Introdução ao registro de imóveis

Introdução 2
Tema 1 4
Do Código Civil de 1916 à Lei de
Registros Públicos de 1973: a
consolidação legal do registro de
imóveis no Brasil

Tema 2 7
Princípios do Direito Registral de
Imóveis

Tema 3 11
Atribuições do registrador
imobiliário e regras gerais de
escrituração de livros

Encerramento 18
Referências 20
Introdução
Caro(a) estudante, é com prazer que lhe apresentamos este material! Este conteúdo é
fundamental para que você possa compreender e desenvolver seus estudos durante
toda a disciplina de Registro de Imóveis. Isso porque aqui iremos lhe apresentar os
conceitos-chave dessa atividade registral, que irão lhe proporcionar entendimento
de como o registro imobiliário funciona, qual sua finalidade, objetivo, quais princípios
e leis o norteiam e quais atribuições são essenciais. Você perceberá que o registro
de imóveis é uma atividade que tem como fonte principal as leis que regulamentam
o Direito Registral brasileiro, de modo que se trata de uma atividade que recorre
às fontes jurídicas com bastante frequência. Exatamente por isso, preparamos um
panorama histórico de como atingimos a regulamentação que se encontra atualmente
vigente, bem como listamos os princípios que norteiam as atividades e as atribuições
legais.

Esperamos que você se dedique aos estudos deste material, que é a base para seu
aprendizado futuro. Um abraço e boa leitura!
Objetivos

Ao final desta unidade, você deverá ser capaz de:

• discorrer sobre as principais características do registro
de imóveis, regras gerais e princípios balizadores.

Conteúdo programático

Esta unidade está organizada de acordo com os seguintes

temas:
• Tema 1 – Do Código Civil de 1916 à Lei de Registros
Públicos de 1973: a consolidação legal do registro de
imóveis no Brasil
• Tema 2 – Princípios do Direito Registral de Imóveis
• Tema 3 – Atribuições do registrador imobiliário e regras
gerais de escrituração de livros

A maior parte de nós, brasileiros, crescemos nutrindo a ambição de conquistar a casa

própria, não é mesmo? Contudo, o que poucas pessoas sabem — e se atentam — é
o fato de que a compra e venda de imóvel de nada valerá, em termos jurídicos e
públicos, se a propriedade do imóvel não foi devidamente registrada. Ao contrário
do que popularmente se acredita e difunde, a importância do registro imobiliário vai
muito além de uma mera burocracia, e é o que garantirá que aquele imóvel é seu por
direito, podendo ser transmitido em vida e após a morte, de forma segura.
Convido você a ler o artigo a seguir, que traz uma releitura do projeto governamental
Minha Casa, Minha Vida e seu papel fundamental na regularização imobiliária das
cidades brasileiras.
https://www.irib.org.br/files/obra/20150226_regularizacao_fundiaria_Venicio_
Salles_2.pdf
Tema 1
Do Código Civil de 1916 à Lei de Registros Públicos
de 1973: a consolidação legal do registro de imóveis
no Brasil

Há uma relação direta entre o registro de imóveis e o direito à

propriedade privada?

O direito de propriedade existe na história fática e jurídica do Brasil desde o

seu descobrimento, embora tenha surgido formalmente por meio da primeira
Constituição, em 1824. Desde então, o direito à propriedade é um direito fundamental
e absoluto, mas cujo conceito vem evoluindo e se adaptando às novas formas de
se relacionar e pactuar da sociedade brasileira, adquirindo noções derivadas da
sociabilidade (função social da propriedade) e da solidariedade.

O direito de propriedade é norteado por alguns princípios, sendo eles: oponibilidade,

publicidade, perpetuidade, exclusividade e elasticidade. E é exatamente por meio
do princípio da publicidade que o direito à propriedade e o registro público se
encontram. Isso porque a propriedade de um bem se torna pública por meio do seu
registro, mediante autoridade cartorária com fé pública.

