2sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre ocontrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naviganes Se eet armen WP JUS dU COM. BR Aspectos relevantes sobre o contrato de corretagem no Cédigo Civil de 2002 Aspectos relevantes sobre o contrato de corretagem no Cédigo Civil de 2002 [Didenis Donoso Publicado em 12/2007, Elaborado em 12/2007, 1, INTRODUCGAO 0 Cédigo Bevilécqua (Cédigo Civil de 1916) nada dispunha a respeito do contrato de corretagem. Até 0 advento do Cédigo Reale (novo Cédigo Civil, de 2002), este era um contrato atipico, embora nominado, O que existia era apenas a regulagdo da profissdo de corretores no Cédigo Comercial. Hoje — conclusio que resulta da anélise dos artigos 722 a 799 do atual Cédigo Civil - € a corretagem um contrato nominado e tipico. Isso se deve, em parte, ao incremento das relagdes negociais, em que sujeitos se tornam superespecialistas" em determinados ramos, atendendo sempre as exigéncias de mercado. Alia-se ao argumento, ademais, o atual momento histérico em que os contraentes pura e simplesmente, no mais das vezes e por razdes diversas, ndo tém tempo para "se encontrarem”, dat Porque procuram os servigos de um especialista em aproximar interessados em vender aos interessados em comprar os mais variados objetos de negociagéo. Neste contexto é que surge o contrato de corretagem, que jé merecia mesmo regulamentagao specifica, Diante de sua inegével importancia, pois, pareceu-nos salutar compartilhar com o leitor algumas idéias interessantes que a pratica do foro nos fez. reunir, sendo que apenas tivemos o trabalho de sistematizar algumas informagi Nosso objetivo - é bom ressaltar desde logo ~ nio é, por ébvio, esgotar o tema. Ao contrério, pretendemos apenas colaborar com algumas observagdes titeis ao cotidiano, ndo apenas de profissionais técnicos (advogados, jufzes e promotores), mas também dos préprios corretores, razio pela qual nos esforgamos para utilizar um vocabulério acessivel a todos. 2, ASPECTOS GERAIS (CONCEITO, EXTENSAO, CARACTERISTICAS E OBJETO) Conforme o art. 722 do Cédigo Civil, "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, ni ligada a outra em virtude de mandato, de prestagio de servigos ou por qualquer relagio de dependéncia, obriga- se a obter para a segunda um ou mais negécios, conforme as instrugées recebidas", O contrato de corretagem, assim, pode ser definido como a "convengao pela qual uma pessoa, nao ligada a outra, em virtude de mandato, prestagdo de servigo ou por qualquer relagéo de dependéncia, imprescindivel para que haja imparcialidade na intermediagéo, se obriga, mediante htpe:us.comrimprimi1074Staspectos-releantes-sobre-o-contrato-de-corrtag ereno-codigo-ci-de-2002, 102sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre ocontrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naviganes remuneragio, a obter para outrem um ou mais negécios, conforme as instrugGes recebidas, ou a fornecer-Ihe as informagées necessérias para celebracao do contrato” [" ‘No se confunde a corretagem com outras formas contratuais assemelhadas, como: 1) mandato, que nao existe qualquer forma de representacio; 2) representagao comercial, pois a corretagem é ajuste eventual; 3) empreitada, pois seu objeto nao é a entrega de obra; 4) contrato de trabalho ou locagao de servicos, porque seus elementos sdo absclutamente distintos daqueles, como ser& visto adiante. do partes no contrato: 1) o comitente, isto é, aquele que contrata a intermediagao com o corretor; 2) o proprio corretor, que pode ou nao ser pessoa habilitada a prética do negécio juridico. A propésito, a ilicitude do exercicio profissional nao atinge o contrato como negécio juridico, salvo se a lei expressamente proibir determinadas pessoas de nele figurar [°*1, ‘Trata-se a corretagem de contrato: 1) bilateral, posto que gera obrigagoes para ambas as partes (comitente e corretor); 2) oneroso, vez