Direito Imobiliário

Registro Imobiliário: Teoria e Prática
Semana 01
• Analisar a natureza e os propósitos do serviço registral imobiliário,

enfocando o fator de segurança jurídica para os negócios jurídicos em geral
e proteção das pessoas (naturais e jurídicas), de seus bens e direitos;
• Perceber a relevância social e econômica desse serviço (registral
imobiliário);
• Traçar um paralelo com similitudes e diferenças frente à atividade
jurisdicional;
• Abordar a sistemática do Registro de Imóveis: princípios, sistema,
procedimentos e atos realizáveis.
Sistema registral imobiliário brasileiro
• Introdução: atividade pública e paralelo com a área judicial;

• Razão de existir do sistema notarial e registral;
• O registro como símbolo;
• Legislação básica aplicável;
• Finalidades (art. 1º das leis nº 6.015/73 E 8.935/94), Efeitos, funções;
• Função social e visão econômica (redução de assimetrias da
informação e registro de títulos x registro de direitos);
• Classificação (quanto à tutela): comum e especial;
• Princípios;
• Títulos;
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Semana 01
• Atos realizáveis (matrícula, registro, averbação);

• Fiscalização de tributos.
Caro(a) Estudante!
Bem-vindo(a) à disciplina “Registro Imobiliário: Teoria e Prática”.
Vamos começar nossas reflexões acerca dos tópicos de estudo desta

primeira semana?!
Sistema Registral Imobiliário Brasileiro
Introdução: Atividade Pública e Paralelo com a Área Judicial.
Razão de existir do Sistema Notarial e Registral: SATISFAZER os

ATRIBUTOS (SER, FAZER e TER) dos SERES HUMANOS na esfera das relações
jurídicas normais da Vida, onde não seja necessária a intervenção judicial.
O homem foi capaz de desenvolver institutos e mecanismos para regular

suas capacidades, suas aptidões, suas relações com outros homens e entre
estes e suas coisas, desde seu nascimento até sua morte.
Como? Criando sistemas (REGISTROS) que servem para MANTER A

ORDEM, que convivem em harmonia com o sistema que visa RESTABELECER
A ORDEM.
Ambos são essenciais para o desenvolvimento da sociedade. São

Sistemas interdependentes.
Importa salientar que o SISTEMA NOTARIAL E REGISTRAL situa-se no

âmbito JURÍDICO da MANUTENÇÃO DA ORDEM. Assim, os serviços dessa
natureza atuam na prevenção de litígios (Ex.: Diferença entre quem tem sua
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Semana 01
propriedade registrada e quem não tem).
Este sistema se diferencia da esfera judicial porque se presta para

RESTABELECER A ORDEM quando atacada ou rompida.
Ambos são interdependentes. Existe processo sem registro? O princípio

da efetividade do processo se dá de que modo? Carta de Arrematação,
Mandado de Usucapião, etc., e posterior REGISTRO.
AMPLITUDE DO DIREITO
RELAÇÃO JURÍDICA > RELAÇÃO PROCESSUAL

O DIREITO NÃO ESTÁ SÓ NO PROCESSO
Há tantos Direitos, ou até mais, sendo criados, modificados, transferidos

e extintos na esfera extrajudicial, quanto na judicial.
Não se pode visualizar o Direito compreendendo apenas a esfera

judicial, o processo (aproximadamente 44 artigos na Constituição Federal).
Assim, é imperioso que a Sociedade conheça, também, e com a mesma

intensidade, a esfera extrajudicial (1 único artigo na Constituição Federal).
“SOMOS O QUE PENSAMOS” (Buda).
São muitas as regras – previstas na LEI - que devem ser observadas para
que a Justiça seja aplicada. E isso não fere o livre acesso à Justiça.
O mesmo ocorre com o registro. A LEI prevê que requisitos devem

ser observados para que se realize um registro. Com a observância destes
requisitos é que o registro poderá cumprir a sua finalidade (outorgar
segurança jurídica).
O que acontece quando faltam as condições da ação, ou os requisitos

da petição inicial, ou os requisitos necessários de cada espécie de recurso
(juízo de admissibilidade - judicial)?
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Semana 01
O que acontece quando faltam os requisitos exigíveis para a realização

de um registro (juízo de admissibilidade – extrajudicial – princípio da
qualificação)?
Por ser um serviço público não tem como escolher o Registro de Imóveis
(princípio da territorialidade), assim como não tem como escolher o Juiz
que vai julgar uma causa, e o delegado, etc.
Diferente é a questão do Tabelionato de Notas (pode ser escolhido

qualquer Tabelionato).
O que acontece se a parte não efetua o pagamento das despesas

processuais ou do preparo?
O que acontece se a parte não paga os emolumentos antecipadamente1?

1 OBSERVAÇÃO SOBRE EMOLUMENTOS: Emolumento é uma espécie de tributo (natureza: taxa). Serve
para sustentar toda a atividade (prédio/ aluguel, instalações físicas, luz, água, telefone, internet, informa-
tização), bem como a manutenção da vida de todos os envolvidos no serviço, titulares e prepostos (caráter
alimentar). Lembrando que há grande participação da União (27,5%), do Estado (selos de fiscalização) e
Municípios (ISSQN) sobre a receita.
Art. 236 da Constituição Federal. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por dele-
gação do Poder Público. (Regulamento)
§ 2º - Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos
serviços notariais e de registro.
Lei nº 10.169/00 (30.12.2000)

Art. 1º Os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos
respectivos serviços notariais e de registro, observadas as normas desta Lei.
Art. 2º Para a fixação do valor dos emolumentos, a Lei dos Estados e do Distrito Federal levará em conta a
natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, atendidas ainda as seguintes regras: ...
Lei Estadual nº 12.692/06 (Rio Grande do Sul)
Questão 1. Art. 290 da Lei nº 6.015/73

Lei nº 6.015/73 – NORMA GERAL
Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residen-
ciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).
Lei Estadual nº 12.692/06 – ESPECIFICOU

3 - Mediante declaração expressa do adquirente, sob as penas da Lei, de tratar-se de primeira aquisição de imó-
vel para fins residenciais, serão reduzidos de 50% (cinqüenta por cento) os emolumentos dos atos de registro,
quando houver financiamento por entidade do sistema financeiro de habitação e a avaliação fiscal não ultrapassar
ao prescrito pela lei municipal ou não havendo prescrição legal a R$ 1.801,50 (hum mil, oitocentos e um reais e
cinqüenta centavos). A redução de emolumentos de que trata o presente inciso aplica-se à aquisição de moradias
populares pela Companhia de Habitação do Estado do Rio Grande do Sul - COHAB/RS.
Questão 2. Art. 290-A da Lei nº 6.015/73

Lei nº 6.015/73 – NORMA GERAL
Art. 290-A. Devem ser realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos: (Incluído pela
Lei nº 11.481, de 2007)
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Semana 01
REGISTRO DE IMÓVEIS
O REGISTRO como SÍMBOLO
História e Antropologia: Tótens
Oração de São Francisco de Assis: “... Senhor, fazei-me um instrumento

de Vossa PAZ: ...”.
Isso vale para os Registradores e Notários.
LEGISLAÇÃO BÁSICA
• Art. 236 da Constituição Federal;

• Código Civil e legislação administrativa;
• Lei nº 8.935/94;
• Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos – RCPN, RCPJ, RTD e RI);
• Provimento nº 32/06, da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande
do Sul.
SERVIÇOS DE REGISTROS
De acordo com o art. 1º, da Lei nº 8.935/94, Serviços notariais e de

I - o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse
social em áreas urbanas e em áreas rurais de agricultura familiar; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
II - a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² (setenta metros quadrados) de edificação em
áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
III - o registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público, de que trata o art. 59 da Lei no
11.977, de 7 de julho de 2009, e de sua conversão em propriedade. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o O registro e a averbação de que tratam os incisos I, II e III do caput deste artigo independem da comprova-
ção do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdenciários. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
Lei Estadual nº 12.692/06 –

Discute-se se pode lei federal tratar de casos específicos, uma vez que a Constituição Federal informa que a
lei federal tratará de normas gerais para a fixação de emolumentos e, na Lei nº 10.169/00, não contemplou
o que constantemente vem sendo estabelecido por lei federal sobre emolumentos (STF: ACO 1646, ADPF
194 etc. STJ: EResp 889.558/PR, EResp 891.763/PR, AgRg no Resp 1180324/PR, REsp 1110529/SP, REsp
492139/RS etc).
Vale lembrar que existem diversas ações judiciais pendentes de julgamento no STF sobre esta questão, as
quais envolvem também questões de isenção do PMCMV, do Decreto-lei nº 1.537/77, da Lei nº 6.830/80
etc. (verificar “ISENÇÕES HETERÔNOMAS”)
Ver art. 63 da Lei nº 10.931/04!!!
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Semana 01
registro são os de organização técnica e administrativa destinados a

