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CREDENCIADA JUNTO AO MEC PELA

PORTARIA Nº 2.861 DO DIA 13/09/2004

MATERIAL DIDÁTICO

FUNDAMENTOS DO DIREITO
IMOBILIÁRIO

0800 283 8380

www.portalprominas.com.br
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SUMÁRIO

UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO ................................................................................. 03

UNIDADE 2 – PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO ................. 06

UNIDADE 3 – CONTRATOS IMOBILIÁRIOS......................................................... 19

3.1 Compra e venda ................................................................................................ 19
3.2 Nulidade dos negócios ...................................................................................... 23

UNIDADE 4 – REGISTROS DE IMÓVEIS .............................................................. 29

4.1 Registros públicos ............................................................................................. 29
4.2 Registro de imóveis ........................................................................................... 30
4.2.1 Natureza jurídica ............................................................................................ 31
4.2.2 A função ......................................................................................................... 32
4.2.3 As restrições judiciais em face das transmissões da propriedade imobiliária 33

UNIDADE 5 – NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS – CONCEITOS BÁSICOS ................. 36

UNIDADE 6 – CORRETAGEM ............................................................................... 62

6.1 Corretagem e corretor ....................................................................................... 62
6.2 Direitos, deveres, ética e responsabilidades ..................................................... 64

REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 67
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UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO

Tanto ao Gestor quanto ao operador do Direito que pretende seguir ou já

trilha os caminhos dos negócios imobiliários, existem detalhes desse ramo do Direito
que são fundamentais para o bom desempenho da função.

Nossa linha de pensamento começa com as normas e princípios regente

que acreditamos serem a base para o entendimento da disciplina, passaremos pelos
contratos imobiliários, os registros públicos, conceitos básicos que permeiam os
negócios imobiliários e àqueles que vêm do Direito e não conhecem em
profundidade os negócios, falaremos um pouco da corretagem, o corretor, a ética e
suas responsabilidades, pois este operador pode se deparar com situações que
envolvem o meio ambiente do corretor de imóveis.

Nas lições de RUBENS LIMONGI FRANÇA (1977, v. 27, p. 172), Direito

Imobiliário é o mesmo que o direito sobre bens imóveis, um complexo de normas
que rege a propriedade imóvel, mas compreende não somente os direitos de
propriedade como todo e qualquer direito sobre coisa material que se considere
imóvel.

Segundo JOÃO JOSÉ DA SILVA JUNIOR (2012, p. 4), o Direito Imobiliário é

o ramo do direito privado que se destina a disciplinar vários aspectos da vida
privada, tais como, a posse, as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o
condomínio, o aluguel, a compra e venda, a troca, a doação, a cessão de direitos, a
usucapião, os financiamentos da casa própria, as incorporações imobiliárias, o
direito de preferência do inquilino, o direito de construir, o direito de vizinhança, o
registro de imóveis, dentre muitos outros institutos jurídicos concernentes ao bem
imóvel.

Lembre-se sempre ao longo do curso que:

a) O Direito Imobiliário trata-se de um ramo do Direito Civil que existe a partir

do Direito das Coisas e está integrado por um conjunto de normas de substância ou
natureza civil. Portanto, não cabe a consideração do mesmo como um ramo jurídico
autônomo, desvinculado do Direito Civil.

b) O Direito Imobiliário regulamenta as formas de publicidade dos atos de

constituição, transmissão, modificação ou extinção dos Direitos Reais sobre
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propriedades territoriais. No ordenamento de inscrição registral declarativa de

direitos, a natureza, requisitos fundamentais e elementos formais de substância não
publicitária daqueles atos caem sob a consideração, tratamento e estudo dos
preceitos genéricos do Direito Civil, reservando-se para o Direito Imobiliário tão
somente a regulamentação dos requisitos formais de finalidade publicitária dos atos
modificativos dos Direitos Reais. Coisa distinta acontece nos ordenamentos em que
se atribui inscrição registral, eficácia constitutiva das titularidades reais (países
germânicos); nelas as formas de publicidade eliminaram as constitutivas, cumprindo
por si mesmas tal função, dando lugar, consequentemente, a que o Direito
Imobiliário ocupe-se da regulamentação dos atos modificativos em toda sua
extensão e sob todos os seus aspectos.

c) Embora o Direito Imobiliário só atenda à regulamentação dos Direitos

Reais sobre propriedades territoriais, ocasionalmente estende sua normatização a
determinados Direitos Pessoais ou de Crédito, com o objetivo de dotar-lhes de certa
garantia real ou de precisar as eventuais consequências que, em relação ao domínio
e demais Direitos Reais, possam ocasionar (Direitos Pessoais orientados à obtenção
de um Direito Real, dotados de garantia, de eficácia real, etc.).

d) O Direito Imobiliário dá cumprimento a seus fins de publicidade através de

um instrumento técnico: o registro da propriedade imóvel. Observe-se que,
dependendo seja um ou outro o valor e a eficácia que se deem aos assentos
praticáveis nos mesmos, o âmbito de aplicação das regras do Direito Imobiliário será
maior ou menor. Nos sistemas imobiliários em que a inscrição registral é constitutiva
(não há mais Direitos Reais que os que o registro proclama), todas as propriedades
territoriais caem sob a férula das normas imobiliárias; pelo contrário, nos sistemas
em que a inscrição é meramente declarativa e voluntária (os Direitos Reais se
constituem extrarregistral), só são aplicáveis as normas do Direito Imobiliário
àquelas propriedades territoriais que foram inscritas no registro por seus
proprietários, enquanto, em relação às que não se submeteram ao regime de
publicidade, continua aplicável em toda a sua integridade o sistema normal do
Direito Civil, não lhes sendo aplicável o Direito Imobiliário.

De maneira sucinta, podemos afirmar o Direito Imobiliário Registral como

aquele Direito que regula a aquisição e eficácia das posições registrais ou seja,
pressupõe a organização de um Registro da Propriedade e a existência de um
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procedimento; a referência ao valor do posto abrange todos os efeitos materiais e

processuais da publicidade (MONTES, 2005, p. 123-25).

Quanto ao Gestor de Negócios, cabe-lhe a responsabilidade por garantir ao

cliente ou à empresa em que trabalha bons contatos e boas condições de
pagamento em suas negociações. Para isso, ele analisa os pontos favoráveis e as
desvantagens em venda, compra, permuta, locação de imóveis e administração de
condomínios. Elabora planos de ação para o melhor aproveitamento da oferta e da
procura no mercado imobiliário, orientando desde a escolha do terreno até as
condições de ocupação do bairro ou região onde o imóvel está localizado. Atua na
indústria de construção civil, em empresas imobiliárias, administradoras de imóveis,
de condomínios, escritórios de corretagem e de advocacia na área imobiliária e
incorporadoras.

Enfim, o curso objetiva capacitar gestores e operadores do direito na área

imobiliária para lidarem com vários assuntos e atividades (condomínio,
incorporações, gestão do espaço urbano, tributos, marketing), bem como
trabalharem em conjunto com diversos profissionais (advogados, contabilistas,
administradores de RH).

Ressaltamos em primeiro lugar que embora a escrita acadêmica tenha como

premissa ser científica, baseada em normas e padrões da academia, fugiremos um
pouco às regras para nos aproximarmos de vocês e para que os temas abordados
cheguem de maneira clara e objetiva, mas não menos científicos. Em segundo lugar,
deixamos claro que este módulo é uma compilação das ideias de vários autores,
incluindo aqueles que consideramos clássicos, não se tratando, portanto, de uma
redação original e tendo em vista o caráter didático da obra, não serão expressas
opiniões pessoais.

Ao final do módulo, além da lista de referências básicas, encontram-se

outras que foram ora utilizadas, ora somente consultadas, mas que, de todo modo,
podem servir para sanar lacunas que por ventura venham a surgir ao longo dos
estudos.
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UNIDADE 2 – PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL

IMOBILIÁRIO

Em cada ramo do direito encontramos seus princípios próprios (trabalho in

dúbio pro misero, penal in dubio pró réu), mas todos os ramos seguem primeiro aos
princípios comuns a todos os ramos que são os princípios gerais (CINTRA;
GRINOVER; DINAMARCO, 2006).

Princípios são normas que fornecem coerência e ordem a um conjunto de

elementos sistematizando-o, são fundamentos que servem para regular as relações
entre as pessoas, são proposições que se colocam na base da Ciência Jurídica
Processual e auxiliam na compreensão do conteúdo e extensão do comando
inserido nas normas jurídicas e, em caso de lacuna da norma, servem como fator de
integração.

A palavra princípio, em sua raiz latina última, significa “aquilo que se toma
primeiro” (primum capere), designando início, começo, ponto de partida. Princípios
de uma ciência, segundo JOSÉ CRETELLA JÚNIOR (1989, p. 129), “são as
proposições básicas, fundamentais e típicas que condicionam todas as estruturas
subsequentes”. Correspondem, mutatis mutandis, aos axiomas, teoremas e leis em
outras determinadas ciências.

Igual concepção nos oferece TALDEN FARIAS (2006, p. 3) ao ressaltar que a

palavra princípio significa o alicerce, a base ou o fundamento de alguma coisa. [...].
Na ideia de princípio está a acepção de início ou de ponto de partida.

MAURÍCIO GODINHO DELGADO (2009, p. 184) afirma que a palavra

princípio significa “proposição elementar e fundamental que embasa um
determinado ramo de conhecimento ou proposição lógica básica em que se funda
um pensamento”.

No entendimento de ROQUE ANTÔNIO CARRAZA (1998, p. 31), o princípio

jurídico é um enunciado lógico implícito ou explícito que, por conta de sua grande
generalidade, ocupa posição de preeminência nos vastos quadrantes da Ciência
Jurídica e por isso mesmo vincula de modo inexorável o entendimento e a aplicação
das normas jurídicas que com ele se conectam.
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ÉDIS MILARÉ (2004) bem nos lembra que, entre ciências afins, um princípio
pode não ser exclusivo, cabendo na fundamentação de mais de uma ciência; o que
ocorre, sabidamente, quando os princípios são mais gerais e menos específicos.
Com esta advertência, interessa destacar, aqui, não apenas os princípios
fundamentais expressamente formulados nos textos de um sistema normativo
específico, como também os decorrentes do sistema de direito positivo em vigor, a
que a doutrina apropriadamente chama de princípios jurídicos positivados.

Os princípios exercem uma função especialmente importante frente às outras

fontes do Direito porque, além de incidir como regra de aplicação do Direito no caso
prático, eles também influenciam na produção das demais fontes do Direito.

É com base nos princípios jurídicos que são feitas as leis, a jurisprudência, a
doutrina e os tratados e convenções internacionais, já que eles traduzem os valores
mais essenciais da Ciência Jurídica.

TALDEN FARIAS (2006) assevera que se na ausência de uma legislação

específica há que se recorrer às demais fontes do Direito, é possível que no caso
prático não haja nenhuma fonte do Direito a ser aplicada a não ser os princípios
jurídicos.

Com efeito, pode ser que não exista lei, costumes, jurisprudência, doutrina ou
tratados e convenções internacionais, mas em qualquer situação, os princípios
jurídicos poderão ser aplicados (FARIAS, 2006).

Na opinião de JOAQUIM JOSÉ GOMES CANOTILHO (1999, p. 122), os

princípios desempenham um papel mediato, ao servirem como critério de
interpretação e de integração do sistema jurídico, e um papel imediato ao serem
aplicados diretamente a uma relação jurídica. Para o autor, as três funções
principais dos princípios são:

1. Impedir o surgimento de regras que lhes sejam contrárias.

2. Compatibilizar a interpretação das regras.

3. Dirimir diretamente o caso concreto frente à ausência de outras regras.

LUÍS ROBERTO BARROSO (2002, p. 149) defende que segundo a

dogmática moderna, as normas jurídicas podem ser divididas em normas-disposição
e em normas-princípio, de maneira que a distinção entre normas e princípios está
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superada. Enquanto as normas-disposição são regras aplicáveis somente às

situações a que se dirigem, as normas-princípio ou simplesmente princípios,
possuem um grau maior de abstração e uma importância mais destacada dentro do
sistema jurídico.

CELSO ANTÔNIO BANDEIRA DE MELLO (1992, p. 230) entende que os

princípios jurídicos constituem o mandamento nuclear do sistema normativo, já que
além de servirem de critério para a interpretação de todas as normas jurídicas, eles
têm a função de integrar e de harmonizar todo o ordenamento jurídico
transformando-o efetivamente em um sistema.

O certo é que princípio é uma ideia, mais generalizada, que inspira outras
ideias, a fim de tratar especificamente de cada instituto. É o alicerce das normas
jurídicas de certo ramo do Direito; é fundamento da construção escalonada da
ordem jurídico-positiva em certa matéria.

MIGUEL REALE (2003) trabalha essa categoria sob o ponto de vista lógico,
como enunciados admitidos como condição ou base de validade das demais
asserções que compõem dado campo do saber, “verdades fundantes” de um
sistema de conhecimento.

As regras ordinárias, portanto, devem estar embebidas destes princípios,

sob pena de se tornarem letra morta, ou serem banidas do ordenamento. Adota-se,
aqui, para efeitos deste estudo, que os princípios não deixam de ser normas
jurídicas, segundo a elaboração constante da obra de Robert Alexy, citada, entre
outros, por DANIEL MACHADO DA ROCHA (2004, p. 125), em que as normas
jurídicas são subdivididas em princípios e regras, sendo a diferença entre estas duas
espécies traduzida na ideia de que os princípios são “mandados de otimização”,
enquanto as regras são imposições definitivas, que se baseiam nos princípios
norteadores do sistema, sendo, portanto, os princípios erigidos à categoria de
normas mais relevantes do ordenamento jurídico.

Pois bem, feitas essas explicações sobre a questão e importância dos

princípios, vamos àqueles que nos interessam neste momento.

Em se tratando dos princípios do Direito Registral Imobiliário, lembremos

que o objetivo primordial do sistema de registro imobiliário brasileiro está em tutelar
a propriedade privada, evitando fraudes e combatendo a clandestinidade. Some-se a
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tudo isso a preservação da segurança nos negócios jurídicos envolvendo os direitos

reais sobre bens imóveis (QUARANTA, 2010).

Evidentemente que para alcançar tais objetivos dessa atividade, torna-se

necessário um arcabouço legal que a discipline, arcabouço este que encontramos
nos seus princípios norteadores.

A formalidade registral/escritural está intimamente entrelaçada à fidelidade,

transparência e conservação dos dados escriturados, bem como à publicidade dos
atos registrários, à segurança da conduta social do oficial registrador e da
confiabilidade depositada nestes (MELO FILHO, 1986).

Ainda fazem parte dos princípios norteadores dos serviços registrários: a fé

pública, a continuidade, a prioridade, a especialidade, territorialidade, a
concentração.

