Direito Imobiliário

Aula 1: Os bens, fatos e negócios jurídicos de natureza

imobiliária

Apresentação
Nesta aula, analisaremos os conceitos de pessoas e bens. Em seguida, abordaremos brevemente os negócios jurídicos
tradicionalmente praticados pelas pessoas naturais e jurídicas no âmbito do Direito Imobiliário, abordando-se os direitos e
deveres. 

Conheceremos os negócios que o Direito Imobiliário busca regular, as normas jurídicas pertinentes ao assunto. 

Na sequência, examinaremos o conceito de bens, trazendo exemplos práticos relativos ao âmbito imobiliário. Por fim,
identificaremos os direitos e deveres relativos aos negócios jurídicos, no que trata a matéria em estudo.

Bons estudos!

Objetivos
Identificar as principais normas relativas ao Direito Imobiliário, vigentes no nosso ordenamento jurídico;

Reconhecer os efeitos dos negócios jurídicos e os requisitos de validade.

O conjunto do Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário é um ramo do Direito Civil que possui regras

jurídicas sobre qualquer tipo de situação que envolva imóveis, ou seja,
sobre a propriedade de bens imóveis.
 O ordenamento jurídico brasileiro garante o direito de propriedade em nível constitucional. Esse direito está previsto no art. 5º,
XXII e no art. 170, II da Constituição Federal/88. 

Por direito de propriedade entende-se o poder de usar, fruir (gozar) e dispor de um bem, além do direito de reaver essa coisa do
poder de quem injustamente a ocupe e está previsto no art. 1225 do Código Civil, no rol taxativo de direitos reais. 

Para que você tenha uma visão mais ampla sobre o tema, destacamos algumas das funções que o Direito Imobiliário busca
disciplinar:

1 2

Compra e venda de imóvel, esse é o exemplo mais comum de Aluguel

atuação

3 4

Registro de imóveis Incorporações imobiliárias, que precisam seguir uma série de

exigências legais

5 6

Relações condominiais Doações e trocas

7 8

Regularização de imóveis em inventários e divórcios Distratos imobiliários, entre outras relações com bens imóveis

Podemos dizer que esse é um ramo que está em crescimento constante no Brasil.

O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) disciplina a maior parte do Direito Imobiliário brasileiro, e é complementado por diversas
outras normas de grande importância.
Exemplo

Vejamos algumas normas que complementam o Código Civil:

Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínio, poucos dispositivos continuam em vigor, porém a parte relativa às
incorporações imobiliárias continua vigorando;
Lei nº 8.245/91 Lei das Locações;
Lei nº 4.380/64 Lei do Sistema Financeiro da Habitação;
Lei nº 6.015/73 Lei dos Registros Públicos;
Lei nº 8.078/90 Código de Defesa do Consumidor, no que se refere às regras em defesa do hipossuficiente, valorizando a
boa-fé contratual e punindo a onerosidade excessiva.

Direito das Coisas
Entende-se por Direito das Coisas, o conjunto de normas que regulam as relações entre os homens, considerando-se os
direitos decorrentes da posse e da propriedade dos bens móveis e imóveis.

A doutrina clássica que embasa o Direito Civil fundamenta que o homem, em busca de satisfazer suas necessidades, procura
apropriar-se das coisas disponíveis na natureza.

Quando essas coisas são úteis e raras, passam a constituir bens, tornando-se objetos de apropriação. É a partir daí que
incidem as normas para regular as relações jurídicas entre os homens.

De Plácido e Silva (2016), define que:

"Na compreensão jurídica, somente como bens podem ser compreendidas as coisas que
tenham dono, isto é, as coisas apropriadas. Escapam, pois, ao sentido de bens, as coisas
sem dono (res nullius)."
A doutrina atual defende que ainda que um bem não seja útil, não seja raro, nem tenha aspecto patrimonial, ele pode ser um
bem jurídico.  

As coisas podem ser apropriadas devido a uma captura, como, por exemplo, a ocupação de algo que nunca teve dono ou
derivada de uma relação jurídica contratual, trata-se, então, dos direitos de posse e propriedade dos bens móveis e imóveis.

São as pessoas, os seres humanos que podem ter direitos sobre as coisas. Daí nos reportamos ao Princípio da Coisificação.

Você sabe o que ele significa?

Significa que os direitos reais devem versar sobre coisas e não sobre pessoas ou outros bens não coisificáveis; em outras
palavras, conforme defendeu o filósofo Emmanuel Kant, o ser humano é insubstituível, nada é equivalente ao ser humano,
não há qualquer outra coisa ou preço que possa ser colocado em seu lugar.