GARANTIR A PUBLICIDADE, AUTENTICIDADE, SEGURANÇA E EFICÁCIA
dos atos jurídicos.
Aqui entra a discussão sobre a realização de atos nulos ou com

anulabilidades aparentes [COMPREENDENDO AS ATIVIDADES: Registro
de Títulos (sem qualificação prévia – contratação de seguros) X Registro
de Direitos (princípio da legalidade e qualificação prévia – segurança
jurídica)].
NATUREZA JURÍDICA (SEGUNDO O STF)
Da ADI nº 1.800 conclui-se que “... A atividade desenvolvida pelos

titulares das serventias de notas e registros, embora seja análoga à
atividade empresarial, sujeita-se a um regime de direito público.”.
Da ADI nº 3.646 extrai-se que “... serviços notariais e de registro são

típicas atividades estatais, mas não são serviços públicos, propriamente.
Inscrevem-se, isto sim, entre as atividades tidas como função pública lato
sensu, a exemplo das funções de legislação, diplomacia, defesa nacional,
segurança pública, trânsito, controle externo e tantos outros cometimentos
que, nem por ser de exclusivo domínio estatal, passam a se confundir com
serviço público.”.
Na ADI nº 2.602 ficou assentado que “... Os notários e os registradores

exercem atividade estatal, entretanto não são titulares de cargo público
efetivo, tampouco ocupam cargo público...”.
Uma das definições mais amplas advinda do STF consta da ADI

nº 2.415, de cujo aresto é possível compreender que: “[...] Trata-se de
atividades jurídicas que são próprias do Estado, porém exercidas por
particulares mediante delegação. [...] Por órgãos do Poder Judiciário
é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez
jurídica às relações interpartes, com esta conhecida diferença: o modo
usual de atuação do Poder Judiciário se dá sob o signo da contenciosidade,
enquanto o invariável modo de atuação das serventias extraforenses não
adentra essa delicada esfera da litigiosidade entre sujeitos de direito... As
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Semana 01
serventias extrajudiciais se compõem de um feixe de competências

públicas, embora exercidas em regime de delegação a pessoa privada.
Competências que fazem de tais serventias uma instância de formalização
de atos de criação, preservação, modificação, transformação e extinção
de direitos e obrigações...”.
Da ADI nº 1.378 conclui-se que “A atividade notarial e registral,

ainda que executada no âmbito de serventias extrajudiciais não oficializadas,
constitui, em decorrência de sua própria natureza, função revestida de
estatalidade, sujeitando-se, por isso mesmo, a um regime estrito de direito
público. A possibilidade constitucional de a execução dos serviços notariais
e de registro ser efetivada ‘em caráter privado, por delegação do Poder
Público’ (CF, art. 236), não descaracteriza a natureza essencialmente estatal
dessas atividades de índole administrativa. As serventias extrajudiciais,
instituídas pelo Poder Público para o desempenho de funções técnico-
administrativas destinadas ‘a garantir a publicidade, a autenticidade, a
segurança e a eficácia dos atos jurídicos’ (Lei 8.935/1994, art. 1º), constituem
órgãos públicos titularizados por agentes que se qualificam, na perspectiva
das relações que mantêm com o Estado, como típicos servidores públicos.”.
E, do Agravo Regimental em Recurso Extraordinário nº 551.156

extrai-se que “... A função eminentemente pública dos serviços notariais
configura a natureza estatal das atividades exercidas pelos serventuários
titulares de cartórios e registros extrajudiciais...”.
Ainda, no lúcido voto do Ministro Carlos Ayres Brito (ADI nº 3.089 – DF –

p. 279) ele indica que “... serviços notariais e de registro são serviços notariais
e de registro, simplesmente, e não qualquer outra atividade estatal...”.
FINALIDADES
Os Registros Públicos têm por finalidade dar publicidade, autenticidade,

segurança jurídica e eficácia aos atos e fatos jurídicos registrados, averbados
e/ou anotados.
Efeitos
• CONSTITUTIVO - sem o registro o direito não nasce;
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Semana 01
• COMPROBATÓRIO - o registro prova a existência e a veracidade do

ato ao qual se reporta;
• PUBLICITÁRIO - o ato registral é acessível ao conhecimento de todos,
salvo raras exceções (Ex.: adoção).
FUNÇÕES2
• JURÍDICA;
• ADMINISTRATIVA;
• TRIBUTÁRIA.
1. FUNÇÃO JURÍDICA: O Registro, ao realizar a função jurídica, amparado

em leis e princípios próprios, dá efetividade à sua primeira atribuição, que é
assegurar e proteger o direito de propriedade e outros dele decorrentes. Tanto
os adquirentes quanto terceiros confiam na exatidão dos dados fornecidos
pelo Registro Imobiliário, o que lhes dá segurança para a realização dos
seus negócios que incluam a propriedade imobiliária. A principal ferramenta
utilizada pelo sistema, para conceder o registro, é a qualificação do título,
esta antecessora daquele ato. A qualificação é compatibilizar o título com
o registro e com o Direito. Em regra geral, a qualificação nesta função é
plena, forte, completa, mas é exercitada em níveis distintos de graduação,
conforme a natureza do direito e do ato registral dele decorrente.
2. FUNÇÃO ADMINISTRATIVA: A segunda função, denominada

administrativa, é a de levar ao Registro de Imóveis os mais diversos atos
oriundos da Administração, especialmente os referentes às restrições ou
imposições administrativas, inclusive as referentes ao meio ambiente e
restrições urbanísticas.
Ao cumprir a função administrativa, o Registro Imobiliário recepciona

para lançamento em seus livros, dando com isso publicidade aos atos em geral
emanados da Administração Pública, referentes a limitações administrativas
à propriedade imobiliária, restrições urbanísticas, servidões administrativas,
preferência, tombamentos, direito de construir, retificações, regularização
fundiária, georreferenciamento das propriedades rurais e ainda uma série
de atos decorrentes da política de meio ambiente. A qualificação para estes
2 De acordo com Francisco José Rezende dos Santos, Boletim Eletrônico do IRIB nº 3724, de 18/08/2009.
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Semana 01
atos, em decorrência da forma e da finalidade pública que lhe são inerentes,

e para dar cumprimento à função administrativa, é mitigada, limitando-se às
formalidades mínimas como, por exemplo, a compatibilização do contexto
do ato com o constante da matrícula e registro do imóvel.
3. FUNÇÃO TRIBUTÁRIA: A terceira função, denominada tributária, na

qual se identifica o Registro Imobiliário como grande fiscal dos tributos
incidentes sobre a propriedade imobiliária, sobre o negócio realizado e até
outros, incidentes sobre as pessoas que transacionam os imóveis ou direitos
reais a eles inerentes.
Ao exercer a função tributária, o Registro de Imóveis é visto como

grande colaborador e parceiro na fiscalização dos tributos exigidos e de
competência dos três níveis de poder: federal, estadual ou municipal. No
entanto, a função tributária não se exaure apenas na fiscalização dos tributos,
mas também na geração de alguns tributos existentes sobre a prática do
ato registral.
SEGURANÇA JURÍDICA DO SISTEMA
O Sistema Registral Brasileiro admitiu a presunção RELATIVA (juris

tantum) de verdade ao ato registral, o qual, até prova em contrário, atribui
eficácia jurídica e validade perante terceiros (art. 252, da Lei 6.015/73 e art.
1.245 e segs., do CC).
Trabalho elaborado em Março/2009, a pedido do IRIB, pela

Tendências Consultoria Integrada:
“REGISTRO DE IMÓVEIS, REGISTROS CIVIS E SERVIÇOS NOTARIAIS

NO BRASIL: UMA VISÃO ECONÔMICA”
EXCERTOS
INTRODUÇÃO:
De modo geral, a atividade exercida pelos cartórios é pouco
compreendida no Brasil em termos de sua relevância. São poucas as
informações sistematicamente organizadas sobre essa atividade. Poucas
10
Semana 01
também são as análises sobre seu funcionamento e os efeitos que geram

sobre a economia, o bem-estar social e o seu papel no funcionamento
das instituições econômicas. Em alguns casos, existe uma visão
preconceituosa sobre essa atividade, expressa na conotação pejorativa
que o termo “cartórios” adquire em alguns contextos e meios para indicar
atividade “ineficiente”, “antiquada” ou como “sinônimo de privilégio”.
No entanto, as atividades notariais e de registro constituem um

dos pilares institucionais de uma economia, com importância crescente
à medida que essa economia se torna mais desenvolvida e sofisticada.
CONCEITOS FUNDAMENTAIS:
Sistemas de registros públicos – os sistemas notariais e de registro são

arquivos públicos de atos e fatos jurídicos. Os principais componentes destes
sistemas são o registro de imóveis, o registro de títulos e documentos, o
registro civil e os serviços notariais, que incluem o tabelionato de notas e o
de protesto de títulos.
A característica essencial dos sistemas de registro público é

proporcionar segurança jurídica ao cidadão, às empresas e ao Estado
nos atos da vida civil. Esses sistemas também contribuem para harmonizar
as relações entre estes agentes por meio de ações que previnam eventuais
litígios, favorecendo a paz social. Ressalte-se que a segurança jurídica
numa sociedade depende, também, do marco legal que é adotado e do
rigor no seu cumprimento.
A história dos registros públicos se confunde com a história do direito

e da própria sociedade. Sua origem remete à necessidade identificada pelos
agentes de obter segurança nos atos civis. Essa necessidade se tornou latente
a partir de certo momento histórico, geralmente associado ao progresso
das atividades comerciais, quando se tornou relevante comprovar perante
terceiros a ocorrência de atos e fatos da vida.
Em suma, os sistemas notariais e de registro são frutos do

desenvolvimento histórico das nações, exercendo uma função
econômica e social essencial, que se amplifica à medida que cresce a
relevância das relações comerciais e, por extensão, da propriedade
11
Semana 01
privada e da segurança jurídica característicos do desenvolvimento

econômico.
No seu conjunto, o sistema notarial e de registro é considerado uma

das instituições mais importantes para o desenvolvimento econômico
das nações.
A função econômica fundamental do sistema notarial e de registro