Esses princípios normalmente acham-se expressos em inúmeros artigos da

LRP, e devem ser observados nos títulos que são apresentados ao Registro de
Imóveis, sejam eles de natureza pública (escrituras lavradas em Tabeliães), sejam
de natureza particular (instrumentos particulares firmados pelos contratantes), e até
mesmo nos títulos judiciais (formais de partilha, cartas de sentença, mandados, etc.),
que se sujeitam, tal como os demais, à qualificação registraria, ou seja, ao exame de
sua regularidade formal pelo Oficial do Registro Imobiliário. A falta de observância a
esses princípios muitas vezes impossibilita o registro do título, ocasionando
devoluções inevitáveis, quase sempre recebidas com desagrado e inconformidade
pelos interessados (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008).

Falaremos de alguns desses princípios, não existindo uma ordem de

importância ou prioridade, ou seja, todos o são, cada um a seu momento.

a) Princípio da continuidade:

O Princípio da Continuidade define que todos os atos praticados pelo

registro de imóveis devem obedecer a uma sequência lógica, encadeada, sem
espaços vazios entre um ato e outro. Este princípio está intimamente ligado ao da
especialidade e busca estabelecer uma correspondência entre toda a cadeia
dominial de um determinado imóvel (MACHADO, 2010).
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Este princípio está previsto nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6015/73 que
dizem respectivamente:

Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do

outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer
que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que
dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade
do registro (Decreto nº 18542/1928, artigo 206).

No registro de imóveis este princípio significa que todo registro efetuado há

de ter um correspondente que o precedeu, como deve corresponder àquele que o
seguirá, criando uma cadeia dominial para conservar a individualidade do imóvel ad
perpetuam rei memoriam (BORGES, 2009, p. 637).

Para TATIANA PASSOS (2008, p. 55), a correta e perfeita caracterização do

imóvel também liga-se à continuidade registral, que somente poderá sofrer
alterações se legalmente justificadas. Alterações de área, medidas e confrontações
exigem processo próprio na esfera jurisdicional, se depender de produção de
provas, ou administrativa, nos casos da Lei n° 10.931 de 2 de agosto de 2004, que
alterou os artigos 212, 213 e 214 da Lei de Registros Públicos [...].

b) Princípio da especialidade:

O princípio da continuidade é, ao lado da especialidade, outro sustentáculo

da segurança jurídica, na medida em que, em relação a cada imóvel individuado,
deve existir um encadeamento de titularidades dos direitos reais. Este
encadeamento contribui para a segurança jurídica, pois assegura, apenas ao titular
do direito, a possibilidade de outorgá-lo.

Na função qualificadora, o oficial é que faz o controle da disponibilidade

subjetiva e objetiva.

Vê-se, portanto, como a LRP, reiteradamente, determina a observância

desse princípio, que mais fácil se tornou com a instituição da matrícula do imóvel, na
qual os registros são lançados cronologicamente, permitindo uma rápida
visualização da situação jurídica do imóvel e a titularidade de seu proprietário. Disso
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fundamentalmente decorre a segurança dos registros imobiliários (MACHADO,

2010).

c) Princípio da disponibilidade:

O princípio da disponibilidade está intimamente ligado ao direito de

propriedade, que é direito de usar, fruir e dispor de determinado bem (artigo 1228 do
Novo Código Civil Brasileiro). E o direito de dispor pode tanto significar a faculdade
de transferir o imóvel para terceiro (alienações em geral: venda, doação, permuta,
etc.), ou de gravá-lo com algum ônus real (compromissando-o, oferecendo-o em
garantia hipotecária, instituindo usufruto sobre ele em favor de terceiro, etc.)
(ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008).

Trata-se realmente de corolário do princípio da continuidade. Alicerça-se o

princípio da disponibilidade em uma primeira análise, na máxima “ninguém poderá
transmitir o que não possui” – nemo dat quod sine non habet – nemo plus jus
transfere. Assim sendo, na transferência de domínio, deve-se sempre respeitar a
exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por
exemplo: figurando na matrícula determinada pessoa proprietária da parte ideal de
cinquenta por cento do imóvel, deverá a mesma, na transmissão, comparecer
alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente
(MELO, 2004).

Mas não é só, o princípio da disponibilidade é aplicado também nos

parcelamentos e apurações de remanescente de imóveis. Com efeito, nessas
hipóteses, é preciso respeitar sempre a área total do imóvel primitivo a fim de que a
transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada,
afastando-se eventuais sobreposições.

Essa análise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja,
mero cálculo aritmético da área total do imóvel até proceder-se seu esgotamento,
todavia, após o advento da Lei nº 6.015/73, passou-se à uma análise qualitativa ou
geodésica, observando-se todas as características do imóvel, tais como medidas
lineares, área total, confrontações e distância da próxima esquina (MELO, 2004).
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d) Princípio da publicidade:

O princípio da publicidade exige a ampla divulgação dos atos praticados pela

Administração Pública. Na esfera administrativa, o sigilo só se admite a teor do art.
5°, XXXIII quando imprescindível à segurança da Sociedade e do Estado.

De acordo com o inciso em tela,

todos têm direito a receber dos órgãos públicos informações de seu

interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão prestadas
no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas àquelas cujo
sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado.

O princípio da publicidade informa que sendo a função notarial, de ordem

pública, é obrigação do notário atender aos interesses da coletividade, sendo o
acervo notarial de livre consulta.

Essa publicidade é informativa, ou seja, todo ato notarial e documento

arquivado no tabelionato é público, não devendo confundir forma pública com a
publicidade decorrente do ato. Os atos notariais não são públicos por conta da
publicidade, mas da delegação pública, do caráter público, que a lei lhes atribui.

e) Princípio da prioridade:

A observância do princípio da prioridade tem sua importância nitidamente

percebida quando surge no Registro de Imóveis a preocupante situação da
existência, para registro, de dois títulos que se referem a direitos reais contraditórios
sobre um mesmo imóvel. Por exemplo, duas escrituras de venda e compra do
mesmo imóvel, pelo mesmo proprietário, a compradores diferentes. Ou então, um
mandato de penhora de determinado imóvel e a escritura de hipoteca desse mesmo
imóvel (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008).

Os títulos apresentados para registros são recepcionados e recebem uma

numeração cronológica após lançados no livro de protocolo, esse ato é denominado
prenotação ou protocolização. O oficial registrador tem trinta dias para efetuar o
registro do título, sendo que em caso de desqualificação, deverá devolvê-lo à parte,
em quinze dias, para que esta possa satisfazer as exigências. Nesse período (30
dias), o título apresentado recebe uma prioridade com relação a qualquer outro título
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envolvendo o mesmo imóvel, de sorte que somente perderá esse direito no caso da
não satisfação das exigências e consequente término do prazo (MELO, 2004).

Para AFRÂNIO DE CARVALHO (2001),

significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não
ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação
de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento.

Dessa forma, uma vez protocolizado um título envolvendo determinado

imóvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imóvel,
poderá ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentação de títulos
em datas diversas, tendo por objeto, porém, o mesmo imóvel, o que foi apresentado
primeiramente terá preferência sobre o segundo, ocorrendo o que denomina-se
títulos contraditórios, ou seja, títulos que têm por objeto direitos que não podem
coexistir ou cuja força depende da ordem de ingresso no Registro de Imóveis.

É preciso salientar que a data da prenotação é de suma importância para o

registro, em razão de constar no artigo 1.246 do Código Civil que “O registro é eficaz
desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o
prenotar no protocolo”. Assim sendo, com o registro do título ter-se-á efeito retroativo
da data da aquisição, que para todos os efeitos jurídicos é a mesma da prenotação.
PONTES DE MIRANDA (1983, p, 330 apud MELO, 2004) comentando referido
dispositivo alerta que o adquirente “desde a data em que... obtém a protocolização,
o imóvel é seu”.

f) Princípio da instância:

Este princípio nos informa que o notário deve ser provocado a praticar seus
atos, seja de forma verbal ou escrita, não podendo agir de ofício, salvo em ocasiões
especiais. Assim, o notário deverá ser instado pelo usuário de forma expressa ou
tácita (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008).

Entende-se por este princípio que a iniciativa de requerer a prática de

determinado ato registrário deve partir da parte interessada ou pela autoridade, não
podendo o oficial registrador praticar atos de ofício que onerem de qualquer forma a
parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Públicos.
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Assim sendo, todos os títulos que forem apresentados à qualificação do

oficial deverão conter expressa ou implicitamente a autorização para se proceder os
atos requeridos.

Existem exceções ao referido princípio, sendo permitido ao Oficial

Registrador, por exemplo, a correção de atos por ofício em erros evidentes (art. 213,
§ 1º da Lei 6.015/73), averbações de alteração de denominação de logradouros
públicos, abertura de matrícula para imóveis transcritos desde que contenham os
elementos necessários, etc. (MELO, 2004).

g) Princípio da unitariedade da matrícula:

O princípio da unitariedade da matrícula, consagrado no artigo 176, § 1º, I,

da LRP, consiste resumidamente no seguinte: a todo imóvel deve corresponder uma
única matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a
cada matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a
matrícula descreva e se refira a mais de um imóvel) (MACHADO, 2010).

Conforme RICARDO HENRY MARQUES DIP (1992), a unitariedade exige

que

a matriz abranja a integralidade do imóvel, e que a cada imóvel corresponda

única matrícula. A agregação de prédios contíguos supõe a unidade social
ou econômica do todo, formado com a anexação dos imóveis antes
autônomos, de sorte que não se vislumbra exceção à rígida concepção de
unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro.

A expressão “cada imóvel” contida no referido artigo 176 da Lei nº 6.015/73 significa
unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos e individualizada
de outras glebas.

Dessa forma, é expressamente vedada a abertura de matrícula envolvendo

parte ideal de imóvel, o que era possível no sistema das transcrições, onde se era
transcrito o título que muitas vezes envolvia parte ideal de imóvel, devendo ser
recomposto o imóvel todo para se abrir a matrícula, ou mais claramente, segundo o
Conselho Superior da Magistratura, referida recomposição “é semelhante à feitura
de uma colcha de retalhos, reúne as expressões aritméticas das partes e os seus
titulares atuais: é físico-jurídica” (Apel. Cível nº 003183-0).
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Ultimamente esse princípio tem sofrido muitas críticas, principalmente no

tratamento dos chamados terrenos de marinha (BANDEIRA DE MELLO, 2011), onde
muitas vezes encontramos matrículas abrangendo dois imóveis (parte alodial e parte
terreno de marinha).

MARCELO TERRA (2000) defende uma nova reformulação do princípio da

unitariedade matricial, principalmente com relação à definição de imóvel, que deve
abranger também o conceito econômico, como ocorre em outros países, bem como
da possibilidade da matrícula abranger dois ou mais imóveis desde que respeitada
uma finalidade como, por exemplo, um empreendimento imobiliário.

h) Princípio da legalidade:

Princípio basilar do regime jurídico-administrativo (...). É o fruto da

submissão do Estado à lei. É em suma: a consagração da ideia de que a
Administração Pública só pode ser exercida na conformidade da lei e que, de
conseguinte, a atividade administrativa é atividade sublegal, infralegal, consistente
na expedição de comandos complementares à lei (BANDEIRA DE MELLO, 1997, p.
58).

Os notários e registradores no exercício da função pública, devem se

submeter ao princípio da legalidade, só podendo praticar os atos de seu ofício
permitidos por lei. Mesmo sendo a função pública exercida em caráter privado, este
não tem o condão de submeter a atividade ao princípio da autonomia da vontade,
que prevalece nas relações privadas. Sendo a função pública delegada pelo Estado
ao particular, devem prevalecer os princípios norteadores da Administração Pública
(ANTUNES, 2005).

i) Princípio da presunção e da fé pública:

Esses dois princípios têm cada qual seu significado próprio, mas foram
amalgamados durante certo tempo no nosso país por uma corrente da doutrina que
pretendeu dar ao primeiro, previsto na lei, a eficácia do segundo, omitido nela. Ao
passo que o primeiro reforça a eficácia da inscrição, sem a tornar, contudo,
saneadora, pois mantém o primado final do direito subjetivo, o segundo abre uma
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brecha nesse primado ao admitir que a inscrição se torne saneadora relativamente

ao terceiro de boa-fé que, confiando nela, adquire o direito. A regra é a tutela do
direito subjetivo, ou a segurança jurídica, a exceção é a tutela do terceiro de boa-fé,
ou a segurança do comércio (ANGELIS NETO; RODRIGUES, 2008).

AFRÂNIO DE CARVALHO (2001, p. 178) comenta que embora o princípio

de fé pública se circunscreva à transmissão negocial, a diferença de segurança que
disso resulta entre os atos negociais e os atos judiciais de aquisição tende, entre
nós, a dissipar-se na prática graças às cautelas tomadas para o processamento dos
segundos. Para que os atos judiciais de aquisição não discrepem dos atos negociais
na menção dos requisitos de inscrição, o Código de Processo Civil exige a
especialização dos imóveis e a indicação do número de inscrição do título anterior,
tanto na descrição dos bens em inventário, como no edital de praça (CPC, artigo
993).

A proteção do terceiro de boa-fé, que confia na inscrição ou no

cancelamento, pressupõe que ele tome conhecimento do conjunto de assuntos
relativos ao imóvel, em vez de ater-se a uma inscrição isolada. Essa proteção
frustra-se se o terceiro ler apenas a inscrição originária do direito, seja da matrícula
do imóvel, seja a de uma hipoteca, sem ter abaixo a inscrição preventiva de uma
contradita de uma penhora ou a cessão de grau de uma hipoteca a ele referente.
Além de prevenir malogro, a atual LRP preceitua que, requerida uma certidão, o
registrador deverá consignar de sua iniciativa a qualquer alteração posterior, de
sorte que, se for concernente a ônus de imóvel, alcançará aqueles inscritos após o
requerimento (LRP, artigo 21).

É íntima a ligação do princípio da fé pública com o da publicidade, razão

pela qual muitos autores entendem englobarem um único princípio. Com efeito, para
que a publicidade tenha o atributo necessário para gerar a segurança exigida às
relações jurídicas, é preciso outorgar-lhe presunção de veracidade para garantir-lhe
a eficácia (MELO, 2004).

Entende-se pelo princípio da fé pública na presunção de veracidade que têm

os atos de determinados funcionários públicos (sentido lato) por eles realizados ou
praticados em sua presença, sempre no exercício de suas respectivas funções.
 17

Transportado o princípio para o Registro de Imóveis, podemos dizer que o

conteúdo da matrícula é uma verdade jurídica, devendo-lhe ser outorgada
presunção de veracidade, lembrando sempre que referida presunção é relativa no
direito brasileiro (MELO, 2004).

Ressalte-se que caso o registro não exprima a verdade, poderá o

prejudicado proceder sua retificação (artigos 860 do Código Civil, e 212 e 213 da Lei
6.015/73).

j) Princípio da inscrição:

O princípio da inscrição significa que a constituição, transmissão e extinção

de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos intervivos mediante sua
inscrição no registro.

Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada

negocialmente entre particulares, na verdade só se consumará para produzir efeitos
o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao adquirente pela
inscrição. A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se
exterioriza a terceiros (MACHADO, 2010).