que o trabalho do corretor sera, eventualmente, remunerado (art. 725 do Codigo cwiD; 3) aleatério, exatamente porque a remuneragdo somente seré devida — ¢ por isso destacamos acima que ela sera eventual ~ se o negécio principal for concretizado; 4) consensual, j& que depende apenas do consentimento para completar-se. Por no exigir forma solene, o contrato de corretagem pode ser verbal e até mesmo provado testemunhalmente, Neste sentido, convém colacionar 0 precedente do extinto 2° Tribunal de Algada Civil de Séo Paulo: "MEDIACAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. INTERMEDIACAO. PROVA. TESTEMUNHA. ADMISSIBILIDADE, DESDE QUE FIRME E CONVINCENTE. A mediagio no exige forma solene e pode ser concluida de forma verbal e provada pelos meios legais de que cuida o artigo 332 do Cédigo de Provesso Civil, admitindo-se, em conseqiiéneia a prova testemunhal. Este énus é do demandante. Sem demonstragio segura da existéncia do ajuste, a agdo deve ser julgada improcedente’. (TISP, 2° TACiv, 11% Camara, Apelagio sem revisio 691.937-00/0, rel. Des. ARTUR MARQUES, j. 13.12.2004) Em tese, toda atividade lieita admite a figura do corretor, até mesmo para a realizago de casamentos. H, modernamente, inimeras agéncias de casamento, euja atividade ndo & outra sendo aproximar as partes com a finalidade especifica de figurarem numa determinada relagio Juridica, 3. OBRIGAGOES DO CORRETOR O art. 723 elenca as principais obrigagdes do corretor '°81, destacando, em primeiro lugar, a execugdo da mediago com diligéncia e prudéncia, o que implica na prestacao espontnea ao cliente de todas as informagées sobre o andamento dos negécios postos sob sua responsabilidade. Vé-se que este primeiro aspecto das obrigagées do corretor abrangem, acima de tudo, seu dever de prestar contas sobre o andamento das negociagdes, sempre dentro dos limites do contrato em questo, é dizer, sobre eventuais interessados em celebrar o negécio principal, precos oferecidos ete. htpe:us.comrimprimi1074Staspectos-relevantes-sobre-o-contato-de-corrtag ere no-codigo-ci-de-2002, 202sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre 0 contrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naiganes Em segundo lugar, cabe ao corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance sobre a seguranca ou risco do negécio. Por exemplo, incumbe-Ihe buscar informacdes sobre a possibilidade de se negociar a coisa objeto do contrato principal. ‘Nas negociagdes imobilidrias, em especifico, cabe ao corretor proceder a uma busca completa das tradicionais certiddes que antecedem este tipo de acordo. Assim, demonstraré se h4 risco de ocorrer fraude de execugdo, se o imével & mesmo um objeto livremente negocidvel, se os ‘compradores so pessoas idéneas ete. Em sintese, com esses dados em mios, é obrigagdo do corretor advertir seu dliente sobre a seguranga ou risco do negécio, Daf para frente, a opcao por celebrar ou nao 0 contrato ~ assumindo ‘5 eventuais riscos — é das partes contratantes. Anote-se, em tempo, portanto, que a obrigagéo do corretor se restringe a esclarecer as partes sobre tais circunstncias, Eventuais prejuizos pelos riscos assumidos sao, pois, das proprias partes, no podendo ser suportados pelo corretor. De outro lado, se o corretor nao demonstra As partes esses riscos do negécio, o corretor pode vir a responder pelos proviveis prejuizos dos clientes. Nota-se, a im, que o corretor deve ser diligente e documentar-se quanto a todas as precaugdes que a lei Ihe impée, ou seja, deve ter guardadas todas as provas de que esclareceu aos seus clientes sobre os riscos do negécio, evitando, desta forma, futuras agies judiciais. ‘Nao € obrigagdo do corretor, no entanto, a redagdo do subjacente contrato de compra e venda. Ainda que o faca, ja se reconheceu que a falta de cléusula penal na avenga néo implica na sua responsabilidade civil, ainda que as partes venham a softer prejuizo pela