Como preparar a Assembleia

de Eleição de Síndico
1 DE MARÇO DE 2022

Saber preparar e conduzir a assembleia de eleição de síndico é essencial para o

início de um novo ciclo de gestão, com reestruturação de projetos e propostas
de melhoria para todo o condomínio. Afinal, as atribuições do gestor incluem
todos os pontos da vida condominial, desde o controle financeiro até a gestão de
pessoal.

Qualquer condômino tem a possibilidade de se candidatar ao cargo ou indicar

um representante que considera ideal. A decisão pode ocorrer em períodos
específicos ou conforme necessidade de mudança exigida pelo grupo de
condôminos.

Por isso, no momento da escolha, é preciso seguir algumas formalidades acerca

dos requisitos para exercer o cargo e para o acontecimento da assembleia. Leia,
neste post, alguns critérios para que tudo ocorra da melhor forma possível. Boa
leitura!

Como realizar as eleições?

A nova Lei de condomínio, no Código Civil, traz orientações sobre as eleições
para síndico, sobretudo nos artigos 1.347, 1.348 e 1.356. Neles, consta que a
assembleia de eleição de síndico deverá escolher um síndico para o condomínio
e que a duração do mandato não deverá ser superior a 2 anos, com possibilidade
de reeleição.

Os artigos esclarecem ainda que os condôminos podem se candidatar à função

ou optar por um representante externo. Outra possibilidade é o síndico transferir
a terceiros algumas tarefas, desde que isso seja aprovado em assembleia e que
não haja impedimento na convenção do condomínio.

O artigo 1.356 aponta que pode haver um conselho fiscal, composto por três
membros e eleitos em assembleia. Subsíndicos não são referenciados no Código
Civil, devendo seguir as especificações da Convenção.

Por fim, tanto síndico, quanto o conselho consultivo do condomínio devem ser
eleitos apenas por assembleia. Recursos como sorteios e indicações não
possuem valor legal.
Requisitos do síndico
O Código Civil dispõe sobre as atribuições do gestor, mas não possui regras
específicas sobre as eleições para síndico do condomínio. A Lei Federal diz que
qualquer pessoa pode ser síndico, seja condômino ou não. Para tanto, é preciso
obedecer aos trâmites convencionados e legais, por meio da assembleia de
eleição de síndico.

Entretanto, um síndico de sucesso precisa reunir algumas habilidades, como

mediação, boa comunicação, organização, escuta e disposição. Além disso, há
conhecimentos desejáveis que podem otimizar sua gestão.

Candidatura
Para que haja discussão sobre as propostas e formação de chapas, é interessante
fazer a convocação da assembleia de eleição de síndico com alguma
antecedência.

Durante a convocação e a realização, os candidatos podem se reunir com o

síndico atual para conhecer as demandas e possíveis melhorias. Esse período
também pode ser utilizado para fazer campanha junto aos condôminos,
expondo seus propósitos e interesses. É preciso observar as regras do
condomínio quanto a isso.

Formalidades das eleições para

síndico
As eleições para síndico do condomínio devem obedecer às formalidades
previstas em Lei. Se houver desrespeito a alguma norma, elas podem ser
anuladas. Dentre as formalidades, estão todos os pontos relativos à convocação e
ao quorum da assembleia de eleição de síndico do condomínio .
Convocação da assembleia de
eleição de síndico
A assembleia de eleição de síndico pode ser solicitada por qualquer condômino.
Ele pode repassar seu entendimento ao síndico, que convocará a assembleia. Se
o síndico não convocar, ¼ dos condôminos pode convocá-la.

É o que dispõe os artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá

fazê-lo.

2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer

condômino.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou

por um quarto dos condôminos.

Divulgação da assembleia de eleição

de síndico
A primeira regra para a divulgação da assembleia de eleição de síndico do
condomínio é o objeto da convocação. É preciso deixar claro que a reunião
ocorrerá para eleger o síndico. Também é muito importante convocar os
condôminos com, no mínimo, 10 dias de antecedência. Há quem adote um
tempo maior para permitir a exposição das propostas pelos candidatos, a
discussão sobre melhorias e a formação das chapas.