Para AFRÂNIO DE CARVALHO (2001, p. 137), o princípio da inscrição

justifica-se facilmente pela necessidade de dar a conhecer à coletividade a
existência dos direitos reais sobre imóveis, uma vez que ela tem de respeitá-los.
Quando duas pessoas ajustam uma relação real imobiliária, esta transpõe o limite
dual das partes e atinge a coletividade por exigir a observância geral. Daí o apelo a
um meio que, ao mesmo tempo, a traduza e a torne conhecida do público.

A inscrição é sempre obrigatória, quer se trate da constitutiva (aquela que

aufere direito real), quer da declarativa (aquela que divulga direitos auferidos antes
dela); mas não é saneadora. Pode ela ser promovida por qualquer dos interessados,
já que a lei alude à “qualquer pessoa”. Algumas devem ter como fundamento título
bilateral, isto é, em acordo de vontades que cria o jus ad rem (escritura), outras em
título unilateral, oriundo de apenas uma das partes, daquela a quem a inscrição
beneficia, prescindindo-se assim do consentimento da outra (cancelamento).
 18

k) Princípio da territorialidade:

Diferentemente da escritura pública lavrada no Cartório de Notas, que pode

ser efetuada em qualquer lugar da Federação, o registro dos direitos reais sobre
bens imóveis se subordina ao princípio da territorialidade, que prescreve que o
protocolo e a efetivação do ato deverá se dar na “Zona Imobiliária” específica, ou
seja, no Ofício de Registro de Imóveis da municipalidade onde estiver situado o
imóvel objeto do direito real (foro rei sitae), ou, havendo mais de um, naquele ao
qual a lei conferir competência para tanto (QUARANTA, 2010).

O princípio da territorialidade tem como pressuposto a delimitação da

atuação do Oficial de Registro de Imóveis, devendo este exercer suas funções
delegadas dentro da área definida em lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções
previstas no art. 169 da LRP.

l) Princípio da concentração:

Em linhas gerais, este princípio prega que nenhuma informação referente ao

imóvel deve ficar alheio à matrícula, ou seja, todos e quaisquer fatos que possam
implicar, ainda que em caráter secundário, alguma mudança na situação jurídica do
bem devem nela constar, tudo de modo a se preservar a tão almejada segurança
jurídica.

Nisso inclui-se não só os atos translativos de propriedade ou a instituição de

direitos reais sobre bens imóveis, mas também os atos judiciais, os atos que
restrinjam a propriedade, os atos constritivos desta (tais como a penhora, por
exemplo), a ocorrência de ações pessoais reipersecutórias, isso sem falar nas reais,
bem como os atos administrativos que consistam em decretação de utilidade pública
do imóvel, decretos de expropriação, tombamentos, arrendamentos, dentre outros
(QUARANTA, 2010).
 19

UNIDADE 3 – CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

3.1 Compra e venda

A origem do instituto de compra e venda está ligada à troca, pois,
historicamente, numa fase primitiva, predominava a troca ou a permuta dos objetos.
A compra e venda constitui um contrato bilateral, pelo qual uma das partes se obriga
a transferir o domínio para outra, mediante pagamento em dinheiro (GONÇALVES,
2004, v. 3, p. 189-190).

Para ORLANDO GOMES (1997, p. 10), o contrato é “o negócio jurídico

bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à
satisfação dos interesses que regularam”.

Contrato de compra e venda é aquele em que um dos contratantes se obriga

a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar-lhe o preço em dinheiro.
Trata-se de um contrato bilateral no qual o vendedor assume a obrigação de
transferir a coisa ao comprador.

A compra e venda caracteriza-se, portanto, entre nós, como contrato

consensual, que se completa pelo mero consentimento, com efeitos exclusivamente
obrigacionais, tornando-se perfeita e acabada mediante o simples acordo de
vontades sobre a coisa e o preço, nos termos do art. 482 (res, pretius, consensus). A
entrega da coisa e o pagamento do preço pertencem à fase posterior de execução
do contrato, que se ultimara anteriormente (VENOSA, 2006, v. 3, p. 9).

A compra e venda é regulada pelos arts. 481 a 504 do Código Civil:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a

transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e

perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

A compra e venda constitui um contrato oneroso (supõe equivalência de

prestações), translativo (é instrumento para a transferência e aquisição da
propriedade), bilateral ou signalagmático (prestações correspectivas porque cada
parte assume respectivamente obrigações) e geralmente comutativo (no momento
 20

de sua conclusão, as partes conhecem o conteúdo da prestação) (VENOSA, 2006,

v. 3, p. 11).

Por intermédio do contrato de compra e venda é dado aos contraentes o

direito pessoal, “gerando para o vendedor apenas a obrigação de transferir o
domínio” (DINIZ, 2001, v. 3, p. 154).

De acordo com SILVIO DE SALVO VENOSA (2006), no contrato de compra

e venda se reconhecem três elementos:

- res (a coisa);

- pretius (o preço);

- consensus (o consentimento).

Trata-se res (a coisa) de algo suscetível de apreciação econômica. Deve ter

existência real ou potencial, seja ela corpórea ou incorpórea.

Segundo o Art. 483 do diploma atual, “A compra e venda pode ter por objeto
coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a
existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório”.

O pretius (o preço) deve ser em dinheiro, sob pena de não ser qualificado
como compra e venda.

Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os
contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a
incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes
designar outra pessoa.

A venda se tornará completa mesmo quando faltar correspectividade entre

preço e valor:

Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para

a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se
sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.

Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço,

prevalecerá o termo médio.

O consensus (consentimento) deve incidir sobre o objeto e o preço.

 21

Havendo os três elementos, se ajusta o contrato de compra e venda, fica o

compromisso de, posteriormente, celebrar o contrato definitivo e, por isso, é
importante que o contrato de compra e venda traga elementos para que possa,
futuramente, alcançar os efeitos desejados.

A promessa de compra e venda constitui um contrato no qual o vendedor se

obriga a vender um imóvel pelo valor e condições ajustados, comprometendo-se a
assentar a escritura de compra e venda quando do adimplemento da obrigação.

A transação consiste em concessões mútuas, na qual duas ou mais pessoas

ajustam condições para a prevenção de litígio que possa ser incitado entre elas,
sendo regida pelos arts. 840 a 844.

As arras ou sinal constituem um pacto acessório, cuja finalidade é confirmar

que o contrato principal está concluído e que os sujeitos da relação encontram-se
vinculados. As arras, quando confirmadas, possuem competência para garantir as
negociações iniciais entre os sujeitos da relação obrigacional.

O instituto das arras, do latim arrha, fornece a noção de garantia, e os

romanos serviam-se delas com a finalidade de garantir um negócio. Para isso
utilizavam uma pequena soma de dinheiro ou outra coisa de valor (ALMEIDA, 2013).

Nas relações que envolvem obrigações, é imperativo que haja o

cumprimento por parte dos envolvidos na transação. A natureza jurídica da
retrovenda é a de um pacto acessório.

A retrovenda está disciplinada nos arts. 505 a 508 do Código Civil; trata-se
de compra e venda na qual se estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa
vendida. Nesse regaste, o preço poderá ser o mesmo ou outro, desde que seja
previamente convencionado.

A retrovenda é o direito de recompra. Possui efeito ex tunc, tem

disponibilidade erga omnes e deve ser registrada em cartório de acordo com a Lei nº
6.015/1973, Lei de Registros Públicos.

Cabe falar da preferência:

Trata-se da preempção ou preferência do pacto de compra e venda pelo

qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao
 22

vendedor na hipótese de pretender, futuramente, vendê-la ou dá-la em pagamento,

para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições.

Preempção, originária do Direito Romano, é a cláusula contratual que impõe

ao comprador a obrigação de, antes de alienar a coisa comprada, oferecê-la ao
vendedor de quem a obteve, para que este, preço por preço, use do seu direito de
preferência para readquiri-la, com exclusão dos outros interessados.

Existem dois tipos de preempção:

a) Legal: decorrente de disposição de lei.

b) Convencional ou contratual: expressa no acordo de vontade.

A preempção pode versar sobre bens imóveis, pois a preferência do

condômino na aquisição de parte indivisa (CC, art. 504) e a do inquilino, quanto ao
imóvel locado posto à venda (Lei nº 8.245/1991, art. 27), são exemplos de
preferência ou prelação legal.

Os arts. 513 a 520 do Código Civil, tratam da preferência convencional

resultante de acordo de vontades. Pode ser convencionado que o comprador se
obrigue a oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em
pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
(CC,art. 513) (GONÇALVES, 2004, v. 3, p. 234).

O pacto comissório estava disciplinado no art. 1.163 do CC de 1916, mas

não foi contemplado no Código Civil de 2002. No novo Código, o conteúdo desse
pacto pode encontrar amparo por meio dos arts. 474e 475.

Quanto à evicção, trata-se da perda da propriedade em decorrência de

sentença judicial. A evicção poderá ser total, parcial ou ocorrer nas arrematações
judiciais.

O art. 455 do Código Civil preceitua: “Se parcial, mas considerável, for a
evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte
do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá
somente direito à indenização”.
 23

Quando parcial, ela poderá ocorrer de várias maneiras:

a) Quando privado o adquirente de uma parte das coisas, ou de seus

acessórios.

b) Quando tiver adquirido diversas coisas, formando um conjunto, e for

privado de alguma delas.

c) Quando privado o imóvel de alguma servidão ativa, ou reconhecido sujeito

a servidão passiva (FORTES, 2012 apud ALMEIDA, 2013).

3.2 Nulidade dos negócios

Os negócios jurídicos constituem atos efetuados entre uma ou mais
pessoas. Esses atos são decorrentes da vontade e os sujeitos envolvidos se
obrigam a efetuar determinada prestação jurídica.

O Código Civil estipula no art. 104, incisos I a III, que para validade do
negócio jurídico é necessário:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

No Direito Romano, os negócios jurídicos não eram reconhecidos como

categoria geral e abstrata, mas disciplinavam somente os atos jurídicos com regime
e estrutura próprios (AMARAL NETO, 1977, v. 54, p. 170).

O negócio jurídico consubstancia-se em uma estrutura legal, geral e

abstrata, por meio da qual as partes delineiam, com relativa margem de liberdade, o
conteúdo de uma relação jurídica cuja observância terá de se ater. Esta estrutura é
também denominada hipótese legal, modelo legal ou suporte fático (GOMES, 2006,
p. 344).

Os negócios jurídicos são atos destinados à produção dos efeitos jurídicos,

tendo na vontade do agente sua principal fonte de efeitos. CÉSAR FIÚZA (2007, p.
202) leciona que

negócio jurídico é toda ação humana que, condicionada por necessidades,

acha-se voltada para a obtenção de efeitos desejados pelo agente, quais
sejam, criar, modificar ou extinguir relações ou situações jurídicas, ação
esta combinada com o ordenamento legal.
 24

Os negócios jurídicos diferenciam-se dos atos jurídicos nos quais a vontade

do agente não é importante, já que os efeitos dos atos jurídicos decorrem de Lei
(FIÚZA, 2007, p. 202).

Para Windscheid (s.d. apud MACEDO, 1977, v.54, p. 179), o negócio jurídico
é a declaração de vontade de uma pessoa mediante a qual aquele que a faz se
propõe a estabelecer, mudar ou extinguir um direito ou uma relação jurídica, ou
somente uma declaração de vontade.

Os negócios jurídicos entre particulares serão revestidos de eficácia, desde

que estejam nos limites das leis. Os elementos formadores dos negócios jurídicos
são:

• os essenciais (componentes necessários à existência do negócio);

• os naturais (efeitos decorrentes do próprio negócio jurídico); e,

• os acidentais (estipulações ou cláusulas acessórias que as partes podem

apor ao negócio) (GOMES, 2006, p. 351).

Assim, situam-se nos planos da existência e da validade.

O negócio jurídico é o principal instrumento que as pessoas têm para

realizar seus interesses. Os limites impostos por lei são a área da autonomia
privada. Em outras palavras, a autorregulação consiste na composição que os
particulares realizam dos próprios interesses. Se isto se der nos limites da Lei, esta
os dotará de eficácia jurídica (FIÚZA, 2007, p. 203).

No domínio do Direito Civil,

pode falar-se em ilícito na esfera dos contratos, dos atos unilaterais de

vontade, da família, dos atos intrinsecamente ilícitos e do abuso de direito.
Para além do Direito Civil, há os ilícitos penais, administrativos, tributários,
trabalhistas etc.; todos com um ponto comum: a antijuridicidade (FIÚZA,
2007, p. 203).

Para o Direito Civil, tais efeitos podem ser os mais variados, dependendo
das consequências do ilícito. Assim, teremos, quanto a esses efeitos, ilícitos
indenizantes, porque geram como efeito a indenização dos eventuais danos
causados; ilícitos caducificantes, porque geram a perda de um direito para seu autor
(por exemplo, a perda do poder familiar para o genitor que maltrata os filhos); ilícitos
invalidantes, que anulam o ato praticado ilicitamente (por exemplo, o contrato
 25

celebrado sob coação); e, finalmente, ilícitos autorizantes, uma vez que autorizam a
vítima a praticar um ato, no intuito de neutralizá-Ias, como o doador que fica
autorizado a revogar a doação, nos casos de ingratidão do doador (ALMEIDA,
2013).

Os atos ilícitos, em que pesem opiniões ao contrário, são atos jurídicos por
repercutirem na esfera jurídica, sendo regulados pelo Direito. Aliás, o adjetivo
“jurídico” pode ser empregado em dois sentidos. Num primeiro, enquanto algo que
repercute no mundo do Direito, que diz respeito ao Direito; este o utilizado acima.
Num segundo, enquanto algo que está conforme ao Direito. É lógico que, neste
segundo sentido, os atos ilícitos não seriam jurídicos, mas antijurídicos (FIÚZA,
2007, p. 204).

Os atos ilícitos se constituem de: antijuridicidade, que pode ser formal ou

material, e que constitui uma violação, uma contrariedade à ordem jurídica;
culpabilidade, pois deve ser fruto de uma ação ou omissão culpável; dano, que é a
expressão material do prejuízo; nexo causal, que constitui a relação causa e efeito
(FIÚZA, 2007, p. 257).

Os atos ilícitos podem ser definidos como aquele “ato antijurídico, culpável e
lesivo, em virtude do qual o agente será obrigado a arcar com as consequências
perante a vítima” (FIÚZA, 2007, p. 257).

A fraude representa a utilização de má-fé com o objetivo de prejudicar

terceiro. Constitui uma “a) manobra artificiosa para prejudicar terceiro; b) má-fé; c)
engano ou burla” (DINIZ, 1998, v. 2. p. 596).

São vários os conceitos atribuídos à fraude. No novo Código Civil, a fraude

está disciplinada nos arts. 158 a 165, sob a designação de “Fraude contra
Credores”.

De acordo com o art. 158:

os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os

praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o
ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus
direitos (...) § 2º - Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos, podem
pleitear a anulação deles.
 26

Os atos fraudulentos serão anuláveis e a ação para anulação poderá ser

proposta pelo credor que já o fosse quando aconteceu a fraude.

A fraude é o “artifício, manobra, intentado com o objetivo de lesar terceiro. É

tipificável tanto nos atos unilaterais, hipótese em que macula o negócio jurídico
ainda que dele não participe outra pessoa” (ALMADA, 1977, v. 38, p. 293).