auséncia de tal estipulagio. Neste sentido: "MEDIACAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. APROXIMACAO DAS PARTES. NEGOCIO CONCLUIDO. ALEGACAO DE NEGLIGENCIA NA REDACAO DO CONTRATO. CULPA DO CORRETOR. PROVA. AUSENCIA. CABIMENTO. Se os documentos acostados aos autos demonstram de forma contundente que a corretora prestou servigos de intermediagio e corretagem entre as partes compradoras e vendedoras do imével, gerindo as pretensdes de modo a propiciar aos alienantes/proprietarios que Ihe contrataram servigos encontrar os adquirentes do imével objeto do contrato, obtendo com a atividade especifica resultado itil, ou seja, a efetiva realizagio do negocio, ndo é de ser considerada a alegada negligéncia da redagio do contrato, que no previu cléusula penal por descumprimento de obrigagées pelos compradores, ¢ atraso na obtengio de financiamento necessirio, sem a devida prova de culpa da corretora, cuja obriga acolhimento da agdo de cobranca da comissio de corretagem". (TSP, 2° TACW, 3% Camara, Apelagdo sem revisdo 637.693-00/0, rel. Des. REGINA CAPISTRANO, j 06.8.2002) jo no se estende a tanto. Necessirio, destarte, o ‘Tratando especificamente dos corretores de iméveis, a Lei 6.530/78 dispde que Ihes ¢ vedado: a) prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que Ihe forem confiados: Isto significa que o corretor de iméveis deve ter lealdade aquele que Ihe contratou. Nao se exige que ele entre em conluio com seu contratante, mas deve observar sua fungio dentro da relagio juridica. b) auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, 0 exereicio da profissfio aos nfo inscritos: Trata-se de falta administrativa, mas, se trouxer prejuizos a terceiros, pode resultar na sua responsabilidade civil. ©) anunciar publicamente proposta de transago a que nao esteja autorizado através de documento escrito: uma vez que o sigilo profissional também é uma obrigagao do corretor. btpe:us.com.rimprimi1074Staspectos-relevartes-sobre-o-contato-de-corrtag ere-no-codigo-ci-de-2002, 3102sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre 0 contrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naiganes 4) fazer anincio ou impresso relativo a atividade de profissional sem mencionar o niimero de inscrito: o corretor deve mencionar seu CRECI sempre que anunciar um imével (seja para compra e-venda, seja para locagiio); ©) anunciar imével loteado ou em condominio sem mencionar 0 niimero de registro do loteamento ‘ou da incorporagio no Registro de Iméveis: ¢ uma obrigacdo ligada ao dever de apontar a seguranga e os riscos do negécio aos clientes; 8 violar o sigilo profissional; 8) negar aos interessados prestagéo de contas ou recibo de quantias ou documentos que Ihe tenham sido entregues a qualquer titulo: em harmonia ao disposto no art. 723, 14 parte, do Cédigo Civil; 1) violar obrigagéo legal concernente ao exereicio da profissdo: A norma é genérica ¢ pretende enquadrar na responsabilidade civil do corretor de iméveis todo dano causado por agéo ou omissao dolosa/culpasa; 1) praticar, no exercicio da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contraven¢ao; 3) deixar de pagar contribu 10 ao Conselho Regional. 4. REMUNERACAO DO CORRETOR, De acordo com o art. 724 do Cédigo Civil, "a remuneragio do corretor, se nio estiver ficada em lei, nem ajustada entre as partes, seré arbitrada segundo a natureza do negécio e os usos locais". Vale relembrar que o contrato pode ser verbal. ‘Nas corretagens imobiliérias, por exemplo, a tabela do CRECT fixa a remuneragdo em 6% (seis por cento) sobre o valor do contrato principal, sendo este o pardmetro utilizado pela jurisprudéncia quando a fixago da verba for judicial Assim: "MEDIAGAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. FIXACAO EM 6%. TABELA CRECI 2* REGIAO. APLICABILIDADE. Os negécios imobilidrios possuem caracteristicas préprias colimando propiciar ao mediador da transacio