As pessoas não podem ser tratadas como mero objeto, mas devem ser reconhecidas como sujeito. Tanto é que a Declaração
Universal dos Direitos Humanos (DUDH) adotada pela Organização das Nações Unidas em 1948 prevê no seu art. 1º o
seguinte:

"Artigo 1. Todos os seres humanos nascem livres e iguais em dignidade e direitos. São
dotados de razão e consciência e devem agir em relação uns aos outros com espírito de
fraternidade."
- Fonte: ohchr

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Classificação dos bens

No âmbito do Direito Imobiliário, bens são valores materiais ou imateriais que podem vir a ser objetos de uma relação jurídica. E
toda relação jurídica envolve pelo menos dois sujeitos de direito e tem um bem como objeto.
 Os bens estão previstos no Código Civil, nos arts. 79 a 103 e podem ser classificados como:

1 2

Móveis e imóveis Corpóreos e incorpóreos

3 4

Fungíveis e infungíveis Consumíveis e inconsumíveis

5 6

Divisíveis e indivisíveis Singulares e coletivos

7 8

Comercializáveis ou fora do comércio Principais e acessórios

Públicos ou particulares

Nesse sentido, os bens imóveis são aqueles impossíveis de transportar de um local para outro, sem que haja qualquer dano, e
são caracterizados justamente pela sua imobilidade.

Exemplo
Seguindo essa linha de pensamento, podemos citar como exemplo básico a venda de um imóvel que era da propriedade de
Marcos e foi vendido para Maria. Veja que temos dois sujeitos de direito (Marcos e Maria) e também o objeto do direito (imóvel).

Por tradição, os bens imóveis recebem proteção especial do legislador, porque as regras para a transmissão da propriedade
são mais rígidas. Citamos aqui o exemplo da compra e venda de um imóvel, que deve ser realizada por meio de escritura
pública e registrada no respectivo registro geral de imóveis onde o bem se situa. Veja o que diz o Código Civil sobre o assunto:

"Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts.
1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."
- Fonte: planalto

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Diz-se, então, que o registro tem eficácia erga omnes 1 . Os direitos reais estão previstos de forma taxativa no art. 1225 do
Código Civil.

Assim, quando as partes manifestam sua vontade no sentido de realizar determinado efeito jurídico, precisam
necessariamente cumprir alguns requisitos legais para que seja válido. Esses requisitos estão previstos no art. 102 do
CC/2002:

"A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei."

Nos negócios jurídicos envolvendo direitos reais imobiliários, as pessoas físicas e jurídicas têm autonomia privada para usar,
gozar, dispor da coisa e reivindicá-la com quem injustamente a possuir, porém, essa liberdade não pode ser ilimitada e nem
irresponsável, uma vez que os negócios jurídicos:

1 Produzem efeitos, exigem probidade e boa-fé (art. 422 do cc/2002), geram direitos e obrigações.

2 Obrigam aquele que não cumpre com suas obrigações a pagar uma indenização por perdas e danos.

3 Conferem o direito de ação judicial para a defesa dos direitos correspondentes.

4 Transferem aos herdeiros os direitos decorrentes do negócio jurídico (salvo os casos de natureza personalíssima).

No que se refere à determinação do objeto lícito do negócio jurídico imobiliário, prevista no art. 104, II do CC/2002, temos o
bem imóvel como o bem jurídico principal (art. 79 CC), e sobre ele recairão direitos e obrigações advindas da declaração de
vontade das partes. 

Dessa forma, a liberdade e autonomia devem ser conduzidas à preservação da função social da posse e da propriedade (art.
421 do CC/2002), sob pena de invalidade do ato. 

Por função social da propriedade, entende-se que a propriedade deve atender suas finalidades econômicas e sociais, de forma
a preservar o meio ambiente e o equilíbrio ecológico, harmonizando o direito individual ao direito da coletividade, com foco no
interesse social (Art. 1228, §1º do CC/2002).  

Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade, veja o que diz o art. 2035 do Código Civil:

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"A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor
deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os
seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam,
salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.

Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem

pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da
propriedade e dos contratos."

O poder público tem por obrigação realizar ações para conter ocupações irregulares, em prol da manutenção da ordem pública
e proteção ao interesse coletivo.

Saiba mais

Para saber mais sobre esse assunto, leia os textos:

Prefeitura na luta contra a ocupação ilegal;

Ocupação irregular em áreas de proteção ambiental avança e preocupa prefeitura de Ilha Grande;
Ocupação irregular.