A simulação está exposta no Código Civil como um dos defeitos que levam à
anulabilidade do ato jurídico.

Segundo o dicionário Houaiss da língua portuguesa, simular significa: “1.

Fazer parecer real (o que por si não é) (...) 4. dar-se ares de; fingir, aparentar,
dissimular (...) 5. proceder com simulação, ocultar intenção; fingir”.

Note-se que simular não tem o mesmo sentido de dissimular. Na simulação

quer-se enganar a respeito de algo que não existe, pretendendo-se verdadeiro algo
irreal, fantasioso (ALMEIDA, 2013).

Já na dissimulação quer-se ocultar a verdade, procurando-se fazer crer

como irreal algo real, verdadeiro. Em outros termos, na simulação finge-se que uma
situação irreal existe, ao passo que na dissimulação finge-se que uma situação real
não existe. De comum têm apenas o propósito de enganar (GOMES, 2006, p. 440).

A característica fundamental do negócio simulado é a divergência intencional

entre a vontade e a declaração. Há, na verdade, oposição entre o pretendido e o
declarado. As partes desejam mera aparência do negócio e criam ilusão de
existência. Os contraentes pretendem criar aparência de um ato, para assim surgir
aos olhos de terceiros (VENOSA, 2006, v. 1, p. 523).

Há simulação quando: o ato é realizado para não ter eficácia ou para ser
anulado em seguida; o ato aparente encobrir outro de natureza diversa; não for
verdadeira a data do instrumento comprobatório; pelo ato se constituírem ou
transmitirem direitos a pessoas diversas daquelas que realmente se constituem
(BEVILÁQUA, 1955, p. 209 apud ALMEIDA, 2013).

A simulação pode ser absoluta, quando trata-se de negócios absolutamente

simulados, ou relativa, quando as partes querem realizar um negócio, mesmo que
de forma diferente daquela que se apresenta (VENOSA, 2006, v. 1, p. 530-531).
 27

SILVIO DE SALVO VENOSA (2006, v.1, p. 544) afirma que o Código atual
não apresenta distinção entre simulação relativa e absoluta, havendo para ambos os
casos a nulidade do negócio simulado e que a fraude é “vício de muitas faces. Está
presente em sem-número de situações na vida social e no Direito” (VENOSA, 2006,
v. 1, p. 457).

A fraude contra credores refere-se ao ato fraudulento da alienação ou da

oneração que ocorre antes da instauração do processo judicial, enquanto a fraude à
execução refere-se ao ato fraudulento que acontece após a instauração do processo
judicial (DOWER, 2007, p. 384 apud ALMEIDA, 2013).

O Direito Romano já aplicava ação pauliana em casos de fraude contra

credores. No Direito Romano, quando o corpo do devedor já não mais respondia
pelas suas dívidas, a garantia dos credores passou a residir em seus bens.

CLÓVIS BEVILÁQUA (1955 apud ALMEIDA, 2013) ensina que

o vocábulo fraude trouxe do Direito Romano uma certa vacilação de

significado, que passou para o Direito francês e o pátrio. Realmente os
romanos, umas vezes, designavam por fraus qualquer ardil ou embuste
empregado no intuito de enganar; outras vezes, fraus equivalia à simulação,
como na frase fraudem legi facere.

Na definição de MARIA HELENA DINIZ (2001), a fraude contra credores

constitui a prática maliciosa, pelo devedor, de atos que desfalcam o próprio
patrimônio, com o escopo de colocá-lo a salvo de uma execução por dívidas, em
detrimento dos direitos creditórios alheios.

São dois os componentes da fraude contra credores: elemento objetivo e

elemento subjetivo.

SILVIO DE SALVO VENOSA (2006, v. 1, p. 462-561) destaca três requisitos

para a tipificação da fraude contra credores:

- anterioridade do crédito;

- o consilium fraudis – elemento subjetivo que dispensa a intenção precípua

de prejudicar;

- eventus damni – verifica-se este requisito sempre que o ato for a causa do
dano.
 28

O art. 158, § 2º, determina expressamente casos que há anterioridade do

crédito:

Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de

dívida, se os praticar, o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência,
ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como
lesivos dos seus direitos (...).

§2º Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a

anulação deles. O que caracteriza a fraude são a má-fé e o ânimo de prejudicar
terceiro.
 29

UNIDADE 4 – REGISTRO DE IMÓVEIS

4.1 Registros públicos

A rigor, o registro público é o único serviço estatal inteiramente
comprometido com a consecução da garantia da autenticidade, segurança, eficácia
e publicidade dos atos jurídicos (CF/88, art. 236; LRP, art. 1º; Lei nº 8.935, de 1994,
art. 1º).

O registro cria presunção relativa de verdade. Não dá autenticidade ao

negócio causal ou ao fato jurídico de que se origina, mas sim ao direito que dele
deriva.

Sua importância é de tamanha ordem, visto que a disciplina permeia os mais

importantes e significativos atos praticados na órbita civil, seja na vida de pessoas
naturais, seja na existência de pessoas jurídicas. Veja-se que, quando se nasce,
registra-se em cartório. O último suspiro também é perpetuado nos livros e registros
do cartório. Entre eles, a autenticação do diploma para matrícula na faculdade, o
contrato de financiamento do primeiro carro, o casamento, a compra da casa
própria, o registro do nascimento dos filhos, a abertura de uma empresa, seja ela
civil ou comercial, o registro dos direitos decorrentes da produção literária, artística e
científica, a separação, o divórcio, o novo casamento, os novos filhos, a casa nova,
a constituição da hipoteca, o testamento para evitar a briga dos herdeiros e até
mesmo o inventário. Em suma, as grandes conquistas da vida se fazem diante de
um notário e um registrador. Assim, o cartório pode ser tomado, sem favor algum,
como palco por excelência para o grande teatro da vida civil (RODRIGUES, 2007).

Os Registros Públicos a que se refere a Lei nº 6.015/73 destinam-se a

constituir, comprovar e dar publicidade a fatos e atos jurídicos, constituindo meios de
provas especiais, cuja base primordial reside na publicidade e tem no Direito a
função de tornar conhecidas (públicas) certas situações jurídicas, prevenindo direitos
que repercutem na esfera jurídica de terceiros.

Os Registros Públicos têm por finalidade dar publicidade, autenticidade,

segurança jurídica e eficácia aos atos e fatos jurídicos registrados, averbados e/ou
anotados (art. 1º da Lei nº 6.015/73).

Guarde... seus efeitos são...

 30

CONSTITUTIVO – sem o registro o direito não nasce (Ex.: emancipação).

COMPROBATÓRIO – o registro prova a existência e a veracidade do ato ao

qual se reporta (Ex.: usucapião).

PUBLICITÁRIO – o ato registral é acessível ao conhecimento de todos,

salvo raras exceções (Ex.: adoção judicial) (PAIVA, 2009).

4.2 Registro de imóveis

O Registro de Imóveis é o serviço público competente para inscrever os
direitos relativos às propriedades imobiliárias nele matriculadas.

De acordo com o Código Civil, imóvel pode ser caracterizado como sendo o
solo juntamente com as suas acessões. Diante deste conceito pode-se afirmar que
qualquer espaço de terra pode ser considerado um imóvel, mas, não uma
propriedade imobiliária. Esta passa a existir a partir do instante em que um indivíduo
qualificado tem a titularidade desse bem e o registra no órgão público competente.
Desse modo, a propriedade imobiliária só existirá e terá proteção jurídica se estiver
matriculada no Registro de Imóveis de forma regular (MACHADO, 2010).

No entendimento de WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO (2003, p.

440), o registro de imóveis vem a ser a “aparelhagem criada por lei para fixar a
situação da propriedade imobiliária e acompanhar-lhe as subsequentes mutações,
constituição de ônus reais”.

Regida pela Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a mesma disciplina

em detalhes o registro imobiliário, apontando todos os atos a que estão a eles
sujeitos, já a Lei nº 6.739, de 5 de dezembro de 1979, dispõe sobre o registro e a
matrícula dos imóveis rurais.

Pelo sistema francês,

O registro imobiliário constitui mero instrumento de publicidade. Adquire-se

o domínio pela convenção das partes, mas procede-se ao registro para que
a alienação se torne pública e valha contra terceiros. No sistema germânico,
é pelo registro, e não pelo contrato, que se adquire a propriedade imóvel
(MONTEIRO, 2003, p. 441).

O registro imobiliário desempenha papel importantíssimo para o

desenvolvimento econômico e social do país, uma vez que proporciona segurança
 31

jurídica nas transações imobiliárias. E, somente a partir de um ambiente

juridicamente seguro, e que se estabelece um cenário favorável para o
desenvolvimento do mercado imobiliário, que por sua vez fomenta o crédito
imobiliário, com efeito multiplicador e abrangente na atividade econômica como um
todo (RODRIGUES, 2007).

4.2.1 Natureza jurídica

Precipuamente, pode-se dizer que, a natureza jurídica da atividade
registraria advém da harmonia social, da estabilidade das relações negociais
imobiliárias, bem como dos seus incidentes. De modo que, tal função estabilizadora
de proteção é exercida em sua plenitude pelo oficial registrador (MACHADO, 2010).

No que tange a natureza do serviço registrário, cabe transcrever o

posicionamento de MÁRIO ANTÔNIO SILVEIRA (2007), in verbis:

A natureza do serviço registrário é de direito público, quer quanto à

execução do serviço ou quanto à fiscalização da atividade. Deve-se, no entanto,
ressalvar que as relações do oficial registrador com o registrário regem-se pelas
regras do direito privado, estabelecendo-se no direito civil, no direito consumerista e
na lei regulamentadora da função registraria a responsabilidade pelos danos que
venham a ocorrer na atividade registraria.

Assim, o poder público reserva para si a titularidade, ao delegar ao oficial

registrador tão-somente a execução desse serviço. Posto que, o estado, ao manter a
titularidade, delega a executoriedade dos serviços ao particular a exegese do
disposto no caput do artigo 236 da Constituição Federal.

Enquanto o artigo 3º da Lei nº 8.934/94 regulamentou o aludido dispositivo

constitucional, ao definir que quem exerce tais atividades (notário, tabelião, oficial de
registro ou registrador), são profissionais do direito dotados de fé pública, a quem é
delegado o exercício das atividades notariais e de registro. A partir dessa premissa,
pode-se dizer que tais atividades são públicas por excelência, pois, exercidas em
caráter privado por particulares mediante delegação (MACHADO, 2010).

Todavia, o estado delega a executoriedade dos serviços registrais e notariais

ao particular mediante preceito constitucional (artigo 236 da Constituição Federal);
 32

regulamenta-o através de leis complementares (Lei nº 6.015/73 e Lei nº 8.935/94),

além de intervir na prestação e extinguir a delegação, caso seja necessário.

Destarte, a atividade registraria requer do serventuário a total observância

aos preceitos legais, em consonância aos valores contidos num estado de direito,
imparcialidade, igualdade, legalidade, moralidade, publicidade, isonomia e eficiência
em razão da função delegada que este exerce, pois, somente assim a sociedade
conseguirá obter segurança jurídica nas relações imobiliárias.

4.2.2 A função
A função do registro de imóveis é a de definir o direito real, a partir de um
respectivo título, dando assim segurança às relações jurídicas instituídas com
relação aos imóveis.

Segundo NICOLAU BALBINO FILHO (2001, p. 35), o registro deve ser uma
fiel reprodução da realidade dos direitos imobiliários. A vida material dos direitos
reais, bem como a sua vida tabular, deveriam se desenvolver paralelamente, como
se a segunda fosse espelho da primeira. Com efeito, esta é uma ambição difícil de
se concretizar, mas em se tratando de um ideal, nada é impossível; basta
perseverar.

Para ADEMAR FIORANELLI (2001, p. 381), a precisão do Registro

Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que nele existam, de forma
irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-
lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos,
estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos àqueles que
dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é
que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos
negócios realizados nessa área.

A função registral é regulada essencialmente pela Lei dos Registros Públicos

– Lei n° 6.015/73, mediante o sistema de matrícula, em que o imóvel terá o seu fólio
real, no qual são registrados ou averbados todos os atos a este inerente
(CENEVIVA, 2005).

O art. 167 da LRP discorre os atos que são praticados no Registro de

Imóveis, sob duas categorias: (1) os registros e (2) as averbações. Os registros
 33

referem-se à criação, instituição, declaração e transferência dos direitos reais sobre

os imóveis e as averbações dizem respeito aos atos referentes às alterações de
situações jurídicas embasadas nos registros dos imóveis e ao titular deste direito
(CENEVIVA, 2005).

Uma das principais funções do registrador é a análise do título, também

chamada qualificação (MELO, 2004). Apresentado o título a registro, o Oficial
Registrador irá proceder a aplicação dos princípios registrários ao caso concreto,
surgindo a viabilidade ou não do acesso ao fólio real.

Em suma, para a obtenção da propriedade do imóvel, não basta o simples

acordo de vontades entre adquirente e o transmitente. A título exemplificativo, pode-
se mencionar o contrato de compra e venda, que por si só não basta para transmitir
o domínio. Faz-se necessário que essa transferência seja operacionalizada
mediante o registro do título no registro imobiliário. Anterior a este existirá única e
exclusivamente o direito pessoal (MACHADO, 2010).

4.2.3 As restrições judiciais em face das transmissões da propriedade

imobiliária
Nos dizeres de MARIA HELENA DINIZ (2005), restrição é limitação imposta
ao exercício de determinados direitos. Ressalva. Condição restritiva. Ato ou efeito de
restringir.

As restrições podem ser impostas diretamente às pessoas, restringindo o

seu direito de fazer ou não fazer, de usar, e de dispor e ainda aos bens das
pessoas, tanto físicas quanto jurídicas, bens de toda natureza, móveis e imóveis,
corpóreos e não corpóreos, como, por exemplo, a não utilização de uma marca
(SARSUR, 2013).

Já a restrição judicial no Registro Imobiliário poderá advir de ações de

naturezas diversas, desde atos acautelatórios, até decisões definitivas, vinculadas à
decisão exarada pelo magistrado, inclusive o seu cancelamento a ser levado ao
Registro de Imóveis competente.

As restrições judiciais poderão ser: genéricas, amplas, abrangentes ou

específicas para determinada pessoa, bem ou direito. Assim, no momento da prática
da ordem judicial, o registrador deverá se ater ao tipo de restrição, vez que seus
 34

efeitos serão diferenciados, levando-se em conta a especificidade da ordem

mandamental. Em outros dizeres, o ideal é estar expresso na determinação judicial
sobre qual pessoa, bem ou direito recairá a limitação para alienação e/ou oneração.
Isto em nome do princípio registral imobiliário da especialidade, tanto a subjetiva
quanto a objetiva, que determina que o sujeito e também o objeto do direito devem
estar perfeitamente descritos.

As restrições judiciais estão vinculadas aos seguintes requisitos: decorrem

de ações de naturezas diversas; têm cunho acautelatório e estão ligadas a decisão
exarada pelo magistrado. Elas poderão ser: genéricas, amplas, abrangentes ou
específicas para determinado bem ou direito.