negocial, direito 20 recebimento da comissio, via de regra, estimada em 6% conforme tabela homologada pelo CRECI 24 regio em 17.10.96, como remuneraggo por seu trabalho". (TUSP, 2° TACiv, Apelagao sem revisdo 642.667-00/7, rel. Des. AMERICO ANGELICO, j. 04.02.2003, in STA-LEX 199/487) ‘Nada impede, a nosso ver, que a remuneragio seja combinada com base no chamado over price, isto 6, o valor que exceder o pretendido pelo vendedor. Assim, se o vendedor quer o prego de RS 100.000,00 (cem mil reais) pela coisa e o corretor conseguir realizar sua venda por R$ R$ 120.000,00 (cento ¢ vinte mil reais), a comissao ser4 de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Sendo o direito em questo disponivel, basta que haja previséo expressa neste sentido no contrato celebrado entre as partes. 4.1. obtengao do "resultado stil’ A teor do art. 725 do Cédigo Civil, "a remuneragéo é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediagéo, ou ainda que este nao se efetive em virtude de arrependimento das partes". htpe:us.com.rimprimi1074Staspectos-relevartes-sobre-o-contato-de-corrtag ere-no-codigo-ci-de-2002, a02sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre ocontrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naviganes Portanto, a contraprestagao, como regra, fica condicionada a evento futuro ¢ incerto, qual seja, a obtengao do resultado previsto no contrato. Importa destacar que o "resultado" deve ser entendido como a aproximagio das partes e a aceitacio do negocio, ao que se denomina "resultado ati" Conforme o autori \do entendimento de PONTES DE MIRANDA, se 0 que se queria se concluiu devido & mediagao, isto é, se a mediagao foi uma das causas de conclusiio do negécio, hé 0 direito & remuneragao !°4), Isto posto, ndo se realizando o negécio por arrependimento das partes, mesmo assim seré devida a comissio, vez que o resultado titil, que é a obrigagao do corretor, foi aleangado. Essa regra - ¢ aqui nos referimos em especial ao chamado resultado titil - parece admitir duas excegées, no entanto. A primeira delas ¢ a existéncia de justa causa, que autoriza, em tese, excepeionar-se 0 dispositive em exame. f dizer, se houver justa causa para o arrependimento do negécio, nao sera devida a jo de corretagem. O arrependimento puro e simples, contudo, nao é justa causa. Em segundo lugar, jé se admitiu que o corretor pode estabelecer, no respectivo contrato, condi¢ao ionando o recebimento de sua comissdo ao efetivo pagamento do prego ou de recebido o prego pelo vendedor, nada ser4 devido ao corretor: "MEDIAGAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. NEGOCIO PENDENTE. CONDICAO SUSPENSIVA NAO ADIMPLIDA. DESCABIMENTO. Mediador que aceita receber comissao incidente sobre o valor da entrada ¢ das parcelas pagas pelos compradores, subordina a eficécia do negécio juridico & condi pensiva, Enquanto esta ndo se verificar, nao se ter adquirido o direito a que ela visa (artigo 125 do Cédigo Civil)". (LUSP, 2° TACiv, 7* Camara, rel. Des. ARMANDO TOLEDO, j. 06.8.2002) Aliés, pode-se arriscar a dizer que toda condigao suspensiva, expressamente prevista e nao verificada, é justa causa apta a obstar o pagamento da comissio, situagéo que deve ser analisada pontualmente. © Superior Tribunal de Justica, por sua 4* Turma, no entanto, sustenta que nao é devida a comissio de corretagem se, mesmo apés a aceitacéo da proposta, o comprador se arrepende € desiste da compra, sem fazer qualquer referéncia & justa causa, como se vé no precedente adiante destacado: SIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. Alienagéo de empresa, Proposta aceita pelo comprador. Desisténcia posterior. Resultado stil néo configurado. ‘Comissfio indevida. Nos termos do entendimento do STJ, a comisséo de corretagem s6 é devida se ocorre a conclusio efetiva do negécio endo ha desisténcia por parte dos io da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra, Recurso