Dentre as propriedades asseguradas juridicamente, encontram-se os imóveis. A

partir do Código Civil de 1916 (Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916), a matéria
de registros públicos passou a ser tratada de maneira específica, inclusive com a
alteração do nome para registros de imóveis. Tornou-se necessário, então, que
os títulos translativos de direitos reais — que era a forma como as propriedades
eram registradas até então — fossem transcritos. A maior novidade trazida pelo
Código Civil de 1916 foi a presunção de domínio do titular que estivesse inscrito
na tábua registral. (CASTRO, 2020). Podemos dizer, então, que o Código Civil de
1916 consolidou o direito à propriedade privada, na medida em que formalizou a
titularidade mediante o registro público do imóvel.

Em 1975, foi instituída a Lei de Registro Públicos (Lei nº 6.216, de 30 de junho de

1975), que consagrou o registro de imóveis, tendo agora como figura central do ofício
imobiliário a matrícula. O fato de que a referida lei colocou o imóvel como objeto
central facilitou as funções registrais e notariais, reduzindo os livros, facilitando
lançamentos e concentrando diversos atos no Livro nº 2. (CASTRO, 2020).

4
 Desse modo, observa-se que o advento do registro de imóveis
conferiu segurança e estabilidade ao direito de propriedade. Neste
sentido, Serra e Serra (2020) ensinam que a finalidade do registro
público será sempre a de conferir segurança jurídica ao setor a que
se refere, sendo que, no caso do registro de imóveis, “a segurança
que se busca é a estática, ou seja, a do titular dos direitos
referentes a determinado imóvel, sendo atribuição do tabelião
a tutela da segurança jurídica dinâmica (do adquirente)” (SERRA;
SERRA, 2020).

Com base nisso, Serra e Serra (2020) trazem o conceito de registro imobiliário que
será utilizado como base nesta disciplina, como sendo “a instituição competente
para a formação e conservação do assento dos dados relacionados aos direitos reais
previstos na legislação pátria, bem como das demais informações cuja inscrição a lei
determinar para efeitos de publicidade” (SERRA; SERRA, 2020).
Em 2002, foi sancionado o novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002),
que sedimentou o registro de imóveis, vejamos:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título

translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser

havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao

oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. (BRASIL, 2002, on-line).

Importante mencionar ainda as previsões trazidas pela Constituição Federal de 1988,

que estabelece, no artigo 236, que “os serviços notariais e de registro são exercidos
em caráter privado, por delegação do Poder Público” (BRASIL, 1988). Isto é, ficou
sedimentado que o serviço notarial e registral é de titularidade do Poder Público, que
delega (transfere) a responsabilidade pela organização, gerenciamento e custeio a
um particular privado, sob fiscalização do Poder Judiciário. Assim, como veremos no
decorrer deste material, o registrador imobiliário exercerá função pública.

5
 Saiba mais
Ao redor do mundo foram criados e estabelecidos diferentes
sistemas notariais e registrais. Como vimos, o sistema brasileiro
guarda intrínseca relação com sua história, que, desde o
descobrimento, viveu conflitos de posse e propriedade,
demonstrando a necessidade da instituição de mecanismos que
conferissem legitimidade e, sobretudo, segurança jurídica nos
negócios imobiliários. Mas será que o mesmo acontece em nações
com histórias e culturas diferentes?
Para saber mais, acesse: https://www.irib.org.br/files/
obra/20150602_LAMANA_SISTEMAS_REGISTRAIS_REDOR_
MUNDO_1.pdf
Fonte: Elaborado pelo autor.

Vejam, portanto, que, atualmente, o registro de imóveis está sedimentado e

regulamentado pela legislação brasileira, que deverá balizar, juntamente aos
princípios normativos que veremos a seguir, a atividade registral.

6
Tema 2
Princípios do Direito Registral de Imóveis

Qual a função dos princípios norteadores no Direito Registral

Imobiliário?

O direito brasileiro, de modo geral, é um sistema regido, além dos dispositivos

legais, por princípios jurídicos normativos, que irão reger e direcionar a atividade
pública (legislativa, fiscalizadora e jurisdicional) e privada, no cumprimento da lei. O
funcionamento harmônico de um ordenamento jurídico depende, essencialmente, do
cumprimento desses princípios.