As medidas cautelares previstas no Código de Processo Civil são:

a) Arresto: arts. 813 e seguintes do Código de Processo Civil.

b) Conversão do arresto em penhora: art. 818do Código de Processo Civil.

c) Sequestro pela Lei Civil: art. 822 do Código de Processo Civil.

d) Sequestro pela Lei Penal: art. 121 do Código de Processo Penal.

e) Indisponibilidade de bens: art. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/1991; art. 4º da Lei

nº 8.397/1992; art. 185-A no CTN (Lei nº 5.172/1966).

f) Arrolamento fiscal de bens: art. 64 da Lei nº 9.532/1997.

g) Arrolamento civil de bens: arts. 855 a 860 do Código de Processo Civil.

h) Caução: arts. 826 e seguintes do Código de Processo Civil.

i) Arrecadação de bens: art. 22, item f, do inciso 11,c/c os arts. 108 e 1l0,
todos da Lei nº 11.101/2005; arts. 1.276 e 1.819 do CCB.

j) Protesto contra alienação de bens: art. 867 do Código de Processo Penal.

E, por fim, depois de lançadas no Registro de Imóveis, devem ser

canceladas, quando provocadas, através da apresentação de mandado judicial
assinado pelo juiz do feito ou certidão, com referência à matrícula do imóvel em
questão (SARSUR, 2013).

Justificamos que evidentemente os conteúdos relativos ao registro de

imóveis estão longe de terem sido esgotados aqui. Optamos por discorrer sobre
alguns pontos diferenciados e aleatórios, lembrando que por se tratar de
 35

especialização, acredita-se que conceitos e aspectos básicos como hipóteses de

registro, de averbação, seu cancelamento, os procedimentos de registro, retificação
de registro, sejam de conhecimento desse público, de todo modo, nas referências
encontram-se aporte para leituras de enriquecimento.
 36

UNIDADE 5 – NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS – CONCEITOS

BÁSICOS

Mercado imobiliário, indústria da construção civil ou setor imobiliário são

termos imprecisos que não refletem com exatidão quais operações, agentes e
instrumentos atuam nesse segmento da economia.

Neste setor temos dentre outras atividades, a incorporação imobiliária, a

venda de imóveis próprios; a venda de imóveis de terceiros que é atividade de
corretagem regulamentada pela Lei nº 6.530/68; o loteamento, regulamentado pela
Lei nº 6.766/79; a locação de imóveis próprios, em regime da Lei nº 8.245/91, ou nas
operações de built to suit; e, a construção civil para terceiros, excluído o regime
tributário aplicável à construção de obras públicas.

Quanto aos agentes que atuam nesse mercado, seriam as pessoas físicas;
as pessoas jurídicas; os não residentes; os fundos de investimentos imobiliários (FII)
regulamentados pela Lei nº 9.799/99; as companhias securitizadoras; e, as
companhias hipotecárias.

Vale lembrar que vários também são os fundos regulamentados pela

Comissão de Valores Mobiliários – CVM, além dos FIIs1, atuando direta ou
indiretamente no setor imobiliário. São exemplos mais comuns: os Fundos de
Investimento em Participações (FIP) e os Fundos de Investimento de Direitos
Creditórios (FIDIC) (MARTINS, 2009).

Enfim, estamos falando de um setor que agrega imobiliárias, construtoras,

incorporadoras, administradoras, órgãos públicos, cartórios de registro de imóveis ou
até instituições financeiras na área de crédito e financiamento imobiliário.

Além disso, empresas de outras áreas também podem contratar esses

profissionais para implementar sistemas de gestão imobiliária em sua estrutura.
Nesses casos, eles poderão atuar como tecnólogos em Gestão Imobiliária,
montando equipes formadas por engenheiros, arquitetos, advogados, corretores e

1 São veículos, sem personalidade jurídica, que tem como objetivo viabilização de investimentos no
mercado imobiliário por meio da emissão de quotas a investidores interessados em aplicar parte de
sua poupança em papéis que têm como lastro os mais variados modelos de empreendimentos
imobiliários.
 37

outros. Os profissionais devem estar atentos às mudanças econômicas e

tecnológicas, reduzindo os custos dos investimentos das empresas e ajudando a
tomar decisões em negócios na área. Para isso, devem planejar as fases de
lançamento de projetos imobiliários, além de elaborar as fases de pré-venda, venda
ou locação, administração de carteiras e de loteamentos.

a) Empreendimento imobiliário e imóvel

Numa definição bem simples, empreendimento imobiliário é tudo que é

transformado de seu estado natural em relação ao solo, ou o que venha a ser
realizado sobre ele com fins comerciais imobiliários.

Existem duas formas das cidades crescerem ordenadamente e legalmente

diante a legislação brasileira, formas estas que são baseadas em:

• no parcelamento do solo urbano, pela lei federal nº 6.766/79 e alterações na

lei nº 9.785/99;

• nas edificações em condomínios, quer horizontal, seguindo o art. 8º ou na

forma vertical, ambas pela Lei nº 4.591/64.

Quanto à definição para imóvel, a doutrina define ‘bem imóvel’ como sendo
coisas imóveis ou outros objetos que o direito equipara a imóveis. São imóveis as
coisas que não se pode transportar sem a sua destruição. Ainda, na vigência do
Código Civil de 1916, os arts. 43 e 44, em decorrência de tal definição, dividiram os
bens imóveis em quatro categorias distintas: imóveis por sua natureza; imóveis por
acessão física; imóveis por acessão intelectual; e, imóveis por definição legal
(RODRIGUES, 2002).

Segundo RICARDO LACAZ MARTINS (2009), a definição acima baseada no

antigo Código não foi substancialmente alterada pelo novo Código Civil, que tratou
na matéria em seus arts. 79 a 81.

São imóveis por natureza as coisas que se não podem transportar, sem
destruição, de um para outro lugar, tais como o solo e seus acessórios e adjacências
naturais, abrangendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo.
(...) as massas minerais ou fósseis existentes no subsolo, que no regime do Código
Civil de 1916 eram parte integrante deste e pertencentes ao proprietário do solo,
 38

passaram a constituir propriedade distinta, integrada no patrimônio da União

Federal, que outorga ao particular mera concessão para sua exploração. Não
bastante esta transformação, o Código de Minas as considera imóveis (art. 42), e o
são por natureza, até que se opere, pela indústria humana, a sua separação da
jazida que as conserva. O curso d’água é imóvel, como conjunto ou massa líquida,
sem se cogitar da água que por si mesma corre (PEREIRA, 1996).

Os imóveis por acessão física compreendem tudo quanto o homem

incorpora de maneira permanente ao solo, tais como pontes, obras pesadas e
viadutos, por acessão intelectual, são abrangidos todos os bens que por natureza
são móveis, mas que a vontade humana imobiliza; sua distinção em relação aos
imóveis por acessão física encontra-se no fato que não há adesão física ao imóvel,
sua ligação se dá por meio de um vínculo meramente intelectual, como os animais
em uma propriedade rural.

Por fim, os imóveis por definição legal, são os que a lei define como tais
independentemente de uma relação direta ou indireta com o bem imóvel. Assim, são
exemplos de bens imóveis incluídos nessa categoria, os direitos reais sobre imóveis
(usufruto, uso, habitação, renda, enfiteuse, penhor agrícola, anticrese, servidões
prediais) e o direito à sucessão aberta.

Segundo CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA (1996), essa distinção do nosso

direito para acessão física da intelectual, atende especialmente à circunstância de
que num caso a coisa móvel é definitivamente incorporada na imóvel e, portanto,
segue a sua natureza para sempre, enquanto que no outro, o da acessão intelectual,
a imobilização é puramente dependente da vontade humana, e se mantém o
complexo com o caráter imobiliário em atenção a ela, e é por esta razão que se
opera a recuperação da mobilidade por uma declaração da mesma vontade.

Assim, no campo tributário um bem móvel que incorporado ao imóvel por

acessão intelectual estará sujeito à tributação imobiliária afastando,
consequentemente, os tributos incidentes sobre os bens móveis. Logo, na alienação
de uma fazenda, as máquinas que trabalham a terra por serem bens imóveis por
acessão intelectual, estarão sujeitas ao imposto sobre a transmissão imobiliária por
ato oneroso – intervivos – ITBI e não ao imposto sobre a circulação de mercadorias
– ICMS.
 39

b) Condomínios
A primeira questão a ser colocada é distinguir um condomínio vertical de um
horizontal, o que causa confusão entre leigos e mesmo entre profissionais do ramo.

A palavra “condomínio”, quando usada para indicar o tipo de edificação

(portanto “condomínio especial”), se foi construída para cima (prédio) ou uma casa
ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades
habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal, o condomínio é horizontal;
se a parede for vertical, o condomínio será vertical, pois o que importa é saber qual
plano é dividida a edificação: se horizontal, é horizontal o condomínio; se vertical, é
vertical o condomínio. Por exemplo, um condomínio horizontal de 10 casas está
equivocado, afinal de contas, o condomínio de 10 casas, construídas dentro de um
mesmo terreno, é vertical, vez que o plano que as separa é vertical. Do mesmo
modo, a venda de apartamentos em um “condomínio vertical”, ou seja, em um
edifício de diversos andares, também está errado, pois o plano que os separa é
horizontal (BRAGA, 2006).

Se tomássemos o sentido literal da palavra de acordo com o português

coloquial, seria assim, pois em palavras bem simples, pode se dizer que, vertical é
aquilo que está de pé, aprumado, em prumo ao plano do horizonte; e, horizontal,
aquilo que é paralelo ao horizonte, deitado ao comprido, nivelado (FERNANDES et
al., 2001).

Dessa forma, o que faz a distinção entre um e outro tipo de construção, é

saber em que plano estão separadas as construções, se vertical ou horizontal. De
acordo com MARIA HELENA DINIZ (2004), o Código Civil de 1916, regulava apenas
a propriedade vertical, as chamadas “casa de parede-meia”, por meio de normas
concernentes ao direito de vizinhança. Daí se vê que vertical se refere à parede que
separavam estas casas.

Já a propriedade horizontal, constituída sob o regime condominial de prédios

de vários andares, separados por pavimentos no plano horizontal, que separa uma
unidade da outra, veio a ser regulamentada primeiramente pelo Decreto nº 5.481/28,
modificado pelo Decreto-lei nº 5.234/43 e pela lei nº 285/48. Posteriormente, com
crescimento desse tipo de propriedade nos centros urbanos, ante a necessidade de
atender a todas as exigências da vida moderna, bem como definir os direitos e
 40

deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes das unidades autônomas,

foi que surgiu a lei nº 4.591/64, alterada pela lei nº 4.864/65.

c) Loteamento e condomínio fechado

Assim como ocorrem confusões sobre condomínio vertical e horizontal,
vamos desfazer outra dúvida relacionada aos loteamentos fechados e condomínios.

O loteamento fechado é considerado um terreno comum e pode caracterizar-

se pelas cercas e muros, com aberturas de vias de circulação e até logradouros
públicos. Esta permissão é assegurada por meio da concessão de uso. Já o
condomínio fechado, possui uma área comum que pertence a todos os condôminos,
com direitos iguais. Cada proprietário tem de arcar com as despesas com
manutenção e outros custos, com uso restrito a eles, e há um síndico para ficar
responsável pelos interesses dos moradores e qualidade do local.

EVA ELAINE DE OLIVEIRA REZENDE FERNANDES (2010) ressalta que

condomínio e loteamento são coisas distintas, regidos por normas próprias.

Por conseguinte, deve ser esclarecido também que, as diversas

nomenclaturas adotadas para se referir a estes modelos habitacionais, tais como:
“Loteamento Fechado”, “Condomínio Fechado”, “loteamento atípico” e até
“propriedade intramuros”, não constam de nenhuma legislação, ou seja, não há na
lei, referência a esses tipos de propriedade.

A Lei nº 6.766/79, só se refere ao parcelamento do solo, nas modalidades,

loteamento e desmembramento. E a lei nº 4.591/64, por sua vez, só se refere ao
condomínio e não ao loteamento.

Quanto aos condomínios o que se pode dizer em notas breves, é que suas
formas estão previstas no Código Civil, quais sejam: condomínio Voluntário (arts.
1.314 a 1332), Condomínio necessário (artigos. 1.327 a1.330) e condomínio edilício
(arts. 1331 a 1358).

Segundo VALESTAN MILHOMEN DA COSTA (2008), o loteamento fechado

existe sob diversas denominações, tais como “condomínio de fato ou condomínio
atípico”, “condomínio fechado” e até “propriedade intramuros”, e acrescenta:

Importa dizer que, para a lei e para o registro de imóveis trata-se apenas de
“Loteamento” sem nenhum adjetivo, regido pela Lei nº 6.766/79, ou seja, não existe
 41

para a lei os termos “fechado”, “aberto”, “atípico”, ou “intramuros”, e quando se referir

a condomínio de unidades autônomas, da mesma forma, trata-se apenas de
condomínio edilício regido pela lei nº 4.591/64.

Estas denominações são criadas pela sociedade para definir estes tipos de
modelos habitacionais, e não pela Lei.

Loteamento fechado é por sua vez figura não contemplada pela lei nº
6.766/79, mas que acaba sendo por ela regido, pois não há outra previsão legal. É
um loteamento comum, cercado ou murado em todo o seu perímetro, com abertura
de novas vias de circulação, logradouros públicos, etc.(SILVA FILHO, 1984).

Segundo ARNALDO RIZZARDO (2008), nesta espécie, as vias de circulação

e os logradouros públicos, que passam ao domínio público, tem sua utilização
assegurada apenas aos proprietários dos lotes, o que se faz mediante permissão ou
concessão de uso nos termos do Decreto nº 271/67.

Nesta figura de loteamento, os espaços comuns, as vias, as praças e os

mais diversos equipamentos são transferidos ao poder público (município), e não há
como fugir disso, pois nos loteamentos há a obrigatoriedade de transferência das
vias internas e praças à administração pública, por força do art. 22 da lei nº
6.766/79.

Contudo, o município pode através de concessão ou permissão (Decreto-lei

nº 271/67) autorizar a utilização apenas aos proprietários dos lotes, que frise-se, não
são condôminos, mas que podem vir a ser, bastando que haja a aquisição em
comum da propriedade (lote) por mais de uma pessoa.

Caso não haja tal concessão ou permissão, a destinação das vias e demais
equipamentos públicos, são bens públicos de uso comum de todos, o que
dificilmente ocorre, porque em regra há a concessão, primeiro porque não haveria
sentido em fechar o loteamento se assim não fosse, e segundo porque não há óbice
a que os proprietários assumam as obrigações que seriam do poder público
(FERNANDES, 2010).

Em conclusão: Forma-se um misto de loteamento e condomínio.

ARNALDO RIZZARDO (2008) lembra que no condomínio fechado tais áreas

e beneficiamentos pertencem a todos os condôminos, em frações ideais, devendo
 42

estes arcar com os serviços de manutenção, dentre outros, estando restrito o uso
apenas aos condôminos, não sendo possível impor as regras do loteamento ao
condomínio.