é PROMOVER REDUÇÃO DAS ASSIMETRIAS DE INFORMAÇÃO,
incertezas e custos de transação relativos aos atributos jurídicos dos
bens transacionados, atores econômicos, contratos e demais atos jurídicos
e da vida civil em geral. Por este motivo, o sistema notarial e de registro é
essencial na provisão da segurança jurídica de um sistema econômico. A
segurança jurídica é importante porque torna os agentes mais propensos às
trocas, favorecendo a especialização do trabalho e a formação de mercados
organizados e eficientes, e consequentemente, o crescimento econômico.
Altos níveis de segurança jurídica estão associados à maior volume

de transações em geral e, especificamente, à maior oferta e redução do
custo do crédito, pois dão aos bens imóveis o caráter de ativos econômicos,
isto é, ativos capazes de se constituir em garantias (colateral) confiáveis para
operações de crédito (Gonzáles, 2006). Quando não há segurança jurídica os
ativos imóveis não são garantias adequadas para as operações de crédito, o
que restringe sua oferta e eleva os custos. (ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA)
Assim, o sistema notarial e de registro adquire função econômica

essencial nas economias.
Como atesta Dam (2006, p. 13), um sistema notarial e de registro

deficiente é um fator restritivo ao desenvolvimento dos mercados
imobiliários e financeiros e do empreendedorismo necessário para a
criação de novos negócios.
A função econômica dos sistemas notariais e de registro é reconhecida

por organismos internacionais como Banco Mundial, Banco Interamericano
de Desenvolvimento e Organização dos Estados Americanos (ver http://
www.doingbusiness.org/ explore Topics/RegisteringProperty/ e www.oas.
org/dsd/policy_series/10_eng.pdf). O Banco Mundial, por exemplo, em dez
12
Semana 01
anos aplicou US$ 2,5 bilhões e proveu assistência técnica a 57 projetos que
tiveram como um dos principais focos o fortalecimento de sistemas de
notariais e de registro em países em desenvolvimento.
A precisão e segurança na especificação dos direitos de propriedade

estão relacionadas aos custos de transação e consequentemente liquidez
dos ativos, afetando todo o sistema de incentivos de uma economia.
Na visão de De Soto (2003), deficiências na atribuição de direitos de

propriedade são entraves à mobilidade do capital e ao investimento. Num
ambiente em que há risco de litígio da propriedade, as decisões de
investimento são comprometidas, pois o agente que os realiza enfrenta o
risco de não se apropriar dos retornos. Outra consequência é a ameaça ao
direito de transferência da propriedade (North, 1990).
O papel dos direitos de propriedade dos ativos (especialmente imóveis)

no desenvolvimento econômico é tema amplamente desenvolvido na obra
de De Soto (1987, 2001, 2003). Segundo De Soto (2003, p. 180), 80%
da população de países em desenvolvimento e ex-comunistas não
possuem segurança com relação à propriedade dos seus ativos, o que
se deve a sistemas de direitos de propriedade deficientes.
Em tal ambiente de insegurança da propriedade, os custos de

transação dos ativos são muito elevados, de modo que possuem baixa
liquidez e os negócios são restritos.
De Soto (2003) ressalta que em economias com deficiente atribuição de

direitos de propriedade, o crédito se torna limitado e muito caro. Quando os
registros são eficazes e a propriedade imobiliária é segura, os imóveis
são largamente utilizados como garantia nas operações de crédito, o
que resulta no aumento da oferta deste e redução de seu custo. Por sua
vez, a clareza com que a propriedade é especificada e a intensidade com
que a mesma é assegurada estão relacionadas mais diretamente ao sistema
de registro de imóveis, mas também ao sistema notarial e de registro e ao
arcabouço legal de uma sociedade.
Byamugisha (1999) se refere a três mecanismos pelos quais o

registro da propriedade se relaciona com o desenvolvimento das
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Semana 01
operações financeiras. Um é a expansão do público habilitado a realizar

operações de crédito. Esse mecanismo é condizente com a análise de De
Soto (2003), segundo o qual a baixa difusão do crédito nas economias em
desenvolvimento se deve em boa medida ao fato de parte representativa da
população possuir propriedade imobiliária não formalizada.
Os demais mecanismos são: a redução de custos de intermediação

financeira e a capacidade que os ativos imóveis adquirem, de poderem
ser mobilizados pelo sistema financeiro (isto é, a transformação de
“capital morto” em capital “vivo”, mencionado por De Soto (2003, p.
181)).
Custos de transação são funções da natureza e perfil de distribuição

das informações sobre os ativos (Libecap, 2004). Uma das possíveis origens
dos custos de transação é a indefinição de direitos de propriedade dos
ativos relevantes, que eleva o nível de incerteza sobre a magnitude e
distribuição dos custos e benefícios da compra, posse e forma de utilização
destes ativos. Quando os detentores do ativo não têm claro se poderão
se apropriar dos retornos proporcionados pelo mesmo, reduzem-se
os horizontes de tempo vistos como razoáveis para sua exploração e
diminuem os incentivos ao investimento (Libecap, 2004, p. 111).
Autores como De Soto (2003), Alston, Libecap e Schneider (1996) e

Byamugisha (1999) se referem aos custos de transação como elemento
relevante no debate sobre direitos de propriedade. Esses custos
estão relacionados ao sistema legal vigente, mais especificamente às
características e efetividade do sistema notarial e de registro.
Uma estratégia seguida por diversas sociedades (especialmente as

nações mais ricas), no desenrolar dos seus processos de desenvolvimento,
foi criar instituições com vistas a reduzir os custos de transação.
Conforme atestam autores como Gonzáles (2004, 2006), Guerreiro

(1998) e Peiró (2006), os sistemas notariais e de registro em geral
e especialmente o sistema de registro de imóveis se constituem em
instituições necessárias ao adequado funcionamento das economias.
Isto se dá, como explicado acima, pela sua capacidade de dirimir custos
de transação e assegurar segurança jurídica, garantindo direitos de
14
Semana 01
propriedade dos ativos.
A propriedade de proporcionar segurança jurídica possuída pelo sistema

notarial e de registro brasileiro se deve a quatro elementos: publicidade,
segurança, autenticidade e eficácia (Diniz, 2007), que são interdependentes
e complementares.
SISTEMAS DE REGISTROS DE IMÓVEIS:
Vale destacar que os sistemas de registro de imóveis variam em sua

concepção, conforme o país analisado. No mundo existem basicamente
dois modelos teóricos de registro de imóveis: o modelo de registro de
documentos e o modelo de registro de direitos (Pedrassi, s.d.).
No modelo de registro de documentos (deed system), o direito de

propriedade do bem tem origem no instrumento (contrato ou escritura)
de compra e venda. Isso significa que o registro é facultativo, já que não faz
parte da transmissão do direito real do bem. A função do registro se limita a
dar publicidade e comprovar a realização dos atos jurídicos em questão. O
registro não se presta a dar precisa identificação do imóvel e não é suficiente
para atestar por completo sua situação cadastral (Peiró, 2006; Pedrassi, s.d.).
Além disso, a veracidade e legalidade de seu conteúdo são contestáveis.
Para aquisição de imóvel no modelo de registro de documentos

é necessária uma ampla pesquisa histórico-jurídica de modo a reunir
informações relevantes acerca do bem em questão, pois os registros
são realizados no sistema de fólio pessoal (Peiró, 2006, p. 222). Apesar de
tal pesquisa, a propriedade do bem não é assegurada, o que somente
ocorre em Juízo (Melo, 2005). Esse modelo é adotado na Bélgica, França,
Holanda e Itália, entre outros.
O modelo de registro de direitos (title system) é baseado nas

informações do próprio direito e não dos títulos. Os registros são
realizados no sistema de fólio real (Peiró, 2006, p. 223). Qualquer
transmissão de propriedade dos bens imóveis tem validade jurídica
atrelada ao registro efetuado no Cartório de Registro, onde existe
inventário de todos os eventos sobre a propriedade do bem, de modo
que o conteúdo do registro é assegurado como válido e legal. Tal
15
Semana 01
característica decorre da chamada qualificação registrária, que consiste

na avaliação feita pelo registrador acerca da legalidade dos documentos
e VALIDADE E EFICÁCIA dos negócios jurídicos neles contidos. É com
base nesta avaliação que o titular efetua os registros. O contrato de compra
e venda por si só não garante a propriedade do imóvel (Pedrassi, s.d.). Este
modelo vigora, com adaptações locais, no Brasil, Alemanha, Espanha,
Portugal e Suíça, entre outros.
O modelo de seguro de títulos é baseado no modelo de registro de

documentos. É o modelo de registro adotado nos EUA.
De modo geral estes sistemas se caracterizam pelo registro de

documentos em que os registros seguem o fólio pessoal.
Resulta que o sistema de registro de imóveis dos EUA provê reduzido

nível de segurança jurídica (González, 2006, p. 168). Desenvolveu-
se, então, um setor especializado (externo ao sistema de registro de
imóveis) em segurar os títulos de propriedade (title insurance), de
modo que os proprietários pudessem contratar uma apólice para serem
ressarcidos caso o título segurado fosse defeituoso. Basicamente se
apontam como deficiências de tal sistema o alto custo, encarecendo as
transações no mercado imobiliário.
Destarte, o sistema notarial e de registro brasileiro tem uma

qualidade, que diz respeito ao modelo teórico no qual se baseia o
sistema de registro de imóveis. Esse sistema foi inspirado no modelo
de registro de direitos. Por isso, sozinho propicia a segurança jurídica
necessária ao tráfico imobiliário, e, portanto, é mais vantajoso que os
sistemas baseados no modelo de registro de documentos. Os sistemas
norte-americano e francês, por exemplo, por si só, não são suficientes
na provisão de segurança jurídica, daí serem complementados com
mecanismos auxiliares, como o seguro de título nos EUA.
Esse é um aspecto frequentemente negligenciado nas comparações

internacionais acerca dos custos incorridos com os sistemas notariais e
de registro. Trata-se do argumento já exposto por Arruñada (1995, p. 16):
comparações entre sistemas de registro de direitos (como o espanhol e
brasileiro) e sistemas como o norte-americano, não costumam levar em
16
Semana 01
conta as discrepâncias de função e qualidade (segurança jurídica) dos

serviços prestados em cada sistema. Como ressalta o autor, geralmente
se atribuem custos menores a sistemas como o vigente nos EUA, mas
é desconsiderado o fato de que o mesmo não proporciona segurança
jurídica. Por isso se utilizam seguros de títulos que encarecem a
transmissão e manutenção da propriedade dos imóveis.
Quando esses elementos são adequadamente considerados,

percebe-se que o registro no Brasil tem custo competitivo, inclusive se
comparado a países com sistemas similares (Leão, s.d.). Estimou-se que
o custo total de aquisição de um imóvel no valor de US$ 75 mil (líquido
de impostos como sobre transação) é da ordem de US$ 1.593 nos EUA,
US$ 1.047 na França, US$ 468 na Espanha e US$ 223 no Brasil - tendo
como base Brasília (Leão, s.d.).
Não bastasse ser caro na transação, o sistema norte-americano ainda

possui a desvantagem da necessidade de ser complementado com o
seguro de título. Como este precisa ser renovado anualmente, impõe
um custo de manutenção (do ponto de vista jurídico) da propriedade
do bem, desnecessário em sistemas como o brasileiro e seus similares.
A simulação indica que em cinco anos o custo total nos EUA atinge US$
3.693, ao passo que no Brasil permanece em US$ 223 (Leão, s.d.).
Outra deficiência do sistema dos EUA é a limitada segurança jurídica.