Assim, no caso do Direito Registral

Imobiliário, não será diferente: ele
também é norteado por um conjunto de
princípios normativos específicos, que
irão garantir a aplicação da legislação
relacionada aos registros públicos pelos
registradores. Portanto, estes princípios
irão ter o condão de consolidar e garantir
que os objetivos institucionais dos atos
jurídicos imobiliários sejam alcançados,
tais como a segurança jurídica, a
autenticidade do negócio jurídico e sua
eficácia.

7
Vamos, então, passar aos princípios normativos do Direito Registral Imobiliário,
propriamente:

a) princípio da inscrição (ou obrigatoriedade): intrínseco ao registro de imóveis,

significa dizer que os direitos reais imobiliários somente serão considerados
como constituídos, transmitidos ou extintos com o registro no serviço imobiliário
respectivo. Essa obrigatoriedade do registro está prevista, inclusive, no artigo 1.227
do Código Civil de 2002, transcrito no tópico anterior deste material. Contudo, não
há fixação legal de prazo para efetivação do registro pelas partes. Porém, como se
costuma dizer popularmente, “quem não registra, não é dono”;

b) princípio da legalidade: trata-se da ideia de que todos os atos que serão praticados
pelos registradores imobiliários devem estar vinculados ao previsto em lei. Assim,
cabe a eles analisar e garantir que toda a documentação apresentada para o registro
do imóvel esteja dentro dos parâmetros legais;

c) princípio da publicidade: como já vimos, a publicidade é um dos pilares do Direito

Registral Imobiliário. É a publicidade que irá garantir os efeitos declaratórios e
constitutivos do registro, garantindo, por consequência, a segurança das relações
jurídicas. É também por derivação dela que se expedem as certidões de matrícula de
imóveis (SOUTO et al., 2020);

Para refletir
Você sabia que, em diversas situações, é necessário distinguir
o imóvel urbano do imóvel rural? Tanto para fins de registro,
quanto para, por exemplo, recolhimento dos tributos corretos.
A legislação se encarregou de formalizar os parâmetros básicos
para essa distinção por meio do Estatuto da Terra (Lei nº
4.504/1964) e da Lei nº 8.629/1993, mas, na prática, isso pode ser
mais complexo.
Isso porque há a possibilidade de enquadramento pela
localização em zona rural, somente; mas também há a
possibilidade de caracterização pela sua comprovada destinação
econômica (exploração agrícola, pecuária, extração vegetal etc.),
independentemente da localização.
Como será que os oficiais de registro de imóveis podem e devem
atuar nos casos de registro de imóveis rurais?
Fonte: Ridalvo Machado de Arruda (2011).

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d) princípios da fé pública e da presunção: os atos de registro público somente podem
ser praticados por aqueles que detêm fé pública. Mas quem são esses atores? São
aqueles que são nomeados, pelo Poder Público, para exercer a atividade de serviço de
registro público, que chamamos de registradores. Os registros e certidões efetuados
pelos registradores gozam de autenticidade, sendo que os atos de registro de um
imóvel somente terão validade e eficácia se praticados por quem detém a fé pública.
Por decorrência, presumem-se válidos e eficazes os atos jurídicos inscritos no registro
de imóveis, desde que praticados por quem detém fé pública.
Vale dizer que, como nos ensina Lucas Fernando de Castro (2020),

o princípio da fé pública visa à proteção da coletividade nas transmissões dos

direitos reais, pois, confiando que a realidade fática está fielmente representada
nos cadastros imobiliários, os cidadãos estão livres para realizar quaisquer
negócios jurídicos. (CASTRO, 2020, p. 63)

e) princípio da especialidade: todos os elementos que compõem o registro (descrição

do imóvel, dados das partes etc.) devem estar especificados e individualizados,
inclusive em conformidade com o que constar do registro anterior. A intenção é não
haver espaço para dúvidas, estando claro e específico o objeto daquele direito real;

f) princípio da continuidade: trata-se da necessidade de haver uma cadeia de

titularidade do imóvel, sequencial, ininterrupta e cronológica, de modo que um
registro sempre se apoie no anterior. O registro do imóvel deverá refletir a realidade.
A exceção a este princípio é o caso do usucapião.

g) princípio da prioridade: refere-se à ordem de apresentação do título no Livro de

Protocolo, que irá ditar a prioridade/preferência na inscrição do registro do imóvel.