Nestes não há a transferência das vias e logradouros públicos ao poder

público, lembrando que há vozes em vários sentidos, inclusive em dizer que são
sinônimos os institutos, porém não é o que nos parece, com a devida vênia
(FERNANDES, 2010).

A situação fática dos condomínios é diametralmente contrária. Os

condomínios prescindem desta infraestrutura, pois são os proprietários que se
incumbem de abrir as vias internas, promovendo a adequada manutenção. Cuidam
diretamente da edificação e de toda a rede de água e esgoto, promovem a
construção dos sistemas de tratamento de água, além de realizarem os serviços
básicos de coleta de lixo. Implantam, enfim, todas as melhorias necessárias para o
adequado funcionamento interno do condomínio, não necessitando qualquer
colaboração ou auxílio do Poder Municipal. Assim, não há sentido em se lhes impor
as restrições decorrentes da Lei de Parcelamento do Solo, primeiro porque a norma
em questão se aplica exclusivamente a loteamentos e desmembramentos, e não a
condomínios. E, em segundo lugar, porque se desconsiderou a necessidade de
adequação da norma na sua aplicação extensiva, conjugando benefícios conferidos
pelo zeloso legislador ordinário, como restrições aos condôminos (SALE, 1997, p.
77).

Surgem cada vez mais empreendimentos imobiliários sob a formatação de

condomínio horizontal de lotes, fundamentando sua validade no art. 3º do Decreto-
Lei nº 271/67, em combinação com o art. 8º da Lei 4.591/64. Trata-se de
empreendimento que tem por finalidade a criação de unidades autônomas
(constituídas por lotes) sob as quais serão – ou não – realizadas as construções
(OLIVEIRA, 2008).

Sobre esta modalidade, abaixo temos o entendimento de DÉCIO ANTÔNIO

ERPEN (2009) in verbis:

Atualmente, porém, têm-se discutido a possibilidade de nova forma de

parcelamento do solo para fins residenciais, com profunda repercussão no
ramo do Direito Registral Imobiliário. Trata-se da figura do condomínio
horizontal de lotes, no qual não há a prévia construção das casas. A
unidade autônoma é o próprio lote condominial; o proprietário desse lote
pode nele erigir a casa segundo seus interesses pessoais, respeitadas,
 43

obviamente, as limitações impostas pela Municipalidade e pelo próprio

instituidor do condomínio.

Essa quarta via não se constitui em loteamento fechado, porque a

propriedade do sistema viário e equipamentos comunitários não passam ao
Município, ao contrário, permanece como propriedade dos condôminos. A aprovação
do projeto e os procedimentos registrários obedecem aos ditames da legislação de
condomínios (Lei nº 4.591, de 1964 e, a partir de 10 de janeiro de 2003, do novo
Código Civil).

[...] O fundamento legal dessa nova modalidade condominial – condomínio

de lotes – encontra-se no artigo 8º da Lei nº 4.591/64 e no artigo 3º do Decreto-lei nº
271/67.

Conforme a Lei nº 4.591/64, somente havendo edificação é que se pode

instituir o regime condominial, mas, por força do artigo 3º do Decreto-lei nº 271/67,
equiparam-se as obras de infraestrutura à construção da edificação:

Art. 3º - Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de

1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos
condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação.

Logo, a realização das obras básicas do empreendimento supre a

necessidade da prévia construção do prédio (casa/edifício), pois o requisito legal
contido na lei de condomínios já estará atendido tão logo a infraestrutura esteja
concluída.

A unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre esse (SILVA,

2009). Esta modalidade é diferente do condomínio edilício e também do loteamento
fechado, embora apresentando algumas similitudes.

Saliente-se que todas estas figuras, ou seja, loteamento fechado,

condomínio fechado e condomínio horizontal de lotes, serão incorporados pela nova
Lei de responsabilidade territorial (projeto de lei nº 20/2007) na forma de condomínio
urbanístico.

Esta modalidade trata-se de construção doutrinária, acolhida por alguns

tribunais, pois não existe regulamentação federal específica, portanto é preciso que
as normas de direito urbanístico do município contemplem a possibilidade
 44

administrativa da aprovação do projeto, para ser implantado segundo as normas

condominiais (ERPEN et al., 2009).

Vale lembrar que várias são as vozes em sentido contrário, entendendo não
ser possível este tipo de empreendimento, a exemplo da explanação feita por
VALESTAN MILHOMEN DA COSTA (2008), in verbis:

Aliás, a certeza de que a equiparação entre loteamento e condomínio

edilício, nos termos do Dec. lei 271/67, não significa autorização para se
adotar um modelo para alcançar o outro é demonstrada (por linhas
travessas) pelos próprios defensores dessa ideia, pois, ao passo que
defendem a realização das obras de infraestrutura para justificar o
condomínio de lotes, não defendem a construção das unidades para
justificar o loteamento, que seria a lógica mais aceitável da equiparação, já
que o dispositivo legal diz que aplica-se aos loteamentos a Lei 4.591, de
16.12.1964, e não o contrário.

Há também decisão contrária do Tribunal do Rio Grande do Sul, sob

alegação de que o Decreto-Lei n° 271/67 ter sido revogado, o que não é verdade,
pois este fora apenas derrogado em alguns dispositivos que foram disciplinados pela
Lei 6.766/79, outros permanecem perfeitamente em vigor (RIZZARDO, 2008).

No entanto, na prática já existem vários municípios, principalmente no Rio

Grande do Sul, que adotaram esta modalidade, editando lei específica de acordo
com a fórmula acima, dada a sua competência para legislar sobre direito urbanístico
(FERNANDES, 2010).

Sobre o parcelamento do solo urbano, confira a redação dada pela Lei nº

6.766/79:

[...] Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das
legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a

edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que
não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
 45

§ 3º (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas

dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei
municipal para a zona em que se situe. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).

d) Empreendimentos para baixa renda

Segundo estudos de MÁRIO DE ALMEIDA e FERNANDO BENTORIM
AMATO (2011), nas últimas décadas, o Brasil figurou como um dos países com
maior déficit habitacional do mundo. O Ministério das Cidades apontou no ano de
2009, uma carência de 6,273 milhões de habitações.

Para o Banco Mundial e a Agência das Nações Unidas para Assentamentos

Humanos – UN-Habitat – a atribuição de diminuir o déficit habitacional não precisa
ser exercida exclusivamente pelo Estado, mas deve haver uma sinergia entre este e
a iniciativa privada.

Desse modo, em todos os projetos habitacionais desenvolvidos pelo Estado

até o início de 2009, a iniciativa privada não demonstrava interesse em desenvolver
empreendimentos voltados para a população de baixa renda, uma vez que a
capacidade de pagar deste público não conseguia atender as exigências dos
agentes financeiros, tanto em temos de condição de pagamento, quanto de
poupança acumulada, bem como o retorno do investimento neste segmento não era
atrativo aos incorporadores.

Por outro lado, JULIANA BARBOSA GARBI (2011) ressalta que o mercado
de baixa renda no Brasil na atualidade é um grande atrativo para o mundo
empresarial diante do seu crescimento expressivo nos últimos anos. Essa população
representa hoje mais de três quartos da população brasileira e devido ao seu grande
peso demográfico esse segmento chega a absorver mais de 50% das vendas em
importantes setores varejistas, como vestuário, alimentação, móveis e
eletrodomésticos.

Assim como no varejo, o mercado imobiliário de produtos de baixa renda

também cresceu em ritmo acelerado desde 2008 e desde então passou a ser um
grande atrativo para ação empresarial.
 46

Existe um crescente reconhecimento de que muitas necessidades são

específicas e peculiares ao segmento popular, sendo diferentes nas faixas de poder
aquisitivo mais alto. Ao desvendar as motivações de compra desse consumidor,
notam-se suas características específicas, como o fato do preço ser uma
condicionante, mas não o fator decisivo no momento da compra. O serviço,
atendimento, ambiente agradável também são fundamentais para cativar essa
população (PARENTE; LIMEIRA; BARKI, 2008).

Junte-se a atratividade do setor e as necessidades do governo brasileiro em

diminuir o déficit habitacional, vimos o lançamento em 2009 do programa “Minha
Casa – Minha Vida” (MCMV), com a proposta de construir um milhão de moradias.
Para impulsionar o programa, o Governo Federal destinou 14 bilhões de reais em
subsídios, a fim de adequar a estrutura financeira do comprador.

O programa incentiva a formação de parcerias entre o Governo Federal,

Estadual e prefeituras e a iniciativa privada para a construção de moradias
populares.

No entanto, o programa está direcionado de forma abrangente para um país

de características heterogêneas no qual existem diferenças regionais nos preços
dos terrenos, custos de construção e formas de compor a renda do trabalhador
brasileiro, que variam de cidade para cidade, e de Estado para Estado da Federação
(ALMEIDA; AMATO, 2011).

Para atuar neste segmento, o empreendedor precisará identificar e analisar

os vetores que influenciam o desenvolvimento do projeto e a formação do preço
final, bem como conhecer os detalhes do modus operandi, o risco e variáveis
econômico-financeiras que terá que assumir. O empreendedor terá que adequar o
valor do produto à capacidade de pagamento do comprador (mesmo com subsídios
do governo) e dos critérios mínimos para execução do projeto que são pré-
determinados pela Caixa Econômica Federal (agente operador do programa), como
localização dos terrenos, atributos de qualidade, custo de obra, estrutura de funding
e preço.

A instituição de mecanismos de produção, aquisição e reforma de unidades

habitacionais para famílias com renda de até 10 salários mínimos federais
 47

aconteceu por meio da Lei Federal n° 11.977/09 alterada pela Medida Provisória n°
514/10.

O programa prevê que o governo federal disponibilize recursos financeiros

para a concessão de subsídios para auxiliar interessados na aquisição de moradias,
e que empresas que desejarem participar do programa, apresentem projetos para a
Caixa Econômica Federal (CEF) – que é o agente financeiro do programa – a qual
contratará o projeto, acompanhará a obra, liberará recursos conforme o cronograma,
e formalizará a concessão dos subsídios.

De todo modo, o mercado de habitação popular só tomou as proporções

atuais devido à facilidade de crédito, seja pela ação direta dos agentes financeiros,
seja pelos mecanismos contemplados sob a égide do programa Minha Casa Minha
Vida (GARBI, 2011).

Segundo o CCEB (Critério de Classificação Econômica Brasileira), feito pela

ABEP (Associação Brasileira de Empresas de Pesquisas, 2010), o Brasil tinha em
2008 quase 50% da sua população na classe C (em 2010 foi dividida entre C1 e C2)
e quase 18% da sua população na classe D. O critério de divisão por classes, feito
pela ABEP busca atender as necessidades de divisão da população (por poder
aquisitivo) das empresas. Este critério foi construído através de dados estatísticos
de uma determinada amostra e tem como função: estimar o poder de compra das
pessoas e famílias urbanas.
 48

Tabela 1 – Critério de Classificação Econômica Brasil e Distribuição Entre as

Classes

Fonte: ABEP (2010) – Critério de Classificação Econômica Brasil

Apesar desse enriquecimento da população brasileira, de acordo com a o

Censo Demográfico realizado pelo IBGE no ano 2008, nota-se que quase 75% da
população brasileira ainda tem renda familiar inferior a 5 salários mínimos; se
considerarmos a renda de 10 salários mínimos, essa proporção sobe para mais de
90%. A população das classes C e D representam hoje no Brasil quase 60% da
população e devido ao seu volume considerável, tem sido alvo das grandes
empresas de todos os setores, incluso o mercado imobiliário (GARBI, 2011).

Voltando a falar do programa MCMV:

Dentre os projetos apresentados, a CEF prioriza aqueles:

• nos quais os Estados e Municípios oferecerem:

a. Maior contrapartida financeira.

b. Infraestrutura para o empreendimento.

c. Terreno (como doação).

d. Desoneração fiscal de ICMS, ITCD, ITBI e ISS.

• menor valor de aquisição das unidades habitacionais;

 49

• existência prévia de infraestrutura;

• atendimento de regiões que recebam impacto de grandes empreendimentos

de infraestrutura, tais como usinas hidrelétricas, portos, etc.;

• empreendimentos em regime de loteamento.

As condições gerais de contratação do MCMV são:

aquisição de empreendimentos na planta com especificações e custos

definidos;

empresa com análise de risco aprovada pela CEF, realizada há menos de 12

meses (GERIC);

pagamento do terreno ao vendedor, mediante avaliação mercadológica pela

CEF;

liberação de recursos financeiros mediante execução das etapas da obra,

com repasse do valor em 48 horas após a solicitação;

possibilidade de antecipação de recursos equivalentes à primeira parcela de

desembolso, mediante apresentação de garantias bancárias ou reais;

não há previsão de seguro de término de obra e nem de reajuste do valor

contratado durante a execução do projeto;

exigência de contratação do seguro de risco de engenharia;

desoneração do Regime Especial de Tributação (RET) pelo governo federal e

dos impostos municipais e estaduais, a critério dos municípios e estados.

Ressalte-se que o empreendedor que atuará no programa precisará

equacionar o custo do imóvel (terreno, obra e demais despesas) ao preço de venda
e que o programa contempla empreendimentos novos com habite-se posterior à
24.03.2010.

O programa abrange dois grupos distintos e com regras diferentes. O

primeiro regula famílias com renda bruta de 1 a 3 salários mínimos e o segundo de 4
a 10 salários mínimos.
 50

As regras para os dois grupos estão no quadro abaixo:

Famílias com renda bruta de 1 a 3 salários mínimos Famílias com renda bruta de 4 a 10
federais salários mínimos federais
O MCMV priorizará entre os interessados, mulheres chefes de Para o público com renda de 4 a 10 SM, o
família, portadores de necessidades especiais, idosos e empreendedor precisa garantir a venda de
populações em vulnerabilidade social. 30% das unidades para a CEF validar o
projeto, e após a aprovação, caberá ao
Caberá às prefeituras e aos Estados, o cadastro das famílias empreendedor buscar novos compradores,
interessadas, as quais poderão estar organizadas de forma assim como ocorre em uma incorporação
associativa (cooperativas, associações e demais entidades da convencional.
sociedade civil sem fins lucrativos).
Para fomentar o programa, o MCMV
Para estas famílias, a CEF não analisará se existem restrições instituiu subsídios que não existiam até o
cadastrais para a concessão de financiamento, visto que a momento para este público.
prioridade é eliminar o déficit habitacional do país.
Para incentivar a demanda, o Governo
Outra medida importante para incentivar a iniciativa privada foi Federal disponibilizou subsídios de até R$
a demanda garantida de unidades para o público de 1 a 3 SM, 23.000,00, isenção de seguro residencial,
eliminando o risco de ausência de público interessado nos garantia de financiamento de
imóveis, pois caberá à CEF destinar as unidades. comercialização, redução das despesas
Para este público, o Governo autorizou subsídio integral, com cartoriais e taxa de juros menores.
prestação mínima de R$ 50,00 ou 10% da renda, por um prazo
de 10 anos, autorizando o FAR a absorver o saldo residual,
tornando o programa, na prática, o melhor meio de acesso
desta população à casa própria.
Fora do MCMV, não há outro formato competitivo
financeiramente que permita tentar atender a demanda desta
faixa de valor. Esta absorção do saldo residual pelo FAR reduz
conforme aumenta o potencial de pagamento do comprador.
Como o valor do imóvel, no caso do Estado de São Paulo, pode
ser de até R$ 52.000,00 para apartamentos e R$ 48.000,00
para casas, o subsídio pode chegar a quase 50% do valor a ser
desembolsado na aquisição do imóvel.