Mesmo com a contração de seguro, a única garantia para o proprietário
de um bem é a indenização, caso o título assegurado se mostre defeituoso
(Arruñada, 2004, Palli, s.d.).” (grifei)
Você, Aluno, analise o “DOING BUSINESS 2014: ENTENDENDO

REGULAMENTOS PARA PEQUENAS E MÉDIAS EMPRESAS”, documento
publicado pelo BANCO MUNDIAL, onde é indicado que o Brasil possui
um dos melhores sistemas de registro da propriedade imobiliária do
Mundo (mais eficiente e com menores custos).
17
Semana 01
Registros: Classificação (Quanto à Tutela)
a) COMUM -> Tutela INDIVIDUAL (registro comum)
b) ESPECIAL -> Tutela COLETIVA

(registros especiais como o LOTEAMENTO, o CONDOMÍNIO EDILÍCIO
e a REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA)
Princípios do Direito Registral Imobiliário
SUPRAPOSITIVOS
• Dignidade Humana;
• Segurança Jurídica.
ENDOPOSITIVOS
...
PUBLICIDADE (FICÇÃO DO CONHECIMENTO)
A realização de um ato registral (matrícula, registro e/ou averbação)

gera publicidade e a ficção do conhecimento à universalidade. Também,
garante a oponibilidade erga omnes aos direitos originados através do
ingresso de um título no Fólio Real.
Para que um direito seja oponível a terceiros, tem que ser permitido o
conhecimento do direito alheio, o que se dá através do registro.
CERTIDÕES (espécies):
• Inteiro Teor;
• Relatório;
• Quesitos.
DISPOSITIVOS LEGAIS:
• ARTS. 16 e seguintes; e, ART. 172, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 1º da Lei nº 8.935/94;
• ART. 315, II, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação Normativa
18
Semana 01
Notarial e Registral, disponível no site www.tj.rs.gov.br).
FÉ PÚBLICA
A fé pública atribuída aos Notários e Registradores afirma a certeza e a

veracidade dos atos registrais/notariais realizados. Os traslados e as certidões
são os documentos representativos da fé pública, pois geram autenticidade,
segurança e eficácia jurídica aos atos praticados nas Serventias de Notas e
de Registros.
• ART. 3º, da Lei nº 8.935/94;
• ART. 315, I, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação Normativa
Notarial e Registral).
ROGAÇÃO OU INSTÂNCIA (Reserva de Iniciativa)
Via de regra, o ato registral é de iniciativa exclusiva do interessado,

vedado o ato ex officio. A exceção está prevista no artigo 167, II, item 13,
da Lei dos Registros Públicos e pode se referir, também, com o princípio da
cindibilidade.
• ARTS. 13 e 217, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 315, VIII, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação
Normativa Notarial e Registral).
PRIORIDADE
Confere ao primeiro que apresentar o título para registro/averbação,

a preferência na realização do ato e, assim, a prioridade do direito real
oponível erga omnes. Vale a máxima que diz: “O Direito não socorre quem
dorme”.
O lançamento do título no Livro Protocolo, com a aquisição do número

de ordem, determina a precedência do direito real.
19
Semana 01
• ARTS. 174, 182 ao 186, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 315, VII, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação Normativa
QUALIFICAÇÃO
O Registrador Imobiliário é independente para realizar a qualificação

dos documentos a ele apresentados, a fim de verificar a sua legalidade para
o lançamento do título no Fólio Real. Não estando apto para a realização do
ato registral, o Ofício Imobiliário deverá fundamentar por escrito o motivo
da devolução, a qual poderá ser submetida ao Processo de Dúvida quando
a parte interessada não se conformar com as exigências.
Exclusiva, obrigatória, motivada, global, liberdade/independência,

responsabilidade e personalíssima.
• ART. 198, da Lei nº 6.015/73 (PROCEDIMENTO DE DÚVIDA).
TERRITORIALIDADE
Delimita a atuação do Registrador Imobiliário. O exercício das funções

delegadas do Ofício Imobiliário deverão ser realizadas dentro da área
territorial definida em lei, sob pena de nulidade.
• ART. 169, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 315, V, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação Normativa
TRATO SUCESSIVO OU CONTINUIDADE
Impede o lançamento de qualquer ato registral sem a existência de

registro anterior, bem como obriga a menção das referências originárias,
20
Semana 01
derivadas e sucessivas.
– ARTS. 195, 196, 197, 222, 223, 225, 228, 229 e 237, da Lei nº 6.015/73;
– ART. 315, VI, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação
DISPONIBILIDADE
Tem por finalidade controlar o conteúdo e a qualidade dos direitos

transmitidos. Visa respeitar o brocado jurídico que afirma o seguinte:
“Ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos pelo registro
imobiliário”, compreendendo as disponibilidades física (área disponível do
imóvel) e a jurídica (a vincular o ato de disposição a situação jurídica do
imóvel e da pessoa).
• ARTS. 172, 196, 225, 227, 228, 236, 237, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 1.228, do CC;
• ART. 315, XII, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação Normativa
ESPECIALIDADE
Exige a plena e perfeita identificação do imóvel (urbano ou rural) e do

titular do direito real nos documentos, através da indicação precisa das
medidas, características e confrontações da coisa (OBJETIVA), bem como da
qualificação completa do titular do direito (SUBJETIVA).
• ART. 176, §1º, II, itens 3 e 4; e, ARTS. 222 e 225, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 315, X e XI, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação
21
Semana 01
UNITARIEDADE DA MATRÍCULA
A cada imóvel corresponderá apenas uma matrícula. É vedada a abertura

de matrícula de parte ideal.
• ART. 176, §1º, 1, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 352 do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação Normativa
• Exceção: Art. 358 do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação
INSCRIÇÃO e OBRIGATORIEDADE
A lançar os atos sujeitos a registro e/ou averbação no Livro próprio,

como corolário da eficácia jurídica, tendo por finalidade dar aos atos
segurança e oponibilidade perante terceiros. É a aplicação da máxima que
estabelece: “Quem não registra não é dono”.
• ART. 167, I e II; ARTS. 168 e 169, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 1.245 e §1º, do CC;
• ART. 315, III, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação Normativa
LEGALIDADE
Impõe o exame prévio da legalidade, validez e eficácia dos títulos, a fim

de obstar o registro de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos. Os títulos
dotados de algum óbice legal não podem ser objetos de registro, podendo
o Oficial ou seu preposto fazer exigências por escrito para que o título seja
convalidado.
• ARTS. 1º, 198 e 289, da Lei nº 6.015/73;
• ART. 1º da Lei nº 8.935/94;
22
Semana 01
• ART. 315, XIXI, do Provimento nº 32/06-CGJ/RS (Consolidação

PRESUNÇÃO (RELATIVA OU ABSOLUTA) DA VALIDADE DOS ATOS
A presunção relativa (juris tantum), emanada do Sistema Registral

Comum, estabelece que o registro, até prova em contrário, atribui eficácia
jurídica e validade perante terceiros.
Já a presunção absoluta da verdade (jure et jure), aplicável ao Sistema

Torrens, impossibilita que o registro seja atacado.
• RELATIVA => Art. 252, da Lei nº 6.015/73 e art. 1.245 e segs., do CC;
• ABSOLUTA => Arts. 277 e segs. da Lei nº 6.015/73.
OPONIBILIDADE
A oponibilidade é uma caraterística típica de um direito real. A

oponibilidade somente existe quando houver previsão legal, inclusive pela
natureza do negócio jurídico, pois existem registros que servem apenas
como elemento probatório, sem o condão de ser oponível. Deve-se buscar
na “summa divisio” qual o negócio que é oponível, e qual o pressuposto
para torná-lo eficaz contra terceiros (art. 1.228, do CC).
• ART. 1.228, do CC.
EFICÁCIA PRÉ-DETERMINADA
Consiste em que a lei estabelece, adredemente, qual o efeito do registro,

ou, em outros termos, diz se é constitutivo, meramente declaratório, ou
apenas conservando, ou autenticando a data.
23
Semana 01
NÃO SUCEDANEIDADE DOS ÓRGÃOS
Cada Ofício Registral tem a sua competência determinada por lei. Assim,
os atos referentes a um determinado Ofício não poderão ser realizados em
outro, de competência diversa.
NÃO SANEAMENTO
A realização do registro de um título eivado de vícios não elimina o

defeito, que poderá ser alegado por quem se achar prejudicado, desfazendo
o título causal e o registro.
• ART. 1.245, §2º e 1.247, do CC.
PROPRIEDADE FORMAL
O ordenamento jurídico estabelece expressamente as formas de

aquisição da propriedade. Via de regra, enquanto não for procedido o
registro não se adquire a propriedade.
• Título III, Capítulo II, do CC.
SUCESSIVIDADE
No primeiro momento, supera-se o plano da existência, e num segundo,

o da eficácia “erga omnes”. Assim, referentemente ao registro civil, o
nascimento é o fato jurígeno; no segundo, sua publicização. Na aquisição
imobiliária há o título, representado pela escritura pública que comprova o
negócio jurídico; no segundo, a publicidade da mesma escritura. De regra,
os atos notariais e judiciais se constituem no primeiro estágio, sendo que no
segundo ocorre o registro, com a geração da publicidade.
24
Semana 01
CINDIBILIDADE
Permite ao Registrador Imobiliário, com independência, aceitar para a

realização de um ato registral, um título onde constam mais de um imóvel
para registro, sendo que apenas algum(uns) se apresenta(m) apto(s) para
ingressar no Fólio Real, enquanto que outro(s) depende(m) de prévia
regularização.
Recomenda-se, neste caso, a solicitação da apresentação de um

requerimento firmado pela parte interessada, indicando os motivos pelos
quais pretende ver registrado parcialmente seu título.
Fundamento: Decisões judiciais.
RETIFICAÇÃO
Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado

reclamar que se retifique ou anule. O procedimento para a retificação será o
previsto no artigo 213 e seguintes da Lei dos Registros Públicos.
• ART. 1.247, do CC;
• ARTS. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73.
CONCENTRAÇÃO
Nada referente ao imóvel deve ficar alheio à matrícula. Todos os fatos

e atos que possam implicar a alteração jurídica do bem, mesmo em caráter
secundária, mas que possa ser oponível, sem a necessidade de se buscar
alhures informações outras, o que conspiraria contra a dinâmica da vida e
contra o próprio ordenamento jurídico.
• ARTS. 167, II, item 5 e 246, caput, da Lei nº 6.015/73.
25
Semana 01
TÍTULOS QUE TÊM ACESSO AO REGISTRO DE IMÓVEIS
Da Qualificação e da Legalidade: Arts. 1º, 3º, 21 e 28 da Lei nº 8.935/94;

e, arts. 1º e 14 da Lei nº 6.015/73.
“NORTE” INTERPRETATIVO ACERCA DOS TÍTULOS
RMS 23.006 – SP:

CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA. REGISTRO. RECUSA. DIREITO LÍQUIDO
E CERTO. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1 – A atividade notarial pauta-se pela
legalidade estrita e, portanto, não viola direito líquido e certo a recusa em
registrar cédula rural pignoratícia que, ao arrepio do art. 61 do Decreto-lei
nº 167/67, estipula prazo de vencimento único de cinco anos. O prazo é de
três anos prorrogáveis por mais três e não de seis anos. 2 – Não existem
dois prazos: um de vigência e outro de garantia. Esta dura enquanto vigente
a cártula. Precedentes do STJ. 3 – Recurso ordinário não provido.
O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos,

cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida
perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar
ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal - crime de
desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do
que suscitado. (STF. Habeas Corpus 85.911-9 – MG. Ministro Marco Aurélio.
Julgado em 25 de outubro de 2005. DJ 02-12-2005. PP-00013. EMENT VOL-
02216-02. PP-00255. LEXSTF v. 28, n. 325, 2006, p. 455-459. RT v. 95, n. 847,
2006, p. 495-496)
DOS TÍTULOS (art. 221 da Lei nº 6.015/73 e art. 371 da CNNR)
Art. 371 – Admitir-se-ão a registro: (Lei dos Registros Públicos, art. 221)
I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e
testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensando-se o reconhecimento
quando se tratar de atos praticados por entidades ligadas ao Sistema
Financeiro de Habitação ou quando conter expressa previsão legal.
III – sentenças proferidas por tribunais estrangeiros, após homologação
26
Semana 01
pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – documentos constituídos em países estrangeiros, com força de
instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei e registrados
no Registro de Títulos e Documentos;
V – cartas de sentenças, formais de partilhas, certidões e mandados
extraídos de autos de processo judicial;
VI – documentos públicos previstos em lei, emanados de autoridades
da Administração Pública.
VII – contratos ou termos administrativos, assinados com a União,
Estados e Municípios no âmbito de programas de regularização fundiária,
dispensado o reconhecimento de firma.
OBSERVAÇÕES (ver art. 221 da LRP):
§ 1º Serão registrados os contratos e termos mencionados no inciso V

do caput assinados a rogo com a impressão dactiloscópica do beneficiário,
quando este for analfabeto ou não puder assinar, acompanhados da
assinatura de 2 (duas) testemunhas. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 2º Os contratos ou termos administrativos mencionados no inciso V

do caput poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de
documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação completa ser
efetuada posteriormente, no momento do registro do termo ou contrato,
mediante simples requerimento do interessado dirigido ao registro de
imóveis. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
REGRAS GERAIS
- ATINENTES A QUALQUER ESPÉCIE DE TÍTULO -
Art. 222 da LRP. Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a

imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião
ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu
número e cartório.
Art. 223 da LRP. Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo

anterior, as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos
a imóveis.
27
Semana 01
Art. 225 da LRP. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas
escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os
característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando
os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se este
fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que
distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos
interessados certidão do Registro Imobiliário.
Art. 226. Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem

constar do mandado judicial.
ESCRITURAS PÚBLICAS
Arts. 108 e 215 do CC

Lei nº 7.433/85
Decreto nº 93.240/86
Casos de Exigência de Escrituras Públicas (nestes casos, não se admite

o instrumento particular – rol exemplificativo):
• Emancipação de menor relativamente incapaz (art. 5º, parágrafo

único do CC);
• Celebração de negócios jurídicos com a cláusula de não valer sem
instrumento público (art. 109 CC);
• Atos de interesse de analfabeto (arts. 215, §2º, 221 e 654 do C.C.);
• Outorga de mandato quando o ato a ser praticado exige escritura
pública, por atração da forma (art. 657 do CC);
• Constituição de renda (art. 807 do CC);
• Instituição do direito de superfície (art. 1.369 do CC);
• Destinação do bem de família (1.711 do CC);
• Celebração do pacto antenupcial (1.640, p. único do CC);
• Cessão de quinhão hereditário (art.1.793 do CC);
• Lavratura de testamento de cegos (art. 1.867 do CC);
• Aquisição de imóvel rural por estrangeiro (art.8º e art.15 da Lei 5.709);
• Partilha amigável em inventário, separação e divórcio consensuais
(Lei nº 11.441/07, com regras específicas).
28
Semana 01
INSTRUMENTOS PARTICULARES
Quando a lei admite a forma privada na contratação ou instrumentalização

do título.
E quais são os casos previstos em lei (rol exemplificativo)?
• Contratos do Sistema Financeiro de Habitação (art. 61, §5º da Lei nº

4.380/64);
• Contratos de concessão do direito real de uso (art. 7º, §1º, do Decreto-
Lei nº 271/67);
• Promessas de compra e venda e suas cessões, de imóveis loteados
(arts. 11 e 22 do Decreto-Lei nº 58/37 e art. 26 da Lei nº 6.766/79);
• Negócios previstos nos arts. 30-B, §7º, 32, §2º e 67 da Lei nº 4.591/64;
• Certidões expedidas pelas Juntas Comerciais (arts. 53 e 67 da Lei nº
8.934/94);
• Alienação fiduciária de bens imóveis (art. 38 da Lei nº 9.514/97);
• Promessas de compra e venda regidas pelo Código Civil (art. 1.417
da Lei nº 10.406/02).
COM RELAÇÃO AOS TÍTULOS NOTARIAIS E PARTICULARES,

HÁ UMA SÉRIE DE CUIDADOS/FORMALIDADES QUE DEVEM SER
OBSERVADOS, COMO A REALIZAÇÃO DE DECLARAÇÕES ESPECÍFICAS
E/OU A APRESENTAÇÃO DE DETERMINADAS CERTIDÕES. TUDO ISSO
TORNA MUITO FORMAL A CONTRATAÇÃO IMOBILIÁRIA, MAS COM O
PROPÓSITO DE GERAR MAIOR SEGURANÇA JURÍDICA. EM FACE DOS
ARTS. 53 A 62, DA LEI Nº 13.097/14, HAVERÁ O ABRANDAMENTO DE
FORMALIDADES EM FACE DO PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO.
TÍTULOS JUDICIAIS
(Requisitos próprios de cada título previstos no CPC e em legislação
esparsa)
Ex.: FORMAL DE PARTILHA (arts. 1.025 e 1.027 do CPC c/c art. 225 da
Lei nº 6.015/73):
• Termo de inventariante e títulos de herdeiros;
29
Semana 01
• Avaliação dos bens que constituíram o quinhão;

• Pagamento do quinhão hereditário;
• Quitação dos impostos (certidões fiscais);
• Sentença;
• Certidão da matrícula do imóvel.
OBS.:
• Deverá ser expedido um Formal de Partilha para cada herdeiro;
• Cuidar se há torna e reposição e, assim, o pagamento do imposto
devido.
Exemplos de Títulos Judiciais que têm acesso ao Registro de Imóveis:
• MANDADO DE REGISTRO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

• MANDADO DE REGISTRO DE USUCAPIÃO (art. 226 da LRP).
• DA PENHORA, ARRESTO E SEQUESTRO (controle da disponibilidade
e possibilidade de averbar a notícia, no caso de falta dos requisitos da
penhora). REGISTRO OU AVERBAÇÃO?
• ESPECIALIZAÇÃO DAS HIPOTECAS LEGAIS E JUDICIAIS (Os art. 1.491,
1.745 e 2.040 do Código Civil denotam o desuso e o desprestígio destas
modalidades de hipoteca).
• SERVIDÃO PROVENIENTE DE SENTENÇA DE DIVISÃO OU DE
USUCAPIÃO (arts. 1.378 e segs. do CC; arts. 979, II e 980, § 2º, do CPC; e, art.
167, I, 6, da Lei dos Registros Públicos).
• CITAÇÕES DE AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS (art.
167, I, 21, da Lei nº 6.015/73).
• DOS JULGADOS E ATOS JURÍDICOS ENTRE VIVOS QUE DIVIDIREM
IMÓVEIS OU OS DEMARCAREM, INCLUSIVE NOS CASOS DE INCORPORAÇÃO
QUE RESULTAREM EM CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E ATRIBUÍREM
UMA OU MAIS UNIDADES AOS INCORPORADORES (arts. 1.314 e segs., do
CC; art. 946, do CPC; art, 167, I, 23, da Lei nº 6.015/73; e, Lei nº 4.591, de
16/12/64).
• DAS SENTENÇAS QUE ADJUDICAREM BENS DE RAIZ EM PAGAMENTO
DAS DÍVIDAS DA HERANÇA (arts. 1.821 e 1.997, do CC; arts. 597 e 1.017, do
CPC; e, art. 167, I, 24, da Lei nº 6.015/73).
• MANDADO DE REGISTRO OU CARTA DE DESAPROPRIAÇÃO.
REGULARIZAÇÃO DE BENS PÚBLICOS! COMO?
• MANDADO DE REGISTRO DE IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE (Lei
30
Semana 01
nº 9.785/99 e art. 167, I, 36, da Lei nº 6.015/73).