9
 Leitura
Nome do livro: Registro de imóveis e gestão patrimonial
Autor: Fernanda Ribeiro Souto, Anna Carolina Gomes dos Reis,
Cinthia Louzada Ferreira Giacomelli, Filipe Martins da Silva, Vini-
cius Mauat da Silva
Editora: SAGAH
Capítulo: Princípios do registro imobiliário — no qual encontra-
mos, de forma ainda mais detalhada, os princípios balizadores
do registro de imóveis, assim como informações interessantes a
respeito da contextualização histórica de cada um deles e suas
repercussões.
Ano: 2020
ISBN: 9786556901596
Comentário: O livro em comentário traz conteúdo bastante
completo e, ao mesmo tempo, objetivo a respeito do registro de
imóveis no Brasil. Com uma linguagem acessível, seus capítulos
perpassam o contexto histórico, os principais temas doutrinários,
as legislações mais relevantes e, também, aspectos procedimen-
tais, peculiaridades e polêmicas em torno do tema.
Disponível em Minha Biblioteca.

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Tema 3
Atribuições do registrador imobiliário e regras
gerais de escrituração de livros

Quem é e o que faz o registrador imobiliário? O que são as

escriturações de livros?

A Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994)

estabelece, no seu artigo 5º, que os titulares de serviços de registro de imóveis são
os oficiais de registro de imóveis. Trata-se de um serviço delegado e fiscalizado pelo
Poder Público, de modo que a forma de ingresso se dá mediante a aprovação em
concurso de rovas e títulos. Além disso, é necessário o preenchimento dos seguintes
requisitos: nacionalidade brasileira, capacidade civil, quitação com as obrigações
eleitorais e militares, diploma de bacharel em Direito e verificação de conduta digna
para o exercício da profissão (BRASIL, 1994).

Dito isso, vejamos quais são as atribuições e competências do registrador imobiliário.

A Lei de Registros Públicos, no seu artigo 1º, estipula de forma ampla que constitui
função do registrador de imóveis conferir “autenticidade, segurança e eficácia dos
atos jurídicos” (BRASIL, 1973).

Já a Lei dos Notários e Registradores previu:

aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas

jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática
dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são
incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais
de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as
circunscrições geográficas. (BRASIL, 1994, on-line)

Os atos de atribuição dos registradores de imóveis são, assim, o registro e as

averbações na matrícula do imóvel, e as anotações em outros livros. Vejamos, então,
quais são os títulos sujeitos ao registro imobiliário, de acordo com a Lei de Registros
Públicos.
A Lei de Registros Públicos listou o rol de títulos sujeitos ao registro imobiliário, de
modo que não poderá o registrador de imóveis proceder com o registro de outros
títulos que não aqueles dispostos na legislação, uma vez que sua atividade está
intrinsecamente vinculada à previsão legislativa.

11
Nesse sentido, é importante destacar que estão sujeitos a registro os bens de família
e os usufrutos de direito, e direito sobre bens imóveis que não resultem de direito
de família; as hipotecas legais, judiciais e convencionais; os contratos de locação de
prédios, no caso de alienação da coisa; o penhor de maquinário utilizado em indústrias
que estejam instalados e em funcionamento; os arrestos e sequestros de imóveis; as
servidões; os contratos de penhor rural.

Igualmente, caberá registro das rendas que são constituídas sobre imóveis por
disposição de última vontade; da enfiteuse, que se refere à permissão dada pelo
proprietário do bem imóvel de entregar a um terceiro o seu domínio útil, mediante
pagamento de pensão ou foro ao senhorio; da anticrese, que significa a transferência
da posse de imóvel do devedor ao credor, para que perceba e receba seus frutos
na qualidade de pagamento da dívida; das convenções antenupciais; dos contratos
de empréstimo por obrigações ao portador ou debêntures; das cédulas de crédito
industriais; e dos contratos de serviços ambientais.

No que se refere aos condomínios, devem ser registradas as convenções de

condomínio, assim como suas instituições e incorporações, e os contratos de
promessa de compra e venda ou cessão de unidades autônomas condominiais, bem
como as promessas de permuta.

No que diz respeito a loteamentos, importante destacar que estão sujeitos ao registro
imobiliário os loteamentos rurais e urbanos e os contratos de promessa de compra e
venda de terrenos loteados, nos termos do Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de
1937.