Especial provido". (STJ, 32 Turma, REsp n° 753,566-RJ, rel. Min, Nancy Andrighi,j. 17.10.2006, v.u). contratantes, f indevida a comissio de corretagem se, mesmo apés a aceita Com todo acatamento, a parte final do art. 725 do Cédigo Civil é suficientemente clara quando expGe que a remunerago é devida ainda que o resultado nfo se efetive em virtude de arrependimento das partes. A prestacio do corretor é a aproximacao das partes ¢ a aceitacio do negocio, mas nfo a efetiva realizagio do negécio juridico. Por isso, muito mais correto parece o entendimento manifestado pelo Tribunal de Justiga do Estado de So Paulo (por seu extinto 2° TAC), como se vé: htpe:us.com.rimprimi1074Staspectos-relevartes-sobre-o-contato-de-corrtag ere-no-codigo-ci-de-2002, 51102sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre ocontrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naviganes "MEDIACAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. APROXIMACAO DAS PARTES. PROPOSTA ACEITA. DESISTENCIA POSTERIOR DO VENDEDOR. JUSTA CAUSA. AUSENCIA. REMUNERACAO DEVIDA. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. CABIMENTO. Mediagio. Servicos de corretagem. Negécio imobiliério. Aproximagao presidida pelo corretor. Pré-contrato, sob conveniéneia dos réus (vendedores). Desisténcia destes, sem justa causa. Servigos prestados. Remuneragio devida”. (TJSP, 2° TAC, 6* Cimara, rel. Des. CARLOS RUSSO, j.10.11.2004) Esse titimo acérdo destaca que, uma vez obtido o resultado previsto no contrato de mediagio, que € a aproximagdo das partes e a aceitago do negécio, devida seré a comissio, salvo se existir Justa causa ao arrependimento posterior. Ainda na mesma linha, curial destacar que o extinto 2° TACSP jé decidiu que nas situagdes em que ‘© negécio nfo é celebrado em razio da auséncia de unanimidade entre os condéminos, 0 que evidentemente obsta a alienagao do bem, nao é devida qualquer comissio ao corretor, exatamente Porque, embora tenha este aproximado as partes, nao se alcancou o resultado vitl esperado, "MEDIACGAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. IMOVEL EM CONDOMINIO INDIVISO. UNANIMIDADE ENTRE OS CONDOMINOS QUANTO A VENDA. INEXISTENCIA. RESULTADO UTIL. IMPOSSIBILIDADE DE ALCANCA-LO. DESCABIMENTO. 0 corretor de iméveis somente faz jus & remuneragéo se o seu trabalho aleanga resultado «til. Em se tratando de imével em condominio indiviso, esse resultado somente se considera aleangado se todos os proprietérios manifestarem o consentimento com a venda e 0 corretor encontrar comprador que esteja de acordo com o prego e as condigées". (TUSP, 2° TACiv, Apelagio sem revistio 657.718-00/2, rel. Des. LUIS DE CARVALHO, j. 24.11.2004) Pode-se afirmar, destarte, que a obrigagao do corretor 6, neste aspecto, de resultado, nao sendo suficiente que aproxime as partes (nfo € mera obrigagdo de meio), mas que 0 negécio cefetivamente seja celebrado. A excegio, conforme o proprio dispositive em comento, se da nas situagdes em que a avenca nao se formalize por arrependimento das partes sem justa causa, Outra hipétese ventilada pela doutrina que enseja o pagamento da comissio & a da corretagem realizada por sujeito sem expressa autorizacio, mas cuja atuagao foi tolerada pelos interessados, situagdo em que se caberd apenas perquirir quem & o devedor da remuneragéo '°5!, Nessa situagdo de atuagdo tolerada, porém, parece-nos que hé efetivamente um contrato, embora na forma verbal, que, como dito, & posstvel. 