Em relação ao previsto no art. 104, III do Código Civil, para que um negócio jurídico seja válido, deve ter ele forma prescrita em
lei. Destacamos aqui que a regra geral é a liberdade das formas, porém nos negócios jurídicos imobiliários, o art. 107 do
CC/2002 excepciona essa liberdade:
 "A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a
lei expressamente a exigir."

Assim, quando a lei exigir, o negócio jurídico deverá seguir a forma especial determinada em lei.  

No âmbito do mercado imobiliário, citamos como exemplo as transações envolvendo valores bens imóveis. Dificilmente será
atribuído a essas transações valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo previsto no país, e a lei exige forma especial para
que o negócio seja válido, veja o art. 108 do CC/2002:

"Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios
jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no
País."

O entendimento aprovado na IV Jornada de Direito Civil realizada pelo Conselho da Justiça Federal (CJF), que tem por foco
buscar melhor interpretação de seus dispositivos do Código Civil, é de que cabe às partes atribuir o valor ao negócio jurídico
imobiliário. Veja o Enunciado 289:

"Art. 108. O valor de 30 salários mínimos constante no art. 108 do Código Civil brasileiro,
em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens
imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes e não qualquer outro valor arbitrado
pela Administração Pública com finalidade tributária."

Dessa forma, ainda que caiba às partes atribuir o valor ao negócio jurídico imobiliário, será necessário celebrar o ato por meio
de escritura pública.  

A inobservância do prescrito no art. 166, IV do CC/2002, conduzirá o ato à nulidade e não irá convalescer ao longo do tempo, ou
seja, não vai restabelecer sua validade ao longo do tempo, veja o art. 169 do CC:

"Art. 166 “É nulo o negócio jurídico quando:

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

.....................................

Art. 169 O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo
decurso do tempo.”"
O negócio jurídico também não poderá ser registrado no respectivo Registro Geral de Imóveis, conforme prevê a Lei dos
Registro Públicos (Lei nº 6.015/73) no seu art. 221, I e II:

"Art. 221 Somente são admitidos registro: (Renumerado com nova redação pela Lei nº
6.216, de 1975).

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as

firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados
por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;"

Resumimos a seguir alguns preceitos referentes aos negócios jurídicos, que se aplicam aos negócios imobiliários:

1 Nas declarações de vontade, a intenção real das partes terá maior importância do que o sentido utilizado por elas.

Havendo dúvida no negócio firmado, a interpretação será mais favorável ao devedor, visto que toda obrigação acaba por
2 restringir a liberdade individual.

3 Nos contratos de adesão, a interpretação será mais favorável ao aderente, no caso de dúvida.

4 Os interesses sociais devem prevalecer sobre os interesses individuais, no que tange a eficácia do negócio jurídico.

5 Cláusulas contraditórias devem ser interpretadas de acordo com os hábitos e costumes locais.

6 A transação deve ser interpretada de forma estrita.

7 As cláusulas de uso são implícitas ao negócio.

8 A fiança deve ser concedida por escrito.

9 Os atos benéficos são interpretados de forma restritiva.

Nesse sentido, Azevedo (2002) define que:

 "Negócio jurídico é todo fato jurídico consistente em declaração de vontade, a que o
ordenamento jurídico atribui os efeitos designados como queridos, respeitados os
pressupostos de existência, validade e eficácia impostos pela norma jurídica que sobre
ele incide."

Saiba mais

Você sabia que, tradicionalmente, no Brasil, o investimento em imóveis é tido como um porto seguro? Leia o artigo Investir em
imóveis é um bom negócio.

O Direito Imobiliário é dinâmico, está sempre em constante mudança e pode ser afetado por aspectos econômicos e políticos.
Leia o artigo Bolha imobiliária? O que explica a ascensão e a queda no mercado imobiliário brasileiro em 10 anos.

Atividade
1 - Direito Civil - Bens - Fundação Carlos Chagas (FCC) - 2018 - Câmara Legislativa do DF - DF (CLDF/DF) - Procurador
Legislativo — Em relação aos bens, sua classificação e espécies:

a) Consideram-se bens móveis, para os efeitos legais, o direito à sucessão aberta.

b) Conservam sua qualidade de bens móveis os materiais destinados a alguma construção, enquanto não forem empregados; readquirem
essa qualidade de bens móveis os provenientes da demolição de algum prédio.
c) Não perdem o caráter de bens móveis as edificações que, separadas do solo, mas conservando sua unidade, forem removidas para
outro local.
d) Entre outros, consideram-se bens imóveis para efeitos legais os direitos pessoais de caráter patrimonial e ações respectivas.
e) São divisíveis os bens móveis cujo uso importa destruição imediata da própria substância, sendo também considerados tais os
destinados à alienação.