Já quanto a imóveis não loteados, deverá ser realizado o registro nos seguintes
moldes:

O registro dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e

de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham
por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua ce-
lebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações. (BRASIL, 1973,
on-line)

Também devem ser registradas, junto à matrícula do bem imóvel, diversas questões
oriundas de demandas judiciais, merecendo destaque as citações de ações reais
ou reipersecutórias que se relacionem a imóveis; as decisões e atos jurídicos que
dividirem ou demarcarem imóveis; as sentenças de inventários, arrolamentos e
partilhas que concederem bens de raiz como pagamento de dívida em herança; as
sentenças declaratórias de usucapião; as sentenças de desapropriação com fixação
de indenização (vejam que as desapropriações amigáveis também deverão ser
registradas!); e as sentenças que declarem a concessão de uso especial para fins de
moradia.

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Especificamente quanto aos imóveis públicos, importante destacar a necessidade de
registro da imissão provisória na posse concedida aos entes federados (União Federal,
Estados e municípios) e suas entidades delegadas, dos contratos de concessão de seu
direito real de uso e do ato de tombamento definitivo sem conteúdo financeiro.

Referente às pessoas jurídicas, devem ser registradas a transferência de imóveis com

finalidade de integralização de capital social, cujos regramentos e desdobramentos
serão abordados em tópico específico.

A LRP ainda prevê o registro de:

• dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças
de adjudicação em inventário ou arrolamento;
• da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
• do dote, da doação entre vivos e da dação em pagamento;
• da compra e venda pura e da condicional;
• o registro da permuta e da promessa de permuta;
• da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
• da legitimação de posse e da conversão da legitimação de posse em propriedade;
• da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e da da legitimação fundiária;
• do patrimônio rural em afetação à garantia. (BRASIL, 1973, on-line)

Por sua vez, a averbação é um ato acessório ao registro, já que lança as alterações
e extinções de situações jurídicas constantes na matrícula do imóvel, tais como a
modificação do estado civil de uma das partes ou do regime de bens do matrimônio, o
falecimento e sucessão etc.

Portanto, as averbações não alteram o título do direito real, ao

contrário do registro que, via de regra, altera a titularidade do
imóvel.

Desse modo, também ficou estabelecido, em Lei, o rol de títulos que devem ser
averbados na matrícula do imóvel.

Vejam, portanto, que a atividade registral está altamente submetida à legislação, sem
margens para decisões e concessões baseadas na discricionariedade do registrador e
nos casos concretos que chegam ao cartório.

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 Derivadas do instituto civil do casamento e seus desdobramentos, devem ser
averbadas à matrícula dos imóveis ou direitos reais de qualquer dos cônjuges as
convenções antenupciais e que estabeleçam regime de bens diversos do legal (que é
o de comunhão parcial de bens), inclusive no que se refere às aquisições posteriores
ao matrimônio; a alteração no nome de um dos cônjuges, seja pelo casamento ou
desquite (antiga denominação dada ao que atualmente chamamos de divórcio); do
restabelecimento da sociedade conjugal; e das sentenças que declarem o divórcio, a
separação judicial, a nulidade ou anulação do casamento, inclusive com as informações
a respeito da partilha dos bens imóveis e direitos reais envolvidos.

Também devem ser averbadas, na matrícula dos respectivos imóveis, as mudanças

em denominação e numeração de prédios, edificações, loteamentos, reconstruções,
demolições etc., assim como a alteração no nome de logradouros, realizada pelo
Poder Público.

Quanto aos financiamentos bancários envolvendo imóveis e créditos imobiliários,

devem ser averbadas as cédulas hipotecárias, a re-ratificação de contrato mútuo
envolvendo entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação, o Termo de
Securitização de créditos imobiliários, da cessão do crédito com garantia real sobre
o imóvel. Ainda, quando um novo credor assumir a condição em relação a um bem
imóvel, deverá ser averbada a sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária ou
hipotecária respectiva, assim como outras alterações das condições previstas em
contrato. Igualmente, quando houver transferência do financiamento com garantia
real sobre o imóvel, deverá ser averbada a cessão de crédito ou sub-rogação de dívida.