Fonte: Almeida e Amato (2011).

e) Shopping centers
Historicamente, o primeiro shopping inaugurado no Brasil, em 1966, foi o
Iguatemi, em São Paulo. Desde então, o setor brasileiro de shopping centers
apresenta um notável crescimento em termos de Área Bruta Locável (ABL),
faturamento e empregos gerados.

A proposta dos shoppings, em oferecer segurança e a facilidade de

encontrar tudo no mesmo lugar, aliada a ideia de modernidade e progresso, foram
os maiores atrativos para os brasileiros elegerem esses empreendimentos como
lugar privilegiado para compras e lazer.

Em 2011 foram inaugurados 22 malls em grandes capitais e nas cidades do

interior do País, que somaram mais de 560 mil m² de ABL. Com uma média mensal
de 376 milhões de visitas/mês, os shopping centers brasileiros atingiram a marca de
R$ 108 bilhões em faturamento no último ano.
 51

Segundo a ABRASCE, a expertise do empreendedor brasileiro na indústria

de Shopping Centers é um dos diferenciais para o crescimento do setor no País,
além de crédito e prazos facilitados, o aumento dos empregos formais e a ascensão
das classes B e C, fatores que ajudaram a impulsionar o mercado em 2011.

Esse resultado é reflexo do bom desempenho que o mercado está

registrando ao longo dos últimos anos, principalmente pela maturidade dos
empresários do setor, por investimentos estrangeiros e aumento no número de
Shopping Centers em todo o Brasil.

Desde o final dos anos 1990, os shoppings brasileiros vêm passando por
uma readequação de layout, além de novas configurações que auxiliaram na
demanda para o consumo. Outro diferencial são os novos conceitos de
empreendimentos empregados no Brasil, como o open mall, que tem luz natural e
lojas abertas para ruas e jardins.

Com todos esses fatores favoráveis, a indústria de shopping centers se

tornou uma grande propulsora de desenvolvimento, promovendo o crescimento
urbano, valorização imobiliária, aprimoramento do comércio local e,
consequentemente, gerando empregos. Hoje no Brasil são 442 centros de compras.
Todos os shoppings em operação até o final de 2011 empregavam mais de 775 mil
pessoas.

Em termos de definição ou conceito, a ABRASCE considera shopping

Center, os empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL), normalmente, superior
a 5 mil m², formados por diversas unidades comerciais, com administração única e
centralizada, que pratica aluguel fixo e percentual. Na maioria das vezes, dispõe de
lojas âncoras e vagas de estacionamento compatível com a legislação da região
onde está instalado.

Para o BNDES (2002), os shoppings possuem as seguintes características:

é um empreendimento que agrupa diversos estabelecimentos comerciais,

centralizados arquitetônica e administrativamente;

as lojas geram aluguéis fixo e variável a seus proprietários de acordo com o

desempenho de seus locatários. O crescimento das vendas gera o lucro de
todos;
 52

sua natureza e finalidade é o comércio varejista;

o objetivo meramente imobiliário é derivado da necessidade de grandes áreas

urbanas para a instalação das lojas e a potencial valorização dos imóveis ou
terrenos que a eles são destinados;

visões diferenciadas de shoppings ocorrem pela existência de vários agentes

que participam do projeto em suas diferentes etapas, como financiadores,
construtores e administradores, com expectativas distintas.

os agentes que compõem fundings diversificados são empresas de

incorporação e construção imobiliária, de administração e marketing, grupos
com objetivos de diversificação e investidores institucionais como fundos de
pensão, entre outros.

Os shoppings centers surgiram nos EUA na década de 1950 para atrair e

atender o crescente número de consumidores nos subúrbios das grandes cidades;
em meados dos anos 1980, os outlets, lojas de atacadistas e de grandes fábricas,
cresceram fora da área de influência dos shoppings tradicionais e atualmente, novas
e alternativas formas de comércio despontam aumentando a concorrência, como as
lojas de fábrica, clubes de compra, merchandising por vídeo e catálogos e,
especialmente, os category killers, grandes lojas temáticas, especializadas em um
determinado ramo.

Dentre os fatores-chave para a implantação de um shopping temos:

• a localização é o principal fator a ser avaliado;

• é necessária uma extensa pesquisa socioeconômica analisando e medindo a

densidade demográfica por área de influência, renda gasta, hábitos e
potencial de consumo;

• área de influência é o termo usado para determinar a principal região alvo do

shopping. É onde está a população que pode ser atraída para o
empreendimento;

• a área de influência pode ser dividida em três segmentos delimitados de

acordo com os tempos de percurso para se chegar ao shopping,
considerando-se:

- condições de acesso,
 53

- tempo gasto para se chegar ao local,

- concorrência atual e futura,

- capacidade de atração do ponto ou convergência de pessoas.

Para cada zona delimitada, primária, secundária e terciária, é necessário

estudar:

a) A renda familiar, números de domicílios, faixas de renda, potencial e

satisfação de consumo por faixa, percentual de gasto médio familiar por
categoria de varejo.

b) Projeção do crescimento populacional e de renda média e do número de

domicílios.

c) Pesquisa do potencial econômico da região feito por idade, sexo, grau de

escolaridade.

d) Com relação à satisfação de consumo – onde compram e o quê, tempo

disponível para compras, hábitos e desejo dos consumidores, frequência a
shoppings; locais preferidos para comprar por faixa de renda; distanciamento
entre os shoppings já existentes.

e) O mesmo deve ser feito com relação ao lazer e cultura.

f) Mapeamento do comércio local e da concorrência abrangendo as lojas

âncoras, vestuário, calçados, bolsas, utilidades para o lar, alimentação,
serviços, lazer.

g) Condições de acesso, meios de transporte mais utilizados na região.

h) Potencial de consumo da área versus vendas no varejo instalado na região.

i) Concorrência futura.

j) O potencial de compra da área mais próxima (primária) é muito importante,

pois estima-se, atualmente, que em torno de 70% a 80% do consumo são
realizados por 20% dos consumidores e aos quais devem ser dirigidos
maiores esforços e tratamento especial.

k) A composição de lojas nos shoppings é feita com base nos resultados das
diversas pesquisas.
 54

l) O mix de produtos em shoppings abrange, em geral, várias áreas

segmentadas em vestuário, calçados, acessórios, couros, alimentação,
restaurante e supermercado, lazer e artigos do lar.

m) É fator fundamental garantir a frequência dos consumidores, participando de

melhorias nas vias de acesso e assegurando o estacionamento (no parking
no business é jargão corrente no setor), tanto em centros como em periferias.

n) De acordo, com as características de cada região, prevê-se um número

representativo de vagas para automóveis que pode variar, entre 5 a 10 vagas
por 100 metros quadrados de ABL; é ponto crucial para a sobrevivência de
uma unidade (BNDES, 2002).

Enfim, se analisarmos do ponto de vista do negócio, o shopping center

constitui-se num empreendimento imobiliário, em que o empreendedor visa
remunerar seu investimento através do aluguel das lojas e de um percentual sobre
as vendas dos lojistas.

Como diz JOÃO DA ROCHA LIMA JUNIOR (1996), os shoppings centers

são empreendimentos de altíssima rigidez, na medida em que os investimentos para
sua implantação estão fundamentados em edifícios de quase nenhuma capacidade
de reciclagem funcional e são aplicados para retorno em horizontes longos.

O significado disso é que a decisão de empreender deverá ser tomada

dentro de padrões de risco baixo, com o suporte de uma análise rigorosa, porque
sustentará uma decisão praticamente irreversível e de limitada capacidade de
absorver mudanças de estratégias no futuro (MONETTI, 1989, 1996).

Não há dúvida que é um tipo de investimento realizado por agentes de

grande poder econômico e capacidade de investimento (fundos de pensão, fundos
de investimento, grupos de capital estrangeiro, etc.).

Do ponto de vista urbano, estas características colocam em cena um agente

comercial completamente distinto do comércio convencional. Isto ocorre em função
de diversas peculiaridades que se refletem na relação do shopping center com o
espaço urbano. Tanto por isso é que o planejamento de um shopping center envolve
estudos e consultorias que proporcionam ao agente um alto grau de conhecimento
da estrutura espacial urbana e de suas tendências de desenvolvimento futuro.
 55

O porte do empreendimento e as condições específicas de sua tramitação

para aprovação pelos órgãos de gestão urbana lhe conferem uma alta capacidade
de manipulação da estrutura espacial urbana em proveito próprio. Podem-se citar
como exemplo as contrapartidas exigidas pelo poder público no sentido de
alargamento de vias, construção de viadutos, reassentamento de áreas de sub-
habitação, etc.

Por fim, o fato de o shopping center criar sua própria polarização comercial,
proporciona-lhe relativa independência na localização. O shopping center não
necessita localizar-se em pontos comerciais, nem em áreas com densidade
consolidada e para implantar-se, os shoppings centers necessitam de terrenos com
grandes dimensões, para abrigar as funções e, principalmente, o estacionamento,
gerando um forte impulso à descentralização urbana (MARASCHIN, 2008).

f) Empreendimentos hoteleiros

Segundo o artigo 23 da lei nº 11.771/08, consideram-se meios de

hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua
forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário,
ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem
como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de
hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e
cobrança de diária.

§ 1º Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que

explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de
hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços
oferecidos a hóspedes, estão sujeitos ao cadastro de que trata esta Lei e ao seu
regulamento.

De acordo com o art. 23 da referida lei temos vários tipos de hospedagem, a

saber: hotéis, resort, cama e café, hotel fazenda, hotel histórico, pousada, flat, apart-
hotel e cada um destes empreendimentos terão conceituação estabelecida pela
mesma lei.
 56

• Hotel é um estabelecimento comercial de hospedagem, que possui quartos

para ocupação temporária, oferecendo serviço de alimentação, banheiro
particular, entre outros. O hotel-fazenda integrou-se a essa classificação.

• Resort trata-se de um estabelecimento que possui serviços de lazer,

descanso e entretenimento, de acordo com sua localização regional.
Preferencialmente fora dos centros urbanos.

• As pousadas são estabelecimentos localizados em pontos turísticos locais,

oferecendo hospitalidade, sendo também aconchegante e que possua
características de acordo com a região. Comumente construído em locais de
menor movimentação.

• Hotel histórico é empreendimento construído em edifícios históricos ou

culturais, preservando suas características. Possuindo reconhecimento do
Poder Público.

Quanto ao porte, podemos falar em pequenos, médios e grandes.

Cada um possui um tipo de operacionalização, gestão e planificação. Nos

pequenos hotéis, em sua maioria de estrutura familiar, na qual o patrão costuma
executar todas as atividades, a qualidade de serviço tem atingido números
relevantes em virtude do mesmo interesse econômico. Porém, observa-se a
necessidade de uma melhor formação, visando maior organização e lucratividade.
Nos médios e grandes hotéis, consequentemente de estruturas maiores, a formação
dos funcionários é essencial, buscando a melhoria em atendimentos (em todos os
aspectos). Além do que, o aperfeiçoamento tecnológico em equipamentos e
instalações muda constantemente, exigindo mais do profissional. Assim, no
processo de operacionalização, o funcionário deve estar totalmente preparado para
adaptar-se às mudanças (CASTELLI, 2000).

Além da formação, saber lidar com pessoas é fundamental. Quem trabalha

no sistema hoteleiro relaciona-se diretamente com o público. Por isso é
incontestável o esforço, criatividade, iniciativa, além de muito trabalho, força e
desenvoltura para obter sucesso neste meio.

Segundo MÁRIO CARLOS BENI (2000), o levantamento quantitativo do

Parque Hoteleiro (número de estabelecimentos existentes, número de aposentos
 57

disponíveis) permite chegar à oferta global em um período determinado e, pela

aplicação do índice de crescimento da demanda, podem-se fazer projeções, tendo
um ano-meta, o que ajudará sobremaneira quando da perspectiva de se fazerem
novos investimentos.

A segmentação de mercado é uma das principais etapas do

empreendimento hoteleiro. É nesse momento em que se define o tipo de cliente,
focando-se em produtos e organização de qualidade para obter sucesso e lucro em
seu projeto. Segundo Cobra (1988 apud SANTOS; PARVARIN, 2012), (...) a
segmentação de mercado emergiu, a partir das duas últimas décadas do século XX,
do conceito central de pesquisa de consumo. E, por esta razão, a segmentação é
frequentemente definida como uma técnica de pesquisa, como um tipo de
levantamento, ou um método de análise de dados, pois tem sido o ponto focal do
maior progresso na tecnologia de pesquisa, sobretudo na utilização da análise de
multivariância.

É por meio dessa definição de mercado que será possível objetivar metas,
atender as necessidades dos visitantes, criar divulgações, apresentar um diferencial,
enfim, alcançar bons resultados como um todo. A segmentação permite estudar a
população de acordo com motivação de viagens, renda, faixa etária, estado civil,
estilo de vida, além de outros fatores que são importantes para o processo de
planejamento de produtos e serviços hoteleiros. Afinal de contas, há a necessidade
básica de atendermos tais indivíduos da melhor maneira possível, e para tanto,
necessitamos conhecê-los minuciosamente (SANTOS; PAVARIN, 2012).

g) Investidores imobiliários e hoteleiros

Definimos um hotel. Agora podemos traçar alguns comentários sobre os

investidores imobiliários e, por conseguinte, hoteleiros, ou seja, falar dos
empreendimentos hoteleiros.

Investidores imobiliários são pessoas e empresas que compram imóveis e

pretendem alugá-los para obter renda. Há investidores interessados em diversos
tipos de produtos imobiliários: residenciais, comerciais, corporativos, lojas, galpões,
shoppings, etc. (VASQUES, 2012).
 58

Os investidores precisam encontrar locadores e estabelecer contratos que

garantam o recebimento do aluguel acordado. Tais contratos protegem os direitos e
as expectativas de remuneração dos investidores, o que traz certa previsibilidade
sobre a receita de locação no curto e médio prazo. Além disso, a oferta de serviços
operacionais nos produtos imobiliários é limitada, fazendo que os custos sejam
relativamente baixos.

Em suma, imóveis oferecem uma receita de médio prazo estável e custos

operacionais limitados. Essa combinação é muito desejada por investidores de longo
prazo, que também se beneficiam do imóvel para manter o valor do principal ao
longo de muitos anos (podendo, muitas vezes, valorizar).

Quando se analisa um hotel, a situação é um pouco distinta. Costuma-se

dizer que um hotel é o “menos imobiliário” dos imóveis. Um hotel depende muito
mais da gestão, comercial e operacional, que os demais produtos imobiliários, além
de ter maior estrutura de custos operacionais (VASQUES, 2012).