• MANDADO DE REGISTRO DA CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA
FINS DE MORADIA.
• Mandados de cancelamento de matrículas e de registros, extraídos

de processos cujas sentenças tenham transitado em julgado (art. 250, I, da
Lei nº 6.015/73);
• Mandado de Declaração de Indisponibilidade (art. 247 da Lei nº
6.015/73);
• Mandado de Caução de Imóvel (arts. 797 e 804, do CPC);
• Mandados extraídos de ações de separação de dote, restabelecimento
de sociedade conjugal, separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de
casamento (art. 167, II, 9, 10 e 14; e, art. 246, §1º, ambos da Lei nº 6.015/73
- LRP);
• Mandados oriundos de decisões, recursos e seus efeitos, que tenham
por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados (art. 167, II, 12, da
LRP);
• Mandado de averbação de protesto contra alienação de bens (art.
870, do CPC; arts. 167, II, 5 e 246, da LRP; e, art.423, XXV, da CNNR);
• Averbação Acautelatória (processo de execução – art. 615-A do CPC).
ATOS REALIZADOS PELO REGISTRO DE IMÓVEIS
Livros do Registro de Imóveis

• Livro nº 1 - Protocolo;
• Livro nº 2 - Registro Geral;
• Livro nº 3 - Registro Auxiliar;
• Livro nº 4 - Indicador Real;
• Livro nº 5 - Indicador Pessoal.
Há, também, o Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por

Estrangeiros, previsto em legislação especial, e o Torrens.
As transcrições e inscrições (sistema antigo) continuam em vigor.
31
Semana 01
Das Atribuições
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I - o registro:
...
II - a averbação:
...
OBS.: Os atos registráveis e averbáveis são numerus clausus ou numerus

apertus? Há um conflito de ideias. Alguns autores entendem que prevalece
o princípio da tipicidade e outros admitem que o sistema é aberto (princípio
da concentração).
MATRÍCULA
É a representação jurídica do bem imóvel, da coisa. A matrícula deve

refletir (como um espelho) a situação fática do imóvel, de modo que seja
possível localizá-lo e distingui-lo de todos os demais bens do universo, a
fim de que o Direito possa proteger o direito do seu titular.
Requisitos (Lei nº 6.015/73)
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos

imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não
atribuídos ao Livro nº 3.
Parágrafo único - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes

normas:
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião
do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei (PRINCÍPIO DA
UNITARIEDADE DA MATRÍCULA);
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel (PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA),
32
Semana 01
que será feita com indicação:

a - se RURAL, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b - se URBANO, de suas características e confrontações, localização,
área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário (PRINCÍPIO DA
ESPECIALIDADE SUBJETIVA), bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição
no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior.
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras
e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos,
as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes
dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do
lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância
métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados
certidão do registro imobiliário (PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA).
Com a previsão desses requisitos o legislador procurou aperfeiçoar o

sistema registral, ao exigir que os imóveis e os titulares de direitos reais
sejam perfeitamente identificados. Somente assim o sistema registral
poderá outorgar a segurança e a confiabilidade que todos esperam, pois o
Direito só consegue proteger aquilo a que é dado conhecer (PUBLICIDADE X
CLANDESTINIDADE). Embora isso, às vezes, gere discussões entre o usuário
e o Registro de Imóveis.
Para o sistema antigo temos as transcrições. Para o novo, temos a

matrícula.
Para os IMÓVEIS temos a MATRÍCULA. Para os veículos temos o

Certificado de Registro de Veículo.
Ainda sobre MATRÍCULA: Relacionar com o Princípio da ESPECIALIDADE

OBJETIVA
33
Semana 01
IMÓVEIS RURAIS (Art. 176, §1º, II, 3, “a” da Lei nº 6.015/73)
Descrição com menos rigorismo do que a descrição dos imóveis

urbanos:
• Código do imóvel, dos dados constantes do CCIR;

• Denominação;
• Características;
• Confrontações;
• Localização;
• Área.
Cuidar casos de exigência do Georreferenciamento. A descrição

passará a ser a do memorial descritivo georreferenciado. TJRS: AGRAVO DE
INSTRUMENTO. REGISTRO DE IMÓVEIS. RETIFICAÇÃO. OBRIGATORIEDADE
DA REALIZAÇÃO DE GEORREFERENCIAMENTO, INDEPENDENTEMENTE
DA DIMENSÃO DA ÁREA CUJO REGISTRO IMOBILIÁRIO SE PRETENDE
RETIFICAR. DECRETOS NS. 4.449/2002 E 5.570/2005. OFÍCIO-CIRCULAR
N. 123/2007-CGJ. O art. 2º do Decreto n. 5.570/2005 especifica que a
identificação de imóvel rural objeto de ação judicial prevista no § 3º do
art. 225 da Lei n. 6.015/1973 e proposta a partir da publicação do referido
Decreto deve ser exigida imediatamente, qualquer que seja a dimensão da
área. Obrigatória, portanto, a realização de georreferenciamento na hipótese
dos autos, porque proposta, a ação, mais de um ano depois de publicado
o Decreto n. 5.570/2005. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento
Nº 70022778906, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
José Aquino Flores de Camargo, Julgado em 30/07/2008).
IMÓVEIS URBANOS (Arts. 176, §1º, II, 3, “b” e 225 da Lei nº 6.015/73)
Descrição mais detalhada (art. 176, §1º, II, 3, “b”):
• Características;
• Confrontações;
• Localização;
• Área;
• Logradouro;
34
Semana 01
• Número e de sua designação cadastral, se houver.
Em decorrência do art. 225, há outros requisitos obrigatórios quando se

tratar só de terreno:
• Lado da numeração do logradouro;

• Quarteirão;
• Distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima.
OBS.: IMÓVEL: CONCEITO E NATUREZA
Sempre que se vai trabalhar com IMÓVEL é preciso conhecer sua

NATUREZA, se RURAL ou URBANO, para verificar qual a legislação
incidente para a regularização.
RURAL: Ver arts. 186 e segs. da CF;

URBANO: Ver arts. 30, VIII e 182 da CF.
Conceito de Imóvel
Depende de quem trabalha com ele: Para cada finalidade há um

conceito!
• REGISTRO – o que consta da matrícula (art. 176, §1º, I, da Lei nº

6.015/73 – ver art. 1.314 do Código Civil);
• CADASTRO – Critério: DESTINAÇÃO (art. 4º, I, do Estatuto da Terra,
art. 93 do Decreto nº 59.428/66 e art. 15 do Decreto-lei nº 57/66).
Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a

sua localização que se DESTINA à exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através
de iniciativa privada;
• FISCAL – Critério: LOCALIZAÇÃO (Lei nº 9.393/96, Decreto nº 4.382/02

e art. 32, §1º do CTN).
35
Semana 01
Decreto nº 4.382/02.
Art. 2º. O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, de apuração
anual, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de
imóvel por natureza, LOCALIZADO fora da zona urbana do município, em
1o de janeiro de cada ano (Lei no 9.393, de 19 de dezembro de 1996, art. 1º).
Art. 9º Para efeito de determinação da base de cálculo do ITR, considera-
se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras,
localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte
do imóvel, o sujeito passivo detenha apenas a posse (Lei nº 9.393, de 1996,
art. 1º, § 2º). Parágrafo único. Considera-se área contínua a área total do
prédio rústico, mesmo que fisicamente dividida por ruas, estradas, rodovias,
ferrovias, ou por canais ou cursos de água.
DESTINAÇÃO X LOCALIZAÇÃO
CONCLUSÃO: A ANÁLISE DA NATUREZA DO IMÓVEL É DETERMINADA

PELA SUA DESTINAÇÃO
Neste sentido:
RE 140.773-SP
REsp 1.112.646-SP
Apelações 70018107078, 70016028961, 70013177811 e 70019421650
do TJRS
Apelação Cível 155.958-4 do TJSP
ESPECIALIDADE SUBJETIVA
PESSOAS NATURAIS (Art. 176, §1º, II, 4, “a” e III, 2, “a” da Lei nº 6.015/73)
• Nome;
• Nacionalidade (art. 12 da CF),
• Estado civil (conhecimentos sobre os regimes de bens);
• Profissão (conhecimento das equiparações a pessoas jurídicas);
• Número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da
Fazenda (emissão da DOI) ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou
à falta deste, sua filiação;
36
Semana 01
• Domicílio (não se confunde mais com residência – cuidados com a

publicidade).
PESSOAS JURÍDICAS (Art. 176, §1º, II, 4, “b” e III, 2, “b” da Lei nº 6.015/73)
• Denominação;
• Sede (questão polêmica – Livro Cadastro de Estrangeiros);
• Número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério
da Fazenda (emissão da DOI).
OBS. 1: Sobre a exigência de CPF e de CNPJ, vide In. 200, 461 e 1.470
da SRF.
OBS. 2: Art. 383 da CNNR: Os títulos apresentados para registro deverão
conter a perfeita identificação das pessoas nele envolvidas, em atendimento
ao Princípio da Especialidade Subjetiva.
A FALTA DE UM REQUISITO EXIGIDO PELA LEI PODE GERAR A