Quanto à locação de imóveis, a lei prevê a possibilidade de averbação do contrato de

locação, quando houver finalidade de garantir o direito de preferência, assim como
deve ser averbada a caução ou cessão fiduciária.

No que se refere às questões que envolvem regularização fundiária, deverá ser

procedida a averbação da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos
de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal
e o termo de quitação dos contratos de promessa de compra e venda e do termo
de quitação dos instrumentos, públicos ou privados, derivados da implantação de
empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, ou da regularização
fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer
modalidade ou de regularização fundiária.

Existem, ainda, os casos de fideicomisso, que se referem às situações de substituição

testamentária, em que, na ausência por morte do destinatário de um determinado
bem a ele destinado em testamento, quem o receberá em seu lugar não é seu
herdeiro legal, mas sim um terceiro também indicado no testamento. Nesses
casos, é necessária a averbação da constituição de fideicomisso e das cláusulas de
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis.

14
Quando o condomínio ou loteamento tiver sido formalizado antes da vigência da LPR
(31 de dezembro de 1973), deverão ser averbados os contrato de promessa de compra
e venda, cessões e respectivas promessas, assim como os atos referentes a unidades
condominiais autônomas.

Já quando da concessão de uso para fins de moradia ou de direito de superfície sobre

imóvel urbano, deverá ser averbada a respectiva extinção.

A LRP ainda prevê a averbação nos seguintes casos:

• da extinção do ônus e direitos reais, por cancelamento;

• das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos
registrados ou averbados;
• da notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel
urbano;
• da reserva legal, servidão ambiental, auto demarcação urbanística; destaque de
imóvel de gleba pública originária e da extinção da legitimação de posse;
• da existência dos penhores, de ofício, sem conteúdo financeiro;
• do processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento,
sem conteúdo financeiro. (BRASIL, 1973, on-line)

Vimos, assim, que a lei é exaustiva na disposição do rol de possibilidades e situações

que devem ser submetidas ao registro ou averbação na matrícula imobiliária. Contudo,
sabemos que, no dia a dia cartorário, surgem situações que, dada a sua especificidade
fática, não encontram amparo legal, ao menos expresso. Igualmente, sabemos que
se trata de uma legislação elaborada em 1973, isto é, há 50 anos, quando a realidade
dos negócios jurídicos, do setor imobiliário e do desenvolvimento da sociedade eram
extremamente diferentes dos atuais. Como deve proceder, então, o registrador
diante de situações que não guardam previsibilidade em Lei?

Já aprendemos neste material quais são os princípios que norteiam a atividade

registral imobiliária, e estes também deverão ser observados pelos registradores no
exercício de suas funções. Neste sentido, o princípio da legalidade deve agir como
um limitador à atuação do registrador que, caso a caso, deve agir com autonomia
funcional para decidir se nega ou aceita registros e averbações, com base nas
disposições legais. Em outras palavras, o registrador terá autonomia funcional para
analisar a legalidade e a validade dos atos registrais pretendidos pelo interessado,
fazendo a qualificação da documentação apresentada.

15
 Indicação de filme
Nome: Divórcio
Ano: 2017
Comentário: O filme Divórcio, uma produção brasileira, aborda
de forma real e bem humorada as situações que envolvem o
processo de separação e divórcio de um casal com muitos bens,
inclusive imóveis. Assim, é possível observar, numa análise mais
apurada, como ocorrem, na prática, alguns dos procedimentos
de que tratamos neste material, especialmente a averbação no
registro de imóvel.

Para conhecer mais sobre o filme, acesse o trailer disponível em:

https://www.youtube.com/watch?v=i8pSKWlTIuk.

Em terceiro lugar, temos a atividade das anotações, tratando-se de uma atribuição

secundária, que se refere à realização de remissões recíprocas dos registros e
averbações em seus livros (CASTRO, 2020).

Desse modo, como já aprendemos as atribuições do registrador imobiliário,

passaremos ao estudo das regras gerais de escrituração.