4.2. dispensa do corretor ¢ remuneragao Consoante previsio do art. 727 do Cédigo Civil, "se, por nao haver prazo determinado, o dono do negocio dispensar o corretor, ¢ 0 negécio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediagio, a corretagem Ihe sera devida; igual solugio se adotard se o negécio se realizar apés a decorréncia do razo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor" De inicio, aponte-se que a corretagem pode ter prazo determinado, situago em que a remuneragio nao seré devida ao corretor caso realizada a venda fora do intervalo determinado. ‘Também no sera devida a comissio nas contratos por prazo indeterminado em que o dono do negocio dispensar o corretor. Em ambas as situagdes, contudo, caso haja a realizagdo do negécio como fruto do trabalho do corretor, seré devida a comissio, porque seu trabalho terd aleangado o resultado itil esperado. htpe:us.comrimprimi1074Staspectos-relevantes-sobre-o-contato-de-corrtag ere no-codigo-ci-de-2002, ano2sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre 0 contrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naiganes A respeito, é farta a jurisprudéncia, notadamente do extinto 2° Tribunal de Algada Civil de Séo Paulo: "MEDIACAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. NEGOCIACAO COMPLETADA APOS LAPSO DE TEMPO. CONCRETIZACAO SEM A PRESENCA DO CORRETOR. UTILIDADE DA INTERMEDIACAO. CABIMENTO. Em sendo 0 negécio fruto da mediagio, a corretagem 6 devida, mesmo que aquele se concretize posteriormente dispensa do corretor". (TJSP, 2° TACiv, 3% Camara, Apelagio sem revisfio 679.798-00/6, rel. Des. CARLOS GIARUSSO SANTOS, j 01.3.2005, v.1.) "MEDIAGAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. APROXIMACAO. ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR. RECUSA DA PROPOSTA PELO VENDEDOR. ULTERIOR CONCLUSAO DO NEGOCIO ENTRE AS MESMAS PARTES. UTILIDADE DA INTERMEDIACAO. PROVA. EXISTENCIA. CABIMENTO. Vendedores que recusaram a proposta de compra encaminhada pela corretora, mas venderam o imével A mesma proponente, cerea de duas semanas depois. Comprovada a aproximagio de vendedor e comprador, com o resultado itil de coneretizagao do negécio, emerge o direito do corretor & comissao de corretagem". (TUSP, 2° TAGiv, 4% Cémara, Apelagdo sem revisio 687.165-00/3, rel. CESAR LACERDA, j 23.11.2004) "MEDIACAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANGA. INTERMEDIACAO COMPROVADA. VENDA CONSUMADA APOS O PRAZO DE VIGENCIA DO CONTRATO DE MEDIACAO. CLAUSULA CONTRATUAL AUTORIZADORA. EXISTENCIA. CABIMENTO. Estando provada a intermediagio, com a aproximaggo das partes e conseqiiente realizagéo do negécio, é devida a comissio respectiva, mesmo que a venda tenha sido efetuada apés expirado o prazo do contrato, em razao de expressa previsio na avenca". (TJSP, 2° TACiv, Apelagio sem revisio 677.925-00/1, rel. Des. ‘THALES DO AMARAL, j. 20.10.2004) Isto se deve ~ nunea & demais repetir — porque o trabalho do corretor teré aleangado o resultado til, Embora esse resultado tenha se verificado apés o término do contrato, ele é fruto de atividades praticadas durante a sua vigéncia, Assim, se a lei esclarece que sera devida a comissio sempre que o negécio se realizar por efeito dos trabathos do corretor, vé-se que 0 critério adotado como fato gerador da obrigagao, neste particular, nfo é apenas o do resultado, mas também do tempo em que realizadas as atividades profissionais. Como se vé, o contrato ainda pode gerar seus efeitos apés sua eventual extingao, 4.3. intermediagao miltipla e remuneragdo O art. 728 do Cédigo Civil, atento a uma situagao bastante comum na pratica negocial, aponta que, "se o negécio se concluir com a intermediagao de mais de um corretor, a remuneracao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contraric Portanto, sempre que o negécio tenha sido iniciado por um corretor, mas conclufdo por outro, 0 primeiro ter4 direito a metade da comissao, porque concorreu igualmente para que o resultado ttil fosse obtido. Esta é a orientago adotada, com acerto, pela jurisprudéncia: htpe:us.comrimprimi1074Staspectos-releantes-sobre-o-contrato-de-corrtag ereno-codigo-ci-de-2002, m02sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre ocontrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naviganes "MEDIAGAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. NEGOCIO INICIADO POR UM