DEVOLUÇÃO DO TÍTULO PARA SUA ADEQUAÇÃO/RETIFICAÇÃO OU
PODE GERAR A NECESSIDADE DE RETIFICAR O REGISTRO ANTERIOR
(PRINCÍPIO DA QUALIFICAÇÃO).
OBS.: Não coincidência dos requisitos para lavrar uma escritura

pública (art. 215 do Código Civil) frente aos requisitos para registrá-la
(arts. 176 e 225 da LRP).
JURISPRUDÊNCIAS
Princípio da Unitariedade da Matrícula
TJRS
REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. RETIFICAÇÃO. Princípio da unitariedade
da matrícula. Art. 176, §1º, I, Lei 6015/73. Impossibilidade de haver duas
matrículas para um lote. Interesse de terceiros. Inviabilidade de retificação na
via administrativa. Negaram provimento. (Apelação Cível Nº 70018625087,
Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael
dos Santos Júnior, Julgado em 22/05/2007).
37
Semana 01
Princípio Especialidade Objetiva
TJRS
EMENTA: DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE PARTE DE IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE LEGAL EM RAZÃO DA DESCRIÇÃO INCOMPLETA
DO TODO MAIOR. REGISTRO EM CONDOMÍNIO OU RETIFICAÇÃO DA
MATRÍCULA. Impossibilidade de registro de área menor, dentro do todo que
não está devidamente delimitado. Alternativas possíveis. Primeira: registro
em condomínio, sem determinar nem localizar a área dentro do todo. Após,
facultado o encaminhamento legal de extinção e divisão do condomínio.
Segunda: retificação da matrícula pela parte vendedora para descrição
completa da área. Após, encaminhar legalmente o desmembramento do
imóvel, transmitindo a parte oriunda do desmembramento ao adquirente.
Dúvida procedente. Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO.
(Apelação Cível Nº 70023913304, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 26/08/2008).
TJSP
Apelação Cível nº 124- 6/8, da Comarca de Sorocaba, em que atuei
como relator, proferiu, no mesmo sentido, recente Acórdão, publicado
DOE–P.J. de 23 de abril de 2004. Eis a ementa: Registro de Imóveis –
Princípio da especialidade – Desapropriação amigável – Modo derivado de
aquisição de propriedade – Descrição imprecisa que impõe prévia apuração
do remanescente para novo registro – Dúvida inversamente suscitada –
Registro inviável – Recurso improvido.
Desapropriação - carta de sentença. Especialidade objetiva. Título

original – cópia reprográfica.
Registro de Imóveis. Recusa de registro de carta de sentença. Imóvel

objeto de desapropriação. Inexatidão quanto à descrição do imóvel.
Princípio da especialidade. Registro inviável. Ausência de título original.
Dúvida prejudicada. Recurso não provido. (Apelação Cível nº 438-
6/0, Pindamonhangaba, julgado em 06/12/2005, publicado no D.J. em
09/02/2006).
Cancelamento de registro – nulidade. Penhora - parte ideal.

Desapropriação. Retificação de área. Remanescente - apuração. Especialidade
objetiva.
38
Semana 01
Registro de Imóveis – Mandados de penhora – Constrições incidentes

sobre partes ideais de imóveis – Descrições dos registros de origem
descaracterizadas por destaques em virtude de desapropriação, com áreas
remanescentes não apuradas em regular procedimento de retificação – Falta
de coincidência entre as descrições dos imóveis nas suas matrículas e as
constantes dos títulos registrados – Violação ao princípio da especialidade
objetiva – Nulidade de pleno direito dos registros (art. 214 da LRP) –
Cancelamentos determinados – Recurso provido. (Processo CGJ/SP nº
812/2005, com parecer em 31/01/2006).
Princípio da Especialidade Subjetiva
TJSP
EXECUÇÃO. ADJUDICAÇÃO. CASAMENTO – AVERBAÇÃO.
ESPECIALIDADE SUBJETIVA – RG – CPF.
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de carta

de adjudicação, extraída de ação de execução – Executado qualificado na
averbação do compromisso de compra e venda do imóvel como solteiro,
ao passo que na ação de execução figura como casado – Compromisso de
compra e venda averbado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, por Oficial
de Registro de Imóveis que atualmente não é competente para o registro da
adjudicação – Necessidade de comprovação do casamento do executado
e, ainda, de seus elementos de qualificação (RG e CPF), para permitir que
a abertura de matrícula para o imóvel seja promovida sem violação da
especialidade do registro imobiliário – Recurso não provido.
Acórdão CSM. DATA: 30/3/2010. DJE: 15/6/2010. Ap. Civ.: 1.225-6/6,

PRAIA GRANDE, Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Praia Grande.
Relator: Munhoz Soares. -> Íntegra
ESPECIALIDADE SUBJETIVA. IDENTIFICAÇÃO PESSOAL. CASAMENTO –

REGIME DE BENS – NOME DO CÔNJUGE.
EMENTA NÃO OFICIAL. Imóvel registrado em nome de pessoa

qualificada como casada. Inexistência, porém, de averbação do nome do
respectivo cônjuge e do regime de bens do casamento – Inadmissibilidade
– Ofensa ao princípio da continuidade.
39
Semana 01
Decisão 1ª VRPSP. DATA: 5/5/2009. DJE: 2/6/2010. Processo:

100.09.118391-6, SÃO PAULO, 11º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão. -> Íntegra
PRINCÍPIO DE INSTÂNCIA – ROGAÇÃO. PROVIMENTO CG 7/2009.

QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – NOTARIAL. ESPECIALIDADE SUBJETIVA.
QUALIFICAÇÃO PESSOAL – RG CPF – CASAMENTO – REGIME DE BENS.
CONTINUIDADE.
EMENTA NÃO OFICIAL. 1) O Oficial do Registro não pode agir por

presunção, mas apenas mediante requerimento expresso do interessado,
sob pena de efetivar registros indevidos e se sujeitar a devolver em décuplo
o valor pago. 2) A qualificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis
não se confunde com a conferência de documentos feita pelo Tabelião de
Notas para a lavratura da escritura pública de inventário e adjudicação. Não
há que se falar em violação do Provimento CG 07/2009. 3) Especialidade
subjetiva. RG e CPF, casamento, nome, qualificação do cônjuge, o regime
de bens adotado – elementos indispensáveis para a abertura da matrícula.
Decisão 1ª VRPSP. DATA: 16/3/2009. DJE: 2/6/2010. Processo:

100.09.347631-0, SÃO PAULO, 14º Oficial de Registro de Imóveis de São
Paulo, Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão. → Íntegra
COMPRA E VENDA. ESPECIALIDADE SUBJETIVA. CONTINUIDADE.

CASAMENTO – REGIME DE BENS.
Registro de imóveis – Dúvida – Escritura de venda e compra de

imóvel – Titular do direito real (transmitente) que figura no fólio predial
ora sem qualificação, ora qualificado como casado, omitida, porém, a
indicação do nome do cônjuge – Averbação do nome do cônjuge que se
mostra imprescindível, em respeito aos princípios da continuidade e da
especialidade – Prova do matrimônio por meios diversos da certidão de
casamento – Inadmissibilidade no âmbito da dúvida registral – Certidão
expedida pelo Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais que se mostra
imprescindível (arts. 167, II, n. 5, e 246, § 1º, da Lei n. 6.015/1973) – Recusa
do Oficial Registrador em registrar o título acertado – Recurso não provido.
Acórdão CSM. DATA: 30/6/2010. DJE: 11/8/2010. Ap. Civ.: 1.267-6/7,
40
Semana 01
CAMPOS DO JORDÃO, Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de

Campos do Jordão, Relator: Munhoz Soares. -> Íntegra
Princípios da Disponibilidade e da Continuidade
TJRS
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO
DE UNIÃO ESTÁVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INSCRIÇÃO DE
INDISPONIBILIDADE NO REGISTRO DE IMÓVEIS INADMISSIBILIDADE
EM BEM CUJA TITULARIDADE NÃO VEM COMPROVADA EM NOME DA
DEVEDORA. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de
Instrumento Nº 70026133397, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em 30/10/2008)
EMENTA: REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE.

REGISTRO DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO. Constituição
preliminar de direito real sobre o imóvel. Necessidade. Apelação improvida.
(Apelação Cível Nº 70024248916, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Pedro Luiz Rodrigues Bossle, Julgado em 18/09/2008).
EMENTA: REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. ESCRITURA PÚBLICA

DE DIVISÃO AMIGÁVEL COM EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Divergência
de áreas. Impossibilidade de registro, por implicar em transmissão de
propriedade. Apelação improvida. (Apelação Cível Nº 70030318802, Décima
Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Luiz Rodrigues
Bossle, Julgado em 01/10/2009).
Princípio da Qualificação
STF
O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos,
cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida
perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar
ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal - crime de
desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do
que suscitado. (STF. Habeas Corpus 85.911-9 – MG. Ministro Marco Aurélio.
41
Semana 01
Julgado em 25 de outubro de 2005. DJ 02-12-2005. PP-00013. EMENT VOL-

02216-02. PP-00255. LEXSTF v. 28, n. 325, 2006, p. 455-459. RT v. 95, n. 847,
2006, p. 495-496).
Atos de Registro
Art. 167, I, da Lei nº 6.015/73 e arts. 387 e seguintes do Prov. nº 32/06-

CGJ (Consolidação Normativa Notarial e Registral).
Juntamente com a matrícula, é o ATO PRINCIPAL realizado pelo

Registro de Imóveis, através do qual serão constituídos (compra e venda) e
declarados (partilha) os direitos reais.
Requisitos do Registro
• Data;
• Nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e
do adquirente, ou credor, bem como:
• se pessoa física: o estado civil, a profissão, o número do CPF ou da
cédula de identificação, ou, à falta deste, a filiação;
• se pessoa jurídica:a sede social e o número do CNPJ;
• Título da transmissão ou do ônus;
• Forma do título, sua procedência e caracterização;
• Valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e
mais especificações, inclusive os juros, se houver.
Atos de Averbação
Art. 167, II, da Lei nº 6.015/73 e arts. 423 e seguintes do Prov. nº 32/06-
CGJ (Consolidação Normativa Notarial e Registral).
As averbações são consideradas atos ACESSÓRIOS à matrícula e aos

atos de registros.
42
Semana 01
FISCALIZAÇÃO DE TRIBUTOS
O artigo 289, da Lei nº 6.015/73 assim estabelece: “No exercício de

suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização
do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem
apresentados em razão do ofício.”
E, como isso é feito? Através da exigência de apresentação de guias

em que a autoridade fiscal se manifesta sobre a exigência, ou não (casos de
imunidade, não incidência ou isenção), de tributos (ver arts. 445 e segs. do
Prov. 32/06-CGJ/RS).
Em face do exposto, foi possível termos uma visão introdutória do

Registro Imobiliário no Brasil. Da sua gênese até a verificação de questões
práticas como a realização de atos de matrícula, registros e averbações, o
aluno pode conhecer um pouco mais desta relevante atividade, que em
muito contribui para o desenvolvimento social e econômico da sociedade
brasileira.
Enfim, estes são os temas de estudo dessa primeira semana da disciplina.

Recomendamos que você faça as leituras sugeridas, busque outras fontes
de pesquisa e participe das discussões no Fórum da Semana 1.
Boa semana de estudos!