2 - Direito Civil - Bens - Fundação Carlos Chagas (FCC) - 2018 - Defensoria Pública do Estado do Rio Grande do Sul - RS
(DPE/RS) - Defensor Público — Sobre os bens, é correto afirmar:

a) O direito de habitação é um bem móvel.

b) Segundo o Superior Tribunal de Justiça, os aparelhos de adaptação para direção por deficiente físico são pertenças.
c) A energia extraída de uma usina hidrelétrica é um bem imóvel.
d) Não é possível convencionar a indivisibilidade de bens naturalmente divisíveis e fungíveis.
e) O imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, de titularidade da Caixa Econômica Federal, mas ocupado por particular há
mais de 15 (quinze) anos, considera-se bem particular, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
 3 - Direito Civil - Bens - Fundação CESGRANRIO (CESGRANRIO) - 2018 - Petrobras Transporte S.A (TRANSPETRO) (2ª edição) -
Advogado (Júnior) — Antes de falecer em terrível acidente automobilístico, um empresário do ramo de educação destinou, em
testamento, parte de seus bens à constituição de uma fundação para promoção da ética, da cidadania, da democracia e dos
direitos humanos. Considerando a disciplina jurídica das fundações no Código Civil de 2002:

a) Se tais bens forem insuficientes para a finalidade pretendida, e se o instituidor nada tiver dito a respeito dessa possibilidade, eles serão
incorporados em outra fundação que se proponha a fim igual ou semelhante.
b) Se a finalidade a que visa a fundação tornar-se ilícita, impossível ou inútil, somente o órgão do Ministério Público lhe promoverá a
extinção.
c) Para que se possa alterar o estatuto da fundação é mister que a reforma seja deliberada por um terço dos competentes para gerir e
representar essa fundação.
d) O Ministério Público do Estado onde a fundação foi constituída velará por ela, mesmo se a fundação estender a atividade por mais de
um Estado.
e) Nenhuma das respostas acima.

4 - Direito Civil - Bens - Fundação Carlos Chagas (FCC) - 2018 - Assembleia Legislativa - SE (ALESE/SE) - Analista Legislativo —
De acordo com o Código Civil, uma praça, um quadro assinado por renomado pintor e as energias que tenham valor econômico
são considerados, respectivamente:

a) Bem público de uso especial, bem fungível e bem imóvel.

b) Bem público de uso comum do povo, bem infungível e bem móvel.
c) Bem particular dominical, bem infungível e bem imóvel.
d) Bem público de uso comum do povo, bem infungível e bem imóvel.
e) Bem público de uso comum do povo, bem fungível e bem móvel.

5 - Direito Civil - Bens - Instituto de Estudos Superiores do Extremo Sul (IESES) - 2018 - Tribunal de Justiça - CE (TJCE/CE) -
Titular de Serviços de Notas — Bens móveis que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade são
classificados como:

a) Bens fungíveis.
b) Bens divisíveis.
c) Bens consumíveis.
d) Bens singulares.
e) Nenhuma das respostas acima.

Notas

Erga omnes 1

Termo jurídico em latim, que, segundo De Plácido e Silva (2016), significa contra todos, a efeito de todos ou em relação a todos, ou
seja, significa que o registro valerá para todos.
Referências

AZEVEDO, Antônio Junqueira de. Negócio Jurídico. Existência, validade e eficácia. São Paulo: Saraiva, 2002.

AZEVEDO, Fábio Oliveira; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo
Pereira Lira. São Paulo: Atlas, 2014.
 DE PLÁCIDO E SILVA, Oscar Joseph. Vocabulário Jurídico. 32. ed. São Paulo: saraiva, 2016.

FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil. Volume Único. Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto, Nelson
Rosenvald. 4. ed. ver, ampl. e atual. Salvador: JusPodivm, 2019.

LEITE, Gisele. Considerações sobre bens na Teoria Geral do Direito Civil. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 5, nº 200.
Disponível em: https://www.boletimjuridico.com.br/ doutrina/artigo/1606/consideracoes-bens-teoria-geral-direito-civil. Acesso
em: 31 jul. 2019

Próxima aula

Conceito de direitos reais e sua aplicação no âmbito dos bens imóveis;

Direitos reais imobiliários;

Consequências dos negócios jurídicos imobiliários, os direitos e obrigações e o impacto da responsabilidade civil nessas
transações.

Explore mais

Leia a Declaração Universal dos Direitos Humanos.