CORRETOR. CONCLUSAO COM OUTRO CORRETOR. DIREITO DO PRIMEIRO MEDIADOR A METADE DA COMISSAO. RECONHECIMENTO. Se o que se queria se coneluiu devido A mediagio, isto é, se a mediagdo foi uma das causas da concluso do negécio, hé o direito & remuneragio. Se o mediador fez ou concorreu para que se pudesse concluir 0 contrato, que os interessados tinham em vista, concluiu-se o contrato de mediagéo. Autora que levou o representante da compradora para conhecer o imével e formulou proposta de aquisigio. Malgrado a ultimagio do negécio imobiliério se tenha operado por intermédio de um segundo corretor, faz. jus, o primeiro, & metade da comissao, uma vez demonstrado que a mediagdo foi util e eficaz para a efetivagdo da venda. Entendimento distanciado do referido acabaria por impedir o reconhecimento do direito de corretor concorrente que interferisse, em algum momento, no negécio, contribuindo para sua realizagio". (TSP, 2° TACWv, 124 Camara, Apelagao sem revisio 630.675-00/4, rel. Des. ROMEU RICUPERO, j. 04.4.2002) ‘A regra nio se aplica nas situagdes em que o negécio foi realizado com intermediagao de um segundo corretor que, todavia, apresentou um novo comprador para o bem. Isto porque, evidentemente, a aproximagao titi é fruto do trabalho de apenas um dos corretores. Neste sentido: "MEDIACAO. COMISSAOQ DE CORRETAGEM. COBRANCA. NEGOCIO INICIADO POR UM CORRETOR. CONCLUSAO COM OUTRO CORRETOR, PARA COMPRADOR POR ESTE APRESENTADO. DIREITO DO PRIMEIRO MEDIADOR A COMISSAO. NAO RECONHECIMENTO. Mediagio. Autorizagéo de venda por quinze dias. Prorrogagio verbal e técita. Prova oral para sua demonstracao. Irrelevancia na espécie, jé que o negécio néo se concluiu, através da intermediagéo do autor, e sim com a de outro corretor, para comprador por este apresentado, e nao por aquele. Ago que é de cobranga de corretagem civil Pressupasto necessério que é a conclusio do negécio, 0 que, no caso, nao ocorreu, mediante mediagio do autor". (TUSP, 36% Cimara, Apelagio sem revisdo 692.730-00/0, rel. Des. ROMEU RICUPERO, j 10.3.2005) £ preciso, ademais, que a mediagao tenha sido realizada diretamente com os futuros contratantes. Do contrario, haverd mera relagéo interna entre corretores, alheia aos contraentes, quando 0 pagamento deverd ser feito Aquele que diretamente tratou com as partes. 4.4. remuneragio e corretagem com exclusividade ‘Nao ser devida a remuneragdo se o corretor nfo teve qualquer atividade no sentido de aproximar as partes contratantes. No entanto, se no respectivo contrato foi fixada a exclusividade, far este jus a remuneragdo integral, mesmo que a venda se realize por outro sujeito. Esta, salvo melhor juizo, é a interpretagdo que resulta do art. 726 do Cédigo Civil: "Iniciado e concluido o negécio diretamente entre as partes, nenhuma remuneragdo seré devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exchusividade, tera o corretor direito a ‘remuneragio integral, ainda que realizado o negocio sem a sua mediagao, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade” ‘Assim j se decidiu em outras oportunidades: btpe:us.comrimprimi1074Staspectos-relevartes-sobre-o-contato-de-corrtag ere no-codigo-ci-de-2002, ano2sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre 0 contrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naiganes "MEDIACAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. ACAO MONITORIA. OBRIGACAO DE PAGAR ASSUMIDA EM DOCUMENTO ESCRITO. VENDA COM EXCLUSIVIDADE. NEGOCIO CONCRETIZADO POR INTERMEDIO DE OUTRO. CORRETOR DENTRO DO PRAZO ESTIPULADO. DESCUMPRIMENTO DO PACTUADO. OCORRENCIA. CABIMENTO. Se o contrato previu prazo certo para a concretizagao da venda do imével com exclusividade, responde a contratante pelos servigos de corretagem, ainda que a venda tenha sido feita por intermédio de outra corretora". (TJSP, 30% Cimara, Apelagdo sem revisio 654.076-00/5, rel. Des. LINO MACHADO, j. 185.2005) ‘Nao € preciso maiores