Um galpão, por exemplo, tem um só cliente que assina um contrato de longo

prazo. Em um período de 30 meses, um galpão faz uma venda. Já um hotel tem que
vender cada quarto diariamente. Se tiver 200 quartos, pode fazer até 180 mil vendas
no mesmo período. Um hotel também deve prover uma série de serviços aos seus
hóspedes-locatários. Somando as exigências comerciais, promocionais e
operacionais, fica fácil ver que um hotel é um produto imobiliário no qual
desempenho e renda estão intimamente ligados à qualidade da gestão.

Apesar de ir ao extremo, a lógica do galpão também se aplica aos demais

tipos de imóveis. Neles, a gestão, comparada à qualidade da edificação e da
localização, é muito menos relevante. Assim, hotéis apresentam riscos e
oportunidades distintas daquelas que os investidores imobiliários típicos buscam. De
fato, são vistos como produtos financeiros diferentes, mais próximos a empresas.

Nos EUA e Europa, o cenário é bastante distinto. Há ampla oferta de crédito

para desenvolvimento e aquisição de hotéis e o mercado hoteleiro é transparente e
muito profissional. Com isso, há inúmeros investidores especializados em hotelaria,
além de diversos fundos imobiliários que dedicam parte de seus recursos para a
aplicação em hotéis. Com isso, criam carteiras que unem ativos mais previsíveis
 59

(escritórios, por exemplo) a outros mais voláteis (os hotéis), criando uma boa
combinação de retorno e baixo risco.

No Brasil, ao contrário, os principais investidores em hotelaria são os

compradores de condo-hotéis2. São pequenos investidores pessoais que buscam,
principalmente, renda de longo prazo. Trata-se de uma fonte importante, porém
limitada.

Para que tenhamos mais recursos adequados para a viabilização de novos e

bons hotéis, a hotelaria brasileira terá que evoluir para se tornar mais transparente e
profissional, oferecendo menos risco. Mas, acima de tudo, nosso mercado de
capitais precisará de mais investidores institucionais buscando retorno de longo
prazo, como seguradoras, fundos imobiliários e de pensão. A queda da Selic, e sua
manutenção em patamares baixos, é um bom passo nessa direção (VASQUES,
2012).

h) Planejamento de um empreendimento hoteleiro

Estudos de LARA GUIMARÃES TEIXEIRA (2012) apontam que um tema

recorrente no trabalho de consultoria é o processo de planejamento de um
empreendimento hoteleiro. Trata-se do período anterior à abertura de um hotel, que
pode levar alguns anos e que tem enorme impacto no sucesso do empreendimento.

O processo de construção de uma edificação hoteleira é bastante diferente

de uma edificação residencial ou comercial. Dessa maneira, o planejamento do
empreendimento, desde o início, já deve prever essas diferenças.

Existem algumas fases que ocorrem depois da conclusão do estudo de

mercado e antes da abertura do hotel e que devem ser contempladas no
cronograma físico-financeiro do empreendimento. Essas fases se aplicam tanto para
hotéis operados por cadeias hoteleiras quanto por hotéis independentes.

Podemos elencar as fases de planejamento de um hotel, conforme abaixo:

2 O condo-hotel é um empreendimento que tem a estrutura operacional hoteleira, mas com 100% de
unidades autônomas que podem ser compradas por investidores, assim como acontece com algumas
unidades de apart-hotéis. A construção fica por conta da incorporadora, que contrata uma construtora
e direciona a administração a uma operadora hoteleira.
 60

I. Estudo de mercado e viabilidade econômica.

II. Contratação de operadora hoteleira (se existir).

III. Contratação dos projetos: arquitetura e complementares (decoração,

instalações, cozinha industrial, ar condicionado, paisagismo, entre outros).

IV. Desenvolvimento dos projetos.

V. Orçamentação.

VI. Início da obra.

VII. Preparação do apartamento modelo.

VIII. Compras e implantação hoteleira.

IX. Treinamento de funcionários.

X. Abertura do hotel.

Idealmente, após a conclusão do estudo de mercado, o proprietário já deve

iniciar a seleção e negociação com a operadora hoteleira. Dessa maneira, os
projetos já serão desenvolvidos levando em consideração as necessidades e a
maneira de trabalho de cada operadora. Essas necessidades serão diferentes de
acordo com cada operadora, mesmo que sejam hotéis do mesmo segmento.

Os projetos hoteleiros também diferem dos demais projetos comerciais.

Deve-se projetar levando em consideração o ponto de vista do investidor, da
operadora hoteleira e do hóspede. As soluções definidas em cada projeto
(arquitetura, decoração, instalações, etc.) têm impacto direto no custo de
construção, na eficiência operacional do hotel, na segurança e na satisfação do
hóspede. Assim, é muito importante a seleção de profissionais que tenham
experiência em projetos hoteleiros e entendam as necessidades operacionais
(TEIXEIRA, 2012).

Durante a fase de obras, é essencial a programação da construção de um

apartamento modelo. Este apartamento é uma unidade habitacional construída,
totalmente mobiliada e equipada. Com isso, todas as equipes envolvidas poderão ter
uma visão concreta do produto final, do seu custo, das dificuldades de construção,
da implantação e operacionalidade da unidade.
 61

A fase de implantação hoteleira compreende o processo de compra,

fabricação, entrega e montagem de todos os itens de FF&E (Furniture, Fixtures and
Equipment) e HOS (Hotel Operational Supply) e corresponde a toda decoração,
mobiliário, confecção, equipamentos de cozinha e de informática, enxoval de cama,
mesa e banho, etc. Essa fase deve ser iniciada ainda durante a obra, de maneira
que quando as áreas forem liberadas, todos os itens de FF&E e HOS estejam
disponíveis para a instalação. É recomendado que a implantação hoteleira seja feita
por empresas especializadas, as quais organizarão toda a logística de entrega e
montagem, minimizando o impacto dessa fase na conclusão da construção.

Após a conclusão da montagem hoteleira e antes da abertura do hotel, não

podemos deixar de prever um período de treinamento operacional. Esse período
varia dependendo do tamanho e do segmento do hotel e da operadora hoteleira. O
treinamento deve ser feito nas áreas totalmente equipadas e mobiliadas e é
essencial para o bom funcionamento do hotel, desde a abertura.

É comum vermos empreendimentos hoteleiros que não seguem essas

etapas de planejamento. Infelizmente, o impacto da falta de planejamento é refletido
em:

• projeto inadequado ao uso hoteleiro, gerando ineficiência operacional;

• maior prazo de construção e implantação;

• maior custo de obra;

• maior custo de manutenção e conservação do empreendimento;

• maior depreciação do empreendimento (TEIXEIRA, 2012).

 62

UNIDADE 6 – CORRETAGEM

6.1 Corretagem e corretor

A atividade de intermediação imobiliária foi objeto de regulamentação da Lei

n° 6.530/68. Conhecida também como corretagem imobiliária, a atividade consiste
em exercer a intermediação de compra, venda, permuta e locação de imóveis,
podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Trata-se de verdadeira prestação de serviços, pois o corretor figura como

mero intermediário entre o comprador e o vendedor, não participando do final do
negócio realizado (NERY JUNIOR; NERY, 2007).

Dá-se o nome de corretagem ao salário que recebe o corretor do dono do

negócio, pela sua atividade útil ao mesmo. Todo pagamento feito ao corretor, em
função de seu trabalho, é corretagem, seja ele representado por dinheiro, por
utilidade ou serviços, dê-se-lhe a denominação que der: salário, comissão ou
remuneração (RIZZARDO, 2006).

Corretagem, denominação aos serviços prestados por um corretor, ocorre

quando uma pessoa contrata com outra a busca pela realização de um ou mais
negócios jurídicos com terceiros, por este contrato, uma pessoa contrata outra para
que encontre alguém para contratar com ela. Por exemplo, se eu tenho um imóvel e
pretendo vendê-lo, contrato um corretor de imóveis para encontrar um comprador
para o bem (CRECISP, 2010).

Não se pode dizer que é um contrato de mandato e de prestação de serviço

porque o corretor não realiza o negócio (principal) pretendido em nome próprio, nem
em nome alheio, sendo um agente autônomo na vinculação entre as partes. Ele não
age por ninguém, mas por si só para que outros celebrem um contrato.

O Corretor de imóveis, portanto, realiza uma intermediação, aproximando

duas pessoas para a concretização de um negócio desejado por ambas. A
prestação de informações sobre o negócio que se pretende realizar e sobre o bem
jurídico desejado, aliados aos fatores de negociação, integram o trabalho do
corretor. Em palavras mais simples, ele irá conseguir o que a outra parte deseja, a
realização do negócio, aplicando todos os esforços e conhecimento que detiver para
tal finalidade.
 63

Sobre o corretor de imóveis é interessante saber:

o corretor de imóveis é o profissional que faz o intermédio entre a pessoa que

está comprando e a pessoa que está vendendo o imóvel. É ele quem vai
apresentar aos compradores o imóvel de interesse, dando-lhes todo o suporte
de informações necessárias para que a venda seja efetuada;

para ser Corretor de Imóveis, é necessário que o profissional esteja

credenciado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI);

para ser Corretor de Imóveis também é necessário ter Bacharelado em

Ciências Imobiliárias ou ter o curso de Gestão Imobiliária. O profissional pode
também se especializar como Técnico em Transações Imobiliárias;

o salário de um corretor de imóveis não é fixo, é baseado em comissões. Ou

seja, o salário do corretor varia de acordo com a quantidade e o tamanho do
imóvel que ele vender;

sob as vendas judiciais, o valor da comissão é de 5%;

sob as vendas de imóvel urbano, o valor da comissão varia de 6% a 8%;

sob as vendas de imóvel rural, o valor da comissão varia de 6% a 10%

(LARRINI, 2012).

O art. 725 do novo Código Civil/2003, Capítulo XIII, diz que a remuneração é
devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato
de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.

No que concerne à aplicação da tabela de comissões, deve o corretor se

ater também ao que determina o Código de Ética Profissional, aprovado pela
Resolução COFECI n° 326/92.

Reza o art. 4º, inciso X: “Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos

clientes: (...) receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações
pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido
consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição”.

E, no art. 6º, inciso V, do mesmo Código de Ética, fica estabelecido que: “É

vedado ao corretor de imóveis: (...) receber comissões em desacordo com a tabela
 64

aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente

prestados”.

De acordo com a própria Lei Federal n° 6.530/78 (que regulamenta o

exercício da profissão de corretor de imóveis), em seu artigo 17, inciso IV, “Compete
aos Conselhos Regionais: (...) homologar, obedecidas às peculiaridades locais,
tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e
aprovadas pelos sindicatos respectivos”.

A profissão de Corretor de Imóveis surgiu no século XX, junto com o

desenvolvimento das cidades que fez com que a comercialização de imóveis, por
intermédio dos anúncios em jornal, se tornasse constante, passando a existir como
forma de vida. O Corretor de Imóveis nessa época era conhecido como agente
imobiliário.

No Brasil, a profissão de Corretor de Imóveis foi por muitos anos classificada

pelo Código Comercial brasileiro como Agente Auxiliar de Comércio, tendo a sua
regulamentação especificada em 1962, através de Lei nº 4.116, posteriormente
revogada pela Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, com regulamentação dada pelo
Decreto nº 81.871 de 29 de junho de 1978.

A comercialização de imóveis é segmentada em dois grandes grupos: o

mercado de lançamentos e o mercado de avulsos ou de terceiros. O corretor de
imóveis é o profissional que faz a intermediação dos produtos encontrados nos
diferentes segmentos. Para o corretor de imóveis vislumbrar uma perspectiva
profissional de sucesso, alguns pré-requisitos essenciais deverão ser observados,
principalmente que ter e manter uma disciplina é importante para o sucesso
profissional.

6.2 Direitos, deveres, ética e responsabilidades

São direitos do Corretor de imóveis, pessoa física, ou jurídica, esta

representada pelo Corretor responsável, o de exercer livremente a profissão, usar o
título de Corretor de Imóveis, votar e ser votado em eleições para composição dos
conselhos.
 65

Os deveres do Corretor de Imóveis estão discriminados no Código de Ética

profissional (Resolução COFECI nº 14/78), que no seu artigo 2º determina defesa do
interesse que lhe foi confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento
da técnica das Transações Imobiliárias.

A Resolução COFECI nº 458/95, determina:

Art. 1º Somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis, pessoa

física ou jurídica que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação.

Portanto, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) pode punir

o corretor que trabalha sem exclusividade e ignora preceitos legais que visam dar
segurança aos proprietários que vendem ou alugam, bem como aos compradores e
inquilinos.

A promoção de imóveis por várias imobiliárias, sem exclusividade, tem

motivado os seguintes problemas: desgastes e prejuízos entre compradores e
vendedores através de informações desencontradas; risco de o vendedor pagar a
comissão a dois corretores diferentes; dúvida sobre qual o corretor tem direito real
sobre a comissão, acarretando possível processo judicial contra o vendedor; venda
de imóvel sem a devida análise da documentação; facilitação ao furto ou invasão do
imóvel entregue a vários corretores que perdem o controle de acesso ao imóvel,
aumentando a insegurança e a vulnerabilidade dos condomínios e das unidades
vizinhas; locação do imóvel para dois ou mais inquilinos ao mesmo tempo;
indenização ao inquilino que não consegue entrar no imóvel já ocupado por outro,
em decorrência da locação em duplicidade (PEREIRA, 2007).

Em suma, todos estes problemas não aconteceriam se o imóvel for entregue

somente para uma imobiliária ou corretor, respeitando, assim, a Resolução do
COFECI.

Nesse contexto, ética é essencial e pode ter cunho geral quando envolve
questões legais e fundamentais como a liberdade, consciência e valores, entre
outras coisas. Mas, perante uma atividade profissional, aplica-se a ética específica,
de forma concreta, tendo cada atividade laboral seu código, havendo assim
diferentes leituras éticas, como a política, sexual, bioética, ente outras.
 66

O corretor de imóveis possui seu Código de Ética, que o orienta como agir
nos problemas específicos, na condução do atendimento responsável e leal perante
o cliente, seu concorrente e o mercado.

A lei determina que o corretor só pode anunciar o imóvel mediante opção ou

procuração concedida com exclusividade. Dessa forma, a lei procura dar segurança
ao corretor que age com profissionalismo, possibilitando ao dono do imóvel a devida
prestação de contas do serviço contratado,

O Código de Ética do Corretor determina que cabe a ele, em relação aos

clientes, recusar a transação que saiba injusta, ilegal ou imoral; contratar por escrito
e previamente a prestação de serviços profissionais.

É vedado ao Corretor de Imóveis aceitar tarefas para as quais não esteja

preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam
prestar-se a fraudes; e seguintes itens elencados no código de ética profissional.

Além da responsabilidade civil e penal a que fica sujeito o Corretor de

Imóveis por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por
imperícia, imprudência, negligência ou infração ética, fica sujeito ainda às
penalidades impostas por infrações cometidas aos preceitos de ética emanados pela
legislação vigente e pelas Resoluções do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis, apuradas de forma regulamentar com a gradação que varia de acordo com
o enquadramento indicado pelo artigo 8º do Código de Ética Profissional.
 67

REFERÊNCIAS

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