do contrato,
quais sejam: inexistência de débitos fiscais, protestos cambiais ou quaisquer ações
contra si ajuizadas que possam afetar este negócio jurídico ou sua idoneidade
financeira; f) que tem ciência de que a obtenção de financiamento junto a quaisquer
instituições financeiras, no momento da entrega da unidade, será de sua
responsabilidade exclusiva, e dependerá do preenchimento dos requisitos para
concessão de crédito fixada pelas respectivas instituições. A recusa da instituição
financeira na concessão de financiamento ao COMPRADOR implicará na obrigação
de pagamento da parcela constante do item ¨f¨, da cláusula V- DO PREÇO, sob pena
de rescisão contratual, aplicando-se, ao COMPRADOR, as multas contratuais ora
avençadas.

XXIV - DO FORO:

Cláusula 27ª - Fica eleito o foro da situação do imóvel, qual seja, Santo André, para
dirimir dúvidas e processar ações advindas deste negócio, renunciando as partes a
qualquer outro, por mais privilegiado que lhes possa ser. E por estarem assim, justas e
contratadas, assinam o presente instrumento, em 02 (duas) vias, de igual teor e forma,
na presença de duas testemunhas, para que produzam todos os seus efeitos.

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Santo André, 16 de abril de 2021.

_____________________________________________________________
APLAUZO CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS E ENGENHARIA LTDA

VENDEDORA

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Adam de Paula Machado Marques Moreira

COMPRADOR

______________________________________________________________

Mariana Vieira Marques Moreira

COMPRADOR

TESTEMUNHAS:

_________________________________ _______________________________

Nome: Nome:

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RG nº RG n º

CPF nº CPF nº

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