esforgos para compreender que a comissio serd devida, neste caso, por aquele que concedeu a exclusividade ao corretor. A bem da verdade, s6 nao sera devida a comissio nos casos de exclusividade quando comprovada a inércia ou ociosidade do corretor. Estas, todavia, nao se presumem, mas devem, como fica claro pelo texto do art. 726, ser comprovadas. A exclusividade em favor do corretor, porém, nao subtrai sua obrigagio de obter 0 resultado itil, ou seja, se efetivamente aproximar as partes para a realizagao do negocio principal. Assim é que ja se decidiu anteriormente: "MEDIACAO. COMISSAO DE CORRETAGEM. COBRANCA. CORRETOR QUE APENAS INICIOU A APROXIMACAO DAS PARTES, SEM CONCLUI-LA. DESCABIMENTO. 0 corretor assume obrigagao de resultado, nao de meio. Por isso s6 faz jus & remuneragio se concluir 0 negécio intermediado, ainda que possua a autorizagio para venda com exclusividade". (TJSP, 2° TACiv, 10% Camara, Apelagio sem revisio {682.241-00/3, rel. Des. EMANUEL OLIVEIRA, j. 04.8.2004) 5- NORMAS APLICAVEIS AO CONTRATO DE CORRETAGEM Por forga do art. 729 '°81, 0 Codigo Civil nao exelui a apli especialmente sobre o contrato de corretagem. do de outras normas que versem E que a atividade de corretor, embora muito comum na Area imobiliiria (a profissdo de corretor de iméveis é disciplinada pela Lei 6.530/78 e regulada pelo Decreto 81.871/78), pode ocorrer em diversos ramos negociais, como o de seguros, navios, operagées de cimbio e valores, apenas para citar os mais comuns. Cada uma dessas atividades se sujeita a um sistema especifico de normas, exatamente porque todas elas possuem suas peculiaridades. Salutar, portanto, a previstio do artigo em exame, ao sugerir a interpretagao de cada destes universos sistematicamente com as normas genéricas do Codigo Civil. NOTAS °* DINIZ, Maria Helena. Tratado tedrico e pratico dos contratos. v. 3, 5% ed., So Paulo: Saraiva, 2003, p. 382. °2 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil - contratos em espécie. v. 3, 4% ed., Sao Paulo: Atlas, 2004, p. 575: htpe:us.comrimprimi1074Staspectos-relevantes-sobre-o-contato-de-corrtag ere no-codigo-ci-de-2002, a02sjoa2a22 10:13, ‘Aspectos relevantes sobre 0 contrato de coretagem ne Céaigo Ci de 2002 Jus.com br Jus Naiganes °9 Art. 723. O corretor ¢ obrigado a executar a mediagdo com a diligéncia e prudéncia que o negocio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informagdes sobre o andamento dos negécios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da seguranga ou risco do negécio, das influir nos resultados da incumbéneia, alteragies de valores e do mais que poss °4 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavaleanti. Tratado de Direito Privado. Tomo XLII, 2* ed., Borsoi: Rio de Janeiro, 1963, p. 273. °5 VENOSA, Silvio de Salvo. op. cit., p. 582. % Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Cédigo ndo excluem a aplicagao de outras normas da legislagao especial. Autor A Denis Donoso ‘Mestre em Direito Processual Civil pela PUC/SP. Membro efetivo do Instituto MBM srasivivo de Divito Processual (IBDP), Professor da Faculdade de Direito de Sorocaba (Fadi) e da Faculdade de Direito de Itu (FADITU). Coordenador do curso de pés- graduagao "lato sensu" da Faculdade de Direito de Itu (FADITU). Professor convidado nos cursos de pés-graduacio da Escola Superior da Advocacia de So Paulo (ESA/SP) ¢ da Escola Paulista de Direito (EPD). Advogado e consultor juridico. Site(s): © wwwdenisdonoso.com.br © denisdonasobblogspot.com.br Informagies sobre o texto Como citar este texto (NBR 602 018 ABNT) DONOSO, Denis. Aspectos relevantes sobre 0 contrato de corretagem no Cédigo Civil de 2002. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 12, n. 1623, 11 dez, 2007. Disponivel ‘em: https:/ /jus.com.br/artigos/10749. Acesso em: 25 ago. 2022, htpe:us.com.rimprimi1074Staspectos-relevartes-sobre-o-contato-de-corrtag ere-no-codigo-ci-de-2002, 0