A Lei de Registros Públicos estabelece, no artigo 173, os livros que irão compor a
escrituração do registro de imóveis, sendo cinco, quais sejam:

livro nº 1 – Protocolo:

serve para apontamento dos títulos apresentados

diariamente, sendo, por meio dele, viabilizado o princípio da
prioridade e da publicidade;

livro nº 2 – Registro Geral:

destinado ao registro da matrícula dos imóveis, registros e

averbações respectivas. Cada matrícula representa, de forma
única e individualizada, um imóvel;

16
livro nº 3 – Registro Auxiliar:

serve para o registro de atos que não se refiram diretamente

a imóvel matriculado, como a emissão de debêntures,
cédulas de crédito rural e industrial, convenções de
condomínio, penhor de máquinas e aparelhos industriais,
convenções antenupciais, contratos de penhor rural e títulos
requeridos pelo interessado;

livro nº 4 – Indicador Real:

é um repositório de todos os imóveis que figuram nos demais

livros, como um livro-índice que indica todos os imóveis
registrados em uma Serventia e os atos praticados sobre
cada um deles;

livro nº 5 – Indicador Pessoal:

livro no qual serão anotados todos os números que constam

dos demais livros, sendo utilizados como modo alternativo
de busca e localização de bens que integrem o patrimônio de
uma pessoa.

Assim, vimos, portanto, que os livros do registro de imóveis exprimem a organização

interna e a rotina do ofício imobiliário, trazendo para a realidade prática as
disposições constantes das normas legais e, principalmente, dos princípios
norteadores da atividade registral.

Vídeo
Assista ao vídeo clicando aqui

17
 Encerramento

Há uma relação direta entre o registro de imóveis e o direito à

propriedade privada?

Sim, o registro de imóveis e o direito à propriedade privada estão intrinsecamente

ligados no direito brasileiro. Isso porque, como vimos, o registro imobiliário tem o
condão de formalizar a propriedade de um imóvel, mediante a publicidade do negócio
jurídico e a fé pública do registrador imobiliário. Assim, é o registro de imóveis
que irá assegurar, em última instância, que o direito fundamental à propriedade,
constitucionalmente garantido, se efetive.

Qual a função dos princípios norteadores no Direito Registral

Imobiliário?

Os princípios norteadores do Direito de Registro de Imóveis têm como principais

funções: direcionar a atividade registral, assegurar o fiel cumprimento da legislação
respectiva e garantir que serão atingidas as finalidades pretendidas com o registro do
imóvel, como a segurança jurídica, credibilidade e eficácia dos negócios imobiliários.

Quem é e o que faz o registrador imobiliário? O que são as

escriturações de livros?

O registrador imobiliário é o agente a quem é delegada a fé pública e, por

conseguinte, as funções de registrar, averbar e anotar o imóvel, em conformidade
com os procedimentos previstos em Lei. Deverá ser, atendidos os requisitos legais,
aprovado em concurso público de provas e títulos, para exercer a referida função.
Já as escriturações de livros dizem respeito à organização interna e funcional dos
cartórios de registro de imóveis, que, conforme previsão legal, deve ser dividida em
cinco livros. Esse sistema organizacional contribui diretamente para que os princípios
balizadores da atividade registral sejam cumpridos, garantindo, igualmente, a
segurança jurídica que é almejada com o instituto do registro de imóveis.

18
Resumo da unidade

Chegamos ao final do nosso material! Aqui você pôde conhecer

os conceitos básicos sobre o registro de imóveis e sua evolução
histórica, assim como as finalidades que o legislador brasileiro
visou ao consolidar a atividade registral imobiliária como
fundamental na aquisição da propriedade real. Estudamos também
quais são os princípios normativos que norteiam a atividade
registral e como eles têm a função de garantir que as finalidades
do registro de imóveis sejam cumpridas, especialmente no que
se refere à segurança jurídica. Pudemos compreender ainda
quem é e quais são as atribuições do registrador imobiliário, a
forma como se ascende ao cargo e sua importância na atividade
registral como um todo. E, por fim, descobrimos um pouco sobre
o sistema organizacional dos cartórios de registro de imóveis, por
meio da escrituração de livros, e sua contribuição para a eficácia,
autenticidade e segurança jurídica que o registro de imóveis
garante às partes.

19
Referências
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georreferenciamento. São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil,
2011. Disponível em: http://iribcultural.org.br/boletim/2011/outubro/
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Até a próxima unidade!