A divulgação da assembleia pode ocorrer de diversas formas, entre elas:

 Publicação do edital de convocação no quadro de avisos do condomínio ou
em local de ampla circulação;
Convocação da assembleia para condôminos não residentes no local por
meio de avisos de recebimento e e-mail;
Notificação individual para cada unidade, presencialmente ou por e-mail;
Carta protocolada.

É importante destacar que, se apenas um condômino não for avisado sobre a

realização da assembleia, ele poderá reivindicar, na forma do artigo 1.354 do
Código Civil. Isso pode invalidar as decisões tomadas na reunião, assim como as
eleições para síndico do condomínio.

A assembleia de eleição de síndico

Chegou a hora de reunir os condôminos para a assembleia de eleição de síndico.
É comum que, no mesmo encontro, ocorra também a aprovação das contas do
período anterior e da previsão orçamentária para o ano em exercício. Por isso, é
importante não incluir outros assuntos na pauta, assim será possível conduzir a
eleição com mais tranquilidade.

É fundamental lembrar que inadimplentes e inquilinos não votam nas

eleições para síndico – exceto quando os inquilinos têm procuração do
proprietário do imóvel autorizando-o para isso.

É importante destacar que pode aparecer algum candidato de última hora, no

momento da assembleia, a não ser que isso seja vetado pela Convenção. Ele terá
direito ao mesmo tempo para expor suas propostas e poderá ser eleito
normalmente se conseguir o quorum.

O quorum para a assembleia de eleição de síndico não é previsto de forma

específica no Código Civil. Mas a convenção de condomínio pode estabelecer
um quorum especial. Se mesmo assim não existir regra, vence o candidato que
tiver a maioria de votos dos condôminos presentes, que devem representar pelo
menos metade das frações ideais.
Não esqueça da ata de eleição do
síndico
A ata de eleição do síndico é um registro escrito sobre todos os temas debatidos
na assembleia que o elegeu. Sem ela, o eleito não pode abrir conta bancária em
nome do condomínio, firmar contratos com prestadores de serviços ou
representar o condomínio judicialmente, por exemplo.

Quando a assembleia de eleição de síndico tem início, são escolhidos o

presidente e o secretário, que é o responsável pela transcrição da ata.

Saiba como fazer e o que deve constar:

Primeiramente vem a data, o local e o horário de início e fim da assembleia;

A seguir, a lista de presença assinada por todos os participantes. No caso de
alguém estar representando um proprietário de unidade, deve apresentar a
procuração do mesmo;
Após a leitura da ata anterior e respostas para eventuais dúvidas, anota-se
sua aprovação;
Começa então a leitura da “Ordem do Dia”. Neste caso, das informações
relacionadas à eleição do síndico, conforme especificado na convocação;
Discute-se também o período em que o eleito ficará na função –
geralmente dois anos, com possibilidade de renovação em assembleia geral
ordinária ao fim da gestão;
São acrescentados ainda os nomes dos candidatos e um breve perfil, para
então partir para a votação em si, contagem dos votos e deliberação do
vencedor;
Para resguardar os envolvidos, a ata deve descrever detalhadamente as
tarefas delegadas ao eleito;
Deve constar ainda da ata, os prazos para determinadas ações e quem são
os responsáveis por executá-las;
Por fim, registra-se a ata em cartório.

As eleições para síndico do condomínio devem ocorrer periodicamente, ao

final do mandato do atual representante. No entanto, existem casos
excepcionais que demandam novas eleições, como a destituição ou a renúncia.
Em qualquer caso, as assembleias destinadas a eleger o novo representante
devem obedecer às formalidades legais e convencionais (convenção ou
regimento interno).

A assembleia de eleição de síndico é um evento simples, mas importantíssimo

para qualquer condomínio, portanto deve ser tratada com seriedade e respeito
às exigências legais.

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