Prof. Tiago
43
Semana 01
Fórum
Primeiramente, leia a coluna de David Coimbra, disponível no link

indicado a seguir. Analise-a e reflita!
David Coimbra: um pouco de roubo. Disponível em: <http://zh.clicrbs.

com.br/rs/noticias/noticia/2015/05/david-coimbra-um-pouco-de-
roubo-4758140.html>.
Depois, participe do Fórum da Semana 1 expondo seu posicionamento

crítico acerca da ANÁLISE DO DESCONHECIMENTO GENERALIZADO
ACERCA DAS ATIVIDADES NOTARIAIS E REGISTRAIS, INCLUSIVE POR PARTE
DA IMPRENSA.
Leia as contribuições de seus colegas e comente-as! Participe!
REGISTROS DE IMÓVEIS, REGISTROS CIVIS E SERVIÇOS NOTARIAIS NO

BRASIL: UMA VISÃO ECONÔMICA. Disponível em: http://www.tendencias.
com.br/news_files/12_Registro_Civis_e_Servicos_Notariais_no_Brasil_Uma_
Visao_Economica.pdf.
Busca em Sites:
ARRUNADA, Benito. Disponível em : http://bit.ly/1LdeNAG
http://www.arrunada.org/PublicationsBusc.aspx?Buscar=enforcement
BRANDELLI, Leonardo. A função social e econômica do registro de

imóveis diante do fenômeno da despatrimonialização do direito civil.
44
Semana 01
Disponível em: http://bit.ly/1Tql8Ln
DELLA GIUSTINA, Bianca Sant’Anna. O registro de imóveis como

instrumento para a proteção e o desenvolvimento do mercado imobiliário.
Revista de Direito Imobiliário nº 69, jul.-dez./2010, ano 33, Editora Revista dos
Tribunais, p. 206-231. Disponível em: http://www.rt.com.br/?sub=produto.
detalhe&id=56154 e http://biblioteca.fadergs.edu.br/tccdireitoimobiliario/
tcc_biancagiustinadireitoimobiliario.pdf
COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL. www.colegioregistralrs.

org.br
IRIB. www.irib.org.br
JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL: http://www.kollemata.com.br
Registro de Imóveis, Registros Civis e Serviços Notariais no Brasil: Uma

Visão Econômica. Março/2009. Tendências Consultoria Integrada.
GOMES, Roberto. A psicanálise, o registrador e o registrar. Disponível

em: <http://irib.org.br/be/app/webroot/files/editor/files/4392-entrevista.
pdf>
Declaracion de LA ANTIGUA, disponível em: <https://ipra-cinder.info/

informacion-general/otros-documentos-de-interes/declaracion-de-la-
antigua-21-de-febrero-de-2003/?lang=es>
BERNAL, Natasha da Motta Ribeiro Carraro. Segurança jurídica e

desenvolvimento econômico: suas relações com a fé pública notarial e
registral. Bernal. Revista de Direito Imobiliário nº 72, jan.-jun./2012, ano
35, Editora Revista dos Tribunais, p. 265-283. http://www.irib.org.br/html/
boletim/rdi-detalhe.php?rdi=193
45
Semana 01
BRANDELLI, Leonardo. Análise econômica do contrato de financiamento

imobiliário. Revista de Direito Imobiliário nº 71, jul.-dez../2011, ano 34,
Editora Revista dos Tribunais, p. 13-45. http://www.irib.org.br/html/boletim/
rdi-detalhe.php?rdi=191
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o Registro

de Imóveis. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 429, 9 set. 2004.
Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/5669>. Acesso em: 31 maio 2015.
VALERIO, Alexandre Scigliano. Privatização dos serviços notarial e

registral: direito e economia. Revista de Direito Imobiliário nº 65, jul.-
dez./2008, ano 31, Editora Revista dos Tribunais, p. 235-274. http://www.
irib.org.br/html/boletim/rdi-detalhe.php?rdi=24
ARRONE, Ricardo. Propriedade e Domínio: reexame sistemático das

noções nucleares de direitos reais. Rio de Janeiro: Renovar, 1999.
BONA, Avelino de. Títulos judiciais no registro de imóveis. Porto Alegre:

Sagra DC, Luzzato, 1996.
BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre:

Livraria do Advogado, 1998.
CARVALHO, Afranio de. Registro de imóveis. 4ª ed. Rio de Janeiro:

Editora Forense, 2001.
CORTIANO JÚNIOR. Eroulths. O discurso jurídico da propriedade e suas

rupturas: uma análise do ensino do direito de propriedade. Rio de Janeiro:
Renovar, 2002.
CRISTÓBAL MONTES, Angel. Direito imobiliário registral – tradução de

Francisco Tost. Porto Alegre: IRIB: Sérgio Antonio Fabris, 2005.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. 3 ed. São Paulo:

Editora Saraiva, 2000.
GROSSI, Paolo. História da propriedade e outros ensaios. Rio de Janeiro:

Renovar, 2006.
46
Semana 01
LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos (4

volumes). Brasília: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1996.
LOUREIRO, Francisco Eduardo. A Propriedade como Relação Jurídica

Complexa. Rio de Janeiro: Renovar, 2003.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direitos

das coisas. 37. ed. ver. e atual. por Carlos Alberto Dabus Maluf. São Paulo:
Saraiva, 2003.
PAIVA, João Pedro Lamana. A sistemática do registro de imóveis. 4 ed.

Rio de Janeiro: Editora Forense, 1984.
___________________, Procedimento de dúvida no Registro de Imóveis. 3ª

ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
PASSARELLI, Luciano Lopes. Teoria geral da certidão registral imobiliária:

o princípio da publicidade na era do registro de imóveis eletrônico. São
Paulo: Quinta Editorial, 2010.
TEPEDINO, Gustavo. Contornos constitucionais da propriedade privada.

In: Temas de Direito Civil. 3.d., revista atualizada e ampliada. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004.
MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando. Registro público de imóveis eletrônico:

riscos e desafios; apêndice de Sérgio Jacomino; apresentação de Ricardo
Dip. - São Paulo: Quinta Editorial, 2012.
47

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Registro Imobiliário: Teoria e Prática

• Analisar a natureza e os propósitos do serviço registral imobiliário,

Sistema registral imobiliário brasileiro

• Introdução: atividade pública e paralelo com a área judicial;

• Atos realizáveis (matrícula, registro, averbação);

Bem-vindo(a) à disciplina “Registro Imobiliário: Teoria e Prática”.

Vamos começar nossas reflexões acerca dos tópicos de estudo desta

Sistema Registral Imobiliário Brasileiro

Introdução: Atividade Pública e Paralelo com a Área Judicial.

Razão de existir do Sistema Notarial e Registral: SATISFAZER os

O homem foi capaz de desenvolver institutos e mecanismos para regular

Como? Criando sistemas (REGISTROS) que servem para MANTER A

Ambos são essenciais para o desenvolvimento da sociedade. São

Importa salientar que o SISTEMA NOTARIAL E REGISTRAL situa-se no

propriedade registrada e quem não tem).

Este sistema se diferencia da esfera judicial porque se presta para

Ambos são interdependentes. Existe processo sem registro? O princípio

RELAÇÃO JURÍDICA > RELAÇÃO PROCESSUAL

Há tantos Direitos, ou até mais, sendo criados, modificados, transferidos

Não se pode visualizar o Direito compreendendo apenas a esfera

Assim, é imperioso que a Sociedade conheça, também, e com a mesma

“SOMOS O QUE PENSAMOS” (Buda).

O mesmo ocorre com o registro. A LEI prevê que requisitos devem

O que acontece quando faltam as condições da ação, ou os requisitos

O que acontece quando faltam os requisitos exigíveis para a realização

Diferente é a questão do Tabelionato de Notas (pode ser escolhido

O que acontece se a parte não efetua o pagamento das despesas

O que acontece se a parte não paga os emolumentos antecipadamente1?

Lei nº 10.169/00 (30.12.2000)

Lei Estadual nº 12.692/06 (Rio Grande do Sul)

Questão 1. Art. 290 da Lei nº 6.015/73

Lei Estadual nº 12.692/06 – ESPECIFICOU

Questão 2. Art. 290-A da Lei nº 6.015/73

O REGISTRO como SÍMBOLO

História e Antropologia: Tótens

Oração de São Francisco de Assis: “... Senhor, fazei-me um instrumento

• Art. 236 da Constituição Federal;

De acordo com o art. 1º, da Lei nº 8.935/94, Serviços notariais e de

Lei Estadual nº 12.692/06 –

Ver art. 63 da Lei nº 10.931/04!!!

registro são os de organização técnica e administrativa destinados a

Aqui entra a discussão sobre a realização de atos nulos ou com

NATUREZA JURÍDICA (SEGUNDO O STF)

Da ADI nº 1.800 conclui-se que “... A atividade desenvolvida pelos

Da ADI nº 3.646 extrai-se que “... serviços notariais e de registro são

Na ADI nº 2.602 ficou assentado que “... Os notários e os registradores

Uma das definições mais amplas advinda do STF consta da ADI

serventias extrajudiciais se compõem de um feixe de competências

Da ADI nº 1.378 conclui-se que “A atividade notarial e registral,

E, do Agravo Regimental em Recurso Extraordinário nº 551.156

Ainda, no lúcido voto do Ministro Carlos Ayres Brito (ADI nº 3.089 – DF –

Os Registros Públicos têm por finalidade dar publicidade, autenticidade,

• CONSTITUTIVO - sem o registro o direito não nasce;

• COMPROBATÓRIO - o registro prova a existência e a veracidade do

1. FUNÇÃO JURÍDICA: O Registro, ao realizar a função jurídica, amparado

2. FUNÇÃO ADMINISTRATIVA: A segunda função, denominada

Ao cumprir a função administrativa, o Registro Imobiliário recepciona

atos, em decorrência da forma e da finalidade pública que lhe são inerentes,

3. FUNÇÃO TRIBUTÁRIA: A terceira função, denominada tributária, na

Ao exercer a função tributária, o Registro de Imóveis é visto como

SEGURANÇA JURÍDICA DO SISTEMA

O Sistema Registral Brasileiro admitiu a presunção RELATIVA (juris

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“REGISTRO DE IMÓVEIS, REGISTROS CIVIS E SERVIÇOS NOTARIAIS