Em quais situações

poderá ser impugnada a

assembléia de
condomínio
Regras e lei devem ser seguidas para
evitar anulamento das decisões
Publicado por Bernardo César Coura
há 9 anos

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Assembleias têm uma série de normas no

Código Civil e na Convenção dos condomí-
nios, em relação à convocação e às vota-
ções. Se alguma regra não for respeitada, a
assembleia (e suas decisões) podem ser
anuladas por uma assembleia seguinte, ou
por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma

decisão judicial podem anular ata que não
seja fiel a tudo o que foi discutido e vota-
do. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata

Fazer uma lista de presença com os

dados (nome completo e unidade) de
todos os condôminos e assinatura dos
presentes.

Fazer uma ata clara e objetiva, respei-

tando a seqüência dos acontecimentos
da reunião.

Não deixar de lançar em ata discus-

sões ou decisões importantes, pois
estes podem ser relevantes e a sua
omissão em ata pode determinar sua
anulação.

Os itens discutidos devem ser especi-

ficados, bem como o que foi delibera-
do sobre cada um.

A ata deve estar de acordo com o que

foi deliberado, sem nenhum acrésci-
mo ou negligência. É assinada pelo
Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre

cada assunto, nem registrar todos os
comentários realizados. São suficien-
tes o resgistro dos assuntos, do que foi
resolvido e dos eventuais protestos de
quem o fizer questão.

Enviar uma cópia para cada condômi-

no.

A antiga Lei dos Condomínios

(4591/64) determinava que a distri-
buição da cópia da Ata aos condômi-
nos fosse feita em um prazo de até 08
dias. Com o advento do Novo Código
Civil (atual Lei dos Condomínios),
esta obrigatoriedade não foi mantida.
Sendo assim, prevalece o que estiver
determinado na convenção do condo-
mínio. A convenção sendo omissa,
recomenda-se respeitar o prazo de
oito dias previsto pela Lei 4591/64. O
não atendimento da entrega da ata
aos condôminos em prazo razoável,
implica no comprometimento do
princípio da transparência, o qual
quando atingido, pode levar a insatis-
fação e desconfiança dos condôminos.

Não é obrigatório seu registro em car-

tório, a não ser que assim determine a
Convenção do seu condomínio. Se as
decisões que ela contém foram apro-
vadas com os quoruns e procedimen-
tos corretos, ela já tem valor legal
para os condôminos. (Fonte: Secovi)

Deve ser mantida no Livro de Atas do

condomínio, pelo menos por 5 anos,
em poder da administradora ou do
síndico. Como qualquer documenta-
ção do condomínio, deve estar sempre
disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de as-

sembleia

Deve-se aguardar a segunda convoca-

ção para começar a reunião.

Discutir e relatar em ata toda a pauta

da assembleia em itens e por ordem
de assuntos

Convocar todos os condôminos dentro

das normas previstas na Convenção.
Se a Convenção não mencionar o pra-
zo, aconselha-se dez dias antes da rea-
lização da Assembleia.

O edital de convocação deve ser ex-

posto em local de ampla circulação no
condomínio. Pode também ser distri-
buída uma notificação para cada uni-
dade.

É importante que todos os condômi-

nos estejam cientes da convocação. Se
apenas um não for notificado, a as-
sembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o mo-

tivo da Assembleia. Se a convocação
se refere a "Assuntos gerais", estes só
podem ser discutidos. Para serem vo-
tados, os assuntos devem estar explí-
citos na convocação.

Respeitar para cada assunto a votação

mínima disposta pelo Código Civil.
Quando há choque de normas entre a
Convenção e o Código Civil, vale o
disposto neste último. Saiba mais.

Não aprovar obras necessárias com

qualquer número de presentes, deve-
se respeitar a votação mínima de
condôminos reunidos na assembleia,
conforme disposto no Código Civil.

Não deixar de listar na Ordem do Dia

da convocação itens relativos à apro-
vação de cota extra ou despesa. Isso
pode causar pedido de anulação da
assembleia pelo condômino insatisfei-
to. Todos devem saber, por exemplo,
que serão discutidas questões finan-
ceiras em uma assembleia, desde a
convocação. Não tratar de assuntos
financeiros em ASSUNTOS GERAIS.

Discutir e relatar em ata toda a pauta

da assembleia em itens e por ordem
de assuntos

Convocar todos os condôminos dentro

das normas previstas na Convenção

Como proceder para impugnar

Podem os condôminos insatisfeitos

convocar assembleia, eles mesmos,
desde que tenham a solicitação de ¼
de todos os condôminos.

A impugnação é sempre judicial.

Pode-se, entretanto, convocar outra
assembleia para revogar as decisões
anteriores, desde que feita nas forma-
lidades previstas pela Convenção e
pelo Código Civil. Caso o síndico não
convoque esta outra assembleia, se
1/4 dos moradores convocarem, a
mesma tem valor e pode mudar deci-
sões anteriores.

O condômino insatisfeito, se não con-

seguiu juntar ¼ dos condôminos para
convocar assembleia, desejando anu-
lar as decisões de uma assembleia,
deverá sempre se valer de uma ação
judicial para que o juiz declare nula
tal assembleia.

A convocação deve ser para todos,

pois se uma ou algumas pessoas dei-
xarem de ser convocadas, a assem-
bleia pode ser anulada judicialmente,
ou revogada pela assembleia seguinte.

Itens e condutas que geram im-

pugnação de assembleia

Permitir que condôminos inadim-

plentes votem

Permitir o voto de representante sem

procuração.

A procuração não precisa estar com

firma reconhecida, desde que a Con-
venção assim não estabeleça. Saiba
mais sobre procurações

A legislação não é clara sobre permitir

ou não a participação de inquilinos
em assembleias. Especialistas diver-
gem sobre o assunto. Saiba mais

Impedir a eleição de síndico não

condômino. O Código Civil estabelece
que o síndico pode ou não ser condô-
mino, sendo muito comum, hoje, a
figura do síndico profissional

Mudar a Convenção com menos de

2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e
será decretado nulo.

Aprovar obras voluptuárias - aquelas

que trazem embelezamento sem agre-
gar utilidade ou necessidade - sem
respeitar 2/3 de todos os condôminos

Deixar de convocar, o síndico, reunião

solicitada por ¼ dos condôminos.

Fonte: Sindiconet

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Bernardo César Coura

Sobre o autor
Advogado Especialista em Direito Imobiliário,
Direito Contratual e Condominial

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